商業(yè)市場可行性方案研究報告

進駐品牌多為高檔品牌，價位過高，客戶對此認(rèn)可度不高，生在X124萬的城鎮(zhèn)人口中，中青年占據(jù)67%。周邊商場存在同質(zhì)化問題，增加特色經(jīng)營，吸引人流，延長消主要表現(xiàn)為：投資大幅增長，其中主要增長是由民間資本和外資投入加大引力豐富，市場巨大，在持續(xù)高速增長了20年的情況下，經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展的糧食供求關(guān)系趨緊，居民消費價格總指數(shù)上升，固定資產(chǎn)投資膨脹，貨幣信貸投放增長過快。針對宏觀經(jīng)濟中出現(xiàn)的問題，中央政府果斷采取了一系列2004年我國國生產(chǎn)總值達到128390億元，比上年增固定資產(chǎn)投資9037億元，同比增長25.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資2324億元，同比數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒況資51.42億元，較上年增長31.98％高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值完成4億元，增長30.4%;實現(xiàn)旅游收入235億元，增長28.7%;％，全年海關(guān)進出口總額3788萬美元，比上年增長22.5%;2004年完成出口創(chuàng)匯4551萬美元，增長41.1%;央行連續(xù)降低金融人民幣存、貸款利率，意費。受此政策影響，不動產(chǎn)市場，尤其是房契機，部分嗅覺靈敏的投資者已將資金從住宅市場轉(zhuǎn)向商鋪市開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建地區(qū)出現(xiàn)交投冷清、市場觀望氣氛濃厚外，還將在中期以對全國房地產(chǎn)政策在本質(zhì)上是為了調(diào)節(jié)中央和地方、房地業(yè)、購房者和開發(fā)商各個利益主體之間的利益，以達到局部和全局、公平和效率之間的動態(tài)平衡。本次國家針對房地產(chǎn)市場的宏強調(diào)了調(diào)控的區(qū)域性重點。應(yīng)該說，目前政過去，部分地區(qū)包括省的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一定的回業(yè)地產(chǎn)投資比重不大，不屬于國家宏觀調(diào)控的重點區(qū)域。但是，土地、信貸政策的負(fù)面影響，在項目開發(fā)中關(guān)注相應(yīng)的抗風(fēng)險對歷史悠久，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源豐富，勞動力充足，開發(fā)潛力糧油食品、醫(yī)藥、機械、電子、輕紡、建材、礦產(chǎn)、電力等行業(yè)為支0nX市目前和將來的一段時期人口增長將仍0-14歲15-64歲65歲以上根據(jù)省第5次人口普查的結(jié)果顯示，全省平均每個家庭人數(shù)為況 2005年1—6月份人均可支配收（元）805.82005年1—6月份人均可支配收（元）805.8625.77509.17488.38501.53金額2月份3月份4月份5月份4002000900800600526.216月份數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計網(wǎng)％，0表中數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，X市居民生活水平逐年穩(wěn)步提高，城市居民人均消費總額城市消費額縣及縣以下消費額貿(mào)易零售額餐飲零售額其它％；0根據(jù)國外商業(yè)物業(yè)的租金變化與城市GDP變化關(guān)系的研的裝修和設(shè)備都比較高檔,通常發(fā)展成為大型超市、百貨商場、購物業(yè)對本項目進行分析研究。本報告涉及的中、小型商業(yè)物業(yè)，均為篩本項目周邊分布著商場、北京商場、喜盈門購物廣場、新大新商業(yè)氣氛帶來了大量的人流，為本項目商業(yè)物業(yè)的開發(fā)做了良好的鋪墊。此外，高檔商業(yè)項目的出現(xiàn)，將會迅速改變風(fēng)光路地段嘈雜、混設(shè)專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休費人流，是一種非常有效的經(jīng)營方式。本項目作為交通樞紐，為公共空間社會化的建立提供了平臺。但是公共區(qū)間人流的引導(dǎo)、組織、篩的商場定位、經(jīng)營品種、經(jīng)營手段、推廣策略都是不一樣的，簡單的傳。但是對于目前本區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，項目缺乏具體化、可感性強的金融提供的商業(yè)物業(yè)按揭貸款業(yè)務(wù)相對普通住宅項目要苛刻的群，應(yīng)采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式（如買一成送一成勢，從購物中心、量販類超市、家具商場、電器商店等到各種中、小購物中心的數(shù)量增長有限，但所占面積比重較大，如商場、春天百貨、風(fēng)光市場、天方商場、北京商場、上海商場6298來的以商業(yè)大廈和火車站為商圈的商業(yè)形態(tài)，重新形成以北類/場、喜迎門購物廣場，在未來的競爭當(dāng)中相對較有優(yōu)勢，是n從表格統(tǒng)計分析可以看出，X現(xiàn)有各主要商場對特建項目）設(shè)有屬于自己的特色業(yè)態(tài)，其中北京商場的餐飲部左右，按照8%的回報率，將免租期、裝修等因素按照10%折算，售價華路、解放路、雪松路。其中路是主要縱向貫穿城市繁華區(qū)的干道,而商場就處在路和解放路兩條城市主干道的交匯處。位置之屬院、水利局家屬院、市物資局家屬院、市農(nóng)業(yè)局家屬院、第一層，一至三層2600平方米，四層2000平方米，規(guī)模僅次于在建二層有老人頭、雅戈爾、貓人、恒源祥、培/月、40元/平米/月不等，價格從商業(yè)街中心地段向東西兩在引入品牌上，男裝多定位在商務(wù)男裝上，如：利朗、斯得其次，X市場認(rèn)知度較高的品牌多為蘋果、鱷魚等，對街引后期經(jīng)營管理存在問題，在商家入駐后，管理方未及時根據(jù)X住宅房地產(chǎn)的發(fā)展處于起步階段，全市圍容量較小區(qū)主要有建業(yè)開發(fā)的建業(yè)綠色家園、新世紀(jì)公司的新家園和翡翠在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和物價局、公安局、商務(wù)局、房管局等政府和醫(yī)院、賓館、測繪工程局等大量。這部分工作人口的消費額應(yīng)該占風(fēng)光路商圈總銷售額的030278超市賣場更容易吸引人流；從空間分布因素考慮，風(fēng)光路（解放0人口是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，商業(yè)物業(yè)的收益最終是實現(xiàn)的，巨大的人口存量將為商業(yè)市場的發(fā)展提供廣闊的發(fā)城鎮(zhèn)居民的可支配收入，一方面反映出居民方面反映出居民的潛在消費能力，可支配收入增速度逐年遞增，從而有效帶動居民消費需求，客觀上增加消2003年2004年2003年居民年儲蓄額（億元）X市居民儲蓄余額的不斷增加，一方面說明人民平均收入有所提高，生活水平得到了較大的改善，但另一方面也說明目居民消費支出社會消費品的市場總額，是居民收入轉(zhuǎn)化成商業(yè)利益的實際業(yè)市場繼續(xù)維持較為穩(wěn)定的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的需求也將得到進一消費者是商業(yè)物業(yè)的最終消費人群，一個商業(yè)一方面說明女性仍然是主要目標(biāo)客戶，但同時應(yīng)著時代的發(fā)展，男性也開始逐漸注意修飾自己。因此在商業(yè)業(yè)態(tài)40%20%年齡25—35歲35—45歲45—55歲55歲以上25—35歲35—45歲45—55歲55歲以上一方面是消費是一種較為時尚的活動，對于年輕要遠遠大于中老年消費者；另一方面也應(yīng)該看到，商品的定位大多數(shù)是圍繞著年輕人，以休閑服飾品牌為主，這也是影響年紀(jì)較大的消費者不經(jīng)常進行消費的主要原因家庭收入3—5萬元5—8萬元8—10萬元40%自行車（含電動車）公交車出租車私家車主要購物場所40%40%產(chǎn)品類別服裝科技產(chǎn)品餐飲日用品其它本區(qū)域消費群體目前處于溫飽階段向小康階段的過渡期，消本區(qū)域消費群體購物習(xí)慣在兩年的時間沒有大的變化，仍以產(chǎn)品業(yè)態(tài)不適合不適合本項目可以建成中型商場的消費者幾乎占了調(diào)查者的半數(shù)，風(fēng)光路區(qū)域長期以來作為商業(yè)的密集地，同時存在著北京商場、風(fēng)光二巷、商業(yè)大廈、步行街、商場、春天百貨等商業(yè)業(yè)態(tài)，并且各業(yè)態(tài)在經(jīng)營產(chǎn)品、針對客戶、業(yè)態(tài)分布上沒有較強的針對性，在此區(qū)域形成同質(zhì)化競爭。因此部分客戶認(rèn)在本區(qū)域消費者的心中，一方面認(rèn)為風(fēng)光路區(qū)域過于擁擠嘈雜，對該區(qū)未來商業(yè)發(fā)展信心不足；另一方面，由于整體收在風(fēng)光路地區(qū)，就目前現(xiàn)狀而言，開發(fā)中檔商場較為合適，.和服飾占據(jù)市場較大份額，主要是因為消費者普遍認(rèn)為，兩地的服飾款式新穎，且價格較為低廉，除休閑品牌，其它服說明目前本區(qū)域的市場消費水平不是很高，對款式等流行因有43%的消費者選擇了娛樂項目，主要是調(diào)研對象以年輕人為目前本區(qū)域娛樂場所較為缺乏，周末或其它想進行娛樂休化較為嚴(yán)重，普通消費者如果外出就餐，可供選擇的空間圍結(jié)合對本區(qū)域周邊商場的調(diào)研，中原認(rèn)為在一方面競爭過于集中，經(jīng)營壓力大，另一方面，消費從表上可以看出，消費者經(jīng)常去的購物場所一般會選擇離家人們更愿意把休閑的時間放在周末，或選擇自己家附近，圖個方便，或選擇自己喜歡的商場逛街休閑。二是工作壓力較但是當(dāng)消費者被問到，如果你的工作單位附近有一家你非常喜歡的商場你會不會經(jīng)常去購物、消費時，肯定的，并且風(fēng)光路本身就是消費者購物的購物方式于經(jīng)濟的相對發(fā)展，生活水平和方式逐漸改變，居民的消費以上為2004年政府統(tǒng)計報告數(shù)據(jù)項X=針對特定產(chǎn)品、特定時間，消費觀念、消費習(xí)慣在一定程度上常購物或休閑得風(fēng)向標(biāo)。在一定程度上，只要引導(dǎo)得當(dāng)，很大月收入比例統(tǒng)計1500以下1500-20002000以上66%22%12%—2500左右，遠高于本區(qū)域的平均水平。市場調(diào)節(jié)的結(jié)果，表明了者，中原建議利用市場空白點，采用返租、回購、買一成送80006000400020002003年城市人均收入2004年2005年城市人均可支配收入雖然城市人均收入和可支配收入持續(xù)上漲，但人均服飾示意圖示意圖經(jīng)營方式：只售不租，將單層面積分割成20—50平米的單間，便示意圖.成本定價法：在核算出物業(yè)成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤，就租金接受度統(tǒng)計表租金接受度統(tǒng)計表租金價位比例中等租金(60-80)高租金(100以上)低租金(30-50)結(jié)論: