房地產(chǎn)評(píng)估師考試題庫與答案（F卷）

房地產(chǎn)評(píng)估師考試題庫與答案（F卷）

（1000題）

1.在商品房交易中，常見的最低價(jià)格有（）。

A.商品房銷售中的起價(jià)

B.拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)

C.拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)

D.招標(biāo)活動(dòng)中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)

E.采用收益法確定的參考價(jià)格

正確答案：AB

解析：

拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)應(yīng)是最高價(jià)不是最低價(jià)，招標(biāo)活

動(dòng)中的開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)一般也是最高價(jià)，采用收益法確定的參考

價(jià)格也不一定是最低價(jià)。

2.以下交易屬于正常交易的情況有（）。

A.土地使用權(quán)出讓拍賣

B.相鄰房地產(chǎn)的合并

C.房地產(chǎn)涉案拍賣

D.賣方負(fù)責(zé)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金

E.買方不負(fù)責(zé)繳納契稅

正確答案：BCDE

解析：

拍賣、招標(biāo)方式容易受現(xiàn)場(chǎng)氣氛、情緒等的影響而使成交價(jià)格失常。但我國(guó)目前

土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)方式形成的價(jià)格較能反映市場(chǎng)行情。

3.建筑物的物質(zhì)折舊包括（）。

A.功能衰退

B.正常使用的磨損

C.環(huán)境惡化

D.意外的破壞損毀

E.城市規(guī)劃改變

正確答案：BD

解析：

功能衰退屬于功能折舊，環(huán)境惡化和城市規(guī)劃改變屬于經(jīng)濟(jì)折舊。

4.以下關(guān)于建筑物壽命的說法中，正確的有（）。

A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命

B.建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)

C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)

營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)

D.建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可

能得到延長(zhǎng)

E.建筑物的自然壽命是指建筑物從財(cái)務(wù)入賬轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)之日起到不堪使用時(shí)

的年數(shù)

正確答案：ACD

解析：

建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的

自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。

5.收益法在需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值

或建筑物的價(jià)值時(shí)，需要采用（）。

A.房地剩余技術(shù)

B.市場(chǎng)剩余技術(shù)

C.地剩余技術(shù)

D.建筑物剩余技術(shù)

E.自有資金剩余技術(shù)

正確答案：CD

解析：

因?yàn)槭轻槍?duì)單獨(dú)的土地或建筑物求取土地或建筑物的價(jià)值，所以不能選擇A、B、

E項(xiàng)。

6.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟包括（）。

A.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況

B.選擇最佳的開發(fā)利用方式

C.估計(jì)開發(fā)前的房地產(chǎn)價(jià)值及開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

D.進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

E.估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待

開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

正確答案：ABDE

解析：DE

C項(xiàng)應(yīng)為估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期及預(yù)測(cè)開發(fā)完后的房地產(chǎn)價(jià)值。

7.假設(shè)開發(fā)法正確地計(jì)算投資利息需要注意把握（）。

A.應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目

B.計(jì)息的方式

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期的長(zhǎng)短

E.銀行存款利率

正確答案：ABCD

解析:CD

假設(shè)開發(fā)法在正確計(jì)算投資利息時(shí)，要注意把握的方面除ABCD外，還有利率的

高低、名義利率和實(shí)際利率。

8.路線價(jià)法特別適用于（）的土地進(jìn)行的估價(jià)。

A.房地產(chǎn)稅收

B.城鎮(zhèn)土地整理

C.城市房屋拆遷補(bǔ)償

D.土地使用權(quán)出讓

E.市地重劃

正確答案：ABCE

解析：CE

路線價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）、城市房屋拆遷補(bǔ)償

或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的情形。

9.路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。

A.深度百分率

B.資本化率

C.收益率

D.物價(jià)指數(shù)

E.其他價(jià)格修正率

正確答案：AE

解析：

路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率或其他價(jià)格修正率

來測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值。

10.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由（）綜合決定的。

A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型

B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件

C.估價(jià)人員的技術(shù)水平

D.委托人的特殊要求

E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

正確答案：ABE

解析:E

具體選用哪些估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算，主要是由下列三個(gè)方面綜合決定的：①估價(jià)對(duì)

象的房地產(chǎn)類型；②估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件；③所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)

量。

11.拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)雙方

簽名認(rèn)可的書面協(xié)商結(jié)果提供給估價(jià)人員。（）

此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。

正確答案：V

解析：

12.可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性。（）

此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。

正確答案：V

解析：

13.政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)包括規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住

房出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利的原則確定。（）

正確答案：X

解析：

政府規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，可按保本微利原則確定,

政府定價(jià)與政府指導(dǎo)價(jià)是兩個(gè)不同概念。

14.合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，在估價(jià)時(shí)估

價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是估價(jià)人員可以隨意假定的，合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法

區(qū)位、合法使用、合法處分。（）

正確答案：X

解析：

合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分，區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，不

屬于其權(quán)益。

15.如果估價(jià)對(duì)象是出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，交易實(shí)例既可以選擇出讓

土地使用權(quán)，也可以選擇劃撥土地使用權(quán)的交易實(shí)例。（）

正確答案：X

解析：

選取可比實(shí)例要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，如果估價(jià)

對(duì)象是出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓土地使用權(quán)或出讓土地使

用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，而不宜選取劃撥土地使用權(quán)或劃撥土地使用權(quán)

土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。

16.母公司與子公司之間、公司與其職工之間的房地產(chǎn)交易，由于相互間比較了

解，其成交價(jià)格往往與正常的市場(chǎng)價(jià)格相差不會(huì)太大。（）

正確答案：X

解析：

利害關(guān)系人之間的交易往往造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格。

17.成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來

估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。（）

正確答案：X

解析：

成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)

建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

18.建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可

能得到延長(zhǎng)。（）

此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。

正確答案：V

解析：

19.應(yīng)用收益法評(píng)估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除

維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。（）

正確答案：X

解析：

應(yīng)用收益法評(píng)估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的確定通常為租賃收入扣除由出租

人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素，一般為

其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。在實(shí)際求取

凈收益時(shí)，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目，如果租約約定

所需一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)全部扣除；如果部分或全部由承租人負(fù)擔(dān)，

則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，扣除的費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)相應(yīng)減少。

20.某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并

于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時(shí)重新取得40年土

地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本為600萬元

（建設(shè)期為2年，第一年投入40%第二年投入60%,可視為年中集中投入），

管理費(fèi)用為建安成本的3除年利率為6肌銷售稅費(fèi)為90萬元，開發(fā)利潤(rùn)為

120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬元；裝修的重置價(jià)格為140

萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬元，平均壽命為10年；

假設(shè)殘值率均為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為8盼

正確答案：

解析：

（3）計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格：

①建安成本=600萬元

②管理費(fèi)用=6003%=18（萬元）

③投資利息=（600+18）X40%X[（1+6%）4.5-1）+（600+18）X60%X[（1+6%）3.5-1]

=158（萬元）

④銷售稅費(fèi)=90萬元

⑤開發(fā)利潤(rùn)=120萬元

建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格=600+18+158+90+120=9860000（元）=986（萬元）

⑷計(jì)算建筑物的折舊額：

①門窗、墻面等損壞的折舊額=8萬元

②裝修部分的折舊額=140X1/5*3=84（萬元）

③設(shè)備部分的折舊額=100X1/10X3=30（萬元）

④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（986-8-140-100）X1/38X3=58.26（萬元）

建筑物的折舊總額=8+84+30+58.26=180.26（萬元）

（5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=390.94+986-180.26=1196.68（萬元）

21.某商場(chǎng)的土地使用年限為40年，從2001年10月日起計(jì)。該商場(chǎng)共有兩層，

每層可出租面積各200m2。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，

可出租面積的月租金為180元/m2,且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商

場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m（上標(biāo)）2和120元/m2,

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%0該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%o試測(cè)算該商場(chǎng)2005年10月

1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。

正確答案：

解析：該商場(chǎng)2005年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：

（1）商場(chǎng)一層價(jià)格的測(cè)算：

租賃期限內(nèi)年凈收益=200X180X（1-25%）X12=32.40（萬元）

租賃期限外年凈收益=200X200X（1-25%）X12=36.00（萬元）

22.房地產(chǎn)的（）特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要

受制于其所在的空間環(huán)境。

A.靜止

B.堅(jiān)固

C.不可移動(dòng)

D.永久

正確答案：C

解析：

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并

要受制于其所在的空間環(huán)境。

23.如果是無期限的土地所有權(quán)，就無需計(jì)提（）。

A.時(shí)限問題

B.附加值

C.利率

D.折舊

正確答案：D

解析：

如果是無期限的土地所有權(quán)，就無需計(jì)提折舊。

24.財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但

不得超出其()部分。

A.限值

B.預(yù)設(shè)價(jià)值

C.債權(quán)價(jià)值

D.余額

正確答案：D

解析：

財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得

超出其余額部分。

25.是指交易實(shí)例中房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當(dāng)、成交日

期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)

格為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例。

A.可比實(shí)例

B.吻合案例

C.相似實(shí)例

D.求同案例

正確答案：A

解析：［答案］A

可比實(shí)例(comparableproperty)是指交易實(shí)例中房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的房地

產(chǎn)狀況相同或者相當(dāng)、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類型與估價(jià)目的吻合、成

交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例。

26.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000

元/m2,現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值

100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。

A.4400

B.4409

C.4445

D.4455

正確答案：C

解析：

27.某宗地面積為5000m2,現(xiàn)狀容積率為0.8,土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2,擬

進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0,樓面地價(jià)為1500元/m2,則理論上應(yīng)

補(bǔ)交地價(jià)（）萬元。

A.1250

B.1750

C.2050

D.2150

正確答案：B

解析：

理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)=5000X5X150-5000X4000=1750（萬元）

28.與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是（）。

A.均衡原理

B.預(yù)期原理

C.競(jìng)爭(zhēng)原理

D.替代原理

正確答案：D

解析：

市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

29.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬元，其中土地價(jià)值30萬元，通過抵押獲得貸

款60萬元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則其投保價(jià)值應(yīng)為（）萬元。

A.100

B.70

C.60

D.40

正確答案：B

解析：

100-30=70（萬元）

30.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)

當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平、合理的價(jià)值。

A.委托人

B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C.管理部門

D.中立

正確答案：D

解析：

遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，

評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平、合理的價(jià)值。

31.某房地產(chǎn)26000m2,擁有兩部電梯，售價(jià)6000元/m2,若增加安裝第三部電

梯，安裝費(fèi)用300萬元，價(jià)格可以達(dá)到6300元/m2,則第三部電梯的投資價(jià)

值為（）元。

A.3000000

B.4800000

C.15600000

D.163800000

正確答案：B

解析：

（6300-6000）X26000-3000000=4800000（元）

32.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與（）的日期相一致。

A.簽訂估價(jià)合同

B.開始估價(jià)作業(yè)

C.完成估價(jià)報(bào)告

D.估價(jià)結(jié)果所屬

正確答案：D

解析：

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

33.按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低

2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5機(jī)若改為直接

比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。

A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%

B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%

C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

正確答案：C

解析：

34.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7幅應(yīng)由買方繳

納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5隊(duì)在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付

給賣方2500元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約

定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付

給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。

A.2020.80

B.2214.28

C.2336.45

D.2447.37

正確答案：B

解析：

35.某房地產(chǎn)使用面積成交價(jià)格2800美元/m2,人民幣與美元的匯率為8.27,使

用面積比率為80%,則建筑面積價(jià)格為（）元/m2。

A.15675

B.16588

C.17432

D.18525

正確答案：D

解析：

2800X8.27X80%=18525（元/m2）

36.某房地產(chǎn)交易屬于非正常交易，成交價(jià)格3500元/m2,比正常價(jià)格高896,則

正常價(jià)格為（）元/m2。

A.3130

B.3220

C.3241

D.3500

正確答案：C

解析：

35004-（8%+l）=3241（元/m2）

37.判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6隊(duì)則交易情況修正系數(shù)為（）。

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

正確答案：D

解析：

交易情況修正系數(shù)=100+（100-6）=1.064

38.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）。

A.交通擁擠

B.建筑技術(shù)進(jìn)步

C.城市規(guī)劃改變

D.自然環(huán)境惡化

正確答案：B

解析：經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造

成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過量或需求不足），

區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改

變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。

39.有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用（）為好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新購(gòu)建價(jià)格

正確答案：A

解析：［答案］A

重建成本是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建

筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的

新建筑物的正常價(jià)格。所以對(duì)有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用

重建成本最好。

40.某建筑物，經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用30年，無殘值，該類建筑物的耐用年限

50年，則該建筑物的成新率為（）。

A.40%

B.60%

C.50%

D.67%

正確答案：B

解析：

304-50XI00%=60%

41.某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為

75%,報(bào)酬率為10%,則該商鋪目前的價(jià)值為（）。

A.14140元/m2

B.42421元/m2

C.56561元/m2

D.60000元/m2

正確答案：B

解析：

42.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬

元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房

地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。

A.280

B.285

C.290

D.295

正確答案：A

解析：

43.關(guān)于收益法適用的對(duì)象，下列最佳表述為（）。

A.臨街房地產(chǎn)

B.城市房地產(chǎn)

C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

D.出租或銷售的房地產(chǎn)

正確答案：C

解析：收益法不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類

房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

44.某宗房地產(chǎn)2004年的純收益為500萬元，預(yù)計(jì)以后每年按照25萬元的速度

遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命35年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%,則該房地產(chǎn)的價(jià)

值接近于（）萬元。

A.2360

B.2500

C.2722

D.2845

正確答案：C

解析：

45.某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房

率為30%,該旅館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床位價(jià)為

每床每天45元，年平均空房率為20%,正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總

收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10虬該旅館的價(jià)值為（）萬元。

A.2759.4

B.2789.3

C.2843.6

D.2987.6

正確答案：A

解析：

46.某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出

去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似

門市的正常月租金是200元/平方米，報(bào)酬率是10除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,則

該門市現(xiàn)在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格是（）。

A.700000元

B.695554元

C.777268元

D.800500元

正確答案：C

解析：

租賃期限內(nèi)的年凈收益=200X180X（1-30給X12=302400（元）

租賃期限外的年凈收益=200X200X（1-30&X12=336000（元）

V=3024004-（1+10%）+3024004-（1+10%）2+3360004-（1+10%）3=777268（元）

47.某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售

價(jià)格會(huì)上漲12%,屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6臨資

本化率為9吼該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為（）萬元。

A.923

B.1111

C.1353

D.1872

正確答案：C

解析：

48.在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）

A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

D.開發(fā)成本和管理費(fèi)用

正確答案：C

解析：

銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。

49.在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（）。（計(jì)

算的周期數(shù)大于1）

A.單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多

B.單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少

C.單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多

D.無法知道

正確答案：A

解析：［答案］A

復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。

50.某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/m2、2450元/m2、

2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2,其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、

0.2和0.4,按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房

地產(chǎn)于2006年初的價(jià)格最接近于（）元/m2。

A.3100

B.3195

C.3285

D.3300

正確答案：B

解析：

該類房地產(chǎn)逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)為：

d=（2450-2300）X0.1+（2650-2450）X0.3+（2830-2650）X0.2+（3000-2830）X

0.4=150X0.1+200X0.3+180X0.2+170X0.4=179（元/m3）

則2006年初的價(jià)格最接近于：V6=2300+179X5=3195（元/m2）

51.某臨街深度30.48m（即100英尺）,臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92

萬元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺），臨街寬度

25nl的矩形土地的總價(jià)為（）。

A.53.34萬元

B.85.34萬元

C.106.68萬元

D.213.36萬元

正確答案：c

解析：

52.在某商業(yè)街深度30.48%（即100英尺）、臨街寬度20%的矩形土地，總價(jià)為

1200萬元。根據(jù)四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%（即150英尺）、

臨街寬度20%的矩形土地的總價(jià)為（）萬元。

A.1504

B.1404

C.1304

D.1204

正確答案：B

解析：

1200X（40%+30%+20%+10%+9%+8階=1404（萬元）

53.某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2,房地產(chǎn)總價(jià)值為2400萬元，其中土地

價(jià)值為800萬元。某人購(gòu)買了其中300nt2,該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為126萬元。

假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為（）。

A.5.00%

B.5.25%

C.5.42%

D.5.75%

正確答案：D

解析：

此人應(yīng)占有的土地份額={126-[（2400—800）4-6000]X300}+800X100%=

5.75%

54.地質(zhì)條件包括（）。

A.地基的承載力

B.地基的穩(wěn)定性

C.地下水位

D.地下水質(zhì)

E.地下稀礦的放射性環(huán)境

正確答案：ABCD

解析：CD

地質(zhì)條件包括地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污

染情況)。

55.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有()。

A.房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大

B.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

C.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金

D.房地產(chǎn)價(jià)格是在短期考慮下形成的

E.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響

正確答案：ABCE

解析：CE

房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列五個(gè)：

(1)房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。

(2)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。

(4)房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。

(5)房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。

56.最高最佳使用不包括()方面。

A.最佳用途

B.最佳規(guī)模

C.最佳集約度

D.最佳觀賞值

E.最佳適應(yīng)性

正確答案：DE

解析:E

最高最佳使用具體包括三個(gè)方面：①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最佳集約度。

57.交易日期修正的具體方法為（）。

A.價(jià)格指數(shù)

B.價(jià)格變動(dòng)率

C.百分率法

D.價(jià)格可變系數(shù)

E.差額法

正確答案：ABC

解析：C

D、E兩項(xiàng)屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法之一。

58.商品住宅價(jià)格中的利潤(rùn)是以（）為基數(shù)核定。

A.征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

B.勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)

C.住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

D.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)

E.住宅建筑、安裝工程費(fèi)

正確答案：ABDE

解析：DE

住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用是不計(jì)入商品住宅價(jià)格的。

59.關(guān)于收益法，下列說法正確的是（）。

A.凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占潛在毛收入的比率稱為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

C.投資回報(bào)占投資回收的比率稱為報(bào)酬率

D.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)

E.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)相關(guān)

正確答案：AD

解析：［答案］AD

B、C項(xiàng)正確的說法分別是：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的比率稱為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率；投資

回報(bào)占所投入的資本的比率稱為報(bào)酬率。

60.求取路線價(jià)時(shí)通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用

（）等方法。

A.市場(chǎng)法

B.收益法

C.成本法

D.土地剩余技術(shù)

E.建筑物剩余技術(shù)

正確答案：ABD

解析:D

求取路線價(jià)時(shí)通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用

收益法（通常是其中的土地剩余技術(shù)）、市場(chǎng)法等。

61.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（）。

A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同

的

B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)

C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化

E.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上

漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

正確答案：ACE

解析：［答案］ACE

有些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無關(guān)。在

與時(shí)間有關(guān)的影響因素中，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又可能是不同的：有的影

響因素會(huì)立刻引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)

過一段時(shí)間之后才會(huì)表現(xiàn)出來。某些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可

以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響雖然可

以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。

62.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的

物理性因素。這方面的因素主要有（）。

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.水文環(huán)境

D.衛(wèi)生環(huán)境

E.政治安定

正確答案：ABCD

解析:CD

E項(xiàng)屬于社會(huì)因素。

63.在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作

業(yè)方案，估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括（）。

A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

C.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)

D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

E.違約責(zé)任

正確答案：ABCD

解析：CD

E項(xiàng)為估價(jià)委托合同的內(nèi)容。

64.以下可以據(jù)以確定投入人力參加估價(jià)的因素有（）。

A.估價(jià)目的

B.估價(jià)對(duì)象

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.估價(jià)報(bào)告交付日期

E.估價(jià)結(jié)果價(jià)值高低

正確答案：ABCD

解析：CD

根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)報(bào)告交付日期，便可知估價(jià)項(xiàng)目的大

小、難易和緩急，從而可以確定需要多少人、需要什么樣的人及何時(shí)需要等。

65.要確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線，就需要先明確（）。

A.估價(jià)目的

B.估價(jià)對(duì)象

C.估價(jià)方法

D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

E.估價(jià)原則

正確答案：ABD

解析：D

在明確了估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象之后，便可以確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路

線，初步選擇適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法。

66.房地產(chǎn)供給限制特性，使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給。

67.房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房

地產(chǎn)所愿意而且能夠購(gòu)買的數(shù)量。（）

此題為判斷題（對(duì),錯(cuò)）。

正確答案：V

解析：

68.為了避免在搜集交易實(shí)例時(shí)遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和

規(guī)范化，最好事先專注于某一類型的房地產(chǎn)。（）

正確答案：X

解析：［答案］義

為了避免在搜集交易實(shí)例時(shí)遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范

化，最好事先將房地產(chǎn)分為不同的類型。

69.房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)

格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意出售的數(shù)量。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的

能力，則不能形成有效供給，也就只能算作供給，所以房地產(chǎn)供給必須是開發(fā)商

或擁有者的愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。

70.增價(jià)拍賣是一種常見的叫價(jià)方式，在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)可低于、等于、高

于保留價(jià)。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)通常低于保留價(jià)，也可以等于保留價(jià)。

71.最高最佳使用是指技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估

價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。（）

正確答案：X

解析：［答案］義

對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許

的，應(yīng)被淘汰。

72.某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為40萬元，其中首期付款為20%,余款于半年后支付。

假設(shè)季度利率為0.5%,則該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價(jià)格應(yīng)為39.37

萬元。（）

此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。

正確答案：X

解析：

73.某房產(chǎn)年折舊率為1.6%,有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屆

完好房。（）

此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。

正確答案：V

解析：

74.在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由

賣方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。（）

正確答案：X

解析：［答案］義

正確的說法應(yīng)當(dāng)是“在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)

款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成”。

75.建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。其中，建筑物的自然壽命是指建筑

物從建成之日起到所有構(gòu)件不堪使用時(shí)的年數(shù)。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的

自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。

76.用收益法估算某大型商場(chǎng)的價(jià)值時(shí)，其凈收益為商場(chǎng)銷售收入扣除商品銷售

成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。（）

正確答案：X

解析：

商業(yè)利潤(rùn)也應(yīng)扣除。

77.某出租的寫字樓，使用面積為3000m2,收益年限為45年，空置率為20%,未

來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、

330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)

服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25隊(duì)假設(shè)該寫

字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9虬請(qǐng)利用“未來數(shù)據(jù)資

本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。

正確答案：

解析：（1）計(jì)算未來3年的凈利益

①未來第一年的凈收益（360-36）（1-20酚（1-25盼X3000=58.32（萬元）

②未來第二年的凈收益（400-36）（1-20附（1-25%）X3000=65.52（萬元

③未來第三年的凈收益（330-36）（1-20%）（1-25%）X3000=52.92（萬元）

（2）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益

78.6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓,

總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于

土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2

建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。

現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。

據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率

為85%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%,報(bào)酬率為10機(jī)

試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購(gòu)買甲方的權(quán)益。

正確答案：

解析：

79.居住用地的使用權(quán)出讓最高年限為（）年。

A.85

B.30

C.50

D.70

正確答案：D

解析：

居住用地的使用權(quán)出讓最高年限為70年。

80.需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和（）物品。

A.特殊

B.另類

C.吉芬

D.個(gè)性

正確答案：C

解析：

需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

81.在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用

方式，才是（）的使用方式。

A.經(jīng)濟(jì)化

B.最高最佳

C.實(shí)際性

D.常規(guī)

正確答案：B

解析：

在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式,

才是最高最佳的使用方式。

82.的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。

A.可比實(shí)例

B.要約案例

C.指數(shù)實(shí)例

D.加權(quán)實(shí)例

正確答案：A

解析：［答案］A

可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。

83.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2,建筑面積為1400m2,現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)

建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減

價(jià)修正額為（）元/m2。

A.50

B.250

C.300

D.350

正確答案：B

解析：

300-50=250（元/m2）

84.現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為

2500元/m2,成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至

2004年6月末平均每月價(jià)格遞增1%,2004年6月末至2004年10月末平均

每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（）。

A.2648元/m2

B.2688元/m2

C.2708元/m2

D.2734元/m2

正確答案：C

解析：

2500X（1+1盼5+20X4=2708（元/m2）

85.某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積為92m2,使用面積為80m2,每平

方米使用面積的價(jià)格為3000元,則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

正確答案：A

解析：

86.某宗土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用為每畝18萬元，規(guī)劃容積率為2.5,則其樓面拆

遷安置補(bǔ)償成本為（）元/m2。

A.72

B.108

C.180

D.270

正確答案：B

解析：

1800004-666.674-2.5=108（元/m2）

87.以下屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容有（）。

A.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

B.城市規(guī)劃限制條件

C.地面形狀、面積大小

D.環(huán)境景觀

正確答案：B

解析：

房地產(chǎn)權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容有：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件等。

88.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬元,

其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%,則該可比

實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

正確答案：B

解析：

89.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價(jià)

格為800元/m2,建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是

()元。

A.76800

B.79104

C.77952

D.81562

正確答案：B

解析：

建筑物的現(xiàn)值V=C(l-dt)=800X120X(1-2.2%X8)=79104元

90.某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用

年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取

()年。

A.35

B.45

C.48

D.50

正確答案：A

解析：［答案］A

經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從大樓建成后開始計(jì)算，由于大樓的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束,

所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命35年。

91.已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費(fèi)

用400萬元，投資利息500萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銷售稅費(fèi)600萬元,

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值10000萬元，則該房地產(chǎn)的成本利潤(rùn)率為()。

A.36%

B.62.07%

C.73.47%

D.80%

正確答案：B

解析：

開發(fā)利潤(rùn)=10000-1500-3000-400-500-400-600=3600(萬元)

成本利潤(rùn)率=3600+(1500+3000+400+500+400)X100%=62.07%

92.基本完好房的成新率為()。

A.十、九成新

B.九、八成新

C.八、七成新

D.七、六成新

正確答案：D

解析：

房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：

(1)完好房：十、九、八成；

(2)基本完好房：七、六成；

(3)一般損壞房；五、四成；

(4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。

93.某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7虬現(xiàn)

假定報(bào)酬率為9船該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于()。

A.3275元/m2

B.3287元/m2

C.3402元/m2

D.4375元/m2

正確答案：C

解析：

94.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)

計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

50萬元。目前，該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,

則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。

A.536

B.549

C.557

D.816

正確答案：A

解析：

95.已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%,那么該宗

房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為（）萬元。

A.112.5

B.155.6

C.144.6

D.132.4

正確答案：C

解析：

96.已知一年期國(guó)債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償利率為

2.23%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%,所得稅抵扣為0.5%,

則報(bào)酬率為（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

正確答案：A

解析：［答案］A

3.31%+2.23%+l.32%+1.42%-0.5%=7.78%

97.某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑資本化率為

12%,土地資本化率為10幅則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（）萬元。

A.417

B.500

C.460

D.450

正確答案：C

解析：

先求出土地價(jià)值=（50-200X12%）4-10%=260萬元，房地產(chǎn)總價(jià)值=260+200=

460（萬元）o

98.購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%,自有資本要求

的年收益率為9%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）虬

A.6

B.6.9

C.8.8

D.9

正確答案：B

解析：

R0=MXRM+（l-MXRE=0.7X0.06+（1-0.7）X0.09=6.9%

99.有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。

A.售價(jià)

B.租金

C.潛在毛收入

D.凈收益

正確答案：A

解析：［答案］A

有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。

100.某銀行為開發(fā)商提供兩種方案貸款條件，甲方案的貸款利率為17%,按

季計(jì)息；乙方案的貸款利率為18%,一年計(jì)息一次，從支付利息角度開發(fā)商

適宜選擇（）。

A.方案甲

B.方案乙

C.方案甲和方案乙均可

D.無法判斷

正確答案：B

解析：

101.某城市某類房地產(chǎn)的當(dāng)期實(shí)際價(jià)格水平為3600元/m2,預(yù)測(cè)值為3630元

/m2,修勻常數(shù)為0.65,則下一期房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)值為（）元/m2。

A.3610.5

B.3619.5

C.3711.5

D.3719.5

正確答案：A

解析：

［答案］A

Vi+l=aPi+（l-a）Vi=3600X0.65+（1-0.65）X3630=3610.5（元/m2）

102.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬元，其總地價(jià)為2000萬元，總建筑面積

為10000m2。甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬元，該部

分的建筑面積為200m2。按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅渍加械耐恋胤蓊~為（）。

A.1%

B.1.5%

C.2%

D.2.5%

正確答案：B

解析：

103.某大廈總建筑面積10000m2,房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值

2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建

筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為（）。

A.2.4%

B.3.0%

C.3.8%

D.7.2%

正確答案：C

解析：

104.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/m2,

后街路線價(jià)為1000元/m2,若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為（）米。

A.9

B.13.5

C.15

D.18

正確答案：D

解析：

20004-（2000+1000）227=18（米）

105.某幢大廈的房地總價(jià)值為5000萬元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部

分的房地價(jià)值為1000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地

價(jià)值為500萬元。按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算甲、乙兩公司占有的土地份額為

（）。

A.20%

B.10%

C.30%

D.40%

正確答案：C

解析：

106.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對(duì)居民區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和對(duì)倉(cāng)

儲(chǔ)或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動(dòng)方向，下面描述正確的為（）。

A.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值

B.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值

C.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值

D.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值

正確答案：C

解析：

對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一影響因素引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向可能是不同的。

107.搜集估價(jià)所需的有關(guān)資料，主要取決于擬采用的估價(jià)的（）。

A.估價(jià)目的

B.估價(jià)方法

C.價(jià)格類型

D.時(shí)間長(zhǎng)短

正確答案：B

解析：

搜集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法。

108.房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因

素有（）。

A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B.消費(fèi)者的消費(fèi)水平

C.消費(fèi)者的偏好

D.相關(guān)物品的價(jià)格水平

E.消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期

正確答案:ACDE

解析：E

房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①

該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平；③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的

價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。

109.尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，

然后從()方面依序篩選。

A.法律上的許可性

B.技術(shù)上的可能性

C.經(jīng)濟(jì)上的可行性

D.價(jià)值是否最大

E.精神貢獻(xiàn)值的大小

正確答案：ABCD

解析:CD

尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下

列4個(gè)方面依序篩選：

(1)法律上的許可性。

(2)技術(shù)上的可能性。

(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。

(4)價(jià)值是否最大。

110.成本法中的利息計(jì)算，包括()的利息。

A.土地取得成本和開發(fā)成本

B.土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用

C.土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和利潤(rùn)

D.借貸資金

E.自有資金

正確答案：DE

解析:E

投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借

貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。

111.毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年或某一個(gè)月的毛租金乘以相應(yīng)毛

租金乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是（）。

A.方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的售價(jià)和租金資料

B.由于在同一市場(chǎng)，相似房地產(chǎn)的租金和售價(jià)同時(shí)受相同的市場(chǎng)力的影響，因

此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值

C.避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)

D.忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入

E.相對(duì)全面一些

正確答案：ABC

解析：C

D項(xiàng)為毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)，E項(xiàng)是相對(duì)潛在毛收入乘數(shù)法而言的。

112.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確所評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括（）等。

A.土地基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和平整程度

B.土地使用權(quán)年限

C.土地使用者

D.土地用途

E.土地權(quán)利性質(zhì)

正確答案：ABDE

解析：DE

土地使用者與基準(zhǔn)地價(jià)無關(guān)。

113.擬定估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度的方法，可以采用的技術(shù)有（）。

A.線條圖

B.散點(diǎn)圖

C.網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)

D.統(tǒng)籌法

E.拋物線

正確答案：ACD

解析：

擬定估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度的方法，可以采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，其中網(wǎng)

絡(luò)計(jì)劃技術(shù)也可稱為統(tǒng)籌法。

114.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則（）。

A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同

B.估價(jià)的方法有可能不同

C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同

D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性

E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途

正確答案：ABC

解析：C

不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)的依據(jù)可能不同，應(yīng)

評(píng)估的價(jià)值類型可能不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選取可能不同，估價(jià)中應(yīng)考慮的因素可能

不同，甚至估價(jià)對(duì)象的范圍和選用的估價(jià)方法也可能不同。

115.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有（）。

A.房地產(chǎn)的需要

B.房地產(chǎn)的有用性

C.房地產(chǎn)的有效需求

D.房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性

E.房地產(chǎn)的有效供給

正確答案：BCD

解析：CD房地產(chǎn)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備三個(gè)條件：

①有用性；②稀缺性；③有效需求。

116.合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價(jià)活動(dòng),

合法權(quán)益應(yīng)包括()等方面。

A.合法交易

B.合法產(chǎn)權(quán)

C.合法使用

D.合法處分

E.合法區(qū)位

正確答案：BCD

解析：CD

合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合

法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

117.造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素有()等。

A.利害關(guān)系人之間的交易

B.供求不均衡

C.急于出售的交易

D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易

E.交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

正確答案：ACDE

解析：E

房地產(chǎn)成交價(jià)格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的

市場(chǎng)價(jià)格。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來主要有下列方面：

(1)利害關(guān)系人之間的交易。

(2)急于出售或急于購(gòu)買的交易。

(3)交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。

(4)交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。

(5)特殊交易方式的交易。

(6)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。

(7)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。

(8)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

118.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括()。

A.增值稅

B.營(yíng)業(yè)稅

C.城市維護(hù)建設(shè)稅

D.教育費(fèi)附加

E.房產(chǎn)稅

正確答案：BCD

解析：CD

銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納

的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：

(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為

“兩稅一費(fèi)”)。

(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

119.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾個(gè)部分組成，即()。

A.封面；目錄

B.致委托人函；估價(jià)師聲明

C.估價(jià)結(jié)果審核

D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告及附件

E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

正確答案：ABDE

解析：DE

一個(gè)完整的估價(jià)報(bào)告通常由如下七個(gè)部分組成:①封面;②目錄;③致委托人函；

④估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑥估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑦附件。

120.在市場(chǎng)法估價(jià)中，可比實(shí)例交易情況的修正，通常由估價(jià)人員憑著自己

的經(jīng)驗(yàn)加以修正。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

在市場(chǎng)法估價(jià)中，可比實(shí)例交易情況的修正，主要依靠估價(jià)人員根據(jù)其掌握的扎

實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、積累的豐富估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)

慣等的深入調(diào)查、了解做出判斷。

121.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2500元/m2,

買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納

的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的4%o

則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2604元/m2。（）

此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。

正確答案：X

解析：

122.運(yùn)用成本法計(jì)算的投資利息包括土地取得成本和開發(fā)成本的利息，無論

它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)該計(jì)算利息。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

運(yùn)用成本法計(jì)算的投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。

123.某建筑物耐用年限為50年，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)已使用8年，預(yù)計(jì)尚可使用35

年，其殘值率為2虬則該建筑物的成新率為81.4虬（）

此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。

正確答案：X

解析：

124.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在

上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。（）

此題為判斷題（對(duì),錯(cuò)）。

正確答案：X

解析：

125.在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)

用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來

預(yù)測(cè)的。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)

算，在傳統(tǒng)方法中是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，而并不是在現(xiàn)金流量

折舊法中。

126.運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)

上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。（）

此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。

正確答案：V

解析：

127.某房地產(chǎn)占地4000m2,土地使用年限為50年，容積率為6,共24層，

每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租

完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%,

其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%,每平方米出租面

積每月可得凈租金60元；2?3層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占該層建筑面積的70%,

每平方米營(yíng)業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入1000萬元,

而該市經(jīng)營(yíng)同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為600元；第4

層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%,每平方米出租面積的月

租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5?10層為用于出租的

辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元,

出租率為80%,出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；11?24層