購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)及招商方案VIP

購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)及招商方案目錄市場(chǎng)調(diào)研分析………………1項(xiàng)目分析……………………9商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位…………14商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式………………26商場(chǎng)管理系統(tǒng)建立…………30商場(chǎng)包裝……………………49人員培訓(xùn)……………………50商場(chǎng)招商計(jì)劃…………………51百富購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)及招商方案一、市場(chǎng)調(diào)研分析1.1商業(yè)市場(chǎng)背景1、米泉商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初級(jí)階段，現(xiàn)正進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，商業(yè)形態(tài)也在同步升級(jí)，從歷史情況來(lái)看，2002年以前，米泉商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)為代表（部分商場(chǎng)物業(yè)也采用市場(chǎng)型的經(jīng)營(yíng)形式，從經(jīng)營(yíng)模式上我們稱(chēng)為市場(chǎng)型物業(yè)），商品構(gòu)成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷(xiāo)售規(guī)模有限。2、2002年后，米泉商業(yè)發(fā)展進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，快速成長(zhǎng)階段的典型特征是商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張和商業(yè)形態(tài)的升級(jí)，2002年以來(lái)，米泉市民收入水平不斷提高，消費(fèi)理念超前，消費(fèi)規(guī)模同步提升。從商業(yè)形態(tài)而言，米泉一批新的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，以品牌專(zhuān)賣(mài)和大型超市為主力的業(yè)態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)，并成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，這種情形標(biāo)志著米泉商業(yè)發(fā)展進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。3、米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了以市場(chǎng)型商業(yè)為主體的初級(jí)發(fā)展階段，現(xiàn)正進(jìn)入以超市、專(zhuān)賣(mài)店、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)多業(yè)態(tài)并舉的發(fā)展階段，商業(yè)形態(tài)升級(jí)和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇成為這一時(shí)期的主要特征。1.2商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、典型的二級(jí)城市商業(yè)分布體系——二維商業(yè)分布體系，由一個(gè)核心商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)組成的商業(yè)體系。商業(yè)分布十分集中，商業(yè)主要集中在以古牧地中路為核心的區(qū)域，該區(qū)域集中了市場(chǎng)型商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、家電超市、專(zhuān)賣(mài)店、地下街等多種商業(yè)形態(tài)。2、以古牧地中路為核心，新華路集中了大量日用百貨批發(fā)零售商業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品、副食品、煙酒、建材、五金等商品。文化路商業(yè)相對(duì)匱乏，主要依托愛(ài)家超市和億家百貨，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品、副食品、服裝等商品。稻鄉(xiāng)路近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，逐步形成以品牌專(zhuān)賣(mài)和家電超市為主的業(yè)態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)電器、皮鞋、休閑服飾等。3、隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器、家居裝飾等中高檔耐用消費(fèi)品消費(fèi)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，在市場(chǎng)中已經(jīng)占有相當(dāng)份額。1.3商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大面積商業(yè)開(kāi)發(fā)，以商城和大型綜合市場(chǎng)為代表的商業(yè)物業(yè)開(kāi)始供應(yīng)市場(chǎng)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平提升有限，商業(yè)過(guò)剩導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，經(jīng)營(yíng)戶(hù)的盈利能力逐步下降。2、從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)區(qū)域進(jìn)一步向古牧地路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，古牧地路將建成一批中高檔定位的商場(chǎng)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)升級(jí)。尤其以百富購(gòu)物中心為代表的大型購(gòu)物中心，必將徹底改變當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局和競(jìng)爭(zhēng)形式。3、伴隨當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鸬囊宦飞蠞q，商鋪銷(xiāo)售價(jià)格也水漲船高，但從商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平來(lái)看，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和單品利潤(rùn)并未同步提升，尤其是單品利潤(rùn)反而呈下降趨勢(shì)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益普遍下滑，從而抑制商鋪?zhàn)赓U和銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)一步走高，伴隨大量商鋪的開(kāi)發(fā)和交付使用，商業(yè)租賃和銷(xiāo)售價(jià)格在登頂后必將出現(xiàn)逐步走低趨勢(shì)，直到市場(chǎng)供需從新達(dá)到平衡。4、從市場(chǎng)發(fā)育程度而言，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層次較低，主要集中在低水平的重復(fù)定位和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，時(shí)常缺乏有效的管理和規(guī)范，使廣大經(jīng)營(yíng)戶(hù)經(jīng)營(yíng)受到損失，市場(chǎng)迫切需要專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理的現(xiàn)代商業(yè)賣(mài)場(chǎng)。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐步從硬件競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向軟硬件并舉的競(jìng)爭(zhēng)格局。商業(yè)發(fā)展周期圖解◆初級(jí)階段◆成長(zhǎng)階段◆成熟階段◆衰退階段主力業(yè)態(tài)集貿(mào)市場(chǎng)超市、專(zhuān)賣(mài)店、商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、大型購(gòu)物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，賣(mài)場(chǎng)空洞化商品結(jié)構(gòu)低檔日用品中低檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費(fèi)品中低檔商品、日用品競(jìng)爭(zhēng)形式有限競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)有限競(jìng)爭(zhēng)盈利模式利潤(rùn)高，波動(dòng)大利潤(rùn)低，波動(dòng)大利潤(rùn)適中、波動(dòng)小利潤(rùn)下降、波動(dòng)大5、從上述發(fā)展趨勢(shì)圖可以看出，米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成長(zhǎng)期，成長(zhǎng)期的典型特征是消費(fèi)規(guī)模的急劇擴(kuò)張和競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性。受市場(chǎng)發(fā)展利好的刺激，大量商業(yè)賣(mài)場(chǎng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，商業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張，必然導(dǎo)致商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)利潤(rùn)水平下降，市場(chǎng)波動(dòng)加劇。我們目前所處的環(huán)境與上述情況完全相似，因此必須作好充分競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備。6、伴隨著市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，定位失誤和經(jīng)營(yíng)管理水平低下的商業(yè)將會(huì)被淘汰出市場(chǎng)，而消費(fèi)者在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，消費(fèi)理念也日趨成熟，從現(xiàn)階段以?xún)r(jià)格導(dǎo)向消費(fèi)（消費(fèi)不理性的典型，高收入階層認(rèn)為價(jià)格是評(píng)判品牌和品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，低收入以?xún)r(jià)格低為購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)）向價(jià)格、品質(zhì)和品牌多維度評(píng)價(jià)商品價(jià)值的方向轉(zhuǎn)變。消費(fèi)開(kāi)始趨于理性，消費(fèi)目標(biāo)性明顯，消費(fèi)者傾向于到自己認(rèn)可的商場(chǎng)購(gòu)物，消費(fèi)適合自己的品牌。1.4消費(fèi)者狀況1、中低檔商品仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主體，伴隨居民收入水平提高和購(gòu)物理念更新，中高擋商品消費(fèi)規(guī)模逐步提升，品牌消費(fèi)意識(shí)成為消費(fèi)的主流意識(shí)。2、日用品等生活必需品是消費(fèi)的主流商品，主要從當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)。服裝等耐用消費(fèi)品，主要在烏魯木齊購(gòu)買(mǎi)。伴隨著當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的升級(jí)，尤其是米東新區(qū)的大烏魯木齊戰(zhàn)略的實(shí)施，以中高檔服裝百貨為主營(yíng)商品定位的現(xiàn)代商業(yè)進(jìn)駐，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物將改變主要依賴(lài)烏魯木齊的現(xiàn)狀，向著本地化消費(fèi)調(diào)整。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程和消費(fèi)理念升級(jí)，必然帶來(lái)消費(fèi)規(guī)模的擴(kuò)張和消費(fèi)層次的升級(jí)，區(qū)域消費(fèi)出現(xiàn)融合，大型購(gòu)物中心等現(xiàn)代主力業(yè)態(tài)成為市民購(gòu)物和休閑的主要去處。1.5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況名稱(chēng)地址業(yè)態(tài)定位業(yè)種規(guī)劃經(jīng)營(yíng)方式租賃價(jià)格（元/㎡/天）配套設(shè)施備注豐源商場(chǎng)古牧地路市場(chǎng)型商業(yè)1F：家電、化裝品、百貨、珠寶、小商品、文化用品、五金2F：服裝、皮鞋、床上用品3F：服裝、床上用品4F：童裝租賃1F：360元/月/節(jié)（柜臺(tái)）2F：3.0—3.83F：1.7—2.24F：1.6上行扶梯商品齊全，整體經(jīng)營(yíng)情況較好，租金水平最高鴻翔商場(chǎng)古牧地路市場(chǎng)型商業(yè)1F：家電、珠寶、通訊2F：服裝、皮鞋3F：服裝租賃1F：1.32F：0.63F：0.38上行扶梯經(jīng)營(yíng)情況一般，二、三樓慘淡經(jīng)營(yíng)地下街古牧地路商業(yè)街服裝、皮鞋、佩飾租賃2.2—2.6上行扶梯經(jīng)營(yíng)情況較好，匯聚米泉主要服裝品牌金泉商場(chǎng)古牧地路市場(chǎng)型商業(yè)1F：小家電、超市、化裝品、百貨2F：服裝、床上用品、針織、百貨租賃1F：1.8—2.22F：1—1.9上行扶梯經(jīng)營(yíng)情況一般專(zhuān)賣(mài)店古牧地路品牌專(zhuān)賣(mài)服裝、皮鞋租賃2.7—3.8經(jīng)營(yíng)情況較好，以品牌專(zhuān)賣(mài)為主1.6商圈分析及商圈特征1、該區(qū)域是米泉傳統(tǒng)的行政辦公區(qū)域，商務(wù)氛圍濃郁，周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。但受傳統(tǒng)辦公區(qū)域影響，該區(qū)域商業(yè)氛圍欠缺，缺乏相應(yīng)的商業(yè)配套。2、該區(qū)域是米泉的中心區(qū)，周邊聚集了大量的居民區(qū)，其中主要的高收入群體均居住在該區(qū)域，對(duì)商圈形成良好的消費(fèi)支撐。3、該區(qū)域交通便利，與文化路相臨，主要公交線路經(jīng)過(guò)該區(qū)域，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出十分便利，人流動(dòng)線規(guī)劃合理，物流配送方便快捷，配備有足夠數(shù)量的停車(chē)場(chǎng)。4、該區(qū)域?qū)儆诟?jìng)爭(zhēng)有限而集客力強(qiáng)的區(qū)域，門(mén)口人流量600（平峰）—3000人/小時(shí)（高峰），日人流量高達(dá)15000人，與人流量最大的豐原商場(chǎng)等區(qū)域相比，仍有較大差距（一半左右）。5、該區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，伴隨著城市開(kāi)發(fā)和區(qū)域環(huán)境改造，片區(qū)商業(yè)形象逐步改善，發(fā)展?jié)摿薮?。而傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，如豐源市場(chǎng)等區(qū)域，受改造限制，未來(lái)商業(yè)發(fā)展空間受限與商業(yè)形態(tài)的升級(jí)。6、商圈特征屬于典型的商務(wù)區(qū)商圈特征，適合主力百貨和大型賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，必須依賴(lài)自身?xiàng)l件改變區(qū)域商業(yè)氛圍較弱的不利點(diǎn)。7、該片區(qū)商業(yè)機(jī)能不斷完善，正形成涵蓋多種業(yè)態(tài)、商品經(jīng)營(yíng)品類(lèi)齊全、滿(mǎn)足多層次消費(fèi)需求的，相對(duì)獨(dú)立又自成體系獨(dú)立商圈。8、周邊休閑和娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)，將強(qiáng)化該區(qū)域的休閑氛圍，環(huán)境改善對(duì)人流集聚的效應(yīng)更趨顯著。二、項(xiàng)目分析2.1項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)1-1、商業(yè)背景優(yōu)勢(shì)，地處成熟的商業(yè)區(qū);1-2、地段優(yōu)勢(shì)，古牧地中路交通主動(dòng)脈，輻射能力強(qiáng);1-3、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)定位的創(chuàng)新和專(zhuān)業(yè)管理運(yùn)營(yíng);1-4、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，總開(kāi)發(fā)面積接近3.1萬(wàn)平米，便于形成集聚效應(yīng);1-5、商業(yè)形態(tài)升級(jí)和消費(fèi)規(guī)模擴(kuò)張，為項(xiàng)目發(fā)展奠定良好基礎(chǔ);1-6、宏觀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)，使米東新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇;2、問(wèn)題與威脅點(diǎn)2-1、項(xiàng)目規(guī)模大，市場(chǎng)商業(yè)容量有限，市場(chǎng)容量瓶頸無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效突破;2-2、項(xiàng)目地理位置略偏，與成熟商業(yè)圈先天環(huán)境無(wú)法類(lèi)比;2-3、賣(mài)場(chǎng)過(guò)大，無(wú)論從招商和經(jīng)營(yíng)管理方面，都存在諸多壓力;2-4、商業(yè)開(kāi)發(fā)量過(guò)大，已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)可承受的容量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻;2-5、商業(yè)從初級(jí)階段進(jìn)度成長(zhǎng)階段，必然面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和利潤(rùn)下滑的現(xiàn)實(shí);2-6、消費(fèi)得不到滿(mǎn)足和消費(fèi)的不理性，使商業(yè)定位面臨諸多變數(shù)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)和多變，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)巨大;2.2區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本案定位的可行性分析1、從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看"大烏魯木齊"建成后，烏昌都市區(qū)基本形成，烏昌都市區(qū)被規(guī)劃為南北區(qū)和昌吉、米泉兩個(gè)新城區(qū)。現(xiàn)在的烏魯木齊老城區(qū)為南區(qū)，其目標(biāo)是全面提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展具有強(qiáng)大區(qū)域組織功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，提高區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力。正在發(fā)展中的烏魯木齊北部幾個(gè)區(qū)為都市北區(qū)，省級(jí)行政中心牽到北區(qū)，結(jié)合烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等形成新的城市構(gòu)架;通過(guò)快速交通網(wǎng)絡(luò)，溝通都市區(qū)的多個(gè)發(fā)展單元。米泉新城區(qū)將建成大型的現(xiàn)代物流中心和制造業(yè)基地，同時(shí)發(fā)展成城市旅游度假基地。米東新區(qū)作為烏魯木齊新經(jīng)濟(jì)中心的地位已經(jīng)奠定，伴隨工業(yè)園區(qū)和大量企業(yè)的入住，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和不斷增強(qiáng)，人口不斷增長(zhǎng)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口的增長(zhǎng)必然促進(jìn)區(qū)域商業(yè)增長(zhǎng)和業(yè)態(tài)升級(jí)，從商業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展概況、米東新區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和商圈輻射能力看，本項(xiàng)目無(wú)疑順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展大的趨勢(shì)和商業(yè)形態(tài)升級(jí)的需求，因此具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)規(guī)模看截止2002年底（缺乏最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），米泉全市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額7億元，同比增長(zhǎng)10.37%，進(jìn)入快速發(fā)展階段，其中批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售總額3.33億元，按可比增長(zhǎng)計(jì)算，2005年，米泉的批發(fā)零售業(yè)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額4.4億元。按本商場(chǎng)預(yù)估的零售額5500萬(wàn)計(jì)算，只占整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的12.5%，根據(jù)12.5%的市場(chǎng)占有率評(píng)估，從規(guī)模而言完全可以達(dá)到這個(gè)市場(chǎng)容量。但從4.4億零售總額中40%的中高檔消費(fèi)需求量計(jì)算，我們的市場(chǎng)份額占到整個(gè)市場(chǎng)份額的31%左右，從這個(gè)市場(chǎng)份額而言，我們面臨一定的市場(chǎng)壓力，如果實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我們將處于相對(duì)壟斷市場(chǎng)的地位，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不言而喻。3、從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)現(xiàn)狀和升級(jí)情況看米泉當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)嚴(yán)重落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)需求，導(dǎo)致消費(fèi)外流嚴(yán)重，雖然近兩年商業(yè)形態(tài)有所升級(jí)，一些大型超市和專(zhuān)賣(mài)店等商業(yè)形態(tài)發(fā)展情勢(shì)良好，但從整體環(huán)境評(píng)價(jià)，仍顯落后。區(qū)域商業(yè)形態(tài)落后和居民消費(fèi)需求之間的矛盾。迫切需要新興主力業(yè)態(tài)進(jìn)駐來(lái)改變這種現(xiàn)狀，從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目定位而言，我們認(rèn)為找到了很好的對(duì)接點(diǎn)，符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求。4、從消費(fèi)理念和消費(fèi)趨勢(shì)看米東新區(qū)成立，米泉已經(jīng)進(jìn)入城市化時(shí)代，工業(yè)化和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶動(dòng)消費(fèi)理念升級(jí)，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)趨于品牌化和多樣性，在這種消費(fèi)趨勢(shì)的促進(jìn)下，傳統(tǒng)的市場(chǎng)顯然無(wú)法滿(mǎn)足居民消費(fèi)的需求，大型超市、專(zhuān)賣(mài)店、百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心等多業(yè)態(tài)組合成為未來(lái)的發(fā)展方向，尤其是大型購(gòu)物中心，必將成為大城市區(qū)域商圈的核心主力。2.3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)及分析1、從業(yè)態(tài)定位看六大主力業(yè)態(tài)——大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。全面滿(mǎn)足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場(chǎng)演藝休閑吧。符合地區(qū)購(gòu)物中心的規(guī)劃理念，具有較強(qiáng)的生命力和延展性。2、從項(xiàng)目水平和垂直人流設(shè)計(jì)看水平人流動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，大開(kāi)間9米柱距設(shè)計(jì)，保證水平人流通暢，無(wú)視覺(jué)障礙。每層兩部扶梯保證密集人流輸送，通過(guò)樓頂娛樂(lè)性、休閑性、景觀性項(xiàng)目規(guī)劃，吸引人流上行，四層的購(gòu)物空間，一層的娛樂(lè)空間和樓頂?shù)男蓍e空間，保證人在2小時(shí)購(gòu)物（根據(jù)評(píng)估，每層樓時(shí)間購(gòu)物時(shí)間在30分鐘左右）疲勞后可以適度娛樂(lè)和休閑。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)上最大的缺陷是商場(chǎng)位置和入口的設(shè)計(jì)，CBD（中央商務(wù)區(qū)）商業(yè)模式無(wú)法適應(yīng)米泉商務(wù)功能的匱乏，因此必須從入口和中空休閑廣場(chǎng)進(jìn)行改善，讓人流進(jìn)出更加自然便利，使中空休閑廣場(chǎng)成為室內(nèi)結(jié)構(gòu)，讓入口直接與沿街面連接，保證人流直接進(jìn)入。3、從項(xiàng)目商業(yè)配套看商業(yè)配套設(shè)施是該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，可以說(shuō)是商業(yè)配套設(shè)施齊全，從中空休閑廣場(chǎng)到室內(nèi)休閑空間;從12部自動(dòng)扶梯到大噸位貨梯;從中央空調(diào)到排煙系統(tǒng);從消防噴淋到安全監(jiān)控;從雙回路供電到自備發(fā)電機(jī)組;從玻璃幕墻到地面、頂面的高檔次裝修;從數(shù)碼影院到餐飲廣場(chǎng)……全方位滿(mǎn)足商場(chǎng)高定位需求。三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位3.1整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分的體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過(guò)程顯得更加順暢和輕松愉快。所以商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開(kāi)業(yè)后本項(xiàng)目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。好的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場(chǎng)的品位。不同零售經(jīng)營(yíng)通路模式的商品經(jīng)營(yíng)特征專(zhuān)賣(mài)店百貨公司超級(jí)市場(chǎng)便利商店量販店連鎖專(zhuān)賣(mài)店產(chǎn)品組合線較狹小，專(zhuān)一品牌經(jīng)營(yíng)。如服裝專(zhuān)賣(mài)、球鞋專(zhuān)賣(mài)等產(chǎn)品線非常多元化，以服裝、百貨為經(jīng)營(yíng)主題。服飾、家具、電器、日用及食品等以快速消費(fèi)品位主的商品定位。產(chǎn)品周轉(zhuǎn)速度較高，但產(chǎn)品線比較狹窄，數(shù)量較低。多種組合的日用品(包含食物及其他日化用品)，并附加商品附加價(jià)值的服務(wù)連鎖形式，通常以獨(dú)立品牌為專(zhuān)賣(mài)，產(chǎn)品線具有豐富的組合。購(gòu)物中心更大規(guī)模，多種業(yè)態(tài)組合，強(qiáng)調(diào)綜合消費(fèi)功能。經(jīng)營(yíng)形式產(chǎn)品組合的特征1、業(yè)態(tài)定位的原則1-1、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類(lèi)的店。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市;核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)目的就是要滿(mǎn)足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ);讓顧客逛購(gòu)疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。1-2、一站式全體驗(yàn)消費(fèi)空間，商品多層次、購(gòu)物無(wú)拘束六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。全面滿(mǎn)足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場(chǎng)演藝休閑吧……強(qiáng)調(diào)一站式購(gòu)物理念。1-3、合理配比各主力業(yè)態(tài)MALL的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購(gòu)物需求和多形式體驗(yàn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)從購(gòu)物到娛樂(lè)到餐飲的消費(fèi)過(guò)程，不同的業(yè)態(tài)搭配。從大類(lèi)上我們業(yè)態(tài)定位主要分為以下三類(lèi)——零售設(shè)施滿(mǎn)足購(gòu)物需求;文化娛樂(lè)設(shè)施滿(mǎn)足娛樂(lè)和休閑需求;餐飲設(shè)施滿(mǎn)足就餐需求。2、戰(zhàn)略定位【城市商業(yè)戰(zhàn)略定位：地區(qū)購(gòu)物中心（regionalmall）】新經(jīng)濟(jì)圈誕生新的商業(yè)中心，按照國(guó)際大都市的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛(wèi)星城（新區(qū)），將誕生一批以滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)需求和消費(fèi)升級(jí)的regionalmall（地區(qū)購(gòu)物中心），也就是地區(qū)購(gòu)物中心或區(qū)域商圈。從上海浦東新區(qū)的發(fā)展，我們可以看出regionalmall的發(fā)展趨勢(shì)，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中收益，從而促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級(jí)。烏魯木齊鐵路局商圈的發(fā)展，可以清晰的看出以上發(fā)展趨勢(shì)，隨著新市區(qū)的發(fā)展，鐵路局商圈從傳統(tǒng)的集貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)發(fā)展為超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合百貨和大型超市結(jié)合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)清晰可見(jiàn)。浦東新區(qū)和鐵路局商圈的過(guò)去，和今天米東新區(qū)的概念不謀而合;浦東新區(qū)和鐵路局商圈的的發(fā)展，清晰勾勒出新經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò);浦東新區(qū)和鐵路局商圈的今天，印證了米東新區(qū)未來(lái)的發(fā)展，一個(gè)新的地區(qū)購(gòu)物中心（regionalmall）正在誕生，米東人今后不在有消費(fèi)的煩惱，多業(yè)態(tài)、多層次消費(fèi)組合的百富購(gòu)物中心，將滿(mǎn)足區(qū)域人民消費(fèi)的多元需求！3.2商品布局和功能分區(qū)依據(jù)MALL的定位主題，我們進(jìn)行相應(yīng)的商品布局和功能分區(qū)，商品布局遵循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以零售設(shè)施為主，其面積規(guī)劃占整個(gè)賣(mài)場(chǎng)面積的70%左右;以文化娛樂(lè)設(shè)施為配比業(yè)態(tài)，占整個(gè)賣(mài)場(chǎng)面積的20%左右;以配套商業(yè)為附屬業(yè)態(tài)，占整個(gè)賣(mài)場(chǎng)面積的10%左右。具體分布如下：1、零售設(shè)施核心主力店：百貨、綜合超市等;輔助主力店：電器、家居、書(shū)店、音像店等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店;配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店;2、文化娛樂(lè)設(shè)施核心主力店：動(dòng)感影院、休閑廣場(chǎng)等;輔助主力店：兒童樂(lè)園等;配套輔助店：藝術(shù)攝影、DIY（自助類(lèi)項(xiàng)目）等;3、配套設(shè)施核心主力店：空中餐飲廣場(chǎng)、咖啡西餐等;輔助主力店：快餐類(lèi)、風(fēng)味小吃類(lèi)等;配套服務(wù)設(shè)施：寫(xiě)字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車(chē)場(chǎng)等。三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位3.1整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分的體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過(guò)程顯得更加順暢和輕松愉快。所以商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開(kāi)業(yè)后本項(xiàng)目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。好的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場(chǎng)的品位。不同零售經(jīng)營(yíng)通路模式的商品經(jīng)營(yíng)特征專(zhuān)賣(mài)店百貨公司超級(jí)市場(chǎng)便利商店量販店連鎖專(zhuān)賣(mài)店產(chǎn)品組合線較狹小，專(zhuān)一品牌經(jīng)營(yíng)。如服裝專(zhuān)賣(mài)、球鞋專(zhuān)賣(mài)等產(chǎn)品線非常多元化，以服裝、百貨為經(jīng)營(yíng)主題。服飾、家具、電器、日用及食品等以快速消費(fèi)品位主的商品定位。產(chǎn)品周轉(zhuǎn)速度較高，但產(chǎn)品線比較狹窄，數(shù)量較低。多種組合的日用品(包含食物及其他日化用品)，并附加商品附加價(jià)值的服務(wù)連鎖形式，通常以獨(dú)立品牌為專(zhuān)賣(mài)，產(chǎn)品線具有豐富的組合。購(gòu)物中心更大規(guī)模，多種業(yè)態(tài)組合，強(qiáng)調(diào)綜合消費(fèi)功能。經(jīng)營(yíng)形式產(chǎn)品組合的特征1、業(yè)態(tài)定位的原則1-1、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類(lèi)的店。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市;核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)目的就是要滿(mǎn)足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ);讓顧客逛購(gòu)疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。1-2、一站式全體驗(yàn)消費(fèi)空間，商品多層次、購(gòu)物無(wú)拘束六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。全面滿(mǎn)足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場(chǎng)演藝休閑吧……強(qiáng)調(diào)一站式購(gòu)物理念。1-3、合理配比各主力業(yè)態(tài)MALL的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購(gòu)物需求和多形式體驗(yàn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)從購(gòu)物到娛樂(lè)到餐飲的消費(fèi)過(guò)程，不同的業(yè)態(tài)搭配。從大類(lèi)上我們業(yè)態(tài)定位主要分為以下三類(lèi)——零售設(shè)施滿(mǎn)足購(gòu)物需求;文化娛樂(lè)設(shè)施滿(mǎn)足娛樂(lè)和休閑需求;餐飲設(shè)施滿(mǎn)足就餐需求。2、戰(zhàn)略定位【城市商業(yè)戰(zhàn)略定位：地區(qū)購(gòu)物中心（regionalmall）】新經(jīng)濟(jì)圈誕生新的商業(yè)中心，按照國(guó)際大都市的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛(wèi)星城（新區(qū)），將誕生一批以滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)需求和消費(fèi)升級(jí)的regionalmall（地區(qū)購(gòu)物中心），也就是地區(qū)購(gòu)物中心或區(qū)域商圈。從上海浦東新區(qū)的發(fā)展，我們可以看出regionalmall的發(fā)展趨勢(shì)，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中收益，從而促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級(jí)。烏魯木齊鐵路局商圈的發(fā)展，可以清晰的看出以上發(fā)展趨勢(shì)，隨著新市區(qū)的發(fā)展，鐵路局商圈從傳統(tǒng)的集貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)發(fā)展為超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合百貨和大型超市結(jié)合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)清晰可見(jiàn)。浦東新區(qū)和鐵路局商圈的過(guò)去，和今天米東新區(qū)的概念不謀而合;浦東新區(qū)和鐵路局商圈的的發(fā)展，清晰勾勒出新經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò);浦東新區(qū)和鐵路局商圈的今天，印證了米東新區(qū)未來(lái)的發(fā)展，一個(gè)新的地區(qū)購(gòu)物中心（regionalmall）正在誕生，米東人今后不在有消費(fèi)的煩惱，多業(yè)態(tài)、多層次消費(fèi)組合的百富購(gòu)物中心，將滿(mǎn)足區(qū)域人民消費(fèi)的多元需求！3.2商品布局和功能分區(qū)依據(jù)MALL的定位主題，我們進(jìn)行相應(yīng)的商品布局和功能分區(qū)，商品布局遵循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以零售設(shè)施為主，其面積規(guī)劃占整個(gè)賣(mài)場(chǎng)面積的70%左右;以文化娛樂(lè)設(shè)施為配比業(yè)態(tài)，占整個(gè)賣(mài)場(chǎng)面積的20%左右;以配套商業(yè)為附屬業(yè)態(tài)，占整個(gè)賣(mài)場(chǎng)面積的10%左右。具體分布如下：1、零售設(shè)施核心主力店：百貨、綜合超市等;輔助主力店：電器、家居、書(shū)店、音像店等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店;配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店;2、文化娛樂(lè)設(shè)施核心主力店：動(dòng)感影院、休閑廣場(chǎng)等;輔助主力店：兒童樂(lè)園等;配套輔助店：藝術(shù)攝影、DIY（自助類(lèi)項(xiàng)目）等;3、配套設(shè)施核心主力店：空中餐飲廣場(chǎng)、咖啡西餐等;輔助主力店：快餐類(lèi)、風(fēng)味小吃類(lèi)等;配套服務(wù)設(shè)施：寫(xiě)字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車(chē)場(chǎng)等。三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位3.1整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分的體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過(guò)程顯得更加順暢和輕松愉快。所以商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開(kāi)業(yè)后本項(xiàng)目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。好的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場(chǎng)的品位。不同零售經(jīng)營(yíng)通路模式的商品經(jīng)營(yíng)特征專(zhuān)賣(mài)店百貨公司超級(jí)市場(chǎng)便利商店量販店連鎖專(zhuān)賣(mài)店產(chǎn)品組合線較狹小，專(zhuān)一品牌經(jīng)營(yíng)。如服裝專(zhuān)賣(mài)、球鞋專(zhuān)賣(mài)等產(chǎn)品線非常多元化，以服裝、百貨為經(jīng)營(yíng)主題。服飾、家具、電器、日用及食品等以快速消費(fèi)品位主的商品定位。產(chǎn)品周轉(zhuǎn)速度較高，但產(chǎn)品線比較狹窄，數(shù)量較低。多種組合的日用品(包含食物及其他日化用品)，并附加商品附加價(jià)值的服務(wù)連鎖形式，通常以獨(dú)立品牌為專(zhuān)賣(mài)，產(chǎn)品線具有豐富的組合。購(gòu)物中心更大規(guī)模，多種業(yè)態(tài)組合，強(qiáng)調(diào)綜合消費(fèi)功能。經(jīng)營(yíng)形式產(chǎn)品組合的特征1、業(yè)態(tài)定位的原則1-1、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類(lèi)的店。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市;核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)目的就是要滿(mǎn)足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ);讓顧客逛購(gòu)疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。1-2、一站式全體驗(yàn)消費(fèi)空間，商品多層次、購(gòu)物無(wú)拘束六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。全面滿(mǎn)足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場(chǎng)演藝休閑吧……強(qiáng)調(diào)一站式購(gòu)物理念。1-3、合理配比各主力業(yè)態(tài)MALL的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購(gòu)物需求和多形式體驗(yàn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)從購(gòu)物到娛樂(lè)到餐飲的消費(fèi)過(guò)程，不同的業(yè)態(tài)搭配。從大類(lèi)上我們業(yè)態(tài)定位主要分為以下三類(lèi)——零售設(shè)施滿(mǎn)足購(gòu)物需求;文化娛樂(lè)設(shè)施滿(mǎn)足娛樂(lè)和休閑需求;餐飲設(shè)施滿(mǎn)足就餐需求。2、戰(zhàn)略定位【城市商業(yè)戰(zhàn)略定位：地區(qū)購(gòu)物中心（regionalmall）】新經(jīng)濟(jì)圈誕生新的商業(yè)中心，按照國(guó)際大都市的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛(wèi)星城（新區(qū)），將誕生一批以滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)需求和消費(fèi)升級(jí)的regionalmall（地區(qū)購(gòu)物中心），也就是地區(qū)購(gòu)物中心或區(qū)域商圈。從上海浦東新區(qū)的發(fā)展，我們可以看出regionalmall的發(fā)展趨勢(shì)，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中收益，從而促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級(jí)。烏魯木齊鐵路局商圈的發(fā)展，可以清晰的看出以上發(fā)展趨勢(shì)，隨著新市區(qū)的發(fā)展，鐵路局商圈從傳統(tǒng)的集貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)發(fā)展為超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合百貨和大型超市結(jié)合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)清晰可見(jiàn)。浦東新區(qū)和鐵路局商圈的過(guò)去，和今天米東新區(qū)的概念不謀而合;浦東新區(qū)和鐵路局商圈的的發(fā)展，清晰勾勒出新經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò);浦東新區(qū)和鐵路局商圈的今天，印證了米東新區(qū)未來(lái)的發(fā)展，一個(gè)新的地區(qū)購(gòu)物中心（regionalmall）正在誕生，米東人今后不在有消費(fèi)的煩惱，多業(yè)態(tài)、多層次消費(fèi)組合的百富購(gòu)物中心，將滿(mǎn)足區(qū)域人民消費(fèi)的多元需求！3.2商品布局和功能分區(qū)依據(jù)MALL的定位主題，我們進(jìn)行相應(yīng)的商品布局和功能分區(qū)，商品布局遵循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以零售設(shè)施為主，其面積規(guī)劃占整個(gè)賣(mài)場(chǎng)面積的70%左右;以文化娛樂(lè)設(shè)施為配比業(yè)態(tài)，占整個(gè)賣(mài)場(chǎng)面積的20%左右;以配套商業(yè)為附屬業(yè)態(tài)，占整個(gè)賣(mài)場(chǎng)面積的10%左右。具體分布如下：1、零售設(shè)施核心主力店：百貨、綜合超市等;輔助主力店：電器、家居、書(shū)店、音像店等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店;配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店;2、文化娛樂(lè)設(shè)施核心主力店：動(dòng)感影院、休閑廣場(chǎng)等;輔助主力店：兒童樂(lè)園等;配套輔助店：藝術(shù)攝影、DIY（自助類(lèi)項(xiàng)目）等;3、配套設(shè)施核心主力店：空中餐飲廣場(chǎng)、咖啡西餐等;輔助主力店：快餐類(lèi)、風(fēng)味小吃類(lèi)等;配套服務(wù)設(shè)施：寫(xiě)字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車(chē)場(chǎng)等。3.3水平人流和垂直人流設(shè)計(jì)人流設(shè)計(jì)遵循購(gòu)物和行走習(xí)慣進(jìn)行設(shè)計(jì)。1、水平人流設(shè)計(jì)，遵循由動(dòng)到靜、由商品吸引到品牌吸引、由隨意消費(fèi)到目標(biāo)消費(fèi)的原則，如中島屬于鬧區(qū)，人流量比較大，因此主要安排大眾、隨意性消費(fèi)商品，以商品吸引促進(jìn)銷(xiāo)售。邊廳處于靜區(qū)，人流量相對(duì)小，主要安排一些品牌個(gè)高檔次商品，以品牌和目標(biāo)消費(fèi)促進(jìn)銷(xiāo)售。主通道設(shè)計(jì)2.8米，形成O型的水平環(huán)行人流，保證購(gòu)物距離最短，商品展示區(qū)域最大。輔助通道設(shè)計(jì)1.9米，呈S型分布于中島區(qū)域，保證人流暢通。2、垂直人流設(shè)計(jì)，遵循人氣對(duì)流和疲勞指數(shù)進(jìn)行規(guī)劃，人氣對(duì)流指項(xiàng)目頂層和底層規(guī)劃商品吸引力業(yè)態(tài)，如負(fù)一層的超市和五層的數(shù)碼影院、樓頂?shù)男蓍e廣場(chǎng)，引導(dǎo)人流上下運(yùn)動(dòng)，形成對(duì)流。中間層規(guī)劃品牌吸引力業(yè)態(tài)，如精品百貨業(yè)態(tài)，通過(guò)品牌吸引客戶(hù)消費(fèi)。根據(jù)人體疲勞指數(shù)，四層以上規(guī)劃為休閑和娛樂(lè)性消費(fèi)項(xiàng)目，滿(mǎn)足消費(fèi)人群在2小時(shí)購(gòu)物疲后休憩和就餐。3、詳細(xì)的水平人流設(shè)計(jì)見(jiàn)樓層平面布局圖，垂直人流設(shè)計(jì)見(jiàn)樓層業(yè)態(tài)定位。3.4樓層功能定位和商品布局樓層主題功能主營(yíng)商品樓頂空中餐吧特色餐飲、夜市、休閑5F數(shù)碼影院、餐飲數(shù)碼影院、特色餐飲4F家居生活館家用電器、家居用品、文體辦公、針織、童裝、兒童娛樂(lè)場(chǎng)3F仕女名品館名媛女裝、職業(yè)裝、淑女裝、青春裝、女士?jī)?nèi)衣、美容美體2F時(shí)尚休閑館男士正裝、休閑服飾、休閑配飾、襯衣、單品、咖啡廳1F都市流行館珠寶玉器、鐘表眼鏡、化裝品、裝飾品、皮鞋B1大型超市、無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品超市食品、副食品、生鮮、無(wú)公害濃產(chǎn)品3.5商品定位1、商品比例在營(yíng)業(yè)中，主力商品一般占到營(yíng)業(yè)額的70%，主要是季節(jié)性主題商品，如服裝、皮鞋等;基本商品占到營(yíng)業(yè)額的20%，主要是襯衣等非季節(jié)性商品;附屬商品一般占到營(yíng)業(yè)額的10%，主要是裝飾類(lèi)商品。商品比例圖示2、檔次配比根據(jù)區(qū)域消費(fèi)水平和購(gòu)物中心的綜合定位，建議以中檔產(chǎn)品為主力定位，合理的配比比例分別是高檔占10%，起提升商場(chǎng)形象的作用;中檔占70%，是購(gòu)物中心銷(xiāo)售的主力商品，起到提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的作用;低檔占20%，起到烘托售賣(mài)氣氛的作用。檔次配比圖示3.6目標(biāo)客戶(hù)群定位1、區(qū)域市場(chǎng)定位根據(jù)大型購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)輻射能力，500米：輻射核心區(qū)域、500—2000米：輻射次區(qū)域、2000—5000米：輻射邊緣區(qū)域，我們將該項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)定位在：以項(xiàng)目為中軸，涵蓋米泉、石化等，距離項(xiàng)目5公里內(nèi)的區(qū)域。2、目標(biāo)客戶(hù)定位按照該項(xiàng)目商圈輻射區(qū)域來(lái)看，商圈有常住人口28萬(wàn)左右。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，以中高收入群體為主，其中中收入階層是項(xiàng)目的主力客戶(hù)。從年齡層次而言，涵蓋老年、中年、青年少年和兒童等個(gè)年齡群體。3、客戶(hù)消費(fèi)心理方便/低價(jià)/品類(lèi)齊全/一站消費(fèi)/休閑/購(gòu)物無(wú)拘束是我們著力滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)心理，針對(duì)不同類(lèi)型品種服務(wù)型、親善型顧客和理性顧客，又要有不同的商品和理念定位，如此才能滿(mǎn)足百富購(gòu)物中心多層次客戶(hù)群體的需求。客戶(hù)消費(fèi)心理分析示意特征表象•方便/低價(jià)品類(lèi)齊全/一站消費(fèi)•休閑/購(gòu)物無(wú)拘束•娛樂(lè)•溫暖（家庭活動(dòng)）•感覺(jué)比較現(xiàn)代品種服務(wù)型顧客•有我需要的所有產(chǎn)品•有與眾不同的產(chǎn)品•能提供好的顧客服務(wù)•提供高價(jià)值•一般價(jià)格較低•地理位置便利理性顧客親善型顧客•希望能被看到在這里購(gòu)物•有朋友的推薦•有同我一樣的其他顧客在這里購(gòu)物4.1經(jīng)營(yíng)模式購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。我們認(rèn)為，購(gòu)物中心畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度;另外，相對(duì)于非主力零售商戶(hù)的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因此在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分或全部，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，其次可增強(qiáng)其他商戶(hù)與之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入;而招非主力零售商盡量以聯(lián)營(yíng)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度。這種選擇原則不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出購(gòu)物中心的品牌來(lái)。根據(jù)以上原則，我們制定出百富購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式：1、負(fù)一層大型超市：以自營(yíng)或引進(jìn)大型主力店為主，引進(jìn)主力店應(yīng)充分考慮主力店綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，確保超市具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，否則建議以自營(yíng)為宜。2、一層都市流行館，主要以柜臺(tái)和散架經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)多、銷(xiāo)售毛利差距大、促銷(xiāo)方式靈活，因此可以考慮租賃結(jié)合聯(lián)營(yíng)的方式，租賃區(qū)接受統(tǒng)一收銀管理。3、二、三層主要經(jīng)營(yíng)服裝，適合聯(lián)營(yíng)，采用標(biāo)準(zhǔn)扣點(diǎn)，根據(jù)不同的品牌給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。4、四層家電、家居用品適合租賃經(jīng)營(yíng)，部分可考慮聯(lián)營(yíng)，采用統(tǒng)一收銀管理。5、五層數(shù)碼影院建議引進(jìn)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，采用租賃或承包經(jīng)營(yíng)形式。6、頂層餐飲廣場(chǎng)建議采用租賃形式，如考慮建成特色餐飲廣場(chǎng)，也可考慮聯(lián)營(yíng)方式，由我方招商后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。4.2百富理念【經(jīng)營(yíng)理念】消費(fèi)由我做主，我為購(gòu)物瘋狂方便消費(fèi)、就近購(gòu)物是百富購(gòu)物中心著力打造的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，我們的理念是消費(fèi)由你做主，我為購(gòu)物瘋狂。3.1萬(wàn)平米超級(jí)購(gòu)物中心——米東新區(qū)首家regionalmall，集大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)六大主力業(yè)態(tài)于一體，引進(jìn)烏魯木齊主要品牌商戶(hù)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，匯聚名品名牌、綜合多級(jí)消費(fèi)，不僅吸納米泉28萬(wàn)市民在此消費(fèi)，更吸引石化、新礦、工業(yè)園等近十萬(wàn)高收入人群來(lái)此消費(fèi)，成為米東新區(qū)最具輻射力的核心商圈。購(gòu)物不必再去中山路、鐵路局，今天起，米泉就是烏魯木齊?！酒髽I(yè)宗旨】與客戶(hù)共創(chuàng)價(jià)值客戶(hù)分為內(nèi)部客戶(hù)和外部客戶(hù)，在這里，我們的客戶(hù)主要指外部客戶(hù)，包括我們的消費(fèi)者、供應(yīng)商和進(jìn)駐商戶(hù)。我們的價(jià)值來(lái)源于客戶(hù)，尊重客戶(hù)，理解客戶(hù)，持續(xù)提供超越客戶(hù)期望的服務(wù)。在客戶(hù)眼中，我們每一位員工都代表百富。我們1%的失誤，對(duì)于客戶(hù)而言，就是100%的損失。衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶(hù)滿(mǎn)意的程度。與客戶(hù)一起成長(zhǎng)，讓我們成長(zhǎng)的一小步成為客戶(hù)發(fā)展的一大步。【商品定位】多業(yè)態(tài)組合、多層次需求，一站式消費(fèi)（regionalmall）這是一個(gè)商業(yè)整合的時(shí)代，這是一個(gè)規(guī)模制勝的時(shí)代，這是一個(gè)強(qiáng)調(diào)規(guī)模集聚和專(zhuān)業(yè)定位的時(shí)代，百富購(gòu)物中心充分把握米東新區(qū)商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，利用區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合的大好時(shí)機(jī)，在米東新區(qū)政府和職能部門(mén)的大力支持下，順應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求，打造米東首座regionalmall，整合區(qū)域商業(yè)版圖，成就區(qū)域大商業(yè)格局。六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。全面滿(mǎn)足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場(chǎng)演藝休閑吧……【管理理念】品牌管理創(chuàng)造品牌效益這是一個(gè)弱肉強(qiáng)食的時(shí)代，市場(chǎng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)要求我們必須以專(zhuān)業(yè)化的管理應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn);這是一個(gè)強(qiáng)調(diào)品牌消費(fèi)的時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)你的認(rèn)可，不僅取決于你提供的商品，更取決于你的品牌賦予商品的價(jià)值和內(nèi)涵;這是一個(gè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代，商業(yè)形態(tài)的快速升級(jí)要求運(yùn)營(yíng)商必須以超前的眼光應(yīng)對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn);這是一個(gè)管理出效益的年代，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的管理就沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力;品牌管理是前提，品牌效益是目標(biāo)，品牌合作是永恒的主題?！痉?wù)理念】以客為尊，量身定制的人性化服務(wù)什么是客戶(hù)服務(wù)？在新世紀(jì)的今天，客戶(hù)服務(wù)的理念和思想已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，在追求讓客戶(hù)滿(mǎn)意的同時(shí)，保證顧客利益最大化成為我們這個(gè)時(shí)代客戶(hù)服務(wù)的準(zhǔn)則。為客戶(hù)服務(wù)強(qiáng)調(diào)永不滿(mǎn)足于讓客戶(hù)滿(mǎn)意和提供有限的價(jià)值，讓客戶(hù)獲得超價(jià)值的服務(wù)和附加值，是我們服務(wù)追求的目標(biāo)。在當(dāng)今日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，服務(wù)作為一種競(jìng)爭(zhēng)手段所得到重視的程度在不斷提高，在競(jìng)爭(zhēng)中的應(yīng)用也越來(lái)越廣泛。不但企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝要依靠服務(wù)，而且員工的就業(yè)或提高工作水平也要依靠服務(wù)的本領(lǐng)。因?yàn)?，為顧客服?wù)幾乎無(wú)處不在。在顧客所遇到的服務(wù)中，如果要對(duì)成功的各種因素加以陳述的話，那就是細(xì)節(jié)、個(gè)性和針對(duì)性！讓客戶(hù)滿(mǎn)意已不局限于暫時(shí)的或物質(zhì)上的滿(mǎn)足，而更加強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期的和精神上的滿(mǎn)足！五、商場(chǎng)管理系統(tǒng)建立5.1商業(yè)架構(gòu)商場(chǎng)組織架構(gòu)圖：總經(jīng)理副總經(jīng)理總監(jiān)財(cái)務(wù)部行政部經(jīng)營(yíng)管理部物業(yè)部5.2管理模式百富購(gòu)物中心在具體的管理模式方面，遵循“統(tǒng)一管理、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、部分自營(yíng)、整合市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)”的24字經(jīng)營(yíng)方針。1、統(tǒng)一管理：除沿街門(mén)店和部分柜臺(tái)外，為統(tǒng)一形象，提升服務(wù)品質(zhì)，商場(chǎng)對(duì)所有商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一樓層商品、統(tǒng)一商品檔次、統(tǒng)一店面形象、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一視覺(jué)設(shè)計(jì)、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一廣告宣傳、統(tǒng)一促銷(xiāo)推廣;全面導(dǎo)入CI形象識(shí)別系統(tǒng)，統(tǒng)一市場(chǎng)形象，塑造市場(chǎng)品牌。具體包括：商場(chǎng)標(biāo)志、名稱(chēng)和旗幟的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用;大廳背板、接待臺(tái)、門(mén)牌、室外標(biāo)識(shí)燈箱規(guī)范應(yīng)用;大廳服務(wù)目錄牌、室內(nèi)導(dǎo)向牌規(guī)范應(yīng)用;營(yíng)業(yè)區(qū)平面圖、樓層信息牌規(guī)范應(yīng)用;標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)規(guī)范應(yīng)用;收銀臺(tái)、業(yè)務(wù)臺(tái)、咨詢(xún)臺(tái)規(guī)范;展覽、展示系統(tǒng)、展板規(guī)范;公用設(shè)施標(biāo)識(shí)、休息區(qū)標(biāo)識(shí)規(guī)范;進(jìn)駐商戶(hù)門(mén)頭、門(mén)廳、店堂、專(zhuān)柜、展示、服務(wù)規(guī)范;2、協(xié)助經(jīng)營(yíng)：協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式，剔除獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶(hù)經(jīng)營(yíng)。具體包括：→強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓米東人民都來(lái)此消費(fèi)?！磕暌欢鹊姆b服飾節(jié)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場(chǎng)形象?！磕暌欢鹊奈幕囆g(shù)節(jié)，提高商場(chǎng)的文化及藝術(shù)魅力。→定期邀請(qǐng)知名演藝明星，現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)藝，提升形象、促進(jìn)消費(fèi)。→利用門(mén)前廣場(chǎng)和室內(nèi)休閑廣場(chǎng)，進(jìn)行文藝演出、歌舞表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)，聚攏人氣，引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚;→打造米東旅游購(gòu)物新形象，推出首家無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售展示中心，促進(jìn)旅游休閑和烏魯木齊消費(fèi);→利用商業(yè)管理公司強(qiáng)大的行銷(xiāo)網(wǎng)，為商戶(hù)提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等一系列服務(wù);→統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營(yíng)戶(hù)免費(fèi)提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整合形象，形成合力，共同做大市場(chǎng);→全方位貼心服務(wù)，給購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂;→定期促銷(xiāo)推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi);3、部分自營(yíng)：對(duì)商場(chǎng)形象提升的高檔商品，經(jīng)營(yíng)戶(hù)擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)而不原介入的商品，利潤(rùn)水平低但對(duì)人氣帶動(dòng)作用巨大的商品，以及適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目，將由管理公司自行經(jīng)營(yíng)。4、整合市場(chǎng)：整合市場(chǎng)功能，多業(yè)態(tài)綜合購(gòu)物于一體;整合市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局和樓層功能定位;整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)由經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷(xiāo)推廣;5、完善政策：完善的商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力;強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力;建立健全的管理流程和管理制度，保障客戶(hù)和商戶(hù)利益。6、合理回報(bào)：保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶(hù)合理的收益，實(shí)現(xiàn)共贏;通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，提升商場(chǎng)品牌形象，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、管理者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào);5.3營(yíng)業(yè)管理1、與政府及各職能部門(mén)保持良好的關(guān)系，通過(guò)共管提升購(gòu)物中心形象;2、監(jiān)督并定期核查進(jìn)駐商戶(hù)，保障商品品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)信譽(yù);3、定期為經(jīng)營(yíng)商戶(hù)提供市場(chǎng)信息和調(diào)研報(bào)告，供商戶(hù)經(jīng)營(yíng)決策;4、引進(jìn)新品牌供已進(jìn)駐或欲進(jìn)駐商戶(hù)選擇;5、通過(guò)商場(chǎng)，提高代理商地位，降低進(jìn)貨和存貨成本;6、策劃舉辦各種促銷(xiāo)活動(dòng)，提升業(yè)績(jī);7、強(qiáng)化客戶(hù)服務(wù)，定期征詢(xún)客戶(hù)意見(jiàn)和建議;8、與異業(yè)結(jié)成合作關(guān)系，增加收益;9、進(jìn)行商品乘列規(guī)范，使賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境更趨利好;10、定期對(duì)商戶(hù)和店員進(jìn)行業(yè)務(wù)和專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)和服務(wù)水平;11、配合進(jìn)駐商戶(hù)進(jìn)行新品引進(jìn)、商品代理、慶祝、促銷(xiāo)等事宜;12、輔導(dǎo)經(jīng)營(yíng)不佳的商戶(hù)改善經(jīng)營(yíng)方式，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī);13、協(xié)助商戶(hù)進(jìn)行帳務(wù)處理;14、支持商戶(hù)獲得銀行融資貸款;15、按月度、季度和年度對(duì)優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)商戶(hù)進(jìn)行物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì);16、協(xié)助商戶(hù)采用電腦進(jìn)行商品銷(xiāo)售、服務(wù)的管理，提高商戶(hù)和市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理水平;17、與廠家、代理商、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)組成聯(lián)合督察小組，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為，打擊違法經(jīng)營(yíng)和竄貨行為，保證市場(chǎng)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和對(duì)外形象;18、百富購(gòu)物廣場(chǎng)牽頭，與商戶(hù)以及服裝服飾經(jīng)營(yíng)戶(hù)成立“服裝服飾商會(huì)”，支持和配合商戶(hù)展開(kāi)各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng);5.4商戶(hù)管理制度A、商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)和撤離管理制度1-1、客戶(hù)通知1、告之客戶(hù)開(kāi)業(yè)時(shí)間和與營(yíng)業(yè)部的具體聯(lián)系;2、客戶(hù)資格審查意見(jiàn)、聯(lián)營(yíng)合同、經(jīng)營(yíng)商品和相關(guān)手續(xù)由招商部移交營(yíng)業(yè)部;1-2、客戶(hù)接洽1、交代進(jìn)場(chǎng)等諸項(xiàng)事宜;2、《商戶(hù)守則》、《店鋪設(shè)備和設(shè)施清單》等材料交與客戶(hù);3、與客戶(hù)相關(guān)的重要文件、制度匯編發(fā)至客戶(hù);4、引薦工程部與客戶(hù)聯(lián)系有關(guān)裝修事宜;1-3、店鋪裝修1、工程部對(duì)裝修施工方案進(jìn)行審核，發(fā)放裝修施工通知單;2、施工單位和施工人員驗(yàn)證登記;3、施工過(guò)程中工程部、營(yíng)業(yè)部進(jìn)行施工監(jiān)管，確保按照時(shí)間、要求完成施工;4、客戶(hù)遇到特殊的裝修要求，應(yīng)同工程部商討，確定施工方案;1-4、驗(yàn)收1、工程部、營(yíng)業(yè)部配合客戶(hù)進(jìn)行裝修工程驗(yàn)收;2、驗(yàn)收達(dá)標(biāo)，符合消防安全和營(yíng)業(yè)要求，由工程部簽署驗(yàn)收合格單，交營(yíng)業(yè)部準(zhǔn)許客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)營(yíng)業(yè);3、通知客戶(hù)去營(yíng)業(yè)部辦理開(kāi)業(yè)申請(qǐng)手續(xù);1-5、開(kāi)業(yè)1、營(yíng)業(yè)部簽署客戶(hù)開(kāi)業(yè)申請(qǐng)表后，客戶(hù)依據(jù)開(kāi)業(yè)時(shí)間進(jìn)行鋪貨和開(kāi)業(yè);2、&nb,sp;營(yíng)業(yè)部協(xié)同各相關(guān)部門(mén)，開(kāi)始提供開(kāi)業(yè)的各項(xiàng)服務(wù);3、向商戶(hù)發(fā)放商場(chǎng)有關(guān)管理規(guī)定和辦理商戶(hù)營(yíng)業(yè)員的資料存檔、制作及發(fā)放胸卡。1-6、撤離1、客服部根據(jù)營(yíng)業(yè)部（同意撤離）的書(shū)面通知，開(kāi)出聯(lián)系單要求：（1）工程部——協(xié)同客服部根據(jù)租約及相關(guān)資料一起和商戶(hù)驗(yàn)收店鋪（包括收回電話線路及有關(guān)財(cái)產(chǎn)等）。（2）辦公室——協(xié)同客服部對(duì)有關(guān)財(cái)產(chǎn)辦理退返手續(xù);（3）物業(yè)部——跟進(jìn)商戶(hù)財(cái)產(chǎn)出門(mén)監(jiān)管及保安、清潔相關(guān)事宜。（4）財(cái)務(wù)部——辦理相關(guān)財(cái)務(wù)手續(xù)及電腦戶(hù)口終止。1-7、撤離后（1）各有關(guān)部門(mén)五天內(nèi)將撤離客戶(hù)的本部門(mén)應(yīng)收費(fèi)用明細(xì)，匯總客服部處理。（2）招商部給營(yíng)業(yè)部書(shū)面確認(rèn)有關(guān)商戶(hù)全部撤出和要求跟進(jìn)有關(guān)事宜（若有）。（3）客服部將客戶(hù)的欠費(fèi)明細(xì)總匯等相關(guān)資料上報(bào)財(cái)務(wù)部處理。B、招商流程和審核制度1、商戶(hù)的登記和審核（1）商戶(hù)填寫(xiě)資格審查表;（2）交納2000元押金，建立登記檔案;（3）對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)按經(jīng)營(yíng)大類(lèi)進(jìn)行分類(lèi)，劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域;（4）招商部、營(yíng)業(yè)部、市場(chǎng)部對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)進(jìn)行初選，選出首批合格商戶(hù);（5）與首批合格商戶(hù)簽定聯(lián)營(yíng)合同，鋪位選擇根據(jù)首批商戶(hù)登記的先后順序享有優(yōu)先選擇權(quán);（6）對(duì)初選不合格商戶(hù)進(jìn)行復(fù)審;（7）與復(fù)審合格商戶(hù)簽定聯(lián)營(yíng)合同，鋪位選擇根據(jù)商戶(hù)登記的先后順序享有優(yōu)先選擇權(quán);（8）、不符合經(jīng)營(yíng)要求的商戶(hù)另行規(guī)劃（不合格商戶(hù)退還押金）;2、商戶(hù)資格審查（1）審查經(jīng)營(yíng)類(lèi)型;（2）審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力;（3）審查經(jīng)營(yíng)能力;（4）審查品牌優(yōu)勢(shì);（5）審查商品風(fēng)格;（6）審查商品價(jià)位;（7）審查市場(chǎng)反映;（8）審查銷(xiāo)售業(yè)績(jī);百富商場(chǎng)進(jìn)駐商戶(hù)初審登記表百富審字第號(hào)以下由商戶(hù)填寫(xiě)：商戶(hù)基本資料商戶(hù)姓名聯(lián)系電話店鋪名稱(chēng)店鋪地址經(jīng)營(yíng)商品經(jīng)營(yíng)品牌品牌知名度店鋪規(guī)模（平米）有無(wú)分店年?duì)I業(yè)額商鋪產(chǎn)權(quán)買(mǎi)斷租賃計(jì)劃經(jīng)營(yíng)資料商戶(hù)姓名計(jì)劃經(jīng)營(yíng)商品計(jì)劃經(jīng)營(yíng)品牌（包括附加品牌）品牌產(chǎn)地品牌風(fēng)格：（價(jià)位、檔次）適應(yīng)年齡段計(jì)劃經(jīng)營(yíng)規(guī)模（平米）計(jì)劃經(jīng)營(yíng)方式聯(lián)營(yíng)租賃可承受的價(jià)格其它信息從何得知本案您最看中本商場(chǎng)的因素位置規(guī)劃定位管理品牌前景您對(duì)本商場(chǎng)最不滿(mǎn)意的地方您還計(jì)劃進(jìn)入哪家商場(chǎng)為什么選擇進(jìn)入這家商場(chǎng)提供證件：1代理證書(shū)、2授權(quán)書(shū)、3工商稅務(wù)副本、4檢驗(yàn)合格證、5其它提供發(fā)票：1、增票2、普票3、無(wú)發(fā)票需要場(chǎng)地面積：（層號(hào)柜位）以平面圖所示為準(zhǔn)預(yù)計(jì)完成的營(yíng)業(yè)額：萬(wàn)元/月以下由招商部填寫(xiě)：綜合分析1、價(jià)位分析：2、市場(chǎng)分析：（包括品牌是否適合我市場(chǎng)）3、進(jìn)入新疆時(shí)間及影響力：4、品牌銷(xiāo)售預(yù)測(cè)：5、業(yè)績(jī)考察：6、備注：4、與商戶(hù)簽定合同（1）交納租金或保證金;（2）簽定正式合同（聯(lián)營(yíng)或租賃等）;C、押金、保證金收取制度1、押金針對(duì)登記商戶(hù)收取，每戶(hù)收取2000元;2、登記商戶(hù)經(jīng)過(guò)資格審查合格的，簽定聯(lián)營(yíng)合同，押金轉(zhuǎn)為保證金;3、登記商戶(hù)資格審查不合格的，押金全額退還（不計(jì)取利息）;4、商戶(hù)簽定聯(lián)營(yíng)合同時(shí)，必須向百富購(gòu)物廣場(chǎng)交納**元/平米的保證金;5、保證金用來(lái)約束商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)行為，聯(lián)營(yíng)合同期滿(mǎn)，商戶(hù)未出現(xiàn)違約現(xiàn)象，保證金全額退還（不計(jì)取利息）;5.5決策及管理流程1、管理流程百富購(gòu)物中心采用垂直管理系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)責(zé)任到人和決策的快速、有效執(zhí)行。決策系統(tǒng)采用由下而上的逐級(jí)匯報(bào)體制，根據(jù)匯報(bào)形成最終決議，下發(fā)各部門(mén)執(zhí)行。管理決策采用由上而下的逐級(jí)任務(wù)分解，落實(shí)到個(gè)人解決。2、管理崗位和職責(zé)2-1、商城各科室人員配置1、百富商城總公司設(shè)總經(jīng)理、總監(jiān)一名2、商場(chǎng)總監(jiān)由甲方委派，下設(shè)三大機(jī)構(gòu)：財(cái)務(wù)部、物業(yè)部、行政部。財(cái)務(wù)部、物業(yè)部、行政部三大部門(mén)由甲方委派負(fù)責(zé)人全面管理。3、乙方委派副總經(jīng)理一名，主抓經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)營(yíng)、管理和策劃工作．下設(shè)三個(gè)部門(mén)：營(yíng)業(yè)部、策劃部、招商部4、財(cái)務(wù)部：甲方委派財(cái)務(wù)總監(jiān)一名，下設(shè)三大科室：會(huì)計(jì)課、出納課、電腦部5、物業(yè)部：下設(shè)工程維護(hù)部、安保部、保潔部6、行政辦：下設(shè)總經(jīng)辦、人力資源部、合同科、客服部2-2、商城人員明細(xì)1、公司設(shè)總經(jīng)理一名2、經(jīng)營(yíng)管理部：3、行政部：辦公室主任一名，文員1名，檔案兼人事1名，客服部科員3名，客服部長(zhǎng)1名，播音員１名．4、財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)總監(jiān)1名，會(huì)計(jì)2名，出納1名，核算員2名，收銀員１６名．5、物業(yè)部：物業(yè)部長(zhǎng)１名，水、電、暖工程維護(hù)各１名，保潔員６名、安保7名、消防員2名。2-3、各部門(mén)工作安排及工作范圍1、財(cái)務(wù)部：A、完善財(cái)務(wù)制度及收銀制度;B、協(xié)調(diào)好財(cái)務(wù)部與經(jīng)營(yíng)管理部的工作（制定結(jié)款制度），協(xié)調(diào)好營(yíng)業(yè)員與收銀員的票據(jù)交接工作。C、確定代扣代發(fā)營(yíng)業(yè)員工資標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間;D、做好工商稅務(wù)等部門(mén)的協(xié)作關(guān)系，便于商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅收的辦理（聯(lián)營(yíng)和租賃兩大塊稅收）;E、收銀員的基本業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。2、行政部：行政辦公室、人力資源部、合同科A、各部門(mén)辦公用品的配置及發(fā)送，負(fù)責(zé)完成各類(lèi)票據(jù)（銷(xiāo)貨憑證、銷(xiāo)售匯總表、內(nèi)部交款單、入庫(kù)單、出庫(kù)單、調(diào)拔單、盤(pán)點(diǎn)表、考勤表、業(yè)主結(jié)存一覽表及標(biāo)價(jià)簽、塑料袋等的印刷）低值易耗品、合同等物品的計(jì)劃、申請(qǐng)、采購(gòu)、保管（庫(kù)管制度）調(diào)拔、管理、核算;B、商場(chǎng)各類(lèi)文件合同管理、日常公文的起草和收發(fā);C、在職人員員工工裝、工卡的制定、發(fā)放、管理工作D、商場(chǎng)內(nèi)各類(lèi)執(zhí)照的辦理、檢查（衛(wèi)生許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、場(chǎng)地租許可證、煙草專(zhuān)賣(mài)證）與財(cái)務(wù)科相配合;E、負(fù)責(zé)對(duì)外相關(guān)職能部門(mén)的聯(lián)系，協(xié)調(diào)工作，及時(shí)對(duì)外各種日常的接洽工作;F、廣播室一播音員的安排。G、人事檔案的建立健全，在職人員登記、存檔、辦證（員工上崗、健康證及人員招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配）;客服部：A、各類(lèi)獎(jiǎng)罰條例、管理制度的建立（包括考勤制度、優(yōu)服制度、辦公制度、員工守則、樓層經(jīng)理職責(zé)、上貨制度、針對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)的行為規(guī)范及管理?xiàng)l例）;B、制定營(yíng)業(yè)員的培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)期限為天（暫定）;C、配合行政部與各職能部門(mén)建立良好的關(guān)系（包括物價(jià)局、質(zhì)量檢疫局、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、衛(wèi)生防疫站、進(jìn)出口商品檢查局等）;D、配合各樓層營(yíng)業(yè)部經(jīng)理做好商品價(jià)格及質(zhì)量檢查工作;3、物業(yè)部：A、保證按照約定的施工進(jìn)度展開(kāi)工作，確保按期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目初裝（地面、吊頂、墻面和柱體）、設(shè)備安裝調(diào)試完畢;B、水、電、暖、電梯的正常運(yùn)行，工程維護(hù)、維修、排煙、排水設(shè)施及增加用電;C、各樓層更衣室、更衣柜的設(shè)置，公共設(shè)施（頂面、墻面、休閑椅、花卉、柱體的處理）、公共設(shè)施的制作;D、配合營(yíng)業(yè)部監(jiān)督商場(chǎng)商戶(hù)裝修、配合消防驗(yàn)收;E、進(jìn)行安排維護(hù)和清潔工作制定衛(wèi)生員制度;F、制定安保制度，協(xié)助保衛(wèi)科與商場(chǎng)營(yíng)業(yè)部上班班交接工作，制定清場(chǎng)、規(guī)定進(jìn)場(chǎng)時(shí)間;G、安全消防工作、消防知識(shí)培訓(xùn);４、經(jīng)營(yíng)管理部：招商部：A、制定招商政策及方案并實(shí)施，招商工作分段匯總，完成80%招商工作時(shí)，方可籌備開(kāi)業(yè);B、各部掌握各樓層合同簽訂情況，掌握前期租金及保證金交納情況;C、限定各樓層商戶(hù)最遲進(jìn)場(chǎng)裝修的時(shí)間，同時(shí)下發(fā)裝修制度;D、確定上貨時(shí)間，制定上貨制度，同時(shí)檢查各商戶(hù)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理情況;E、做好與財(cái)務(wù)科的協(xié)調(diào)工作（包括返款、對(duì)賬的時(shí)間）;F、做好與物業(yè)部保衛(wèi)科的協(xié)調(diào)工作（進(jìn)場(chǎng)、清場(chǎng)程序及消防安全問(wèn)題）;G、做好與物業(yè)部水電暖維護(hù)的工作（包括商戶(hù)的二次用電、接電等）H、做好與公司策劃部的協(xié)調(diào)工作（廣告制作及發(fā)布、開(kāi)業(yè)慶典、招商開(kāi)盤(pán)）;I、做好與人力資源處的協(xié)調(diào)工作（招聘、培訓(xùn)、統(tǒng)計(jì)營(yíng)業(yè)員的人數(shù)）;J、做好與銷(xiāo)售部的協(xié)調(diào)工作;策劃部：報(bào)紙廣告、宣傳報(bào)道、印刷品、室內(nèi)外廣告位的安置與使用A、商場(chǎng)內(nèi)指示系統(tǒng)、宣傳系統(tǒng)、內(nèi)裝飾、店外裝飾、室內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)、柜臺(tái)設(shè)計(jì)、貨架設(shè)計(jì)、促銷(xiāo)道具的設(shè)計(jì)（指營(yíng)業(yè)場(chǎng)內(nèi)外的包裝、門(mén)頭、戶(hù)外、廣告牌及營(yíng)業(yè)廳內(nèi)柱體廣告、墻面廣告、開(kāi)業(yè)布標(biāo)廣告、室內(nèi)指示牌、導(dǎo)示牌、禁令標(biāo)識(shí)牌、收銀臺(tái)、總臺(tái)）B、企業(yè)形象的樹(shù)立（標(biāo)識(shí)、企業(yè)色、企業(yè)口號(hào)）設(shè)計(jì)商場(chǎng)形象手提袋、開(kāi)業(yè)前期宣傳彩頁(yè)、POP掛旗、開(kāi)業(yè)氣氛貼、刀旗、物價(jià)牌、打折牌等。C、開(kāi)業(yè)前慶典籌備活動(dòng)計(jì)劃，開(kāi)業(yè)前商場(chǎng)內(nèi)的整體氣氛布置;D、各媒體的宣傳和商品的定位宣傳、開(kāi)業(yè)宣傳、開(kāi)業(yè)后期計(jì)劃（包括電臺(tái)、電視臺(tái)各、報(bào)紙、戶(hù)外）;E、定期廣播內(nèi)容的擬稿;六、商場(chǎng)包裝6.1VI系統(tǒng)建立1、VI基礎(chǔ)部分商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念及標(biāo)識(shí)、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)組合，在9月10日前提交設(shè)計(jì)方案。2、VI應(yīng)用部分——宣傳應(yīng)用系統(tǒng)：招商部包裝、招商手冊(cè)設(shè)計(jì)9月10日前提交，其它媒體發(fā)布根據(jù)進(jìn)度設(shè)計(jì);——銷(xiāo)售應(yīng)用系統(tǒng)：10月15日前完成設(shè)計(jì);——辦公應(yīng)用系統(tǒng)：10月15日前完成設(shè)計(jì);——采購(gòu)應(yīng)用系統(tǒng)：10月15日前完成設(shè)計(jì);——交通應(yīng)用系統(tǒng)：10月15日前完成設(shè)計(jì);6.2商場(chǎng)形象包裝——商場(chǎng)形象包裝：11月15日前完成設(shè)計(jì)，開(kāi)業(yè)前3天完成所有包裝。——周邊環(huán)境包裝：11月15日前完成設(shè)計(jì)，開(kāi)業(yè)前3天完成所有包裝?！覂?nèi)環(huán)境包裝：11月15日前完成設(shè)計(jì)，開(kāi)業(yè)前3天完成所有包裝?！獙?zhuān)賣(mài)店、貨架包裝：11月15日前完成設(shè)計(jì)，開(kāi)業(yè)前3天完成所有包裝?！唐氛故拘蜗蟀b：11月15日前完成設(shè)計(jì)，開(kāi)業(yè)前3天完成所有包裝。——營(yíng)業(yè)員形象包裝：11月15日前完成設(shè)計(jì)，開(kāi)業(yè)前30天完成所有包裝。七、人員培訓(xùn)人員招聘到位后進(jìn)行為期1個(gè)月的培訓(xùn)，培訓(xùn)完成后到專(zhuān)賣(mài)店或商場(chǎng)進(jìn)行15天的實(shí)習(xí)，開(kāi)業(yè)前10天進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行模擬演練。1、專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)（1）、米泉商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況和趨勢(shì)（2）、現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和策略（3）、商場(chǎng)管理和服務(wù)（4）、商品采購(gòu)和配送（5）、賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃和商品布局2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念和模式培訓(xùn)3、商業(yè)管理和禮儀培訓(xùn)（1）、本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和管理模式（2）、本商場(chǎng)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)（3）、本商場(chǎng)管理制度和員工行為守則（4）、營(yíng)業(yè)員銷(xiāo)售管理和行為說(shuō)辭八、商場(chǎng)招商計(jì)劃8.1招商指導(dǎo)原則1、符合整個(gè)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的原則，集大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)六大業(yè)態(tài)于一體，商品的布局必須從滿(mǎn)足以上定位需求的角度出發(fā);2、尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則，經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果;3、合理有效使用空間的原則，在體現(xiàn)商品形象、合理規(guī)劃休閑空間的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)無(wú)浪費(fèi)經(jīng)營(yíng);4、經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)利益，達(dá)成商戶(hù)與經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面;5、大客戶(hù)和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶(hù)和知名品牌對(duì)提升商場(chǎng)品牌，帶動(dòng)中小商戶(hù)的進(jìn)駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類(lèi)客戶(hù)要優(yōu)先考慮;6、充分考慮經(jīng)營(yíng)戶(hù)愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營(yíng)戶(hù)愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐，并提高經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)激情，從而促進(jìn)市場(chǎng)快速形成;7、方便顧客消費(fèi)的原則，在商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個(gè)原則，其一是充分享受一站式消費(fèi)的樂(lè)趣，其二是先購(gòu)物、后休閑觀光，符合人消費(fèi)的習(xí)慣;8、差異化營(yíng)銷(xiāo)原則，強(qiáng)調(diào)商業(yè)形態(tài)的差異性和招商策略的突破性，商業(yè)形態(tài)的差異體現(xiàn)在商業(yè)定位、運(yùn)營(yíng)模式和進(jìn)駐商戶(hù)的優(yōu)越性，招商策略的突破體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)模式的多樣性和可實(shí)現(xiàn)性。8.2招商流程進(jìn)行客戶(hù)分類(lèi)、確定重點(diǎn)確定招商對(duì)象客戶(hù)填寫(xiě)招商意向表確定經(jīng)營(yíng)模式考察、評(píng)估核準(zhǔn)制定招商優(yōu)惠策略客戶(hù)信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒提供租賃面積認(rèn)定書(shū)、租賃許可證和裝修入場(chǎng)證進(jìn)場(chǎng)裝修、備貨、上柜、營(yíng)業(yè)客戶(hù)提供裝修方案及電腦效果圖簽定招商意向書(shū)、交納定金正式簽定招商協(xié)議制定招商流程制定招商計(jì)劃招商主管制定客戶(hù)招商周計(jì)劃招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)開(kāi)發(fā)、拜訪、接洽8.3招商計(jì)劃1、確立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)模式確立，方可確定招商的政策，經(jīng)營(yíng)模式詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)策略。2、制定具體的招商政策——招商的目標(biāo)和原則;在項(xiàng)目交付兩個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)80%的招商目標(biāo)，確保商場(chǎng)按期開(kāi)業(yè)。——招商工作的各項(xiàng)規(guī)章制度;見(jiàn)管理規(guī)章制度。——制定不同商戶(hù)（規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品等）的招商政策;見(jiàn)招商政策?！贫ú煌虘?hù)的準(zhǔn)入條件;根據(jù)商戶(hù)資格審查條件，確定最終簽約客戶(hù)，保證進(jìn)駐商戶(hù)符合商場(chǎng)定位。——確定招商合同樣本;見(jiàn)附件?！_定優(yōu)惠幅度和條件;大客戶(hù)和首批簽約商戶(hù)享受一定優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度根據(jù)洽談情況而定。——部分大項(xiàng)目的招商方案;超市和家電商戶(hù)的洽談。3、招商區(qū)域和目標(biāo)客戶(hù)確定——招商區(qū)域以米泉和烏魯木齊為主，大客戶(hù)和品牌客戶(hù)的招商區(qū)域以烏魯木齊為主;——男裝以本地資源和烏魯木齊資源為主，女裝以烏魯木齊資源為主;4、大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商——招商策略采用以大帶小，以品牌帶動(dòng)一般商戶(hù)的策略，以此提高市場(chǎng)招商效果，因此針對(duì)大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商工作應(yīng)提前展開(kāi);——收集大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商顧問(wèn)拜訪等推介程序展開(kāi)招商;——由經(jīng)營(yíng)公司抽調(diào)專(zhuān)業(yè)人才，成立大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商招商小組，負(fù)責(zé)客戶(hù)的招商和合作談判;5、市場(chǎng)招商的全面展開(kāi)——針對(duì)大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商工作啟動(dòng)后，面向中小商戶(hù)的招商工作全面啟