重慶中高端物業(yè)(別墅、花園洋房)市場分析

重慶中高端物業(yè)〔別墅、花園洋房〕市場分析

1.重慶別墅市場分析

別墅是房地產(chǎn)細分市場中的一種高端物業(yè)產(chǎn)品，它效勞于金字塔尖的成功階層，是大多數(shù)高

收入人群追求居住享受的終極目標，在房地產(chǎn)開發(fā)中占有較小份額，卻擁有非凡的身價。重慶的

別嬖起源較早，經(jīng)歷十余年的積累沉淀，正伴隨著重慶房地產(chǎn)行業(yè)的不斷開展而走向成熟，開展

至今更是呈現(xiàn)出一個供給豐富，各具特色的高端物業(yè)市場。

經(jīng)歷了2021年樓市經(jīng)無深度調(diào)整，2021年的重慶房地產(chǎn)市場迅速回暖，而高端物業(yè)那么

再次以精細的產(chǎn)品品質(zhì)、穩(wěn)定的價格走勢在市場中走勢穩(wěn)健，本文結(jié)合2021年市場中的主要在

售別蟹工程進行回憶分析。

1.12021年主城各區(qū)別嬖分布及供給

截至到2021年11月，重慶主城市場有16個在售別墅工程，總供給面積約46萬平方米，

主要分布在南、北區(qū)域。其中，北部區(qū)域〔渝北區(qū)、江北區(qū)〕最多，共有在售別嬖工程9個，占

市場總量一半以上；南部區(qū)域〔南岸區(qū)、巴南區(qū)〕有5個在售別墅工程；其他區(qū)域別墅工程相對

較少,沙坪壩區(qū)有2個別嬖T程，主要是龍湖?東橋郡和富力城丁程°

自北部新區(qū)設(shè)立以來，政府對北部區(qū)域從根底設(shè)施到經(jīng)濟環(huán)境給予了大力支持，北部區(qū)域已

成為重慶別墅市場檔次較高、工程最集中的區(qū)域；南部區(qū)域那么依托得天獨厚的自然景觀資源成

為別墅工程開發(fā)旺地。

1.2開發(fā)規(guī)模

重慶別墅開發(fā)主要分為兩類，一類是純別墅程升發(fā)，2021年市場中在售純別墅J_程共有6個;

另一類是建設(shè)于大型綜合工程里面的別墅組團，2021年在售的大型綜合工程中有10個樓盤進

行了別望組團的開發(fā)。

從工程占地規(guī)模來看，重慶市場的純別爨工程大多占地500畝以下，主要集中在300?500畝之

間；1000畝以上的純別嬖工程只有3個，分別分布在北部新區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)。

從工程建筑規(guī)模來看，建筑面積在10萬肝以下的低密度別墅工程占一半以上，共有8個；建筑

面積在10?30萬戶的別墅工程占三分之一左右；建筑面積在30萬方以上的別墅工程。

1.3別墅形態(tài)

重慶別墅市場的物業(yè)形態(tài)較為豐富，除了根本的獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅形態(tài)之外，隨著

產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新和開發(fā)商對產(chǎn)品個性化的追求，市場上逐漸衍生了一些新的概念別墅,如龍湖?悠

山郡推出的介于獨棟與聯(lián)排之間的“獨院別墅"，復地別院推出的由獨棟和聯(lián)排圍合而成的“院

落別墅"，龍湖?睿城推出的由聯(lián)排和疊加組成的“大院別墅”等。這些創(chuàng)新產(chǎn)品或是強調(diào)別型

的私密與尊貴，或是突出了鄰里間或近或遠的和諧氣氛，在豐富的市場的同時也為消費者提供了

更多的選擇。

市場中的純別墅工程，還細分為純獨棟別里工程、純聯(lián)排別型工程和包含了各種別墅形態(tài)的復合

型別墅工程，目前純別壁工程仍以復合型別墅工程為主，純獨棟及純聯(lián)排別墅工程相對較少。

1.4物業(yè)分類

結(jié)合重慶別壁市場特征，市場中的別墅主要分為豪華型別墅、高檔別墅、.中檔別墅、經(jīng)濟型別墅。

豪華型別墅工程主要以獨立別墅為主，擁有高附加值的配套和景觀資源，面積較大、總價較高；

高檔別墅、中檔別墅涵蓋了獨立、聯(lián)排、疊拼等各種形態(tài)的別墅工程，總價受樓盤品質(zhì)、面積大

小及景觀資源影響較大；經(jīng)濟型別墅那么主要為大型綜合工程內(nèi)的別墅組團，以聯(lián)排、疊加為主,

面積較小、總價較低。

分形態(tài)主力面積銷售總價特征代表樓盤

類

豪注重產(chǎn)品細節(jié)和品質(zhì)，保利國際高爾夫花

華獨立別里300行以上500萬元以上擁有高附加值的配套和園、保利小泉別墅、

型景觀資源。棕桐泉國際花園等

坡嶺頓小鎮(zhèn)、協(xié)

高以獨立別墅為擁有工程內(nèi)明顯的資源

300肝以上500萬元以上信?阿卡迪亞、融

檔主優(yōu)勢

科?橡樹瀾灣等

慶隆?南山高爾夫、

中包括獨立、聯(lián)產(chǎn)品個性化突出，客戶

200-350卅200-500萬元龍湖?悠山郡、佰

檔排、疊加等群體廣泛

富高爾夫別墅等

龍湖?東橋郡、藍

經(jīng)光?十里藍山、同

以聯(lián)排、會加兼顧別重的品質(zhì)和洋房

濟150-250rrf80-200萬元景國際城?法朵、

為主的價格

型重慶奧林匹克花園

等

1.5銷售價格

別壁價格受工程品質(zhì)，景觀差異，贈送空間、戶型結(jié)構(gòu)等多方面影響較大，特別是獨立別墅與聯(lián)

排別壁、疊加別墅之間更是相差甚遠。整體來看，豪華型別墅單價均在15000元/行以上，總價

一般在800萬元以上；高檔別墅單價在11000-15000元/肝之間，總價在500-1000萬元之間；

中檔別望單價在7000-15000元之間，總價在200-500萬元之間；經(jīng)濟型別墅單價在8000

元/"以下，總價在80-200萬之間；市場中還有一局部總價在80-120萬之間面積較小的緊湊型

別墅。

1.6銷售進度

2021年別墅市場上消化速度較好的主要是經(jīng)濟型別墅和品牌企業(yè)開發(fā)的別墅工程。

開盤均價在6500-7000/肝左右的“藍光?十里藍山"，以及雖然單價在9000?1000元/"的“龍

湖?東橋郡”別墅，但是在整個2021年的回暖市場下，結(jié)合產(chǎn)品自身的不俗品質(zhì)，根本上開盤

銷售就到達80%以上。

本地知名開發(fā)商龍湖地產(chǎn)以成熟的別墅開發(fā)經(jīng)驗一直受到高端市場追捧，2021年先后推出“龍

湖?江與城"、“龍湖?悠山郡"、"龍湖?東橋郡"四個別墅工程，也在逆市中再創(chuàng)佳績。

此外，還有局部采用少量多推的樓盤，也取得了不錯的銷售成績，如“綠地翠谷”每次推出約

20余套別墅，累積別墅銷售率到達80%以上。

從銷售套數(shù)上分析，銷售較好的別墅工程月均銷售約三十套左右，且多數(shù)為總價較低的經(jīng)濟型別

贊；豪華型別墅由于總價較高，消化速度相對較慢；中高檔別墅工程供給量占市場主流，價格優(yōu)

勢不明顯，月均銷售在幾套和二十余套之間。

1.7客戶群體

別墅的客戶群體最根本的特征就是高收入，屬于金字塔尖很少的一局部社會群體。結(jié)合重慶別墅

市場購置人群的大致特征來看，豪華別墅產(chǎn)品不僅吸引了重慶外鄉(xiāng)的成功人士，還有3成左右的

外省市購置人群；中高檔別墅客戶群體較廣泛，有企業(yè)家、企業(yè)高管、少量外籍人士及醫(yī)生律師

等；而經(jīng)濟型別墅客戶群那么主要是中小型企業(yè)業(yè)主、建筑設(shè)計師、公務(wù)員等。同時，由于購置

者所追求的居住品質(zhì)及愛好不同，也會做出適合自己的選擇。

2.產(chǎn)品分析

2.1規(guī)劃分析

＞布局

沉著積率上來看，豪華型別墅的容積率均在035以下，中高檔別墅的容積率在0.4-0.8之間，經(jīng)

濟型別墅的容積率在0.4-1之間。豪華型別維對容積率的控制較嚴格，而中高檔和經(jīng)濟型別里無

明顯差異。

在景觀利用上，別墅產(chǎn)品都會采用優(yōu)先尊重原生地貌的布局方式。豪華別望不僅擁有天然的自然

景觀，還打造了稀有的高爾大球場或湖泊等資源，多數(shù)采取排列式或半圍合式，做到資源共享最

大化；高檔別暨絕大局部擁有工程內(nèi)最好的江景或水景資源，以排列式為主；中檔別墅主要采用

排列式+組團式，經(jīng)濟型別墅由于景觀資源較少，以組團式為主。

>景觀

目前重慶市場上的別墅工程，大多數(shù)都具有良好的生態(tài)環(huán)境及自然景觀資源。園林景觀風格主要

以歐美風格為主，也有少量的中式和現(xiàn)代風格。

豪華型別墅和高檔別墅，最大的特點就是擁有工程內(nèi)最好的景觀資源，包括高爾夫球場，湖泊等,

使業(yè)主在自己的家里就可以享受到自然景色，強調(diào)的是一種大氣尊貴的生活氣氛，不再著力于在

公共區(qū)域的打造，相反將更多的空間退讓為業(yè)主的私家花園或庭院，由業(yè)主依據(jù)各人的喜好來修

建。

保利小泉-原始森林景觀慶隆南山高爾夫-高爾夫景觀

中檔別墅和經(jīng)濟型別墅那么更多的利用公共區(qū)域突出共享的景觀設(shè)計，如亭廊，雕塑，噴泉等,

特別是建在大型綜合工程的別墅組團中的經(jīng)濟型別墅，所享有的自然景觀和私家花園相對較少。

綠地翠谷-中庭小景坡嶺頓小鎮(zhèn)-噴泉亭廊

>配套

別墅工程的配套主要表達在工程內(nèi)的景觀資源配套，商務(wù)功能配套，生活配套等。

景觀資源配套包括有山景、江景、湖泊、公園、高爾夫球場等，豪華別壁和高檔別墅一般都擁有

較好的景觀資源。

商務(wù)功能配套包括有星級酒店，高級會所，俱樂部，度假公寓等，擁有高爾夫球場的豪華別嬖或

者體量較大的高檔別墅大多都擁有較高檔次的商務(wù)配套。

生活配套包括商業(yè)街、運動設(shè)施等，并且普遍存在各檔次的別墅工程內(nèi)，其中社區(qū)商業(yè)的體量多

數(shù)在3000-8000肝之間，而一些規(guī)模較大的綜合型工程內(nèi)往往規(guī)劃較大體量的商業(yè)。另外，位

于南泉板塊的別墅都會將溫泉資源利用起來，實現(xiàn)溫泉入戶。

北濱一號商業(yè)街十里藍山風情街

2.2建筑單體分析

>建筑風格

豪華型別墅在建筑風格上多數(shù)選擇較沉穩(wěn)莊重的歐美風格：但其側(cè)重點又有所不同，如保利小泉

別墅采用美式賴特鄉(xiāng)村風格，突出的表達了回歸自然，歸隱山林的開發(fā)理念；棕桐泉采用的歐美

湖濱建筑風格，加上純粹的棕檎樹，將向往自出，追求品質(zhì)生活的理念充分表達。

保利高爾夫花園-北美建筑風格棕桐泉國際花園-歐式建筑風格

中高檔別墅及經(jīng)濟型別墅的建筑風格較為豐富，主要可以分為歐美，北美，法式，英倫，地中海,

意大利托斯卡納，中式，現(xiàn)代簡約及混合風格等。較多采用的是地中海風格，中式和現(xiàn)代簡約風

格較少。

橡樹瀾灣-北美莊園風格慶隆南山高爾夫橘香郡-托斯卡納風格

>立面特征

別墅產(chǎn)品的外立面普遍采用瓦屋頂，高檔涂料和文化石的搭配，非常注重細節(jié)的打造，表達出工

程風格的純粹，比方托斯卡納風格的別墅會設(shè)計挑空的塔樓，凹凸的陽臺，花式窗根，百葉窗，

鐵藝等；英倫別墅45°的坡屋頂，雕塑感的煙囪，紅磚墻等。在色彩方面，大多別里工程并不

局限于統(tǒng)一的外立面顏色，如坡嶺頓小鎮(zhèn)的獨棟別墅將三種不同的建筑風格混搭在一起，每棟建

筑各具特色。

坡嶺頓小鎮(zhèn)-風格混搭

>戶型設(shè)計

在面積分布上，豪華型和高檔型別墅的建筑面積主要在300肝以上；中檔別墅的主力面積在

200-350肝之間；經(jīng)濟型別暨主力面積在150-250行之間。

在樓層布局上，豪華別蟹和高檔別墅一般單層面積較大，總樓層3-4層〔含地下或半地下層〕，

中檔別爨和經(jīng)濟型別墅2-4層。

負一層一般布局以儲藏室、車庫、工具間或游戲室為主；一層布局以公共空間為主，主要布置廚

房、餐廳、起居室、客人房、工人房等；二層通常會考慮用做半私密、私密空間，如家庭廳、次

臥室等；三層布置那么主要為私密空間，包括主臥室、書房、露臺和閣樓等。

>花園及車庫

豪華別墅的私家花園主要面積在400-1000肝之間，中高檔別墅的花園面積差異較大，在幾十平

方米和幾百平方米之間，而經(jīng)濟型別墅的花園面積較小，一般只有70-80肝。

一般情況下每戶別墅會配有一個車位的室內(nèi)車庫，而在屋外通常會留有室外停車空間，但是豪華

型別里多數(shù)為室內(nèi)雙車位配置，少量經(jīng)濟型別里只配置了地面停車位。

3.市場特征分析

3.1短期供給充足，競爭壓力較大

根據(jù)對在售工程的后期供給和潛在工程的統(tǒng)計來看，重慶別墅市場短期開發(fā)充足，預計2021年

別墅工程將達三十余個。別墅的集中供給在給購置者提供更多項選擇擇的同時，也加劇了工程間

的競爭壓力，尤其是總價在300萬以下的中檔別暨和經(jīng)濟型別墅競爭更為明顯。

3.2南北區(qū)域供給為主，新興板塊開展較快

目前別墅供給主要集中在北部片區(qū)和南部片區(qū)，西部和中部片區(qū)相對較少，總共只有5個在售別

蟹工程。從的潛在工程來看.未來市場供給仍以南北開發(fā)為主，西部片區(qū)供給將有所增多。目前

北部新區(qū)的大竹林、禮嘉板塊，南岸區(qū)的南山、茶園新區(qū)板塊等已形成別墅開發(fā)的熱點區(qū)域，而

沙坪壩的西永大學城等板塊隨著市場的逐步開發(fā)，也都有著較快的開展。

3.3產(chǎn)品差異突出，檔次價差明顯

市場中的在售別墅工程由于自然資源差異，以及產(chǎn)品定位、品質(zhì)配套、建筑單體設(shè)計等多方面的

因素，各個工程之間差異性較為突出，特別是純別墅與綜合工程別墅組團之間的品質(zhì)差異，還有

純獨棟別墅與復合型別墅之間品質(zhì)差異，都有著極大的檔次差異，并且各檔次別墅之間的價格也

有較明顯的價差，尤其是豪華別墅、高檔別墅和經(jīng)濟型別里都有較明顯的價格區(qū)間。

3.4豪華型別嬖逐漸減少，經(jīng)濟型別墅日漸走俏

由于土地的稀缺性和國家政策對別墅工程開發(fā)的限制，長遠來看別墅開發(fā)將會逐步減少，特別是

以獨立別堂為主的豪華型別壁會愈加稀少、彌足珍貴；而另一方面總價較低的經(jīng)濟型別墅工程，

由于擁有洋房的價格、別墅的品質(zhì)而逐漸受到市場的追捧，加上普遍采用低開高走的價格策略，

逐漸成為市場銷售的主流。

4.市場預測及趨勢

從潛在的別墅工程來看，未來別里工程依然主要集中在南部區(qū)域和北部區(qū)域，純別嬖工程將越來

越少，大多是建設(shè)在綜合工程中的別墅組團。占地千畝以上的綜合性工程“富力城”、"魯能?領(lǐng)

秀城"、"金科?太陽海岸”規(guī)劃了別墅組團，而且富力地產(chǎn)將推出重慶首個精裝別墅工程“富

力?南山公館”。

近幾年，重慶市場中的別墅供給主要是前幾年的土地儲藏，并且短期內(nèi)還有著充足的供紿量，長

遠來看，由于國家對別墅及低密度住宅用地的嚴格限制，純別墅工程將會逐步減少。從2003年

起，國土資源部就開始出臺相關(guān)政策禁止別嬖用地的供給，2006年別墅、高爾夫球場、賽馬場

等工程用地被明令禁止，國土資源部對“獨門獨院”界定為別聚范圍，低密度住宅納入到高檔住

宅或高檔公寓范圍，這意味著未來市場中高品質(zhì)的純獨棟別墅工程將在市場中消失。

從需求來看，別墅受國家宏觀經(jīng)濟走勢的影響較大，而受房地產(chǎn)政策影響較小，目前中國經(jīng)濟開

展趨好，富裕的人群在不斷攀升，同時也意味著未來別理的需求隨著經(jīng)濟的開展而增多。

圖表1：潛在別蟹工程

預期面市時

開發(fā)商.

樓盤區(qū)域占地規(guī)模規(guī)劃

間

工程位于南山風景區(qū)，規(guī)劃

富力?南山重慶富力城房預計2021

南岸區(qū)約45畝為全精裝修的獨立、聯(lián)排別

公館地產(chǎn)開發(fā)年上半年

墅物業(yè)

預計2021

海昌集團重慶

海昌加勒比南岸區(qū)276畝年上半年持

極地實業(yè)

續(xù)加推

工程位于北部新區(qū)鴛鴦組

中冶?北麓團，建筑風格為現(xiàn)代北歐風預計2021

北部新區(qū)中冶置業(yè)重慶180余畝

原格，規(guī)劃為高層公寓、電梯年

洋房、聯(lián)排別壁等物業(yè)

工程位于茶園新區(qū)，規(guī)劃為

魯能?領(lǐng)秀

南岸區(qū)魯能集團約2000畝西班牙風格的洋房、別墅等待定

城

物業(yè)

東海湯山別重慶東海房地工程定位為溫泉地產(chǎn)工程，

巴南區(qū)未知未知

院產(chǎn)開發(fā)〔集團〕目前正在規(guī)劃期間。

俊峰,童家沙坪壩區(qū)重慶俊峰置業(yè)未知工程位于童家橋，規(guī)劃為洋未知

橋工程房、別墅工程，目前處于規(guī)

劃階段

5.典型別墅工程

5.1沉穩(wěn)靜謐一一保利?小泉別墅

保利?小泉別墅位于南岸南泉板塊，工程

占地315畝，并租用工程后山160畝林地

資源，總建筑面積5.8萬行。工程規(guī)劃獨立

別墅115棟，分三期開發(fā)，容積率僅為

0.25,是目前重慶別墅市場上容積率最低

的別墅工程，是重慶頂級別墅的代表。

保利?小泉別墅工程選址在南山溫泉風景區(qū)內(nèi)，背依建文峰，面臨花溪河，擁有著最原始的生態(tài)

資源，依據(jù)“在保護中開發(fā)，在開發(fā)中保護”的開發(fā)理念，工程內(nèi)保存了包括黃確蘭、香樟樹、

桂花樹、欒樹等在內(nèi)的1400多株胸徑30cM以上的原生古木，并結(jié)合山體和原始景觀風貌，將

建筑分散的散置于山林間，著力打造了賴特式的建筑風格。另外，與其他別墅不同的是這里多了

一層歷史文化的色彩，至今景區(qū)內(nèi)還留有蔣介石別望、陳果夫公館、八德堂等民國時期的多處歷

史遺跡與人文景觀。

保利?小泉別爨因其擁有“山、林、泉、史"等得天獨厚的自然資源和蘊藏的深厚的歷史文化底

蘊，成為重慶目前最頂級的別墅之一，也正以低調(diào)、靜謐、藏秀、內(nèi)斂的風雅之姿被各界成功人

士珍藏。

5.2大氣豪華一保利國際高爾夫花園

保利國際高爾夫花園位于北部新區(qū)金開

板塊，工程總占地3750畝，其中別墅用

地1200余畝，高爾夫球場用地約2400

畝。工程規(guī)劃純獨立別壁534棟，容積

率0.32,擁有2座國際標準18洞高爾夫球場，是重慶房地產(chǎn)市場較早開發(fā)高爾大別墅工程樓盤

之一,并且目前已全部投入使用。

保利國際高爾夫花園有著完善的配套設(shè)施和效勞，成為重慶豪華別墅的代表。工程內(nèi)的高爾夫球

會所建筑面積約1.1萬打，配置VIP包廂、餐廳、大廳酒吧、球具室、戶外觀景平臺、SPA、茶

吧、更衣室、三溫暖POOL、出發(fā)站等眾多休閑娛樂及功能性設(shè)施；工程有約7000行捱有社區(qū)

效勞、商務(wù)會客、休閑健身等功能的業(yè)主商務(wù)效勞中心及18000戶高爾夫風情商業(yè)街，并均已

建設(shè)完畢；未來規(guī)劃建設(shè)一所18班的國際雙語小學，方便業(yè)主子女就學；另外還將建設(shè)約30000

肝的五星級高爾夫度假酒店，

該工程自2005年四月開盤至今，憑借高品質(zhì)的產(chǎn)品開發(fā)和高端的配套效勞，吸引了大批的高

端客戶，目前已推售別墅450余套，并有近三成業(yè)主入住，而隨著獨棟別墅開發(fā)越來越少，其

后期供給物業(yè)也將受到市場的親睞。

5.3優(yōu)雅考究——龍湖?悠山郡

龍湖?悠山郡位于北部新區(qū)的新興板塊禮嘉，工

程總占地400畝，一期規(guī)劃為200-400"的英

倫田園獨院別墅，共201棟。

該工程是龍湖地產(chǎn)在重慶繼香樟林、藍湖郡之后

又一精品別墅工程，著力打造了莊重、古樸、恬

淡、悠然的英倫田園風光。在風格方面通過尖屋

頂、陽光屋、tudor風格紅外墻的建筑將英倫的

優(yōu)雅得以詮釋；在園林景觀方面大量運用了銀

杏、雪松以及白樺林等樹種，表達出獨有的恬靜

悠然；而在戶型方面也較考究，采用了雙主臥以

及客廳、飯廳和家庭廳的3廳設(shè)計，同時注重突出大面積的贈送空間，包括露臺、底層面積及雙

車位的贈送，在追求高尚、優(yōu)雅的品質(zhì)生活的同時，也給予客戶最大的實惠。

工程自2021年4月開盤銷售以來，以少體量、多批次的推盤策略，在4-12月期間共推出別墅

118套，現(xiàn)已售出100余套，而在其購置的客戶群中不乏龍湖的老業(yè)主及以投資為購置目的的

購置者，龍湖品牌在高端市場已有著深厚的影響力。

5.4精美別致——坡嶺頓小鎮(zhèn)

坡嶺頓小鎮(zhèn)位于南岸茶園新區(qū)，工程占地

460畝，總建筑面積11萬行，容積率

0.46,規(guī)劃設(shè)計別墅299套，是目前重

慶市場上為數(shù)不多的大型純獨棟社區(qū)之

O

坡嶺頓小鎮(zhèn)以純粹的西班牙風格為主體，

并結(jié)合了同屬西班牙風格的圣塔芭芭拉

風格和浪漫的意大利托斯卡納風格相互

交錯分布，并且在5種根本戶型根底之上變化出不同的外立面風格，再配以純手工制作的文化石

雕刻、陶土瓦、雕花、花架等的外立面裝飾，使得戶戶不同，棟棟獨具個性。工程整體規(guī)劃布局

合理，色調(diào)柔和，風格純粹，充分展現(xiàn)出工程的靈氣與精致，也因此受到客戶的廣泛喜愛。

該工程自2007年4月開盤至今，共推出房源268套，銷售逾200套，月均銷售20套左右。

5.5清幽閑適一藍光?十里藍山

藍光?十里藍山位于巴南區(qū)渝南大道，依

山而建。工程占地逾400畝，規(guī)劃建筑面

積24萬行，分三期開發(fā)，包括別墅和洋房

物業(yè)，一期規(guī)劃別墅188套。

該工程背靠南山風景區(qū)，充分結(jié)合南山山

麓原始自然坡地的地形地貌，依山就勢、

因地制宜，利用自然跌落的原生山谷，引

入獨特的意大利臺地園景觀，將工程打造

成托斯卡納的山地風情小鎮(zhèn)，十里藍山不僅擁有自然幽靜的居住環(huán)境，同時還修建了位于山頂?shù)?/p>

阿普安山地公園和具有濃濃異域風情的喬凡尼商業(yè)街，近一萬行的公園內(nèi)設(shè)置了網(wǎng)球場、籃球場、

慢跑道、散步道、健身器材等設(shè)施，而獨具特色的商業(yè)街在提供生活配套的同時更是一種別樣的

休閑景致，清幽閑適的生活在此得以實現(xiàn)。

作為成都藍光集團首個入渝工程，十里藍山采取低開高走的價格策略，其聯(lián)排別型的均價已低于

局部花園洋房的價格，正是憑借如此高的性價比，在開盤當日便根本售罄，為后期的產(chǎn)品開發(fā)銷

售打下了堅實的根底。

2.重慶花園洋房市場分析

相對于高端物業(yè)的別墅，花園洋房是更多處于中產(chǎn)階級的置業(yè)首選，花園洋房以其低于小高

層、多層的建筑容積率，“退、錯、院、露"的多樣附加值空間，以及各種風格的立面造型，在

市場上贏得了中端消費人群的青睞。

目前，重慶的花園洋房市場主要在往北部區(qū)域擴展，在經(jīng)歷了以前經(jīng)開大道花園洋房的集中

競爭之后，目前在北部區(qū)域花園洋房最為密集的區(qū)域應該是在2021年的渝北兩路。旭輝?朗香

郡、御城?華府、富悅?麓山別院，以及華港?翡翠城的不斷出現(xiàn)，將加劇該區(qū)域的競爭劇烈長

度。

區(qū)域工程名稱區(qū)位開盤時間供給套數(shù)

2021年2月48套

同景國際城南岸茶園新區(qū)2021年3月46套

2021年11月216套

山干院南坪5公里2021年10月80套

天景雨山前南坪6公里2021年10月80套

2021年2月125套

海昌加勒比南坪南山

2021年11月48套

2021年3月96套

曦園柳鎮(zhèn)巴南區(qū)2021年4月264套

南部片區(qū)

2021年5月120套

2021年4月96套

2021年6月43套

中鐵?山水天下南坪茶園

2021年9月85套

2021年11月12套

2021年4月54套

2021年6月36套

藍光十里藍山巴南區(qū)

2021年7月36套

2021年8月36套

2021年9月36套

2021年10月128套

2021年6月50套

融匯半島巴南區(qū)

2021年9月80套

小計1815套

北部新區(qū)金開大2021年3月132套

復地別院

道旁2021年4月24套

2021年3月127套

2021年4月127套

龍湖?悠山庭院北部新區(qū)禮嘉2021年6月154套

2021年7月153套

北部片區(qū)2021年8月136套

山語間渝北兩路2021年4月110套

2021年5月120套

恒大華府金開大道入口

2021年9月70套

2021年6月30套

旭輝朗香郡渝北回興

2021年8月132套

小計1315套

廣廈城洛卡莊2021年3月40套

九龍坡攤子口

國2021年4月20套

2021年4月88套

金科陽光小鎮(zhèn)九龍坡華巖

2021年7月60套

西部區(qū)域

2021年7月90套

九龍坡高新區(qū)二

同天依云郡2021年10月20套

郎科技新城

2021年11月90套

小計408套

1.分布區(qū)域

2021年的花園洋房供給分布特征上看，以南部為主，占到了總體的％；其次是北部區(qū)域，南岸

區(qū)和九龍坡區(qū)占到了總體的%,西部區(qū)域分布較少。

從整體布局上看，南岸區(qū)主要分布在南坪、巴南區(qū)域，就北部區(qū)域而言，主要分布在金開大道,

以及渝北兩路〔回興

2.供給量

截至到2021年11月，花園洋房總供給套數(shù)約為3538套，今年的花園洋房整體供給區(qū)域以南部

為主，以往的北部片區(qū)在2c21年供給量明顯減少，但是在2021年，尤其是在渝北的兩路版塊,

將陸續(xù)出現(xiàn)較大體量的花園洋房供給。

3.自然資源條件

區(qū)域工程名稱區(qū)位自然資源條件

同景國際城南岸茶園新區(qū)無明顯自然景觀

山千院南坪5公里無明顯自然景觀

天景雨山前南坪6公里坡地建筑，自然景觀優(yōu)越

海昌加勒比南坪南山南山天然自然景觀

南部片區(qū)

曦園柳鎮(zhèn)巴南區(qū)臺地景觀設(shè)計

中鐵?山水天下南坪茶園山地建筑風格

藍光十里藍山巴南區(qū)南山天然自然景觀

融匯半島巴南區(qū)長江自然景觀

北部新區(qū)金開大

復地別院坡地建筑，臨崖景觀

道旁

龍湖?悠山庭院北部新區(qū)禮嘉無明顯自然景觀

北部片區(qū)

山語間渝北兩路臨崖景觀

恒大華府金開大道入口無明顯自然景觀

旭輝朗香郡渝北回興坡地建筑

廣廈城洛卡莊園九龍坡攤子口坡地建筑

金科陽光小鎮(zhèn)九龍坡華巖無明顯自然景觀

西部區(qū)域

九龍坡高新區(qū)二

同天依云郡彩云湖景觀

郎科技新城

從各工程依托的自然景觀資源來看，多數(shù)工程無強勢自然資源。從南北片區(qū)比照來看，南部片區(qū)

自然資源主要依托山景和江景，而北部那么主要依托于湖景及普通山景，北部片區(qū)在自然資源相

對較弱的情況下依托北部片區(qū)的區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品力及企業(yè)品牌影響力。

整體而言，花園洋房產(chǎn)品對于自然資源的依賴程度相對較低，無顯著自然資源條件的地塊亦能承

載該類物業(yè)。

4.建筑風格

區(qū)域工程名稱區(qū)位建筑風格

同景國際城南岸茶園新區(qū)現(xiàn)代簡約風格

山千院南坪5公里現(xiàn)代簡約風格

天景雨山前南坪6公里中式風格

海昌加勒比南坪南山簡歐風格

南部片區(qū)

曦園柳鎮(zhèn)巴南區(qū)現(xiàn)代風格

中鐵?山水天下南坪茶園現(xiàn)代簡約風格

藍光十里藍山巴南區(qū)托斯卡納立面

融匯半島巴南區(qū)現(xiàn)代簡約風格

北部新區(qū)金開大

復地別院院落式規(guī)劃設(shè)計

道旁

龍湖?悠山庭院北部新區(qū)禮嘉英倫風情

北部片區(qū)

山語間渝北兩路地中海立面風格

恒大華府金開大道入口筒歐式風格

旭輝朗香郡渝北回興ARTDECO風格

廣廈城洛卡莊園九龍坡攤子口地中海風格

金科陽光小鎮(zhèn)九龍坡華巖托斯卡納立面

西部區(qū)域

九龍坡高新區(qū)二

同天依云郡北美風格

郎科技新城

南北板塊在建筑風格方面有較大差異。目前北部片區(qū)整體風格較為多樣。整體而言，消費者對于

何種風格的關(guān)注程度相對較低，關(guān)鍵在于是否風情建筑營造明顯的生活風格和情趣。

南部片區(qū)建筑風格以現(xiàn)代簡約風格為主，整體風格較為單一，特色化較差。從產(chǎn)品品質(zhì)來看，產(chǎn)

品品質(zhì)一般，與北部片區(qū)相比有較大差距。

5.戶型面積區(qū)間

區(qū)域工程名稱區(qū)位面積區(qū)間

同景國際城南岸茶園新區(qū)85?150"

山千院南坪5公里63?154肝

天景雨山前南坪6公里132?213nt

海昌加勒比南坪南山58?108肝

南部片區(qū)

曦園柳鎮(zhèn)巴南區(qū)82?109肝

中鐵?山水天下南坪茶園98?128肝

藍光十里藍山巴南區(qū)107?152肝

融匯半島巴南區(qū)88?152"

復地別院北部新區(qū)金開大道旁99?176"

龍湖?悠山庭院北部新區(qū)禮嘉95?173nf

北部片區(qū)山語間渝北兩路88?160m*

恒大華府金開大道入口240?390肝

旭輝朗香郡渝北回興98?211肝

廣廈城洛卡莊園九龍坡攤子口95?146肝

金科陽光小鎮(zhèn)九龍坡華巖75?154肝

西部區(qū)域

九龍坡高新區(qū)二部科

同天依云郡122?180肝

技新城

從上表可以看出，目前市場上花園洋房戶型面積多集中在100?140肝。從南北兩大集中供給片

區(qū)比照來看，南部片區(qū)花園洋房整體戶型面積低于北部片區(qū)：南部片區(qū)戶型以二房、三房、四房

為主，主力面積段在70?140"；北部片區(qū)戶型以三房、四房、五房為主，主力面積段在110-

200nfo

6.價格水平

區(qū)域工程名稱區(qū)位開盤時間當期成交均價

2021年2月3550元/m2

同景國際城南岸茶園新區(qū)2021年3月3600元/nf

2021年11月5500元/肝

山千院南坪5公里2021年10月6700元/rrf

天景布山前南坪6公里2021年10月9000元/肝

2021年2月5700元/肝

海昌加勒比南坪南山

2021年11月6700元/肝

2021年3月4000元/肝

曦園柳鎮(zhèn)巴南區(qū)2021年4月4100元/肝

2021年5月4200元/次

南部片區(qū)2021年4月4800元/irf

2021年6月5000元/次

中鐵?山水天下南坪茶園

2021年9月6000元/肝

2021年11月5800元/m2

2021年5月5800元/m2

2021年6月5800元/nf

藍光十里藍山巴南區(qū)2021年8月6600元/肝

2021年9月6200元/肝

2021年10月6000元/m2

2021年6月4800元/肝

融匯半島巴南區(qū)

2021年9月4700元/行

北部新區(qū)金開大2021年3月5300元/次

復地別院

道旁2021年4月6600元/次

北部片區(qū)2021年3月5500元/次

龍湖?悠山庭院北部新區(qū)禮嘉2021年4月5800元/行

2021年6月5800元/m2

2021年7月6400元/桿

2021年8月6500元/m2

山語間渝北兩路2021年4月5500元/m2

2021年5月9000元/rrf

恒大華府金開大道入口

2021年9月9000元/rrf

2021年6月5300元/肝

旭輝朗香郡渝北回興

2021年8月5400元/肝

廣廈城洛卡莊2021年3月6300元/肝

九龍坡攤子口

園2021年4月6300元/m2

2021年4月6600元/肝

金科陽光小鎮(zhèn)九龍坡華巖

西部區(qū)域2021年7月7000元/m2

2021年7月7200元/irf

九龍坡高新區(qū)二

同天體云郡