物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)第一講招投標(biāo)制度的起源與發(fā)展一、國(guó)外招投標(biāo)的起源與發(fā)展

招標(biāo)辦法最早起源于原始的“招標(biāo)拍賣”，實(shí)行“招標(biāo)拍賣”是把商品賣給愿意出高價(jià)的買主。招標(biāo)制度與招標(biāo)拍賣不同，招標(biāo)拍賣商品選“出價(jià)高的出售”，招標(biāo)發(fā)包工程則是選“報(bào)價(jià)低的發(fā)包”。原始招標(biāo)階段只有一個(gè)條件：“誰(shuí)價(jià)格最低誰(shuí)中標(biāo)”“便宜無(wú)好貨”質(zhì)量難以得到保證虧5萬(wàn)不如虧8萬(wàn)，最終凈賺800萬(wàn)特點(diǎn)案例現(xiàn)代招標(biāo)辦法的產(chǎn)生和發(fā)展1782年英國(guó)設(shè)立了文具公用局1809年美國(guó)通過(guò)了第一部要求密封投標(biāo)的法律二戰(zhàn)以后招投標(biāo)由一種交易行為過(guò)渡為政府強(qiáng)制行為《美國(guó)聯(lián)邦政府采購(gòu)法》及其“信譽(yù)、透明度、競(jìng)爭(zhēng)”1997年1月1日起韓國(guó)政府實(shí)行新的國(guó)內(nèi)項(xiàng)目國(guó)際招標(biāo)法現(xiàn)代招標(biāo)辦法的發(fā)展過(guò)程西方發(fā)達(dá)國(guó)家世界銀行亞洲開(kāi)發(fā)銀行發(fā)展中國(guó)家現(xiàn)代招標(biāo)辦法的三個(gè)特點(diǎn)招標(biāo)前，先編制一套完整的“工程標(biāo)底”，做到心中有數(shù)。對(duì)參加投標(biāo)的承包商進(jìn)行資格預(yù)審，只有取得“投標(biāo)資格”的承包商才允許參與投標(biāo)。擴(kuò)大了評(píng)標(biāo)條件，從過(guò)去一個(gè)條件“誰(shuí)報(bào)價(jià)低誰(shuí)中標(biāo)”，發(fā)展為預(yù)選前三名（或兩名）作為評(píng)標(biāo)對(duì)象，再?gòu)闹羞x定一個(gè)“中標(biāo)”單位。實(shí)力雄厚程度信譽(yù)等級(jí)優(yōu)劣施工質(zhì)量好壞技術(shù)能力強(qiáng)弱投標(biāo)報(bào)價(jià)高低資格預(yù)審條件（四）招投標(biāo)制度推動(dòng)其他領(lǐng)域的市場(chǎng)化基建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、安裝、設(shè)備材料科技項(xiàng)目承擔(dān)者篩選政府采購(gòu)?fù)恋厥棺寵?quán)轉(zhuǎn)讓三、招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展（一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場(chǎng)化（二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理整體水平的提高（三）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理企業(yè)間的公平競(jìng)爭(zhēng)四、全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)與

物業(yè)管理招投標(biāo)（一）第一次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)在青島召開(kāi)（二）第二次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)在大連召開(kāi)（三）第三次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)在深圳召開(kāi)

1995年，建設(shè)部在青島召開(kāi)了第一次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理“一年試點(diǎn)，三年普遍推開(kāi)”的經(jīng)驗(yàn)。

1999年，建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳“大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，提高物業(yè)管理總體水平”的經(jīng)驗(yàn)。俞正聲部長(zhǎng)在深圳會(huì)議指出：這次會(huì)議主要解決市場(chǎng)問(wèn)題，其核心問(wèn)題是推進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范行為。我們學(xué)深圳，學(xué)什么？首先學(xué)的是一個(gè)把競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題作為推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展的關(guān)鍵。宋春華副部長(zhǎng)在大會(huì)報(bào)告中指出：深圳加速推進(jìn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，初步形成了政府調(diào)控為主導(dǎo)，業(yè)主和企業(yè)雙向選擇、公平競(jìng)爭(zhēng)為核心、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境為效益、規(guī)范化服務(wù)為內(nèi)容、創(chuàng)品牌上規(guī)模為方向的物業(yè)管理體系。會(huì)上宋春華副部長(zhǎng)要求：各地要盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)。凡10萬(wàn)平方米以上的新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前向社會(huì)招標(biāo)?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》是第九屆全國(guó)人大常委會(huì)于1999年8月30日通過(guò)的，2000年1月1日正式施行?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律體系中一部非常重要的法律，是招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域的基本法律?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》的立法目的：1.規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)依法規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，促進(jìn)招標(biāo)投標(biāo)市場(chǎng)健康發(fā)展，是《招標(biāo)投標(biāo)法》立法的主要目的。2.提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量通過(guò)立法把招標(biāo)投標(biāo)確立為一種法律制度在全國(guó)推廣，促進(jìn)完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，是《招標(biāo)投標(biāo)法》立法的重要目的之一。3.保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益是《招標(biāo)投標(biāo)法》最直接的立法目的。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相關(guān)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人數(shù)少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以利用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第五十七條規(guī)定：違返本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。第二講物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)容與形式一、招標(biāo)投標(biāo)概念1.招標(biāo)的概念招標(biāo)是指招標(biāo)人在興建工程、合作經(jīng)營(yíng)、大宗商品采購(gòu)時(shí)，將自己的要求和條件公開(kāi)告示，讓符合條件的投標(biāo)人參與競(jìng)爭(zhēng)，從中選擇最佳對(duì)象為中標(biāo)人，然后雙方訂立合同的過(guò)程。2.投標(biāo)的概念投標(biāo)是對(duì)招標(biāo)的回應(yīng)，是競(jìng)爭(zhēng)承包的行為。它是指投標(biāo)人按照招標(biāo)公告的要求與條件提出投標(biāo)方案的法律行為。3.招標(biāo)投標(biāo)概念招標(biāo)投標(biāo)是一種有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)交易方式，也是規(guī)范選擇交易主體、訂立交易合同的法律程序。4.招標(biāo)的形式公開(kāi)招標(biāo)是指標(biāo)標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。7.物業(yè)管理投標(biāo)物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。二、物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則1.公開(kāi)原則即“信息透明”，要求招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)具有高度的透明度，招標(biāo)程序、投標(biāo)人資格條件、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)辦法、中標(biāo)結(jié)果等信息都要公開(kāi)，使每個(gè)投標(biāo)人都能及時(shí)獲得信息，從而平等地參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。2.公平原則即“機(jī)會(huì)均等”。要求招標(biāo)人一視同仁地給予投標(biāo)人平等的機(jī)會(huì)，使其享有同等的權(quán)利并履行相應(yīng)的義務(wù)。不歧視或者排斥任何一個(gè)投標(biāo)人，按照這個(gè)原則，招標(biāo)人不得在招標(biāo)文件中要求或者標(biāo)明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容。不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。4.誠(chéng)實(shí)信用原則即“誠(chéng)信原則”。是民事活動(dòng)的基本原則之一，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中誠(chéng)實(shí)信用倫理準(zhǔn)則法律化的產(chǎn)物，是以善意真誠(chéng)，守信不欺，公平合理為內(nèi)容的強(qiáng)制性法律原則。招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)本質(zhì)上是市場(chǎng)主體的民事活動(dòng)，必須遵守誠(chéng)信原則，也就是要求招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以善意的主觀心理和誠(chéng)實(shí)守信的態(tài)度來(lái)行使權(quán)利，履行義務(wù)，不能故意隱瞞真相或者弄虛作假，不能言而無(wú)信甚至背信棄義，在追求自己利益的同時(shí)不應(yīng)損害他人利益和社會(huì)利益，維護(hù)自身利益、他人利益、社會(huì)利益的平衡。第三講物業(yè)管理招投標(biāo)的一般程序物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序

ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ

Ⅶ準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段投標(biāo)階段調(diào)查階段開(kāi)標(biāo)階段評(píng)標(biāo)階段簽訂合同階段

Ⅰ成立招標(biāo)組織申請(qǐng)批準(zhǔn)招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)文件一、準(zhǔn)備階段（1）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（2）確定招標(biāo)方式（公開(kāi)招標(biāo)還是邀請(qǐng)招標(biāo)）（3）向物業(yè)管理行政主管部門提出招標(biāo)申請(qǐng)（4）確定標(biāo)底，確定指導(dǎo)思想、原則及方法（5）編制招標(biāo)文件招標(biāo)文件內(nèi)容包括：1.招標(biāo)公告（通知）2.招標(biāo)書3.投標(biāo)要求1.招標(biāo)公告（通知）深圳市住宅局關(guān)于采用招標(biāo)方式

確定梅林一村物業(yè)管理單位的通知各物業(yè)管理公司：梅林一村是市政府新建的大型福利房、微利房住宅區(qū)，毗鄰梅林水庫(kù)，將于1998年7月31日前正式交付使用。為搞好該住宅區(qū)的物業(yè)管理，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，體現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，經(jīng)研究，決定采用向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的方式，選聘該住宅區(qū)的物業(yè)管理單位?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：一、成立梅林一村物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；二、標(biāo)的：梅林一村的一體化物業(yè)管理；三、招標(biāo)對(duì)象：在深圳市注冊(cè)的已獲得我局頒發(fā)的甲級(jí)資質(zhì)證書或具備甲級(jí)資質(zhì)證書條件的物業(yè)管理公司；四、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)有關(guān)事宜五、有關(guān)說(shuō)明及要求2.招標(biāo)書招標(biāo)書內(nèi)容：（1）項(xiàng)目基本情況（座落位置、占地面積、建筑面積、住戶數(shù)、樓棟數(shù)、樓層數(shù)、電梯臺(tái)數(shù)及功率、化糞池容積、道路面積、停車位數(shù)、發(fā)電機(jī)功率等）（2）物業(yè)管理內(nèi)容（3）有關(guān)說(shuō)明（4）物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲（5）投標(biāo)開(kāi)標(biāo)時(shí)間（6）其他事項(xiàng)

Ⅱ投標(biāo)單位資格預(yù)審發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘、召開(kāi)標(biāo)前會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書二、招標(biāo)階段招標(biāo)單位發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)通知招標(biāo)單位接受投標(biāo)單位的報(bào)名招標(biāo)單位向入圍的投標(biāo)單位發(fā)出書面通知招標(biāo)單位向投標(biāo)的入圍單位提供招標(biāo)文件踏勘現(xiàn)場(chǎng)，召開(kāi)標(biāo)前會(huì)，介紹招標(biāo)項(xiàng)目情況，接受投標(biāo)單位的咨詢。接受投標(biāo)單位送交的投標(biāo)書。投標(biāo)單位繳交履約保證金。信譽(yù)調(diào)查，同類型物業(yè)管理服務(wù)水平采樣現(xiàn)場(chǎng)踏勘招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和招標(biāo)文件的約定，組織潛在投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)的地形地質(zhì)條件、周邊和內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行實(shí)地踏勘了解，并介紹有關(guān)情況。潛在投標(biāo)人應(yīng)自行負(fù)責(zé)據(jù)此作出的判斷的投標(biāo)決策。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，招標(biāo)人不得單獨(dú)或者分別組織任何一個(gè)投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。投標(biāo)預(yù)備會(huì)（標(biāo)前會(huì)）投標(biāo)預(yù)備會(huì)是招標(biāo)人為了澄清、解答潛在投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)踏勘后提出的疑問(wèn)，按照招標(biāo)文件規(guī)定時(shí)間組織的投標(biāo)預(yù)備會(huì)議。但所有澄清、解答均應(yīng)以書面方式發(fā)給所有購(gòu)買招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人，并屬于招標(biāo)文件的組成部分。招標(biāo)人同時(shí)可以利用投標(biāo)預(yù)備會(huì)對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)重點(diǎn)、難點(diǎn)內(nèi)容主動(dòng)作出說(shuō)明。ⅢⅣ

ⅤⅥⅦ信譽(yù)調(diào)查、采樣開(kāi)標(biāo)1:標(biāo)書評(píng)分階段開(kāi)標(biāo)2：現(xiàn)場(chǎng)答辯階段接受投標(biāo)單位送交的標(biāo)書簽訂合同評(píng)標(biāo)、定標(biāo)

三、開(kāi)標(biāo)階段1.按照招標(biāo)書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)2.招標(biāo)方、投標(biāo)方、監(jiān)督方、評(píng)委到場(chǎng)（專家不少于60%）3.招標(biāo)方宣布評(píng)標(biāo)規(guī)則4.各投標(biāo)單位、監(jiān)督方檢查標(biāo)書密封情況5.抽簽確定答辯順序6.開(kāi)標(biāo)7.評(píng)委閱標(biāo)8.投標(biāo)人答辯9.評(píng)委評(píng)分10.各方對(duì)評(píng)分結(jié)果簽字確認(rèn)11.評(píng)審組長(zhǎng)宣布評(píng)標(biāo)結(jié)果12.監(jiān)督方宣布監(jiān)督意見(jiàn)第四講

物業(yè)管理投標(biāo)書的編制

一、物業(yè)管理投標(biāo)書的編制要求1.針對(duì)性強(qiáng)要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行定位分析，包括項(xiàng)目的定位分析、客戶群體（購(gòu)房人）的定位分析、未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求分析。在定位分析的基礎(chǔ)上，擬定管理方案。2.可操作性強(qiáng)物業(yè)管理投標(biāo)書利用自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)編制（有自己的特點(diǎn)）標(biāo)書中要提出切實(shí)可行的物業(yè)管理服務(wù)方法、措施。所提出的方法、措施要充分考慮對(duì)方的接受程度、承受能力，包括：觀念的承受、經(jīng)濟(jì)的承受、管理服務(wù)的承受）。提出的方法、措施與現(xiàn)行法律、法規(guī)無(wú)抵觸性。費(fèi)用測(cè)算要實(shí)現(xiàn)收支基本平衡（追求正當(dāng)?shù)睦麧?rùn)）3.體現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)專業(yè)水平物業(yè)管理投標(biāo)書既是對(duì)目標(biāo)物業(yè)管理運(yùn)作的專業(yè)意見(jiàn)文件，又是展現(xiàn)本企業(yè)優(yōu)勢(shì)為評(píng)標(biāo)專家推薦自己的良機(jī)。物業(yè)管理企業(yè)介紹自己時(shí)，要針對(duì)目標(biāo)物業(yè)特點(diǎn)來(lái)談自己的優(yōu)勢(shì)。（注意恰如其分）注意競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，重點(diǎn)突出宣傳我有人無(wú)，人有我強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，從而在標(biāo)書中體現(xiàn)出該物業(yè)管理的專業(yè)水平。二、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫內(nèi)容1.招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與策劃2.管理方式與運(yùn)作程序3.組織架構(gòu)與人員配置4.管理人員配訓(xùn)及管理5.管理制度的制訂6.檔案的建立與管理7.早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)8.常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述9.管理指標(biāo)與管理措施10.應(yīng)急預(yù)案11.費(fèi)用測(cè)算與成本控制1.招標(biāo)物業(yè)的整體設(shè)想與策劃（1）項(xiàng)目基本情況介紹（2）項(xiàng)目定位分析（功能定位、檔次定位）（3）客戶群體分析（項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上）（4）客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求分析（根據(jù)客戶群體的構(gòu)成）（5）物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)（結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際分析得出）（6）整體構(gòu)想和管理策劃思路（1）項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱千山半島國(guó)際A區(qū)項(xiàng)目地址綦江區(qū)通惠大道旁具體方位東至：城市次干道西至：自然山體南至：濱河大道北至：通惠大道建設(shè)單位千山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型高層住宅占地面積123428平方米建筑面積366004平方米其中高層住宅：236449平方米商業(yè)：34697平方米車庫(kù)：86674平方米管理用房：1098平方米綠地面積37152平方米住宅戶數(shù)2850戶出入口6個(gè)住宅電梯84臺(tái)（2）項(xiàng)目定位分析案例一（1998年萬(wàn)廈居業(yè)投標(biāo)梅林一村）梅林一村系深圳市一個(gè)跨世紀(jì)的住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)單位深圳市住宅局和設(shè)計(jì)人何顯毅先生在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及物業(yè)管理上都有全新突破。梅林一村處處立意在先，以人為本，強(qiáng)調(diào)人與自然的親近，每一個(gè)細(xì)節(jié)都能想人所想，隨人所愿，無(wú)論從整體規(guī)劃還是從局部設(shè)計(jì)來(lái)看，梅林一村都可勘稱為一個(gè)高資質(zhì)、高水準(zhǔn)、大規(guī)模的智能化住宅小區(qū)和大綠化、多圍合、高品位的園林式環(huán)保小區(qū)案例：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目和客戶群體分析，總結(jié)其群體特征及物業(yè)服務(wù)的需求如下：項(xiàng)目特點(diǎn)客戶群體分析客戶需求管理重點(diǎn)服務(wù)定位服務(wù)思路（4）客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求分析（5）服務(wù)重點(diǎn)分析案例：特點(diǎn)一：客戶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，擁有私家車的業(yè)主占有相當(dāng)比重。服務(wù)重點(diǎn)：（1）業(yè)主上下班期間交通合理疏導(dǎo)（2）業(yè)主車輛進(jìn)出的有效識(shí)別（3）小區(qū)交通系統(tǒng)的合理設(shè)定，包括行車路線、指引標(biāo)識(shí)、停車及道閘系統(tǒng)等。客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求分析案例：特點(diǎn)四：作息時(shí)間規(guī)律性強(qiáng)服務(wù)重點(diǎn)：（1）上下班高峰期及下班后，電梯、水泵、道閘等設(shè)備的良好運(yùn)行；（2）業(yè)主上下班時(shí)段車輛交通的有效疏導(dǎo)，保證交通的順暢；（3）業(yè)主上班期間小區(qū)治安防范的有效巡查?？蛻魧?duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求分析案例：特點(diǎn)五：民主及維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)管理重點(diǎn)：（1）對(duì)項(xiàng)目工程遺留及質(zhì)量問(wèn)題的及時(shí)妥善解決；（2）物業(yè)服務(wù)的公開(kāi)、公正和透明；（3）良好的社區(qū)文化氛圍營(yíng)造，引導(dǎo)業(yè)主理性消費(fèi)。（6）整體構(gòu)想和管理思路1998年萬(wàn)廈居業(yè)投標(biāo)深圳梅林一村案例：一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、九大措施一種模式：一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)的物業(yè)管理模式；兩項(xiàng)承諾：兩年內(nèi)創(chuàng)全國(guó)城主城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)；三年內(nèi)通過(guò)國(guó)際環(huán)ISO14000認(rèn)證三個(gè)重點(diǎn)：智能化設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)與開(kāi)發(fā)確保因管理責(zé)任造成的治安事件發(fā)生率為零無(wú)一例違章裝修措施之六：實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理辦法。措施之七：發(fā)揮萬(wàn)廈規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安等方面的專業(yè)化管理。措施之八：充分借鑒蓮花北成功經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)，向社區(qū)文化活動(dòng)要物業(yè)管理的社會(huì)效益、環(huán)境效益的經(jīng)濟(jì)效益。措施之九：超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行酒店式服務(wù)。

萬(wàn)廈居業(yè)在深圳梅林一村投標(biāo)中把“一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)”的蓮花北物業(yè)管理模式確定為投標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)管理模式。萬(wàn)科與中海物業(yè)管理模式比較：中海：主要引進(jìn)的港式物業(yè)管理理念，累積豐富的物管成功經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范的管理制度、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計(jì)：打造出中海獨(dú)特的管理特色，實(shí)行1+N管理模式，降低管理成本充分共享資源；氛圍式管理，打造無(wú)為而治的至高境界；首創(chuàng)酒店式物業(yè)服務(wù)，開(kāi)行業(yè)之先河；推出商務(wù)全程式服務(wù)，服務(wù)于商業(yè)精英；提供健康式物管，為業(yè)主營(yíng)造寓環(huán)保、健康于一體的文明社區(qū)；ISO9000、ISO14001、ISO18000三項(xiàng)國(guó)際管理體系貫穿運(yùn)行，中海物業(yè)管理注重高素質(zhì)的員工隊(duì)伍建設(shè)、豐富的人力資源儲(chǔ)備，創(chuàng)造社會(huì)效益。萬(wàn)科與中海物業(yè)管理模式比較：在物業(yè)管理行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)中，萬(wàn)科以觀念超前、服務(wù)精品見(jiàn)長(zhǎng)，中海以管理優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)領(lǐng)先，把經(jīng)營(yíng)型管理作為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成了自身的特色和優(yōu)勢(shì)，對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和開(kāi)拓市場(chǎng)起到了重要的推動(dòng)作用。兩者都有各自的管理模式，為自己的企業(yè)贏得了品牌。2.管理方式與運(yùn)作程序萬(wàn)廈居業(yè)公司在梅林一村投標(biāo)中，所采用的管理方式是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供全方位專業(yè)化酒店式服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理行為；采用大圍合整體管理和小圍合分片管理相結(jié)合的管理辦法，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化；致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。運(yùn)作程序系統(tǒng)早期介入擬定方案機(jī)構(gòu)組建崗位培訓(xùn)驗(yàn)收接管辦理入住裝修管理日常管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置項(xiàng)目管理處工程管理部綜合事務(wù)部環(huán)境管理部秩序維護(hù)部物業(yè)服務(wù)中心培訓(xùn)計(jì)劃階段時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)一6月上旬企業(yè)概況總經(jīng)理新入職員工公司會(huì)議室6月中旬企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)總經(jīng)理新入職員工公司會(huì)議室二7月上旬企業(yè)規(guī)章制度人力資源部培訓(xùn)師新入職員工公司會(huì)議室7月下旬物業(yè)管理概論總經(jīng)理全體員工公司會(huì)議室人員管理素質(zhì)機(jī)制配置機(jī)制組織機(jī)制績(jī)效機(jī)制激勵(lì)機(jī)制制訂素質(zhì)機(jī)制嚴(yán)格錄用考核培訓(xùn)培養(yǎng)提高工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力制度規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合工資福利等物質(zhì)保障榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)人員管理5.管理制度的制訂管理制度包括：公眾制度、內(nèi)部崗位職責(zé)、管理運(yùn)作制度、員工考核制度。公眾制度：精神文明公約、樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、物品進(jìn)出管理規(guī)定、治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、電梯使用管理規(guī)定等。內(nèi)部管理制度崗位職責(zé)（所有崗位的崗位責(zé)任制度）管理運(yùn)作制度（所有涉及項(xiàng)目運(yùn)作的內(nèi)部管理的規(guī)定、制度）員工考核制度（考勤、考核、獎(jiǎng)懲制度）6.檔案的建立與管理檔案的管理運(yùn)作環(huán)節(jié)（1）收集（資料的收集）（2）整理（資料的分類整理）（3）存儲(chǔ)（資料歸檔管理）（4）運(yùn)用（檔案的運(yùn)用）檔案資料的分類（1）承接查驗(yàn)資料名稱資料內(nèi)容產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件B：建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證C：拆遷安置資料技術(shù)資料A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告C：工程合同、工程預(yù)決算D：工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單E：竣工圖：1.單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖

2.消防、燃?xì)狻⒅悄芑裙こ碳暗叵鹿芫W(wǎng)竣工圖。承接查驗(yàn)資料（續(xù)）名稱資料內(nèi)容技術(shù)資料F：房屋、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I：供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料J：砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告K：綠化工程竣工圖L：其他技術(shù)資料（2）管理檔案資料名稱資料內(nèi)容物業(yè)資料小區(qū)基本資料、分區(qū)資料、商業(yè)用房資料、娛樂(lè)設(shè)施資料住戶資料A：住房入住資料（購(gòu)房合同、入住通知單、臨時(shí)管理規(guī)約、驗(yàn)房表格、裝修申請(qǐng)）B：住房家庭人員檔案C：住戶室內(nèi)維修檔案事務(wù)資料A：事務(wù)值勤表B：事務(wù)交接表C：事務(wù)回訪登記表D：日常事務(wù)巡視表E：物品進(jìn)出登記表裝修資料A：裝修申請(qǐng)表（附圖紙）B：裝修安全責(zé)任書C：臨時(shí)施工人員登記表D：施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照維修資料A：維修申請(qǐng)表B：維修服務(wù)派工單C：維修回訪記錄本D：公共設(shè)施維修記錄本7.早期介入與前期物業(yè)管理早期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管過(guò)程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段（立項(xiàng)階段）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段銷售階段竣工驗(yàn)收階段物業(yè)承接查驗(yàn)階段物業(yè)入住階段業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)早期介入前期物業(yè)管理早期介入的作用：◆優(yōu)化設(shè)計(jì)◆有助于提高工程質(zhì)量◆有助于了解物業(yè)情況◆為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備◆有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益前期物業(yè)管理工作內(nèi)容：前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的管理服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)，業(yè)主入住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。前期物業(yè)管理工作內(nèi)容：參與竣工驗(yàn)收物業(yè)公司全程參與竣工驗(yàn)收可以給承接查驗(yàn)打下良好的基礎(chǔ)。因?yàn)榭⒐を?yàn)收是由建筑質(zhì)量主管部門組織進(jìn)行，專業(yè)化程度較高，物業(yè)公司可以掌握工程質(zhì)量的第一手資料。承接查驗(yàn)工程承接查驗(yàn)（1）土建工程（2）裝飾工程（3）供配電系統(tǒng)（4）給排水系統(tǒng)（5）電梯系統(tǒng)（6）消防系統(tǒng)（7）弱電系統(tǒng)前期物業(yè)管理的特點(diǎn)：基礎(chǔ)性：前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。過(guò)渡期：前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，處于早期介入與常規(guī)期物業(yè)管理之間。在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過(guò)渡期過(guò)程。不穩(wěn)定性：新建物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備會(huì)因?yàn)槠涫┕べ|(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計(jì)配套不完善等問(wèn)題，在投入使用初期集中地反映出來(lái)，造成物業(yè)使用功能不正常。需要對(duì)遺留問(wèn)題的處理過(guò)程，同時(shí)物業(yè)設(shè)施設(shè)備本身也需要一個(gè)自然磨合期，在這個(gè)過(guò)程中物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)。8.常規(guī)期物業(yè)管理服務(wù)綜述秩序維護(hù)車輛管理消防管理環(huán)境管理對(duì)電梯等機(jī)電設(shè)備的專業(yè)化管理9.服務(wù)指標(biāo)承諾及完成指標(biāo)采取的措施序號(hào)指標(biāo)名稱承諾指標(biāo)實(shí)現(xiàn)指標(biāo)的措施1房屋完好率98%建立完善的巡查制度，責(zé)任到人，定期檢查登記，及時(shí)處理出現(xiàn)的問(wèn)題2設(shè)備完好率98%設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，年度維修保養(yǎng)計(jì)劃和月度維修保養(yǎng)計(jì)劃保證3維修及時(shí)率98%維修人員24小時(shí)值班，接報(bào)后15分鐘到場(chǎng)4維修合格率100%強(qiáng)化維修人員技能培訓(xùn)，確保維修合格率5綠化完好率98%專人、專業(yè)負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)，定期除草、施肥、澆水、打藥6清潔保潔率98%清潔責(zé)任到人，嚴(yán)格按清潔、保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃保潔7道路完好率98%全員巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，確保道路完好8路燈完好率98%全員巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修9治安案件發(fā)生率1‰以下因管理責(zé)任造成每年1‰以下，發(fā)生次數(shù)與住戶數(shù)之比。實(shí)行24小時(shí)巡查制度，人防為主，技防為輔，全面防范，杜絕治安案件發(fā)生。10火災(zāi)發(fā)生率0因管理責(zé)任造成的火災(zāi)發(fā)生率為0。實(shí)行24小時(shí)巡查制度，人防為主，技防為輔，全面防范，杜絕火災(zāi)發(fā)生。11有效投訴率2‰以下做細(xì)做好各項(xiàng)工作，加強(qiáng)與住戶的溝通，征求管理意見(jiàn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)12投訴處理率100%重視住戶的投訴，把住戶投訴作為信息反饋的渠道，把處理投訴作為改進(jìn)工作和提高服務(wù)質(zhì)量的機(jī)會(huì)13業(yè)主滿意率90%做好物業(yè)管理服務(wù)工作，定期做用戶滿意度調(diào)查，持續(xù)不斷的改進(jìn)10.應(yīng)急預(yù)案（1）治安（刑事）緊急處理方案準(zhǔn)備階段實(shí)施階段結(jié)束階段消防監(jiān)控中心客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部

工程管理部

環(huán)境管理部

管理處經(jīng)理誤報(bào)

確認(rèn)接到報(bào)警秩序員核實(shí)了解情況指揮處理做好記錄跟蹤監(jiān)控、錄像撥打110報(bào)警，通報(bào)案情現(xiàn)場(chǎng)警戒、布控全體秩序員集合現(xiàn)場(chǎng)支援︿﹀嫌疑人逃脫，記錄相關(guān)線索，協(xié)助破案案情結(jié)束，清理現(xiàn)場(chǎng)填寫報(bào)告準(zhǔn)備階段實(shí)施階會(huì)結(jié)束階段消防控制中心客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部工程管理部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部管理處經(jīng)理誤報(bào)

確認(rèn)火勢(shì)小火勢(shì)大秩序員到場(chǎng)核實(shí)消音復(fù)位做好記錄向119報(bào)警，啟動(dòng)消防廣播，指揮疏散做好客戶的解釋安撫工作提供車輛、救護(hù)傷員、后勤保障整改隱患撰寫報(bào)告（3）燃?xì)庑孤┚o急處理方案準(zhǔn)備階段實(shí)施階會(huì)結(jié)束階段消防控制中心客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部工程管理部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部管理處經(jīng)理誤報(bào)

確認(rèn)秩序員到場(chǎng)核實(shí)消音復(fù)位做好記錄到場(chǎng)指揮通知燃?xì)夤緭屝?，撥?20救助傷員信息通報(bào)安撫客戶關(guān)閉上端燃?xì)饪傞y，配合燃?xì)夤緭屝尢峁┸囕v、救護(hù)傷員、后勤保障險(xiǎn)情排除撰寫報(bào)告，存檔險(xiǎn)情排除后，清理現(xiàn)場(chǎng)（4）電梯故障社會(huì)性事件應(yīng)急方案準(zhǔn)備階段實(shí)施階段結(jié)束階段消防控制中心客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部工程管理部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部管理處經(jīng)理確認(rèn)收到事故信息秩序維護(hù)員到達(dá)被困人員樓層，并保持聯(lián)系了解被解救人員狀況，傷者送醫(yī)院整改隱患撰寫報(bào)告（5）突發(fā)自然災(zāi)害（大風(fēng)、暴雨）應(yīng)急方案準(zhǔn)備階段實(shí)施階段結(jié)束階段消防控制中心客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部工程管理部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部管理處經(jīng)理

接到預(yù)警信息張貼緊急通知，請(qǐng)業(yè)主做好防范準(zhǔn)備巡查懸掛物、排水設(shè)施，排除危險(xiǎn)源解救受災(zāi)人員，搶救受災(zāi)物資啟動(dòng)排洪設(shè)備，密切監(jiān)控運(yùn)行檢查防災(zāi)設(shè)備，排除安全隱患評(píng)估損失撰寫報(bào)告組織、指揮清理、疏通溝渠、苗木加固準(zhǔn)備沙袋檔板、潛水泵通報(bào)災(zāi)情信息，安撫受災(zāi)人員巡視溝渠道路及時(shí)清堵給受災(zāi)人員提供食品、藥品物資清理災(zāi)后現(xiàn)場(chǎng)（6）突發(fā)性停水應(yīng)急預(yù)案準(zhǔn)備階段實(shí)施階段結(jié)束階段消防控制中心客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部工程管理部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部管理處經(jīng)理

接到預(yù)警信息故障維修、排除查找事故原因做好記錄張貼通知，做好解釋工作向受影響客戶提供必要的臨時(shí)用水通知相關(guān)維修人員報(bào)告經(jīng)理（7）突發(fā)性停電應(yīng)急預(yù)案準(zhǔn)備階段實(shí)施階段結(jié)束階段消防控制中心客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部工程管理部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部管理處經(jīng)理

接到停電信息故障維修、排除查看備用電源是否啟動(dòng)排除故障撰寫報(bào)告張貼通知，向受影響客戶道歉通知相關(guān)維修人員報(bào)告經(jīng)理查找事故原因查看電梯是否困人，困人啟動(dòng)電梯應(yīng)急預(yù)案（8）跑水及漏水應(yīng)急處理預(yù)案準(zhǔn)備階段實(shí)施階段結(jié)束階段消防監(jiān)控中心客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部工程管理部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部管理處經(jīng)理

是否獲取事故信息設(shè)施是否損壞關(guān)閉事故上端閥門啟動(dòng)排水設(shè)施排除故障清理現(xiàn)場(chǎng)整改隱患撰寫報(bào)告準(zhǔn)備階段實(shí)施階段結(jié)束階段消防監(jiān)控中心客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部工程管理部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部管理處經(jīng)理通知政府防疫部門到場(chǎng)核實(shí)診治成立緊急疫情防控小組安排警戒，配合防疫部門做好隔離措施公用設(shè)施設(shè)備消毒，公共區(qū)域通風(fēng)配合防疫部門對(duì)公共區(qū)域消毒做好食品、純凈水、消毒藥、防護(hù)品供給（10）緊急事件處理方案準(zhǔn)備階段實(shí)施階段結(jié)束階段消防監(jiān)控中心客戶服務(wù)中心秩序維護(hù)部工程管理部環(huán)境管理部綜合事務(wù)部管理處經(jīng)理確認(rèn)發(fā)生緊急事件現(xiàn)場(chǎng)總指揮必要時(shí)可協(xié)調(diào)政府部門處理維持現(xiàn)場(chǎng)秩序?qū)嵤┚o急措施啟動(dòng)設(shè)施設(shè)備協(xié)助救助協(xié)助救護(hù)提供物資后勤保障，駔織救護(hù)事件結(jié)束撰寫報(bào)告向總經(jīng)理報(bào)告事件，并組織管理處全體員工到場(chǎng)支援撥打110清理現(xiàn)場(chǎng)二、共用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修費(fèi)——X21.共用照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)F1（元/月）（1）電費(fèi)=（W1×T1+W2×T2+……+Wn×Tn）×30×Pew—照明電器功率T—每天開(kāi)啟時(shí)間30—每月開(kāi)啟天數(shù)Pe—電費(fèi)單價(jià)（2）維修費(fèi)：根據(jù)照明電器的擁有量，單價(jià)和平均使用壽命測(cè)算2.給排水設(shè)施：生活水泵費(fèi)用F2（元/月）（1）電費(fèi)=W×24×I×30×PeW—水泵功率24—每天時(shí)間I—使用系數(shù)=平均每天運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間/24小時(shí)30—每月天數(shù)Pe—電費(fèi)單價(jià)以同樣的方法計(jì)算出排污泵的電費(fèi)。（2）維修費(fèi)：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算。3.配電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)F3（元/月）配電柜、發(fā)電機(jī)、柴油機(jī)維修費(fèi)用（估算）、檢測(cè)費(fèi)按實(shí)際支出計(jì)算4、共用建筑、共用場(chǎng)地、道路維修費(fèi)F4（元/月）5、電梯運(yùn)行、維修、年檢費(fèi)F5（元/月）（1）電梯電費(fèi)=n×W×24×I×30×Pen—電梯臺(tái)數(shù)W—電梯功率I—系數(shù)（每天運(yùn)行時(shí)間/24小時(shí)）Pe—電價(jià)（2）電梯維修費(fèi)：按照電梯外包（全包）合同價(jià)計(jì)算（3）電梯年檢費(fèi)：年檢費(fèi)=500元+（N層-5層）×50元（4）限速器年檢費(fèi)：每?jī)赡隀z驗(yàn)一次，每次每臺(tái)電梯檢驗(yàn)費(fèi)200元，平均每年每臺(tái)100元。X2=F1+F2+F3+F4+F5三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)—X3綠化工具費(fèi)F1（元/月）化肥農(nóng)藥費(fèi)F2（元/月）綠化用水費(fèi)F3（元/月）補(bǔ)苗費(fèi)F4（元/月）X3=F1+F2+F3+F4四、清潔衛(wèi)生費(fèi)—X4清潔工具費(fèi)F1（元/月）清潔用料費(fèi)F2（元/月）垃圾清運(yùn)費(fèi)F3（元/月）消殺費(fèi)F4（元/月）化糞池清掏費(fèi)F5（元/月）X4=F1+F2+F3+F4+F5六、辦公費(fèi)—X61.通訊費(fèi)F1（元/月）2.文具、辦公用品費(fèi)F2（元/月）交通費(fèi)F3社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)F4書報(bào)雜志費(fèi)F5辦公水電費(fèi)F6寬帶費(fèi)七、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)—X7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)，按原值每月提取折舊費(fèi)用。包括交通工具、辦公設(shè)備、通訊設(shè)備、工程維修設(shè)備等。固定資產(chǎn)是指金額在2000元以上，使用年限在1年以上的物品X7=九、管理費(fèi)分?jǐn)偣芾矸謹(jǐn)俋9管理費(fèi)分?jǐn)?前八項(xiàng)之和