青城湖新市鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性商業(yè)策劃書(shū)

核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。 第二章項(xiàng)目投資戰(zhàn)略分析 第四章首期項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃 第九章可行性研究結(jié)論 附件：可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)一、項(xiàng)目概況※項(xiàng)目名稱(chēng)：青城湖新市鎮(zhèn)※地理位置：都江堰市柳街鎮(zhèn)※用地面積：8000畝※容積率：約0.58※總建筑面積：約310萬(wàn)平方米※開(kāi)發(fā)周期：8-10年二、區(qū)域位置“青城湖新市鎮(zhèn)”項(xiàng)目位于成都·都江堰市柳街鎮(zhèn)，地理環(huán)境優(yōu)越，處在都江堰對(duì)接大成都的門(mén)戶(hù)區(qū)域，“國(guó)色天香一青城湖一大觀鎮(zhèn)一青城山”旅游大通道上，交通便捷，距成都30公里約30分鐘車(chē)程，距青城山12公里約10分鐘車(chē)程。莫薄旗高青旅游快媛道江到賞龍溪社山大三、用地現(xiàn)狀及交通環(huán)境連接成都、都江堰、青城山旅游勝地的成(都)青(青城山)快速通道已于2007年7月全線(xiàn)建成通車(chē)?？焖偻ǖ廊?2.1公里，為一級(jí)公路，設(shè)計(jì)行車(chē)速度為80公里/小時(shí)，路寬21.5米，雙向四車(chē)項(xiàng)目由來(lái)是利用在成青(成都一青城山)快速干道建設(shè)期間，開(kāi)采砂石所形成的人工湖泊以及廢棄的羊馬河段約3000多畝河灘地，E&R規(guī)劃/景觀/會(huì)所/球場(chǎng)設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱項(xiàng)目的總體規(guī)劃及高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)。五、項(xiàng)目定位※戰(zhàn)略定位：“運(yùn)動(dòng)主體國(guó)際新市鎮(zhèn)”※形象定位：“運(yùn)動(dòng)世界，休閑天堂”※功能定位：將以運(yùn)動(dòng)休閑功能為主，集購(gòu)物娛樂(lè)、會(huì)議商務(wù)、公共服務(wù)、高尚人居等綜合型功能于一體。通過(guò)做足做強(qiáng)“運(yùn)動(dòng)休閑”特色功能，打造差異化、特色型的度假新市鎮(zhèn)。六、規(guī)劃布局中部片區(qū)以商業(yè)配套和運(yùn)動(dòng)休閑功能為主。主要由主題運(yùn)動(dòng)公園(含湖面占地約3950畝，分為北、中、南三片)、綜合服務(wù)配套(占地約1050畝，主要在中心區(qū))、生活居住(占地約3000畝，結(jié)合運(yùn)動(dòng)公園和中心區(qū)布置)三大部分組成。1、主題運(yùn)動(dòng)公園：(1)運(yùn)動(dòng)公園北區(qū)：18洞錦標(biāo)高爾夫、四川及西部最頂級(jí)的球場(chǎng)、可舉行大型國(guó)際賽事、水主題的特色球場(chǎng)。(2)運(yùn)動(dòng)公園中區(qū)：不僅是休閑運(yùn)動(dòng)公園，同時(shí)也是戶(hù)外運(yùn)動(dòng)、拓展訓(xùn)練基地。室外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目：網(wǎng)球、小型足球、排球、籃球、門(mén)球、沙灘排球、輪滑、自行車(chē)、大型高爾夫練習(xí)場(chǎng)。室內(nèi)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目：室內(nèi)游泳館、瑜珈、舞蹈、沙狐球、乒乓球、水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目：滑溜道、娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)、釣魚(yú)、戲水。(3)運(yùn)動(dòng)公園南區(qū)：18洞公眾高爾夫。2、綜合服務(wù)配套：(1)新市鎮(zhèn)中心區(qū)：包含中心廣場(chǎng)、商業(yè)中心、美食公園、休閑商務(wù)區(qū)、體育館等項(xiàng)目。(2)超五星酒店：四川省第一個(gè)超五星酒店；形態(tài)：主體酒店+高爾夫會(huì)所+別墅式客房；由國(guó)際知名酒店管理公司統(tǒng)一打(3)國(guó)際學(xué)校：成都、四川的頂級(jí)國(guó)際學(xué)校。采取與國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的學(xué)校合作辦學(xué)。(4)鄰里中心：功能為商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)；包含超市、銀行、郵政、餐館、洗衣房、美容美發(fā)、藥店、書(shū)店、維修店、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場(chǎng)、衛(wèi)生所等。3、生活居住：(1)北部片區(qū)組團(tuán)：充分利用高爾夫景觀優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)高端的類(lèi)獨(dú)棟別墅、聯(lián)排/疊加別墅以及花園洋房等中高檔物業(yè)。(2)中部片區(qū)組團(tuán)：面向中端的地緣型購(gòu)買(mǎi)人群及新市鎮(zhèn)導(dǎo)入1、“休閑之都”升級(jí)呼喚新名片(1)休閑時(shí)代到來(lái)，休閑成為提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段GDP達(dá)800美元，大眾旅游萌發(fā)；人均GDP達(dá)1000美元，觀光旅游進(jìn)入體驗(yàn)旅游階段。2007年中國(guó)人均GDP達(dá)到2280美元，已經(jīng)跨過(guò)觀光+休困度假+體齡旅游復(fù)合國(guó)家)旅游的動(dòng)明.以觀光族游為土觀先族游休閑旅(美元)B、休閑已成為提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段：旅游業(yè)經(jīng)歷“小旅游”和“大旅游”兩大發(fā)展階段，小旅游即景區(qū)旅游階段，純粹的觀光旅游時(shí)代。以自然山水風(fēng)光或歷史人文古跡為唯一吸引物，圈景賣(mài)票，博物館式的經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)模式，其特點(diǎn)是自我封閉、觀光為主和門(mén)票至上，景區(qū)獨(dú)立封閉很少考慮與周邊空間或產(chǎn)業(yè)等方面的聯(lián)系，并缺乏相關(guān)消費(fèi)配套設(shè)施，游客停留時(shí)間短暫，旅游收入完全依賴(lài)于門(mén)票收入；大旅游即城市旅游階段，休閑體驗(yàn)旅游時(shí)代。強(qiáng)調(diào)以城市或區(qū)域?yàn)檩d體，以休閑為特色，增強(qiáng)城市及區(qū)域的輻射能力，提升城市(2)、“休閑之都”進(jìn)入全新發(fā)展階段“十一五”以來(lái)，大成都進(jìn)入了全新的發(fā)展階段，面向世界的“外向化、高端化”的“休閑之都”成為城市升級(jí)的重要方向。從成都的發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，大體可以歸納為“三個(gè)成都”的發(fā)展階段，代表了從都即低端的、市民化的、成都人的成都，以老城區(qū)為核心，目前已完全被填滿(mǎn)；第二個(gè)成都即中端的、外向化的，面向四川、面向西部的成都，主城區(qū)也已得到充分發(fā)展；目前成都正在加速進(jìn)入第三個(gè)成都的發(fā)展階段，外向化、國(guó)際化的需求顯著。盛三成：滿(mǎn)死%F,L,中!2三個(gè)成都示意圖成都正處于從“中國(guó)品牌”向“國(guó)際品牌”升級(jí)的轉(zhuǎn)型期，亟須能夠承載國(guó)際化“休閑之都”魅力的平臺(tái)出現(xiàn)，對(duì)接城市發(fā)展需求，成為大成都走向中國(guó)、對(duì)接世界的新名片。(3)、“青城山一都江堰”將成為“休閑之都”升級(jí)的新名片成都“十一五”規(guī)劃中提出“從觀光旅游和市民休閑旅游向更高層次和更廣范圍升級(jí)發(fā)展”,“青城山—都江堰、大熊貓、金沙文化”成為成都旅游三大王牌。大熊貓與金沙文化是符號(hào)層面的意義，只有青城山—都江堰歷史文化底蘊(yùn)深厚，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵豐富。四川省也已在著力打造“青城山——都江堰”外向化、高端化、國(guó)際化的世界級(jí)休閑度假旅游區(qū)。與過(guò)去古堰區(qū)、青城山的傳統(tǒng)觀光游以及初級(jí)鄉(xiāng)村旅游相比，青城山-都江堰國(guó)際休閑度假區(qū)是成都旅游外向化、高端化升級(jí)的最佳平臺(tái)，代言四川、代言成都的一張超級(jí)王牌。[注：青城山—都江堰擁有絕佳的人居環(huán)境，年均氣溫15.2℃,森林覆蓋率達(dá)59.59%,城市綠化覆蓋率43%,空氣質(zhì)量和水質(zhì)常年保持國(guó)家一級(jí)水平；同時(shí)全市人均壽命77.1歲，高出全國(guó)平均水平5.7歲，是著名的“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”;此外還分布有豐富的生物資源，不但有大熊貓、中藥材、森林公園等自然資源，也有悠久歷史傳統(tǒng)的道教養(yǎng)生資源。青城山—都江堰憑借這些王牌要素，同峨眉山、大九寨一起成為四川省著力打造的三大國(guó)際休閑度假旅游區(qū)之一。]為了承接這一機(jī)遇，都江堰已確立了從觀光主導(dǎo)向休閑度假主導(dǎo)轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略，希望通過(guò)1—2年的努力，使“青城山—都江堰”軟硬件打造初步與國(guó)際接軌，建成中國(guó)最佳休閑度假旅游區(qū)，在亞洲地區(qū)具有一定的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力；再通過(guò)2—3年的努力，國(guó)際化水平進(jìn)一步提高，使之成為具有較強(qiáng)國(guó)際影響力的休閑度假旅游區(qū)。2010年預(yù)計(jì)游客從2006年的600萬(wàn)人次增長(zhǎng)到1000萬(wàn)人次，其中境外游客從2006年的15萬(wàn)人次增長(zhǎng)到100萬(wàn)人次。“青城山—都江堰”將成為“休閑之都”國(guó)際化、高端化升級(jí)的重要名片。[注：都江堰旅游發(fā)展措施。整合青城山片區(qū)旅游資源，深入挖掘道文化內(nèi)涵，展示道教養(yǎng)生、健身、長(zhǎng)生及音樂(lè)、武術(shù)等文化精髓，著力打造青城山中國(guó)道文化名鎮(zhèn)和國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)；實(shí)施水利文化博覽館等重大項(xiàng)目建設(shè)，將古堰片區(qū)建成世界水利文化的體驗(yàn)之地、文化遺產(chǎn)與文物古跡的珍藏之地、川派建筑與園林藝術(shù)的展示之地；打造紫坪鋪水上娛樂(lè)休閑度假區(qū)，高水平舉辦清明放水節(jié)、消夏夜啤酒節(jié)、青城武術(shù)節(jié)、龍池南國(guó)冰雪節(jié)等主題旅游、節(jié)慶、會(huì)展活動(dòng)，創(chuàng)造國(guó)際性名節(jié)品牌，彰顯名節(jié)效應(yīng)。]2、新特區(qū)戰(zhàn)略呼喚新抓手(1)成都成為“國(guó)家級(jí)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”2007年6月，成都市全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后又一國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，意在通過(guò)重點(diǎn)中心大城市的示范帶動(dòng)效應(yīng)推廣整個(gè)西部地區(qū)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展?！靶绿貐^(qū)”將進(jìn)一步推動(dòng)成都的快速發(fā)展，成都經(jīng)濟(jì)活力、商業(yè)貿(mào)易、對(duì)外往來(lái)將大大增強(qiáng)，“西部之心”的戰(zhàn)略地位將進(jìn)一步強(qiáng)化，并逐漸從“西部的成都”成為“中國(guó)乃至世界的成都”。(2)新特區(qū)呼喚新樣板“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”的要義在于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，全面建設(shè)小康社會(huì)，促進(jìn)社會(huì)和諧，為在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)提供有益的借鑒和經(jīng)驗(yàn)。2003年以來(lái)成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌取得了可喜的成績(jī)，通過(guò)“三個(gè)集中”等一系列的舉措，形成了體現(xiàn)城鄉(xiāng)和諧發(fā)展的“大成都經(jīng)濟(jì)圈”,并培育了“三圣花鄉(xiāng)”等具有全國(guó)性示范意義的“新農(nóng)村”樣板。成為新特區(qū)，成都呼喚新抓手與新平臺(tái)，探索新模式，成為新特區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的新樣板。青城湖新市鎮(zhèn)項(xiàng)目地處城鄉(xiāng)交接部，所涉及土地基本由廢棄河灘地和一般耕地構(gòu)成，項(xiàng)目占地8000畝，其中流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)到4000畝，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)可極大的改變當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的提升，同時(shí)青城湖新市鎮(zhèn)項(xiàng)目的啟動(dòng)和運(yùn)營(yíng)還將解決當(dāng)?shù)亻e散勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題及由于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)拆遷帶來(lái)的原著居民生活環(huán)境改善和土地集中利用的問(wèn)題。由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，社會(huì)影響深遠(yuǎn)，可當(dāng)之無(wú)愧的成為新特區(qū)改革試驗(yàn)的一個(gè)樣(3)、大都江堰時(shí)代到來(lái)，城市呼喚新客廳都江堰正處于由原來(lái)小都江堰向大都江堰的拓展階段，新的城市總體規(guī)劃實(shí)行強(qiáng)化舊城、重點(diǎn)南移、西優(yōu)東擴(kuò)、呈扇形組團(tuán)式發(fā)展的空間發(fā)展策略，重點(diǎn)往成都中心城方向向南部的聚源新區(qū)發(fā)展，其次往東北部蒲陽(yáng)方向發(fā)展，形成中心城、紫坪鋪、西區(qū)、工業(yè)區(qū)、新區(qū)、青城山六大功能組團(tuán)。至此都江堰城市形成“青城山與都江堰堰區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展、融入大成都都市圈發(fā)展”的趨勢(shì)，大都江堰時(shí)代到來(lái)，亟需城市名片與城市客廳出現(xiàn)，代言都江堰城市的全面升級(jí)。[注：都江堰六大城市功能組團(tuán)。中心城組團(tuán)定位于全市的商業(yè)、娛樂(lè)、旅游綜合服務(wù)中心，包括以堰為核心的老城區(qū)，通過(guò)楊柳河風(fēng)情街、夜啤酒廣場(chǎng)等結(jié)合舊城歷史文化保護(hù)來(lái)發(fā)展觀光旅游；紫坪鋪組團(tuán)作為紫坪鋪水庫(kù)和龍池虹口風(fēng)景區(qū)的景區(qū)前旅游服務(wù)基地，發(fā)展旅游服務(wù)和休療養(yǎng)設(shè)施；玉堂組團(tuán)即城市西區(qū)，已有中信集團(tuán)介入進(jìn)行大規(guī)模綜合性開(kāi)發(fā)，定位為集休閑、旅游、度假、居住等功能為一體的城市組團(tuán)；金鳳-蒲陽(yáng)工業(yè)區(qū)在城市東北部，以高新制造為主導(dǎo)，配套生活居??；聚源新區(qū)是跳出老城區(qū)進(jìn)行建設(shè)的新區(qū)，擁有城市級(jí)的行政、文化、體育、商業(yè)、金融設(shè)施配套，同時(shí)也具有居住、高新技術(shù)研發(fā)和旅游服務(wù)功能青城山旅游度假區(qū)以青城山為依托，重點(diǎn)發(fā)展旅游服務(wù)和居住功能。]二、聚焦青城湖(1)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：青城湖地理環(huán)境優(yōu)越，位于都江堰對(duì)接大成都(2)資源優(yōu)勢(shì)：毗鄰都江堰、青城山等世界級(jí)文化旅游資源，借“青城山—都江堰”打造國(guó)際級(jí)休閑度假旅游區(qū)之勢(shì)，有望成為“休閑之都”外向化、高端化升級(jí)的名片之一。(3)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：青城湖項(xiàng)目占地8000畝，周邊輻射和影響人口近百萬(wàn)，這一大量、集中、升值潛力巨大而利用條件較好的土地資源在宏觀調(diào)控政策日益深化的今天更得尤其珍貴。2、青城湖劣勢(shì)(1)過(guò)路經(jīng)濟(jì)：成青線(xiàn)雖然給本案帶來(lái)了交通上的便利和區(qū)域格局上的改觀，但作為一條連接成都和青城山的快速通道，很有可能造成“過(guò)路經(jīng)濟(jì)”的局面，即大量的人流直接進(jìn)入青城山度假區(qū)而不在(2)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)：本案周邊區(qū)域正處于開(kāi)發(fā)高峰期，無(wú)論是都江堰自身的聚源新區(qū)、青城山、大觀鎮(zhèn)組團(tuán)，還是溫江的國(guó)色天香、金牛的華僑城等都有類(lèi)似的旅游、度假概念，規(guī)模都接近千畝，市場(chǎng)影響力較大，極有可能與本案形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。青城湖不應(yīng)該是傳統(tǒng)意義上的城鎮(zhèn)體系下的新市鎮(zhèn)，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合區(qū)域、資源特色，構(gòu)建以特色化發(fā)展為核心競(jìng)爭(zhēng)力的主題化新市鎮(zhèn)，與“都江堰、青城山”聯(lián)動(dòng)，共同形成一個(gè)融入大成都，對(duì)接全國(guó)乃至世界外向化、高端化休閑需求的超級(jí)平臺(tái)。青城湖應(yīng)成為休閑之都升級(jí)的新名片。青城湖作為青城山-都江堰國(guó)際休閑度假區(qū)的重要拓展區(qū)，完全有條件、有能力發(fā)展面向國(guó)際化的高端休閑產(chǎn)品，成為成都“休閑之都”全面升級(jí)的重要名片。青城湖應(yīng)成為新特區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新抓手。青城湖應(yīng)與“新特區(qū)”掛檔，成為實(shí)驗(yàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的綜合示范點(diǎn)。青城湖的規(guī)模和區(qū)位決定了在城鎮(zhèn)體系中處于新市鎮(zhèn)等級(jí)，青城湖的資源優(yōu)勢(shì)決定了它不應(yīng)該是一般意義上的“新市鎮(zhèn)”,而應(yīng)該因地制宜，探索一種以旅游休閑發(fā)展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的新模式，成為以旅游休閑產(chǎn)業(yè)為主的國(guó)際化新市鎮(zhèn)，成為新特區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)的新抓手與樣板田。青城湖應(yīng)成為大都江堰時(shí)代的超級(jí)客廳。青城湖項(xiàng)目所在區(qū)域在城市總體規(guī)劃中尚無(wú)明確的功能布局，但隨著成青線(xiàn)的通車(chē)，青城湖將成為“國(guó)色天香--青城湖--大觀鎮(zhèn)--青城山”旅游大通道上的重要節(jié)點(diǎn)，有望與都江堰組團(tuán)、青城山組團(tuán)共同組成都江堰旅游金三角，成為青-都國(guó)際休閑度假區(qū)對(duì)接成都市區(qū)、對(duì)接全國(guó)和世界的門(mén)戶(hù)區(qū)和重要的高端休閑目的地，都江堰融入成都、走向中國(guó)乃至世界的城市客廳與橋頭堡。成為大都江堰時(shí)代城市升級(jí)、城市經(jīng)營(yíng)和城市營(yíng)銷(xiāo)的超級(jí)城市客廳，推動(dòng)都江堰由成都衛(wèi)星城市向大成都次級(jí)中心城市，由傳統(tǒng)旅游城市向生態(tài)城市、國(guó)際化休閑城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)。第三章項(xiàng)目定位一、理念創(chuàng)新1、特色主導(dǎo)的新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)理念即注重產(chǎn)業(yè)功能培育、區(qū)域中心服務(wù)型功能打造及特色化人口的導(dǎo)入。不僅是一般意義上的區(qū)域中心性的“新市鎮(zhèn)”,同時(shí)與“大成都2、提升城市價(jià)值“大成都休閑之都升級(jí)”與“青城山—都江堰國(guó)際休閑度假區(qū)”二、戰(zhàn)略定位“運(yùn)動(dòng)主題國(guó)際新市鎮(zhèn)”2.休閑之都升級(jí)需要完善功能。隨著人們生活水平的提高，運(yùn)動(dòng)成為休閑的主要方式之一，具有廣泛的參與度與多種表現(xiàn)形式，長(zhǎng)期以來(lái)，成都的休閑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品存在結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，高端運(yùn)動(dòng)體育設(shè)施如高爾夫的供應(yīng)嚴(yán)重不足，全市的高爾夫場(chǎng)地較少，而且檔次較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于昆明等西南城市，青城湖項(xiàng)目將立足自身優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)對(duì)接休閑之都升級(jí)的城市需求；青城湖項(xiàng)目需要差異化發(fā)展，養(yǎng)生主題、鄉(xiāng)村旅游、湖泊主題、主題公園等已在成都及“都江堰一青城山”區(qū)域遍地開(kāi)花，本項(xiàng)目應(yīng)因地制宜，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、形象定位案名：青城湖新市鎮(zhèn)主訴求：運(yùn)動(dòng)世界休閑天堂四、功能定位青城湖國(guó)際新市鎮(zhèn)青城湖國(guó)際新市鎮(zhèn)公共服務(wù)運(yùn)動(dòng)休閑商業(yè)娛樂(lè)高尚人居會(huì)議商務(wù)五、市場(chǎng)定位1、休閑運(yùn)動(dòng)人群：以成渝及四川高端消費(fèi)市場(chǎng)為核心，即一級(jí)本地及西部地區(qū)的高端化、國(guó)際化的企業(yè)主、高級(jí)主管及政務(wù)人群的休閑消費(fèi)；成都本地及西部地區(qū)的企業(yè)及政府的高端會(huì)議休閑消費(fèi)市二級(jí)市場(chǎng)：大眾消費(fèi)市場(chǎng)，以成都及周邊區(qū)域人群為核心。成都本地及周邊區(qū)域的家庭休閑消費(fèi)市場(chǎng)及企業(yè)會(huì)議、培訓(xùn)、拓展訓(xùn)練等消費(fèi)市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)：機(jī)會(huì)性消費(fèi)市場(chǎng)，以全國(guó)及國(guó)際性人群為核心。全國(guó)及國(guó)際性的與成都頻繁發(fā)生聯(lián)系的商務(wù)及政務(wù)人群。2、購(gòu)物人群：以區(qū)域性的日常購(gòu)物市場(chǎng)為主，以休閑度假消費(fèi)人群為特色，以成都及周邊區(qū)域的特色消費(fèi)市場(chǎng)為補(bǔ)充。一級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)：常駐型購(gòu)物人群。柳街鎮(zhèn)的區(qū)域性商業(yè)中心，服務(wù)于青城湖新市鎮(zhèn)、柳街鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的常駐型居民日常購(gòu)物及餐飲、娛樂(lè)等消費(fèi)。二級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)：休閑型購(gòu)物人群。青城湖新市鎮(zhèn)的休閑購(gòu)物中心，服務(wù)于運(yùn)動(dòng)休閑度假人群的間歇性購(gòu)物及餐飲、娛樂(lè)等消費(fèi)。三級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)：特色型購(gòu)物人群。輻射以?shī)W特萊斯特色物業(yè)為吸引物的消費(fèi)市場(chǎng)。3、購(gòu)房人群成都及周邊區(qū)域?qū)⑶喑呛鳛榈诙铀燃傩偷馁?gòu)房人群，購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品主要為度假型公寓、花園洋房及經(jīng)濟(jì)型別墅；投資客，看中項(xiàng)目未來(lái)升值空間的投資型人群，購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品具有多樣性特征。標(biāo)桿型市場(chǎng)。西部、全國(guó)及國(guó)際性的高端消費(fèi)人群，將青城湖作為在成都休閑度假型的居所，對(duì)價(jià)格不敏感，購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品主要為頂級(jí)別墅及中高端別墅等。中后期拓展：以青城湖為核心，半小時(shí)交通圈內(nèi)市場(chǎng)的“第一居所”,即周邊毗鄰的溫江、牌縣等區(qū)域的地緣性購(gòu)房人群，尤其是震后都江堰老城區(qū)的人群往本區(qū)域的集聚效應(yīng)會(huì)加強(qiáng)。他們看中項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)及居住環(huán)境，將青城湖作為常駐型的第一居所，購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品多為經(jīng)濟(jì)型別墅、花園洋房、小高層公寓等。第四章首期項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃受區(qū)域環(huán)境及軌道交通滯后影響，本案的第一居所形成周期，在公共交通及城市發(fā)展圈層決定了城市向外人口疏導(dǎo)階段只推進(jìn)到溫江光華、雙流龍泉驛等地，本區(qū)域的城市級(jí)第一居所市場(chǎng)尚未成熟。周邊缺乏高新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)等強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)區(qū)或者高校區(qū)，缺乏有質(zhì)量的目前可把握的第一居所市場(chǎng)僅限于周邊鎮(zhèn)的改善居住市場(chǎng)，規(guī)模小，且檔次低。首期項(xiàng)目市場(chǎng)定位◆“第二居所”市場(chǎng)(近郊+低密度+田園生活+休閑)都江堰、成都西部將青城湖作為第二居所度假型的購(gòu)房人群，購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品主要為休閑型花園洋房及中高檔別墅；投資群，看中項(xiàng)目未來(lái)升值空間的投資型人群，購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品具有多樣性特征。標(biāo)桿型市場(chǎng)。成都、西部、全國(guó)及國(guó)際性的高端消費(fèi)人群，對(duì)價(jià)格不敏感，購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品主要為頂級(jí)別墅及中高端別墅等。首期項(xiàng)目包括：(1)青城湖400畝(2)18洞高爾夫1180畝(3)酒店用地200畝(4)住宅用地400畝2180畝◆市場(chǎng)需求：第一居所市場(chǎng)規(guī)模小且檔次過(guò)低；中低端第二居所輻射至西部乃至全國(guó)，典型的第三(第N)居所締造模式。2、可適當(dāng)爭(zhēng)取部分現(xiàn)實(shí)存在的中高端市場(chǎng)◆地震效應(yīng)導(dǎo)致柳街作為都江堰離成都最近的地區(qū)，對(duì)都江堰本◆區(qū)域田園特性可吸引周邊半小時(shí)交通圈(城西)部分中高端市首期檔次定位主打：高端市場(chǎng)(高爾夫+高端物業(yè))輔助：中高端市場(chǎng)(低密度+田園都市)二、客群分析1.類(lèi)比案例客群分析產(chǎn)品1都七中對(duì)面疊拼、聯(lián)排、雙拼、高層2香頌島光華大道錦泉街222號(hào)3金河谷成都七中實(shí)驗(yàn)中學(xué)旁高層、聯(lián)排、雙拼、疊院4紫檀山(溫郫大道旁)疊拼、高層(1)、仁和春天大道(06/07年)◆總價(jià)：在200-300萬(wàn)和440-550萬(wàn)區(qū)間。別墅客戶(hù)群：◆年齡：40歲以上◆區(qū)域來(lái)源：外省60%,以深圳、上海、江蘇、廣東、浙江居多，成都本地40%,以城西和城南為主，跟仁和春天百貨相聯(lián)◆產(chǎn)品：主力戶(hù)型200-300平米。(06/07年)◆總價(jià)：獨(dú)棟700萬(wàn)以上，聯(lián)排200萬(wàn)左右，雙拼400萬(wàn)左右。客戶(hù)群：◆年齡：40歲——50歲◆階層：社會(huì)高階級(jí)，以企業(yè)高級(jí)管理人員、企業(yè)主◆收入水平：年收入100萬(wàn)以上◆購(gòu)買(mǎi)因素：形態(tài)單一、純別墅社區(qū)◆區(qū)域來(lái)源：外省50%,以深圳、上海居多，成都本地50%,(3)、金河谷：◆產(chǎn)品：主力戶(hù)型200-300平米?！艨們r(jià)：獨(dú)棟700萬(wàn)以上，聯(lián)排200萬(wàn)左右，雙拼400萬(wàn)左右。◆單價(jià)：8000-13000。(在售)◆年齡：30-45歲◆階層：7中教師、社會(huì)高階級(jí)，企業(yè)高級(jí)管理人員、企業(yè)主、外地投資客◆收入水平：年收入100萬(wàn)以上◆購(gòu)買(mǎi)因素：環(huán)境、品質(zhì)◆區(qū)域來(lái)源：外省30—40%,以深圳、上海、北京、重慶居多，成都本地60%,以城西和城南為主(4)、紫檀山：◆產(chǎn)品：疊拼主力戶(hù)型180-270平米?！魞r(jià)格：疊拼總價(jià)98-240萬(wàn)，均價(jià)7000。(在售)客戶(hù)群：◆年齡：40歲左右◆收入水平：年收入80萬(wàn)以上◆區(qū)域來(lái)源：外省30%,以深圳、上海居多，成都本地70%,(1)、成都籍客戶(hù)交活動(dòng)豐富，平時(shí)喜歡居住在自身買(mǎi)力極強(qiáng)；且購(gòu)房往往兼有投資理財(cái)功能。1.2金領(lǐng)階層兩套以上的住房，社會(huì)地位較高，功能。100萬(wàn)-200萬(wàn)別墅(180-250)1.3中產(chǎn)之家中青年之家，事業(yè)鼎盛期，從事高收入職業(yè)，中產(chǎn)階層，城市內(nèi)已有一套住房，或其它區(qū)域內(nèi)也有住老或投資。(2)、省內(nèi)客戶(hù)四川省內(nèi)其它市縣的私營(yíng)業(yè)主、舒適三四房(150以上)中高端別墅(180-250)高檔別墅(300-400)老以及子女居住四川省內(nèi)其它市縣的私營(yíng)業(yè)主、的中層管理人員，具有很強(qiáng)的“省會(huì)”情結(jié)，置業(yè)在成都主要舒適三房為主(120-150)(3)、省外客戶(hù)高尚資源，購(gòu)買(mǎi)力極強(qiáng)。500萬(wàn)以上高檔別墅，200以上，3.2專(zhuān)業(yè)投資系與其所處城市一致。養(yǎng)老或者將來(lái)來(lái)成都工作，自己的父母/親戚/朋友都生活在成都，對(duì)于成都傳統(tǒng)獨(dú)特情結(jié)，注重環(huán)境及休閑氛圍。4.首期的客群定位：(1)、高爾夫獨(dú)有高端市場(chǎng)。(更依賴(lài)于高爾夫品質(zhì)及別墅品質(zhì))(2)、中高端第二居所市場(chǎng)。人群，如都江堰中高層政府官員、中小私企老板為主。(柳街在都江堰的比較優(yōu)勢(shì))(安全、近郊區(qū)位)會(huì)情結(jié)人群。(省會(huì)+安全)三、產(chǎn)品規(guī)劃1、首期產(chǎn)品定位分析>獨(dú)棟別墅式酒店、小獨(dú)棟/雙拼別墅：價(jià)格并非本類(lèi)產(chǎn)品的敏感要素，在不超出基本的總價(jià)區(qū)間的基礎(chǔ)上，應(yīng)極力體現(xiàn)產(chǎn)所以建議獨(dú)棟別墅式酒店凈地容積率0.4,小獨(dú)棟/雙拼別墅容積率0.5,而一旦加上周邊的湖及高爾夫，容積率則變得極低。此外戶(hù)型上亦較大，主力戶(hù)型在300-400平米之間。聯(lián)排/疊拼別墅：本類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，類(lèi)似區(qū)域及類(lèi)似產(chǎn)品眾多，且品牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品亦不少。因此，本類(lèi)產(chǎn)品建議體現(xiàn)產(chǎn)品及價(jià)格上的雙重優(yōu)勢(shì)，總價(jià)應(yīng)盡量控制150萬(wàn)以下，主流戶(hù)型建議在180-220平米之間，盡可能增加地下附送面兩頭，部分為90平米以下小戶(hù)型滿(mǎn)足中產(chǎn)周末休閑及養(yǎng)老市場(chǎng)；另一部分則以150平米為主，滿(mǎn)足少量周邊第一居所及2、首期產(chǎn)品價(jià)格預(yù)估節(jié)點(diǎn)價(jià)格水準(zhǔn)預(yù)估：預(yù)計(jì)推盤(pán)時(shí)間約為2010年中，屆時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)2年的調(diào)整期過(guò)后，應(yīng)已逐步回暖，且處于重新上升之勢(shì)的拐點(diǎn)上。我們覺(jué)得目前(08年12月)市場(chǎng)的價(jià)格尚未到產(chǎn)品獨(dú)棟別墅式酒店獨(dú)棟1萬(wàn)-2萬(wàn)獨(dú)棟1萬(wàn)左右小獨(dú)棟/雙拼別墅聯(lián)排/疊拼別墅花園洋房3、首期銷(xiāo)售物業(yè)綜述占地(畝)占地面積(平米)建筑面積(平米)戶(hù)均面積(平米)別墅式酒店小獨(dú)棟300萬(wàn)130萬(wàn)花園洋房-注：共560畝，另有酒店自持物業(yè)部分20畝，以及社區(qū)鄰里中心20畝，合計(jì)600畝(1)別墅式酒店客房規(guī)模：占地180畝，容積率0.4,建筑面積4.8萬(wàn)；戶(hù)型：戶(hù)均建筑面積287平米，約167套；價(jià)格：均價(jià)12000?？們r(jià)100-800萬(wàn)。主流總價(jià)400萬(wàn)；特色：附送游泳池及花園(部分設(shè)計(jì)成高爾夫推桿式)。建面比例2287均案例參照1:麗江悅榕莊SPA別墅式酒店被媒體稱(chēng)為“中國(guó)最豪華的度假酒店”。由以度假村與SPA聞名世界的新加坡悅榕集團(tuán)投資2500萬(wàn)美元興建，酒店以500至800美元的房?jī)r(jià)，成為目前中國(guó)最昂貴的度假酒店。由55棟納西風(fēng)格別墅組成，40棟花園及豪華花園別墅、13棟泳池和豪華泳池別墅、1棟雙房式泳池別墅和1棟總統(tǒng)別墅。案例參照2:亞龍灣五號(hào)別墅式酒店酒店總占地面積2百畝，容積率為0.298,總建筑面積4.5萬(wàn)平方米，其中別墅建筑面積3.6萬(wàn)平方米，會(huì)所面積8千平方米，綠化率達(dá)71%,并建有1.4萬(wàn)平方米的人工湖。由108棟單體別墅及會(huì)所組成，是目前海南規(guī)模最大的的酒店別墅區(qū)。單體別墅各具特色，每戶(hù)均有私家庭院及泳池(70—170平方米不等)。(2)小獨(dú)棟/雙拼別墅規(guī)模：占地130畝，容積率0.5,建筑面積4.3萬(wàn)；戶(hù)型：戶(hù)均建筑面積358平米，約121套；地上2F,地下1F;價(jià)格：均價(jià)9000;總價(jià)270-380萬(wàn)，主流總價(jià)300萬(wàn)；布局：盡可能與高爾夫及湖景臨近，布局在前排。特色：高爾夫及湖景豪宅；需注重?zé)o遮擋設(shè)計(jì)，突出與高爾夫及湖的親密接觸；注重個(gè)性設(shè)計(jì)，如多功能娛樂(lè)房等；注重細(xì)節(jié)的奢華感營(yíng)造；可采用地上一層抬高，然后盡可能增加地下贈(zèng)送面積以及解決地類(lèi)別建面比例合計(jì)(3)聯(lián)排/疊拼別墅規(guī)模：占地200畝，容積率0.8,建筑面積10.7萬(wàn)；戶(hù)型：戶(hù)均建面約200平米，536套；地上3F/4F,地下1F/2F。價(jià)格：均價(jià)6500;總價(jià)115-145萬(wàn)，主流總價(jià)130萬(wàn)；類(lèi)別建面比例合計(jì)規(guī)模：占地50畝，容積率1.1,建筑面積3.7萬(wàn)；戶(hù)型：戶(hù)均建面100平米，約367套；5-6F;價(jià)格：均價(jià)4500;總價(jià)30-70萬(wàn)，主流總價(jià)40萬(wàn)；布局：臨成青路布置，且結(jié)合20畝的社區(qū)鄰里中心打造，建議鄰里類(lèi)別建面比例第五章開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃一、組織機(jī)構(gòu)1.公司概況都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司是深圳市九州順達(dá)投資發(fā)全資子公司，公司成立于2006年3月7日，注冊(cè)資本金1億元，位于成都市高新區(qū)天韻路150號(hào)高新國(guó)際廣場(chǎng)D座8樓803號(hào)。龍城1號(hào)公寓、萬(wàn)科九州新都市項(xiàng)目等，已累計(jì)開(kāi)發(fā)甲級(jí)寫(xiě)字樓面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，高尚住宅超過(guò)100萬(wàn)平方米。特別是與萬(wàn)科正在合作開(kāi)發(fā)的建筑面積約100萬(wàn)平方米的萬(wàn)科九州新都市項(xiàng)目，充分實(shí)公司曾榮獲：中國(guó)(深圳)最適宜人居住宅小區(qū)；深圳十大最具2.機(jī)構(gòu)設(shè)置高爾夫項(xiàng)部3.部門(mén)職能部門(mén)總經(jīng)辦公司各項(xiàng)制度的建立與實(shí)施；人力資源管理；企業(yè)文化建設(shè)；行政后勤保障；內(nèi)外組織與協(xié)調(diào)；公共關(guān)系的建立；財(cái)務(wù)部開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)了解掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)和政策法規(guī)；收集土地信息；征地拆遷工作協(xié)調(diào)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期立項(xiàng)；報(bào)規(guī)報(bào)建；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和客戶(hù)需求研究；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選定；建筑、裝飾材料的選配；解決項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中相關(guān)設(shè)計(jì)方面的問(wèn)題；工程部負(fù)責(zé)工程技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度、安全管理；工程現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)調(diào)度；參與工程招投標(biāo)、設(shè)備材料采購(gòu)以及成本控制；審算部編制工程予算及竣工結(jié)算審核；營(yíng)銷(xiāo)策劃部高爾夫項(xiàng)目部負(fù)責(zé)高爾夫項(xiàng)目的前期市場(chǎng)研究、可行性分析；選擇專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司、顧問(wèn)公司；組織工程實(shí)施；4.人力資源公司90%的員工具備大專(zhuān)以上學(xué)歷，50%的員工具備中級(jí)以上職二、開(kāi)發(fā)計(jì)劃1.開(kāi)發(fā)思路首期項(xiàng)目占地2180畝，采用整體流轉(zhuǎn)，600畝建設(shè)用地采用單理成本將按比例分?jǐn)傊?00畝建設(shè)用地，并以其投資先取得600畝建2.進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃《青城湖首期一級(jí)土地整理項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表》《青城湖首期二級(jí)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表》青城湖首期一級(jí)土地整理項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表11z12①概念規(guī)劃②總體規(guī)劃③④首期高爾夫?qū)ｍ?xiàng)設(shè)計(jì)⑤首期湖面景觀專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)3①首期河灘地征地及流轉(zhuǎn)②③建設(shè)用地報(bào)征④首期拆遷安置房報(bào)征土地、方案設(shè)計(jì)⑤首期拆遷安置房建設(shè)、施工4①②高爾夫球場(chǎng)施工③2545629612酒店項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究3酒店項(xiàng)目策劃住宅項(xiàng)目策劃4酒店項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)建5酒店用地地勘6酒店項(xiàng)目用地規(guī)劃設(shè)計(jì)7酒店用地進(jìn)場(chǎng)施工8酒店項(xiàng)目宣傳推廣9酒店項(xiàng)目銷(xiāo)售三、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃：123456789123456789112345678912345678921項(xiàng)目市場(chǎng)背景調(diào)研①②2住宅、酒店項(xiàng)目策劃方案①市場(chǎng)背景討論和分析②③④⑤⑥項(xiàng)目總體配套定位(軟、硬配套)⑦3住宅、酒店整合營(yíng)銷(xiāo)方案①②銷(xiāo)售周期確定③④執(zhí)行價(jià)格體系制定⑤銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)⑥項(xiàng)目面市銷(xiāo)售4住宅、酒店推廣宣傳方案①①②項(xiàng)目vi視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)確定③④項(xiàng)目戶(hù)外形象推廣⑤⑥⑦項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)慶典確定一、土地一級(jí)整理經(jīng)濟(jì)分析(畝)(萬(wàn)元/畝)(萬(wàn)元)備注安置及報(bào)征費(fèi)用1、土地流轉(zhuǎn)租用按3年計(jì)2、青苗及附著物補(bǔ)償3、安置房建設(shè)2萬(wàn)平按1800元/平4、征地費(fèi)用55、報(bào)征稅費(fèi)1、總規(guī)及控規(guī)費(fèi)用2、高爾夫設(shè)計(jì)費(fèi)3、湖面景觀設(shè)計(jì)費(fèi)三、配套工程施工費(fèi)1、高爾夫工程2、湖面景觀工程3、基礎(chǔ)設(shè)施配套2、600畝建設(shè)用地土地成本首期2180畝一級(jí)土地整理投資成本35350萬(wàn)元，按比例分?jǐn)傇谑灼?00建設(shè)用地的金額為(35350-9000)/2180*2*600+9000=23500根據(jù)我公司與都江堰市人民政府簽定的《都江堰“青城湖國(guó)際休閑運(yùn)動(dòng)旅游區(qū)”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)合同書(shū)》第十條約定：“雙方確定的土地出讓起始價(jià)由土地一級(jí)整理成本和按出讓價(jià)所計(jì)提的25%土地出讓金、10%社?；饦?gòu)成”;“若乙方參與竟買(mǎi)并競(jìng)買(mǎi)成功，則乙方投入的一級(jí)土地整理投資可直接轉(zhuǎn)為乙方應(yīng)支付的土地出讓款”。因此若以土地出讓起始價(jià)取得，則600畝建設(shè)用地的土地出讓價(jià)款應(yīng)為：23500/(1-35%)=36150萬(wàn)元。與首期一級(jí)土地整理投資成本35350萬(wàn)元相當(dāng)，我司可直接將首期整理土地投資款轉(zhuǎn)為地價(jià)款取得600畝建設(shè)用地開(kāi)發(fā)權(quán)。1、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入(1)超五星級(jí)別墅式酒店占地：200畝容積率：0.4建筑面積：48000平方米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)：12000元/平米銷(xiāo)售收入為：57600萬(wàn)元(2)小獨(dú)棟、雙拼別墅占地：130畝容積率：0.5建筑面積：43333平方米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)：8000元/平米銷(xiāo)售收入：34660萬(wàn)元占地：200畝容積率：0.8建筑面積：106667平方米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)：6000元/平米銷(xiāo)售收入：64000萬(wàn)元(4)花園洋房占地：50畝容積率：1.1建筑面積：36667平方米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)：4000元/平米銷(xiāo)售收入：14660萬(wàn)元首期項(xiàng)目總建筑面積：234667平方米首期項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入：170920萬(wàn)元2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本序號(hào)(萬(wàn)元)備注一契稅(3%)二規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)建及其它別墅式酒店小獨(dú)棟、雙拼花園洋房基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi)小計(jì)：市政及公共設(shè)施配套景觀綠化三工程管理費(fèi)(二)×3%銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入×項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：170920-112573=58347萬(wàn)元項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：58347/112573=51.8%三、青城湖首期項(xiàng)目運(yùn)作周期及投資年回報(bào)率“青城湖”首期項(xiàng)目采用一二級(jí)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作，預(yù)計(jì)土地整理周期為兩年，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期為三年，整體開(kāi)發(fā)周期按四年計(jì)算。首期項(xiàng)目投資年回報(bào)率=項(xiàng)目投資利潤(rùn)率/開(kāi)發(fā)周期=12.95%“青城湖國(guó)際休閑運(yùn)動(dòng)旅游區(qū)”首期項(xiàng)目投資收益可觀，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)優(yōu)良，不僅符合都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司的資金運(yùn)營(yíng)需求，也有力的支持都江堰市的災(zāi)后重建工作，在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)上論證可行。第七章環(huán)境影響二、環(huán)境保護(hù)與治理措施當(dāng)前對(duì)于高爾夫球場(chǎng)污染環(huán)境的質(zhì)疑集中耗水量大和施用化肥(1)耗水量大(2)施用化肥和農(nóng)藥污染球場(chǎng)在設(shè)計(jì)時(shí)要著重關(guān)注水土保持，每個(gè)球道的水平線(xiàn)在移土前需要詳細(xì)計(jì)算，盡量避免水土流失，掘出的土石則用于平整場(chǎng)內(nèi)其他地方，并力求保持原有地貌及林木，使球場(chǎng)內(nèi)保持大量天然草木。施工時(shí)應(yīng)選擇高爾夫?qū)I(yè)化施工隊(duì)伍，選用優(yōu)質(zhì)的土噴灌排水材料，再配合專(zhuān)用的施工機(jī)械，同時(shí)建造好油庫(kù)、農(nóng)藥和化方面保證施工質(zhì)量，另一方面減少后期養(yǎng)護(hù)管理中的用水量和化肥、2、球場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和養(yǎng)護(hù)階段(1)安裝節(jié)水、高效的噴灌系統(tǒng)以保證最有效的利用水源；(2)采取水資源的封閉系統(tǒng)式管理，實(shí)現(xiàn)水資源的循環(huán)使用，建造水庫(kù)及人工湖儲(chǔ)水用作球場(chǎng)草坪灌溉，球會(huì)內(nèi)經(jīng)處理過(guò)的污水也用于灌溉草坪并通過(guò)封閉系統(tǒng)循環(huán)利用；(3)積極尋求替代水源如雨水或河水灌溉草坪?；屎娃r(nóng)藥污染對(duì)策：(1)結(jié)合都江堰氣候情況、環(huán)保指標(biāo)和球場(chǎng)特點(diǎn)，選擇國(guó)際上最優(yōu)良的抗病、耐病高爾夫球場(chǎng)用草，減少農(nóng)藥使用量；(2)合理采取各種養(yǎng)護(hù)管理措施，注意修剪、施肥、淋水，促進(jìn)草坪健康生長(zhǎng)，提高草坪對(duì)病原菌侵染的抵抗力，少發(fā)病少用藥；(3)合理選擇用藥種類(lèi)、用藥時(shí)間、使用濃度，盡量選用高效、低毒、低殘留的化學(xué)農(nóng)藥，積極推廣有機(jī)殺菌劑、生物制劑類(lèi)殺蟲(chóng)劑，特別是中草藥植物提取活性液，減少用藥量，降低用藥濃度或者用解毒劑促使農(nóng)藥盡快分解，保護(hù)土壤；(4)球場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)中踐踏嚴(yán)重，應(yīng)經(jīng)常使用各類(lèi)土壤改良劑，以改善土壤結(jié)構(gòu)，增加土壤保水抗旱能力，調(diào)節(jié)PH值，減輕黑土層危害，解毒劑消解各類(lèi)土壤毒素等。在草坪草品種和苗木選育、噴灌系統(tǒng)、機(jī)械設(shè)備、低毒和高效化學(xué)農(nóng)藥和生物農(nóng)藥、專(zhuān)用緩釋肥料、生態(tài)環(huán)保技術(shù)等領(lǐng)域積極運(yùn)用國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代科技，特別是學(xué)習(xí)國(guó)外高爾夫球場(chǎng)的先進(jìn)環(huán)保技術(shù)和成功案例，主要有利用基因工程培育抗旱和抗病、蟲(chóng)害草種，污染物生態(tài)降解處理，高效、低毒化學(xué)農(nóng)藥和新型生物農(nóng)藥，節(jié)水