達州樓市商品住宅年度統(tǒng)計報告32p

2021年達州樓市商品住宅年度統(tǒng)計報告前言2021年，中國房地產(chǎn)從“黃金時代〞走向“白銀時代〞，新常態(tài)、市場調(diào)節(jié)、去杠桿化是這個時代的特征，合作、沉淀與創(chuàng)新成為開發(fā)商的生存之道，褪去急躁的買房者也更加理性與謹(jǐn)慎……2021年，中國房地產(chǎn)，變局驟起！

伴隨著市場下行，2021年樓市調(diào)控政策也有了新的變化。3月初，中央提出“分類調(diào)控〞大思路；之后，地方政府頻頻微調(diào)政策以托市，“限購松綁〞成為熱門話題；5月底，央行“喊話〞力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱定向?qū)捤桑?月上旬，央行宣布定向降準(zhǔn)；下半年，限購松綁、“9?30〞房貸新政、央行降息、不動產(chǎn)登記暫行條例等政策相繼出現(xiàn)。不過，系列利好刺激并未能扭轉(zhuǎn)2021年市場的下行趨勢，盡管房企使出渾身解數(shù)，當(dāng)前樓市庫存依然大量積壓，樓市依然處于調(diào)整過程中。

展望2021年，2021年樓市種下的“因〞，注定要在2021年結(jié)出“果〞。2021年樓市不會平靜，更不可能退出社會輿論的焦點，只是樓市開始向“新常態(tài)〞慢慢轉(zhuǎn)變。“野蠻生長與粗放開展〞的時代背影正漸行漸遠，樓市開始退出“黃金十年〞的“大風(fēng)口〞。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明：

供給：以房管局網(wǎng)上備案批準(zhǔn)預(yù)售許可證的商品住房房源作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)〔拆遷安置房等非商品房房源不在統(tǒng)計范圍內(nèi)〕

成交：以實際成交〔即簽訂合同〕的商品住房房源備案信息作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)〔拆遷安置房等非商品房房源不在統(tǒng)計范圍內(nèi)〕

均價：以實際成交〔即簽訂合同〕的商品住房房源備案信息作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)〔主城區(qū)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)工程以及集資房工程備案信息等不計入主城區(qū)成交均價〕

目錄

第一局部：2021年房地產(chǎn)運行情況

一、全國房地產(chǎn)運行情況

〔一〕全國房地產(chǎn)市場綜述

〔二〕全國房地產(chǎn)市場運行情況

〔三〕全國房地產(chǎn)行業(yè)政策回憶

〔四〕全國房地產(chǎn)行業(yè)重大事件回憶

二、達州市房地產(chǎn)運行情況

〔一〕達州市宏觀經(jīng)濟運行情況

〔二〕達州市房地產(chǎn)市場綜述

〔三〕達州市房地產(chǎn)行業(yè)重大事件回憶

第二局部：一級市場〔土地市場〕

一、全國土地市場回憶

二、達州市土地市場回憶

〔一〕1-12月達州市土地供給詳情

1、2021年全年土地出讓概述

2、2021年土地分月出讓情況

3、2021年全年各區(qū)域土地出讓情況

4、2021年全年土地分物業(yè)類型出讓情況

〔二〕1-12月達州市土地成交詳情

1、2021年全年土地成交概述

2、2021年土地分月成交情況

3、2021年全年土地各區(qū)域成交情況

4、2021年全年土地分物業(yè)類型成交情況

5、2021年全年土地分物業(yè)類型供銷情況

第三局部：二級市場

一、2021年達州市商品住宅交易情況回憶

二、2021年達州市商品住宅市場詳細數(shù)據(jù)分析

〔一〕2021年達州市商品住宅新增供給分析

1、2021年達州市商品住宅供給詳情

2、2021年達州市主城區(qū)商品住宅供給走勢

3、2021年達州商品住宅供給區(qū)域分析

〔二〕2021年達州市商品住宅銷售情況

1、2021年達州市商品住宅成交綜述

〔1〕、2021年達州市各區(qū)域商品住宅成交詳情

〔2〕、2021年達州市中心城區(qū)商品住宅成交走勢〔套數(shù)、面積、均套總價、均價〕

2、2021年達州市通川區(qū)商品住宅成交市場〔套數(shù)、面積、均套總價、均價〕

〔1〕2021年1-12月通川區(qū)新建住宅成交詳情〔量價走勢、均套總價、均套面積〕

〔2〕2021年1-12月達川區(qū)區(qū)新建住宅成交詳〔量價走勢、均套總價、均套面積〕

〔三〕2021-2021年達州市中心城區(qū)商品住宅成交比擬

第四局部：2021年樓市走勢預(yù)測

一、2021年房地產(chǎn)宏觀政策走勢與市場走向判斷

二、2021年達州樓市走勢預(yù)測第一局部：2021年房地產(chǎn)運行情況一、

全國房地產(chǎn)運行情況

〔一〕

全國房地產(chǎn)市場綜述

2021年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，各地商品住宅庫存量高企，對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變進一步影響了整體新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)〞為主，更關(guān)注民生保障和頂層制度設(shè)計，并通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長效機制保障合理購房需求；各地方政府那么靈活調(diào)整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預(yù)趨弱，并通過信貸公積金、財政補貼多輪政策調(diào)整刺激住房需求，加快庫存去化，穩(wěn)定住房消費。從新房成交方面來看，50個主要城市1-11月累計成交整體下降13.6%，其中一線城市同比下降顯著，降幅達23.3%。供給方面，近幾年大規(guī)模成交的住宅用地在2021年密集入市，同時銷售業(yè)績壓力促使房企加大開盤規(guī)模，累積效應(yīng)推動供給規(guī)模增長至近五年同期最高水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比下降，整體資金來源增速較去年明顯回落，房屋新開工面積亦同比下降，開發(fā)投資額增速創(chuàng)五年來新低。

〔二〕全國房地產(chǎn)市場運行情況

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

2021年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元，同比名義增長11.9%。其中，住宅投資58676億元，增長10.5%。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。

圖表：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米，同比下降14.5%；土地成交價款8657億元，同比下降0.1%。

圖表：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速2、商品房銷售和待售情況

2021年1-11月份，全國商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%；商品房銷售額64481億元，同比下降7.8%；至11月末，全國商品房待售面積為59795萬平方米。

圖表：全國商品房銷售面積及銷售額增速3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長0.6%。其中，國內(nèi)貸款19252億元，增長9.0%；利用外資530億元，增長11.8%；自籌資金46243億元，增長8.2%；其他資金44089億元，下降9.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款26810億元，下降12.2%；個人按揭貸款12130億元，下降4.2%。

圖表：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速〔三〕全國房地產(chǎn)行業(yè)政策回憶

2021年樓市政策由“限轉(zhuǎn)松〞，進入“后限購時代〞。在新的周期中，限購、限貸等調(diào)控政策逐漸減弱，而以房養(yǎng)老、共有產(chǎn)權(quán)房等長效機制進入了不斷探索推進的階段。“后限購時代〞的樓市政策正在由行政干預(yù)向長效機制傾斜。

1、政策之變——由限到松

自2021年6月份呼和浩特正式發(fā)文松綁限購，全國各地樓市放松限購的消息一直不斷，截至目前，共計41個城市明確提出了樓市調(diào)整，僅剩北上廣深及三亞仍舊堅守限購。由限到松，實施了四年之久的樓市限購政策已經(jīng)逐步退出舞臺。

圖表：限購松綁關(guān)鍵點圖表：限購松綁的三種類型圖表：松綁滿月后市場反響2、金融之變——房貸新政

9月30日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，指出“對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購置普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策〞。這意味著，首套房認(rèn)定正式放松，樓市松綁邁入新階段，以往“認(rèn)房又認(rèn)貸〞的首套房政策時代結(jié)束。房貸政策調(diào)整釋放出了三個信號：支持改善型自住房需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期、定向調(diào)控穩(wěn)增長惠民生。

圖表：9?30政策七大利好3、養(yǎng)老之變——以房養(yǎng)老

2021年6月23日，保監(jiān)會公布?中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見?，自2021年7月1日到2021年6月30日，北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，60歲及以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老人可以申請以房養(yǎng)老，自此保險版以房養(yǎng)老試點正式起航。

圖表：以房養(yǎng)老的六大困局4、保障之變——共有產(chǎn)權(quán)房

2021年4月住建部將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。所謂“共有產(chǎn)權(quán)房〞，即政府和市民雙方共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)?？砂磦€人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。地方政府讓渡局部土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

圖表：共有產(chǎn)權(quán)房三大模式5、土地之變——土地流轉(zhuǎn)

11月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了?關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)開展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見?。意見指出，土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營是開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必由之路，并指出推進土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。

(1)、土地流轉(zhuǎn)四個嚴(yán)禁

<1>嚴(yán)禁借土地流轉(zhuǎn)之名違規(guī)搞非農(nóng)建設(shè)

<2>嚴(yán)禁建設(shè)旅游度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等

<3>嚴(yán)禁占用根本農(nóng)田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為

<4>嚴(yán)禁破壞、污染、圈占閑置耕地和損毀農(nóng)田根底設(shè)施

(2)、土地流轉(zhuǎn)兩個堅決

<1>堅決查處通過"以租代征"違法違規(guī)進行非農(nóng)建設(shè)的行為

<2>堅決禁止擅自將耕地"非農(nóng)化"

(3)、農(nóng)村土改將會帶來三個方面的變化

<1>農(nóng)村資產(chǎn)的重估

<2>農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的重構(gòu)

<3>農(nóng)民群體的商業(yè)化

6、物權(quán)之變——不動產(chǎn)登記提速

3月不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議第一次會議召開，不動產(chǎn)登記工作時間表確立：從2021年開始，用3年時間能夠全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年左右時間能夠運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理根底平臺，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。目前，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川、甘肅、貴州七省成立領(lǐng)導(dǎo)小組。12月22日正式發(fā)布?不動產(chǎn)登記暫行條例?，該條例將于2021年3月1日起施行。

圖表：不動產(chǎn)登記加速推進時間表圖表：實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的四個階段〔四〕全國房地產(chǎn)行業(yè)重大事件回憶

事件一、限購取消

6月27日，呼和浩特市發(fā)布了?呼和浩特市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<關(guān)于切實做好住房保障工作促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定開展的實施意見>的通知?，成為全國首個正式發(fā)文放開限購的城市。隨后，其他城市陸續(xù)跟進，完全放開或局部放開限購政策。目前，46個限購城市中僅有北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未放開限購。限購的取消意味著本屆政府對房地產(chǎn)的調(diào)控方式與上屆形成了鮮明反差，行政手段被市場化方式所取代。

事件二、央行降息

央行宣布，自2021年11月22日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。降息短期內(nèi)能極大提升市場信心，但也代表著經(jīng)濟開始走下行通道，降息并不會改變房地產(chǎn)市場根本面，也不會真正降低房地產(chǎn)本錢。

事件三、9?30限貸放松

9月30日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布了?關(guān)于進一步做好住房金融效勞工作的通知?，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購置普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。這一政策的出臺意味著限貸放松，而10月份開始市場信心全面恢復(fù)，市場成交出現(xiàn)了快速上升，930成為了2021年市場分水嶺。

事件四、萬科綠地老大之爭

2021年初，綠地提出了2400億銷售目標(biāo)希望超越萬科做“新一哥〞，兩公司在11月底齊頭并進，雙方12月將繼續(xù)“血拼〞爭奪老大位置，孰勝孰負(fù)難以預(yù)測，萬科綠地銷售老大之爭貫穿2021年全年。

事件五、萬達上市

萬達商業(yè)地產(chǎn)于12月8日開始其IPO路演，于12月15日確定發(fā)行價，12月23日正式在港交所掛牌上市。萬達本次共發(fā)行6億新股，集資250.8-297.6億港元，算上15%超額配股權(quán)可增至288.42-342.24億港元。萬達商業(yè)地產(chǎn)上市后將成為中國市值最大的上市房企，超過1500億元。萬達上市一波三折，年初被A股駁回后轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，終于在年末正式上市完成。

事件六、恒大多元化

2021年年中會議上，恒大首次提出多元化開展戰(zhàn)略，并制定了力爭今年、確保明年成為世界500強企業(yè)的目標(biāo)。隨后，恒大先是宣布進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、乳業(yè)、畜牧業(yè)，發(fā)布了糧油產(chǎn)品，后又收購了韓國整形機構(gòu)和新西蘭奶粉品牌，進軍光伏產(chǎn)業(yè)，還攜手楊受成布局文化傳媒行業(yè)，加上之前的水和足球，恒大是房企做多元化最為徹底的企業(yè)。

事件七、綠城交易案

5月22日，融創(chuàng)宣布已與綠城簽訂協(xié)議，以約62.98億港幣的代價收購綠城24.313%的股份。收購之后，融創(chuàng)與九龍倉并列綠城第一大股東。隨后，孫宏斌對綠城管理層進行了改組，并加強了銷售。然而，10月宋衛(wèi)平反悔，欲收回綠城，收購事宜生變，并由此引發(fā)了綠城圍繞老宋是否回來的“大戲〞。

事件八、互聯(lián)網(wǎng)思維

從年初萬科到騰訊、阿里、小米考察后對互聯(lián)網(wǎng)思維的思考，到眾多企業(yè)跟進房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)思維大討論，再到雷軍投資了青年公寓，“互聯(lián)網(wǎng)思維〞是2021年的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)被提到最多的詞。然而，從實際效果來看，房地產(chǎn)行業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)思維〞主要還是被應(yīng)用在營銷層面。

事件九、地王頻出

2021年的土地市場盡管不是最“熱〞，但在搶奪優(yōu)質(zhì)地塊時房企還是毫不手軟，地王頻出。其中，大家比擬關(guān)心的有價值248.5億元的上海董家渡地塊全國地王，上海大寧101億元區(qū)域地王，扣除配建及回購后單價10萬元/平方米的華嘉胡同地塊等，2021莫名繼續(xù)成為“地王年〞。

事件十、?不動產(chǎn)登記暫行條例?公布

屢屢“爽約〞的?不動產(chǎn)登記暫行條例?確定自2021年3月1日起施行。內(nèi)容涉及不動產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護以及法律責(zé)任等。其中第二十三條規(guī)定，國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理根底平臺。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理根底平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享，但對有關(guān)實時共享的各級管理權(quán)限沒有公布。二、達州市房地產(chǎn)運行情況

〔一〕達州市宏觀經(jīng)濟運行情況

2021年，是全面深化改革的開局之年，是實施“十二五〞規(guī)劃的關(guān)鍵一年。隨著?川東北經(jīng)濟區(qū)開展規(guī)劃〔2021-2021年〕?出臺，達州擁有了成為“雙核引擎〞的天時；隨著“一帶一路〞戰(zhàn)略的繼續(xù)推進，達州占據(jù)了區(qū)域中心的地利。

2021年，達州地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計同比增長8.5%，固定資產(chǎn)投資預(yù)計同比增長16.7%，工業(yè)增加值預(yù)計同比增長9%，農(nóng)民人均純收入預(yù)計同比增長12.4%，招商引資到位資金預(yù)計同比增長16.7%。市領(lǐng)導(dǎo)掛包25個重大工程工程帶動全市150個重點工程完成投資346億元。

2021年，達州市創(chuàng)新工作舉措，優(yōu)化投資環(huán)境，強化要素保障，全力推進工程建設(shè)，全市投資保持穩(wěn)定較快增長，預(yù)計全年全社會固定資產(chǎn)投資完成1172億元，同比增長17.2%，對經(jīng)濟開展奉獻率保持在65%以上，投資成為拉動全市經(jīng)濟開展的主引擎。

〔二〕達州市房地產(chǎn)市場綜述

延續(xù)2021年的慣性行情，加上返鄉(xiāng)置業(yè)潮的熱襲，2021年達州房地產(chǎn)行業(yè)開了個好頭。在經(jīng)歷年初“開門紅〞之后，進入3月，關(guān)于全國樓市將出現(xiàn)“轉(zhuǎn)折〞或“不妙〞的言論便成為輿論熱點，加之往年年初信貸政策放松并未如期出現(xiàn)，取而代之的是首套房貸款利率的上浮。因此，受大環(huán)境影響，達州樓市供需格局悄然生變，這極大的影響了購房者的信心，導(dǎo)致了達州樓市金三銀四紅五月“紛紛落馬〞，6-7月受淡季影響，市場更是每況愈下。時至8月，在傳統(tǒng)旺季到來之際，各大開發(fā)商加大“以價換量〞力度，達州樓市開始上升，但并未出現(xiàn)大幅度反彈，而是保持了一個正常水平。至年末，在政策持續(xù)放松和年末收官大戰(zhàn)的雙重因素刺激下，開發(fā)商為完成年度銷售目標(biāo)，加大“以價換量〞力度，但一系列的利好措施并未贏得更好的銷量，反而加重了購房者觀望情緒，致使2021年的達州樓市更加撲朔迷離。

〔三〕達州房地產(chǎn)行業(yè)重大事件回憶

事件一、塔沱片區(qū)舊城改建啟動拆遷已正式開始

7月25日上午，隨著文家梁二普堰灣的一個修理洗車場地的正式拆遷，這標(biāo)志著達州市25個重點工程工程之一的塔沱片區(qū)舊城改造工程正式拉開序幕。根據(jù)規(guī)劃，塔沱片區(qū)舊城改建工程工程將建成一個占地面積約76公頃的濱水商住和休閑文化區(qū)。

事件二、紅星美凱龍奠基落戶達州

2021年3月21日，紅星美凱龍集團達州工程——蓮花湖新區(qū)城市綜合體“達州紅星國際廣場〞開工奠基。紅星美凱龍集團達州工程占地總面積約300畝，規(guī)劃投資35億，建設(shè)完成后，紅星美凱龍集團達州工程將成為集居住、辦公、商務(wù)、購物、文化娛樂、社交、游憩等多種業(yè)態(tài)為一體的達州首席城市綜合體。紅星美凱龍集團達州工程的落不僅成為蓮花湖片區(qū)開展插上了騰飛的翅膀，而且也讓700萬達州人民的家居夢邁進了新的里程碑。

事件三、仁和春天達州工程外展中心正式開放

2021年年初仁和春天達州工程正式規(guī)劃啟動，9月1日，備受各界關(guān)注的仁和春天達州工程的外展中心終于對外開放，這也標(biāo)志著仁和春天達州工程正式與達州購房者見面了。達州仁和春天工程占地150畝，總建筑面積約50萬㎡，產(chǎn)品形態(tài)由商業(yè)局部的“仁和春天國際廣場〞以及住宅局部的“仁和春天國際花園〞兩局部共同構(gòu)成，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋了商業(yè)、公寓、酒店、寫字樓以及高品質(zhì)的住宅，建成后，仁和春天達州工程將成為達州另一個多功能品質(zhì)城市綜合體。

事件四、達州房地產(chǎn)市場營銷進入“電商元年〞

達房會電商〔〕成立于2021年，是達州唯一的房產(chǎn)專業(yè)電商效勞平臺，秉承“全心全意為購房者效勞〞的理念，為達州置業(yè)者提供專業(yè)購房效勞。達房會電商致力于為開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、置業(yè)者搭建高效、可信賴的房產(chǎn)電商平臺。以互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)為依托，利用電商云系統(tǒng)對包括達房品牌矩陣優(yōu)勢資源和其它有效營銷渠道資源的高度整合，通過線上和線下高效、精準(zhǔn)的導(dǎo)入并轉(zhuǎn)化準(zhǔn)置業(yè)群體。目前，達房會電商平臺已開展成為由線上電商平臺、營銷效勞、渠道分銷效勞、區(qū)縣網(wǎng)點效勞和行銷機構(gòu)效勞等五大局部組成的成熟的電商平臺營銷效勞體系。達房會電商引領(lǐng)達州樓市在2021年進入房產(chǎn)電商的“元年〞。

事件五、達州土地市場“史無前例〞的7次連續(xù)流拍

原定于2021年11月19日上午10點，在達州市公共資源交易中心舉行的蓮花湖片區(qū)ⅢE4—2地塊拍賣會，因無企業(yè)報名參與競拍而取消。與此同時，該地塊的流拍也標(biāo)志著達州土地市場上首次出現(xiàn)了市本級土地拍賣7次流拍的局面。2021年初，達州市土地推介會上，共推出了達州蓮花湖片區(qū)4宗地，約150畝的IIIB3-3地塊、約130畝的IIIC3-1地塊、約110畝的IIIE4-2地塊以及約90畝的IIIE6-1地塊，但截止到2021年年末，上述地塊均無一宗成交。其中IIIE4-2和IIIE6-1這兩塊地先后共計被推出了7次，但均以流拍告終。

事件六、央行降息達州市民購房貸款少還1萬多

繼年內(nèi)兩次調(diào)整存款準(zhǔn)備金之后,央行在11月21日晚再度發(fā)布“重磅消息〞——自11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。央行降息后，很多網(wǎng)友想了解對生活的具體影響。通過計算，此次商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.55%下降至6.15%，按商業(yè)貸款30萬元，20年期，等額本息還款法計算，降息后，市民每月月供減少70元，即市民總共可少還1萬多元的利息。

事件七、最高貸40萬

達州公積金貸款額度上調(diào)

購置商品房貸款最高限額由原來的30萬元調(diào)整為35萬元，夫妻雙方均按時足額繳存住房公積金且貸款購置同一套住房的，商品房貸款最高限額可放寬到40萬元……近日，筆者從達州市住房公積金管理中心得悉，經(jīng)達州市住房管理委員會第35次全體會議審議批準(zhǔn)，達州市再次對住房公積金貸款政策進行調(diào)整，放寬了貸款限制，調(diào)高了貸款額度。

事件八、“認(rèn)貸不認(rèn)房〞落地達州

利率7折暫未執(zhí)行

9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了?關(guān)于進一步做好住房金融效勞工作的通知?。通知提到：對于貸款購置首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購置普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

10月，繼建設(shè)銀行、工商銀行達州分行之后，中國農(nóng)業(yè)銀行達州分行和中國銀行達州分行也表示本周已接到相關(guān)文件，正式執(zhí)行“930〞房貸新政策。小編咨詢幾家銀行網(wǎng)點了解到，開始執(zhí)行新政的各家銀行中，“貸清不認(rèn)房〞已經(jīng)非常明確開始執(zhí)行，但是對于首套房利率依然是折扣不多，7折更是不見蹤影。

事件九、達州市人民政府與嘉祥實業(yè)集團簽署合作辦學(xué)協(xié)議

2021年5月30日，達州市人民政府與嘉祥實業(yè)集團在成都舉行合作辦學(xué)框架協(xié)議簽約儀式，達州市政府副市長吳應(yīng)剛同志與嘉祥實業(yè)集團董事長、總經(jīng)理向克堅先生代表雙方簽署?合作辦學(xué)框架協(xié)議?，達州市教育局局長馮永剛同志與嘉祥實業(yè)集團副總經(jīng)理、成都嘉祥外國語學(xué)校和成都七中嘉祥外國語學(xué)校校長雷解民先生代表雙方簽署?辦學(xué)合作協(xié)議?。

事件十、10月，達州主城30樓盤房價降幅擴大

11月，達州房地產(chǎn)指數(shù)研究中心，30樓盤房價變動情況監(jiān)測顯示：其一，與9月相比，達州市主城區(qū)30個住宅樓盤中，價格下降的樓盤有16個。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.06%，最大降幅為7.77%。其二，與去年同期相比，30個住宅樓盤中，價格下降的樓盤有18個，上漲的樓盤有12個。10月份，同比價格變動中，最高漲幅為16.73%，最大降幅為17.4%。其三，10月主城區(qū)30個監(jiān)測樓盤中，住宅成交最高價為7319元/平方米〔熙河灣工程〕，最低價為2308元/平方米〔鳳翎錦繡工程〕。其四，通過計算，我們可以發(fā)現(xiàn)，在監(jiān)測的30個樓盤住宅價格環(huán)比中，綜合平均降幅比9月份增加0.13個百分點，說明10月房價降幅擴大。第二局部：一級市場〔土地市場〕一、全國土地市場回憶

〔一〕全國土地市場詳情

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，2021年1-11月，全國300個城市土地出讓金總額為2.1萬億元，較去年同期下降24.9%；300個城市共推出各類用地21.1億平方米，較去年同期下降23.6%；共成交土地16.5億平方米，同比下降29.2%；300個城市土地成交樓面均價為1239元/平方米，較去年同期上漲6.6%。2021年1-11月，全國300個城市各類用地平均溢價率為11.0%，較去年同期下降5.2%。

〔二〕全國土地市場綜述：成交量明顯回落成交均價再創(chuàng)歷史新高

2021年，土地市場整體走勢呈現(xiàn)出先揚后抑的態(tài)勢，在各地房價均有不同程度下滑的背景下，土地成交均價再創(chuàng)歷史新高，不過全國土地成交量明顯回落，土地成交金額也出現(xiàn)小幅下降，除了一線城市和局部二線城市以外，多地城市土地市場依然低迷。

〔三〕各線城市：一線城市熱度不減，二三線城市遇冷

供求方面，2021年以來庫存與資金壓力使房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)下降，1-11月全國300個城市住宅用地推出及成交面積同比分別下降26%和34%；整體出讓金降幅超兩成，十大城市占比那么顯著提高。價格方面，1-11月，一線城市住宅用地成交樓面價較去年同期大幅上漲63.5%，推動了土地市場整體成交均價的提升；而二三線城市土地市場趨冷，成交均價較為穩(wěn)定。

二、達州市土地市場回憶

【2021年土地市場概述】據(jù)達房指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年達州市共推出176宗國有建設(shè)用地，出讓面積7957.54畝，較去年下降16.67%；共成交111宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，成交面積4891.28畝，與去年相比下降13.52%；土地成交總金額47.61億，與去年相比下降22.16%。

圖表：2021年達州市土地供銷詳情〔一〕2021年達州市土地供給情

1、2021年全年土地供給情況概述

據(jù)達房指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年達州市共推出176宗國有建設(shè)用地，出讓面積7957.54畝，較去年下降16.67%。

2、2021年土地市場分月供給情況

總體來講，2021年達州土供給出現(xiàn)“前冷后穩(wěn)〞的局面，一方面，2021年1月的集中供給，延續(xù)了2021年的推地?zé)岢保S即在2月“急剎車〞，隨后的3-9月，都維持在一個相對平淡的供給期，直到10月份有所好轉(zhuǎn)。與此同時，也從10月份開始，住宅市場房價進行了實際性下滑，市場觀望氣氛濃厚，開發(fā)商減少拿地，政府也放緩?fù)频厮俣龋_州市土地供給量開始走低，12月份回落到年度低點。

圖表：2021年達州市1-12月土地出讓情況3、2021年全年各區(qū)域土地供給情況

從區(qū)域上看，通川區(qū)供給面積最大，共出讓土地面積約2113畝；渠縣排名第二，其次為達川區(qū)。

圖表：2021年達州市各區(qū)域土地出讓面積詳情4、2021年全年土地分類型供給情況

以土地類型來看，住宅用地仍是政府2021年主力供給土地，供給面積到達3238畝，較去年下降19.58%；其次是工業(yè)用地與商服用地，供給量分別為2615畝、2103畝。

圖表：2021年達州市各土地類型出讓面積詳情〔二〕2021年達州市土地成交詳情

1、2021年全年土地成交概述

據(jù)達房指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年達州市共有111宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交公告，成交面積共計4891.28畝，與去年相比下降13.52%，成交總金額47.61億，相比去年下降22.16%。

2、2021年土地分月成交情況

從2021年達州市土地成交走勢來看，市場行情不溫不火，今年1-6月土地成交較為平穩(wěn)，到下半年走勢動亂，起伏拉大，土地市場如坐“過山車〞。11月份成交土地741.81畝，為全年最高，而隨即在12月降入全年最低點，成交41.24畝。

圖表：2021年達州市土地成交量價走勢3、2021年全年各區(qū)域土地成交情況

從各區(qū)域成交面積來看，隨著達川區(qū)楊柳產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃逐漸落地，2021年達川區(qū)土地市場爆發(fā)出前所未有的熾熱態(tài)勢，成為全年土地成交量最大的區(qū)域。

圖表：2021年達州市各區(qū)域土地成交詳情4、2021年全年土地分物業(yè)類型成交情況

2021年達州市工業(yè)用地占總成交面積最大，共計2278畝，其次是商服用地和住宅用地。從總成交金額來看，工業(yè)用地數(shù)值最高，其次是住宅用地。

圖表：2021年達州市各物業(yè)土地成交詳情5、2021年全年土地分物業(yè)類型供銷情況

從各物業(yè)類型供銷面積比擬來看，2021年達州市政府商住用地推地量較大，但出現(xiàn)了大量的流拍，特別是住宅用地，由于房地產(chǎn)市場本身處于一個波動周期的下行階段，房企和購房者雙持觀望，導(dǎo)致土地市場的供大于求氣氛明顯。

圖表：2021年達州市各物業(yè)土地供銷面積比擬第三局部：二級市場一、2021年達州市商品住宅交易情況回憶

【供給】據(jù)達房指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年達州市中心城區(qū)新推住宅房源共計12110套、103.84萬平米。

【成交】2021年1-12月達州市商品住宅成交29032套，比去年下降22.27%；成交金額119.39億，比去年下降24.69%；成交面積269.41萬平米，比去年下降24.43%；均價4431元/平米，比上年下降0.35%。

【供銷走勢】2021年1-12月達州市中心城區(qū)〔通川區(qū)、達川區(qū)〕商品住宅市場供銷走勢。2021年，達州市中心城區(qū)商品住宅共供給住宅12110套，成交住宅12818套，12個月累計供銷比為0.94，市場呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢。

圖表：2021年達州市中心城區(qū)商品住宅每月供銷走勢縱觀2021年達州中心城區(qū)商品住宅市場運行軌跡，根本可以分為四個階段：年初開門紅；小陽春失約；市場持續(xù)下行；集中放量，市場重歸正常水平。

第一階段：返鄉(xiāng)客攪熱市場，年初開門紅〔1-3月〕

延續(xù)2021年的慣性行情，加上返鄉(xiāng)置業(yè)潮的熱襲，2021年的1月開了個好頭。當(dāng)2月春節(jié)假期來臨之際，達州樓市銷量再次大漲，到達年度成交最頂峰。然而從供銷情況來看，2月達州樓市供銷嚴(yán)重不平衡。2月如此高的銷量來源主要有兩方面，一方面為樓市存量消耗，另一方面那么是由于返鄉(xiāng)置業(yè)客在春節(jié)長假期間積極入市，大量的成交數(shù)據(jù)在2月集中網(wǎng)簽。

第二階段：小陽春失約，金三銀四紅五月“紛紛落馬〞〔4-6月〕

進入3月后，關(guān)于全國樓市將出現(xiàn)“轉(zhuǎn)折〞或“不妙〞的言論便成為輿論熱點，加之往年年初信貸政策放松并未如期出現(xiàn)，取而代之的是首套房貸款利率的上浮。受大環(huán)境影響，達州樓市供需格局已經(jīng)悄然生變，這極大的影響了購房者的信心，市場觀望氣氛愈發(fā)濃重。因此，導(dǎo)致了達州樓市金三銀四紅五月“紛紛落馬〞。

第三階段：市場下行，達州樓市提早入寒冬〔7-9月〕

第三季度，達州樓市銷量繼續(xù)大幅下滑。進入7月，隨著市場的下行，達州樓市許多樓盤在定價策略上進行了下調(diào)，然而降價實質(zhì)上并未給銷售帶來太大幫助，反使購房者開始持觀望態(tài)度，樓市成交量更是每況愈下，7-9月成交量在低位徘徊。

第四階段：集中放量，銷量重歸正常水平〔10-12月〕

隨著“金九〞失約，10月份恰逢國慶，達州樓市各開發(fā)商在第四季度加大了推貨力度，加之多個新工程的開盤入市，開發(fā)商優(yōu)惠力度開始加大，達州樓市開始“解凍〞，成交量雖未大幅度出現(xiàn)反彈，但卻回歸正常水平。值得提出的是，第四季度，一系列的利好措施的出臺，并未為開發(fā)商贏得更多的銷量，反而變相加重了購房者觀望情緒，致使2021年末以不溫不火收尾。

二、2021年達州市商品住宅市場詳細數(shù)據(jù)分析

〔一〕2021年達州市商品住宅新增供給分析

1、2021年達州市商品住宅供給詳情

2021年，達州主城區(qū)共有28個工程獲批39張預(yù)售許可證，新推住宅房源共計12110套、103.84萬平米。供給套數(shù)比去年下降34.31%，供給面積下降8.7%。

2、2021年達州市主城區(qū)商品住宅供給走勢

從全年供給套數(shù)走勢來看，由于春節(jié)假期影響，2月供給為上半年最高點，3月小陽春失約，4月供給立即回縮，5月房地產(chǎn)市場開始下行，住宅新增量開始大幅度下降，直至10月市場有所回暖，加上各房企想抓住年春節(jié)節(jié)點跑量，供給集中放出。

圖表：2021年達州市中心城區(qū)每月新增住宅供給走勢3、2021年達州商品住宅供給區(qū)域分析

2021年達川區(qū)住宅供給量仍然領(lǐng)先通川區(qū)，共推出住宅6162套、55.45萬平米。

圖表：2021年中心城區(qū)內(nèi)通川區(qū)、達川區(qū)住宅供給詳情〔二〕2021年達州市商品住宅銷售情況

【2021年達州市商品住宅成交詳情】據(jù)達房指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年1-12月達州市商品住宅成交29032套，比2021年下降22.27%；成交金額119.39億，比2021年下降24.69%；成交面積269.41萬平米，比2021年下降24.43%；其中中心城區(qū)商品住宅成交12818套、56.77億、115.57萬平米，成交均價4912.39元/平方米。

1、2021年達州市商品住宅成交綜述

〔1〕、2021年達州市各區(qū)域商品住宅成交詳情

通川區(qū)成交量居全市第1位，成交商品住宅6703套、30.31億、59.36萬平米，均價5105.43元/平米。

達川區(qū)成交量居全市第2位，成交商品住宅6115套、26.47億、56.22萬平米，均價4708元/平米。

渠縣成交量居全市第3位，成交商品住宅5171套、20.25億、47.8萬平米，均價4236元/平米。

圖表：達州市商品住宅成交量分析〔2〕、2021年達州市中心城區(qū)商品住宅成交走勢〔套數(shù)、面積、均套總價、均價〕

2021年達州市中心城區(qū)商品住宅成交12818套、成交金額56.77億、成交面積115.57萬平米。

圖表：2021年中心城區(qū)1-12月商品住宅成交套數(shù)走勢圖表：2021年中心城區(qū)1-12月商品住宅均套總價走勢圖表：2021年中心城區(qū)1-12月商品住宅成交面積走勢圖表：2021年中心城區(qū)1-12月商品住宅成交均價走勢2、2021年達州市通川區(qū)商品住宅成交市場〔套數(shù)、面積、均套總價、均價〕

〔1〕2021年1-12月通川區(qū)新建住宅成交詳情

據(jù)達房指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年1-12月，通川區(qū)成交商品住宅6703套、30.31億、59.36萬平米，均價5105.43元/平米，量跌價升。成交套數(shù)、金額、面積環(huán)比下降21.09%、23.81%、22.75%，成交均價環(huán)比上升1.4%。

圖表：2021年通川區(qū)1-12月商品成交量價走勢圖表：2021年通川區(qū)1-12月商品住宅均套總價走勢圖表：2021年通川區(qū)1-12月商品住宅均套成交面積走勢〔2〕達川區(qū)新建住宅成交量價走勢

據(jù)達房指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年1-12月，達川區(qū)成交商品住宅6115套、26.47億、56.22萬平米，均價4708.55元/平米。量價齊跌。成交套數(shù)、金額、面積、均價四項指數(shù)全部下跌，環(huán)比分別下降26.55%、33.02%、29.31%，成交均價環(huán)比下跌5.25%。

圖表：2021年達川區(qū)1-12月商品每月成交量價走勢圖表：2021年達川區(qū)1-12月商品住宅均套總價走勢圖表：2021年達川區(qū)1-12月商品住宅均套成交面積走勢〔三〕2021-2021年達州市中心城區(qū)商品住宅成交比擬

從2021-2021年的市場情況來看，受全國市場下行影響，2021年銷量大幅度下降，面積環(huán)比跌幅為26.59%。從成交均價來看，2021年房價呈小幅度下跌趨勢，與去年相比下降1.77%。

圖表：2021-2021年中心城區(qū)商品住宅成交詳情第四局部：2021年樓市大環(huán)境走勢預(yù)測一、2021年房地產(chǎn)宏觀政策走勢與市場走向判斷

1、政策走勢：經(jīng)濟增長將進一步放緩，貨幣政策松緊適度

宏觀經(jīng)濟方面，中央經(jīng)濟會議指出保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，強調(diào)深化改革，做到“調(diào)速不減勢，量增質(zhì)更優(yōu)〞，預(yù)計2021年我國經(jīng)濟仍將在改革中平穩(wěn)前行，但由于內(nèi)外部因素影響，經(jīng)濟增長將進一步放緩。

貨幣信貸方面，中央仍將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，其中，“積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度〞，面對當(dāng)前不斷增加的經(jīng)濟下行和通縮壓力，2021年出現(xiàn)降息降準(zhǔn)的可能性較大，但整體貨幣環(huán)境仍將穩(wěn)健。

房地產(chǎn)政策方面，2021年的經(jīng)濟開展注定具有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也更清晰，既不會將房地產(chǎn)“妖魔化〞，繼續(xù)過度打壓；也不會繼續(xù)將房地產(chǎn)“工具化〞，采取過度刺激政策以拉動經(jīng)濟。中長期來看，政策會從“過緊〞回歸到“常態(tài)〞，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會再現(xiàn)。限購限貸等行政手段逐漸退出，調(diào)節(jié)回歸市場化，長效機制逐步建立，同時受不同城市市場分化影響，地方政策調(diào)整也更趨靈活。

2、市場走向：利好政策疊加效應(yīng)將顯現(xiàn)，市場整體向好但增速減緩

根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期開展動態(tài)模型〞分析，宏觀經(jīng)濟在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中增速略有放緩，貨幣環(huán)境穩(wěn)健，調(diào)控回歸市場化的背景下，預(yù)計2021年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅上升，新開工企穩(wěn)，投資增速持續(xù)放緩〞的特點。成交方面，2