杭州業(yè)委會(huì)管理制度

杭州業(yè)委會(huì)管理制度總則目的為規(guī)范杭州地區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）的運(yùn)作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)的和諧發(fā)展，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)所有依法成立的業(yè)主委員會(huì)及其成員?；驹瓌t1.依法依規(guī)原則：業(yè)委會(huì)的運(yùn)作必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、地方性法規(guī)以及相關(guān)政策文件的規(guī)定。2.民主決策原則：充分尊重業(yè)主的意愿，通過(guò)民主程序進(jìn)行決策，確保決策的科學(xué)性和公正性。3.公開透明原則：業(yè)委會(huì)的工作應(yīng)公開透明，接受業(yè)主的監(jiān)督，保障業(yè)主的知情權(quán)。4.服務(wù)業(yè)主原則：以服務(wù)業(yè)主為宗旨，積極解決業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題，維護(hù)小區(qū)的公共利益。業(yè)委會(huì)的成立與換屆成立條件1.小區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上；2.首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過(guò)30%；3.小區(qū)業(yè)主人數(shù)在200人以上且經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意成立業(yè)主大會(huì)?；I備組的組成與職責(zé)1.組成：由街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。2.職責(zé)：負(fù)責(zé)擬定業(yè)主大會(huì)成立方案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約草案；確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主專有部分面積；確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開1.籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。2.會(huì)議內(nèi)容包括：審議通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；決定其他有關(guān)成立業(yè)主大會(huì)的事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)的選舉1.業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生。2.候選人應(yīng)當(dāng)具備以下條件：具有完全民事行為能力；遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。3.選舉采用差額選舉的方式，差額比例不低于20%。業(yè)委會(huì)的換屆1.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。2.換屆選舉的程序與成立業(yè)主委員會(huì)的程序相同。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。業(yè)委會(huì)的職責(zé)與權(quán)利職責(zé)1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；2.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；6.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。權(quán)利1.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；2.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；3.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；4.審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用預(yù)算；5.監(jiān)督公共收益的收支情況；6.業(yè)主大會(huì)賦予的其他權(quán)利。業(yè)委會(huì)的會(huì)議制度會(huì)議類型1.定期會(huì)議：每季度至少召開一次，由主任召集和主持。2.臨時(shí)會(huì)議：有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開臨時(shí)會(huì)議：20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。會(huì)議通知1.定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體委員；臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開3日前通知全體委員。2.會(huì)議通知應(yīng)當(dāng)包括會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和議程等。會(huì)議記錄1.每次會(huì)議應(yīng)當(dāng)做好記錄，由專人負(fù)責(zé)記錄會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、主持人、出席人員、會(huì)議內(nèi)容、決議等。2.會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)由出席會(huì)議的委員簽字確認(rèn)，并妥善保管。業(yè)委會(huì)的財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)預(yù)算1.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在每年年初制定年度財(cái)務(wù)預(yù)算，報(bào)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)。2.財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、公共收益等各項(xiàng)收支情況。財(cái)務(wù)收支管理1.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批制度。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金等應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的用途使用，不得挪作他用。3.公共收益應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行管理和使用，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、改善小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等。財(cái)務(wù)公開1.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)每季度在小區(qū)顯著位置公布財(cái)務(wù)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.年度財(cái)務(wù)收支情況應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)上報(bào)告，并接受業(yè)主的審議。業(yè)委會(huì)委員的任職與罷免任職1.業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任。2.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的規(guī)定履行職責(zé)，不得從事與本小區(qū)物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。罷免1.業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，可罷免其委員職務(wù)：以書面方式提出辭職請(qǐng)求的；不履行委員職責(zé)的；利用委員職務(wù)之便謀取私利的；拒不履行業(yè)主義務(wù)的；侵害他人合法權(quán)益的；因其他原因不宜擔(dān)任委員的。2.罷免業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主提出書面罷免請(qǐng)求，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到罷免請(qǐng)求之日起30日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。4.業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)罷免事項(xiàng)進(jìn)行審議，并以無(wú)記名投票的方式進(jìn)行表決。5.經(jīng)表決通過(guò)罷免業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將罷免情況告知被罷免委員，并在小區(qū)顯著位置公告。業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系選聘與解聘1.業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、違約責(zé)任等事項(xiàng)。監(jiān)督與協(xié)調(diào)1.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，定期檢查物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。2.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見和建議，并反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，及時(shí)解決物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的問(wèn)題。業(yè)委會(huì)與業(yè)主的關(guān)系溝通與反饋1.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)建立與業(yè)主的溝通機(jī)制，定期收集業(yè)主的意見和建議。2.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主反饋工作進(jìn)展情況和相關(guān)信息，保障業(yè)主的知情權(quán)。3.對(duì)于業(yè)主提出的問(wèn)題和訴求，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待，及時(shí)處理，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。代表與維護(hù)1.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)積