房地產(chǎn)市場報告 -中國房地產(chǎn)市場報告2025年第一季度-辦公物流需求向好消費補貼顯效,大宗物業(yè)投資額環(huán)比增長

CBRE大宗物業(yè)投資額環(huán)比增長+5.4%GDP+4.6%社零總額+4.2%固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局,世邦魏理仕研究部,2025年4月圖表1:市場概覽內(nèi)容提要-租金-2.9%-2.9%租金-2.9%-2.9%-8.2%增長35%至58萬平方米,其中京滬深需求反彈力度最強,同比增長50%-200%。季末全國辦公樓市場平均空置率為23.5%,環(huán)比持平但在持續(xù)去化壓力影響下,平均租金環(huán)比跌幅擴大至2.9%。空置率+0.0百分點+0.0百分點0.7百分點租金0.4%0.4%-1.6%空置率-0.2百分點-0.2百分點-0.6百分點租金2.8%-2.8%-10.8%-0.5百分點-0.9百分點總額1+10.0%-13.5%-13.5%和5,390平方米,空置率環(huán)比下降0.2個百分點至7.1%。市場競爭促使老舊項目加速閉店調(diào)改或變更用途,和5,390平方米,空置率環(huán)比下降0.2個百分點至7.1%。市場競爭促使老舊項目加速閉店調(diào)改或變更用途,本季錄得約50萬平方米的調(diào)整面積,主要集中在北京、廣州和成都。購物中心首層租金延續(xù)下跌趨勢,環(huán)同比分別下降0.4%和1.6%跨境電商、制造業(yè)以及批發(fā)零售企業(yè)的租賃需求表現(xiàn)活躍。新增供應達到267萬平方米,是近一跨境電商、制造業(yè)以及批發(fā)零售企業(yè)的租賃需求表現(xiàn)活躍。新增供應達到267萬平方米,是近一年新高,其中半數(shù)以上位于華南。季末空置率錄得20.3%,環(huán)比下降0.5個百分點,已經(jīng)連續(xù)三個月小幅下行。全國平均租金指數(shù)環(huán)比下跌2.8%13%。世邦魏理仕研究部2世邦魏理仕研究部2為2024年以來的新高,手機、家電、家具等以舊換新相關(guān)商品口保持韌性,同比增長6.9%,其中對東盟出口增速達到9.2%。金額和溢價率同步回暖。中指數(shù)據(jù)顯示,一季度一線城市成交面積同比下降5.7%,幅提升,擴大服務業(yè)開放、刺激國內(nèi)消費、進一步降準降息、加快實施城市更新和城中村改造等都將是政策的重點發(fā)力領(lǐng)域。圖表2:中國GDP增速(同比)4.9%5.2%5.3%4.9%5.2%5.3%4.7%4.6%5.4%5.4%數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度圖表3:存款準備金率和貸款市場報價利率(LPR) 數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行,世邦魏理仕研究部,2025年第一季度3世邦魏理仕研究部3辦公樓+35%同比空置率+0.7pps同比租金-8.2%同比圖表4:全國辦公樓新增供應、凈吸納量和空置率需求同比改善,但租金跌幅加大強,同比增長50%-200%。二線城市面積騰退有所改善,但租賃活躍度仍偏低,凈吸納近五年同期最高值。隨搬遷同步活躍的是品質(zhì)升級趨勢,本季甲級辦公樓凈吸納量環(huán)同比增長11%和58%。截至季末,全國辦公樓市場平均空置率為23.5%,環(huán)比持平。但在持續(xù)去化壓力影響下,本季平均租金跌幅擴大至2.9%。B2B互聯(lián)網(wǎng)服務引燃增量需求,非銀金融和專業(yè)服務業(yè)搬遷活躍萬平方米0新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度圖表5:主要市場空置率和未來供應預測萬平方米萬平方米成都0成都數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度4世邦魏理仕研究部4受益于律所和咨詢服務企業(yè)的活躍搬遷,專業(yè)服務業(yè)以11%的租賃交易面積占比位圖表6:不同行業(yè)租賃辦公樓面積占比2科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務業(yè)消費服務房地產(chǎn)建筑注釋2:辦公樓租賃成交包括新設、擴租、搬遷和升級。數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度圖表7:辦公樓租金指數(shù)3全國——一線城市二線城市注釋3:基于租金面價數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度5世邦魏理仕研究部5租金-1.6%同比-98.1%同比租金-1.6%同比-98.1%同比-0.6pps同比年四季度,進一步顯現(xiàn)出政府消費刺激政策落地后的成效。其中直接享受補貼的家跑市場,服裝、化妝品、金銀珠寶等可選消費增速亦有所改善。本季錄得約50萬平方米的調(diào)整面積,主要集中在北京、廣州和成都。購物中心首層租圖表8:全國零售物業(yè)新增供應、凈吸納量和空置率700新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）萬平方米萬平方米0數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度圖表9:主要市場空置率和未來供應預測萬平方米0廣州成都杭州未來供應（2025-2027，左軸）空置率（2025年第一季度，右軸)廣州成都杭州數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度世邦魏理仕研究部躍,環(huán)境新潮的地方特色菜增勢顯著?；?024年的亮眼銷售業(yè)績,戶外和功能性運動品牌繼續(xù)引領(lǐng)服飾業(yè)態(tài)的擴張和旗艦店升級。等多個國外專業(yè)運動裝備品牌首進中國,迪卡依首次進駐核心商圈,選址上海新天地廣二次元消費相關(guān)業(yè)態(tài)持續(xù)擴張。泡泡瑪特除多家核心區(qū)新店外,本季在上海、深圳推出圖表10:各零售業(yè)態(tài)門店拓展活躍度餐飲運動服飾文娛潮玩化妝品新能源汽車圖表11:購物中心首層租金指數(shù)4數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度7世邦魏理仕研究部租金-10.8%同比空置率 -0.9%租金-10.8%同比空置率 -0.9%同比倉儲物流+65.1%同比一季度凈吸納量創(chuàng)歷史同期新高一季度全國倉儲物流凈吸納量達到257萬平方米,環(huán)比持平,同比上升65%,并創(chuàng)歷史同期新高?？缇畴娚讨圃鞓I(yè)以及批發(fā)零售企業(yè)的租賃需求表現(xiàn)活躍?？缇畴娚淘谌A南有進有退,但整體繼續(xù)呈擴張態(tài)勢:本季在佛山和廣州新租超100萬平方米高標倉(含保稅倉),但制造業(yè)企業(yè)中,汽車及零部件在多地活躍,包括北京蘇州天津廊坊惠州及重慶等地均錄得相關(guān)企業(yè)的租賃成交。批發(fā)及零售企業(yè)本季度在一線城市較為活躍,包括生鮮電商超市及電視購物企業(yè)均在一季度錄得新租。此外,受益于年初消費補貼進一步圖表12:全國倉儲物流新增供應、凈吸納量和空置率萬平方米萬平方米0新增供應(左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度圖表13:各城市空置率成都東莞數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度8世邦魏理仕研究部8新增供應超一半來自華南新增供應達到267萬平方米,是近一年新高,其中半數(shù)以上位于華南。季末空置率錄得低的空置率外,成都、寧波、青島的空置率水平幅收窄;北京、上海和廣州在供應放量的沖擊下租金跌幅環(huán)比擴大。圖表14:不同行業(yè)租賃倉儲物流面積的占比56.3%22.8%純電商食品飲料批發(fā)零售純電商食品飲料數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度圖表15:全國物流租金指數(shù) 整體租金指數(shù)一線城市二線城市數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度世邦魏理仕研究部投資成交額-13.5%同比投資成交額投資成交額-13.5%同比+10.0%環(huán)比季度交易額環(huán)比增長,機構(gòu)型投資占比回升10%,但同比下降13%。在多宗資產(chǎn)包和核心辦公樓交易的推升下,以險資為主導的核心辦公樓投資價值凸顯,投資者持續(xù)看好新經(jīng)濟和消費據(jù)中心資產(chǎn)投資前景的樂觀預期。圖表16:主要城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額5人民幣，億元20242024年四季度蘇州廣州250注釋5:所錄交易包括在辦公樓,零售物業(yè),混合用途,工業(yè)物流,酒店和另類資產(chǎn)領(lǐng)域中超過1000萬美元的交易。數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,RCA,2025年第一季度圖表17:商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額按物業(yè)用途人民幣，億元0Q3Q3Q1世邦魏理仕研究部各資產(chǎn)類型資本化率繼續(xù)小幅走擴當前租賃基本面表現(xiàn)及投資市場情緒仍有待改善,本季一線城市各資產(chǎn)類型平均資本場表現(xiàn)來看,季內(nèi)各業(yè)態(tài)市凈率估值均呈現(xiàn)企穩(wěn)抬升的良好態(tài)勢,其中高標廠房、租賃住宅和消費基礎(chǔ)設施板塊的PV乘數(shù)持續(xù)領(lǐng)先,圖表18:一線城市平均凈租金回報率甲級寫字樓零售物業(yè)倉儲物流數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2025年第一季度世邦魏理仕研究部辦公樓市場美國"對等關(guān)稅"令中國經(jīng)濟面臨的外部不確定性加劇,或?qū)е孪嚓P(guān)受影響企業(yè)的房地產(chǎn)策預計將進一步加大,來自科技互聯(lián)網(wǎng)和消費服務行業(yè)的需求有望持續(xù)活躍。零售物業(yè)市場進一步回暖的前提下,預計年末空置率將保持穩(wěn)定,租金有望在下半年逐步企穩(wěn)。倉儲物流市場物業(yè)投資市場表態(tài)將擇機降準降息,進而繼續(xù)放大投資中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的正杠桿效應。建議投資者優(yōu)先聚焦主要受國內(nèi)消費驅(qū)動的長租公寓和零售物業(yè),同時選求爆發(fā)的一線城市周邊數(shù)據(jù)中心,以及區(qū)域12世邦魏理仕研究部租金趨勢圖表19:2025年第一季度全國辦公樓租金走勢