沙盤(pán)講解技巧

沙盤(pán)講解一、沙盤(pán)的由來(lái)公元32年漢光武帝征討隴西（今甘肅東部一帶）的隗器，召名將馬援商討進(jìn)軍戰(zhàn)略。馬援對(duì)隴西一帶的地理情況很熟悉，就用土堆成一個(gè)與實(shí)際地形相似的模型，從戰(zhàn)術(shù)上作了詳盡的分析。漢光武帝劉秀看后很高興地說(shuō)：敵人全在我的眼中了！變個(gè)模型對(duì)指揮作戰(zhàn)理發(fā)了很大的作用。這就是最早的沙盤(pán)，也是沙盤(pán)的由來(lái)二、講解沙盤(pán)的方法1、按照總——分——總的順序介紹；2、做到四到“口到、眼到、手到、腦到”；3、要有條理性，思路要清晰，富有感情要有激情；三、講解沙盤(pán)的注意事項(xiàng)1、不要太過(guò)繁瑣，要簡(jiǎn)明扼要；2、要適當(dāng)?shù)耐蛻魷贤?，不要一味地只顧自己介紹；3、要有抑揚(yáng)頓挫，不要一味的一個(gè)調(diào)；4、在整個(gè)介紹過(guò)程中不能亂，要有條理性；四、沙盤(pán)介紹的目的目的：是為了讓客戶對(duì)整個(gè)樓盤(pán)有一個(gè)全新形象了解，從而吸引客戶對(duì)本樓盤(pán)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的興趣，介紹沙盤(pán)過(guò)程中要富有激情，有重音輕音（抑揚(yáng)頓挫）五、講解沙盤(pán)范文：沙盤(pán)講解***您看這就是我們金鑫世家的整體規(guī)劃，它是常寧唯一一個(gè)以親情為主題的生態(tài)園林高檔社區(qū)。是常寧西部開(kāi)發(fā)當(dāng)中的一個(gè)重點(diǎn)形象工程，今天看好了就可以定一套。您看，它是位于群英西路與外環(huán)西路的交匯處，新審計(jì)局旁。（在沙盤(pán)上指出具體位置）我們整個(gè)社區(qū)是由6棟組成，總占地20多畝（15240平方米）綠化率達(dá)到了30%以上，是帶綠化的高檔社區(qū)。我們金鑫世家采用的是新中式現(xiàn)代風(fēng)格，簡(jiǎn)約而華美。我們是以居住為主、輔以商業(yè)。在A、B棟是以商住兩用功能組成?，F(xiàn)在所推出的是我們的B、C兩棟。坐北朝南，南北通透。面積從50-140㎡之間。整個(gè)戶型采用的是四明設(shè)計(jì)，明廳、明餐、明廚、明衛(wèi)。為了增加了您的通風(fēng)采光度，還增加了大幅度的飄窗的觀景陽(yáng)臺(tái)。讓您在家里面就能感受到陽(yáng)光清風(fēng)。我們的樓間距達(dá)到了16米。建筑的外產(chǎn)面全部采用的是深銀灰色，融合白色和桔紅色的景磚，色彩沉穩(wěn)又很有跳躍感。整個(gè)屋頂采用的是斜坡屋頂，使得整個(gè)小區(qū)前衛(wèi)而且充滿生機(jī)和活力。我們社區(qū)還有一個(gè)最大的亮點(diǎn)就是每棟都送了露天花園。您再看我們社區(qū)的大門(mén)，簡(jiǎn)約而大方，進(jìn)入大門(mén)是我們6米寬的一個(gè)景觀大道。而且金鑫世家的配套設(shè)施是非常齊全。從大門(mén)出來(lái)是政府規(guī)劃的支四路，在項(xiàng)目的南側(cè)有一個(gè)常寧最大的人工湖————南門(mén)湖，讓您的工作之余增加了不少的色彩。西面有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，專門(mén)配套了社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。還有一所從幼兒園到高中的貴族學(xué)校。讓您的小孩贏在起跑線上。在群英西路相信不用我說(shuō)您就知道有些什么了。像政府單位、四星級(jí)的酒店、廣場(chǎng)、醫(yī)院、車(chē)站超市等等。一條最新穎的商業(yè)街就在家門(mén)口，繁華近在遲咫尺。完善的配套設(shè)施給您的生活帶來(lái)了極大的便利。我們所有的規(guī)劃和設(shè)計(jì)都充分展示了現(xiàn)代人追求健康，環(huán)保與高品質(zhì)的新生活理念，您選擇金鑫世家不僅是選擇了一個(gè)居住的地方，更是選擇了一種全新的別墅般生活方式！按揭法，按揭買(mǎi)房就是國(guó)際流行趨勢(shì)。等到按揭普遍推廣，您就沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)了，比方說(shuō)一套房子50萬(wàn)，按國(guó)際上最流行的按揭方式，可以提供八成30年按揭，那么首期付20%，10萬(wàn)元，以后每月1000元，那誰(shuí)買(mǎi)不起？那時(shí)不是說(shuō)有錢(qián)就能買(mǎi)到好房子的。買(mǎi)房看準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，絕對(duì)是最好的投資方式。住房將是新的消費(fèi)熱點(diǎn)，也是國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，現(xiàn)在是投資置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。專家預(yù)測(cè)，如今中國(guó)的“新三大件”首先是住房，汽車(chē)以及通訊設(shè)備（電腦），目前老百姓最迫切的要求就是一方生存空間“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。現(xiàn)在是中國(guó)樓市的最低點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的跌幅，發(fā)展商均以成本價(jià)或略高于成本價(jià)面向業(yè)主，另外，根據(jù)預(yù)測(cè)分析，國(guó)家銀行存款利率大幅度下調(diào)，房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)步上漲。觀望并期望最低點(diǎn)入市，其實(shí)最低點(diǎn)是某一點(diǎn)，任何人都難以捕捉，弄得太精，容易失去機(jī)會(huì)，只能分析研究大氣候。所以，請(qǐng)您考慮一下，如果您買(mǎi)房是作為置業(yè)，自用投資，保值的話，萬(wàn)萬(wàn)不可錯(cuò)過(guò)目前入市的千載難逢的良機(jī)。香港的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)三次大的跌幅在低谷時(shí)購(gòu)進(jìn)，在高峰時(shí)拋出的投資者一般都是得到5-10倍的回報(bào)，香港的地產(chǎn)大王李嘉誠(chéng)就是靠這樣發(fā)展的。國(guó)家逐步取消福利分房，前2年108種稅收減免的出臺(tái)及契稅的減半征收，這些只能激活一下，不能達(dá)到推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的目的，只有按揭法出臺(tái)，才能根本改變房地產(chǎn)市場(chǎng)，到那時(shí)沒(méi)什么有錢(qián)人和沒(méi)錢(qián)人的區(qū)別，因此，不是您有錢(qián)就能買(mǎi)到新房子的。80年代香港一開(kāi)始實(shí)行按揭法，市民排隊(duì)買(mǎi)房可以說(shuō)是擠破了門(mén)，還買(mǎi)不到，而是要抽簽，所以成功人與不成功人只是趨前了那么一點(diǎn)點(diǎn)。在臺(tái)灣，在香港擁有一部分不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)公民的基本選擇。一個(gè)掃地的阿婆，現(xiàn)在身價(jià)過(guò)百萬(wàn)，過(guò)著無(wú)憂無(wú)慮的生活，憑的什么，就是在15年前買(mǎi)樓，付首期款，租出去，用租金供樓，租金上漲，再用多余的租金去買(mǎi)房，今天她有三套房子，這就是她的身價(jià)。早上喝茶，下午打打牌，晚上看看電視，日子過(guò)的悠哉樂(lè)哉，憑的就是眼光。現(xiàn)在同樣的機(jī)會(huì)也來(lái)到了您眼前，您還猶豫什么呢，沒(méi)問(wèn)題的，×先生，我們現(xiàn)在就把它訂下來(lái)。

C.價(jià)格最便宜（不一樣）

×先生除以上幾點(diǎn)，我們購(gòu)房是應(yīng)該考慮價(jià)格，也就是我們所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)究竟是不是物有所值，甚至是不是物超所值，像我們這個(gè)地段，這個(gè)檔次的房子，絕對(duì)是同類樓房中價(jià)格最低的。（舉例比較）

幫客戶分析各種投資的利弊

關(guān)于購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)：⑴因條件變化價(jià)格下跌；

⑵市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（投資周期，宏觀經(jīng)濟(jì)，價(jià)高時(shí)購(gòu)入，價(jià)低時(shí)變現(xiàn)）；

⑶財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如貸款購(gòu)房，一時(shí)還不出，需抵押給銀行或變現(xiàn)，其價(jià)受當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)而定；

⑷政治風(fēng)險(xiǎn)，自然風(fēng)險(xiǎn)，如征用、拆遷。

股票投資：

10人炒股7人虧，2人平，1人賺，遇股災(zāi)，血本無(wú)歸。

優(yōu)點(diǎn)：資金可大可小，盈利有機(jī)會(huì)，變動(dòng)能力強(qiáng)，不需要太多的專業(yè)知識(shí)，但高利伴著高風(fēng)險(xiǎn)。

銀行存款（債券）

安全性強(qiáng)，有利息，前幾年有物價(jià)補(bǔ)貼，現(xiàn)在已取消，銀行利率一而再而三下調(diào)，細(xì)算老百姓黨政軍是吃虧人，因?yàn)槔②s不上通貨膨脹的速度。

期貨：風(fēng)險(xiǎn)更大

黃金：現(xiàn)在根本起不到保值的作用

古董、郵票等：需要具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)

還是投資房地產(chǎn)最好，長(zhǎng)期持有盈利大于股票，風(fēng)險(xiǎn)小，安全性強(qiáng)，特別是在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)正處于成長(zhǎng)期，投資房產(chǎn)，只盈不虧是一項(xiàng)極佳的長(zhǎng)線投資。

其不利的一面是：投資大，交易手續(xù)復(fù)雜，但雖投資大，卻盈利性能好，風(fēng)險(xiǎn)不大，并可實(shí)行消費(fèi)行為與投資行為的絕對(duì)統(tǒng)一，既能滿足消費(fèi)需求，又滿足投資需求，兩全其美。

房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，而是穩(wěn)中有升

從整體來(lái)講，經(jīng)濟(jì)分析專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌。主要取決于成本的剛性特征。我國(guó)商品房的成本，一般由以下5點(diǎn)構(gòu)成：

①建筑成本

②土地費(fèi)用

③拆遷費(fèi)用

④城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用⑤相關(guān)費(fèi)用

從第一塊看，建筑成本不僅不會(huì)降低，反而會(huì)隨著市民對(duì)住宅質(zhì)量的要求提高和房產(chǎn)與增長(zhǎng)期對(duì)建材價(jià)格還有所上升；

從第二塊看，土地費(fèi)用歷來(lái)是國(guó)家收益和地方政府的主要財(cái)源，大幅度核減屬國(guó)家重大政策。土地越來(lái)越少，價(jià)格上漲；

從第三塊看，拆遷費(fèi)用目前在多數(shù)城市呈上漲趨勢(shì)，降低并不太可能；

從第四塊看，如果降低城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)支出，會(huì)給城鎮(zhèn)住房建設(shè)帶來(lái)更多的困難；于是，目前有條件減少的是第五塊中重點(diǎn)征收的稅金和不合理的費(fèi)用。但從目前執(zhí)行情況來(lái)看，能減少的稅費(fèi)很少，建設(shè)部三令五申，地方政府也多次提出要對(duì)不合理的亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)加治理，但據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，濫收費(fèi)的條目雖多，但收款項(xiàng)的絕對(duì)量卻不是很大，據(jù)透露，呼市減少不合理收費(fèi)近兩個(gè)越頗見(jiàn)成效，但房?jī)r(jià)僅下降了百分之一

多一點(diǎn)?？梢钥闯?，除非國(guó)家大幅度削減土地費(fèi)用或是在稅制上作重大調(diào)整，包括開(kāi)辟新的稅收、稅源以代替對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一部分正常稅費(fèi)征收，否則零星減稅，減費(fèi)不足以促成商品房大幅度下降。中國(guó)房地產(chǎn)副會(huì)長(zhǎng)陵園映蘇博士在一次國(guó)際研討會(huì)上談到：從房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)看，一般都隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的進(jìn)程而逐漸上升，這種趨勢(shì)是由土地資源的稀缺性，不可再生性及土地供應(yīng)的低彈性和需求的高彈性決定的。具體說(shuō)，隨著我國(guó)城市水平不斷提高，必將導(dǎo)致城市人口的持續(xù)性增加，從而對(duì)住房需求量增加，因此，不論從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是從我國(guó)實(shí)際出發(fā)來(lái)考慮，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升帶有客觀必然性。

在國(guó)外，樓市大幅度跌降叫“房災(zāi)”，目前中國(guó)政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，社會(huì)穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)房災(zāi)的可能，所以當(dāng)房?jī)r(jià)