聯(lián)祥沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告53p

2021年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第一篇 市場(chǎng)表現(xiàn)篇 3一、 沈陽(yáng)"溫柔版限購(gòu)令"出臺(tái)及影響 3二、 碩果"十一五"長(zhǎng)白島讓和平更有"味道" 4三、 2021年“金九銀十〞已經(jīng)褪色以價(jià)換量成為主流 4四、 沈城樓市已經(jīng)進(jìn)入地鐵時(shí)代 4五、 年底一線城市房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期 6第二篇 宏觀政策篇 6一、 國(guó)家政策 6二、 沈陽(yáng)政策 12三、 行業(yè)資訊 13第三篇 城市開(kāi)展篇 15一、 城市建設(shè) 15二、 城市交通 18第四篇 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇 22第一章 商品房市場(chǎng) 22一、商品房供給量分析 22二、商品房成交量分析 25三、商品房供求關(guān)系分析 27四、全年各區(qū)商品房成交情況分析 27第二章 商品住宅市場(chǎng) 28一、商品住宅供給量分析 28二、商品住宅成交量分析 30三、商品住宅供求關(guān)系分析 31四、商品住宅成交套均面積分析 32五、全年各區(qū)商品住宅成交情況分析 32第三章 環(huán)線市場(chǎng)分析 33一、一環(huán)內(nèi)市場(chǎng)分析 33二、一至二環(huán)間市場(chǎng)分析 33三、二至三環(huán)間市場(chǎng)分析 34四、三環(huán)外市場(chǎng)分析 35第四章 別墅市場(chǎng) 36一、全年別墅市場(chǎng)成交走勢(shì)分析 36二、全年各別墅產(chǎn)品成交走勢(shì)分析 36第五篇 土地篇 39一、 土地供給 39二、 土地成交 42三、 2021沈陽(yáng)熱點(diǎn)地塊 48四、 2021年土地成交樓板價(jià)排名前10地塊列表 51第六篇 營(yíng)銷篇 51一、 各區(qū)域報(bào)廣投放情況 51二、 本年報(bào)廣主要訴求點(diǎn)統(tǒng)計(jì)表 52市場(chǎng)表現(xiàn)篇2021年，對(duì)中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，是值得銘記的一年。在這一年，隨著調(diào)控深入，各種利益主體在此交集、博弈，它們各懷心思，又急迫想要成為最后的贏家。2021年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)〞的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：今年1月“國(guó)八條〞出臺(tái)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革落地，拉開(kāi)了全國(guó)范圍嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕；地方政府逐步跟進(jìn)，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，“限購(gòu)〞、“限價(jià)〞、“限貸〞全面升級(jí)，限購(gòu)城市從2021年的缺乏20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)〞，臺(tái)州、珠海等二線城市跟進(jìn)，46城市明確調(diào)控細(xì)那么；10月底，1000萬(wàn)套保障房建設(shè)方案提前實(shí)現(xiàn)；12月12日至14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出2021年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。房地產(chǎn)調(diào)控在2021年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步深化。而房地產(chǎn)市場(chǎng)在多方調(diào)控下也開(kāi)始出現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)，并逐漸呈現(xiàn)價(jià)格下降的趨勢(shì)。2021年房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康開(kāi)展的大局。中央政治局會(huì)議近期定調(diào)2021年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸〞，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)；預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。沈陽(yáng)"溫柔版限購(gòu)令"出臺(tái)及影響沈陽(yáng)限購(gòu)令實(shí)施時(shí)間是2021年3月8日，沈陽(yáng)版“限購(gòu)令〞暫限人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)。對(duì)已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭〔含購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同〕、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在二環(huán)區(qū)域內(nèi)向其售房。這樣的“溫柔版限購(gòu)令〞也表現(xiàn)為幾方面：首先是此次限購(gòu)是以家庭為單位，無(wú)論以前有幾套房，從限購(gòu)令執(zhí)行之日起，可再購(gòu)置一套房。沈陽(yáng)限購(gòu)令只針對(duì)“商品住宅〞進(jìn)行限購(gòu)，對(duì)二手房以及商業(yè)地產(chǎn)并未作限制。綜合以上信息不難發(fā)現(xiàn)，基于沈陽(yáng)一直以來(lái)剛性需求大、投機(jī)性購(gòu)房群體少、改善型購(gòu)房增多等特點(diǎn)，沈陽(yáng)的限購(gòu)令充分地考慮了沈陽(yáng)購(gòu)房者及市場(chǎng)的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行制定，因此相對(duì)一些一線城市的限購(gòu)令來(lái)說(shuō)，沈陽(yáng)堪稱是“溫柔版〞，與天津版限購(gòu)令頗為類似。碩果"十一五"長(zhǎng)白島讓和平更有"味道"去年年底和平區(qū)收獲了“國(guó)家可持續(xù)開(kāi)展實(shí)驗(yàn)區(qū)〞的殊榮。尤其是長(zhǎng)白島讓和平更有了味道：渾河明珠———長(zhǎng)白島：引進(jìn)重大工程30余個(gè)，完工及在建樓宇400余棟，累計(jì)開(kāi)工建設(shè)面積達(dá)500余萬(wàn)平方米，已竣工面積175萬(wàn)平方米?！笆晃濞曇詠?lái)，長(zhǎng)白島城市化開(kāi)展突飛猛進(jìn)，建成以內(nèi)河水系為核心，森林公園為重點(diǎn)，公園、綠地、綠帶為輔的生態(tài)城區(qū)，已完成綠地面積230余萬(wàn)平方米，完成道路建設(shè)總長(zhǎng)度35公里，總面積近94萬(wàn)平方米。2021年贏得第十屆住交會(huì)“中國(guó)最具開(kāi)展?jié)摿u城〞大獎(jiǎng)。使得長(zhǎng)白島的樓盤(pán)價(jià)格突飛猛進(jìn)，是沈陽(yáng)重點(diǎn)開(kāi)展的區(qū)域。2021年“金九銀十〞已經(jīng)褪色以價(jià)換量成為主流今年的“金九銀十〞與往年相比肯定成色缺乏，因此，“金九銀十〞以價(jià)換量將成為主流。9月，如萬(wàn)科、保利等大盤(pán)股也加速大幅下跌，市場(chǎng)恐慌氣氛嚴(yán)重?，F(xiàn)在已有6個(gè)城市樓市成交量下降，5個(gè)城市成交量跌幅在30%以上，其中重慶跌幅最大，到達(dá)50.4%。重點(diǎn)城市中，僅武漢和天津同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除重慶外，杭州跌幅到達(dá)47.08%，南京、深圳的樓市成交量下降幅度亦皆超過(guò)20%。在成交量低迷的同時(shí)，價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)。一線城市和二線興旺城市新建住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)全面松動(dòng)，尤其在一些供給集中的區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)已初現(xiàn)端倪，而品牌開(kāi)發(fā)商的率先降價(jià)將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)格的下調(diào)?！鹁陪y十’的情況還應(yīng)該分城市來(lái)看。已出臺(tái)限購(gòu)政策的城市和不會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市，開(kāi)發(fā)商在9、10月份的推盤(pán)節(jié)奏會(huì)加快，隨著降價(jià)促銷，9月的成交量環(huán)比會(huì)增加，但不會(huì)好于去年同期，而10月的成交量環(huán)比會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，同比有可能持平。而對(duì)于即將出臺(tái)限購(gòu)的二三線城市，政策前期會(huì)出現(xiàn)短期的集中推盤(pán)、集中成交，一旦二三線城市限購(gòu)政策出臺(tái)后，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者造成較大影響，“金九銀十〞難。沈城樓市已經(jīng)進(jìn)入地鐵時(shí)代東北的首條地鐵線路--沈陽(yáng)地鐵一號(hào)線在2021年9月27日上午正式通車通車。沈陽(yáng)地鐵1號(hào)線，是城市東西向最大的客運(yùn)交通走廊，它連接城市東西兩大工業(yè)區(qū)和新興的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，串連起鐵西、太原街、中街三大商業(yè)中心及沈陽(yáng)站鐵路交通樞紐等各個(gè)板塊。地鐵1號(hào)線沿線已聚集不下40樓盤(pán)，地鐵上蓋升值潛力最大，這句地產(chǎn)“流行語(yǔ)〞一時(shí)間成為沈陽(yáng)樓市的風(fēng)向標(biāo)。緊接著2021年1月9日二號(hào)線也正式運(yùn)行了，和一號(hào)線成了交叉交通運(yùn)行工具，給沈城人民帶來(lái)了許多便利。地鐵2號(hào)線的市中心段幾乎與金廊重合，縱觀金廊沿線幾乎都是大型綜合類工程，具有購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等功能，以寫(xiě)字間、商鋪、公寓等高端商業(yè)產(chǎn)品為主。例如，領(lǐng)先國(guó)際地處市中心，同時(shí)是金廊和地鐵2號(hào)線的中心節(jié)點(diǎn)。領(lǐng)先國(guó)際作為大型綜合類工程，包括精裝公寓、寫(xiě)字間和高層住宅，商業(yè)局部百聯(lián)購(gòu)物中心現(xiàn)已開(kāi)業(yè)，地鐵2號(hào)線建成后將帶來(lái)大批客流，對(duì)工程的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展會(huì)起到積極影響。年底一線城市房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期今年，有600多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。多數(shù)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與當(dāng)年的GDP、人均可支配收入增速掛鉤，為“低于〞或“不高于〞后二者，北京的目標(biāo)是房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降〞。在這一輪嚴(yán)厲調(diào)控中，一線城市的房?jī)r(jià)率先進(jìn)入調(diào)整期，根本可以到達(dá)調(diào)控目標(biāo)。但今年的樓市也有“按下葫蘆浮起瓢〞的味道，投資投機(jī)性需求被嚴(yán)格限購(gòu)的城市擠出后，便轉(zhuǎn)向涌入二三線城市。情急之下，一些地方干脆直接出手叫停房?jī)r(jià)上漲。限價(jià)目標(biāo)絕大多數(shù)完成了，但要防止地方政府對(duì)行政手段的國(guó)度依賴，否那么副作用大。需要注意的是，不能因“限〞字令作用明顯就產(chǎn)生依賴癥，樓市還應(yīng)回歸到依靠供求關(guān)系解決矛盾的軌道上來(lái)。宏觀政策篇國(guó)家政策貨幣政策央行已經(jīng)在2021年上調(diào)了6次存款準(zhǔn)備金率。時(shí)間、上漲百分點(diǎn)及存款準(zhǔn)備金率為圖表所示：時(shí)間上漲百分點(diǎn)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率2021-1-200.51915.52021-2-240.519.5162021-3-250.52016.52021-4-210.520.5172021-5-180.52117.52021-6-200.521.518聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：對(duì)房地產(chǎn)的直接影響就是地產(chǎn)商貸款更難了，炒房的貸款也難了。但實(shí)際上大的地產(chǎn)商，如龍湖、恒大、萬(wàn)科、SOHO等目前來(lái)說(shuō)根本就不缺錢，因此單一的措施并不會(huì)起到多大的作用，而結(jié)合4月份發(fā)布的國(guó)四條和新國(guó)十條，一線城市的房?jī)r(jià)下降是必然的，因?yàn)檎{(diào)控的意圖很明顯，就是要讓一線城市的房?jī)r(jià)回歸理性，打擊炒房團(tuán)，讓房子回歸居住功能而不是投資功能，任何政府想到達(dá)的目的，都一定能到達(dá)的。但二三線城市的房?jī)r(jià)那么攀升，因?yàn)榇蟮牡禺a(chǎn)商從去年開(kāi)始就在二三線城市布點(diǎn)了，加快中國(guó)的農(nóng)村、縣城的開(kāi)展，在一定意義上也可以說(shuō)是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，因此，二三線城市的房?jī)r(jià)不降反升。央行采取收緊銀根的政策穩(wěn)固宏觀調(diào)控效果，而由于對(duì)基準(zhǔn)利率的調(diào)整可能會(huì)增加人民幣升值壓力，因此存款準(zhǔn)備金率那么已成為更為常用的宏觀調(diào)控手段。財(cái)政政策房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了?中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例?，從2021年10月1日開(kāi)始實(shí)施。“十二五〞期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。如果稅率對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無(wú)實(shí)質(zhì)意義，如果稅率過(guò)高，又會(huì)給房產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定開(kāi)展。下面聚焦一下重慶與上海的房產(chǎn)稅比照：工程重慶上海試點(diǎn)范圍重慶主城區(qū)〔渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)〕上海市行政區(qū)域稅率以上兩年主城區(qū)新房均價(jià)為基準(zhǔn)，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%暫定為0.6%應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍〔含2倍〕的，稅率暫減為0.4%。本地居民1、個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅家庭第二套及以上住房〔包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房〕2、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)到達(dá)上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍〔含2倍〕以上的住房外地居民在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套〔含第二套〕以上的普通住房非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房計(jì)稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納免稅面積一個(gè)家庭可對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟住宅為180平方米，新購(gòu)高檔住房為100平方米上海市居民家庭人均60平方米聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：中國(guó)的普惠制度決定了居民住房問(wèn)題還沒(méi)有解決，開(kāi)展中階段不應(yīng)該對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大。信貸政策2021年通過(guò)連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，三次上調(diào)基準(zhǔn)利率等政策，貨幣信貸增速進(jìn)一步向常態(tài)回歸。2021年新增信貸規(guī)模達(dá)40962億元，2021上半年，信貸較去年同期減少5214億元。相對(duì)于今年的CPI上漲幅度來(lái)看，這樣的規(guī)模仍然很大。緊縮的信貸政策讓不少地區(qū)的中小企業(yè)鬧起“錢荒〞，倒閉的中小企業(yè)不在少數(shù)，我國(guó)當(dāng)前的貨幣政策已出現(xiàn)“超調(diào)〞，為此呼吁央行放松調(diào)控政策，以增強(qiáng)金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持。聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：2021年合理安排信貸投放總量和節(jié)奏，穩(wěn)步開(kāi)展消費(fèi)信貸，開(kāi)展消費(fèi)信貸品種、擴(kuò)大消費(fèi)信貸規(guī)模；限制對(duì)“兩高〞行業(yè)和產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)信貸投放；強(qiáng)化信貸政策執(zhí)行情況檢查監(jiān)督，催促金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。2021年至2021年利率調(diào)整情況在提高準(zhǔn)備金率之后，銀行的按揭貸款發(fā)放更加嚴(yán)格。對(duì)首套房貸利率可能會(huì)收緊，上調(diào)至1.1倍。而市場(chǎng)上對(duì)二套房的按揭已經(jīng)出現(xiàn)高于1.1倍基準(zhǔn)利率的現(xiàn)象，個(gè)別可能調(diào)至1.5倍最高利率,銀行存款的方式有多種，如活期、整存整取、零存整取等。存入銀行的錢叫做本錢；取款時(shí)銀行多支付的錢叫做利息；利息與本錢的比值叫做利率。如表所示：日期活期整存整取零存整取整存零取協(xié)定一天通七天通(%)存本取息存款知存款知存款3個(gè)月6個(gè)月一年(%)二年(%)三年(%)五年(%)一年(%)三年(%)五年(%)(%)(%)2021-7-70.53.13.33.54.455.53.13.33.51.310.951.492021-4-60.52.853.053.254.154.755.252.853.053.251.310.951.492021-2-90.42.62.833.94.552.62.831.210.851.392021-12-260.362.252.52.753.554.154.552.162.52.851.170.811.352021-10-200.361.912.22.53.253.854.21.912.22.51.170.811.35聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：之所以出現(xiàn)多家銀行集體提高首套房的貸款利率，從長(zhǎng)期看，這是因?yàn)殂y行信貸額度緊張，為了盈利，銀行會(huì)提高貸款的收益率，如果繼續(xù)執(zhí)行首套房貸款利率優(yōu)惠，這將降低銀行的貸款收益率，在信貸額度緊張，銀行不愁工程的情況下，取消首套房貸優(yōu)惠之后，將能夠增加銀行的貸款收益率。國(guó)八條出臺(tái)2021年1月26日，新國(guó)八條出臺(tái)內(nèi)容：強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；加大土地供給調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供給；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭根本住房需求；運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：國(guó)八條主要針對(duì)的主要還是投資性或者說(shuō)是投機(jī)性的資本進(jìn)入樓市，雖然此次將目標(biāo)指向了買方，但實(shí)際受制約的是賣方。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，是一個(gè)短期的調(diào)控方式，剝離市場(chǎng)原那么的行政干預(yù)手段，調(diào)控期間樓市根據(jù)各個(gè)城市其表現(xiàn)也有所不同，但是，在需求旺盛，國(guó)內(nèi)投資渠道單一的情況下，這種行政干預(yù)手段一旦結(jié)束，樓市還是會(huì)回歸到市場(chǎng)的路線上。各地限購(gòu)令匯總總體來(lái)看，各城市限購(gòu)政策與“新八條〞規(guī)定一脈相承，都是以提高戶籍門(mén)檻為重要手段，對(duì)本地居民“限三〞，對(duì)外地居民“限二〞。不過(guò)各地政策顯然存在差異，如限購(gòu)范圍大大小、力度強(qiáng)弱等諸多方面都有不同。如表所示：市核心內(nèi)容出臺(tái)時(shí)間備注嚴(yán)厲程度石家莊本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套〔含新建商品住房和二手房〕2021-2-21本市市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)限購(gòu)不嚴(yán)厲北京本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交5年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套〔含新建商品住房和二手住房)2021-2-17史上最嚴(yán)厲限購(gòu)政策非常嚴(yán)厲上海本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套〔含新建商品住房和二手住房〕2021-2-1執(zhí)行“限購(gòu)〞規(guī)定外，還需提交家庭戶籍、婚姻等材料非常嚴(yán)厲廣州本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套(含新建商品住房和二手住房)2021-2-18高層次人才條件的非本市戶籍人員，限購(gòu)一套住房不嚴(yán)厲南京本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套2021-2-19個(gè)人將購(gòu)置缺乏5年的住房對(duì)外銷售的全額征收營(yíng)業(yè)稅比擬嚴(yán)厲成都本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭憑納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套(含新建商品住房和二手住房〕2021-2-15主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)措施比擬嚴(yán)厲南寧本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套(含新建商品住房和二手住房〕2021-2-17限購(gòu)時(shí)間2021年3月1日至2021年2月29日比擬嚴(yán)厲濟(jì)南濟(jì)南市及非本市戶籍居民家庭只能在本市市區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)一套新建商品住房2021-2-12本市市區(qū)范圍內(nèi)限購(gòu)不嚴(yán)厲青島本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套〔含新建商品住房和二手住房〕2021-1-29限購(gòu)政策在青島市市轄七區(qū)內(nèi)實(shí)行比擬嚴(yán)厲沈陽(yáng)2021年3月初限購(gòu)令實(shí)施，按沈陽(yáng)市出臺(tái)的相關(guān)限購(gòu)政策，不管以何種方式取得〔含購(gòu)置、動(dòng)回遷、房改、繼承、贈(zèng)與等方式〕的住宅房屋，均計(jì)入購(gòu)房人家庭已有住房套數(shù)。聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：2021年1～10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49923億元，同比增長(zhǎng)31.1%，為8月以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢(shì)明顯；全國(guó)商品住宅銷售面積70971萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%，較1～9月12.1%的增速繼續(xù)收窄。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)一路下滑，已經(jīng)從2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，導(dǎo)致很多中低收入人群沒(méi)有能力購(gòu)置住房，為了保證這局部群體的利益，同時(shí)也為了維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一定行政干預(yù)是有積極意義的。通過(guò)限購(gòu)，可以抑制大量房地產(chǎn)投機(jī)行為，減少市場(chǎng)上的購(gòu)房需求總量，從而促使房?jī)r(jià)回落。全國(guó)房地產(chǎn)限價(jià)限貸政策3月底，全國(guó)608個(gè)城市公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，占所有城市比為92．5％。深圳的年度目標(biāo)是低于GDP增速。5月，深圳開(kāi)始執(zhí)行具體“限價(jià)政策〞，對(duì)每個(gè)預(yù)售工程進(jìn)行價(jià)格上限限制，并分片區(qū)制定均價(jià)上限，超過(guò)價(jià)格上限的不能獲準(zhǔn)預(yù)售。2021年4月17日，國(guó)務(wù)院通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差異化住房信貸政策。明確規(guī)定，對(duì)購(gòu)置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對(duì)貸款購(gòu)置第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；對(duì)貸款購(gòu)置第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：限價(jià)政策是政府采取行政最高定價(jià)，主要是打壓開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)率。限價(jià)沒(méi)有把投資需求關(guān)在門(mén)外，投資者外表并沒(méi)有損失。只要房子賣得動(dòng)，建筑施工量能保證在一定的水平，稅收落地，地方政府明面上也沒(méi)用損失。各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺(tái)和逐步落實(shí)，地方政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購(gòu)房者在內(nèi)的各相關(guān)主體行為均產(chǎn)生了顯著影響，綜合調(diào)控力度空前。沈陽(yáng)政策沈陽(yáng)限購(gòu)令3月8日正式實(shí)行對(duì)于“限購(gòu)令〞的出臺(tái)，沈陽(yáng)的態(tài)度顯然十分謹(jǐn)慎。不僅在出臺(tái)前，“限購(gòu)令〞經(jīng)過(guò)了多部門(mén)的長(zhǎng)時(shí)間反復(fù)論證和仔細(xì)研究，直到3月8日才正式出臺(tái)。在沈陽(yáng)市二環(huán)區(qū)域內(nèi)暫時(shí)實(shí)行限購(gòu)政策。對(duì)已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭〔含購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同〕、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在二環(huán)區(qū)域內(nèi)向其售房。聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：限購(gòu)令不會(huì)影響沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)，但可能會(huì)對(duì)沈陽(yáng)房屋的成交量造成一定影響。沈陽(yáng)調(diào)整普通住宅級(jí)別及價(jià)格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)沈陽(yáng)市2021年已開(kāi)始執(zhí)行普通住房?jī)r(jià)格界定新標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)將普通住房?jī)r(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高后，個(gè)人購(gòu)置普通住房交納契稅的稅率也隨之發(fā)生較大變化。以前按舊標(biāo)準(zhǔn)需交4%契稅的，根據(jù)是否首次購(gòu)置，以及面積是否超144平方米等條件，契稅交納稅率最多可降至1%，相當(dāng)于比執(zhí)行舊標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，下降了3個(gè)百分點(diǎn)。全市按行政區(qū)域?qū)⒃瓉?lái)劃分的三個(gè)級(jí)別區(qū)域(不含三縣一市，由其分別自行測(cè)算確定。具體劃分情況是：沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)(以上各區(qū)包括去年行政區(qū)劃調(diào)整后新劃入的范圍)、鐵西區(qū)(包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))、渾南新區(qū)為一級(jí)區(qū)域；東陵區(qū)、于洪區(qū)、蘇家屯區(qū)、沈北新區(qū)和棋盤(pán)山國(guó)際風(fēng)景旅游開(kāi)發(fā)區(qū)為二級(jí)區(qū)域。公布時(shí)間原區(qū)域原價(jià)格現(xiàn)區(qū)域現(xiàn)價(jià)格〔元/平〕〔元/平〕一級(jí)市內(nèi)五區(qū)6700沈河、和平、皇姑、大東、鐵西、經(jīng)開(kāi)、渾南8290二級(jí)渾南、經(jīng)開(kāi)5950渾南、經(jīng)開(kāi)、6270東陵、于洪、蘇家屯、沈北、棋盤(pán)山三級(jí)東陵、于洪、蘇家屯、沈北、棋盤(pán)山5370————聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：從上述可以看出沈陽(yáng)此政策是要適應(yīng)更快上漲的普通住宅價(jià)格，降低局部區(qū)域住宅“被豪宅〞。也可以界定你所購(gòu)房屋為普通住房，享受國(guó)家對(duì)普通住房的交易契稅政策。行業(yè)資訊萬(wàn)科2021年銷售金額達(dá)1215億元萬(wàn)科2021年共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8％和12.4％。不過(guò)，萬(wàn)科12月的銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)2021年的最低值，僅為58.2億元。萬(wàn)科月度銷售金額已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降。在過(guò)去一年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生巨大變化。特別是9月份之后，市場(chǎng)景氣度明顯下滑。不僅一二線城市成交量持續(xù)低迷，此前表現(xiàn)較好的三、四線城市的銷售也已明顯放緩。譚華杰成認(rèn)，9-12月，14個(gè)重點(diǎn)城市的成交批售比〔成交面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積〕僅為0.55，已經(jīng)接近2021年市場(chǎng)低谷時(shí)的水平。不過(guò)，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)，公司不會(huì)因此放松對(duì)銷售速度的要求，相反，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)銷售率的重要性，更加堅(jiān)決的貫徹快速銷售的原那么。聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：可以看出，“萬(wàn)科去年繼續(xù)業(yè)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑，靠的是及早轉(zhuǎn)型滿足剛需的中小戶型，同時(shí)較早啟動(dòng)降價(jià)和網(wǎng)上售房的嘗鮮舉措。2021年保利簽約金額達(dá)732.42億元保利地產(chǎn)發(fā)布公告，2021年12月簽約面積及金額再度雙降，這也是自去年8月以來(lái)連續(xù)五個(gè)月簽約金額同比下降。不過(guò)從全年成績(jī)來(lái)看，2021年保利簽約金額仍實(shí)現(xiàn)10.69%的增長(zhǎng)，達(dá)732.42億元。聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：自去年4月以來(lái)保利地產(chǎn)公告取得的18幅地塊中，僅6幅是純居住用地，其余均為商住、商服或其他用地。除去上海6月和9月的兩宗居住用地，其他地塊也都位于二三線城市。碧桂園地產(chǎn)2021年銷售額432億大漲31%2021年全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約432億元，合同銷售建筑面積約687萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約31%及15%，超額完成全年430億元的合同銷售目標(biāo)。除了銷售額取得不錯(cuò)增速外，2021年全年碧桂園房地產(chǎn)銷售均價(jià)的增長(zhǎng)速度也不容無(wú)視，已經(jīng)超過(guò)了6000元/平米至6288元/平米，同比增長(zhǎng)了15%，而2021年全年碧桂園房地產(chǎn)的銷售均價(jià)約為5483元/平米。聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：碧桂園房地產(chǎn)在2021年取得如此大幅度的增長(zhǎng)與其低價(jià)政策有直接關(guān)系?！捌竭^(guò)自己起樓〞，已經(jīng)成為今年很多業(yè)主對(duì)碧桂園價(jià)格的評(píng)價(jià)。綠城2021年全年銷售353億截至2021年12月31日止的12個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得銷售金額約353億元(包括22億的協(xié)議銷售額)，總銷售金額中歸屬于本集團(tuán)的權(quán)益金額約為233億元，同比下降35%。綠城12月單月銷售面積和銷售額都創(chuàng)下今年最高。數(shù)據(jù)顯示，12月單月，綠城實(shí)現(xiàn)銷售面積約28萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲65%，同比下降46%，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為57億元，環(huán)比上漲90%，同比下降44%。而同比基數(shù)較大，是12月單月同比下降幅度大的主要原因。12月綠城銷售均價(jià)環(huán)比上漲了15%至2.04萬(wàn)元/平方米，高于今年來(lái)的均值1.98萬(wàn)元/平方米。聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：12月環(huán)比上漲是因?yàn)橥瞥隽藘蓚€(gè)銷售均價(jià)分別為3.6萬(wàn)元/平米和3.7萬(wàn)元/平米的高端別墅樓盤(pán)。2021年龍湖地產(chǎn)銷售額達(dá)383.65億同比增長(zhǎng)14.8％去年12月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額26.52億元。公司2021年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額382.65億元，銷售面積328.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)14.8％和33.9％。聯(lián)祥點(diǎn)評(píng)：去年龍湖“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)〞戰(zhàn)略進(jìn)入全面收獲期，產(chǎn)品線業(yè)態(tài)的進(jìn)一步多元化成為有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，贏得市場(chǎng)時(shí)機(jī)的重要保障。其布局的三大區(qū)域均呈現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，西部、環(huán)渤海和長(zhǎng)三角區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)銷售174億元、123.65億和85億元。城市開(kāi)展篇城市建設(shè)2021年全運(yùn)會(huì)工程建設(shè)在沈陽(yáng)啟動(dòng)中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)將于2021年在東北沈陽(yáng)舉辦。依據(jù)第12屆全運(yùn)會(huì)工程設(shè)置、競(jìng)賽時(shí)間等情況，我省承辦12運(yùn)會(huì)比賽共需87個(gè)比賽場(chǎng)館，目前能夠承當(dāng)比賽任務(wù)的場(chǎng)館為37個(gè)，正在建設(shè)的21個(gè)，其余場(chǎng)館為方案中待建。時(shí)下，我省14個(gè)市正在緊張有序地加快場(chǎng)館建設(shè)，總投資將達(dá)258億元，完全可以確保2021年2月前場(chǎng)館設(shè)施完成驗(yàn)收并交付使用。規(guī)劃中的沈陽(yáng)全運(yùn)村，將建設(shè)“三村三中心〞?！叭濞暿侵腹賳T村、運(yùn)發(fā)動(dòng)村和媒體村；“三中心〞是指全運(yùn)會(huì)的運(yùn)行中心、接待中心、新聞中心。官員村(含興奮劑檢測(cè)站)將為50余個(gè)代表團(tuán)團(tuán)部、1500人提供住宿、餐飲、會(huì)議等設(shè)施；運(yùn)發(fā)動(dòng)村具備接待約1.5萬(wàn)名運(yùn)發(fā)動(dòng)、教練員的能力；媒體村具備接待大約3500名注冊(cè)記者的能力。全運(yùn)會(huì)后，“三村三中心〞將對(duì)市民開(kāi)放。按初步規(guī)劃，全運(yùn)村中的運(yùn)發(fā)動(dòng)村、媒體村、技術(shù)官員村、指揮中心、接待效勞中心、餐飲中心、全民健身中心、網(wǎng)球館等，總建筑面積120萬(wàn)平方米，其中運(yùn)發(fā)動(dòng)村、媒體村和技術(shù)官員村總建筑面積約76萬(wàn)平方米，效勞人員、志愿者培訓(xùn)、住宿公寓建筑面積約23萬(wàn)平方米。沈陽(yáng)全運(yùn)村將采取低密度、低容積率、高綠化率的建設(shè)方式，注重節(jié)能減排，大量采用新材料、新技術(shù)、新工藝，實(shí)現(xiàn)低碳、環(huán)保。屆時(shí)，全運(yùn)村將成為一個(gè)綠意縈繞、動(dòng)靜皆宜、融合奧林匹克精神與人文理念的理想家園?？偨Y(jié)：沈陽(yáng)全運(yùn)村位于渾南新城。正在建設(shè)的沈陽(yáng)渾南新城，總規(guī)劃面積57平方公里，是第十二屆全運(yùn)會(huì)的主功能區(qū)，也是承當(dāng)沈陽(yáng)市未來(lái)行政中心、科技中心、文化中心重任的新興城區(qū)。沈北新區(qū)抓環(huán)境建設(shè)實(shí)現(xiàn)綠色崛起沈北新區(qū)，作為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革先導(dǎo)示范區(qū)的沈北新區(qū)，其探索實(shí)踐將更加注重自然生態(tài)、社會(huì)生態(tài)和人文生態(tài)建設(shè)，將著力優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，建設(shè)以“九橫九縱〞景觀路網(wǎng)和蒲河生態(tài)廊道為重點(diǎn)的“百里綠廊〞，以七星湖和蒲河生態(tài)水系為核心的“千頃濕地〞，以道義、虎石臺(tái)、輝山、馬剛、七星山5個(gè)森林公園為主體的“萬(wàn)畝森林〞。

以蒲河生態(tài)廊道為例，新區(qū)先后聘請(qǐng)了美國(guó)SWA、清華大學(xué)、中國(guó)水利東北勘測(cè)設(shè)計(jì)院等國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，高標(biāo)準(zhǔn)編制完成了蒲河水利規(guī)劃、景觀規(guī)劃、水質(zhì)改善與保持規(guī)劃，并進(jìn)一步明確了打造水利之河、生態(tài)之河、文化之河、經(jīng)濟(jì)之河的功能定位。幾年來(lái)，新區(qū)按照總體規(guī)劃、分步實(shí)施的原那么，累計(jì)投入40多億元，全面啟動(dòng)了蒲河生態(tài)廊道建設(shè)工程，“南有渾河、北有蒲河〞的局面正在全面呈現(xiàn)?？偨Y(jié)：沈北又奏響了創(chuàng)立“國(guó)家生態(tài)文明示范區(qū)〞的時(shí)代強(qiáng)音到2021年全面完成國(guó)家生態(tài)文明區(qū)建設(shè)任務(wù)，力爭(zhēng)成為全省乃至東北地區(qū)第一個(gè)生態(tài)文明示范區(qū)，使經(jīng)濟(jì)開(kāi)展與生態(tài)環(huán)境高度融合，實(shí)現(xiàn)清潔開(kāi)展、節(jié)約開(kāi)展、平安開(kāi)展、持續(xù)開(kāi)展，將新區(qū)建設(shè)成為資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)?；使梦磥?lái)全力建設(shè)富庶文明幸福的新城區(qū)皇姑區(qū)以迎“十二運(yùn)〞為契機(jī)，投入資金2.44億元，全面推進(jìn)根底設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)怒江北街、梅江北街、陵園北街貫穿工程，完成梅江北街貫穿三環(huán)、岐山西路改造、秀水橋建設(shè)工程，整修珠江街等21條街路。完成百鳥(niǎo)公園改造、舍利塔北廣場(chǎng)續(xù)建工程，新建塔灣欣城北廣場(chǎng)綠地，提升改造19塊街頭綠地。省級(jí)環(huán)境友好型學(xué)校數(shù)量列全市之首。撤除13座鍋爐房，聯(lián)片供暖面積67.7萬(wàn)平方米，集中供熱普及率到達(dá)90.16%。推行“垃圾不落地，運(yùn)輸全封閉〞的工作模式，新增地埋式垃圾箱1000個(gè)，新型垃圾壓縮站點(diǎn)到達(dá)32處?？偨Y(jié)：2021年，是皇姑區(qū)加快開(kāi)展的關(guān)鍵年，全區(qū)上下不斷增強(qiáng)機(jī)遇意識(shí)、憂患意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，滿懷開(kāi)展激情，正以更加堅(jiān)決的信心和決心、更加有力的對(duì)策和措施，推動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)加速開(kāi)展。2021年將改造環(huán)城水系和10座公園百里環(huán)城水系是距離市民最近的天然氧吧、城市街心公園和健身休閑地點(diǎn)。去年，沈陽(yáng)市啟動(dòng)了包括北運(yùn)河在內(nèi)的百里環(huán)城水系的生態(tài)綜合整治。今年，沈陽(yáng)將方案繼續(xù)提升百里環(huán)城水系改造工程。改造以夏芳園、和睦園等10個(gè)重點(diǎn)游園為重點(diǎn)，重點(diǎn)實(shí)施生態(tài)護(hù)坡改造、沿線清淤、游園提升等工程。同時(shí)，方案對(duì)北陵公園、東陵公園、南湖公園等10個(gè)公園實(shí)施改造?？偨Y(jié)：2021年，沈陽(yáng)市要把加強(qiáng)城市建設(shè)管理與籌備“全運(yùn)會(huì)〞結(jié)合起來(lái)，努力抓好根底設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進(jìn)一步完善城市功能、改善城市環(huán)境、提升城市品位。鳳凰造型公園2021年將亮相鐵西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大青帶狀公園位于沈陽(yáng)鐵西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中部的原大青村，南起沈遼路，北抵渾蒲灌渠南岸、西達(dá)渾河十五街，公園用地長(zhǎng)1220米，寬220米，為S型狹長(zhǎng)帶狀形態(tài)，總面積26.8萬(wàn)平方米。地鐵一號(hào)線經(jīng)過(guò)公園，連接沈陽(yáng)中心城區(qū)。鳳凰飄尾公園里有濕地，公園的地形呈狹長(zhǎng)的S型，經(jīng)過(guò)現(xiàn)代園林重塑之后，從高處俯瞰就像一只舞動(dòng)的鳳凰，飄蕩著長(zhǎng)長(zhǎng)的尾巴。建設(shè)大渾南譜寫(xiě)現(xiàn)代城市典范藍(lán)本2021年，新區(qū)將全面完成渾南新城市政設(shè)施和景觀工程。全運(yùn)會(huì)工程、省市重點(diǎn)工程、交通樞紐工程、大型商業(yè)綜合體工程等所有開(kāi)工工程完成主體工程。與此同時(shí)，加快推進(jìn)沈撫新城建設(shè)，突出抓好根底設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)，打造優(yōu)良的投資環(huán)境，使其成為全區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。構(gòu)筑現(xiàn)代化交通體系，啟動(dòng)現(xiàn)代有軌電車工程，一期將建設(shè)5條線路總長(zhǎng)65公里，連接桃仙機(jī)場(chǎng)、沈陽(yáng)新南站、全運(yùn)村、奧體中心等重要節(jié)點(diǎn)，與地鐵、公交線路無(wú)縫對(duì)接、快速換乘，確保全運(yùn)會(huì)期間綜合交通網(wǎng)絡(luò)快捷暢通?？偨Y(jié)：渾南新區(qū)按照“生態(tài)、低碳、環(huán)保〞的理念，切實(shí)搞好建設(shè)工程的空間設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)和形象設(shè)計(jì)，加快建設(shè)一批標(biāo)志性的建筑，正在將渾南新城打造成一座和諧、綠色、創(chuàng)新之城。城市交通地鐵二號(hào)線2021年1月9日開(kāi)通，一號(hào)線同時(shí)縮短車隔沈陽(yáng)地鐵二號(hào)線一期工程，是沈陽(yáng)市快速交通線網(wǎng)規(guī)劃二號(hào)線的中段，北起三臺(tái)子站，南至全運(yùn)路站，全長(zhǎng)21.86公里，共設(shè)19座地下車站。線路大致呈南北走向，是連接渾河南北的骨干線路，貫穿了皇姑、沈河、和平、東陵〔渾南〕4個(gè)行政區(qū)及高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。由于地處沈陽(yáng)城區(qū)南北向中軸線，地鐵二號(hào)線將于2021年1月9日正式開(kāi)通。沈陽(yáng)地鐵一號(hào)線自1月9日起將再次縮短行車間隔，運(yùn)營(yíng)效勞時(shí)間及首末班車時(shí)間不變，單程運(yùn)行時(shí)間由59分鐘壓縮至56分鐘；工作日頂峰期行車間隔由7分鐘壓縮至6分鐘；雙休日頂峰期行車間隔由8分鐘壓縮至7分鐘。二號(hào)線的全運(yùn)路站首班車為5時(shí)30分，末班車為21時(shí)；三臺(tái)子站首班車為6時(shí)，末班車為21時(shí)30分，全天行車間隔10分鐘?？偨Y(jié)：地鐵二號(hào)線與一號(hào)線的交叉運(yùn)營(yíng)使地鐵沿線的房?jī)r(jià)快速上漲。2021年沈陽(yáng)擬啟動(dòng)地鐵環(huán)線建設(shè)2021年，沈陽(yáng)市將圍繞國(guó)家中心城市，實(shí)施重大根底設(shè)施建設(shè)。重點(diǎn)內(nèi)容包括實(shí)施“一條地鐵線〞，即啟動(dòng)地鐵新環(huán)線建設(shè)。地鐵十號(hào)線和地鐵九號(hào)線工程，將形成地鐵新環(huán)線。屆時(shí)，這條環(huán)線將和一、二號(hào)線組成一個(gè)“地鐵網(wǎng)〞。

沈陽(yáng)市還將啟動(dòng)“兩個(gè)樞紐〞工程，即改造北站綜合交通樞紐、建設(shè)新南站綜合交通樞紐；“四個(gè)環(huán)路〞，即改造一、二、三環(huán)路，新建四環(huán)路；“五條城際公路〞，即新建沈阜、沈彰、沈撫二號(hào)線、沈鐵二號(hào)線，改造沈閆線；“八座橋梁〞，即建設(shè)新立堡等6座跨渾河橋和兩座公鐵橋?？偨Y(jié)：2021年是十二五規(guī)劃實(shí)施和籌辦十二運(yùn)的關(guān)鍵一年，城市建設(shè)任務(wù)艱巨。全會(huì)上透露，沈陽(yáng)市方案明年實(shí)施地鐵新環(huán)線建設(shè)。2021年沈陽(yáng)將整修二百多條主干路今年，沈陽(yáng)還將打造青年大街等10條精品街路，讓每條街路在街路兩側(cè)建筑顏色、綠化、亮化上都將各有特色。

在全運(yùn)會(huì)之前，今年道路改造量最大。主干路整修特別是為了解決沈陽(yáng)市通行難，開(kāi)春將先啟動(dòng)勝利大街、雪蓮街、塔灣街、惠工街。全面提升主要干道整體水平，完善道路使用功能。目前這些街路已經(jīng)完成了開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作，開(kāi)春后即可施工?？偨Y(jié)：去年沈陽(yáng)市整修了112條街路，2021年，沈陽(yáng)還將整修200多條主干路，改造一批橋梁、道路，提升路網(wǎng)能力。沈陽(yáng)直達(dá)周邊市公路今年建成將實(shí)現(xiàn)“道路有蔭〞沈陽(yáng)市一些重大工程將進(jìn)行收尾，同時(shí)開(kāi)展市容、場(chǎng)館周邊環(huán)境整治工作沈陽(yáng)與周邊城市連接的幾個(gè)大通道沈丹、沈撫、沈鐵、沈本、沈遼，以及沈陽(yáng)快速路建設(shè)，在今年年底前根本收尾。在大交通上，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)有局部要交付使用，同時(shí)建設(shè)一、二、三環(huán)間的連接線。同時(shí)，啟動(dòng)地鐵四、九、十號(hào)線規(guī)劃，四號(hào)線在沈陽(yáng)北站、新南站都有換乘站，“十二五〞期間，建成地鐵環(huán)線，使軌道交通骨架根本形成?，F(xiàn)在沈陽(yáng)的交通是平面交通，下一步要充分利用渾河空間，以渾河作為交通網(wǎng)，把老城和新城間交通環(huán)境解決好。同時(shí)，要多建道路，把斷頭路打通。凡能建橋的地方都要修橋，這樣就能有一個(gè)好的交通環(huán)境了。在城市綠化上，以前只栽樹(shù)，追求生態(tài)效應(yīng)，今后要追求園藝化，綠化、美化城市環(huán)境。大交通將撐起沈陽(yáng)骨架〞2021年沈陽(yáng)地鐵建設(shè)將上一個(gè)新臺(tái)階。將建設(shè)沈陽(yáng)至望濱〔一號(hào)線東延線〕、沈陽(yáng)至遼陽(yáng)〔二號(hào)線南延線〕、沈鐵城際鐵路〔二號(hào)線北延線〕，以及新沈陽(yáng)南站地鐵配套、市府廣場(chǎng)地下商城、桃仙機(jī)場(chǎng)地鐵配套等工程。明年方案建三四環(huán)聯(lián)絡(luò)線。據(jù)了解，2021年沈陽(yáng)將完成東一環(huán)、二環(huán)高架路一期工程，啟動(dòng)?xùn)|一環(huán)和二環(huán)二期工程。繼續(xù)實(shí)施三環(huán)路擴(kuò)建、四環(huán)路建設(shè)，同時(shí)結(jié)合土地整理儲(chǔ)藏建設(shè)三四環(huán)聯(lián)絡(luò)線，加強(qiáng)三四環(huán)間交通聯(lián)系，充分發(fā)揮三四環(huán)交通功能。沈陽(yáng)跨渾河伯官大橋2021年將竣工市十四屆人大五次會(huì)議分組審議時(shí)記者了解到，預(yù)計(jì)東陵區(qū)(渾南新區(qū))跨越渾河的伯官大橋(原稱“汽博大橋〞)、金陽(yáng)大街高架橋?qū)⒂谀陜?nèi)竣工。沈陽(yáng)伯官大橋全長(zhǎng)1113.846米，這是渾河的第八座大橋，北端起棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)七間房地區(qū)與沈通線、沈棋路相連，南端位于渾南新區(qū)汪家街道下伯官村與附近公路相連，建成后該區(qū)域市民跨越渾河路程將縮短4公里左右

金陽(yáng)大街高架橋于2021年6月開(kāi)工建設(shè)，北起金陽(yáng)大街與美園路交叉口，南至三環(huán)高速南輔道，橫跨11條路、1條河，將渾南西路與全運(yùn)村緊緊相連，預(yù)計(jì)今年8月可建成通車?？偨Y(jié)：伯官大橋?yàn)榱邕B拱特大橋，竣工通車后將成為沈撫城際連接帶一條不可或缺的通道。市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇商品房市場(chǎng)一、商品房供給量分析全年商品房供給量分析全年商品供給量為2094.34萬(wàn)平方米，環(huán)比上升30.6%，供給套數(shù)為221322套，環(huán)比上升27.11%。從2005年開(kāi)始沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于快速開(kāi)展階段，并且在2007年到達(dá)了一個(gè)高度繁榮期，而今年更是到達(dá)歷史的最高點(diǎn)。商品房供給量持續(xù)大幅攀升的同時(shí)也導(dǎo)致空置率的逐步增加，受到2021年國(guó)際金融危機(jī)等不利因素影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重沖擊，沈城樓市也同樣未能幸免，所以在2021年商品房供給量出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，雖然2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，但由于前期積壓存量較大，所以全年根本還是以消化存量房為主，商品房供給量延續(xù)了下降的趨勢(shì)。2021年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是轉(zhuǎn)折的一年，為遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的不斷加劇以及局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央接連重拳出擊調(diào)控樓市，掀起一輪又一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴，受此影響全年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)態(tài)勢(shì)加劇。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣受此影響，但是作為二線城市，影響度明顯弱于一線城市，影響滯后性也較明顯，而且由于沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從全國(guó)范圍來(lái)看還是十分健康的，市場(chǎng)整體泡沫量不大，所以市場(chǎng)還是處于良性循環(huán)階段。由于09年沈陽(yáng)異?；鸨耐恋厥袌?chǎng)整體成交量巨大，大量開(kāi)發(fā)商集中拿地，也導(dǎo)致2021年商品房整體上市量快速攀升。而沈陽(yáng)溫柔版限購(gòu)令對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響不大，金九銀十與同期相比有所成色缺乏，以價(jià)換量成為今年的主流；在“限購(gòu)令〞的背景下，銀行又連續(xù)六次上調(diào)準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致銀行資金緊張，隨著地鐵1號(hào)線的正式運(yùn)營(yíng)，沈陽(yáng)進(jìn)入了地鐵時(shí)代，對(duì)沿線物業(yè)價(jià)值的帶動(dòng)非常大；到了年底受政府換屆等因素影響，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸下滑，購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)。商品房供給量走勢(shì)從`11年全年的商品房供給量走勢(shì)來(lái)看，全年供給量快速上升趨勢(shì)十清楚顯，特別是年初受季節(jié)因素以及傳統(tǒng)銷售淡季的影響整個(gè)一季度供給量縮量明顯，2月更是到達(dá)最低谷，但是隨著該時(shí)期的結(jié)束，市場(chǎng)供給量放量明顯，雖然今年中央接連重拳出擊調(diào)控樓市，各種打壓政策頻出，但是沈城商品房供給市場(chǎng)從走勢(shì)來(lái)看影響不大，這主要是因?yàn)?9年開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地導(dǎo)致今年開(kāi)發(fā)商集中上市情況十分突出，再加上今年前所未有的大舉調(diào)控杠桿，政策上對(duì)于拿地開(kāi)發(fā)年限限制和監(jiān)控力度進(jìn)一步加大，而且由于沈城樓市一直存在政策影響滯后性的特點(diǎn)，使得很多開(kāi)發(fā)商在今年第二季度開(kāi)始明顯加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及推售力度，都希望在政策面產(chǎn)生實(shí)際影響前加快去化速度回?cái)n資金減小投資風(fēng)險(xiǎn)。隨著供給量增加特別是9月份的大體量快速的釋放，第四季度整體放量有所減緩，但整體供給也根本維持在150萬(wàn)平左右的水平，從供給量表現(xiàn)來(lái)看明顯高于10年同期水平。但受今年國(guó)家打壓政策頻出的影響，開(kāi)發(fā)商今年拿地情況相對(duì)于10年來(lái)說(shuō)有所放緩，除了幾家知名央企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商外，大局部開(kāi)發(fā)商還是把精力主要放在存量土地開(kāi)發(fā)上，加上政策面松動(dòng)跡象不明顯，預(yù)計(jì)明年供給量應(yīng)該會(huì)有所放緩。各區(qū)供給量分布情況2021年商品房供給量鐵西區(qū)與于洪區(qū)分別以19.7%和19.3%的比例占據(jù)商品房供給量的前兩位，這兩個(gè)區(qū)域也是目前沈城工程最為集中，新工程上市量最多的區(qū)域，也是目前沈城購(gòu)房者最為認(rèn)可的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)整體供求兩旺。和平區(qū)憑借優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及長(zhǎng)白島區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開(kāi)展持續(xù)著10年以來(lái)的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，區(qū)域供給量整體較為充足；渾南新區(qū)借助開(kāi)展大渾南、市中心南移等眾多題材的熱炒，成為今年最為倍受矚目的區(qū)域，也是目前沈城高端工程最為集中的區(qū)域之一，所以今年整體放量明顯；皇姑區(qū)與沈河區(qū)、大東區(qū)因?yàn)榻衲晷滦姓^(qū)域劃分獲得不小的區(qū)域面積擴(kuò)充，使得區(qū)域內(nèi)整體商品房供給量均有所提升；而東陵區(qū)那么因?yàn)樾姓^(qū)域重新劃分失去大量原有工程，整體區(qū)域供給量下滑明顯；沈北新區(qū)由于10年集中放量明顯，今年整體供給趨勢(shì)有所減弱，但區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系相對(duì)平穩(wěn)，加上前期區(qū)域內(nèi)土地成交量較大，未來(lái)在供給量表現(xiàn)上應(yīng)該還會(huì)有所攀升；其余各區(qū)全年表現(xiàn)根本較為平穩(wěn)。各區(qū)域供給量走勢(shì)從2021年各月供給量走勢(shì)來(lái)看，于洪區(qū)作為目前市場(chǎng)供給主力區(qū)域之一供給走勢(shì)波動(dòng)很大，前7個(gè)月區(qū)域放量明顯，一直呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，正是由于前期放量過(guò)快導(dǎo)致其進(jìn)入8月后供給量整體大幅上升，但從其全年的供給量水平來(lái)看依然是位于各區(qū)前列。鐵西區(qū)最為全市工程最為集中的區(qū)域全年供給量一直平穩(wěn)增長(zhǎng)，雖然在9月份沖高有所回落，但是整體供給水平依然位居全市各區(qū)首位，區(qū)域市場(chǎng)活潑度極高。渾南新區(qū)作為今年熱炒概念最多的區(qū)域，上半年供給量放量明顯，但隨著消化的加快，在區(qū)域內(nèi)新工程增加不多的情況下，整體供給量在下半年一直呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，說(shuō)明其區(qū)域供給量明顯有所缺乏，區(qū)域未來(lái)可開(kāi)發(fā)潛力依然巨大。其余各區(qū)全年供給量走勢(shì)都相對(duì)平穩(wěn)，并且與去年同期水平相比均有所提高。二、商品房成交量分析全年商品房成交量分析至2003年以來(lái)沈城的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)快速開(kāi)展態(tài)勢(shì)，商品房成交量整體上呈快速上漲趨勢(shì)，雖然08年受全球金融危機(jī)的影響，沈陽(yáng)商品房成交量上漲趨勢(shì)有所放緩，但隨著09年初宏觀政策的大力支持推動(dòng)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖并走強(qiáng)，特別是09年下半年成交量放量明顯，市場(chǎng)異?；鸨耐瑫r(shí)也導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速攀升，市場(chǎng)泡沫化加重，所以進(jìn)入`11年后，國(guó)家重拳調(diào)控樓市，全國(guó)樓市特別是一線城市均有所降溫，但作為二線城市的沈陽(yáng)，從全年商品房成交量依然到達(dá)1585.7萬(wàn)平米，創(chuàng)造歷史新高來(lái)看，國(guó)家政策調(diào)控的影響對(duì)于沈城這樣的以剛性需求為主，樓市運(yùn)行情況良好的市場(chǎng)影響甚微，實(shí)質(zhì)影響在今年并未能有所表達(dá)，而且不管從沈陽(yáng)整個(gè)城市宏觀環(huán)境還是地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)穩(wěn)步開(kāi)展勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，所以預(yù)計(jì)2021年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該還是以穩(wěn)步攀升為主。商品房成交走勢(shì)分析2021年全年沈陽(yáng)市商品房成交1585.7萬(wàn)平，成交套數(shù)173990套，整體成交走勢(shì)呈逐步放大趨勢(shì)，一直持續(xù)到10月份逐漸下滑，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)較平穩(wěn)的趨勢(shì)，雖然國(guó)家宏觀政策調(diào)控力度不斷加大，使得今年整體樓市與去年相比有所降溫，但沈陽(yáng)因?yàn)楸旧硐鄬?duì)良好的市場(chǎng)環(huán)境并且市場(chǎng)需求還是剛需為主，所以政策影響更大作用還是在心態(tài)上，實(shí)際影響并不突出，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向上的開(kāi)展趨勢(shì)并未改變，所以預(yù)計(jì)目前市場(chǎng)快速開(kāi)展的勢(shì)頭應(yīng)該還會(huì)延續(xù)。三、商品房供求關(guān)系分析2021年全年商品房供求比為1：1.12，全年各月供求比在0-1之間上下浮動(dòng)。`11年上半年整體呈現(xiàn)從供不應(yīng)求向供求平衡轉(zhuǎn)換的趨緩，一方面由于上半年普遍是樓盤(pán)工程的建設(shè)期，下證供給備案量偏少，但隨著建設(shè)進(jìn)度的提升供給量逐步放大，使得供求關(guān)系逐步趨于平緩，另一方面宏觀調(diào)控新政頻出也在短時(shí)間制約了市場(chǎng)熾熱現(xiàn)象的出現(xiàn)，市場(chǎng)整體供求關(guān)系較為平穩(wěn)。四、全年各區(qū)商品房成交情況分析鐵西、于洪、渾南新區(qū)分別以19%、18%、11%的成交比例位于全市全年各區(qū)商品房成交前三名，而這三個(gè)區(qū)域也是目前沈城樓盤(pán)最為集中，各種相關(guān)配套極為完善、客群認(rèn)可度最高的區(qū)域，特別是對(duì)于剛性需求為主的沈城市場(chǎng)，鐵西、于洪區(qū)更是該類需求的首選目標(biāo)。而和平區(qū)因?yàn)殚L(zhǎng)白島板塊本年度供給量放量明顯，再加上本身板塊區(qū)域價(jià)值因?yàn)槌鞘幸?guī)劃布局整體南移的影響越加凸顯，而且板塊內(nèi)全國(guó)知名的品牌大盤(pán)云集，目前已經(jīng)成為全年范圍內(nèi)高端品質(zhì)樓盤(pán)的聚集地之一，所以整個(gè)區(qū)域供求兩旺，使得和平區(qū)整體成交量在今年放量明顯。另外因?yàn)樾滦姓^(qū)域劃分導(dǎo)致大量原東陵區(qū)土地劃歸沈河以及大東區(qū)，使得這兩個(gè)區(qū)特別是沈河區(qū)今年整體成交量上升幅度不小，其余區(qū)域全年成交情況較為平穩(wěn)，與去年相比整體起伏不大。商品住宅市場(chǎng)一、商品住宅供給量分析商品住宅供給量分析2021年沈陽(yáng)市商品住宅供給面積為1904.73萬(wàn)平方米，商品住宅供給套數(shù)為200494套。年初受季節(jié)以及春節(jié)的因素影響并在處于傳統(tǒng)的銷售淡季，住宅供給量縮量明顯。雖然銀行準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)，但是對(duì)于相對(duì)健康平穩(wěn)的沈陽(yáng)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響根本只是表達(dá)在政策出臺(tái)初期的心理上，實(shí)際影響并不明顯，而且10年年底的開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地使得今年必然出現(xiàn)集中上市的現(xiàn)象，而從供給量走勢(shì)上也充分表達(dá)出該現(xiàn)象，從4月份第二季度開(kāi)始全市商品住宅供給量呈現(xiàn)快速放量的態(tài)勢(shì)，供給量持續(xù)攀升，并且就算已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季的年底，供給量走勢(shì)雖然有所下滑但是整體供給量依然維持在百萬(wàn)平米以上，明顯高于10年同期，市場(chǎng)活潑度依然表現(xiàn)突出。從另一方面也能看出，由于目前市場(chǎng)政策面從緊的現(xiàn)象并未有明顯松動(dòng)，使得很多開(kāi)發(fā)商對(duì)于明年市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗，所以在傳統(tǒng)的銷售淡季也加大了推售力度，加快資金回?cái)n，躲避風(fēng)險(xiǎn)。全年各區(qū)商品住宅供給量分布情況商品住宅根本與商品房區(qū)域供給情況根本一致。作為全市樓盤(pán)工程最為集中的兩個(gè)大區(qū)，蘇家屯區(qū)和鐵西區(qū)分別以19.3%和18.6%穩(wěn)居全市各區(qū)供給量的前兩位，但是今年新行政區(qū)域劃分將局部隸屬于于洪區(qū)的工程劃歸皇姑區(qū)，在一定程度上使得于洪區(qū)整體供給量有所減少而皇姑區(qū)供給量有所提升，但即便如此，在城市外擴(kuò)腳步加快的前提下，于洪區(qū)的整體供給量依然很強(qiáng)勁，并且又具備一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以整體供求兩旺；和平區(qū)與渾南新區(qū)也是因?yàn)閰^(qū)域板塊〔比方：和平區(qū)長(zhǎng)白島板塊〕本年度供給量放大使得區(qū)域整體成交量攀升明顯，沈河區(qū)和大東區(qū)因?yàn)樾滦姓^(qū)域劃分兼并不少東陵區(qū)工程，使得彼此間供給量此消彼長(zhǎng)；剩余各區(qū)表現(xiàn)根本還是以能維持現(xiàn)有供求關(guān)系平衡為主。商品住宅供給套均面積分析從2021年全年的商品住宅供給套均面積走勢(shì)來(lái)看，除了一季度因?yàn)檎w供給量偏少且4月份大戶型產(chǎn)品供給所占比重有所放大導(dǎo)致供給套均面積快速攀升以外〔2月份忽略不計(jì)〕，全年其他各月供給套均面積根本都維持在80-110平米之間。剛性需求和改善型需求是目前沈城市場(chǎng)需求的主體，所以在戶型選擇上還是以二室乃至小三室，面積段根本在80-110平米的中小戶型產(chǎn)品為主，在目前沈城市場(chǎng)剛性和改善型需求為主不變的情況下，未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，80-110平米的中小戶型產(chǎn)品依然是市場(chǎng)供給的主體。二、商品住宅成交量分析2021年全年沈陽(yáng)市商品住宅共成交1311.7萬(wàn)平，成交146285套數(shù)，成交量整體呈逐月遞增走勢(shì)，持續(xù)到10月份開(kāi)始下滑，整體呈現(xiàn)較平穩(wěn)的趨勢(shì)，雖然今年銀行屢次調(diào)高準(zhǔn)備金率，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈有所影響，但是作為二線城市的沈陽(yáng)，因?yàn)楸旧硐鄬?duì)良好的市場(chǎng)環(huán)境并且市場(chǎng)需求還是剛需為主，所以政策出臺(tái)初期影響更多表達(dá)在心態(tài)上并且從全年的政策影響上來(lái)看其明顯存在滯后性，在目前沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展以及大沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)不斷深入的前提下，沈陽(yáng)整體城市屬性在逐步轉(zhuǎn)變，其城市潛力無(wú)限放大，城市影響力也越加明顯，在這種良好的大環(huán)境氣氛下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展必然不會(huì)減弱，并且沈陽(yáng)剛需為主體的市場(chǎng)現(xiàn)狀還將延續(xù)較長(zhǎng)的一段時(shí)間，所以未來(lái)雖然國(guó)家在政策上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)打壓依舊，但是對(duì)于現(xiàn)在的沈城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響應(yīng)該不會(huì)太大，預(yù)計(jì)明年成交量還是會(huì)保持目前的態(tài)勢(shì)穩(wěn)步前進(jìn)。三、商品住宅供求關(guān)系分析2021年全年商品住宅供求比為1：1.018，全年各月供求比在0-1之間上下浮動(dòng)。供求關(guān)系運(yùn)行情況與商品房根本一致。上半年因?yàn)榻ㄔO(shè)期、宏觀新政影響等因素使得10年年底導(dǎo)致的供不應(yīng)求的局面有所緩和，下半年隨著供給量與成交量同時(shí)放大，供求關(guān)系根本較為平穩(wěn)，其他各月供求關(guān)系運(yùn)行情況波動(dòng)不大，市場(chǎng)整體供求關(guān)系較為平穩(wěn)。四、商品住宅成交套均面積分析從2021年全年的商品住宅成交套均面積走勢(shì)來(lái)看，全年成交套均面積均維持在80-100平米之間。國(guó)家今年取消了原有的多項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策以及在宏觀政策上大力調(diào)控樓市，使得沈陽(yáng)這個(gè)以剛性需求以及改善型需求為主體的購(gòu)房者在戶型面積選擇上越加謹(jǐn)慎，特別是下半年關(guān)于90平米以上戶型契稅優(yōu)惠的取消，使得購(gòu)房者更加傾昧中小戶型，特別是那些以二室乃至小三室為主，面積區(qū)間在100平米以下的戶型市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供求兩旺的局面。五、全年各區(qū)商品住宅成交情況分析商品住宅與商品房區(qū)域成交情況根本一致，本年度鐵西、于洪、渾南新區(qū)位于全市各區(qū)商品住宅成交前三名，作為目前沈城樓盤(pán)最為集中，各種相關(guān)配套完善度高、客群認(rèn)可度強(qiáng)的區(qū)域，特別是剛需為主的沈城樓市，這三個(gè)大區(qū)已經(jīng)成為購(gòu)房需求的首選目標(biāo)。剩余各區(qū)中，沈河區(qū)與大東區(qū)因?yàn)樾滦姓^(qū)域劃分兼并很多原東陵區(qū)住宅工程，所以成交量提升幅度較為明顯。環(huán)線市場(chǎng)分析一、一環(huán)內(nèi)市場(chǎng)分析一環(huán)內(nèi)市場(chǎng)供給走勢(shì)分析全年一環(huán)內(nèi)商品房供給313.6萬(wàn)平米，商品住宅供給268.63萬(wàn)平米，非住宅產(chǎn)品供給近44.97萬(wàn)平米，一環(huán)內(nèi)作為主城核心區(qū)域，城市經(jīng)濟(jì)文化中心區(qū)，各種大型商業(yè)辦公中心需求量很大，所以從區(qū)間整體供給量來(lái)看，非住宅產(chǎn)品的供給量比重較大，而且從區(qū)間整體供給量走勢(shì)來(lái)看，供給量主要集中在秋冬房交會(huì)-前后，整體放量較為明顯。二、一至二環(huán)間市場(chǎng)分析一至二環(huán)間市場(chǎng)供給走勢(shì)分析本年一環(huán)至二環(huán)間商品房供給357.89萬(wàn)平米，商品住宅供給309.64萬(wàn)平米，非住宅產(chǎn)品供給為48.25萬(wàn)平米，從全年的供給走勢(shì)來(lái)看，至4月份創(chuàng)年度新高快速回落以后，8月份開(kāi)始逐漸回暖，期間供給量根本維持在每月30萬(wàn)平米左右水平線小幅波動(dòng)，而且從非住宅產(chǎn)品供給量來(lái)看，本年度區(qū)間內(nèi)還是以商品住宅供給為主。三、二至三環(huán)間市場(chǎng)分析二至三環(huán)間市場(chǎng)供給走勢(shì)分析全年二環(huán)至三環(huán)間商品房供給739.9萬(wàn)平米，商品住宅供給683.2萬(wàn)平米，非住宅產(chǎn)品供給近56.7萬(wàn)平米，區(qū)域整體走勢(shì)從年初到夏季房交會(huì)前后有個(gè)明顯的快速攀升走勢(shì)，整體放量明顯，二者全年供給量均到達(dá)700萬(wàn)平米以上，再次證明其沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)間供給主導(dǎo)地位不可動(dòng)搖，該區(qū)間正好集中著于洪區(qū)、鐵西區(qū)、渾南新區(qū)等大局部區(qū)域樓盤(pán)且高端品質(zhì)大盤(pán)在該區(qū)間也是最為集中。四、三環(huán)外市場(chǎng)分析三環(huán)外市場(chǎng)供給走勢(shì)分析今年三環(huán)外商品房供給682.95萬(wàn)平米，商品住宅供給643.2萬(wàn)平米，非住宅產(chǎn)品供給近39.75萬(wàn)平米，由于三環(huán)外區(qū)間內(nèi)樓盤(pán)距離市區(qū)較遠(yuǎn)，各種根本生活配套不是很完善，所以隨著區(qū)間內(nèi)樓盤(pán)數(shù)量的快速增加，各種非住宅等商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)有所加快，也從另一方面說(shuō)明該區(qū)間未來(lái)開(kāi)展?jié)摿薮?。從全年整體供給量走勢(shì)來(lái)看，區(qū)間內(nèi)供給量放量較為明顯，全年根本處于上升通道中，隨著城市外擴(kuò)腳步的加快，三環(huán)外這樣地廣人稀的區(qū)域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展迅猛，供給量也呈現(xiàn)逐年放大之勢(shì)，特別是隨著道路交通配套設(shè)施的逐步完善區(qū)間整體供給量還會(huì)有較大提升空間。別墅市場(chǎng)一、全年別墅市場(chǎng)成交走勢(shì)分析全年別墅市場(chǎng)成交52.67萬(wàn)平米，成交1893套，作為面向少數(shù)高端人群的別墅產(chǎn)品，雖然市場(chǎng)整體所占份額相對(duì)有限，但其產(chǎn)品整體市場(chǎng)運(yùn)行的好壞卻直接影響著高端市場(chǎng)整體的表現(xiàn)。從全年的別墅市場(chǎng)成交走勢(shì)來(lái)看，目前市場(chǎng)整體運(yùn)行情況良好，這種表現(xiàn)對(duì)于今年限購(gòu)政策，銀行準(zhǔn)備金率上調(diào)的前提下能到達(dá)以上的月均成交量再次證明沈城樓市良好的市場(chǎng)運(yùn)行情況。二、全年各別墅產(chǎn)品成交走勢(shì)分析獨(dú)棟產(chǎn)品成交走勢(shì)分析全年獨(dú)棟產(chǎn)品成交28998.76平米，成交54套。受國(guó)家政策面影響，目前沈城的獨(dú)棟產(chǎn)品已經(jīng)越來(lái)越稀缺，所以很多有能力選擇別墅產(chǎn)品的客群都將獨(dú)棟產(chǎn)品作為首選目標(biāo)，但是正是因?yàn)槟壳霸擃惍a(chǎn)品的稀缺導(dǎo)致目前產(chǎn)品總價(jià)持續(xù)攀升，使得絕大多數(shù)客群止步于高額的總價(jià)面前，雖然如此依然還是有少數(shù)有承受能力的客群選購(gòu)該類產(chǎn)品，使得該類產(chǎn)品全年雖然波動(dòng)較大，但是成交情況整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健。獨(dú)聯(lián)體產(chǎn)品成交走勢(shì)分析全年類獨(dú)棟產(chǎn)品成交20404.92平米，成交70套。由于國(guó)家對(duì)于獨(dú)棟產(chǎn)品土地的控制使得目前獨(dú)棟產(chǎn)品越來(lái)越稀缺總價(jià)持續(xù)高漲，這就使得很多偏好獨(dú)棟產(chǎn)品的客群無(wú)法滿足需求，而類獨(dú)棟產(chǎn)品就是在這樣的環(huán)境下衍生的一種結(jié)合獨(dú)棟和聯(lián)排一些特性的新品，但該類產(chǎn)品畢竟屬于新鮮事物，從全年成交走勢(shì)來(lái)看，各月成交都維持在4000平米以下，說(shuō)明該類產(chǎn)品還是存在一定認(rèn)可過(guò)程。雙拼產(chǎn)品成交走勢(shì)分析全年雙拼產(chǎn)品成交109250.5平米，成交366套。目前雙拼產(chǎn)品面積供給明顯有瘦身的趨勢(shì)，目前主力區(qū)間根本在250-350平米之間，對(duì)于那些需求獨(dú)棟產(chǎn)品嫌總價(jià)過(guò)高而聯(lián)排產(chǎn)品又多少有些缺乏的客群，總價(jià)相對(duì)適中的雙拼產(chǎn)品也是一個(gè)很好的選擇，所以從目前雙拼產(chǎn)品走勢(shì)來(lái)看根本處于穩(wěn)步攀升期。聯(lián)排產(chǎn)品成交走勢(shì)分析全年聯(lián)排產(chǎn)品成交354276.7平米，成交1327套。聯(lián)排產(chǎn)品作為目前沈城別墅市場(chǎng)供給的主力軍，一直以來(lái)以其經(jīng)濟(jì)實(shí)用、總價(jià)適中備受別墅客群的關(guān)注，特別是那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)有限，卻又偏好別墅產(chǎn)品的客群，聯(lián)排產(chǎn)品一直以來(lái)是其實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)想的不二選擇，從全年的成交走勢(shì)來(lái)看，在旺銷期內(nèi)成交量有明顯放大的趨勢(shì)。疊拼產(chǎn)品成交走勢(shì)分析全年疊拼產(chǎn)品成交15802.12平米，成交76套。全年疊拼產(chǎn)品成交波動(dòng)偏大，且月均成交面積都不高，全年單月成交面積最高也僅到達(dá)2000平米左右，整體成交走勢(shì)根本處于下降趨勢(shì)內(nèi)，疊拼產(chǎn)品檔次感偏低、產(chǎn)品格局老化、性價(jià)比不突出等因素都是導(dǎo)致疊拼產(chǎn)品越來(lái)越遠(yuǎn)離高端人士需求的口味。土地篇土地供給全年土地供給分析〔僅限市內(nèi)十區(qū)〕2021年金融危機(jī)的影響漸漸退去，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，再加上公館調(diào)控和地方利好政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)大力反彈，土地市場(chǎng)反映也強(qiáng)烈，使得09年土地供給量大增。進(jìn)入2021年，國(guó)家收緊政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，一線城市首當(dāng)其沖，因此各大品牌開(kāi)發(fā)商把目光投向二、三線城市，10年全國(guó)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐沈陽(yáng)，土地供給量雖比09年下滑，但整年供給量仍處于較高水平。2021年受10年大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐沈陽(yáng)等原因，環(huán)內(nèi)土地供給相對(duì)局限及國(guó)家收緊政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度再一次加大，影響了土地的供給數(shù)量，2021年土地供給306宗，總占地2031.7萬(wàn)平。土地供給走勢(shì)分析2021年全年土地市場(chǎng)的供給量走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，平均每?jī)傻饺齻€(gè)月出現(xiàn)一次集中供給的情況，但全年以工業(yè)用地用地的供給為主，居住用地的供給量很少，主要還是受10年土地供給量過(guò)大的影響。進(jìn)入11年，房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策和國(guó)家的利好調(diào)控都因到期而終止，而全國(guó)乃至沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在飛速的開(kāi)展，國(guó)家為了標(biāo)準(zhǔn)和控制開(kāi)展速度，公布了一系列新的宏觀調(diào)控，土地方面那么嚴(yán)厲打擊囤地等現(xiàn)象以標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)，整體來(lái)說(shuō)2021年沈陽(yáng)土地市場(chǎng)處于平穩(wěn)健康的開(kāi)展中。各物業(yè)用途土地供給情況從各物業(yè)用途的供給情況來(lái)看，2021年居住用地的供給量有所上升，全年310宗土地供給，所占比例為30%。工業(yè)用地所占比例上升，全年土地供給主要以工業(yè)用地為主，共540宗土地，所占比例為53%，占整體的一半以上。商業(yè)用地比例為16%。各區(qū)域土地供給情況2021年土地供給量主要來(lái)自鐵西區(qū)，這個(gè)區(qū)的供給量主要以工業(yè)用地為主，鐵西區(qū)的比例最大，為42%超過(guò)了整體的三分之一，鐵西區(qū)地幅遼闊，土地資源相對(duì)豐富，而其他各區(qū)所占比例比例都較少，沈北新區(qū)占18%，渾南新區(qū)占15%，于洪區(qū)10%，其他區(qū)域均不到10%。土地供給面積結(jié)構(gòu)分析從供給面積來(lái)看，1-5萬(wàn)平米的中小型地塊為供給面積的主導(dǎo)，所占比例為43%，接近整體的一半，另外1萬(wàn)平米以下的地塊供給比例占26%，10萬(wàn)平米的供給地塊僅為12%，受規(guī)定限制，地塊的面積不能過(guò)大，因此中型地塊的供給量較大，大面積地塊多位于郊區(qū)，以工業(yè)用地居多。土地成交全年土地成交分析〔僅限市內(nèi)十區(qū)〕2021年土地成交量比去年的成交量有較大的上升，但09年的情況比擬特殊，從近幾年走勢(shì)來(lái)看，10年土地市場(chǎng)的成交量還是很可觀的，全年成交土地307宗，成交面積1872.63萬(wàn)平。2021年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展相對(duì)，盡管國(guó)家不斷出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控，但對(duì)二線城市的沈陽(yáng)影響并不明顯，因此也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的開(kāi)展。土地成交走勢(shì)分析2021年土地成交的走勢(shì)相比2021年就平緩了很多，隨著建筑本錢的不斷上漲，宏觀調(diào)控力度的不斷加大，開(kāi)發(fā)商拿地也越來(lái)越謹(jǐn)慎，今年幾個(gè)大的知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)入沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拿地舉動(dòng)也相比擬紛繁，而像金地，萬(wàn)科，保利等在沈陽(yáng)打拼多年的大開(kāi)發(fā)商都進(jìn)軍新的區(qū)域，開(kāi)辟新的高端居住群。整體走勢(shì)也說(shuō)明沈陽(yáng)的土地市場(chǎng)正處于健康平穩(wěn)的開(kāi)展中。居住用地成交走勢(shì)居住用地的成交情況整體來(lái)看還是相對(duì)平穩(wěn)的，每隔1-2個(gè)月就會(huì)出現(xiàn)了一次頂峰，3月份沈陽(yáng)全運(yùn)村在渾南新區(qū)拿了12塊地，9月份城建地產(chǎn)和鵬欣房地產(chǎn)在鐵西區(qū)和渾南新區(qū)拿了8和6塊地，因此總成交量較高。各物業(yè)用途土地成交量走勢(shì)分析2021年上半年工業(yè)和居住用地的波動(dòng)相對(duì)明顯，成交量主要是以工業(yè)用地為主，居住用地波動(dòng)也相對(duì)明顯，進(jìn)入下半年工業(yè)用地的成交量明顯下滑，波動(dòng)幅度減小，臨近年底有所上升，居住用地下半年大幅度上升，商業(yè)用地出現(xiàn)小幅波動(dòng)，局部開(kāi)發(fā)商開(kāi)始儲(chǔ)藏土地以備明年開(kāi)發(fā)。成交土地物業(yè)形態(tài)分析2021年成交土地主要是以工業(yè)用地和居住用地為主，所占比例分別為51%和37%，其中工業(yè)用地多位于鐵西新區(qū)、渾南新區(qū)和沈北新區(qū)三個(gè)區(qū)域，市內(nèi)的工廠開(kāi)始向城市近郊遷移，居住用地多集中于二環(huán)至三環(huán)，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)居住新熱點(diǎn)區(qū)域，商業(yè)用地和其他用地分別占有10%和2%的比例。各區(qū)域成交情況分析從圖上可見(jiàn)沈北新區(qū)、渾南新區(qū)和鐵西區(qū)的土地成交較多，主要是由于區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地的成交量占很大的比例，另外蘇家屯區(qū)，大東區(qū)和于洪區(qū)的成交量也相對(duì)較多，成交量還是主要集中在二環(huán)至三環(huán)間和三環(huán)外，二環(huán)內(nèi)土地相對(duì)稀缺并且地價(jià)偏高，開(kāi)發(fā)商們也比擬偏向城市近郊區(qū)域，地價(jià)廉價(jià)，生活配套也較完善。各區(qū)域土地成交走勢(shì)2021年上半年鐵西區(qū)的成交走勢(shì)波動(dòng)較明顯，成交量也主要來(lái)源于該區(qū)域，其他區(qū)域走勢(shì)平緩，波動(dòng)不大。進(jìn)入下半年土地成交主要來(lái)源于沈北新區(qū)和渾南新區(qū)，起伏波動(dòng)明顯，其次，大東區(qū)和東陵區(qū)波動(dòng)也較為明顯，而其他區(qū)域仍在低位狀態(tài)平穩(wěn)中略帶起伏。成交土地可建面積分析2021年全年土地成交走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，因此可建面積也沒(méi)有太大的起伏，9月份成交量的增加使得其可建面積也隨之增加，到了年底成交量增加，可建面積也開(kāi)始上升，全年可建面積5