物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則新修訂

物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則最新修訂最新物業(yè)管理實(shí)施全文一共有七章，共計(jì)有七十條。以下就是《實(shí)施細(xì)則》全文，歡迎閱讀。第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第三條國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。第四條國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。1、業(yè)主：已經(jīng)與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的，應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主的權(quán)利;業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。共有權(quán)人和即將取得共用權(quán)的人。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：2、業(yè)主權(quán)利：在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定時(shí)，有權(quán)拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用，并有權(quán)提出賠償請(qǐng)求;(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的;(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體由省、自治區(qū)、直轄市制定。3、物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域有不同的，可以要求區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)來確認(rèn)。4、物業(yè)管理區(qū)域劃分原則：便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，便于業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主可以意思自治來決定物業(yè)管理區(qū)域。第十條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。5、首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)：每建筑平方米一個(gè)投票權(quán)(鄒律師：建議還是每套一個(gè)投票)，但是無論如何，一名自然人業(yè)主的投票權(quán)最高不得超過全部投票權(quán)10%;對(duì)于業(yè)主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系，則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過15%。(胡律師：此事可以由業(yè)主大會(huì)來決定;鄒律師：業(yè)主大會(huì)自身如何無法達(dá)成一致性意見怎么辦?)6、發(fā)起：30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)章程、議事規(guī)則、財(cái)務(wù)管理規(guī)則、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案，如果房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)備案內(nèi)容提出修改建議，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進(jìn)行補(bǔ)充更正，但此等修改建議僅限一次。7、業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主委員會(huì)成員只能是業(yè)主，對(duì)于夫妻雙方共同擁有房屋的，(房屋共有的情形不限于夫妻，還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有權(quán)證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業(yè)主委員會(huì)，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會(huì)，但不得成為業(yè)主委員會(huì)主任。8、銀行開戶：發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會(huì)章程、議事規(guī)則、財(cái)務(wù)管理規(guī)則到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù)。9、主體地位及法律責(zé)任：業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁，業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記備案，并以其登記所有的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任;業(yè)主委員會(huì)無法獨(dú)立承擔(dān)的，由全體業(yè)主按照投票權(quán)的份額承擔(dān)各自賠償責(zé)任(但業(yè)主已經(jīng)就某一事項(xiàng)明確與權(quán)利方約定了違約或賠償責(zé)任的除外)。(陳律師：去民政部門辦理社團(tuán)法人進(jìn)行登記)(鄒律師：法院不是法人)第十一條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。10、投票日：業(yè)主有權(quán)在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會(huì)成員;如果業(yè)主有約定的，投票日從其約定;沒有約定的，則以每年11月1日為投票日。(鄒律師：選舉日沒有發(fā)票規(guī)定，應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主大會(huì)在什么條件下怎么召開，非常不現(xiàn)實(shí))11、選舉：各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)在選舉前十日張貼選舉公告，選舉公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點(diǎn)。12、候選人介紹：各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況，包括個(gè)人基本信息、當(dāng)選后的工作目標(biāo)與施實(shí)過程、無法完成目標(biāo)時(shí)可以承擔(dān)的責(zé)任，以使業(yè)主能夠?qū)蜻x人情況有所知情。13、行為責(zé)任：侵害業(yè)主對(duì)候選人知情權(quán)和對(duì)業(yè)委會(huì)成員選舉權(quán)的行為系違法行為，房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)受到行政機(jī)關(guān)的處分，權(quán)利受侵害的業(yè)主有權(quán)到人民法院主張選舉無效，并有權(quán)向房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)主張民事賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以每個(gè)投票權(quán)5000元。第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。14、定期業(yè)主大會(huì)：第一次業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間由各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時(shí)選舉委員會(huì)的決定，每年三月、六月、九月第三個(gè)周六九點(diǎn)為業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間。15、臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的'召開：由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名，可以召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由聯(lián)名的業(yè)主承擔(dān)，如果經(jīng)過表決，可以全體業(yè)主分?jǐn)倳?huì)議費(fèi)用(列為業(yè)主委員會(huì)的支出項(xiàng)目)。16、臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的議題：社區(qū)內(nèi)的突出性事件，針對(duì)業(yè)委會(huì)的某些工作或者決定提出質(zhì)疑，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為(包括已經(jīng)造成損害或者即將產(chǎn)生損害)。第十四條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)。第十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)管理的實(shí)施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。17、業(yè)委會(huì)備案：區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)于收到的備案申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)做出同意備案或者不同意備案的決定，業(yè)主委員會(huì)發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內(nèi)沒有收到不同意備案決定的，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)同意備案。18、法律責(zé)任：對(duì)于不同意備案的決定，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)或者規(guī)章的要求，作出相應(yīng)的說明;沒有規(guī)定不同意備案的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門及負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，其標(biāo)準(zhǔn)不低于業(yè)主購(gòu)買貸款的利息(如規(guī)定，應(yīng)明確計(jì)算辦法)。(鄒：主體資格的設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)、銀行開戶)第十七條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。19、業(yè)主公約：業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同，其內(nèi)容不得違反法律的要求，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約侵害自己利益的，可以請(qǐng)求法院撤銷或者變更相關(guān)條款，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與訴訟。(該條與業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)矛盾，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則)第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反