韶關市武江區(qū)群康路地塊可行性報告83p

韶關市武江區(qū)群康路地塊工程可行性報告廣州鴻興地產(chǎn)參謀二零一一年九月目錄第一局部：工程概況 11.1宗地位置 11.2宗地現(xiàn)狀 21.3工程周邊配套 41.4工程規(guī)劃控制要點 81.5工程地塊綜合評判 8第二局部市場分析 102.1韶關市社會經(jīng)濟開展概況 102.2韶關市房地產(chǎn)市場分析 152.3區(qū)域住宅市場成長狀況 292.4區(qū)域市場目標客層研究 45第三局部：工程定位 483.1工程定位 483.2工程產(chǎn)品建議 54第四局部：工程開發(fā) 684.1開發(fā)時序建議 684.2價格定位 71第五局部：投資收益分析 745.1工程本錢預測 745.2工程資金籌措方案 775.3工程開發(fā)財務評價 785.4工程敏感性分析 795.5工程現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析 825.6工程資金來源與運用表分析 83第一局部：工程概況1.1宗地位置小結(jié)：由圖直觀可見1、工程位于韶關武江區(qū)群康路，緊鄰新華北路、工業(yè)路，周邊路網(wǎng)完善，可輕易通達市內(nèi)各區(qū)，到高鐵武廣站、市汽車站、火車站、京珠高速、韶贛高速等交通重要樞紐僅需十多分鐘的車程，交通優(yōu)勢明顯。2、工程周邊新舊樓盤眾多，居住、商業(yè)氣氛較好，工程距西河體育中心、西河全民健身廣場、世紀購物廣場、中環(huán)購物廣場、紅星美居中心等知名商場僅五分鐘車程，人氣較旺，是韶關市民日常工作、居住、活動、社交的中心，區(qū)域知名度較高。3、工程周邊各項配套十分完善，學校、醫(yī)院、超市、菜市場、酒店以及各類型娛樂、餐飲店等近在咫尺，配套優(yōu)勢明顯。1.2宗地現(xiàn)狀1.2.1工程地塊較為方正，為北高南低的坡地地貌，上下落差合理，有利于規(guī)劃的差異化、創(chuàng)新性；北面是寶蓋嶺，自然景觀豐富，景觀視野開闊。工程南面為匯展華城和幸福家園工程，這兩個工程為韶關市兩個大型房地產(chǎn)工程，但本工程與以上兩個工程有舊廠房間隔，工程西面也為低層民居和舊廠房，影響了工程的景觀，但視野開闊；工程東面為韶關第五中學和低層住宅建筑，景觀不是很理想。東面也是舊民房，景觀也不理想；北面〔寶蓋嶺〕南面〔民居、舊廠房〕西面〔民居〕東面〔韶關第五中學〕小結(jié)：工程北面自然景觀資源最為豐富，但其余三面都給學校、底層民居和舊廠房包圍，景觀不夠理想，但工程地屬于坡地地形，視野較為開闊，可以在一定程度上降低工程在景觀視野方面的劣勢，總體來講，工程在這個方面優(yōu)勢不大。1.3工程周邊配套1.3.1工程周邊工業(yè)路〔外圍—東西走向〕群康路〔內(nèi)圍—東西走向〕新華路〔南北走向〕小結(jié)：工程臨近韶關市區(qū)南北走向的新華路，以及東西走向的工業(yè)路，周邊路網(wǎng)完善，交通通達率高。群康路已列入韶關市交通規(guī)劃改造工程的主要工作之一。公交車站〔東崗嶺站〕小結(jié)：公交路線有9路、12路、20路、25路等，貫穿韶關各區(qū)，片區(qū)居民交通出行較為便利。1.3.21、商業(yè)配套世紀購物廣場紅星美居中心超市銀行肉菜市場小結(jié)：工程商業(yè)配套十分完善，附近人氣較旺，是工程主要優(yōu)勢之一。2、教育、醫(yī)療配套群康幼稚園東崗嶺小學韶關第五中學小結(jié)：該片區(qū)享有韶關一線教育配套，教育配套涵蓋幼兒園、小學、初中優(yōu)勢十清楚顯。3、體育設施配套西河體育中心西河全民健身廣場籃球場乒乓球場主題活動廣場健身設施小結(jié)：該區(qū)域體育設施配套十分完善，工程距西河體育中心、西河全民健身中心僅五分鐘路程，該區(qū)域歷來就是韶關市民休閑娛樂、健身的重要去處，群眾認可度高。1.4工程規(guī)劃控制要點工程地塊初擬技術經(jīng)濟指標項目指標總用地面積29309㎡總建筑面積112081.5㎡計容總建筑面積102581.5㎡1、住宅面積90831.5㎡2、國學館600㎡3、雙語幼兒園2000㎡4、社區(qū)文化藝術中心2450㎡其中數(shù)字圖書館300㎡數(shù)字電影院500㎡少兒藝術中心〔書法、繪畫、音樂、舞蹈、雕塑〕、文化展廳1650㎡5、文化商品街5700㎡6、社區(qū)健康中心600㎡7、其他配套400㎡8、地下車庫面積9500㎡總戶數(shù)800地下車位數(shù)420容積率3.5綠化率40%建筑密度≦30%1.5工程地塊綜合評判優(yōu)勢：地段、資源賦予了工程地塊坐擁3大價值，工程可塑性強。地段價值：工程位于韶關市中心繁華區(qū)域，城市景觀軸內(nèi)、交通便利，通達各區(qū)；配套價值：周邊各項配套十分完善、齊全；資源價值：緊鄰西河體育中心、西河全民健身廣場，韶關市內(nèi)唯一的、最大的公共康體休閑娛樂平臺，知名度較高；劣勢：但工程占地面積較小，周邊景觀資源較少，工程南面景觀視野受到局限，是工程的短板。工程地塊屬性定位：根據(jù)目前工程的區(qū)域價值，我司認為工程可塑性較高，具備打造成一個集高端住宅、文化商業(yè)街區(qū)于一體的區(qū)域中高端工程。第二局部市場分析2.1韶關市社會經(jīng)濟開展概況2.1位置：廣東省北部，北江中上游，與清遠相鄰，北部與湖南和江西交界。區(qū)劃：下轄曲江區(qū)、湞江區(qū)、武江區(qū)、始興縣、南雄市、仁化縣、翁源縣、新豐縣、乳源瑤族自治縣、樂昌市。韶關市面積18380平方公里，戶籍人口325.54萬，其中：非農(nóng)業(yè)人口124.79萬人，農(nóng)業(yè)人口200.75萬人。全年出生人口3.78萬人，人口出生率11.69‰；人口自然增長率6.95‰。年末常住人口296.94萬人。其中市轄區(qū)人口92.63萬。市區(qū)：湞江區(qū)面積523平方公里，人口35.43萬。武江區(qū)面積682平方公里，人口25.2萬。曲江區(qū)面積1651平方公里，人口32萬。目前：三區(qū)人口合共約93萬未來：至2021年規(guī)劃期末，規(guī)劃韶關市城市人口規(guī)模為130萬人。其他縣市：樂昌市面積2421平方公里，人口53萬。南雄市面積2361平方公里，人口46萬。始興縣面積2174平方公里，人口25萬。仁化縣面積2223平方公里，人口23.14萬。翁源縣面積2183平方公里，人口39.76萬。新豐縣面積2021平方公里，人口24萬。乳源瑤族自治縣面積2125平方公里，人口21萬。小結(jié)：廣博的消費區(qū)域、龐大的人口根底將會帶給韶關房地產(chǎn)市場巨大的開展空間和開發(fā)潛力。2.據(jù)統(tǒng)計，2021年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值683.1億元，比上年增長12.5%，連續(xù)5年經(jīng)濟增長率高于全國、全??；比2005年增加346億元，2006-2021年的年均年增長12.7%，連跨400億元、500億元、600億元三個臺階。2021年第一產(chǎn)業(yè)增長5.6%，第二產(chǎn)業(yè)增長15.6%〔其中工業(yè)增長15.5%〕，第三產(chǎn)業(yè)增長11.4%。全市地區(qū)生產(chǎn)總值“十一五〞期間年均增長12.7%，比“十一五〞規(guī)劃預期目標12%高出0.7個百分點。2021年末全市市場主體總數(shù)達9.87萬戶，比2005年末增加3.1萬戶。全市有26個工程列入省現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)500強，居全省第6位。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構由2005年的16.4∶42.6∶41調(diào)整為13.7∶42.6∶43.7。2021年全市人均生產(chǎn)總值突破2萬元,達2.3萬元，同比增長12.1%，2006年至2021年平均增長12.2%。2021年財政總收入143.3億元，地方財政一般預算收入47.8億元，分別增長32.4%和17.5%，2006年至2021年的年均分別增長18.2%和19.1%。表2-1：2006—2021年韶關GDP及其增長情況小結(jié)：韶關市的經(jīng)濟增長較為平穩(wěn)，但經(jīng)濟總量不高，經(jīng)濟開展總體上還處于一個較低的階段；對于房地產(chǎn)而言可分為兩個方面來看，在開展趨勢方面來看，韶關有巨大的增長空間和開展?jié)摿?，從消費方面來看，在這種情況下韶關居民對價格方面的接受力和認同程度相對較低。2.韶關是廣東的重工業(yè)城市，工業(yè)根底雄厚。五、六十年代和七十年代，國家先后把韶關作為華南重工業(yè)基地和廣東戰(zhàn)略前方來建設，建立起韶關鋼鐵廠、韶關冶煉廠、韶關挖掘機廠、凡口鉛鋅礦、大寶山礦等一大批骨干工業(yè)企業(yè)，奠定了韶關工業(yè)在當?shù)亟?jīng)濟中的根底地位。七十年代，韶關已成為廣東重要的工業(yè)基地。八十年代以來，韶關的工業(yè)得到了進一步開展。近幾年，韶關工業(yè)緊緊圍繞“建設粵北經(jīng)濟強市〞的目標，因地制宜，突出特色，依托資源優(yōu)勢，積極培育以冶金、電力、煙草為主的支柱產(chǎn)業(yè)。目前根本形成了初具特色的以采掘、有色金屬冶煉、鋼鐵工業(yè)、鑄鍛件、建筑材料等資源型行業(yè)組成的重點產(chǎn)業(yè)，以機械制造、輕工、石油化工、電力等行業(yè)為主的加工業(yè)，以電子信息技術、機電一體化、新材料等行業(yè)為主體的高新技術產(chǎn)業(yè)三大類工業(yè)門類綜合類工業(yè)城市。2021年工業(yè)增加值252億元、增長15.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值202億元、增長16%。鋼鐵、有色金屬、電力、機械、煙草、制藥、玩具等七大支柱工業(yè)增加值155.7億元，增長15.8%。2021年1-11月規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)188.1%、比上一年提高12.3個百分點。2021年先進制造業(yè)增加值占工業(yè)增加值的比重提高到31.7%，過去五年高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均增長20%。小結(jié)：韶關地區(qū)擁有雄厚的支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈，這對韶關的經(jīng)濟開展及居民就業(yè)提供了強而有力的支持，保障了居民有穩(wěn)定良好的經(jīng)濟來源。這對房地產(chǎn)市場的健康開展無疑是至關重要的。2.近年來，韶關著力掀起園區(qū)根底設施建設、招商引資兩個高潮。承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移取得新成績。2021年全市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工程440個，合同投資304.4億元、增長137%，到位資金101.7億元、增長27.5%。2021—2021年累計承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工程1206個，合同投資540.1億元，到位資金250.8億元。2021年全市省級產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園規(guī)模以上工業(yè)增加值增長37.5%。東莞〔韶關〕產(chǎn)業(yè)園、東莞大嶺山〔南雄〕產(chǎn)業(yè)園成功競得省專業(yè)性產(chǎn)業(yè)園建設扶持資金，成為區(qū)域經(jīng)濟重要增長極。東莞大嶺山〔南雄〕產(chǎn)業(yè)園、仁化有色金屬循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地成為全省首批省市共建循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地。省市共建粵北現(xiàn)代技工教育基地取得實質(zhì)性進展。2021年完成農(nóng)村勞動力技能培訓2.84萬人、轉(zhuǎn)移就業(yè)9.5萬人，五年累計分別達12.2萬人和39.9萬人。有3805名農(nóng)民工積分入戶城鎮(zhèn)。在省2021年度農(nóng)村勞動力技能培訓轉(zhuǎn)移就業(yè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移目標責任考核中，我市分別居全省第一名和東西北地區(qū)首位〔全省第三名〕，連續(xù)兩年在全省“雙轉(zhuǎn)移〞考核中榮獲“雙優(yōu)〞。2021年園區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值22.3億元，增長37.5%，比全市規(guī)模以上工業(yè)增幅高21.4個百分點。園區(qū)完成固定資產(chǎn)投資37.2億元，增長84.7%，比全市投資增幅高63%。小結(jié)：韶關地區(qū)扮演著珠三角產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的重要角色，產(chǎn)業(yè)的增加同時會帶動外來人口的增長，繼而市場對住宅的需求將會有進一步增長提高，這對韶關房地產(chǎn)市場的開展聚集人氣。2.2021年末金融機構各項存款〔含外幣〕余額907.75億元、增長14.3%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額562.11億元、增長14.8%。金融機構各項貸款〔含外幣〕余額376.06億元，增長17.5%。個人消費貸款67.65億元，增長64.4%。其中：個人中長期人民幣消費貸款余額65.91億元，增長62.7%；個人短期人民幣消費貸款1.74億元，增長1.7倍。全年證券交易額1174億元，下降15.9%。小結(jié)：韶關市居民的各項存款和貸款均保持較快速度增長，特別是貸款的增長速度，這說明韶關居民的消費理財觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，這將為韶關房地產(chǎn)市場提供有力支持。2.2021年全市社會消費品零售總額329.8億元、增長18.8%，比2005年增長1.3倍；商品房銷售額比2005年增長4.3倍。城鄉(xiāng)市場同步繁榮，城鎮(zhèn)市場增長19%、鄉(xiāng)村市場增長17.5%。表2-2：2006-2021年社會消費品零售總額及其增長率小結(jié)：韶關居民的消費品零售消費均在快速增長，這說明韶關居民的消費力以及生活水平都處于快速提高的階段，同時也將帶動韶關的各行各業(yè)提高各行業(yè)的盈利，繼而對房地產(chǎn)市場開展也會有進一步的帶動和提升。2.2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14260元，農(nóng)村居民人均純收入6317元，分別增長10.1%和18.3%，五年年均增長10.6%和11.1%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到39%。韶關市區(qū)居民消費價格指數(shù)漲幅為2.9%，低于全國、全省上漲水平。韶關市區(qū)居民人均可支配收入18021元、增長10.6%，居民家庭人均消費性支出12910元、增長12.6%，社保離退休金發(fā)放總額13.8億元、增長30.7%，農(nóng)民人均純收入增長18.3%。表2-3：2006—2021年城鎮(zhèn)居民人均消費支出及增長表小結(jié)：韶關居民的支出與收入均有穩(wěn)定健康的增長，其中恩格爾系數(shù)亦在逐步下降，這些數(shù)據(jù)顯示出韶關居民的消費支配力正在逐步增強，有能力購房、換房的居民會越來越多。2.1.8韶關經(jīng)濟開展的機遇及條件1、廣東省加快山區(qū)開展各項政策措施的落實，為韶關經(jīng)濟社會的開展提供了良好的政策環(huán)境。2、韶關憑借自身資源、區(qū)位、勞動力等方面的優(yōu)勢，使之成為珠三角等興旺地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的優(yōu)選地，已被列入省的重點開發(fā)工程，這將對韶關投資增長奉獻較大，如韶關比亞迪汽車試車場和零配件基地、東莞〔韶關〕產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、韶關市大南華生態(tài)開發(fā)工程等。3、在全省推進泛珠三角區(qū)域合作中，韶關成為泛珠三角核心圈的擴張區(qū)域和通往腹地的“黃金通道〞，特別是武廣高鐵客運專線的建成，350公里的時速，大大的縮小了距離的概念，這將使韶關不斷取得新的商業(yè)時機。4、旅游、商貿(mào)、現(xiàn)代物流等效勞業(yè)的加速開展，將強有力地拉動經(jīng)濟增長，居民消費結(jié)構的轉(zhuǎn)型升級，有利于培育新的消費熱點，擴大內(nèi)需。小結(jié)：良好的政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機、武廣高鐵的便捷、內(nèi)需的逐步擴大等因素都預示著，韶關的經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場即將進入一個新的高速增長期。2.1.9本章小結(jié)過去的5年中韶關市的GDP年增長平均在12.7%；消費品零售總額平均年增長為18.61%，其中2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14260元，增長10.1%，韶關市區(qū)中心城區(qū)居民人均可支配收入18021元、增長10.6%，居民家庭食品消費支出占消費支出的比重亦在逐年下降。從以上的數(shù)據(jù)中我們不難看出，在未來很長一段時間里，韶關經(jīng)濟開展的上升態(tài)勢將持續(xù)，促使韶關調(diào)整、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構，為此外來人口也隨之不斷增加，居民的收入和消費支配力相應會出現(xiàn)較大幅度的提升，這將給韶關房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了有力支持。2.2韶關市房地產(chǎn)市場分析2.2.1〔1〕、歷年房地產(chǎn)投資分析表2-4：2006—2021年房地產(chǎn)投資額情況2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)投資63.96億元，同比增長37.7%。其中，市區(qū)完成開發(fā)投資40.29億元，同比增長30.8%。小結(jié)：在受到08年10月的金融海嘯影響下，造成09年的開發(fā)投資額有較大輻度的下降；09年到10年上半年，房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，從而使2021年的開發(fā)投資額大幅度增長?！?〕、歷年房地產(chǎn)開發(fā)情況表2-5：2006—2021年全市施工及竣工面積2021年全市商品房在建施工面積476.15萬平方米，同比增長11%，其中新開工施工面積271.07萬平方米，同比增長21.6%。商品房竣工面積262.36萬平方米，同比增長54.3%。表2-6：2006—2021年市區(qū)施工及竣工面積2021年市區(qū)商品房施工面積466.8萬平方米，同比增長3.3%，其中新開工施工面積138.07萬平方米，同比增長3.6%。商品房竣工156.33萬平方米，同比增長56.6%。2021年市區(qū)發(fā)出房地產(chǎn)工程施工許可證25個，工程總投資9.57億元，同比下降1.34%，報建規(guī)模89.3萬平方米，同比減少18%。發(fā)出商品房預售許可證73個，批準預售面積100.2萬平方米，比上年同期增長13%。小結(jié)：因受到09年的房地產(chǎn)市場供銷兩旺的影響，2021年的新開工施工面積大幅度增長，因此2021年將會有較大量的商品房推出市場，競爭的加劇已是不可防止。〔3〕、歷年房地產(chǎn)銷售面積狀況2021年，全市商品房銷售234.06萬平方米，同比增長4.1%，銷售額75.76億元，同比增長28.1%。其中市區(qū)商品房銷售面積138.59萬平方米，同比增長4.2%，銷售額53.32億元，同比增長25.2%。表2-7：2006—2021年全市及市區(qū)商品房銷售面積表2-8：2006—2021年全市及市區(qū)商品房銷售額2006—2021年韶關市商品房銷售面積有升有降，在2021年有下降，但這五年的銷售面積總量漲幅明顯。小結(jié)：銷售面積的漲幅小于銷售額增長速度，說明這五年韶關的商品房價格上漲速度較快。2021年和2021年的銷售面積和總額上升速度最快?！?〕、歷年房地產(chǎn)價格狀況表2-9：2006—2021年全市及市區(qū)商品房銷售均價2021年，全市〔包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕房地產(chǎn)價格呈上升趨勢，全年均價為3237元/㎡。其中，從市區(qū)商品房住房成交價格看，2021年1月市區(qū)網(wǎng)簽合同均價為3926元/㎡，12月到達了年內(nèi)最頂峰，為4706元/㎡，一年內(nèi)商品房住房價格上漲了780元/㎡，年末價格比年初增長了21.24%。市區(qū)全年均價為4217元/㎡?！?〕、2021年房地產(chǎn)市場分析2021年，我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資增長、產(chǎn)銷兩旺、價格上漲的局面。一是開發(fā)投資快速增長。從年初開始，投資、開工、銷售便呈上行態(tài)勢。特別是第二、第三季度，開發(fā)投資月平均同比增長幅度均到達59%以上。第四季度投資增幅有所回落，但仍保持了三成以上的增長速度。二是商品房銷售市場持續(xù)旺盛，從銷售規(guī)模來看，與上年同期相比，2021年商品房銷售面積一直呈現(xiàn)增長狀態(tài)。其中，以上半年增幅較為明顯。第四季度市區(qū)個別樓盤甚至出現(xiàn)搶購現(xiàn)象。三是房地產(chǎn)價格上漲。2021年全市商品房銷售面積比上年增長4.1%，而銷售額卻同比增長了28.1%。從市區(qū)商品房住房成交價格看，2021年1月市區(qū)網(wǎng)簽合同均價為3926元，12月到達了年內(nèi)最頂峰，為4706元，一年內(nèi)商品房住房價格上漲了780元，年末價格比年初增長了21.24%。形成上述狀況的主要原因：一是由于受08年金融風暴等影響，08年到09年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工及銷售均呈較大幅度下降，在很大程度上影響著2021年的同比增幅。二是需求和供給的不平衡。由于上年度房地產(chǎn)建設工程大幅減少，特別是市區(qū)，2021年上半年商品房竣工面積同比均為兩位數(shù)的負增長，2月份更是同比減幅到達了78%，在一定程度上影響了今年商品住房的有效供給，使得房價持續(xù)上升。三是一級市場住房供給結(jié)構不合理。2021年以來市區(qū)保障性住房稀缺，普通商品住房供給量遠遠達不到市場需求，使得房地產(chǎn)一級市場中的住房消費大都集中在高檔樓盤，而這些樓盤的價格相對較高，使得市區(qū)的商品房價呈現(xiàn)相對高位。2.2.2〔1〕、市場需求分析根據(jù)?韶關國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年總體規(guī)劃?，人口自然增長率控制在7‰，按照到2021年平均人均住房面積到達33平方米測算，預計到2021年需求住房總量約為390萬平方米，年均需求約為78萬平方米。〔2〕、市場供給分析A、政府未來將逐年增加商品房供給數(shù)量根據(jù)?韶關國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年總體規(guī)劃?，按照住房建設總量目標，規(guī)劃期內(nèi)，住房建設年度目標如下表：表2-10：2021—2021年住房建設年度目標B、住房用地供給方案根據(jù)?韶關國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年總體規(guī)劃?，規(guī)劃期內(nèi)，全市區(qū)新增住房用地供給總量為7.23平方公里〔含舊城改造重建用地〕。2021年至2021年住宅用地供給如下表：表2-11：住宅用地供給年度指引小結(jié)：供給量方面：根據(jù)韶關住房用地供給方案，未來兩年韶關的土地供給量和商品房建設都會逐漸增加，預測未來兩年房地產(chǎn)市場競爭會越來越劇烈；需求量方面：經(jīng)濟的迅速開展，人民生活水平的不斷提高，對居住的要求也越來越高，未來兩年市場需求量也十分巨大的，根據(jù)住房建設規(guī)劃年均需求約為78萬平方米，對于房地產(chǎn)市場是一個利好消息。2.2.3〔1〕、樓盤開始規(guī)?；⒏叨嘶?、品牌化2007年之前的韶關房地產(chǎn)市場，主要為小規(guī)模的樓盤，且多數(shù)未有品牌觀念。但隨著一些外來品牌的參加，新的開發(fā)理念的運用，市場開始以大規(guī)模、超大規(guī)模高端樓盤為主，如韶關碧桂園〔占地232萬㎡〕、恒大地產(chǎn)〔占地45.8萬㎡〕、碧桂園太陽城〔占地40萬㎡〕、歐浦?御龍灣〔占地37萬㎡〕、長城世家〔占地24萬㎡〕、南楓碧水花城〔占地20萬㎡〕等。韶關主要樓盤經(jīng)濟指標規(guī)模樓盤名稱占地面積(萬㎡)建筑面積〔萬㎡〕容積率綠化率小規(guī)模江畔逸景軒0.51.22.4濱江匯景0.656.751030%星河時代0.673.955.92111%雍華豪庭0.757.1萬通時代花園0.732.6332%幸福家園1.35.53.635%中等規(guī)模香檳小城28.94.235%盈翠皇庭2.2113.930%群康路工程2.9311.23.530%萊斯豪苑2.719.55.925.86%南天豪庭3.8133.433%御景園4102.4239.60%林語陽光4.28.72.335%大規(guī)模森林觀邸58.91.843%蓉山翡翠灣5.46.51.238%匯展華城10232.345%金鳳翔·棕櫚灣11超大規(guī)模南楓碧水花城20602.742%長城世家2428.81.240.60%歐浦·御龍灣3762.21.6830%〔2〕、產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高隨著經(jīng)濟的快速開展和人們生活水平的提高，韶關人們的居住要求正逐漸擺脫原來的“只要有房子住〞，向選好房、住好房方向開展。為了爭取市場和適應人們居住的要求，產(chǎn)品的規(guī)劃、設計、園林、配套、戶型設計、營銷等成為開發(fā)商取勝的關鍵因素。韶關樓盤建筑風格統(tǒng)計圖韶關多數(shù)工程多以現(xiàn)代和歐式建筑風格為主，主要原因是現(xiàn)代式建筑風格外立面簡潔明快，令人賞心悅目；歐式的工程走異域風情，打造風格獨特的生活社區(qū)。通過規(guī)劃建筑的不同風格來提升工程的產(chǎn)品品質(zhì)，增加消費者的吸引力?！?〕、產(chǎn)品種類由單一變得豐富2007年之前的韶關房地產(chǎn)市場，品種類型單一，主要以多層為主的現(xiàn)象，目前市場以小高層洋房、高層、別墅為主。同時，注重小區(qū)配套，復式設計、前庭后院及入戶花園等設計越來越多。小結(jié)：市場上的產(chǎn)品越趨豐富，消費者對工程的要求越來越高，這說明光靠地段價值和價格優(yōu)勢的時代已經(jīng)過去，接下來的市場競爭會更趨向于產(chǎn)品競爭?！?〕、從市場銷售來看，以三房為主，二房、四房為輔。根據(jù)韶關建設與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，分析了韶關現(xiàn)在各個板塊主要樓盤的數(shù)據(jù)，如：萊斯豪苑、林語陽光、萬通時代花園、南楓碧水花城、歐浦·御龍灣、蓉山翡翠灣、長城世家等樓盤；并通過市場調(diào)查，得出韶關市現(xiàn)在市場上洋房的戶型面積分布區(qū)間。韶關市洋房戶型面積分布區(qū)間韶關市洋房整體戶型分析：現(xiàn)狀：韶關房地產(chǎn)市場的戶型120-143㎡在整體中屬最多戶型面積段，約占46.02%，各大熱售樓盤的戶型都以該區(qū)間面積段為主，如歐浦·御龍灣、南楓碧水花城等。第二大面積段為70-99㎡約占25.45%，各大樓盤大多都規(guī)劃有一定比重的中小戶型產(chǎn)品，其中以林語陽光以該戶型面積段產(chǎn)品為主。第三面積段為144㎡以上區(qū)間，約占14.4%，主要集中在市中心區(qū)域，如志興華苑、雍華豪庭和歐浦·御龍灣等。原因：韶關作為一個粵北的三線城市，整體房地產(chǎn)市場以改善型與剛需型為主，消費者購房主要是自住，三房和四房的需求居多，所以市場上以中大戶型為主?？偨Y(jié)：從分布圖中可以看出韶關各面積段結(jié)構分布尚算合理，也反映出韶關自身一些根本特點，市場需求的戶型以中大戶型為主。業(yè)主主要為本地及市縣客戶外加上小局部外來客戶。預測：武廣高鐵使韶關容入珠三角一小時經(jīng)濟圈，生活與交通進一步與珠三角地區(qū)接軌。韶關的樓價和珠三角相比處于洼地，且擁有良好的自然環(huán)境優(yōu)勢，未來韶關的樓價將會隨著珠三角經(jīng)濟圈影響的擴大而穩(wěn)步開展，來自周邊城市及珠三角的投資客會增多，小戶型也會越來越受歡送。時機：1、隨著韶關城市化的開展，周邊縣市居民不斷涌入，剛性需求增大，且目前韶關樓盤大多以中到大面積為主，所以中到小面積段戶型會有更大的開展空間。2、交通優(yōu)勢和珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園的開展，芙蓉新城的建設，良好的自然環(huán)境和豐富的旅游資源，將會帶動韶關房地產(chǎn)市場的開展?！?〕、產(chǎn)品需求以自住為主，投資為輔從目前市場上來看，房產(chǎn)的居住功能仍是主要功能。大多數(shù)的置業(yè)人群的置業(yè)目的均以改善自我居住條件為主。而房產(chǎn)的其他功能如投資功能那么仍處在輔助位置上。小結(jié)：目前韶關房地產(chǎn)產(chǎn)品市場即將進入一個快速上升開展階段。原先整體開發(fā)水平不高，產(chǎn)品設計、規(guī)劃欠佳、規(guī)模小、不注重景觀園林、品種單一等現(xiàn)象，已隨著韶關房地產(chǎn)市場的逐漸開展成熟，及外來品牌的進入，而漸漸擺脫產(chǎn)品簡單化、粗糙化、單一化，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品種類多樣化、規(guī)模化，并開始注重產(chǎn)品的品質(zhì)的打造和企業(yè)品牌的樹立。這將進一步推動韶關房產(chǎn)市場的成熟。2.2.4〔1〕、房地產(chǎn)市場價格處于較低水平近年來韶關房地產(chǎn)開發(fā)及開展進程明顯加快，房地產(chǎn)需求也持續(xù)平穩(wěn)且對產(chǎn)品的要求也有所提高，市場價格呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。2021年截至8月底，市區(qū)〔中心區(qū)〕均價為4960元/㎡，較2021年全年均價4217元/㎡上升17.6%。自高鐵開通以來，沿線城市的房地產(chǎn)開創(chuàng)造顯加快。限購政策出臺壓制一線城市如廣州、深圳、佛山等地的房價進一步上漲，而致使房地產(chǎn)投資開發(fā)資金的涌入得而減緩。高鐵沿線清遠2021年截至8月底，全市均價4948元/㎡，2021年均價為4799元/㎡；清遠主要城區(qū)一些樓盤均價已上8000元/㎡，整體均價主要為周邊單體樓拉低成交均價。韶關作為泛珠三角地區(qū)的重要位置，是連接廣東與中原等地的咽喉要道，也是全國的交通樞紐，這必將吸引越來越多的珠三角地區(qū)人群前來置業(yè)。表2-12：2021.1-2021.8月韶關市區(qū)房地產(chǎn)銷售均價2021年近段時間，市區(qū)主要樓盤均價，御龍灣〔6300元/㎡〕，價格在5000元/㎡以上的樓盤中：匯展華城均價7300元/㎡，御龍灣均價為6500元/㎡，志興華苑均價5400元/㎡，蓉山翡翠灣均價5600元/㎡，萊斯豪苑均價5900元/㎡，碧桂園成交均價5803元/㎡。5000元/㎡均價以下的樓盤有：長城世家均價5000元/㎡，碧桂園太陽城成交均價4863元/㎡，林語陽光均價4000元/㎡，南天豪庭均價4900元/㎡?！?〕、價格整體持續(xù)穩(wěn)步上漲從韶關2005年至今的商品房整體均價來看，韶關房價呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步增長態(tài)勢。表1-13：2006—2021年全市及市區(qū)商品房銷售均價〔3〕、近兩年，房價上漲速度明顯加快近幾年，隨著外來品牌的進入和韶關房產(chǎn)市場自身的快速開展成熟，工程整體品質(zhì)的提高，樓盤價格也相應的上升。2021年，全市房地產(chǎn)價格呈上升趨勢，全年均價為2630元/㎡。其中，市區(qū)全年均價為3200元/㎡。市區(qū)上半年價格平穩(wěn)，1-6月商品房合同均價根本穩(wěn)定在3100元左右，成交均價為3098元/㎡，同比略增1.6%。6月份以后，房地產(chǎn)價格上升明顯，特別是年末兩個月，環(huán)比出現(xiàn)較大幅度的增長。到12月底，市區(qū)商品房合同均價為3897元/㎡，同比增24.4%。2021年，全市〔包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕房地產(chǎn)價格呈上升趨勢，全年均價為3237元/㎡。2021年1月市區(qū)網(wǎng)簽合同均價為3926元/㎡，12月到達了年內(nèi)最頂峰，為4706元/㎡，一年內(nèi)商品房住房價格上漲了780元/㎡，年末價格比年初增長了21.24%。市區(qū)全年均價為4217元/㎡。〔4〕、2021年上半年〔1月~6月〕市區(qū)商品房價格走勢1-6月份，市區(qū)〔不含曲江區(qū)，下同〕商品房網(wǎng)簽成交均價4865元/平方米，與上年同比增長19.6%，其中住宅成交均價4748元/平方米，與上年同比增長18.1%；6月份市區(qū)商品房網(wǎng)簽成交均價4880元/平方米，與上年同比增長11.6%，其中住宅成交均價4746元/平方米，與上年同比增長11.7%?！?〕市場銷售現(xiàn)狀韶關各大主要樓盤銷售情況〔包含商鋪〕根據(jù)韶關房產(chǎn)之窗網(wǎng)的數(shù)據(jù)，各大主要樓盤的銷售大局部都完成了70%以上。只有萊斯豪苑〔55.63%〕、雍華豪庭〔39.55%〕、萬通時代花園〔29.86%〕，金鳳翔棕櫚灣〔42.56%〕等，主要原因為其地理位置較差，樓盤規(guī)劃不較完善，致使其的銷售進度較為緩慢。幾大高檔次樓盤的銷售進度都完成90%以上，如南楓碧水花城，完成進度的95.81%，濱江匯景，完成進度的92.01%，御龍灣，完成進度的95.78%，韶關碧桂園，完成進度的92.53%等，目前韶關房地產(chǎn)市場的銷售情況還是比較樂觀的，市場的供給量根本能被市場需求消化。在09年量價齊升的影響下，各房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度，2021年，市區(qū)完成開發(fā)投資40.29億元，同比增長30.8%。2021年市區(qū)商品房施工面積466.8萬平方米，同比增長3.3%，其中新開工施工面積138.07萬平方米，同比增長3.6%。商品房竣工156.33萬平方米，同比增長56.6%，而09年的施工面積比2021年亦有所增長。2021年市區(qū)商品房銷售面積138.59萬平方米，同比增長4.2%，銷售額53.32億元，同比增長25.2%。在2021年龐大的施工面積情況下2021年后韶關市的商品房供給量將會有較大幅度的增加，繼而會加劇商品房的市場競爭。2021-2021韶關住宅用地土地出讓總共45.3萬平方，土地交易總價為6億元，平均每平方價格為1324元，按容積率4的根底計算，平均樓面地價約在331元，加開發(fā)本錢和稅費，每平方本錢約在2400-2600元之間〔未含銷售本錢及銷售稅費〕，以此推算這些土地開發(fā)的工程都必須以4000以上的均價對外銷售。小結(jié)：2021年的房地產(chǎn)市場雖然受到調(diào)控政策和韶關市商品房供貨量增加市場競爭加劇的影響，但由于受到本錢的限制以及得到韶關市經(jīng)濟增長、人均可支配收入增加等有利因素的支持，韶關的銷售均價將不會受到動搖，并有不跌反長的跡象。2.2.5市場階段韶關房地產(chǎn)市場開展階段房地產(chǎn)市場開展階段啟動期高速開展期平穩(wěn)開展期停滯期萎縮期韶關市場處于的階段★韶關作為廣東的一個重要交通樞紐及工業(yè)城市，但其房地產(chǎn)市場的開展卻一直處于國內(nèi)三線城市的水平。雖然地處泛珠三角核心區(qū)位，韶關房地產(chǎn)市場的開展卻相比照較緩慢。一直以來，滿足居住功能一直是韶關人民置業(yè)的重要目的。但是，隨著韶關人民生活水平的提高，人們對居住質(zhì)量和環(huán)境的要求也相應提高。近兩年，隨著韶關經(jīng)濟開展的快速，韶關城市開展規(guī)劃的改良，韶關“對接廣州、融入珠三角〞的城市戰(zhàn)略實施，以及芙蓉新城等城市新城區(qū)建設的加快，韶關房地產(chǎn)市場也迅速進入快速開展階段。2.2.7房產(chǎn)新政策的影響1、韶關限貸令韶關政策要點政策內(nèi)容當?shù)厥滋追糠抠J的首付比例首套房的首付比例由“不低于30%〞調(diào)整為“30%及以上〞。當?shù)囟追糠抠J的首付比例貸款購置第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率1.1倍。當?shù)氐谌追坎辉賲^(qū)分地區(qū)全面停貸各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購置第三套及以上住房貸款。2021年1月至2021年8月韶關市場均價“新國八條〞、2月9號和4月份的加息,再到7月7號的加息，2021年連續(xù)三次加息，一系列的政策出臺后，韶關市場價格出現(xiàn)一定程度的波動。2021年2月均價環(huán)比下降4.3%,3月份下降2.4%。2、3月份的價格持續(xù)下跌，主要原因為2、3月份市場上在售的貨量少，高素質(zhì)的樓盤多數(shù)在畜客階段，因此，市場均價有所下降。進入到4月份，央行進行2021年的第二次加息，但本次加息對韶關市場的影響較小，因為之前一階段畜客的樓盤陸續(xù)開盤，隨之成交量上升，價格也有較大幅度的增長。5月份的貨量有所減少，因此價格也相對有所下降，但跌輻較小。進入6月份，多個新樓盤推出新貨，并多為市中心區(qū)域的樓盤，如御龍灣和南楓碧水花城。因為價格有較大輻度的增長，但由于產(chǎn)品的品質(zhì)差距，市場均價存在一定的波動。但8月份的均價較1月份上升5.7%，韶關市場價格總體處于穩(wěn)步上升階段。2、限價令8月31號，韶關市出臺穩(wěn)定住房價格措施的通知：1、首次申請預售許可證的工程，申請預售商品住房備案均價高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實際成交均價10%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預售許可證。無類比的工程，備案均價高于半年內(nèi)市區(qū)商品房實際成交價格10%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預售許可證。2、在售工程申請預售許可證的，申請預售商品住房備案均價高于本樓盤同類房型半年內(nèi)實際成交均價5%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預售許可證。3、已發(fā)放預售許可證的商品房，凡實際成交價格高于備案價格的，暫停辦理該工程的商品房買賣合同網(wǎng)簽和商品房合同備案登記。備案價格超過上述備案原那么的特殊工程，需對價格構成作出說明，經(jīng)建設、價格主管部門會審后再行備案。根據(jù)韶關市出臺的最新通知，可以看出這個限價令將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響幾乎不存在，或許將會成為變相的漲價令。小結(jié)：限貸令、韶關最新限價令等新政策的出臺，對韶關市場影響較小，但消費者會經(jīng)歷一段時間的觀望態(tài)度，但是，新一輪政策對韶關房地產(chǎn)市場的影響很短暫。因為韶關現(xiàn)時市場需求以剛性需求為主。所以，房地產(chǎn)價格回落的可能性較小，整體價格處于上升階段，但上升的趨勢將會有所減緩。2.3區(qū)域住宅市場成長狀況2.韶關房地產(chǎn)市場起步較晚，以資源和城市開展軌跡區(qū)清楚顯，主要根據(jù)城市開展和地理區(qū)位分為小島城區(qū)、武江區(qū)、湞江區(qū)和芙蓉新城板塊。本工程位于武江區(qū)。該區(qū)域2006年之前只有零星、小規(guī)模開發(fā)工程，2007年后逐漸出現(xiàn)較大規(guī)模的開發(fā)工程，而品質(zhì)好的樓盤大多都集中在芙蓉山山麓、工業(yè)路和武江沿岸一帶。武江板塊集中了韶關市場上絕大局部的高端工程，如：御龍灣、南楓碧水花城、濱江匯景等等。工程區(qū)位圖武江區(qū)主要樓盤分布2.劃分形象特征優(yōu)勢缺點小島城區(qū)板塊傳統(tǒng)老牌的商業(yè)和居住中心對外知名度最高，商業(yè)興旺、人流最為集中；新開發(fā)工程少，開發(fā)難度較大，工程規(guī)模普遍較??；商業(yè)、住宅物業(yè)銷售綜合均價全市最高。對外知名度高韶關老牌商業(yè)中心，人氣最旺配套設施完善，交通便利區(qū)域內(nèi)建筑分布密集，可開發(fā)土地較少，建筑密度較高；中大型樓盤開發(fā)難度大；住宅銷售價格較高。武江板塊現(xiàn)時韶關中心居住板塊，居住氣氛好，是城市開展的重點區(qū)域。城市面貌較新，交通根底設施完善；高端知名樓盤眾多，住宅物業(yè)銷售價格均價水平全市最高；體育設施配套齊全，是市民日?？刁w娛樂的集中點。城市中心，各項配套完善，盡享生活、交通便利；工程眾多，且整體檔次較高，居住氣氛較好；城市化開展進程較為領先，區(qū)域整表達代華程度較高，價值高且未來升值潛力巨大；擁有大型體育場地、設施，且知名度高；片區(qū)內(nèi)住宅工程，檔次較高，競爭劇烈，工程銷售都一定壓力。住宅銷售價格較高湞江板塊該區(qū)域以專業(yè)批發(fā)市場為主，是未來新興的居住板塊，但現(xiàn)時氣氛尚未形成。人氣較低，人流量少現(xiàn)時房地產(chǎn)工程檔次較低，區(qū)域認可度較低；未來新興居住區(qū)域，住宅工程檔次正逐步提升。路網(wǎng)完善交通通達率高，開展?jié)摿^大；景觀資源較為豐富；可開發(fā)用地較多，易于開發(fā)中大規(guī)模住宅工程；住宅銷售價格較低生活配套設施不完善；區(qū)內(nèi)工廠較多，空氣質(zhì)量較差；區(qū)域價值相對較低。芙蓉新城板塊未來城市中心，現(xiàn)時區(qū)位較為偏遠，規(guī)劃正逐步完善中，武廣韶關站位于該區(qū)，未來升值潛力大。位于城區(qū)西部，武廣高鐵韶關站位于該區(qū)，是進入韶關市區(qū)的交通咽喉部位之一；住宅工程少，開發(fā)工程少，人煙稀少；陸續(xù)有知名大型房地產(chǎn)進駐，是韶關市民重點關注的區(qū)域之一。城市未來開展規(guī)劃利好；武廣高鐵開通，融入珠三角一小時經(jīng)濟生活圈；可開發(fā)土地資源雄厚，有較大的開展空間；缺乏生活配套設施公共交通不較完善2.區(qū)位：武江區(qū)地處韶關市北江河畔，芙蓉山麓，323國道橫穿全境，緊臨京廣鐵路，距京珠高速、韶贛高速和武廣高鐵韶關站僅十幾分鐘車程。現(xiàn)在：武江是韶關新興時尚住宅城區(qū)，武江區(qū)板塊內(nèi)樓盤工程較多，市場同質(zhì)化競爭較為劇烈，隨著韶關城區(qū)人民生活水平的提高，人均居住面積逐年上漲，當前武江區(qū)住宅需求向中高檔樓盤轉(zhuǎn)變，置業(yè)動機多為改善型購置。武江區(qū)板塊的產(chǎn)品面積段為120-139㎡的戶型在武江區(qū)板塊里居多，約占40.79%。第二是89㎡以下面積段，約占28.04%。武江區(qū)板塊戶型分布區(qū)間在“十一五〞期間，政府投資建設了武江科技工業(yè)園，打造成為功能完善、根底設施齊備的高科技、環(huán)保型物流生態(tài)園區(qū)，目前已吸引了近23家外來投資企業(yè)入園建廠投產(chǎn)。現(xiàn)時，另一個集創(chuàng)稅型、科技型、環(huán)保型、勞動密集型為一體的武江產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園正在建設之中。未來：武江區(qū)將成為韶關行政中心，依托武江區(qū)的區(qū)位、交通優(yōu)勢，以及韶關市“大交通、大旅游、大產(chǎn)業(yè)〞的開展規(guī)劃的利好態(tài)勢下，開展商貿(mào)物流業(yè)和旅游效勞業(yè)。全力打造“西河商圈〞，推進“大酒店、大商場、大物流〞建設，激活商貿(mào)流通、住宿餐飲、休閑娛樂等行業(yè)，促進旅游、會展、體育等產(chǎn)業(yè)開展。將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園打造成帶開工業(yè)開展的火車頭。未來規(guī)劃：武江區(qū)板塊為韶關城市規(guī)劃10個綜合居住區(qū)之一。該區(qū)域積極促進“三舊〞改造工程的實施。產(chǎn)業(yè)開展以園區(qū)建設為突破口，掀起新一輪招商引資和重點工程建設的熱潮，著力培育產(chǎn)業(yè)集群，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)揮園區(qū)經(jīng)濟的輻射帶動作用。2.3優(yōu)勢：東臨武江、北江，區(qū)內(nèi)芙蓉山國家森林公園，自然景觀優(yōu)越；武江區(qū)為韶關傳統(tǒng)居住區(qū)域，市場認可度高；區(qū)域路網(wǎng)完善，交通通達率高；臨近高鐵韶關站；區(qū)域人口、商業(yè)根底較好，生活配套完善。劣勢：武江板塊為開發(fā)較為成熟區(qū)域，可開發(fā)土地較少；武江區(qū)中心區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)以“三舊〞改造為主，開發(fā)難度較大。時機：武廣高鐵的開通，使韶關融入了珠三角一小時經(jīng)濟生活圈，加上武江區(qū)屬于韶關最成熟的區(qū)域，會吸引更多周邊城市的客戶。眾多高質(zhì)素樓盤進駐，加上完善的配套，便利的交通，將吸引高端客戶置業(yè)該區(qū)，形成了良好的居住氣氛，使區(qū)域價值進一步提升。武江區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園的開展，必將吸引更多中高端人才落戶韶關武江區(qū)，進一步帶動房地產(chǎn)業(yè)的開展。威脅：隨著韶關城市化的開展，其他板塊的配套日漸完善，房地產(chǎn)市場開展速度加快，且房價相對較低，對武江板塊工程銷售產(chǎn)生一定的威脅；政府不斷出臺新的宏觀調(diào)控政策，打擊了局部購房者的信心，使韶關市場內(nèi)的觀望氣氛抬頭。小結(jié)：武江區(qū)板塊各類配套設施完善，交通便利，為韶關傳統(tǒng)的居住區(qū)域，是韶關城市重點開展區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)域。隨著城市化進程的加速，城市中心的西移，武江區(qū)促進“三舊〞改造等一系列政策帶動下，武江區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開展必將更上一個臺階。2.3.5類比競爭樓盤調(diào)研南楓碧水花城開展商：韶關市南楓集團物業(yè)類別：高尚住宅占地面積：200000㎡建筑面積：600000㎡建筑類別：高層、別墅建筑風格：現(xiàn)代風格裝修情況：毛坯容積率：2.7〔一期〕綠化率：42%物業(yè)管理：韶關市南楓物業(yè)效勞銷售均價：7000元/㎡工程位置：武江區(qū)芙蓉東路178號〔芙蓉山國家礦山公園旁〕，該區(qū)域是韶關規(guī)劃的十個綜合居住區(qū)域之一，也是開展最快，配套最成熟的居住區(qū)之一，屬于西河板塊。工程規(guī)劃：該工程以“國家級低碳節(jié)能綠色生態(tài)小區(qū)〞的目標來打造，整體規(guī)劃布局依山就勢，別墅依山而建，臨江建有多棟高層洋房和一幢28層的寫字樓，建筑布局采用弧線造型貫穿南北，戶型錯落有序，朝向多為西北-東南向，保證視野和景觀的通透性；社區(qū)綠化園林面積達8.4萬平方米，形成貫穿南北的景觀長軸，提升了該樓盤舒適度。工程一期規(guī)劃有17—23層的高層洋房11棟，梯戶比分別是2梯3戶、2梯4戶、2梯5戶及2梯6戶；面積85-145㎡，整個工程總建筑面積達60萬㎡。周邊配套：教育：壩廠幼兒園、韶關中英實驗幼兒園、金福園小學、田家炳中學初中部醫(yī)療：粵北醫(yī)院、武江區(qū)人民醫(yī)院沙洲尾門診部、沙洲尾社區(qū)衛(wèi)生站等生活：惠福超市、廣客隆超市、翠海肉菜市場、紅星壩廠肉菜市場銀行：工行、農(nóng)行、建行、中行、郵政、信用社其他：育嬰故事、美康大藥房社區(qū)配套：商業(yè)、會所、游泳館、羽毛球館、休閑設施等交通狀況：12、16、21等多條公交車可到達小區(qū)。露臺為贈送面積，入戶花園計一半面積，實用率高，入戶花園設計提高私密性南北對流，通風采光好戶型方正實用，功能分區(qū)清晰戶型點評：露臺為贈送面積，入戶花園計一半面積，實用率高，入戶花園設計提高私密性南北對流，通風采光好戶型方正實用，功能分區(qū)清晰戶型小結(jié)：2梯3戶的戶型設計新穎，方正實用，各功能分區(qū)清晰；贈送面積大，實用率高；南北對流，通風、采光好；景觀為中心園景，或北江江景；工程優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢緊鄰芙蓉山森林公園各項配套完善交通便利產(chǎn)品品質(zhì)一線望江景劣勢以大戶型為主，單價較高，客戶置業(yè)門檻相對較高核心賣點：低碳生活理念、產(chǎn)品、配套、緊鄰芙蓉山公園、江景、升值潛力。個盤小結(jié)：綜合來看，該工程屬于中高端樓盤工程，工程產(chǎn)品、配套、景觀等方面都優(yōu)勢明顯。戶型以大戶型為主，并覆蓋80—145㎡的中大戶型，即將推出一期的1、2棟，二期正在建設當中，將會是我御和苑工程的強大競爭對手。本工程競爭優(yōu)勢：工程周邊配套優(yōu)勢；工程交通優(yōu)勢；片區(qū)知名度高；南楓碧水花城競爭優(yōu)勢：景觀優(yōu)勢〔江景、山景〕規(guī)模優(yōu)勢；工程規(guī)劃優(yōu)勢，較低的梯戶比設計；容積率小、綠化園林面積大；較低的噪音影響。小結(jié)：兩個工程作比照，我們客觀的看到，南楓碧水花城的優(yōu)勢比本工程多，其中最明顯的劣勢是工程規(guī)模、綠化園林面積這兩點，我工程要在競爭中勝出……第一：要優(yōu)化工程本身產(chǎn)品品質(zhì)，在工程產(chǎn)品、各項硬件方面，拉近與競爭對手之間差距；第二：依托工程周邊無善的配套優(yōu)勢、知名度優(yōu)勢，吸引目標客戶群體的關注，使工程成為市場焦點；關鍵點：優(yōu)化產(chǎn)品、硬件，配套優(yōu)勢、知名度優(yōu)勢，成為市場焦點。歐浦御龍灣開展商：韶關市歐浦置業(yè)投資物業(yè)類別：洋房占地面積：370000㎡建筑面積：622000㎡建筑類別：小高層建筑風格：歐式皇家風格裝修情況：毛坯容積率：1.68綠化率：30%物業(yè)管理：戴德梁行物業(yè)管理公司銷售均價：6300元/㎡工程位置：武江區(qū)芙蓉北路18號〔芙蓉山國家礦山公園旁〕，該區(qū)域是韶關規(guī)劃的十個綜合居住區(qū)域之一，也是開展最快，配套最成熟的居住區(qū)之一，屬于西河板塊，工程規(guī)劃：該工程以成為韶關住宅開發(fā)里程碑的目標來打造，小區(qū)建筑規(guī)劃以半圍合式排布，戶型以品字型布局，錯落有序，朝向多為南北向，結(jié)合寬樓距設計，保證視野和景觀的通透性，；社區(qū)綠化園林聘請專業(yè)園林公司設計，面積達11萬平方米，四季有花，景觀幽雅，提升了該樓盤舒適度。工程一期規(guī)劃有18—26層的高層洋房5棟，梯戶比分別是2梯2戶、2梯3戶及2梯4戶；面積85-200㎡，整個工程總建筑面積達70萬㎡。周邊配套：教育：幼兒園、新津小學、東崗小學、紅星小學、韶關市第5中學等醫(yī)療：粵北人民與醫(yī)院、市中醫(yī)院、第二人民醫(yī)院等生活：沃爾瑪廣場、永安南城超市銀行：工行，農(nóng)行，建行其他：全民健身廣場、西河體育中心、礦山公園社區(qū)配套：會所、泳池、休閑設施等交通狀況：3、5、9、10、12、19等多條公交車可到達小區(qū)。客廳開間達4.5m，空間寬闊，超大陽臺，方正實用設有入戶花園，提升居住私密性戶型方正實用，功能分區(qū)清晰客廳開間達4.5m，空間寬闊，超大陽臺，方正實用設有入戶花園，提升居住私密性戶型方正實用，功能分區(qū)清晰戶型小結(jié)：該2梯3戶的戶型設計新穎，方正實用，各功能分區(qū)清晰；分別采用超大陽臺、入戶花園、飄窗等設計，附加值較高；南北對流，通風、采光好；景觀為中心園景，或礦山公園園景；工程優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢緊鄰礦山公園各項配套完善交通便利產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)管理〔戴德梁行物業(yè)管理公司〕劣勢以大戶型為主，單價較高，客戶置業(yè)門檻相對較高核心賣點：區(qū)域、產(chǎn)品、配套、緊鄰礦山公園、物管、升值潛力。個盤小結(jié)：綜合來看，該工程屬于中高端樓盤工程，工程產(chǎn)品、配套、物管這幾方面優(yōu)勢明顯。本工程競爭優(yōu)勢：周邊配套完善，交通便利產(chǎn)品附加值優(yōu)勢歐浦御龍灣競爭優(yōu)勢：韶關礦山公園環(huán)境資源、景觀資源；工程規(guī)模優(yōu)勢；低容積率、綠化園林面積大；小結(jié)：“御龍灣〞比上一個對手“南楓碧水花城〞更加接近我工程，從工程比照中我們客觀的看到，對手在環(huán)境資源、景觀資源、規(guī)模較為突出，而且對手緊鄰韶關礦山公園，該公園屬于國家級，在韶關知名度很高，這點將會淡化我工程的優(yōu)勢，要應對該工程帶來的威脅……充分依托緊鄰的配套設施優(yōu)勢，通過工程整體規(guī)劃，形成特有的工程氣勢，形成與對手的差異性，淡化我工程的劣勢，應對對手的優(yōu)勢；關鍵點：特有的工程規(guī)劃、差異性、依托配套設施、形成工程氣勢、淡化劣勢。志興華苑開展商：韶關市怡和園房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類別：洋房占地面積：36446㎡建筑面積：622000㎡建筑類別：高層建筑風格：現(xiàn)代風格裝修情況：毛坯容積率：2.43綠化率：30%物業(yè)管理：志誠房地產(chǎn)物業(yè)效勞銷售均價：5400元/㎡工程位置：韶關市武江區(qū)怡華路1號，該區(qū)域是韶關規(guī)劃的十個綜合居住區(qū)域之一，也是開展最快，配套最成熟的居住區(qū)之一，屬于西河板塊，工程規(guī)劃：工程規(guī)劃為5棟27、28層的高層洋房和一棟5層臨街商業(yè)樓，5棟高層的首層全部架空，規(guī)劃為會所和健身中心；梯戶比分別是2梯3戶及2梯4戶；面積90-175㎡。小區(qū)建筑規(guī)劃以L式排布，視野景觀通透；戶型以品字型布局，錯落有序，朝向為南北向和西南-東北向。周邊配套：教育：幼兒園、新津小學、東崗小學、紅星小學、韶關市第5中學等醫(yī)療：粵北人民與醫(yī)院、市中醫(yī)院、第二人民醫(yī)院等生活：沃爾瑪廣場、永安南城超市銀行：工行，農(nóng)行，建行其他：全民健身廣場、西河體育中心、礦山公園社區(qū)配套：會所、商業(yè)、休閑設施等交通狀況：9、10、19等多條公交車可到達小區(qū)?？蛷d開間達4.5m，空間寬闊，超長景觀陽臺，方正實用；功能分區(qū)清晰客房通風、采光差客廳開間達4.5m，空間寬闊，超長景觀陽臺，方正實用；功能分區(qū)清晰客房通風、采光差設有入戶花園，提升居住私密性公共衛(wèi)生間位于通道內(nèi)側(cè)，私密性差戶型小結(jié)：公共衛(wèi)生間位于通道內(nèi)側(cè)，私密性差該2梯3戶的戶型設計方正實用，各功能分區(qū)清晰；分別采用超大陽臺、入戶花園等設計，附加值較高；南北對流，但客房的通風、采光較差；工程優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢各項配套完善交通便利產(chǎn)品品質(zhì)較低梯戶比劣勢以大戶型為主，單價較高，客戶置業(yè)門檻相對較高核心賣點：區(qū)域、產(chǎn)品、升值潛力。個盤小結(jié)：綜合來看，該工程屬于中檔樓盤工程，工程區(qū)位、產(chǎn)品、周邊配套、等方面優(yōu)勢明顯。本工程競爭優(yōu)勢：工程景觀優(yōu)勢小區(qū)配套優(yōu)勢工程規(guī)劃優(yōu)勢志興華苑競爭優(yōu)勢：售價相對較低周邊完善配套小結(jié)：對手較我工程更具周邊配套和交通優(yōu)勢，但我工程比志興華苑具有更多其他優(yōu)勢，如景觀、規(guī)劃、社區(qū)配套等。因此，在與該對手競爭時，我工程只要優(yōu)化自身的產(chǎn)品價值，以品質(zhì)取勝，超越和戰(zhàn)勝對手。關鍵點：優(yōu)化、產(chǎn)品價值，品質(zhì)取勝。匯展華城開展商：韶關市匯展房地產(chǎn)物業(yè)類別：洋房占地面積：10萬㎡建筑面積：23萬㎡建筑類別：小高層、高層建筑風格：現(xiàn)代風格裝修情況：毛坯容積率：2.3綠化率：45%物業(yè)管理：億科物業(yè)管理銷售均價：6300元/㎡工程位置：韶關市武江區(qū)工業(yè)中路23號，該區(qū)域是韶關規(guī)劃的十個綜合居住區(qū)域之一，也是開展最快，配套最成熟的居住區(qū)之一，屬于西河板塊，工程規(guī)劃：該工程以“廣東綠色社區(qū)〞為目標來打造，小區(qū)建筑規(guī)劃南北排列式布局，能夠充分保證每個空間的景觀及光線，自然通風、采光，空間上的布局充分考慮了居住的需求性和舒適性。社區(qū)綠化園林聘請專業(yè)園林公司設計，面積達4.5萬㎡，充分利用工程地塊天然的地理高度差，以水景為主題，運用疊水、噴泉、早溪等水體表現(xiàn)形式，形成極富生命力和活力的園林主線，同時將活動空間和草地喬木有機地結(jié)合到其中。工程規(guī)劃有50多棟小高層和高層洋房，一棟公寓；梯戶比分別是2梯3戶、2梯4戶及2梯6戶；工程總建筑面積達23萬㎡。周邊配套：教育：韶關第九中學、第十四中學、韶關職業(yè)高級中學、歡樂幼兒園醫(yī)療：第二人民醫(yī)院、四一九醫(yī)院第二門診部、韶關中醫(yī)院門診部生活：東明廣客隆、惠福超市、芙蓉市場銀行：工行富興支行、農(nóng)行松山支行、信用社西河分社其他：韶關書城、中國鐵通工業(yè)中營業(yè)廳、南方電網(wǎng)社區(qū)配套：會所、幼兒園、羽毛球館、籃球場、星級酒店、泳池等；交通狀況：3、5、9、10、15、19、22等多條公交車可到達小區(qū)。南北對流，通風、采光較好超大陽臺，方正實用，附加值高戶型方正實用，功能分區(qū)清晰設有入戶花園，提升居住私密性戶型點評：南北對流，通風、采光較好超大陽臺，方正實用，附加值高戶型方正實用，功能分區(qū)清晰設有入戶花園，提升居住私密性戶型小結(jié)：該2梯3戶的戶型設計新穎，方正實用，各功能分區(qū)清晰；分別采用超大陽臺、入戶花園、飄窗等設計，附加值較高；南北對流，通風、采光好；工程優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢工程規(guī)模，大盤優(yōu)勢各項配套完善，交通便利產(chǎn)品品質(zhì)園林景觀設計工程規(guī)劃南北排列，通風采光好劣勢周邊景觀資源少核心賣點：區(qū)域、產(chǎn)品、配套、緊鄰礦山公園、物管、升值潛力。個盤小結(jié)：綜合來看，該工程屬于中高端樓盤工程，工程產(chǎn)品、配套、物管這幾方面優(yōu)勢明顯。本工程競爭優(yōu)勢：景觀優(yōu)勢規(guī)劃優(yōu)勢匯展華城競爭優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢低容積率綠化園林面積大較低的梯戶比小結(jié)：匯展華城位于我工程南面，規(guī)模、交通、園林面積等優(yōu)勢明顯，并且匯展華城為開發(fā)成熟工程，市場認知度較高，對我工程有直接的競爭壓力。要應對該工程帶來的威脅，主打策略工程景觀資源優(yōu)勢，再配合我工程完善的社區(qū)配套優(yōu)勢，加上優(yōu)化綠化園林規(guī)劃等來提升工程價值，來對抗對手的威脅。關鍵點：〔與應對“御龍灣〞相似〕：特有的營銷概念、差異性、依托配套設施、形成工程氣勢、淡化劣勢、凸顯區(qū)位、提升產(chǎn)品價值。2.4區(qū)域市場目標客層研究2.4.11、板塊客群特征小島城區(qū)板塊置業(yè)客戶群來源：關注點：韶關市區(qū)內(nèi)中高收入人群區(qū)域原居民區(qū)域口碑、升值潛力區(qū)內(nèi)教育配套臨近商業(yè)步行街、知名商場武江區(qū)板塊置業(yè)客戶群來源：關注點：韶關市區(qū)內(nèi)中高收入人群區(qū)域原住民局部外來投資客戶移民新貴區(qū)域價值、升值潛力區(qū)內(nèi)居住氣氛區(qū)內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)配套臨近體育中心、國家公園湞江區(qū)板塊置業(yè)客戶群來源：關注點：區(qū)域原居民區(qū)內(nèi)大型工廠的中高層職工區(qū)域的經(jīng)商者鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城居民局部市區(qū)中低收入人群未來前景、未來區(qū)內(nèi)配套升值潛力自然景觀資源相對低廉的房價芙蓉新城板塊置業(yè)客戶來源：關注點：韶關市區(qū)中高收入人群局部區(qū)域原居民外來投資客戶未來前景、升值潛力相對低廉的房價知名品牌開發(fā)商大型工程小結(jié)：根據(jù)上表可以看出，韶關現(xiàn)時客戶關注點前三位是：區(qū)域、價格、配套?，F(xiàn)階段，韶關消費者關注區(qū)域、價格、配套，實用主義是消費的主流，但隨著城市化的開展，小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品理念、社區(qū)配套設施、管理模式將受到越來越多人的關注。2、問題分析——客戶為何選擇職業(yè)武江區(qū)？滿足居住、生活需求：韶關目前的中高端樓盤布局，根本集中于武江區(qū)，該區(qū)城市面貌相對新穎、醫(yī)療、教育、商業(yè)配套設施十分完善，交通便利，區(qū)內(nèi)市政大型活動場所較多，可以滿足現(xiàn)代都市人群居住、工作、求學、購物、休閑娛樂、社交往來等等的需求；看中其區(qū)域價值該區(qū)是韶關市政府重點開展的區(qū)域，也是最為成熟的區(qū)域，是韶關市的中心區(qū)域，知名度較高，未來前景看好，區(qū)內(nèi)中高端樓盤較多，名校林立，區(qū)內(nèi)居民素質(zhì)相對較高，整體居住氣氛較好；工作、商貿(mào)往來武江區(qū)板塊交通配套十分完善，可輕松通達室內(nèi)各區(qū)，更有市汽車站、武廣高鐵韶關站，輻射珠三角一小時經(jīng)濟生活圈，盡享便利，適合視野開闊、工作繁忙，與周邊城區(qū)聯(lián)系緊密的白領、經(jīng)商人士。3、區(qū)域客戶來源根據(jù)韶關城市規(guī)劃、工程區(qū)位、工程產(chǎn)品進行分析，本工程的主要客戶來源為：主力主力客戶重要客戶一般客戶附近區(qū)域個體戶、私企高管、私企業(yè)主、移民新貴區(qū)內(nèi)及附近區(qū)域泛公務員中層、企事業(yè)中高層、小老板、私企高管外來投資客戶區(qū)域客戶特征描述：大局部為自住型購房，大局部已經(jīng)擁有物業(yè)，購置產(chǎn)品時看中工程產(chǎn)品性價比和良好的品牌口碑；是家庭的頂梁柱，上有老，下有小，工作繁忙，無暇出外活動、旅游，比較注重住宅小區(qū)內(nèi)外的活動空間及配套設施，渴望在自己的住所附近就可輕易進行康體娛樂活動，對周邊配套、自身配套完善的工程較為青睞，屬于韶關市中偏高的階層人士。區(qū)域客戶價值體系客戶需求描述工程現(xiàn)有價值點客戶價值體系核心客戶居住、工作需求：地段、周邊配套、交通、工程規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、活動空間、物業(yè)效勞地段周邊配套工程規(guī)劃交通地段，區(qū)域未來前景看好；周邊配套，適宜居住、工作、社交往來；交通；產(chǎn)品品質(zhì)，包括：戶型、園林、外立面、小區(qū)配套設施、小區(qū)活動空間等；物業(yè)效勞；產(chǎn)品差異化；企業(yè)品牌、誠信及實力保證；效勞；重點客戶居住和升值需求：品牌、身份、周邊配套、工程規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、活動空間、物業(yè)效勞、升值潛力、產(chǎn)品差異化周邊配套工程規(guī)劃升值潛力一般客戶升值需求：地段、城市氣氛、工程規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)效勞、產(chǎn)品差異化地段城市氣氛工程規(guī)劃小結(jié)：通過“工程現(xiàn)有價值點〞和“客戶需求描述〞比較，工程現(xiàn)有價值點缺乏，與置業(yè)該區(qū)域的客戶價值體系吻合點不多，工程在“品牌戰(zhàn)略、依托工程原有優(yōu)勢、優(yōu)化工程品質(zhì)這三點進行優(yōu)化，作為工程開展的主要方向。問題：如何利用工程原有優(yōu)勢，優(yōu)化自身產(chǎn)品品質(zhì)，戰(zhàn)勝區(qū)內(nèi)競爭對手，穩(wěn)固及延續(xù)整體品牌推廣戰(zhàn)略，提升品牌價值，為集團下一個在韶關開發(fā)的工程積累品牌口碑？第三局部：工程定位3.1工程定位3.1.1工程市場定位1、開展方向我們首先建立KPI指標體系來判斷本工程的物業(yè)開展方向綜合地塊屬性和市場因素，同時結(jié)合操作要求、預期收益等，我們確定本工程可能的開展方向。開展方向地塊屬性市場因素操作要求預期收益住宅位于韶關重點開展區(qū)域，交通通達率高。工程規(guī)模較小，不具備明顯的規(guī)模優(yōu)勢，區(qū)域未來的規(guī)劃利好將為工程帶來一定的升值空間韶關傳統(tǒng)理想居住區(qū)域，近年房地產(chǎn)市場開展快速，住宅供給量較大，且周邊配套完善，居住氣氛濃，產(chǎn)品形態(tài)較為豐富的區(qū)域?？刹僮餍詮姡^為漸變，住宅應該作為主要產(chǎn)品。三舊改造工程，片區(qū)居住氣氛較為濃厚，客戶的理想選擇區(qū)域，住宅將為工程收益的重要組成局部公寓西河商圈區(qū)域，周邊客戶韶關市場以剛需群體為主，且投資客較少；但現(xiàn)時市場的小戶型產(chǎn)品越來越受到市場歡送可操作性較低對于該消費力有較大不可預測性的區(qū)域來說風險較大商業(yè)工程地塊方正，臨街面長，利于規(guī)劃情景商業(yè)街鋪，且周邊具有較大的消費力區(qū)域商業(yè)氣氛濃，消費聚合力強打造韶關獨具特色的文化商業(yè)街，以此作為工程賣點，集聚人氣，帶開工程銷售。利于打造工程特色，拔高工程檔次及整體均價，預計會帶來較高的收益。工程開展方向建議：住宅+特色商業(yè)=復合型地產(chǎn)工程本工程未來開展方向預判——中高端高端高端中高端中端中低端和低端本工程不具備稀缺資源;工程周邊環(huán)境制約了做成高端產(chǎn)品的可能性×經(jīng)濟收益及企業(yè)形象塑造與開發(fā)商目標不符合長遠來看無法與區(qū)域工程形成差異化進行區(qū)域價值突破,實現(xiàn)工程目標符合開發(fā)商目標易于樹立品牌√××工程現(xiàn)狀競爭角色劃分：領導者(歐浦·御龍灣)挑戰(zhàn)者(本工程)區(qū)域最大規(guī)模新興規(guī)劃優(yōu)勢創(chuàng)新產(chǎn)品、理念壟斷價格標桿，引領市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)那么強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源和硬條件搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制的產(chǎn)品敏銳的時機主義者工程開展戰(zhàn)略，本工程住宅開展戰(zhàn)略：以挑戰(zhàn)者角色入市，利用工程自身規(guī)劃特色尋求突破，爭當領導者。工程產(chǎn)品開發(fā)定位：中高檔精品中式住宅市場競爭戰(zhàn)略模型市場領先者戰(zhàn)略市場領先者戰(zhàn)略擴大總市場保護市場份額擴大市場份額_市場補缺者戰(zhàn)略在補缺中關鍵概念是專業(yè)化市場挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略確定戰(zhàn)略目標和競爭對手選擇一個進攻戰(zhàn)略正面進攻、側(cè)翼進攻、包圍進攻、迂回進攻、游擊進攻選擇特定的進攻戰(zhàn)略市場追隨者戰(zhàn)略仿制者〔counterfeiter〕：完全復制緊跟者〔cloner〕：緊跟著模仿領先者的產(chǎn)品、分銷和廣告，等等。模仿者〔imitator〕：模仿者在某些事件上仿效領先者，但在包裝、廣告、價格上又有所不同。改良者〔adapter〕：改變者接受領先的產(chǎn)品，并改變或改良它們。_3.1.21、定位前提內(nèi)部功能：是工程定位系統(tǒng)到企劃定位轉(zhuǎn)變的紐帶是工程開展目標的具體延伸，對工程檔次拔高升華的過程，以增加形象附加值，創(chuàng)造產(chǎn)品溢價空間；是對工程核心賣點的總結(jié)。外部功能：針對目標消費群的感染力；實現(xiàn)工程開展戰(zhàn)略，在市場上建立形象區(qū)隔，形成差異。2、定位思路基于區(qū)域：市場占位要立足韶關市中心，輻射周邊各區(qū)，突顯武江區(qū)是韶關城市化規(guī)劃最為成熟的兩個區(qū)域之一；未來規(guī)劃為“西河商圈〞，推進“大酒店、大商場、大物流〞建設，激活商貿(mào)流通、住宿餐飲、休閑娛樂等行業(yè)，促進旅游、文化等產(chǎn)業(yè)開展。必將形成韶城的文化商業(yè)中心與生活中心?；谂涮祝阂劳芯o鄰的完善配套設施和社區(qū)配套，全方位打造韶關市場上的特色工程，局部領先競爭對手?；诠こ蹋和ㄟ^拔高立意來打造工程的高端形象，反映工程的總體形象以及在市場上的層次與高度，給人以深刻的印象，必須形成鮮明獨特的、符合工程消費者身份的文字和符號，并有顯示該本工程在城市中心領先地位的標識，樹立工程標桿形象，引起客戶關注。工程形象定位：韶城首席現(xiàn)代中式花園洋房社區(qū)★首席，唯一的，是韶關任何樓盤所不能比較的；★突出“新中式花園洋房生活主義〞的主題概念，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)配套、優(yōu)質(zhì)物業(yè)附加值；★直接，震撼，容易傳播。3.從整個工程看，根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀、區(qū)域客戶需求進行分析，本工程的客戶地位為：目標客戶定位：追求品質(zhì)生活的城市精英1、主力客戶〔比例50%〕：區(qū)域來源：武江區(qū)、小島城區(qū)；年齡段：30—40歲；職業(yè)特點：高級白領、個體小老板、醫(yī)院職工、學校老師、各級公務員；家庭結(jié)構：新婚2口之家、三口之家，或三代同堂型家庭置業(yè)目的：自住、求學、投資保值；置業(yè)特點：價格敏感度相對較高，習慣韶關市區(qū)的生活環(huán)境，追求生活的便利與交通快捷，另外就是對區(qū)域未來前景價值看好；心理價位：50-85萬元/套。需求戶型：2房2廳、3房2廳2衛(wèi)2、重要客戶〔比例40%〕：區(qū)域來源：武江區(qū)、湞江區(qū)、小島城區(qū)；年齡段：35—45歲；職業(yè)特點：私企業(yè)主、高管、個體商戶、中高層公務員、富裕農(nóng)民；家庭結(jié)構：三口以上之家，或三代同堂型家庭置業(yè)目的：住進市中心、改變生活方式、投資保值；置業(yè)特點：大局部已有自己住房，被區(qū)位優(yōu)勢所吸引，看重肇慶教育及其自然環(huán)境，追求高性價比產(chǎn)品；心理價位：78-95萬元/套；需求戶型：3房2廳2衛(wèi)、4房2廳2衛(wèi)3、潛在客戶〔比例10%〕：區(qū)域來源：周邊縣市、珠三角地區(qū)；年齡段：35—45歲或以上；職業(yè)特點：企業(yè)高管、私企業(yè)主、本地戶籍外出經(jīng)商人士；置業(yè)目的：商務往來、自用、投資；置業(yè)特點：有一定資本積累，注重周邊配套、物業(yè)效勞，對工程社區(qū)規(guī)劃有一定要求，對該區(qū)升值潛力看好；心理價位：55-80萬元/套。需求戶型：2房2廳、3房2廳小結(jié)：工程核心客戶為：30—45歲，本地有一定財富積累的中等偏高階層人士，具一定的經(jīng)濟承受能力，有攀比心理，希望居住在現(xiàn)代化城市概念的區(qū)域中。4、核心客戶描述：職業(yè)構成：腦力勞動者，擁有一定的職業(yè)權利，處于事業(yè)的上升階段；以企業(yè)高管、技術骨干、政府公務員﹑高知群體為主，局部為小老板﹑私營業(yè)主；經(jīng)濟根底：有一定根底，可使用儲蓄在30—50萬元以上，有相對持續(xù)穩(wěn)定的收入來源；財富普遍非繼承所得〔“勤勞〞致富〕文化層次：受過良好教育，外出時機多；具備一定閱歷，視野較開闊知識：尊重知識、學以致用－創(chuàng)造財富、創(chuàng)造生活品質(zhì)與情趣；孝順父母，重視子女教育。生活：事業(yè)心強，工作比較忙，有責任心，開始關注健康和享受。出行方式：多數(shù)人有車，但家庭其他成員主要使用公共交通方式。交友：同階層人員之間具有頻繁的互動性，相互之間影響力大，愿意接受新事物。娛樂：城市健康的方式，如健身、購物、旅游?？蛻糁饕P注點：開發(fā)商品牌、物業(yè)管理、產(chǎn)品品質(zhì)；生活配套、購物娛樂配套、康體活動空間，對工程的品質(zhì)有一定追求，一般工程難以打動他們愿意為市場上“高性價比的產(chǎn)品〞多掏錢。置業(yè)狀況：首次次或二次改善型3.2工程產(chǎn)品建議3.2以和諧文化社區(qū)為根底規(guī)劃，以韶關的經(jīng)濟開展為依托，在充分表達人文規(guī)劃的根底上，突出人文環(huán)境、自然生態(tài)等主題，以先進的配套設施、超前的生活理念、和諧的居家氣氛為載體，強調(diào)建筑與周圍環(huán)境、功能與外沿的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)開展，建設園林化、生態(tài)式、現(xiàn)代型、文化型、標志性的中高檔生態(tài)社區(qū)。1、規(guī)劃原那么堅持高起點規(guī)劃、高標準設計、高效率運行的“三高〞原那么；堅持特色化、品質(zhì)化和差異化并重的“三化〞原那么；堅持經(jīng)濟價值、生態(tài)價值和美學價值相統(tǒng)一的“三值〞原那么；總體布局按“突出建筑〞、“錯落有序〞、“借景生情〞原那么；注重“金邊銀角〞利用原那么、在把握銷售的根底上，充分利用容積率與商業(yè)價值；結(jié)合工程開發(fā)分期順序。本工程將全面提升韶關現(xiàn)有的建筑形象，經(jīng)典的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營造出韶關最具特色的地標性建筑群，這里不僅是一個中國特色的建筑工程，更是一個有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間，一個以城市級居住中心為核心的復合型、生活街區(qū)、一個同時兼具商業(yè)，居住，文化等多種功能為一體的特色街區(qū)。2、布局規(guī)劃〔1〕、住宅小區(qū)按現(xiàn)代高尚住宅區(qū)標準考慮規(guī)劃、劃分、園林景觀、生活設施、小區(qū)配套及建筑小品；同時在工程內(nèi)規(guī)劃建設健康步道、健身器材活動場地和林蔭休閑步道。地塊共29309㎡，規(guī)劃為中高檔住宅，建筑群體布局充分利用坡地地形優(yōu)勢，建筑上下錯落，呈板式分布，其間布置草坪、流水、花臺、座椅、室外展場、休閑場所等，形成環(huán)境宜人、功能多樣的室外空間。建筑滿足考慮日照條件，保證其采光和通風；結(jié)構形式以南部為較低的小高層，北部地勢較高，建筑為高層，使建筑的通風采光好，視野景觀也能得到最大的保證?！?〕、道路交通系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)最大程度實現(xiàn)人車分流，保障小區(qū)居民的平安。小區(qū)道路規(guī)劃消防車道，消防車道的規(guī)劃除保證其的使用要求外，最大程度實現(xiàn)消防車道與小區(qū)園林的和諧。〔3〕、文化商業(yè)街：在社區(qū)的主入口處，相對獨立布局。工程規(guī)劃方案在創(chuàng)造良好的視覺空間的根底上，注重開放空間的尺度、整體與變化的統(tǒng)一，創(chuàng)立優(yōu)美、舒適的公園——休閑空間環(huán)境，比傳統(tǒng)、單一、局促的規(guī)劃設計在空間尺度、環(huán)境、人文、居住、等元素的結(jié)合上更加豐富化、生態(tài)及人性化，具有個性特色，在工程定位上強調(diào)高尚文化、藝術形態(tài)、環(huán)境居住等根本形態(tài)組合，從而形成一個全新社區(qū)。并將改變和提升該區(qū)域的整體形象。工程規(guī)劃建議圖工程建筑建議1、建筑風格“傳統(tǒng)中式〞及“現(xiàn)代中式〞詮釋中式風格——中式風格是以宮廷建筑為代表的中國古典建筑的室內(nèi)裝飾設計藝術風格，氣勢恢弘、壯麗華貴、高空間、大進深、雕梁畫棟、金壁輝煌，造型講究對稱，色彩講究比照裝飾材料以木材為主，圖案多龍、鳳、龜、獅等，精雕細琢、瑰麗奇巧。但中式風格的造價較高，且缺乏現(xiàn)代氣息，只能在家居中點綴使用。中國傳統(tǒng)的建筑設計融合了莊重與優(yōu)雅雙重氣質(zhì)?，F(xiàn)在的中式風格更多地利用了后現(xiàn)代手法，把傳統(tǒng)的結(jié)構形式通過重新設計組合以另一種民族特色的標志符號出現(xiàn)?，F(xiàn)代中式風格：主要包括兩方面內(nèi)容一是中國傳統(tǒng)文化在現(xiàn)代背景下的演繹；一是在對中國當代文化的充分理解根底上的當代設計?，F(xiàn)代中式風格并不是元素的堆砌，而是通過對傳統(tǒng)文化的理解和提煉，將現(xiàn)代元素與傳統(tǒng)元素相結(jié)合，以現(xiàn)代人的審美需求來打造富有傳統(tǒng)韻味的空間，讓傳統(tǒng)藝術在當今社會得以表達?，F(xiàn)代中式風格在設計上繼承了唐代、明清時期家居理念的精華，將其中的經(jīng)典元素提煉并加以豐富，同時摒棄原有空間布局中等級、尊卑等封建思想，給傳統(tǒng)建筑文化注入了新的氣息。中式建筑常用元素中式建筑有南北兩派之分，北派以皇家宮殿為代表，建筑恢弘大氣，或以紅、黃、綠的艷麗色彩表現(xiàn)建筑的華美，或以深灰色的外立面表現(xiàn)建筑的莊重恢弘；南派以江南園林為代表，以白墻、青磚、灰瓦，洗滌了紛繁的色彩，傳遞的是中式的靜謐。但無論是北派還是南派，無論是別墅還是高層建筑，假設稱之為“中式〞，必不能缺少了中式的古典元素。飛檐：常用在亭、臺、樓、閣、宮殿、廟宇的屋頂轉(zhuǎn)角處，屋檐上翹，形如飛鳥展翅，輕盈活潑，建筑因“檐〞而生動。花窗：中式建筑窗的形狀很多，有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是數(shù)不勝數(shù)。中式花窗恰如其分地運用，能將建筑裝點得古樸典雅。青石：青石鋪成的路樸實無華、沉穩(wěn)厚重。下過雨之后，鋪設不牢的普通地磚常常一踩下去會翹起，污水從后腳跟處濺起，讓人狼狽不堪；而青石板路卻是那么地牢靠，濕漉漉地反射著晶瑩古樸的光輝，給人以腳踏實地的感覺。園林：綠樹成蔭、流水延綿、曲徑通幽，中國古典園林總是那么富有詩情畫意。石有情，水有情，花木也有情。空間上循環(huán)往復，峰回路轉(zhuǎn)，無窮無盡，水、木、徑的組合，讓中式園林含蓄也多情。庭院：通、透、障、隱是中國造院思想的精華，庭院、廊、露臺、檐的漸次退落，將建筑的現(xiàn)代中式質(zhì)感逐級釋放。高高的圍墻四面圍合，具有平安性和私密性，從上層推窗而望，亭臺樓榭、小橋流水盡收眼底，或靜或動，或閉或合，一切盡在掌握中。中式風格適合人群：性格沉穩(wěn)、喜歡中國傳統(tǒng)文化的人。中式風格需要注意的地方：只要發(fā)揮各種建材的適當性，即使是使用玻璃、金屬等現(xiàn)代建材，一樣可以表現(xiàn)中式風格。中式風格點評：中國風并非完全意義上的復古明清，而是通過中式風格的特征，表達對清雅含蓄、端莊豐華的東方式精神境界的追求。2、外立面建議我司在外立面方面提出三種不同風格的中式外立面建筑模式[圖1：現(xiàn)代中式風格，圖2：嶺南風格，圖3