文案-20以上容積率項(xiàng)目研究

高密度策略——2.0以上容積率工程研究目錄

一、引言

二、體系分解

三、可能性研究

四、需求性研究

五、產(chǎn)品觀

六、小屯工程的針對(duì)性研究

一、引言研究背景及目的背景可能開發(fā)工程中，高容積率是一大類型。具有節(jié)地性，符合城市開展方向。目的形成針對(duì)高容積率的產(chǎn)品觀為高容積率工程的決策提供參考研究思路研究范圍：以研究北京代表工程為主，參考集團(tuán)建成工程信息研究方法以客戶需求為根底，分析高容積率帶來(lái)的特點(diǎn)，以及由此形成的特質(zhì)，形成產(chǎn)品觀實(shí)際工程分析和萬(wàn)科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的本錢情況高容積率帶來(lái)了什么？相同用地下，地上建筑面積和體量增加，如何消解高密度帶來(lái)的壓迫感？如何處理高密度開發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？宜居性與舒適性——澳洲康都的高密度和景觀處理，金色家園泛會(huì)所處理高密度下的景觀處理？高密度對(duì)局部小氣候的影響？高密度對(duì)路網(wǎng)形式和密度的要求，以及對(duì)社區(qū)開放的影響高密度下的停車策略〔包括對(duì)本錢與環(huán)境的影響〕相同用地下，可能形成更多的建筑形式、戶型的多樣性，由此可能帶來(lái)居住混合性的增加〔尤其在大規(guī)模社區(qū)中〕相同用地下，人口密度的提高，帶來(lái)對(duì)融洽鄰里交往的更迫切的需求高容積率下的戶型配比與樓盤定位策略？對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求？對(duì)“合理性〞的更高要求〔相比低密度〕如何有效地提高容積率？進(jìn)深的控制？東西向的合理利用？對(duì)內(nèi)部或周邊配套的要求？對(duì)后期裝修的影響？二、體系分解產(chǎn)品=可能+需求產(chǎn)品線〔可能成為什么？〕客戶線〔需要成為什么？〕單體的可能性規(guī)劃的可能性‥‥‥社區(qū)定位合理性宜居性社區(qū)定位合理性宜居性需求解析〔一〕單體景觀配套其它社區(qū)定位規(guī)劃社區(qū)定位合理性宜居性需求解析〔一〕景觀配套其它規(guī)劃社區(qū)定位單體宜居性合理性自我實(shí)現(xiàn)尊重需求歸屬與愛安全需求生理需求宜居性合理性需求解析〔二〕需求解析〔二〕規(guī)劃單體景觀配套及物業(yè)其他附加值宜居性消解高密度帶來(lái)的壓迫感關(guān)注局部小氣候同層次的適當(dāng)居住混合提高居住空間舒適度景觀的宜居性提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施高密度下融洽鄰里交往的可能社區(qū)文化的營(yíng)造生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用合理性合理提高容積率適合高密度的路網(wǎng)形式和密度停車策略符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略合理的戶型設(shè)計(jì)合理的內(nèi)部或周邊配套適應(yīng)高密度的物業(yè)管理社區(qū)定位賣給誰(shuí)？客戶能得到什么？（地段、性價(jià)比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象）

高容積率下的產(chǎn)品觀結(jié)合地塊條件，根據(jù)客戶需求，合理明確地定位，組織產(chǎn)品要素，挖掘高密度產(chǎn)品的可能性保證產(chǎn)品的合理性符合社區(qū)定位的宜居性符合定位的其他附加值三、可能性研究高容積率下的單體演變邏輯品質(zhì)邏輯：日照、通風(fēng)、保溫、景觀視野、均好性型式邏輯〔節(jié)地性〕：面寬、進(jìn)深、單層戶數(shù)、分?jǐn)傁禂?shù)本錢邏輯：外墻面積、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備、層數(shù)變化高容積率下的單體演變圖示朝陽(yáng)園（一期）朝陽(yáng)園（二期）今典花園高容積率下的單體演變圖示燕沙后華貿(mào)國(guó)際公寓光明城市（上海）棕櫚泉國(guó)際公寓高容積率下的單體演變圖示公園印象（上海）楓林綠洲（西安）珠江峰景錦繡龍城（浙江）高容積率下的單體演變圖示嘉和人家高容積率下的單體演變圖示通風(fēng)戶數(shù)外墻戶數(shù)日照戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)日照戶數(shù)通風(fēng)戶數(shù)戶數(shù)通風(fēng)戶數(shù)通風(fēng)日照景觀日照通風(fēng)景觀日照通風(fēng)景觀高容積率下的單體品質(zhì)象限〔北方〕合理性〔日照、通風(fēng)〕宜居性〔景觀、均好性〕高容積率下的建議單體選擇〔北方〕單體的拼接組合一般情況下，在以上8種類型中選擇，以保證品質(zhì)和容積率的均衡。影響單體品質(zhì)的因素排序如下：日照〉景觀視野〉通風(fēng)〉單層戶數(shù)〉保溫板樓進(jìn)深控制在14米以內(nèi)〔一梯三戶加厚局部除外〕。在不影響戶型品質(zhì)和兼顧建筑造型的前提下，盡量減少單體平面的周長(zhǎng)，以提高保溫性能，并可減少外裝飾面積，降低造價(jià)。注意電梯位置對(duì)戶內(nèi)空間的噪音和震動(dòng)影響。高容積率下單體選擇的幾點(diǎn)考慮〔北方〕高容積率下規(guī)劃組合的考慮因素經(jīng)濟(jì)性：?jiǎn)误w選擇、日照間距、層數(shù)空間感：圍合感、領(lǐng)域感、流動(dòng)性宜居性：小氣候、景觀性、便利性工程根本數(shù)據(jù)一覽表項(xiàng)目容積率總用地(公頃)總建面(萬(wàn)平米)總戶數(shù)(千戶)車位比(車：戶)綠化率（%）三居戶型(平)主要板樓尺寸（米）主要塔樓尺寸（米）最低層數(shù)最高層數(shù)均價(jià)(元/平)精裝開發(fā)時(shí)間樂府江南2.0711301.5680.934.20%19023.4*1523.4*16.9997800是3.3慧谷陽(yáng)光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)9166800否2.5誠(chéng)品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2*14.430.2*18.19158800是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%148

41*26(6)12216200是4.6華紡易城2.4625502.93140%13716.6*14.912185600否3.11陽(yáng)光上東2.4847.5371.82.4831.2737%22022*18.529*15.4(4)7329500/8500可選3.6燕沙后2.53.711.30.7931.235%14827.9*13.7(3)24.5*30.6(6)9186800否5.4沿海賽洛城2.642586.374.9830.70630%

6500是5.6星園2.711.229.32.1220.733%150

46*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%190

5328000是4.4棕櫚泉3.47301.41.550%200

28.85*29.1(4)233016000是2.8觀湖國(guó)際（北區(qū)）3.59.343.91.81.0830%17229.4*18(3)282814000是4.8朗琴園3.810.94020.840%150

15307300是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%14326.4*17.4(3)15287100是4.1工程根本數(shù)據(jù)比較圖現(xiàn)象：工程的檔次與容積率、層數(shù)關(guān)聯(lián)小，與地段、景觀資源、自身品質(zhì)關(guān)聯(lián)大高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類〔按構(gòu)成元素〕純點(diǎn)塔萬(wàn)科星園（2.7）棕櫚泉國(guó)際公寓（3.4）高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板朗琴園(3.8)珠江峰景（2.44）高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板陽(yáng)光上東(2.48)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)樂府江南(2.07)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類誠(chéng)品建筑（2.4）高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板慧谷陽(yáng)光(2.15)華紡易城(2.46)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板沿海賽洛城(2.64)觀湖國(guó)際(3.5)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板高層高層+小高層高層+小高層+低多層高層+低多層上元(3.18)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類〔按圍合方式〕強(qiáng)圍合半圍合弱圍合開敞式高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)要點(diǎn)分類表序號(hào)構(gòu)成元素高低組合圍合方式空間形態(tài)（圍合感、領(lǐng)域感）景觀性城市形態(tài)(外在氣氛)小氣候品質(zhì)體現(xiàn)點(diǎn)1純點(diǎn)塔高低開敞圍合形態(tài)簡(jiǎn)單，容易形成相對(duì)強(qiáng)的流動(dòng)感1、流動(dòng)性和連續(xù)性2、圍合感和私密性3、覆蓋率與綠化面積4、景觀優(yōu)先的規(guī)劃結(jié)構(gòu)點(diǎn)和板的布置直接構(gòu)成沿街形象和外在表情——開放、封閉、或者冷漠，影響城市界面1、避免高層風(fēng)2、圍合與開敞對(duì)局部小氣候的影響1、單體的品質(zhì)2、領(lǐng)域感3、外在形象4、景觀品質(zhì)5、舒適的小氣候和活動(dòng)空間2點(diǎn)塔+少量板形態(tài)有變化，彌補(bǔ)弱圍合感3點(diǎn)+板形態(tài)變化豐富，容易形成圍合感4板+少量點(diǎn)形態(tài)有變化，容易形成圍合感5純板形態(tài)簡(jiǎn)單，容易形成圍合感高容積率下的停車方式前提和趨勢(shì)：1、在北京，私人轎車擁有率達(dá)22%，有車人家中，有13%的家庭已經(jīng)擁有了第二輛家庭用車，私人轎車擁有量在飛速增長(zhǎng)。2、高容積率社區(qū)人口密度的提高使停車問題更為突出。3、對(duì)社區(qū)景觀綠化的高度重視，需要防止停車對(duì)社區(qū)環(huán)境的不利影響。對(duì)策：1、在尊重行人〔通過組團(tuán)內(nèi)的高品質(zhì)綠化空間〕和尊重駕車人〔一定程度上保存在社區(qū)內(nèi)地上行駛的距離與時(shí)間〕之間獲得一種平衡，大家共同享有高品質(zhì)優(yōu)美的社區(qū)，而不需要哪一方做出太大的犧牲。2、規(guī)劃便于駕車人的合理的行車路線，根據(jù)駕車人的行動(dòng)路線和活動(dòng)范圍，來(lái)提升相應(yīng)的空間舒適度和視覺美感。3、在地面停車、架空停車、半地下車庫(kù)、地下車庫(kù)四種方式中，以半地下、地下停車為主，地面停車為輔。4、地下車庫(kù)的處理，考慮綠化和陽(yáng)光的引入，下車后回家路線的便捷和沿途感受，車庫(kù)電梯廳的空間與裝修。四、需求性研究需求解析規(guī)劃單體景觀配套及物業(yè)其他附加值宜居性消解高密度帶來(lái)的壓迫感關(guān)注局部小氣候同層次的適當(dāng)居住混合提高居住空間舒適度景觀的宜居性提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施高密度下融洽鄰里交往的可能社區(qū)文化的營(yíng)造生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用商業(yè)附加值合理性合理提高容積率適合高密度的路網(wǎng)形式和密度停車策略符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略合理的戶型設(shè)計(jì)合理的內(nèi)部或周邊配套適應(yīng)高密度的物業(yè)管理社區(qū)定位賣給誰(shuí)？客戶能得到什么？（地段、性價(jià)比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象）

宜居性——弱化高密度如何處理高密度開發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？容積率是一個(gè)理性的數(shù)值，但是，人對(duì)居住空間舒適度的判斷取決于現(xiàn)場(chǎng)感知，而非抽象的數(shù)字。高層建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小氣候差，而拒人以外。宜居性——弱化高密度讓豐富弱化呆板和尺度——組團(tuán)中的類型混合近人尺度上，讓高層變成低層——“高湯〞、“前湯〞的嘗試讓室外/活動(dòng)空間穿插入高層樓體——“泛會(huì)所〞的出現(xiàn)把高層體塊“打散〞——復(fù)合立面宜居性——改善小氣候高層建筑改變光線、日照、和自然通風(fēng)，對(duì)社區(qū)及其周圍小氣候環(huán)境造成很大影響，具體如：塔樓可能在底部造成強(qiáng)力的下行風(fēng)和不舒服的旋風(fēng)?！蔼M管效應(yīng)〞——在刮起大風(fēng)時(shí)，有“狹管效應(yīng)〞作怪，通過高樓之間的瞬間風(fēng)力會(huì)被放大。小風(fēng)時(shí)那么造成通風(fēng)不良，形成污染物阻滯地帶。在陽(yáng)光照射的幾個(gè)小時(shí)以內(nèi)，高層建筑投下陰影，這些陰影可能極大地改變著該區(qū)域的性質(zhì)，影響著小氣候以及遮斷視景。“牛背雨〞——當(dāng)向陽(yáng)的水泥、柏油路面上的溫度到80℃左右時(shí)，會(huì)對(duì)造成降雨的水汽有很大的影響，也就會(huì)出現(xiàn)路東暴雨如注、路西地皮將濕的現(xiàn)象。由于居住集中，空調(diào)、取暖和照明等需要較大的能量供給，從而產(chǎn)生大量的熱量，改變了原有的熱平衡關(guān)系，加劇了熱島現(xiàn)象。宜居性——改善小氣候日照〔一〕住宅布置與日照質(zhì)量

在住宅布置中，改變單純地按照日照間距南北向行列式排列，充分利用太陽(yáng)的方位角變化，采取靈活多樣的方式，既豐富了空間環(huán)境，又提高了日照質(zhì)量。歸納起來(lái)有以下幾種方法：

〔1〕住宅上下或左右錯(cuò)開布置 〔2〕條式住宅與點(diǎn)式住宅相結(jié)合的布置

〔3〕南偏東的最正確日照角度的布置〔二〕東西向適當(dāng)增加?xùn)|西向住宅不但增加了建房面積，還可擴(kuò)大南北向住宅的間距，形成庭院式的室外空間。涉及東西向住宅的設(shè)計(jì)，可采取以下措施克服西曬缺點(diǎn)： 〔1〕將次要房間放在西面，加大西向房間的進(jìn)深

〔2〕在西邊設(shè)置進(jìn)深較大的陽(yáng)臺(tái)，不讓陽(yáng)光一曬到底

〔3〕但凡朝西戶都有東面居室，防止純朝西戶的出現(xiàn)，從而組織好穿堂風(fēng)，讓日落后把余熱吹走，晚上就能休息與睡眠。采取東西向住宅和南北向住宅拼接時(shí)，必須考慮兩者接收日照的程度和相互遮擋的關(guān)系。雖然東西向住宅遮擋了局部南向居室的午后日照，但庭院內(nèi)冬季可不受寒風(fēng)的侵襲，改善了室外小氣候。例：集團(tuán)東西向薄板戶型套內(nèi)面積81.21m2建筑面積94.87m2使用率85.6%宜居性——改善小氣候除了以上日照與通風(fēng)等因素外，居住區(qū)的綠化、水系等條件也是影響居住區(qū)熱環(huán)境的主要因素。 設(shè)計(jì)綠地時(shí)，對(duì)于熱量吸收，灌木要比草地易吸收，闊葉樹比針葉樹易吸收，在宅前宅后的院落，宜種植適量樹木來(lái)增加居民的休憩場(chǎng)所，吸收夏季過多的熱空氣。同時(shí)還具有保溫增濕的效果。通風(fēng)〔一〕建筑布局，要為整個(gè)居住區(qū)提供自然通風(fēng)的環(huán)境。 〔1〕過梳法

一般來(lái)說(shuō)，開敞的空間比封閉的空間空氣流通性能好；點(diǎn)式住宅比條式住宅通風(fēng)效果好。點(diǎn)式住宅當(dāng)夏季風(fēng)吹來(lái)時(shí)如同過梳一般，將居室和庭院內(nèi)的熱空氣吹走。

〔2〕導(dǎo)流法

把居住區(qū)的室外空間組織成一個(gè)系統(tǒng)，將居住區(qū)主要道路設(shè)計(jì)成主通風(fēng)道，沿通風(fēng)廊道流向各個(gè)住宅組團(tuán)，然后再?gòu)慕M團(tuán)內(nèi)庭院空間分流到住宅。

〔3〕南敞北閉法

適用于北方局部地區(qū)，那里夏季需引入季節(jié)風(fēng)，冬季要遮擋北來(lái)的寒風(fēng)。主要居室向南，具有良好的日照與通風(fēng)條件，同時(shí)對(duì)小區(qū)小氣候有好處。南邊的低住宅呈三點(diǎn)式布置，向季節(jié)風(fēng)敞開，對(duì)通風(fēng)特別有利。〔二〕必要的時(shí)候，通過風(fēng)洞實(shí)驗(yàn)，可以感性、直觀地顯示出在風(fēng)場(chǎng)作用下，質(zhì)量、動(dòng)量和熱量傳遞轉(zhuǎn)移的情況，為在規(guī)劃、決策時(shí)了解和解決污染物擴(kuò)散、熱島效應(yīng)和建筑物風(fēng)荷載提供依據(jù)。宜居性——改善小氣候規(guī)劃布局的考慮因素：1、板點(diǎn)結(jié)合，適當(dāng)考慮南敞北閉法，導(dǎo)堵結(jié)合，合理布局2、合理采用東西向住宅，在單體戶型根本合理的情況下，改善社區(qū)小氣候3、結(jié)合景觀，合理布置綠地和硬地的位置，控制適宜的面積規(guī)模，改善局部熱環(huán)境4、種植設(shè)計(jì)必須考慮對(duì)局部小氣候的影響，多種樹木宜居性——景觀現(xiàn)象：容積率增加——景觀因素突出——宜居因素的重要性加強(qiáng)宜居性——景觀棕櫚泉國(guó)際公寓宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀景觀應(yīng)作為高容積率工程提升品質(zhì)的重要關(guān)注點(diǎn)，可有效舒緩高容積率帶來(lái)的生理和心理壓力。景觀本身要具備必要的欣賞性，包括近距離景觀和高視點(diǎn)景觀。景觀的可參與性，或多功能原那么，也就是綠化用地也可以做別的功能用，是多用途空間，以滿足居民的活動(dòng)需求。水景的適當(dāng)采用：恰當(dāng)運(yùn)用有助于提升景觀檔次，調(diào)節(jié)小氣候，從心理層面看，水景能更有效地舒緩壓力。車庫(kù)應(yīng)納入景觀體系一并考慮：一方面，弱化對(duì)景觀的影響，另一方面，也需要為停車創(chuàng)造良好的環(huán)境。宜居性——景觀〔5〕生態(tài)小區(qū)的參考指標(biāo)： 綠化指標(biāo)：是衡量生態(tài)小區(qū)建設(shè)水平最重要的指標(biāo)之一。綠地率〔包括景區(qū)和水面〕須達(dá)50%以上，人均公共綠地應(yīng)在28平方米以上。 地面保水指標(biāo)：本指標(biāo)強(qiáng)調(diào)建筑基地滲水保水能力，盡量減少混凝土覆蓋面積，采用自然排水系統(tǒng)，以利于雨水的滲透，理想指標(biāo)是小區(qū)80%的裸露地具有透水性能。聚氨酯外保溫體系屋面綠化外遮陽(yáng)天津東麗湖項(xiàng)目新風(fēng)系統(tǒng)“科技豪宅〞1、鋒尚國(guó)際公寓鋒尚國(guó)際公寓位于海淀區(qū)萬(wàn)柳居住區(qū)內(nèi)，工程總建筑面積10余萬(wàn)平方米，建筑形式為一層八九戶的塔樓。2002年，鋒尚打出“辭別空調(diào)暖氣時(shí)代〞的廣告語(yǔ)，引起業(yè)界轟動(dòng)。其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)〔MixedUse〕的可能性表現(xiàn)形式引入城市生活，形成商業(yè)街區(qū)住宅和商業(yè)各有獨(dú)立出入口，如住宅從地下直接上各單元，地面一、二層跳空給商業(yè)，一般，住宅在商業(yè)反面有獨(dú)立區(qū)域商業(yè)街區(qū)完全開放，社區(qū)居民和外部人流均可享用商業(yè)頂部一般開辟成社區(qū)專用的活動(dòng)區(qū)域富有特色的商業(yè)空間、細(xì)部、商業(yè)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)一般特性適宜的城市區(qū)位產(chǎn)生對(duì)商業(yè)街區(qū)的需求良好而恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)氣氛成就社區(qū)的標(biāo)志性社區(qū)居民既能享受時(shí)尚購(gòu)物的便利，也可享受置身繁華的安靜實(shí)例建外SOHO陽(yáng)光上東〔中央街區(qū)〕