房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況上課講義

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅

收情況

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目錄

一、取得土地環(huán)節(jié).............................................................3

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅...................................................3

（二）印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）.......................................5

（三）契稅..............................................................5

二、設(shè)計施工環(huán)節(jié).............................................................6

（-）印花稅（設(shè)計合同）..................................................6

（二）印花稅（建安合同）..................................................6

（三）印花稅（借款合同）..................................................6

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié).............................................................6

（一）土地增值稅（預(yù)征）..................................................6

（二）企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）.......................................7

（三）印花稅（商品房銷售合同）...........................................8

（四）增值稅...........................................................8

（五）城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加........................8

四、竣T交房環(huán)節(jié).............................................................9

（一）企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）.........................................9

（二）房產(chǎn)稅...........................................................10

（三）土地增值稅（清算）.................................................10

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一、取得土地環(huán)節(jié)

（-）城鎮(zhèn)土地使用稅

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土

地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方

從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個

人征收的一種稅。

1.計稅依據(jù)

城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，土地面積計量

標準為每平方米。

2、稅率

A城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有嗝度的差別稅額，按大、中、

小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納

稅額，具體標準如下：

A大城市1.5?30元；

＞中等城市1.2?24元；

＞小城市0.9?18元；

?縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6?12元。

表1：城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表

級別人口（人）每平方米稅額（元）

大城市50萬以上1.5-30

中等城市20萬一一50萬1.2?24

小城市20萬以下0.9?18

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12

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3.應(yīng)納稅額的計算

年應(yīng)納稅額=計稅土地面積（平方米）*適用稅額

城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。

納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》

（國稅發(fā)[2003]89號）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)

建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

土地使用稅針對“集體和個人辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用

地”各地稅務(wù)局有減免優(yōu)惠。

4、案例

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某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出

讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為

34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當?shù)赝?/p>

地使用稅稅率為4元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅？

分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應(yīng)

繳納2個月土地使用稅：56000X4X2/12=37333.33元。

（二）印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）

對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收

印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

（三）契稅

國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價

格。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂_L地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，

或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

契稅稅率為3%?5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在

前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照該地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備

案。

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二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)

（-）印花稅（設(shè)計合同）

建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，包括勘察、設(shè)計合同，按收取費用萬分之

五貼花。

（-）印花稅（建安合同）

建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金

額萬分之三貼花。

（三）印花稅（借款合同）

銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，

按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

（-）土地增值稅（預(yù)征）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算分二類進行：普通住宅、非普通住

宅和其他類型房地產(chǎn)。

除普通標準住宅不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均實行預(yù)征。普通標

準住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑

標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困

難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文

件，經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認。

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土地增值稅的納稅期限為納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房

地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)

權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)

讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

預(yù)繳稅額二（預(yù)收款一預(yù)繳增值稅稅款）X預(yù)征率

預(yù)征率：住宅為2%,非住宅一般為3%或者4%

（-）企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計

算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛

利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按卜.列規(guī)定進行確定：

（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城

區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3機

應(yīng)納企業(yè)所得稅額=（收入總額-稅法準予扣除項目金額）X適用稅率

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稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預(yù)繳，月份或季度

終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個月內(nèi)匯算清繳，多退少補。

（三）印花稅（商品房銷售合同）

對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分

之五貼花。

（四）增值稅

增值稅分別要在預(yù)征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。

表2:增值稅稅額計算計稅方法應(yīng)納稅額

環(huán)節(jié)

預(yù)征一般計稅預(yù)收款/(1+11%)*3%

（收到預(yù)售款未開發(fā)票簡易計稅預(yù)收款/(1+5%)*3%

時）

清算一般計稅（銷售收入-允許扣除的土地價款）/

（開具發(fā)票或完成交房（1+11%）*11%-進項稅額-預(yù)繳稅額

時）簡易計稅銷售收入/（1+5%）*5%--預(yù)繳稅額

（五）城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加

城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加是對從事工商經(jīng)營，繳納增

值稅、消費稅的單位和個人征收的一種稅。

1.計稅依據(jù)

在繳納增值稅的同時，應(yīng)以實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅

率繳納城市建設(shè)維護稅、3%的教育費附加、2%的地方教育附加。

如果要免征或減征增值稅，也就要同時免征或減征城市維護建設(shè)稅、教育

費附加和地方教育附加。

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2、稅率

A城市建設(shè)維護稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅

率，具體是：

A納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%；

納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；

納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。

應(yīng)納稅額二納稅人實際繳納的增值稅*適用稅率

四、竣工交房環(huán)節(jié)

<-)企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品)

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際

毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度

企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以

及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)

品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(3)開發(fā)產(chǎn)品己取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

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在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計

毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資

料。

（-）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅按年計征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。根據(jù)國稅發(fā)[2003]89

號文件的規(guī)定，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅；但對出售

前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食

堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)

束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單

位接收的次月起，照章納稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交

付之次月起計征房產(chǎn)稅。

以擁有的房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)?，按1.2%稅率計繳房產(chǎn)稅。

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值*（1—10%?30%）*1.2%

（三）土地增值稅（清算）

1.計稅依據(jù)

土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依

據(jù)。

土地增值稅是要先根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額與扣除項目金額計算出

增值額，然后計算增值額占扣除項目金額的比例，即增值率，再依據(jù)增值率對

照適用稅率計算應(yīng)納稅額。計算增值額的扣除項目具體包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費用；

（3）舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。另外，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取

得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和，加扣20%°

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（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目

2、稅率

表3:土增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)

地增值稅

四級超率

累進稅率

表

級數(shù)

1不超過50%的部分300

2超過50%?100%的部分405

3超過100%?200%的部分5015

4超過200%的部分6035

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途

時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移一一不征收（清算時不扣除相應(yīng)的成本和費用）。

企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免納土

地增值稅。

3.應(yīng)納稅額的計算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額

應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

4.合理避稅方法

（1）最為主要的避稅方式為做大成本。

（2）可以通過股雙轉(zhuǎn)讓的方式來避稅，轉(zhuǎn)讓時可能要稅局核定，如果認定

是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還是跑不了稅：如果可以認