文科股份：文科股份債權(quán)重組房產(chǎn)評資產(chǎn)評估報告

廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)市場價值第一冊(共二冊)2025年2月28日 電話(Tel):83673301直線(Dir):83673269 1 3 9 9二、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人的概況.9三、評估目的 四、評估對象和評估范圍 五、價值類型及其定義 六、評估基準日 七、評估依據(jù) 八、評估方法 九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 21十、評估假設(shè) 十一、評估結(jié)論 22十二、特別事項說明 24十三、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 25十四、資產(chǎn)評估報告日 26十五、附件：資產(chǎn)評估報告書的備查文件 27報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當充分考慮資產(chǎn)評估報告廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第2頁中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。十、本次評估以評估基準日有效的價格標準為取價標準，資產(chǎn)評估報告使用者應(yīng)當根據(jù)評估基準日后資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限，在資產(chǎn)實際作價時給予充分考慮，進行相應(yīng)調(diào)整。深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第3頁 廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)市場價值一、委托人、買受人和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人的概況1.委托人：廣東文科綠色科技股份有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：91440300279296274G企業(yè)類型：其他股份有限公司(上市)注冊資本：61,276.7053萬(元)注冊地址：廣東省佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)東平社區(qū)佛山新城天虹路46號信保廣場1號樓29樓02至04單元(住所申報，僅作辦公用途)法定代表人：李從文成立日期：1996-12-05營業(yè)期限：1996-12-05至無固定期限經(jīng)營范圍：一般項目：太陽能發(fā)電技術(shù)服務(wù)；規(guī)劃設(shè)計管理；園林綠化工程施工；城市綠化管理；城市公園管理；森林公園管理；生態(tài)恢復及生態(tài)保護服務(wù)；自然生態(tài)系統(tǒng)保護管理；林業(yè)有害生物防治服務(wù)；樹木種植經(jīng)營；園藝產(chǎn)品種植；花卉種植；人工造林；森林改培；固體廢物治理；水污染治理；水環(huán)境污染防治服務(wù)；土壤污染治理與修復服務(wù)；物業(yè)管理；光伏設(shè)備及元器件銷售；太陽能熱利用產(chǎn)品銷售；儲能技術(shù)服務(wù)；發(fā)電技術(shù)服務(wù)；以自有資金從事投資活動；對外承包工程；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣。 (除依法須經(jīng)批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動);許可項目：廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第4頁建設(shè)工程設(shè)計；建設(shè)工程施工；文物保護工程施工；電氣安裝服務(wù)。(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準文件或許可證件為準)。(種植地點另設(shè))。2.買受人：與委托人為同一單位本評估報告的使用人為委托人及經(jīng)濟行為相關(guān)的當事方以及相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)。除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托人確認的機構(gòu)或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用人。二、評估目的委托人擬將公司部分應(yīng)收款項進行債權(quán)重組，為此需要對該經(jīng)濟行為涉及的位于河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)于評估基準日的市場價值進行評估，為廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組的經(jīng)濟行為提供參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍(一)評估對象本報告評估對象是河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)；評估對象的財產(chǎn)范圍包含房屋及其占用范圍內(nèi)的土地，以及房屋不可分割的裝飾裝修、水電、消防等設(shè)施設(shè)備，不包括動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它資產(chǎn)和權(quán)益。(二)評估范圍本報告評估范圍是河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)，包括68項公寓、68項住宅、122項商鋪及350個車位，建筑面積合計31,138.39平方米。(三)評估對象實物描述本報告評估范圍與評估對象一致，具體評估內(nèi)容及面積、用途等相關(guān)數(shù)據(jù)以廣東文科綠色科技股份有限公司提供的《資產(chǎn)評估申報表》為依據(jù)。1、實物狀況評估對象河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)分布于包括68項公寓、68項住宅、122項商鋪及350個車位，建筑面積合計31,138.39廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第5頁68項公寓(序號第191-258)及15項商鋪(序號1-15)為在建工程，經(jīng)現(xiàn)場勘查，主體已封頂，外墻未完工，內(nèi)部安裝工程尚未開始，完工程度約60%。其余176項房地產(chǎn)為現(xiàn)房，現(xiàn)房中第25-27項為精裝修，其余均為毛坯房。上述房產(chǎn)均為空置狀態(tài)，商鋪寬深比適中，臨區(qū)間道路，整體空置率較高。各樓棟分用途建筑面積詳見下表：車位(m2)商鋪(m2)公寓(m2)住宅(m2)總計(m2)69地塊(吉源)-平層公寓區(qū)-1棟69地塊(吉源)-平層公寓區(qū)-2棟C區(qū)(博聯(lián))-商鋪區(qū)-81棟E區(qū)(凱澤)-商鋪區(qū)-16棟總計2、權(quán)益狀況評估對象所在地塊《土地使用權(quán)出讓合同書》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、售許可證》及竣工驗收備案(現(xiàn)房)等資料齊全，尚未辦理初始登記、不動產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)。權(quán)屬仍在開發(fā)商名下。各地塊權(quán)屬資料信息如下：A區(qū)產(chǎn)權(quán)信息：不動產(chǎn)權(quán)證號河南省開封市龍亭區(qū)運糧河片區(qū)東京大道以南、七國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第6頁面積2017年7月18日起2057年7月18日止/2017年7月18日起建字第2017-578號編住建預(yù)(銷)售證字(2020)第4號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第029號/汴住建預(yù)(銷)售證字(汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第061號/汴住建預(yù)(銷)售證字(汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第063號/汴住建預(yù)(銷)售證字(B區(qū)產(chǎn)權(quán)信息：不動產(chǎn)權(quán)證號河南省開封市龍亭區(qū)運糧河片區(qū)二十二大街以東、規(guī)國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓2017年7月27日起2057年7月27日止/2017年7月27日起2建字第2017-573號編號41020420171229101汴住建預(yù)(銷)售證字(2019)第05號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第047號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2C區(qū)產(chǎn)權(quán)信息：不動產(chǎn)權(quán)證號河南省開封市龍亭區(qū)運糧河片區(qū)二十二大街以東國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓2017年7月27日起2057年7月27日止/2017年7月27日起2建字第2017-568號編號41020420171206101汴住建預(yù)(銷)售證字(2021)第15號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第050號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2E/F區(qū)產(chǎn)權(quán)信息：不動產(chǎn)權(quán)證號豫2017開封市不動產(chǎn)權(quán)第3001786號/豫2017開封市不動產(chǎn)權(quán)第3001788號開封凱澤旅游開發(fā)有限公司/單獨所有 深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第7頁國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓2017年11月9日起2057年11月9日止/2017年11月9日起2/2017年11月28日起2057年11月28日止/2017年11月28日起2087年11月建字第2018-007號編住建預(yù)(銷)售證字(2020)第9號/汴住建預(yù)(銷)售證字(汴住建預(yù)(銷)售證字(2019)第24號/汴住建預(yù)(銷)售證字(269號地塊產(chǎn)權(quán)信息：不動產(chǎn)權(quán)證號豫2019開封市不動產(chǎn)權(quán)第0015394號開封吉源旅游開發(fā)有限公司/單獨所有國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓商業(yè)服務(wù)面積汴地字第2018062號建字第2019-057號編號4102001909250101-SX-001汴住建預(yù)(銷)售證字(2019)第144號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2021)第002號根據(jù)委托人提供的資料，上述地塊已辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)清晰，本次評估對象未拖欠工程款、稅費、利息等款項，未設(shè)立他項權(quán)利。3、區(qū)位狀況交通便捷度：距開封運糧河站距離約6公里；1公里范圍內(nèi)有“鄭開大道二十二大街”公交站臺，有23路公交車途經(jīng)，公交較便捷。公共配套設(shè)施完備度：區(qū)域5公里范圍有開封市中醫(yī)院、開封市汴河小學、等，公共配套設(shè)施一般。商業(yè)集聚度：恒大童世界家園周邊小區(qū)較少，樓盤底商以服務(wù)本小區(qū)居民為主，空置率較高。四、價值類型及其定義本次評估的價值類型為市場價值。廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第8頁市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、評估基準日2025年2月14日。六、評估方法比較法和收益法(現(xiàn)房)、剩余法和成本法(在建工程)七、評估結(jié)論及其使用有效期采用上述評估程序和評估方法，確定河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)于評估基準日的市場價值為￥152,286,185元(大寫金額人民幣壹億伍仟貳佰貳拾捌萬陸仟壹佰捌拾伍元整),詳見《資產(chǎn)評估明細表》。報告使用人在使用本報告的評估結(jié)論時，請注意本報告正文中第十一項“特別事項說明”對評估結(jié)論的影響；并關(guān)注評估結(jié)論成立的評估假設(shè)及前提條件。評估報告日：2025年2月28日。根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一評估報告》之規(guī)定，本報告有效期自評估基準日起一年內(nèi)有效。廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第9頁廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)市場價值粵深融資評字正(2025)SZ0第020078號廣東文科綠色科技股份有限公司：深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司接受廣東文科綠色科技股份有限公司的委托，以國家有關(guān)法律、法規(guī)、制度和資產(chǎn)評估準則以及委托人提供的有關(guān)資料為依據(jù)，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，以2025年2月14日為評估基準日，對廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的位于河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)的市場價值進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)椖克婕百Y產(chǎn)實施了核實，對委估的評估對象在評估基準日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)把評估有關(guān)情況和結(jié)二、委托人、買受人和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使(一)委托人委托人：廣東文科綠色科技股份有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：91440300279296274G企業(yè)類型：其他股份有限公司(上市)注冊資本：61,276.7053萬(元)注冊地址：廣東省佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)東平社區(qū)佛山新城天虹路46號信保廣場1號樓29樓02至04單元(住所申報，僅作辦公用途)法定代表人：李從文成立日期：1996-12-05廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第10頁營業(yè)期限：1996-12-05至無固定期限經(jīng)營范圍：一般項目：太陽能發(fā)電技術(shù)服務(wù)；規(guī)劃設(shè)計管理；園林綠化工程施工；城市綠化管理；城市公園管理；森林公園管理；生態(tài)恢復及生態(tài)保護服務(wù)；自然生態(tài)系統(tǒng)保護管理；林業(yè)有害生物防治服務(wù)；樹木種植經(jīng)營；園藝產(chǎn)品種植；花卉種植；人工造林；森林改培；固體廢物治理；水污染治理；水環(huán)境污染防治服務(wù)；土壤污染治理與修復服務(wù)；物業(yè)管理；光伏設(shè)備及元器件銷售；太陽能熱利用產(chǎn)品銷售；儲能技術(shù)服務(wù)；發(fā)電技術(shù)服務(wù)；以自有資金從事投資活動；對外承包工程；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣。 (除依法須經(jīng)批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動);許可項目：建設(shè)工程設(shè)計；建設(shè)工程施工；文物保護工程施工；電氣安裝服務(wù)。(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準文件或許可證件為準)。(種植地點另設(shè))。(二)買受人與委托人為同一單位。(三)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人本評估報告的使用人為委托人及經(jīng)濟行為相關(guān)的當事方以及相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)。除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托人確認的機構(gòu)或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。委托人擬將公司部分應(yīng)收款項進行債權(quán)重組，為此需要對該經(jīng)濟行為涉及的位于河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)于評估基準日的市場價值進行評估，為廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組的經(jīng)濟行四、評估對象和評估范圍(一)評估對象本報告評估對象是河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)；評估對象的財產(chǎn)范圍包含房屋及其占用范圍內(nèi)的土地，以及房屋不可分割的裝飾裝修、水電、消防等設(shè)施設(shè)備，不包括動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第11頁(二)評估范圍本報告評估范圍是河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)，包括68項公寓、68項住宅、122項商鋪及350個車位，建筑面積合計31,138.39平方米。(三)評估對象的概況1、實物狀況評估對象河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)分布于包括68項公寓、68項住宅、122項商鋪及350個車位，建筑面積合計31,138.39平方米。其中：68項公寓(序號第191-258)及15項商鋪(序號1-15)為在建工程，經(jīng)現(xiàn)場勘查，主體已封頂，外墻未完工，內(nèi)部安裝工程尚未開始，完工程度約60%。其余176項房地產(chǎn)為現(xiàn)房，現(xiàn)房中第25-27項為精裝修，其余均為毛坯房。上述房產(chǎn)均為空置狀態(tài)，商鋪寬深比適中，臨區(qū)間道路，整體空置率較高。各樓棟分用途建筑面積詳見下表：各樓棟分用途建筑面積詳見下表：車位(m2)商鋪(m2)公寓(m2)住宅(m2)總計(m2)C區(qū)(博聯(lián))-商鋪區(qū)-81棟E區(qū)(凱澤)-商鋪區(qū)-16棟總計廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第12頁3、權(quán)益狀況評估對象所在地塊《土地使用權(quán)出讓合同書》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《預(yù)售許可證》及竣工驗收備案(現(xiàn)房)等資料齊全，尚未辦理初始登記、不動產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)。權(quán)屬仍在開發(fā)商名下。各地塊權(quán)屬資料信息如下：A區(qū)產(chǎn)權(quán)信息：不動產(chǎn)權(quán)證號豫2017開封市不動產(chǎn)權(quán)第2000028號開封盛邦旅游開發(fā)有限公司/單獨所有河南省開封市龍亭區(qū)運糧河片區(qū)東京大道以南、七國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓商服用地/住宅用地面積2017年7月18日起2057年7月18日止/2017年7月18日起2087年7月18日止汴地字第2017036號建字第2017-578號編住建預(yù)(銷)售證字(2020)第4號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第028號汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第029號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第043號汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第061號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第062號汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第063號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第064號汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第072號B區(qū)產(chǎn)權(quán)信息：不動產(chǎn)權(quán)證號河南省開封市龍亭區(qū)運糧河片區(qū)二十二大街以東、規(guī)國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓2017年7月27日起2057年7月27日止/2017年7月27日起2建字第2017-573號編號41020420171229101汴住建預(yù)(銷)售證字(2019)第05號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第047號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2C區(qū)產(chǎn)權(quán)信息：不動產(chǎn)權(quán)證號豫2017開封市不動產(chǎn)權(quán)第2000026號開封博聯(lián)旅游開發(fā)有限公司/單獨所有河南省開封市龍亭區(qū)運糧河片區(qū)二十二大街以東廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第13頁國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓2017年7月27日起2057年7月27日止/2017年7月27日起2建字第2017-568號編號41020420171206101汴住建預(yù)(銷)售證字(2021)第15號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2汴住建預(yù)(銷)售證字(2018)第050號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2不動產(chǎn)權(quán)證號豫2017開封市不動產(chǎn)權(quán)第3001786號/豫2017開封市不動產(chǎn)權(quán)第河南省開封市運糧河片區(qū)二十三大街東側(cè)、規(guī)劃三路南側(cè)1#地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓2017年11月9日起2057年11月9日止/2017年11月9日起2/2017年11月28日起2057年11月28日止/2017年11月28日起2087年11月建字第2018-007號編住建預(yù)(銷)售證字(2020)第9號/汴住建預(yù)(銷)售證字(汴住建預(yù)(銷)售證字(2019)第24號/汴住建預(yù)(銷)售證字(269號地塊產(chǎn)權(quán)信息：不動產(chǎn)權(quán)證號國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓2019年4月9日起2059年4月9日止建字第2019-057號編號4102001909250101-SX-001汴住建預(yù)(銷)售證字(2019)第144號/汴住建預(yù)(銷)售證字(2根據(jù)委托人提供的資料，上述地塊已辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)清晰，本次評估對象未拖欠工程款、稅費、利息等款項，未設(shè)立他項權(quán)利。廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第14頁3、區(qū)位狀況交通便捷度：距開封運糧河站距離約6公里；1公里范圍內(nèi)有“鄭開大道二十二大街”公交站臺，有23路公交車途經(jīng)，公交較便捷。公共配套設(shè)施完備度：區(qū)域5公里范圍有開封市中醫(yī)院、開封市汴河小學、等，公共配套設(shè)施一般。商業(yè)集聚度：恒大童世界家園周邊小區(qū)較少，樓盤底商以服務(wù)本小區(qū)居民為主，空置率較高。本次評估的價值類型為市場價值。1.價值類型及其選?。嘿Y產(chǎn)評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值(投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等)兩種類型。經(jīng)評估人員與委托人充分溝通后，根據(jù)本項目的評估目的、評估對象的具體狀況及評估資料的收集情況等相關(guān)條件，選取適宜的價值類型，并與委托人就本次評估的價值類型達成了一致意見，最終選定市場價值作為本評估報告的評估結(jié)論的價值類型。2.市場價值的定義：本評估報告書所稱市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。3.選擇價值類型的理由：從評估目的看：本次評估的目的是為委托人擬進行債權(quán)重組的經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。是一個正常的市場經(jīng)濟行為，按市場價值交易一般較能為交易各方所接受，按市場價值進行交易已為越來越多的投資者所接受；從價值類型的選擇與評估假設(shè)的相關(guān)性看：本次評估的評估假設(shè)是立足于模擬一個完全公開和充分競爭的市場而設(shè)定的，即設(shè)定評估假設(shè)條件的目的在于排除非市場因素和非正常因素對評估結(jié)論的影響，與本次評估的價值類型相關(guān)；從價值類型選擇慣例看：一般評估目的情況下，當對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時，應(yīng)當選擇市場價值作為評估結(jié)論的價值類型。本報告所稱“評估價值”,是指所約定的評估范圍與對象在本報告遵循的評估原則，基于一定的評估假設(shè)和前提條件下，按照本報告所述程序、方法和價值類型，僅為本報告約定評估目的服務(wù)而提出的評估意見。廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第15頁(一)本次評估的評估基準日本次評估的評估基準日是2025年2月14日。該評估基準日與本次評估的申報資料載明的評估基準日一致。(二)確定評估基準日所考慮的主要因素委托人在與評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員進行充分溝通的基礎(chǔ)上，確定評估基準日時主要考慮了以下因素：1.評估基準日盡可能與評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為的計劃實施日期接近，由委托人確定評估基準日，并在《委托評估協(xié)議》進行約定，使評估基準日的時點價值對擬進行交易的雙方更具有價值參考意義，以利于評估結(jié)論有效服務(wù)于評估2.評估基準日盡可能為與評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為的計劃實施日期接近的會計報告日，使評估人員能夠較為全面地了解與評估對象相關(guān)的資產(chǎn)、負債和整體獲利能力的整體情況，以利于評估人員進行系統(tǒng)的現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料等評估工作的開展。本評估報告的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第四十六號);2.《中華人民共和國公司法》(根據(jù)2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國公司法〉的決定》第四次修正);3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);4.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(中華人民共和國第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議于2008年10月28日通過，現(xiàn)予公布，自2009年5月1日起施行);5.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2017年2月24日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議修正);廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第16頁6.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(根據(jù)2017年11月19日《國務(wù)暫行條例〉的決定》第二次修訂);7.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務(wù)總局令第65號);8.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，主席令8屆第29號；根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正，2020年1月1日起施行);9.《中華人民共和國土地管理法》(1986年6月25日第六屆全國人大常委會第十六次會議通過，主席令6屆第41號；根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正，主席令13屆第32號，2020年1月1日起施行);10.《中華人民共和國土地管理法實施條例》(國國務(wù)院令第256號發(fā)布，1999年1月1日施行，國務(wù)院令第743號第三次修訂，2021年9月1日起施行);11.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(1991年11月16日中華人民共和國國務(wù)院令第91號公布根據(jù)2020年11月29日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);12.《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》(國資辦發(fā)[1992]36號);13.《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(國資委、財政部令第3號);14.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)有關(guān)事項的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)規(guī)[2022]39號);15.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2019年3月2日國務(wù)院令第70916.《關(guān)于規(guī)范國有金融機構(gòu)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知》(財金[2021]10217.《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強18.《國有資產(chǎn)評估項目核準管理辦法》(財企[2001]801號);19.《國有資產(chǎn)評估項目備案管理辦法》(財企[2001]802號);廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第17頁20.《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部令2001年第14號);21.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國資委令2016年第32號);22.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國資委令2005年第12號);[2006])274號);24.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的通知》(國資產(chǎn)權(quán)[2009]941號);25.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2026.《關(guān)于促進企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)事項的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2014)95號);3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》中評協(xié)〔2018〕36號；4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》中評協(xié)〔2018〕35號；5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托合同》中評協(xié)〔2017〕33號；6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》中評協(xié)〔2018〕37號；7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》中評協(xié)〔2017〕38號；8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法》中評協(xié)〔2019〕35號；9.《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》中評12.《資產(chǎn)評估準則術(shù)語2020》(中評協(xié)[2020]31號);13.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)[2017]42號);《廣東文科綠色科技股份有限公司關(guān)于召開公司第五屆董事會第四十次會廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第18頁1.《資產(chǎn)評估申報表》;2.與評估對象所對應(yīng)評估范圍有關(guān)的《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《建筑工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)證明資料。(五)取價依據(jù)2.國家國庫券利率、銀行存貸款利率等價格資料；3.《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》;4.《財政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018)32號〕;5.評估對象所在地房地產(chǎn)交易價格信息；6.評估專業(yè)人員現(xiàn)場勘查、核實、市場調(diào)查等資料。根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次采用市場法和收益法進行評估。1.評估方法適用性分析根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則》,資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。房地產(chǎn)評估的主要方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估執(zhí)業(yè)準則，采用必要的評估程序，廣泛開展調(diào)查研究和深入現(xiàn)場仔細查勘，從而確定采用合適的評估方法。①市場法市場法是選取一定數(shù)量的比較實例，將它們與評估對象進行比較，根據(jù)期間的差異對比較實例成交價格進行處理后得到評估對象價值或價格的方法。評估對象(現(xiàn)房)區(qū)域類似物業(yè)市場成交較活躍，交易實例較易收集，故適合采用市場法進行評估。②收益法收益法是預(yù)測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價值得到評估對象價值或價格的方法。收益法測算價格通常能客觀反映物業(yè)的收益性高低。評估對象(現(xiàn)房)可出租，具有獲取收益的能力，故適廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第19頁合采用收益法進行評估。③成本法成本法是測算評估對象在評估基準日的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到評估對象價值或價格的方法。成本法往往是估算房地產(chǎn)或單一建筑物(土地)成本的一種比較直觀的方法。對已建成的物業(yè)，由于其忽略了市場供需關(guān)系、競爭狀況以及資產(chǎn)的實際使用價值和潛在收益能力。在快速變化的市場環(huán)境中，成本法較難準確反映其市場價值。而對于在建工程，市場法和收益法均不適用，而在建工程所在區(qū)域同類房地產(chǎn)建筑工程造價及建造過程中投入的其他費用、利息、利潤等較易獲取，因此適宜采用成本法進行評估。④假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。評估對象(在建工程)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)價值能夠通過比較法確定，后續(xù)建造成本費用水平也較易獲取，故本次適用假設(shè)開發(fā)法估價。綜上所述，本次現(xiàn)房采用比較法和收益法進行評估，在建工程采用成本法和假設(shè)開發(fā)法進行評估。2、評估方法的技術(shù)思路①市場法市場法是選取一定數(shù)量的比較實例，將它們與評估對象進行比較，根據(jù)期間的差異對比較實例成交價格進行處理后得到評估對象價值或價格的方法。計算公式如下：P---被評估房地產(chǎn)市場價值PI---可比交易案例價格A---交易情況修正系數(shù)B---市場狀況調(diào)整系數(shù)C---房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)(包括區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況)②收益法收益法是運用適當?shù)馁Y本化率(報酬率),將預(yù)期的評估對象房地產(chǎn)的未來各期(通常為年)的正常凈收益折算到評估基準日上的價值，求其之和得出評t-收益期1)選擇具體估價路徑2)測算重置成本或重建成本3)測算折舊4)測算成本價值④假設(shè)開發(fā)法廣東文科綠色科技股份有限公司擬進行債權(quán)重組涉及的259項房地產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第21頁假設(shè)開發(fā)法是求得估價對象開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。假設(shè)開發(fā)法計算公式：在建工程價值=開發(fā)完成后的價值-續(xù)建的必要支出及應(yīng)得利潤=開發(fā)完成后的價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤假設(shè)開發(fā)法步驟：1)選擇具體估價方法；2)選擇估價前提；3)選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式；4)測算建設(shè)期；5)測算續(xù)建的必要支出；6)測算開發(fā)完成后的價值；7)確定折現(xiàn)率或測算開發(fā)的應(yīng)得利潤；8)計算在建工程價值。(一)評估工作的起始時間本次評估工作的開始時間為項目接受委托起，至出具評估報告日結(jié)束。(二)已執(zhí)行的主要評估程序1.接受委托，與委托人進行初步溝通協(xié)商，了解評估范圍、確定評估基準日、制訂評估方案及工作計劃；2.評估人員到達現(xiàn)場進行查驗核實、并作好現(xiàn)場勘查記錄；3.收集相關(guān)的法律性文件等資料，進行市場詢價及市場價格的調(diào)查與比較。在此基礎(chǔ)上，對資產(chǎn)價值進行初步估算；4.在初步估算的基礎(chǔ)上，進一步對初步估算核實修正得出評估結(jié)果，編制資產(chǎn)評估結(jié)果報告。經(jīng)本公司內(nèi)部三級審核后出具評估報告。 3.對于本次評估報告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(包括其權(quán)屬或4.對于本評估報告中評估結(jié)論所依據(jù)的由委托人提供若本次評估中遵循的評估假設(shè)及前提條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失(一)評估結(jié)論在本報告載明的評估目的、價值類型、評估基準日和評估假設(shè)條件下，對河南省開封市運糧河片區(qū)恒大童世界家園共259項房地產(chǎn)于評估基準日2025年2 深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第23頁月14日的市場價值進行了評估，兩種方法的評估結(jié)果如下：市場法結(jié)果收益法結(jié)果-成本法結(jié)果場法(現(xiàn)房)和假設(shè)開發(fā)法(在建工程)結(jié)果作為評估結(jié)果。評估結(jié)果(元) 深圳市融澤源資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司第24頁評估結(jié)果(元)176項現(xiàn)房廣東文科綠色科技股份有限公司于評估基準日2025年2月14日擬債權(quán)重組所涉及的259項房地產(chǎn)的含稅市場價值合計為152,286,185元(大寫金額人民幣壹億伍仟貳佰貳拾捌萬陸仟壹佰捌拾伍元整)。評估結(jié)論許見《資產(chǎn)評估明細表》(三)評估結(jié)論有關(guān)事項說明報告使用人在使用本報告的評估結(jié)論時，請注意本報告正文中第十一項“特別事項說明”對評估結(jié)論的影響；并關(guān)注評估結(jié)論成立的評估假設(shè)及前提條件?？赡苡绊懺u估