工程專業(yè)工作手冊

工程專業(yè)工作手冊

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作業(yè)規(guī)范

工程專業(yè)工作手冊

YLGL/PM/FB/007

版本：第1版

修訂次：0口□□口□

狀態(tài)：

發(fā)文號：

批準日期審核日期編制日期

金華杰

2009年10月28日公布年月日實施

目錄

工程部架構及人員編制講明9

1人員架構9

2人員編制講明9

二工程部工作職責9

三工程部崗位職責10

1工程部經(jīng)理10

2工程強電主管11

3工程弱電主管12

4工程土建綜合修理主管14

5工程暖通主管15

6工程管道技工16

7工程空調技工17

8工程強電技工18

9電梯協(xié)管員19

10弱電技工20

11萬能裝潢修理工21

四工程部專業(yè)治理規(guī)范22

（一）強電專業(yè)22

1供配電設備操作規(guī)程22

1.1變壓器22

1.2高壓配電裝置23

1.3低壓配電裝置23

1.4電容器24

1.5自動轉換開關柜及緊急發(fā)電機25

1.6空調機房強電箱及風機、水泵強電箱25

1.7電動機27

1.8電器豎井29

1.9室外照明31

2二次裝修電器專業(yè)審圖標準和建議之施工做法要求31

3值班、交接班制度33

4事故處理報告制度33

5強電專業(yè)巡查制度34

6發(fā)電機房巡查制度34

7高、低壓變配電室安全治理制度規(guī)定35

8電氣修理治理規(guī)定35

9變配電所運行人員操作制度36

10電站倒閘操作制度36

11電氣安全治理條例38

12應急措施38

（二）房屋修理程序規(guī)范40

1專業(yè)工作內容40

1.1天花頂板養(yǎng)護40

1.2墻面部分40

1.3踢腳部分40

1.4n40

1.5地面40

1.6其它41

2程序規(guī)范41

3公共區(qū)域及設施小規(guī)模裝修變動治理方法41

4設備運行治理操作規(guī)范42

4.1臺鉆安全操作規(guī)程42

4.2砂輪機安全操作規(guī)程43

4.3射釘槍安全操作規(guī)程43

4.4手持電鉆安全操作規(guī)程44

4.5平刨機安全操作規(guī)程44

5房屋本體公用設施修理方法45

5.1修理目的45

5.2修理原則45

5.3修理依據(jù)45

5.4各項修理項目的標準45

6室外公共設施的修理方法51

6.1修理目的51

6.2修理原則51

6.3修理依據(jù)51

6.4修理標準51

7二次裝修土建專業(yè)審圖要求58

8治理制度59

8.1規(guī)章制度59

8.2配鑰匙治理制度60

8.3木油工室安全制度60

（三）消防弱電61

1消防弱電各專業(yè)工作程序61

1.1消防專業(yè)技工工作程序61

1.2樓宇自動操縱專業(yè)技工工作程序62

1.3電梯專業(yè)技工工作程序62

1.4保安監(jiān)控修理專業(yè)技工工作程序63

2消防弱電各專業(yè)設備修理打算64

2.1消防報警系統(tǒng)修理打算64

2.2消防供水系統(tǒng)設備修理打算65

2.3樓宇自控設備修理打算65

2.4廣播設備修理打算66

2.5保安監(jiān)控設備修理打算66

2.6電梯設備修理打算66

3消防弱電治理制度66

3.1機房治理工作紀律66

3.2機房治理規(guī)章制度67

4消防弱電應急方案67

4.1電梯修理人員應急方案67

5弱電通訊、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡專業(yè)工作程序68

5.1通訊修理專業(yè)技工工作程序68

5.2數(shù)據(jù)網(wǎng)絡專業(yè)技工工作程序68

6弱電通訊、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡專業(yè)修理打算69

7衛(wèi)星電視、背景音響系統(tǒng)運行治理69

（四）暖通專業(yè)70

1規(guī)章制度70

1.1總則70

1.2值班及交接班制度70

1.3衛(wèi)生制度70

1.4各機房、管井安全治理條例71

1.5冷凍機房安全責任制度71

1.6風機盤管巡查制度71

1.7事故處理報告制度72

1.8暖通修理規(guī)章制度72

2二次裝修空調專業(yè)審圖標準和建議之施工做法要求72

3暖通修理崗位要求74

4暖通修理巡視打算74

5暖通操作規(guī)程75

5.1制冷部分75

5.2空調部分77

5.3供暖部分77

（五）給排水專業(yè)80

1規(guī)章制度80

1.1總則80

1.2值班及交接班制度81

1.3衛(wèi)生制度81

1.4泵房治理制度81

1.5飲用水房衛(wèi)生治理制度82

2設備操作規(guī)程83

2.1水泵房蓄水池83

2.2冷、熱水泵83

2.3加壓水泵83

2.4污水井及潛水泵84

2.5化糞池84

2.6紫外線消毒器84

2.7室內外游泳池84

3設備運行治理操作規(guī)程85

3.1室外噴水池85

3.2室外水表86

3.3雨水系統(tǒng)86

3.4水質化驗86

4跑水事件應急措施87

五工程部通用治理制度87

工程部差不多治理制度

（一）87

差不多治理原則

187

2工作紀律88

差不多工作要求

388

4交接班規(guī)定89

（二）機房值班制度90

（三）預防性修理制度90

（四）設備巡回修理制度91

（五）機房動火制度91

（六）修理材料及工具修理制度91

（七）機房鑰匙治理制度92

（八）交接班制度93

應急應變處明白得決方案

（九）93

（十）衛(wèi)生制度94

（十一）備品備件采購制度94

（十二）領料工作治理程序95

六考核指標96

七二次裝修106

(-)二次裝修規(guī)定107

（二）裝修治理協(xié)議108

（三）二次裝修申請單111

（四）二次裝修承諾書112

（五）二次裝修消防安全協(xié)議書113

（六）業(yè)主雇用指定承包商申請書115

（七）裝修人員登記單116

（八）物品出入審批單117

（九）施工單位加班審批表118

（十）臨時施工用水、用電審批單119

（十一）噴淋系統(tǒng)停水審批單120

（十二）貨運電梯使用審批單121

（十三）裝修許可證122

（十四）二次裝修施工巡查監(jiān)督表123

（十五）二次裝修竣工檢驗/整改單124

（十六）動火證125

一、工程部架構及人員編制講明

1.人員架構

各地物業(yè)公司參照集團工程專業(yè)工作手冊，按照各公司（治理中心、

治理處）具體情形編制各項工程規(guī)章制度及《工程部工作手冊》并進行人

員架構配置，以精簡、精干、合理為原則。

2.人員編制講明：

先緊后松，以崗位工作量和工程定級標準要求定員，精兵簡

政。（按照每班工作量和工作標準定崗位）

二、工程部工作職責

圍繞公司的經(jīng)營方針做好項目的設備設施的治理，保證項目設備設施

處于良好的運行狀態(tài)，滿足項目經(jīng)營及客戶需求。

貫徹執(zhí)行國家及政府職能部門有關項目設備設施安全運行，能源消耗

的法律法規(guī)規(guī)定。

負責按照項目經(jīng)營及客戶需求制定設備運行工作治理、制度。

建立健全部門的各項規(guī)章制度，工作標準和工作程序。

做好客戶報修投訴的檢修和處理，實現(xiàn)公司的質量目標。

加大設備設施的檢修愛護、保養(yǎng)工作，保證達到設備設施完好率目標。

做好項目水、電、熱能源消耗的跟蹤、操縱、實施最大限度的節(jié)能。

做好部門之間工作和諧及時向有關治理部門上交有關報告和報表。

做好本部門新崗職員的培訓和專業(yè)培訓驗證工作。

負責項目客戶二裝施工的圖紙審查，工程監(jiān)督與驗收，資料收集歸檔。

制定和執(zhí)行對其他部門緊急情形做出的反應安排。

完成公司領導交辦的其他工作。

三、工程部崗位職責

1.職位：工程部經(jīng)理

匯報上級：物業(yè)總經(jīng)理

督導下級：所有工程人員

職責大綱：

統(tǒng)籌及和諧整個小區(qū)的工程治理工作，包括職員治理、修理及保養(yǎng)、

改善工程、二次裝修、對外聯(lián)絡等工作。令物業(yè)設施、設備得到良好的維

保，使其使用期限更為延長。

協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理處理小區(qū)其他事項。

職務內容：

對外工作：

加大與業(yè)戶之聯(lián)系，并經(jīng)常征詢業(yè)戶意見，交物業(yè)總經(jīng)理參考；

協(xié)助總經(jīng)理，加大與進展商之工作聯(lián)絡與和諧；

與公用事業(yè)機構、各政府機關加大聯(lián)系，以利于工作進展。

處理工作

處理所有業(yè)戶之查詢及投訴咨詢題；

切實執(zhí)行業(yè)戶守則條款，如嚴禁違章建設等；

執(zhí)行工程部門治理工作，和諧各項目之工作聯(lián)系；

召集各系統(tǒng)之專項業(yè)務會議：

協(xié)助研究各項工程咨詢題；

將討論決定報物業(yè)總經(jīng)理作決策參考。

建立健全檔案制度；

負責制定本部門的治理方法和各項規(guī)章制度、崗位職責。制訂重要設

備的操作規(guī)程及不同季節(jié)的常規(guī)項目操作時段表。

每月向總經(jīng)理提交工程治理工作報告（及時匯報業(yè)主及進展商）；

編制有關內部行政文件；

執(zhí)行總經(jīng)理指派之其他工作，致力于各系統(tǒng)整體工作效率之提升。

向物業(yè)總經(jīng)理建議及提交小區(qū)之保養(yǎng)、改善及更換工程打算；

制定本部職員培訓綱要及培訓打算，督查和考核下屬職員的工作質量

和技能水準，逐步提升職員的綜合素養(yǎng)；

按工程部質量治理目標要求對部門工作質量進行抽查和回訪；

預備及檢討工程招標的文件，設定標準及規(guī)格，分析回標及作建議；

就業(yè)戶之投訴及重要修理保養(yǎng)工程作出調配及跟進；

查核承包商交來之單據(jù)及報價；

監(jiān)管承包商之工作；

安排及跟進物業(yè)接收之工作；

負責工程部應聘人員的面試，提出是否聘用的意見。

制定小區(qū)節(jié)能措施，督導職員遵照執(zhí)行；

制訂每年度工作打算和年度工程預算，供物業(yè)總經(jīng)理批閱；

對重大的設備故障，親臨現(xiàn)場組織處理，提供報告。

定期巡視整個小區(qū)。

2.職位：工程強電主管

匯報上級：工程部經(jīng)理

督導下級：強電技工、電梯協(xié)管員

職責大綱：

負責小區(qū)內供電設備和電梯設備的正常運行，保證系統(tǒng)正常運轉；

負責執(zhí)行上級指派的其他工作。

職務內容：

督導下屬職員按照值班運行表巡檢、抄表；

執(zhí)行上級指示認真貫徹崗位責任制、督導職員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，發(fā)

覺咨詢題及時上報并處理；

督導班內職員遵守治理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)覺不良現(xiàn)象應及時

糾正；

負責保管好設備的原始記錄和督促職員，認真認真作好各種記錄，交

接班要作到記錄清、咨詢題交代清、環(huán)境衛(wèi)生清；

負責制訂小區(qū)內強電系統(tǒng)的修理保養(yǎng)打算和各項強電設備的的操作規(guī)

程；

負責強電設備系統(tǒng)的日常運行操作，預備性檢查、故障檢修、愛護保

養(yǎng)對超過8小時的工作單跟蹤處理；

負責臨時用電的使用規(guī)范化、安全化治理；

負責強電設備系統(tǒng)外來施工方的施工、整改、工藝監(jiān)管；

負責安排移動電具的定期檢查，愛護保養(yǎng)，保證安全使用；

負責變配電設備及安全用具的定期檢測和電梯年度安全檢測；

督導職職員作程序及進度，核查已完成工作的質與量，并做出報告；

若遇要緊設備故障或緊急情形，須趕忙到場提供資料，組織搶修并按

程序及時報告；

對職員進行技術培訓并定期對職員進行考核；逐步提升職員的綜合素

養(yǎng)；

負責能耗治理工作，作好月度能耗統(tǒng)計和節(jié)超分析；

做好當值主管對工程部的日常運行調度工作和運行人員的檢查，按質

量治理目標要求對其工作質量進行抽查和回訪；

督促職員做好各種修理指令，接到投訴，要求反應及時處理快速有效,

完成修理指令后及時銷單并反饋信息；

督導職員嚴格按照工程部制訂的燈光、空調、景觀設備等運行時刻表

進行設施設備的操控運行；

做好防雷接地的年檢工作和防汛防臺等季節(jié)性預防工作。

定期進行設備和設施的巡檢；

做好業(yè)戶服務工作，對客戶應細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭辯;

完成上級領導交辦的其他任務。

3.職位：工程弱電主管

匯報上級：工程部經(jīng)理

督導下級：弱電技工

職責大綱：

負責小區(qū)內弱電系統(tǒng)及其附屬系統(tǒng)設備的修理與保養(yǎng)，保證系統(tǒng)正常

運行；

負責執(zhí)行上級指派的其他工作。

職務內容：

負責弱電系統(tǒng)設備系統(tǒng)的日常運行操作、預防性巡查、故障檢修、愛

護保養(yǎng)、設備更新、大修，二次裝修中的弱電線路及其設備的按裝治理；

督導下屬職員按照打算進行弱電設備的保養(yǎng)和修理，對超過8小時的

工作單跟蹤處理；

執(zhí)行上級指示認真貫徹崗位責任制、督導職員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，發(fā)

覺咨詢題及時上報并處理；

負責制定小區(qū)內弱電系統(tǒng)的修理保養(yǎng)打算并組織實施；

負責弱電設備系統(tǒng)外來施工方的施工、整改、工藝監(jiān)管；

督導職職員作程序及進度，核查已完成工作的質與量，并作出報告；

若遇要緊設備故障或緊急情形，須趕忙到場提供資料，組織搶修并按

程序及時報告；

負責工程檔案資料的治理；

負責弱電系統(tǒng)的定期推測，并作出報告，其中消防系統(tǒng)一年度檢測一

次；

對下屬職員進行技術培訓，并定期對職員進行考核，逐步提升職員的

綜合素養(yǎng)；

負責申報工程部設備用品的申購打算，報部門經(jīng)理審核后實施；

負責小區(qū)信息化治理以及電腦和網(wǎng)絡的愛護治理；

做好工程部每月月耗統(tǒng)計，并據(jù)此在月底前做好月報；

做好每天兩小時對公共區(qū)域、各戶區(qū)、設備機房、中控室等巡視工作,

發(fā)覺咨詢題及時安排修理；

做好當值主管對工程部的日常運行調度工作和運行人員的檢查，按質

量治理目標要求對其工作質量進行抽查和回訪。

督促職員做好各種修理指令，接到投訴，要求反應及時處理快速有效,

完成修理指令后及時銷單并反饋信息；

定期進行其他設備和設施的巡檢；

做好業(yè)戶服務工作，對客戶應細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭辯;

完成上級領導交辦的其他任務。

4.職位：工程土建綜合修理主管

匯報上級：工程部經(jīng)理

督導下級：萬能裝潢修理工

職責大綱

負責小區(qū)的土建修理裝修工作，完善為保新和二裝治理，有打算的完

成土建裝修完善修理保新工作。

負責執(zhí)行上級指派的其他工作。

要緊職責：

按照建筑裝修施工的有關法規(guī)負責項目土建裝修工程的完善改造，修

理保新和二次裝修治理及工作反饋。

編制本專業(yè)年、月修理、改造、保新工作打算，并組織實施。

做好本專業(yè)基礎治理工作，建立健全各項治理制度和圖紙資料檔案。

負責審核業(yè)主和客戶二次裝修申請，按照二裝治理規(guī)定配合客戶二次

裝修，做好質量把關、裝修和諧及資料的收集整理歸檔工作。

做好客戶報修的安排處理及項目裝修，土建設施的巡檢工作并做好統(tǒng)

計記錄及工作日志。

做好所管設施的狀態(tài)的巡查發(fā)覺的咨詢題及時安排處理，重大咨詢題

及時反饋，并做好工作日志。

負責土建外來施工方的施工、整改、工藝監(jiān)管，安排下屬技術人員跟

辦。

檢查下屬職員崗位紀律、工作態(tài)度、現(xiàn)場衛(wèi)生、考勤制度和巡檢制度

執(zhí)行情形發(fā)覺不良現(xiàn)象及時糾正，嚴格考核。

嚴格操縱修理、材料備件工具的領用消耗及出庫去向降低修理成本。

督導職員做好由治理處批準的對業(yè)主、客戶提供的有償服務，完成后

的及時信息反饋。

督促職員做好各種修理指令，接到投訴，要求反應及時處理快速有效,

完成修理指令后及時銷單并反饋信息。

做好業(yè)戶服務工作，對客戶應細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭辯。

負責本專業(yè)新崗位職員的培訓和專業(yè)培訓驗證工作安排，提升本專業(yè)

職員素養(yǎng)。

負責與其它班組或部門的和諧合作。

完成領導交辦的其它工作。

5.職位：工程暖通主管

匯報上級：工程部經(jīng)理

督導下級：管道技工、空調技工

職責大綱：

負責小區(qū)內空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、水質處理系統(tǒng)的監(jiān)控、操作、修

理和保證系統(tǒng)正常運行；

負責執(zhí)行上級指派的其他工作。

職務內容：

督導職員按照操作規(guī)程操作，監(jiān)控空調系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)內的各種設

備，巡視各系統(tǒng)內設備，做好巡視紀錄；

督導職員對小區(qū)內的設施進行巡查、愛護保養(yǎng)，合理安排各類維保工

作程序，提升工作效率和工作質量；

督導職員按照打算修理保養(yǎng)所管各系統(tǒng)內的設備，并做好修理保養(yǎng)記

錄；

負責空調/機管/裝修設備，設施外來施工方的施工、整改、修理保養(yǎng)工

作的標準、工藝監(jiān)督，安排下屬技術人員跟班；

跟查下屬職員的工作執(zhí)行情形是否按標準要求運行，對超過8小時的

工作單進行跟蹤處理，督導工作程序及進度，核查已完成工作的質與量，

每月進行職員考評，并作出報告；

若遇要緊設備故障或緊急情形，須趕忙到達現(xiàn)場提供資料，組織修理,

執(zhí)行有難度的故障修理時需按程序及時報告；

對職員進行技術培訓，并定期對職員進行考核，逐步提升職員的綜合

素養(yǎng)；

督導職員做好由治理處批準的對業(yè)主、客戶提供的有償服務，完成后

的及時信息反饋；

負責審核業(yè)主和客戶的二次裝修申請中的空調系統(tǒng)、上下水系統(tǒng)圖紙

以及施工中的監(jiān)管工作；

負責污水系統(tǒng)和湖水循環(huán)系統(tǒng)、加藥系統(tǒng)、曝氣系統(tǒng)的運行，監(jiān)測生

活水、游泳池水以及湖水的水質，并定期提供報告；

定期對生活水箱進行清洗，確保水質合格；

負責每月一次的公共區(qū)域的潔具/閥門/門窗/裝飾等設施檢查修理；

負責每月一次的各水井及排水泵的清洗和設備的愛護保養(yǎng)治理工作；

做好當值主管對工程部的日常運行調度工作和運行人員的檢查，按質

量治理目標要求對其工作質量進行抽查和回訪；

做好工程部公用工具的治理工作；

督促職員做好各種修理指令，接到投訴，要求反應及時處理快速有效,

完成修理指令后及時銷單并反饋信息；

做好防臺、防汛、防凍等季節(jié)性工作；

定期進行設備和設施的巡檢；

做好業(yè)戶服務工作，對客戶應細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭辯;

完成上級領導交辦的其他任務。

6.職位：工程管道技工

匯報上級：工程暖通主管

督導下級：

職責大綱：

負責小區(qū)內給排水系統(tǒng)及其附屬系統(tǒng)的日常修理和保養(yǎng)工作；

負責小區(qū)湖水循環(huán)系統(tǒng)、加藥、曝氣系統(tǒng)的日常修理和保養(yǎng)工作；

負責執(zhí)行上級指派的其它工作。

職務內容：

每日對給排水系統(tǒng)、水質處理系統(tǒng)、湖水處理系統(tǒng)及其附屬系統(tǒng)、設

備、管道進行定時、定點、例行巡查工作，水質化驗并做好原始巡查記錄,

保證不漏查、不虛查等；

不折不扣地執(zhí)行上級指示，按照打算所管轄范疇內的設備做好保養(yǎng)、

修理工作；

做好各種原始記錄，保管好，有咨詢題及時匯報；

接到報修單，反應要快，解決咨詢題要迅速而有效。完成任務，及時

做好信息反饋；

嚴格遵守治理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)覺不良現(xiàn)象要及時糾正；

及時做好治理處批準對業(yè)主、客戶提供的有償服務，完成并及時反饋

信息；

準確、及時地做好交接班工作，做好保管區(qū)域的衛(wèi)生工作；

顯現(xiàn)突發(fā)情形及時報告主管或主管以上負責人，同時按照預定的程序

處理，在保證不危及人身安全的前提下，盡量減少缺失；

保證個人通訊暢通，及時同意上級主管的工作指令；

在完成本職工作的同時，按主管工作指令要求，做好工程部其他工種

的協(xié)助工作；

做好業(yè)戶服務工作，對客戶應細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭辯;

完成上級領導交辦的其他任務。

7.職位：工程空調技工

匯報上級：暖通主管

督導下級：

職責大綱：

負責小區(qū)內空調系統(tǒng)及其附屬系統(tǒng)的日常修理和保養(yǎng)工作；

負責執(zhí)行上級指派的其它工作。

職務內容：

每日對所管轄范疇的空調、通風等設備巡查工作，保證做到定時、定

點、不漏查、不虛查，并做好原始巡查；

做好各種原始記錄，保管好，有咨詢題及時匯報；

接到工作單，反應要快，解決咨詢題要迅速而有效。完成任務，及時

做好信息反饋；

嚴格遵守治理處制度的一切規(guī)章制度，發(fā)覺不良現(xiàn)象要及時糾正；

及時做好治理處批準對業(yè)主、客戶提供的有償服務，完成并及時反饋

信息；

準確、及時地做好交接班工作；

顯現(xiàn)突發(fā)情形及時報告主管或主管以上負責人，同時按照預定的程序

處理，在保證不危及人身安全的前提下，盡量減少缺失；

保證個人通訊暢通，及時同意上級主管的工作指令；

在完成本職工作的同時，按主管工作指令要求，做好工程部其他工種

的協(xié)助工作；

做好空調、通排風孔等設備的季節(jié)性修理保養(yǎng)工作；

不折不扣地執(zhí)行上級主管的指示，按打算履行管轄范疇內的設備要求,

做好愛護保養(yǎng)工作；

做好業(yè)戶服務工作，對客戶應細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭辯;

完成上級領導交辦的其他任務。

8.職位：工程強電技工

匯報上級：強電主管

督導下級：

職責大綱：

負責確保小區(qū)供配電設備的正常運轉；

負責執(zhí)行上級指派的其他工作。

職務內容：

定期、定時、定點巡查小區(qū)供配電設備，做到不漏查、不虛查，認真

做好記錄填寫各種報表和運行記錄，發(fā)覺咨詢題的同時及時報告上級主管;

熟悉小區(qū)供配電系統(tǒng)線路分步走向，巡查中發(fā)覺專門情形（條件承諾,

現(xiàn)場趕忙處理），并報告上級主管；

負責做好各配電房的安全防范措施，確保安全運行；

若發(fā)生供電停電事件時，要趕忙與供電部門聯(lián)系，查明停電緣故和復

原時刻，并做好準確記錄；

完成項目內大型接待活動和節(jié)日活動特需的照明布置、接線及設備安

裝和拆收工作。

按打算對所屬管轄范疇內的設備運行愛護保養(yǎng)，并做好機房清潔衛(wèi)生

工作；

若當值時發(fā)生突發(fā)事件，按預定的應急方案采取措施，在保證無危及

人一輩子身安全的前提下，應盡一切力量減少缺失；

嚴格遵守治理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性與主動性，做

好本職工作；

保證個人通訊暢通，及時同意上級主管的工作指令；

服從工作安排，接到“報修單”應及時確保準確無誤地實施完成，接

到工作指令反應迅速，解決咨詢題確實有效，完成任務后及時反饋信息；

在完成本職工作的同時，按主管工作指令要求，做好工程部其他工種

的協(xié)助工作；

嚴格按照工程部制訂的公共區(qū)域燈光、空調、景觀設備運行時刻表進

行設施、設備的操作運行；

做好業(yè)戶服務工作，對客戶應細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭辯;

嚴格執(zhí)行材料、備件及工具領用治理規(guī)定，節(jié)約費用降低消耗。

完成上級領導交辦的其他任務。

9.職位：電梯協(xié)管員

匯報上級：強電主管

督導下級：

職責大綱：

負責做好電梯的巡查，監(jiān)管電梯維保，確保小區(qū)所有電梯正常運行；

負責執(zhí)行上級指派的其他工作。

職務內容：

負責電梯年度安全檢測，并保證電梯的安全運行；

督導修理保養(yǎng)單位對電梯的維保，確保電梯的正常運行；

對小區(qū)所有電梯運行進行日常巡查，及時發(fā)覺電梯運行隱患，并及時

報修以及修理；

負責做好所有電梯機房設備的清潔工作；

做好電梯維保、巡檢報告；

把握電梯困人的挽救程序，如遇電梯困人，能迅速正確予以處理；

接到電梯故障，應趕忙趕到現(xiàn)場，進行相應處理工作；

嚴格遵守治理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性，在做好本職

工作的同時按上級主管指派進行其他工程修理巡查工作；

保證個人通訊暢通，及時同意上級主管的工作指令；

做好業(yè)戶服務工作，對客戶應細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭辯;

完成上級領導交辦的其他任務。

10.職位：弱電技工

匯報上級：弱電主管

督導下級：

職責大綱：

負責小區(qū)內弱電設備及其附屬設備的修理與保養(yǎng)、治理監(jiān)測、運行調

整記錄工作，保證有關弱電設備正常運轉，處理客戶報修。

負責執(zhí)行上級指派的其它工作。

職務內容：

按照工作打算對小區(qū)內各弱電設備及其附屬設備進行巡視和保養(yǎng)，并

做好工作日志；

熟知監(jiān)控、樓宇自控、廣播電視、消防、電梯等系統(tǒng)的工作原理，把

握設備性能、調整、操作規(guī)程及修理保養(yǎng)程序，及時處理好客戶報修；

要定期或不定期對本專業(yè)設備進行巡視檢查，做好修理檢測工作，隨

時把握設備性能和運行狀況，發(fā)覺咨詢題及時解決或采取有效的操縱措施,

作好記錄并及時向上級匯報；

接到《工作單》后要求反應及時，并按照操作規(guī)程進行修理及操作。

記清用料及工時，完成后及時信息反饋，同時在《工作單》中記錄；

施工、操作、修理后，要做到工完、料凈、場地清；

做好由工程部批準的對業(yè)主、客戶提供的有償服務，不得擅自接任務,

緊急情形處理必須同時通報上司；

遵守工程部一切規(guī)章制度，發(fā)覺不良現(xiàn)象及時改正；

不折不扣地執(zhí)行上級指示，按打算對設備進行保養(yǎng)工作；

保證工作環(huán)境要達到要求，妥善保管好配發(fā)的工具、設備備用零件，

做好設備防火、防潮、防靜電工作，保證設備正常運行；

認真作好設備、機房及工作現(xiàn)場的衛(wèi)生清潔工作；

保證個人通訊暢通，及時同意上級主管的工作指令；

在完成本職工作的同時，按主管工作指令要求，做好工程部其他工種

的協(xié)助工作；

做好業(yè)戶服務工作，對客戶應細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭辯;

嚴格執(zhí)行材料、備件及工具領用治理規(guī)定，節(jié)約費用降低消耗；

嚴格遵守勞動紀律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)范，搞好工作協(xié)作；

完成上級領導交辦的其他任務。

11.職位：萬能裝潢修理工

匯報上級：土建修理主管

督導下級：

職責大綱：

負責小區(qū)內的景觀設施、裝潢設施及其附屬系統(tǒng)的日常修理和保養(yǎng)工

作；

負責執(zhí)行上級指派的其他工作。

職務內容：

每日對各景觀設施、樓宇裝潢設施進行定時、定點、例行巡查工作，

并做好原始巡查記錄，保證不漏查等；

不折不扣地執(zhí)行上級指示，按照打算所管轄范疇內的設備做設施好保

養(yǎng)、修理工作，對非本專業(yè)的設施設備的故障或損壞，須及時報告主管，

和諧解決，具有補位意識；

做好各種原始記錄，保管好，有咨詢題及時匯報；

接到報修單，反應要快，解決咨詢題要迅速而有效。完成任務，及時

做好信息反饋；及時參加緊急情形修理；

嚴格遵守治理處制定的一切規(guī)章制度，發(fā)覺不良現(xiàn)象要及時糾正；

及時做好治理處批準對業(yè)主、客戶提供的有償服務，完成并及時反饋

信息；

準確、及時地做好交接工作；

顯現(xiàn)突發(fā)情形及時報告主管或主管以上負責人，同時按照預定的程序

處理，在保證不危及人身安全的前提下，盡量減少缺失；

負責小區(qū)公共設施的維保工作，任何工作場所應做到工完、料凈、場

地清；

負責房屋設施結構方面的滲漏水處理；

做好業(yè)主二次裝修工藝、材料、施工方案的審核工作，并進行二次裝

修的監(jiān)管；

嚴格執(zhí)行材料、備件及工具領用治理規(guī)定，節(jié)約費用降低消耗；

嚴格遵守勞動紀律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)范，搞好工作協(xié)作；

做好業(yè)戶服務工作，對客戶應細心、有耐心、有禮貌、不跟客人爭辯;

完成上級領導交辦的其他任務。

四、工程部專業(yè)治理規(guī)范

（一）、強電專業(yè)

小區(qū)供配電要緊由變壓器，高、低配電裝置、電容器組，發(fā)電機組成,

其安全可靠性直截了當阻礙到小區(qū)的正常營業(yè)，需按供電局有關規(guī)定配備

相應的電氣運行值班電工。

1、供配電設備操作規(guī)程

1.1變壓器

1）操作規(guī)范

電力變壓器是用電設備必需的變電設備。因此，電力變壓器的正常運

行就成為其它各種設備正常運行的必要保證。

變壓器在運行前應做加壓試驗，按規(guī)定做沖擊試驗。

本變壓器本身具有愛護功能，即超溫報警及超溫跳閘功能。

2）巡查制度

應在一天24小時整點記錄變壓器電流電壓及溫度，如發(fā)覺專門應做好

記錄，查明緣故，有重要情形及時匯報上級。

每班應對瓷絕緣進行巡視，有無污垢，有無放電痕跡，并及時做出相

應處理。

各連接點應無松動，無專門響聲。

3）愛護保養(yǎng)

變壓器應按照周圍環(huán)境和負荷情形，在負荷相對較小的季節(jié)，利用節(jié)

假日，每年進行一次停電清掃和檢查，每兩年應托付供電單位，對變壓器

進行全面的試驗。

每年應對變壓器線圈的絕緣阻值進行搖測。

1.2高壓配電裝置

1）操作規(guī)范

高壓操作時，要帶絕緣手套，穿絕緣鞋。

倒閘操作時應按要求填寫操作票。

倒閘操作時應有兩名電工在場，一名操作，一名監(jiān)護。其中對設備較

熟悉者作監(jiān)護，操作人和監(jiān)護人應先在模擬盤上對所填的操作項目認真核

對，執(zhí)行監(jiān)護。

送電時，應先合隔離開關，后合真空開關，停電時，順序相反，嚴禁

帶負荷拉合隔離開關，拉動手車。

真空開關兩側隔離開關操作順序：送電時先合電源側隔離開關，后合

負荷側隔離開關，停電時順序相反。操作中應注意防止反送電。

防止帶電合接地開關。防止接地開關在接地位置送電。

防止誤入帶電間隔。

2）巡查制度

每班應檢查絕緣瓷瓶是否清潔，有無裂紋，閃絡和放電痕跡。

金屬架構及設備外殼的接地，接零裝置是否完好，可靠，有無松脫、

腐蝕、斷線現(xiàn)象。

3）愛護保養(yǎng)

高壓配電裝置，按照環(huán)境和負荷情形，在負荷相對較小的季節(jié)，利用

節(jié)假日。每年進行一次停電清掃檢查，并處理發(fā)覺的缺陷和專門現(xiàn)象。

1.3低壓配電裝置

1）操作規(guī)范

低壓配電屏上的開關操作順序，與高壓開關柜上的開關操作順序相同。

2）巡查制度

每班應對以下內容進行巡視檢查；

各項外表指示是否正常；

電路中各個連接點，有無過熱、發(fā)紅、變色的現(xiàn)象；

三相電流是否平穩(wěn)，三相電壓是否正常；

各種低壓電器有無專門聲音及氣味；

空氣開關，交流接觸器的滅弧罩是否完好；

配電裝置及低壓電器表面是否清潔，操作、修理通道是否保持通暢；

接地線連接是否良好；

高低壓配電裝置的巡視檢查應同時進行，并應同時檢查配電室的門窗

是否完整齊全，照明是否良好，通風溫度是否適宜，配電室的安全用具，

消防設施是否齊備，配電裝置本身和周圍，有無阻礙安全運行的異物和專

門現(xiàn)象。

1.4電容器

1）操作規(guī)范

正常情形下，停電操作時，應先拉開電容器組開關，后拉開各路饋電

開關。送電時，操作順序相反。

事故情形下，如突然停電，必須將電容器組的開關拉開，以免突然來

電時，電壓過精湛過電容器承諾值。

電容器組開關跳閘后，不準強送，愛護熔絲斷后，未查明緣故，不許

更換熔絲送電。

電容器組嚴禁帶電荷合閘，電容器組再次合閘時，必須在斷開電源三

分鐘后進行。

2）巡查制度

電容器的巡視檢查工作應與配電裝置和電力變壓器的巡視檢

查結合在一起，內容如下：

電容器三相電流是否平穩(wěn)，其誤差不超過5%。電壓是否超過承諾值；

電容器組有無專門響聲或放電火花；

3）愛護保養(yǎng)

運行中的電容器組，每年至少進行一次停電清掃、檢查、其內容

如下：

清理瓷套管外殼、架構通風孔等上面的灰塵；

檢查各緊固部位的螺絲有無松動；

檢查愛護裝置的動作情形及熔絲是否完好；

檢查空氣開關的觸頭有無燒蝕現(xiàn)象；

1.5自動轉換開關柜及緊急發(fā)電機

自動轉換開關柜正常工作時置于“自動”位置。發(fā)電機作為備用電源,

在項目雙路供電出故障時啟動，供應項目緊急事故照明及供應消防設備、

消防梯，污水泵和保安、營業(yè)用房等處的用電，其使用時刻較短。為確保

在使用時，發(fā)電機能一觸即發(fā)，投入供電，每周一次對發(fā)電機進行空載試

發(fā)電。

1）操作規(guī)范

發(fā)電機投入運行后，應觀看發(fā)電機運行情形5-15分鐘，確認柴油機無

專門響聲、油溫、水溫、電壓、頻率應正常。

2）巡查制度

每次開機前應檢查水溫，蓄電池直流電壓，潤滑油位，燃油位是否正

常；

對蓄電池進行檢查：電解液、比重是否正常;

對附助設備檢查：電池聯(lián)接線開關、油箱、油管、排煙管道是否正常

檢查完畢后，必要時，對蓄電池進行電解液補充、充電；

3）愛護保養(yǎng)

隨時注意水溫及油位變化，補充燃油。

1.6空調機房強電箱及風機、水泵強電箱

1）操作規(guī)范

修理人員必須對各機房的位置、用途、操縱區(qū)域以及該強電操縱箱的

功能及設計參數(shù)一詳細的了解。

在對強電箱進行檢查時嚴禁帶電作業(yè)，若需要帶電作業(yè)必須有人監(jiān)護。

檢查人員必須使用電壓等級相同的合格的安全用具進行操作檢查；

檢查人員在切斷電源時應先斷負載側后斷電源側，嚴禁帶負荷拉合開

關。

不承諾誤操作造成大面積停電。

在停電檢查時要掛標示牌。

嚴禁連續(xù)起動大型電動機及大負荷的電器設備。

在對設備進行檢查時，必須將與該設備連接的所有電源斷開。

停電后必須使用合格的驗電器逐相驗電。在開關的兩側進行驗電時，

要先驗低壓側后驗高壓側，先驗下層后驗上層。

對停電電纜線路進行驗電時要將電纜的電荷全部放掉直到驗電器指示

無電為止。

電器設備的指示燈和電壓表只能作為參考不能作為設備無電的依據(jù)。

檢查人員必須保證人身安全及設備安全的前提下才能進行操作。

操作人員應聽從監(jiān)護人的指揮，監(jiān)護人在監(jiān)護時不應做其它工作，監(jiān)

護人發(fā)覺操作人不正確操作，有權令其停止工作。

監(jiān)護人要隨時提醒操作人注意安全，需要工作轉移時要設標示牌并妥

善處理，以保證其它人員及電器設備的安全。

工作終止后，應對現(xiàn)場進行清理及認真檢查，在確認沒有阻礙電器設

備安全及人身安全的隱患后方可送電。送電后要觀看電器設備的運行情形,

一切正常后方可離開現(xiàn)場。

測量電流時應正確使用鉗形表，測量時要依次從大電流檔位向小電流

檔位換檔，測量過程中不可換擋。測量時應使導線位于鉗口中央并使鉗口

緊密閉合，還應注意操作人員與帶電部位的安全距離，以免發(fā)生觸電危險。

每次測量完成后要把電流量程切換到高檔位，以免下次使用時因未經(jīng)選擇

量程就進行測量而造成外表的損壞。

測量電壓時應正確使用萬用表，量程開關應選擇在正確的電壓檔上并

選擇在較高的檔位上，以免因誤操作燒毀外表。測量電阻時要斷開被測物

的電源，嚴禁帶電測量。測量時還應注意不要觸摸表筆的金屬部分。

2）巡查制度

檢查人員必須定期按時巡查，每五天一周期。

檢查內容包括：強電箱內部的主開關、主線路、交流觸器、熱繼電器、

設備主線、按鈕開關、轉換開關操縱線路、指示燈、外表等，并做好記錄,

認真填寫記錄表。

在巡查中發(fā)覺咨詢題能處理的要及時處理，不能趕忙處理的應趕忙采

取臨時措施并上報。必要時應停止設備的運行。

檢查中負荷不得超出該設備的額定值，導線及開關等應無過熱冒煙、

無異味、無專門聲音等現(xiàn)象。各連接點應牢固可靠，與設備配套的設施應

相互匹配。

巡查人員必須聽從上級領導指揮，認真完成上級領導交給的各項巡查

任務。巡檢完成后及時向領導匯報巡查情形及所發(fā)覺咨詢題，認真填寫巡

查記錄表并上交工程師確認。

3）愛護保養(yǎng)

及時清理巡查中所發(fā)覺的咨詢題，及時更換損壞的零件，如：主開關、

接觸器、熱繼電器、指示燈、轉換開關等。

所更換的零件必須是與原設備相配套符合標準的合格產(chǎn)品，以保證電

器設備的正常安全運行。嚴禁使用偽劣低容量或不配套的零件。

保養(yǎng)人員在做完設備的保養(yǎng)后，應認真填寫保養(yǎng)記錄并上報工程部有

關人員建檔。

保養(yǎng)人員要熟悉所保養(yǎng)設備的各種功能及用處，與設備無關的不許亂

動。

認真檢查電箱內部導線連接情形，做到發(fā)覺咨詢題及時處理。

嚴禁帶電拉動導線以免發(fā)生觸電危險。

1.7（空調、風機、水泵的）電動機

1）操作規(guī)范

修理人員應熟悉所操作電器設備電動機的各項指標、電動機的功率轉

速、所帶動設備的情形、額定電流、所使用的電壓、溫升、絕緣等級以及

強電箱與之匹配的情形。

設備在試運轉前要進行以下檢查工作：

人工盤車以確保正常運行；

要檢查電源電壓是否正常，有無過低及缺相現(xiàn)象；

檢查電動機是否完好合格，熱繼電器整定值是否在規(guī)定范疇內；

與電動機相連接的電器線路有無松動現(xiàn)象，發(fā)覺咨詢題及時處理；

檢查起動設備接線是否正確、牢靠、動作是否靈活、觸頭接觸是否良

好；

檢查傳動裝置是否正常，皮帶松緊是否合適，皮帶連接是否牢固，聯(lián)

軸器是否