石家莊蟠龍湖項(xiàng)目及可行性研究市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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謹(jǐn)呈：河北XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2021-03-05市

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告1[戰(zhàn)略目標(biāo)]山水大盤(pán)——價(jià)值高度稀缺山水資源是工程品質(zhì)塑造及市場(chǎng)差異化的核心優(yōu)勢(shì)；低密度優(yōu)品物業(yè)——產(chǎn)品高度二居的品質(zhì)兼有一居的配套，將成為工程翻開(kāi)市場(chǎng)的關(guān)鍵人居新標(biāo)桿——戰(zhàn)略高度

XX品牌、湖山資源及大盤(pán)規(guī)模合力打造省城二居物業(yè)新標(biāo)桿XX集團(tuán)的第二次飛躍2環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品與客戶方向解決的四大核心問(wèn)題本市場(chǎng)研究報(bào)告解決以下幾個(gè)問(wèn)題3綱要第一局部市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告宏觀環(huán)境解讀競(jìng)爭(zhēng)格局掃描客戶群體分析工程開(kāi)展建議第二局部可行性研究報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)與收益物業(yè)類(lèi)型主推方案市

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告4第一部分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告5目錄宏觀環(huán)境解讀競(jìng)爭(zhēng)格局掃描主流產(chǎn)品與客戶工程開(kāi)展建議6宏觀環(huán)境解讀樓市概況規(guī)劃開(kāi)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)7一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況07年GDP保持快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展過(guò)熱807年全年通脹壓力很大。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲4.8%，漲幅比上年提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)〔通過(guò)居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重以表達(dá)富裕程度的指數(shù)〕為36.3%，比06年上升0.5%。05－06年恩格爾系數(shù)均是下降趨勢(shì)，但07年上升，說(shuō)明食品漲價(jià)使人民的富裕程度相對(duì)降低。08年2月CPI〔消費(fèi)價(jià)格上漲指數(shù)〕已達(dá)8.7%，食品、住房?jī)r(jià)格上漲是拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲主要原因一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)07年消費(fèi)價(jià)格上漲快，人民生活本錢(qián)提高宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況9一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較好，但物價(jià)假設(shè)保持快續(xù)上漲，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)本錢(qián)和風(fēng)險(xiǎn)將有所增加。宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況10

07年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2,393億元，增長(zhǎng)13.2%。同比增幅高于全國(guó)水平第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，增值327億元，增長(zhǎng)2.3%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)1146億，第三產(chǎn)業(yè)增920億。年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員86.2萬(wàn)人，其中在崗職工84.6萬(wàn)。全市在崗職工年平均工資19,294元，比上年增長(zhǎng)14.1%。同比低于全國(guó)水平二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況11全部財(cái)政收入230.35億，增21.2%，預(yù)算收入完成95.87億元，增23.9%城市居民人均可支配收入13,205元,增長(zhǎng)14.9%,增速比上年高0.4%,人均消費(fèi)支出9,189元,增10.9%。農(nóng)民人均純收入為4,954元，增11.2%，均增幅較大二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況12消費(fèi)品零售總額821.1億元，比住年增長(zhǎng)17.5%。增速為十年來(lái)最高水平二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況13拉動(dòng)河北開(kāi)展的五架馬車(chē)石家莊的城市GDP在全國(guó)省會(huì)城市中排名第十，是中等偏上，在全省也是中等偏上河北經(jīng)濟(jì)開(kāi)展最好的是唐山，其次是石家莊，邯、滄、保。這是帶動(dòng)全省開(kāi)展的主力二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況14經(jīng)濟(jì)開(kāi)展形式良好，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展石家莊07年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率快于全國(guó)平均增速。由于經(jīng)濟(jì)根底薄弱，前幾年房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)城市中較低，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)漲幅較大，也屬正常。全市07年恩格爾系數(shù)低于全國(guó)水平，為33.8%，比上年下降2.8％，說(shuō)明人民富裕程度提高；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，說(shuō)明了石市房地產(chǎn)整體水平提高，這些都為本工程提升品質(zhì)提供了良好的大環(huán)境。二、經(jīng)濟(jì)形式小結(jié)宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況15宏觀環(huán)境解讀樓市概況規(guī)劃開(kāi)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)16宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況17交易限制物業(yè)稅房地產(chǎn)市場(chǎng)123限制外資45物權(quán)法6宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況18減緩?fù)恋亻_(kāi)發(fā)速度，增加開(kāi)發(fā)本錢(qián)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)力，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行分流和淘汰降低客戶面與銷(xiāo)售速度并為內(nèi)地開(kāi)發(fā)商提供更大開(kāi)展空間限制外資物業(yè)稅征收物權(quán)法實(shí)施宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況19宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況20宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況21宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況22四〕物業(yè)稅征收宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況23所謂“雙限〞房，一個(gè)就是限制價(jià)格，限價(jià)不是死價(jià)，它的價(jià)格有個(gè)上限，也就是不管你賣(mài)多少，都不能超過(guò)這個(gè)價(jià)格；另一個(gè)就是限制居住面積，這個(gè)面積肯定比同地段普通商品房的面積小。從建設(shè)部門(mén)得悉，今年石家莊可能進(jìn)行試點(diǎn)，但具體價(jià)格和面積限制在多少還沒(méi)確定。影響力：此政假設(shè)能實(shí)施，將對(duì)樓市的成交價(jià)格及面積起到較大限制本工程假設(shè)是以二居所的別墅類(lèi)產(chǎn)品為主，可能受此影響不大，假設(shè)以一居所為主打產(chǎn)品，將會(huì)受較大影響1.構(gòu)建“雙限〞房宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況24

高端產(chǎn)品通常受此影響不大，因?yàn)樽≌S修資金與購(gòu)房總價(jià)相比，所占比重較小，相對(duì)普通住宅而言敏感度不高。2、住宅維修資金將按面積繳納宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況25宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況26宏觀環(huán)境解讀樓市概況規(guī)劃開(kāi)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)27市場(chǎng)變化加劇，使當(dāng)前開(kāi)發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)加大全國(guó)房地產(chǎn)整體形式樓市概況宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況28樓市概況石家莊同比上漲12.8%。略高于全國(guó)水平全國(guó)房地產(chǎn)整體形式宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況29

歲末量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)08年樓市將一改房?jī)r(jià)猛漲勢(shì)頭，逐漸回歸理性，保持平穩(wěn)全國(guó)房地產(chǎn)整體形式樓市概況宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況30宏觀環(huán)境解讀樓市概況規(guī)劃開(kāi)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)31城市定位城市定位：沿海強(qiáng)省省會(huì)、華北南部中心城市城市產(chǎn)業(yè)功能定位：全球醫(yī)藥制造業(yè)基地，國(guó)家紡織中心之一“三北〞地區(qū)重要商埠，華北地區(qū)重要高速交通與通訊樞紐城市開(kāi)展方向:“京津冀經(jīng)濟(jì)一體化經(jīng)濟(jì)圈〞與“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈〞未來(lái)可能與京、津、太原、鄭州、濟(jì)南六大城市形成一小時(shí)生活圈城市文化定位：燕趙文化與現(xiàn)代文化交融的文明城市宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況居“一中心〞、“兩經(jīng)濟(jì)圈〞321、區(qū)位：南北通衢，燕京咽喉；京南第一座省會(huì)城市，背靠京津唐、外擴(kuò)環(huán)渤海，接壤河南、山東區(qū)域，素有南北通衢，燕京咽喉之稱。2、交通：四維城際交通，與五省市形成一小時(shí)生活圈；四維城際交通：重要鐵路、高速公路、國(guó)道、省道和航線交匯處；未來(lái)與京、津、鄭州、太原，濟(jì)南形成一小時(shí)生活圈。3、產(chǎn)業(yè)：全國(guó)最大醫(yī)藥基地，產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)齊全；產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)比較齊全，有全國(guó)39個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)除造船之外的其他38個(gè)。有全國(guó)最大醫(yī)藥基地、重要紡織基地和國(guó)家首批認(rèn)定的生物產(chǎn)業(yè)基地，其中一些中堅(jiān)企業(yè)產(chǎn)量占全球60-70%。城市優(yōu)勢(shì)宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況334、商埠：全國(guó)唯一定位為重要商埠城市的省會(huì)僅石家莊，南三條和新華集貿(mào)兩大市場(chǎng)分列全國(guó)十大批發(fā)市場(chǎng)第二和第三位5、旅游：國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位和國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家森林公園、地質(zhì)公園以及全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)、國(guó)家A級(jí)景區(qū)。多處旅游業(yè)開(kāi)展較好且呈現(xiàn)紅，綠、古三大特點(diǎn)。“紅〞是指西柏坡，是革命搖籃，“綠〞是生態(tài)旅游，著名景區(qū)蒼巖山、嶂石巖、駝梁山等皆國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園和生態(tài)公園。“古〞是文物古跡，趙州橋、正定古建筑群等古跡多6、省會(huì)城市：全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技與商貿(mào)中心城市優(yōu)勢(shì)宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況34繼上世紀(jì)80年代珠三角、90年代長(zhǎng)三角之后，近年來(lái)環(huán)渤海地區(qū)被認(rèn)為是中國(guó)經(jīng)濟(jì)又一增長(zhǎng)極。而包括京、津兩市和河北8個(gè)地市在內(nèi)的京津冀都市圈位于環(huán)渤海地區(qū)心臟地帶，被稱為第三極增長(zhǎng)核心引擎。石家莊作為京津冀都市圈和六大城市一小時(shí)生活圈的重要組成局部，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展面臨重大機(jī)遇。城市定位/區(qū)域優(yōu)勢(shì)帶來(lái)開(kāi)展契機(jī)石家莊近年來(lái)良好的宏觀經(jīng)濟(jì)及開(kāi)展前景，提供了房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展的根底，將為本工程帶來(lái)較好開(kāi)展契機(jī)。宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況35鹿泉正定欒城藁城三環(huán)路二環(huán)路1、“1＋4〞組團(tuán)城市開(kāi)展格局以主城區(qū)為核心，含高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，以正定、鹿泉、欒城、藁城四組團(tuán)為重點(diǎn)，開(kāi)展四個(gè)二級(jí)中心城市包括辛集、新樂(lè)、井陘〔含礦區(qū)〕和元氏，同時(shí)以東西、南北向高速公路和鐵路為紐帶，把全市劃分為市域、都市區(qū)、中心區(qū)三個(gè)層次，把石市變輻射式開(kāi)展為捆綁式開(kāi)展，中心城區(qū)與各組團(tuán)互動(dòng)實(shí)現(xiàn)“雙贏〞主要規(guī)劃城市開(kāi)展規(guī)劃——組團(tuán)格局36２、城市空間開(kāi)展戰(zhàn)略設(shè)想：“主城改造〞、“新區(qū)開(kāi)發(fā)〞、“組團(tuán)提質(zhì)〞三大工程及五個(gè)產(chǎn)業(yè)基地“東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏〞的空間戰(zhàn)略城市開(kāi)展規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)格局近期重點(diǎn)規(guī)劃方向早期重點(diǎn)規(guī)劃方向37主要規(guī)劃京廣線107國(guó)道381、工礦企業(yè)退二進(jìn)三2、城中村改造：實(shí)施撤除違章建筑100萬(wàn)平方米、關(guān)停100家污染企業(yè)等美化環(huán)境、打造生態(tài)城市的八個(gè)一工程以及對(duì)城區(qū)周邊的五個(gè)環(huán)、五個(gè)河、兩個(gè)山、八個(gè)帶進(jìn)行全面綠化美化整治3、五大基地和三大市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)升級(jí)，使省會(huì)成為因商而發(fā)的城市。影響力：經(jīng)濟(jì)更活潑，城市更美麗，產(chǎn)業(yè)在開(kāi)展都將帶來(lái)更多城市人口也為本工程帶來(lái)更多消費(fèi)人群，但短期內(nèi)難以見(jiàn)效。規(guī)劃開(kāi)展其它規(guī)劃宏觀市場(chǎng)解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形式規(guī)劃發(fā)展樓市概況39１、城市整體規(guī)劃由東南改為現(xiàn)在的西部方向；２、當(dāng)前重視自然生態(tài)資源保護(hù)利用，位于西南片的本工程有山水就成了稀缺資源，提升了開(kāi)展?jié)摿Α?/p>

規(guī)劃小結(jié)城市規(guī)劃提升工程潛力宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況40經(jīng)濟(jì)開(kāi)展加速抵抗了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求為工程開(kāi)發(fā)提供較好大環(huán)境物價(jià)上漲過(guò)快城市規(guī)劃較好提升工程開(kāi)發(fā)潛力市場(chǎng)變化加劇，使當(dāng)前開(kāi)發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)加大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為劇烈；良好的城市規(guī)劃，將提升工程開(kāi)發(fā)潛力。宏觀市場(chǎng)小結(jié)宏觀環(huán)境解讀政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)形勢(shì)規(guī)劃發(fā)展樓市概況41目錄宏觀市場(chǎng)解讀競(jìng)爭(zhēng)格局掃描主流產(chǎn)品與客戶工程開(kāi)發(fā)建議42競(jìng)爭(zhēng)格局掃描片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)整體特征43整體特征1、06年-2021年石市住房用地供給年度方案〔單位：平方公里〕06年—2021年商品住房用地供給量相差不大。當(dāng)前土地資源仍緊，供給量近二年不會(huì)出現(xiàn)大增長(zhǎng)二環(huán)內(nèi)土地供給近期以“退二進(jìn)三“形成的城中村／舊城改造工程為主07年始國(guó)家實(shí)行新的土地出讓規(guī)那么，土地“緊縮〞會(huì)影響08年

土地供給有限和價(jià)格高漲，使市區(qū)提供低密度產(chǎn)品更少。而高收入階層與對(duì)低密度產(chǎn)品的需求卻不斷增加。市場(chǎng)空白點(diǎn)給石市周邊組團(tuán)城市開(kāi)展低密度產(chǎn)品提供了契機(jī)。土地稀缺將提升本工程開(kāi)展?jié)摿Γc土地價(jià)值相匹配，打造高品質(zhì)居所，是本工程適宜的開(kāi)展方向．競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)44整體特征2、06年-2021年石市未來(lái)石住房建設(shè)年度方案“十一五〞方案期內(nèi)石家莊市擬建設(shè)各類(lèi)住房18.5萬(wàn)套，總建面1,780萬(wàn)㎡。07-08年的擬建商品住房量根本與06年持平。從方案的建設(shè)量來(lái)看，未來(lái)兩年內(nèi)樓市供給較為充足，由此帶來(lái)更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

本工程假設(shè)以一居型產(chǎn)品為開(kāi)發(fā)定位，將因地域、環(huán)境、交通、生活配套等多方限制，難以對(duì)二環(huán)線以內(nèi)及其周邊區(qū)域的客戶產(chǎn)生大的吸引力競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)45整體特征銷(xiāo)售價(jià)格：０７年全年3000—7000元/㎡不等，均價(jià)4700元/㎡。漲幅與去年比高達(dá)30%以上，位居全國(guó)大中城市前列3、05、06、07年石家莊房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)供給量與銷(xiāo)售均價(jià)

07年全市房屋售價(jià)和新建商品住房售價(jià)均持續(xù)走高。從3月起房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始高于全國(guó)平均水平。4月份漲幅位全國(guó)第六，5月份第三．因?yàn)槭幸郧胺績(jī)r(jià)低于其他省會(huì)城市，所以漲幅明顯競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)4620012002200320042005200620072021石家莊房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始開(kāi)展進(jìn)入上升通道慣性上沖開(kāi)展緩慢房?jī)r(jià)與全國(guó)房?jī)r(jià)同步上漲，且漲勢(shì)明顯供銷(xiāo)兩旺，房?jī)r(jià)再度上漲供給與銷(xiāo)售量根本持平銷(xiāo)售量甚至略有下降、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)遭購(gòu)置力瓶頸石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展歷程圖示03年以前，石市房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展緩慢。05年始隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格同漲。06-07年房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，大戶型產(chǎn)品仍占市場(chǎng)主流。07未-08年國(guó)家宏觀調(diào)控影響逐現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)供給量略有下降，價(jià)格相對(duì)居民收入水平已偏高。因此，高端住宅價(jià)格會(huì)遭居民購(gòu)置力考驗(yàn)。整體特征競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)471.漲幅大：07年10月份石家莊房?jī)r(jià)同比上漲9.7%，漲幅05年以來(lái)省內(nèi)最高點(diǎn)從縱向看，07年4月一直保持7%以上，9月突破8%好幾個(gè)月漲幅躋身全國(guó)前列，而前幾年房?jī)r(jià)漲幅曾在全國(guó)大中城市居于倒數(shù)行列。2.盤(pán)多量少：在下半年中，許多樓盤(pán)開(kāi)售，但房源大都有所控制，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象較多，比方11月石家莊二環(huán)內(nèi)及附近區(qū)域有6個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)推出新房源，單個(gè)樓盤(pán)的推售量非常有限，僅占總量一半左右3.局部二手房?jī)r(jià)格超過(guò)新房：許多臨近重點(diǎn)中學(xué)或者物業(yè)好、交通便利的二手房，超過(guò)同區(qū)域新房的銷(xiāo)售價(jià)格。整體特征競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)48整體特征競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)49競(jìng)爭(zhēng)格局掃描片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)整體特征50城區(qū)五大熱點(diǎn)——全市六個(gè)區(qū)，除新華區(qū)近年土地供給量和開(kāi)發(fā)量少、品質(zhì)和居住環(huán)境較差之外，其它五區(qū)是近年熱點(diǎn)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)裕華區(qū)長(zhǎng)安區(qū)橋東區(qū)橋西區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)新華區(qū)一〕五大熱點(diǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)51競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)一〕五大熱點(diǎn)區(qū)域52競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)一〕五大熱點(diǎn)區(qū)域53片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)受區(qū)位、地段及配套等多方影響，除開(kāi)發(fā)區(qū)外，二環(huán)內(nèi)的片區(qū)尤其是橋東和橋西區(qū)的價(jià)格相對(duì)較高，且整體差距不大。這將對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊縣市造成價(jià)格洼地，使二環(huán)以外的本工程區(qū)域分流較多的購(gòu)房群體。競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)一〕五大熱點(diǎn)區(qū)域－售價(jià)54單房：30左右㎡一房：45左右㎡兩房：小兩房－60—70㎡中兩房－70-80㎡三房：經(jīng)濟(jì)三房－80—100㎡功能三房－100—115㎡舒適三房－115—130㎡四房：功能四房－140—160㎡舒適四房－160—200㎡07年五大區(qū)域的戶型面積的百分比圖一〕五大熱點(diǎn)區(qū)域片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)55二、工程所在市場(chǎng)板塊分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)56蟠龍湖是元氏縣主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，近年縣里新工程以本湖岸區(qū)域?yàn)橹鳎?大功能區(qū)：蟠龍湖是離市區(qū)最近的山水型景區(qū)，位于石家莊西南25公里處元氏縣．97年被省旅游局命名省級(jí)旅游度假村.開(kāi)發(fā)面積14平方公里，水上面積3.5平方公里蟠龍湖分為7大不同的功能區(qū)，即南岸綜合休閑度假區(qū)、水體景觀區(qū)、遠(yuǎn)足健身游覽區(qū)、濕地生態(tài)恢復(fù)區(qū)、北岸生態(tài)保護(hù)區(qū)等2、蟠龍湖規(guī)劃特色二、工程所在市場(chǎng)板塊分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)57旅游地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)并未帶動(dòng)蟠龍湖旅游價(jià)值增長(zhǎng)，使得片區(qū)成熟度不夠大湖之翼泊岸·南山蟠龍湖別墅目前的旅游配套以釣魚(yú)、CS等中小型，不成規(guī)模的游樂(lè)設(shè)施為主，僅效勞夏秋兩季，檔次低端生態(tài)資源并未良好利用，其原生態(tài)形象使整個(gè)景區(qū)的旅游價(jià)值無(wú)法提升。平原大地上稀有的山水資源，因低層次旅游開(kāi)發(fā)及效勞管理水平而導(dǎo)致旅游根底設(shè)施薄弱，缺乏消費(fèi)號(hào)召力二、工程所在市場(chǎng)板塊分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)58供給態(tài)勢(shì)分析:本片區(qū)目前以中低檔別墅群為主，有少量中高檔別墅，獨(dú)棟與聯(lián)排別墅比例大體相當(dāng)，還有局部洋房和公寓。但因交通、生活配套欠缺及整體品質(zhì)較低，因此還不能形成供銷(xiāo)兩旺的勢(shì)頭區(qū)域重點(diǎn)工程:XX·龍湖灣、大湖之翼、江山墅、翠堤灣水岸、享墅、碧水·明珠、圣地亞水岸生活館等3、區(qū)域房地產(chǎn)特色二、工程所在市場(chǎng)板塊分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)59價(jià)格態(tài)勢(shì)分析:該區(qū)域整體均價(jià)較低，但和前兩年相比，也有不小漲幅，當(dāng)前價(jià)格區(qū)間1800-3000元/㎡。展望：伴隨西優(yōu)南延的城市規(guī)劃，該區(qū)域不僅將形成完善公共交通體系，亦將孕育出環(huán)境優(yōu)美、適宜居的成熟高尚的人文氣氛，開(kāi)展?jié)摿?qiáng)勁3、區(qū)域房地產(chǎn)特色二、工程所在市場(chǎng)板塊分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)60三、同類(lèi)型市場(chǎng)板塊分析龍鳳湖片區(qū)蟠龍湖片區(qū)位于石市西南25公里的元氏縣境內(nèi)溫塘片區(qū)滹沱河片區(qū)石市二居市場(chǎng)主要分布在溫塘、滹沱河、龍鳳湖、蟠龍湖及欒城等五大片區(qū)欒城片區(qū)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)61龍鳳湖由青龍、封龍、鳳凰三山環(huán)抱，距南二環(huán)9.3公里，車(chē)程約10分鐘是距離市區(qū)最近的山水環(huán)抱中的生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)和景觀別墅區(qū)。因地理位置特點(diǎn)，這里可以是30分鐘生活圈的第一居所也可作為休閑度假第二居所區(qū)域重點(diǎn)工程:天籟·山水清音、天下財(cái)富灣目前關(guān)注度高的在售工程有天籟·山水清音，總占地226畝，分東西兩區(qū)建設(shè)，建有獨(dú)棟、雙拼、多聯(lián)別墅和酒店。目前該工程西區(qū)已根本售罄局部業(yè)主已入住。該工程與本案相比的優(yōu)勢(shì)主要是交通便捷，片區(qū)開(kāi)展相對(duì)略顯成熟，但湖面及水岸線不如本案壯闊。1、龍鳳湖片區(qū)特色三、同類(lèi)型市場(chǎng)板塊分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)62汊河、滹沱河位于城北107國(guó)道一側(cè)，距市區(qū)約20分鐘車(chē)程，是市區(qū)面積最大的濕地和水源供給地。政府近階段對(duì)此片區(qū)治理力度較大。以后此地將成為低密度的休閑居住區(qū)及當(dāng)前全市最大的別墅區(qū)之一。區(qū)域重點(diǎn)工程:主要是江南新城·國(guó)墅，07年10月開(kāi)盤(pán)，300多套聯(lián)排為主的別墅均價(jià)約5500元/㎡，銷(xiāo)售率在90%以上。該工程依托近距離城市交通網(wǎng)和休閑生態(tài)環(huán)境，很可能為石家莊高端群體的聚居之地。該工程與本案相比優(yōu)勢(shì)主要是交通較便利，且區(qū)域規(guī)劃、工程規(guī)模與品質(zhì)較優(yōu)，是本案較強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2、滹沱河、汊河片區(qū)特色三、同類(lèi)型市場(chǎng)板塊分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)633、平山溫塘片區(qū)特色三、同類(lèi)型市場(chǎng)板塊分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)644、欒城片區(qū)特色三、同類(lèi)型市場(chǎng)板塊分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)65目前二居市場(chǎng)中，滹沱河片區(qū)綜合指數(shù)較高，比方規(guī)模、建筑品質(zhì)、均價(jià)和銷(xiāo)售率；欒城片區(qū)其次，龍鳳湖居中，蟠龍湖再次之，溫塘因資源、建筑品質(zhì)及交通等方面都較差，因此綜合指數(shù)最低。本工程所在蟠龍湖片區(qū)的交通和配套等較差，綜合指數(shù)不高。但占據(jù)二居產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)——資源，因此升值潛力巨大。三、同類(lèi)型市場(chǎng)板塊分析小結(jié)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)低中高欒城片區(qū)均價(jià)建筑品質(zhì)銷(xiāo)售率生活配套入住率滹沱河片區(qū)龍鳳湖片區(qū)

蟠龍湖片區(qū)溫塘片區(qū)景觀資源交通規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)66競(jìng)爭(zhēng)格局掃描片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)整體特征67商品房產(chǎn)品較單一，趨同化較重，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇使市場(chǎng)劃分更細(xì)。如樂(lè)模、優(yōu)盤(pán)等居家辦公型住宅及公寓等有個(gè)性的樓盤(pán)增多2、開(kāi)發(fā)模式向復(fù)合型轉(zhuǎn)變復(fù)合開(kāi)發(fā)模式是當(dāng)前一大趨勢(shì)。商業(yè)、會(huì)所、餐飲、公寓等為商務(wù)提供完善配套，提高了商務(wù)活動(dòng)效率。同時(shí)商務(wù)局部又為商業(yè)、公寓局部提供有效客源形成一個(gè)完善的商務(wù)鏈，互補(bǔ)而共生。目前在建的中宏匯景國(guó)際、名門(mén)華都、金世界等工程都采取了這種開(kāi)發(fā)模式。1、產(chǎn)品呈現(xiàn)出多元化均勢(shì)小結(jié)0７年區(qū)域市場(chǎng)概況競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)683、促銷(xiāo)方式豐富受新政影響，開(kāi)發(fā)商出于資金回籠需求，“打折〞“優(yōu)惠〞“送禮〞等方式頻現(xiàn)市場(chǎng)。去年10月以來(lái)，中基·禮域、金正·締景城、優(yōu)盤(pán)、名門(mén)華都二期相繼開(kāi)盤(pán)，甚至很多在去年就宣告“售罄〞的樓盤(pán)，都推出了新房源。07年末、08年初新工程產(chǎn)品供給將呈現(xiàn)豪宅與小戶型并駕齊驅(qū)，中戶型產(chǎn)品相對(duì)較少的產(chǎn)品類(lèi)型格局4、受全國(guó)大市影響，歲末成交量下滑50%以上，但降價(jià)不明顯小結(jié)0７年區(qū)域市場(chǎng)概況競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)69 建設(shè)總量：08年規(guī)劃建設(shè)各類(lèi)住房39044套，建面342.22萬(wàn)㎡。其中套型建面小于90㎡的住房32344套，建面260.22萬(wàn)㎡，占總建面76% 商品住房建設(shè)規(guī)模：商品住房29100套，建筑面積283萬(wàn)㎡。其中套型建面小于90㎡的商品住房22400套，建面201萬(wàn)㎡，占該總建面的71%。 保障類(lèi)住房建設(shè)規(guī)模：經(jīng)濟(jì)適用住房9100套，建面55萬(wàn)㎡，套型建筑面積60㎡左右。建廉租住房844套，建筑面積4.22萬(wàn)㎡，按商品住房總建筑面積的1.5%進(jìn)行配建，套型建筑面積50㎡。 土地供給：各類(lèi)住房建設(shè)的土地供給總量為178公頃，其中，用于套型建面小于90㎡住房建設(shè)的土地供給量為135公頃，占該總量的75.8%。小結(jié)08年住房規(guī)劃與07年比增加不多，但保障類(lèi)住房增多競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)7008年樓市展望小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)格局掃描整體特征片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)71目錄宏觀市場(chǎng)解讀競(jìng)爭(zhēng)格局掃描主流產(chǎn)品與客戶工程開(kāi)發(fā)建議72產(chǎn)品特色客群特色小結(jié)典型案例主流產(chǎn)品與客戶731、建筑類(lèi)別：第一居所中，高層住宅仍是石家莊住宅產(chǎn)品市場(chǎng)供給的主力。近幾年供給量主要集中在市區(qū)二環(huán)內(nèi)，市區(qū)土地稀缺性日益凸現(xiàn)，決定了未來(lái)住宅建筑必向高空化開(kāi)展。當(dāng)前產(chǎn)品多同質(zhì)化。如冀興尊園、簡(jiǎn)筑等皆純高層住宅，且處同區(qū)域，創(chuàng)新型產(chǎn)品現(xiàn)已增加。如07年底開(kāi)盤(pán)的名門(mén)華都開(kāi)創(chuàng)了本市送茶室的戶型，成了該工程銷(xiāo)售看好的重要原因之一。而其它大量同質(zhì)化的產(chǎn)品，近兩年競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更劇烈。產(chǎn)品特色主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色高層住宅是主力產(chǎn)品同質(zhì)化逐漸改變7406-07二年內(nèi)石市客戶對(duì)產(chǎn)品需求面積構(gòu)成的平均百分比例產(chǎn)品特色主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色752、套型結(jié)構(gòu)：07年全市高層住宅主力戶型以平層的兩室、三室為主；面積區(qū)間：兩室70-90㎡之間，三室110-140㎡之間。新開(kāi)工建設(shè)樓盤(pán)面積由于新政要求戶型有所調(diào)整，不少原來(lái)主打大戶型工程也開(kāi)始規(guī)劃中小戶型。有了小戶型產(chǎn)品大量供給，必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求更大放量，從而導(dǎo)致大戶型稀缺3、購(gòu)置者結(jié)構(gòu)：已購(gòu)房業(yè)主多為本市區(qū)居民，郊縣及外省購(gòu)置比例較?。皇状钨?gòu)房置業(yè)者以及商人居多。隨著市區(qū)客戶逐漸消化，我們?cè)诠こ掏茝V與廣告投放上可考慮周邊郊縣客戶潛在購(gòu)房需求，如眾美鳳凰城二期就選擇了高速入口處的廣告位。產(chǎn)品特色主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色中小戶型逐漸增多76產(chǎn)品特色客群特色小結(jié)典型案例主流產(chǎn)品與客戶771、消費(fèi)者現(xiàn)住房所有權(quán)多半屬自己所有目前石市已有70％的家庭自購(gòu)房，其中購(gòu)房改房的家庭約占80％，購(gòu)商品房的占20％。2、住房建筑面積在80至100㎡的二室二廳房受青睞建面在80至100㎡的住房最受歡送。其次100㎡以上和60至80㎡按年齡分析，30至40歲家庭打算購(gòu)置住房面積在80至100㎡的居多3、住宅建筑式樣兩居室開(kāi)始增加目前家庭單元配套式住房率到達(dá)85％，其中二居室所占比重最大，為55％；其次為三居室，占22％；再其次是一居室和四居室。普通樓房和平房分別為3.％和11％。4、消費(fèi)者最希望的戶型二室二廳戶型選擇上二室二廳、三室一廳和三室二廳各占三分之一?？腿禾厣髁鳟a(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色7806-07二年內(nèi)年石市商品房客戶需求來(lái)源結(jié)構(gòu)的平均百分比例客群特色主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色795、擴(kuò)大居住面積是買(mǎi)房的首選有近1/3的家庭方案一年內(nèi)買(mǎi)房。在有意購(gòu)商品房的家庭中，近四成的家庭想擴(kuò)大居住面積，近三成的家庭那么希望購(gòu)置戶型結(jié)構(gòu)更好的房子。6、消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)首先考慮的是價(jià)格、環(huán)境看重價(jià)格和環(huán)境的人占30％左右。購(gòu)房考慮因素重點(diǎn)不一，30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，占40％；31歲至40歲和41歲至50歲年齡的人看重價(jià)格，分別占30％和40％；50歲以上老年人看重戶型結(jié)構(gòu)，占35％7、一套商品房15萬(wàn)元左右是普通工薪家庭期望的房?jī)r(jià)就石市目前居民家庭戶均收入約2.6萬(wàn)元的水平與合理的房?jī)r(jià)收入比看，15萬(wàn)左右一套房子是期望價(jià)位．8、按揭購(gòu)房的占5成：可接受每月還款額1000元以下的居多，占80％客群特色主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色80產(chǎn)品特色客群特色小結(jié)典型案例主流產(chǎn)品與客戶811、第一居所樓盤(pán)特色:橋西區(qū)當(dāng)前知名度較高的復(fù)合型社區(qū)工程，目前二期處內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，一期已根本售完。別墅待售，工程以“臨波?望月?聞書(shū)香〞為核心推廣語(yǔ)，以江南水鄉(xiāng)為社區(qū)文化，著意打造內(nèi)部水系景觀．客戶群體以公務(wù)員為主，工程周邊是高教和省直機(jī)關(guān)區(qū)、居住的文化氣氛及生活配套設(shè)施都較好，因此各級(jí)公務(wù)員占成交客戶的五成以上燕都?春江花月典型案例主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色821、第一居所國(guó)大·全城樓盤(pán)特色：區(qū)域內(nèi)具代表性的復(fù)合型大社區(qū)工程規(guī)模大，品種多，集小高層、高層、洋房和商業(yè)一體，大型園林、帶電梯洋房、獨(dú)特地?zé)釡厝獣?huì)館等產(chǎn)品特色多，并自建小學(xué)，生活配套與城市副中心及臨近森林公園的優(yōu)良地段，從而使售價(jià)與銷(xiāo)售率看好?？腿褐泄珓?wù)員和商士各四成，企業(yè)中高層骨干也多典型案例主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色831、第一居所樓盤(pán)特色：目前石市少有的高品質(zhì)大型舊改工程，分四期開(kāi)發(fā)，21棟高層景觀住宅、3棟5A級(jí)智能寫(xiě)字樓．3棟酒店式商務(wù)公寓和1棟5星級(jí)酒店在內(nèi)的28棟高層建筑，局部建筑高百米．還包括29萬(wàn)㎡商業(yè)、5萬(wàn)㎡水景園林，約1萬(wàn)㎡小學(xué)、幼兒園，并有大型室內(nèi)泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的3000㎡會(huì)所。配套多，品質(zhì)高，規(guī)模大且位于城市中心一環(huán)內(nèi)，工程周邊環(huán)繞省委、省政府、省政協(xié)、人大等大機(jī)關(guān)單位．上好位置與樓盤(pán)集豪華會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)中心為一體的特色包裝，使售價(jià)與銷(xiāo)售率皆高，并一度在全市有很高知名度。客群中公務(wù)員、商務(wù)人士、企業(yè)中高層骨干的比例為３比４比２金正·締景城典型案例主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色841、第一居所名門(mén)華都典型案例主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色851、第一居所眾美·鳳凰城典型案例樓盤(pán)特色：工程緊臨東二環(huán)線，地段較好，以150－170㎡的大戶型居多。小區(qū)的跌落式水景花園沿南北貫穿的景觀軸，將小區(qū)綠地與南二環(huán)市政綠地連為一體是其特色之一；深圳萬(wàn)科的品牌物管也是一大特色，臨近重點(diǎn)中學(xué)、藝校和大型醫(yī)院、商場(chǎng)，加之緊鄰裕華區(qū)政府與即將南遷的市委市政府的升值潛力等，更是本工程銷(xiāo)售看好的原因．主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色862、第二居所天籟·山水清音典型案例樓盤(pán)特色：規(guī)模較大，景觀資源較好、陽(yáng)光餐廳是其產(chǎn)品一大特色。距市內(nèi)較近的交通是其優(yōu)于其它片區(qū)別墅的要點(diǎn)。目前該片區(qū)還有天下財(cái)富灣等，是目前石家莊較為成熟的中檔品質(zhì)的別墅群片區(qū)．目前一、二期已售完，三期約08年5．1左右開(kāi)盤(pán)目前接受咨詢登記．一、二期目前８成已入住，客戶以公務(wù)員和商人為主，各占４成．目前居住的以老人為主，以離退休高干為多主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色87江南新城典型案例2、第二居所樓盤(pán)特色：規(guī)模超大，石家莊當(dāng)前最龐大的別墅集群之一，內(nèi)部景觀資源較好、園林規(guī)劃較美觀，別墅戶型設(shè)計(jì)與用材考究、3500㎡超大星級(jí)會(huì)所、國(guó)際名品商街、雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)等配套齊全，距市區(qū)也相對(duì)較近?？蛻羧悍植驾^廣，以商人較多．占５成以上，另有公務(wù)員，離退休高干等．主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色882、第二居所卓達(dá)·太陽(yáng)城典型案例樓盤(pán)特色：石家莊第一個(gè)超大型的全齡化效勞型養(yǎng)老社區(qū)．距市中心缺乏半小時(shí)車(chē)程，交通較便利，工程功能設(shè)施相對(duì)完善，有17萬(wàn)㎡公園和3.3萬(wàn)㎡湖面商業(yè)、會(huì)所、學(xué)校等配套較全，前庭后院、全明戶型、情景露臺(tái)、多功能廳、多用途衛(wèi)生間、陽(yáng)光房、陽(yáng)光浴室等眾多人性化的設(shè)計(jì)使工程增色不少。客戶群較廣，商人、公務(wù)員都較多，目前居住以中老年人為主，大多為退休干部。主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色892、第二居所西山庭院典型案例樓盤(pán)特色：其位置與交通較好，購(gòu)距市中心路程20分鐘。產(chǎn)品定位為低密度花園式洋房，規(guī)劃主題為“院落友居生活，再現(xiàn)和諧鄰里關(guān)系〞。規(guī)劃設(shè)計(jì)多個(gè)組團(tuán)圍合成封閉的院落是其主要特色主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色90陽(yáng)光河谷典型案例2、第二居所主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色912、第二居所神池花園典型案例樓盤(pán)特色：區(qū)域內(nèi)具有代表性的工程．規(guī)模大，品種多，有聯(lián)排、雙拼和小戶形全景陽(yáng)光公寓和酒店式公寓，以聯(lián)排為主，分四期開(kāi)發(fā)，戶型偏小，經(jīng)濟(jì)適用占據(jù)溫塘景觀較好的三座原生坡地，規(guī)劃為森林環(huán)境別墅群，是休閑度假型的第二居所，除夏季外，平時(shí)居住率不高。主流產(chǎn)品與客戶典型案例客群特色小結(jié)產(chǎn)品特色922、第二居所江山墅樓盤(pán)特色：產(chǎn)品定位：河北省目前高檔次的具休閑度假功能的低密度別墅社區(qū)。形象定位：北美風(fēng)情，世界級(jí)山水度假別墅。江山墅依山而建，“人〞字形地塊格局，最大程度“借景〞一湖一山壯麗風(fēng)光社區(qū)內(nèi)部三大景觀節(jié)點(diǎn)均以水景形式表現(xiàn)，疊水自上而下，提升社區(qū)的品質(zhì)。因當(dāng)前片區(qū)的整體開(kāi)發(fā)水平欠佳，因此該工程影響力仍不高．伴隨西優(yōu)