商品房規(guī)劃管理制度

商品房規(guī)劃管理制度總則目的為加強(qiáng)公司商品房規(guī)劃管理，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)符合公司戰(zhàn)略目標(biāo)、市場(chǎng)需求和相關(guān)法律法規(guī)要求，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量和效益，特制定本制度。適用范圍本制度適用于公司所有商品房項(xiàng)目的規(guī)劃管理工作，包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等全過(guò)程?；驹瓌t1.合規(guī)性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律法規(guī)、政策標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)劃要求。2.科學(xué)性原則：運(yùn)用科學(xué)的方法和理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分考慮項(xiàng)目的功能需求、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。3.創(chuàng)新性原則：鼓勵(lì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中引入新的理念、技術(shù)和方法，提升項(xiàng)目的品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。4.協(xié)同性原則：加強(qiáng)各部門(mén)之間的溝通協(xié)作，確保規(guī)劃管理工作順利推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體目標(biāo)。規(guī)劃管理職責(zé)分工公司高層1.戰(zhàn)略決策：負(fù)責(zé)審定公司商品房項(xiàng)目的總體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃方向，對(duì)重大規(guī)劃決策進(jìn)行審批。2.資源協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)公司內(nèi)外部資源，為項(xiàng)目規(guī)劃管理提供必要的支持和保障。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)1.規(guī)劃編制：負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，包括項(xiàng)目選址、用地規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等，確保設(shè)計(jì)方案符合公司要求和相關(guān)規(guī)范。2.技術(shù)支持：為項(xiàng)目規(guī)劃管理提供專(zhuān)業(yè)技術(shù)支持，解答技術(shù)疑問(wèn)，參與項(xiàng)目評(píng)審和驗(yàn)收等工作。工程管理部門(mén)1.施工配合：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的施工建設(shè)，確保施工過(guò)程符合規(guī)劃要求，協(xié)調(diào)解決施工過(guò)程中的規(guī)劃變更問(wèn)題。2.質(zhì)量控制：對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量符合規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)1.市場(chǎng)調(diào)研：負(fù)責(zé)收集市場(chǎng)信息，分析市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，為項(xiàng)目規(guī)劃提供市場(chǎng)依據(jù)。2.銷(xiāo)售策劃：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃和市場(chǎng)情況，制定銷(xiāo)售策劃方案，協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，以提高項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。成本控制部門(mén)1.成本預(yù)算：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，編制項(xiàng)目成本預(yù)算，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本評(píng)估，控制項(xiàng)目成本。2.成本監(jiān)控：在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，監(jiān)控成本執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決成本偏差問(wèn)題。法務(wù)合規(guī)部門(mén)1.法規(guī)審查：對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃管理過(guò)程中的各類(lèi)文件和合同進(jìn)行法律審查，確保項(xiàng)目規(guī)劃管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.風(fēng)險(xiǎn)防范：協(xié)助處理項(xiàng)目規(guī)劃管理過(guò)程中的法律糾紛和風(fēng)險(xiǎn)防范工作。項(xiàng)目前期規(guī)劃管理項(xiàng)目選址與可行性研究1.選址調(diào)研：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)會(huì)同市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、工程管理等部門(mén)，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，綜合考慮地理位置、周邊配套、交通狀況、市場(chǎng)潛力等因素，提出選址建議。2.可行性研究報(bào)告編制：根據(jù)選址調(diào)研結(jié)果，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響等進(jìn)行全面分析和評(píng)估，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。3.可行性研究報(bào)告評(píng)審：公司高層組織相關(guān)部門(mén)對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)對(duì)報(bào)告進(jìn)行修改完善，報(bào)公司決策層審批。項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃審批1.項(xiàng)目立項(xiàng)：經(jīng)公司決策層批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告作為項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)，取得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。2.規(guī)劃條件獲?。焊鶕?jù)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)與當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，獲取項(xiàng)目規(guī)劃條件，明確項(xiàng)目用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠化率、建筑高度等規(guī)劃指標(biāo)要求。3.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)按照規(guī)劃條件要求，組織開(kāi)展項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)過(guò)程中，充分征求市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、工程管理、成本控制等部門(mén)的意見(jiàn)，確保規(guī)劃方案滿(mǎn)足項(xiàng)目功能需求、市場(chǎng)定位和成本控制要求。4.規(guī)劃方案評(píng)審：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)完成規(guī)劃方案設(shè)計(jì)后，組織內(nèi)部評(píng)審會(huì)，邀請(qǐng)公司高層、各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人及專(zhuān)家對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審內(nèi)容包括規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、交通組織、配套設(shè)施等方面。根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行修改完善，形成最終規(guī)劃方案報(bào)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)審批。5.規(guī)劃許可證辦理：取得規(guī)劃主管部門(mén)對(duì)規(guī)劃方案的審批意見(jiàn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)變更管理變更申請(qǐng)1.變更原因：在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，因市場(chǎng)需求變化、技術(shù)條件限制、政策法規(guī)調(diào)整、設(shè)計(jì)缺陷等原因需要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，由相關(guān)部門(mén)提出變更申請(qǐng)。2.申請(qǐng)內(nèi)容：變更申請(qǐng)應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明變更的原因、內(nèi)容、范圍、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本等方面的影響，并附相關(guān)圖紙和文件資料。變更評(píng)估1.部門(mén)初審：變更申請(qǐng)?zhí)峤缓?，?guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)變更內(nèi)容進(jìn)行技術(shù)審查，評(píng)估變更的可行性和合理性；工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)評(píng)估變更對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度和質(zhì)量的影響；成本控制部門(mén)負(fù)責(zé)評(píng)估變更對(duì)項(xiàng)目成本的影響；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)評(píng)估變更對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的影響。2.綜合評(píng)估：各部門(mén)完成初審后，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)組織召開(kāi)變更評(píng)估會(huì)議，各部門(mén)匯報(bào)初審意見(jiàn)，共同對(duì)變更申請(qǐng)進(jìn)行綜合評(píng)估，形成評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)明確變更的必要性、可行性、對(duì)項(xiàng)目各方面的影響及建議措施。變更審批1.分級(jí)審批：根據(jù)變更評(píng)估報(bào)告，按照以下分級(jí)審批原則進(jìn)行審批：一般變更（對(duì)項(xiàng)目整體影響較小的變更），由規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)人審批，并報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)備案。較大變更（對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本、銷(xiāo)售等方面有較大影響的變更），經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批。重大變更（對(duì)項(xiàng)目具有重大影響的變更），由公司高層組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)題研究，經(jīng)公司決策層審批后方可實(shí)施。2.審批記錄：變更審批過(guò)程應(yīng)形成詳細(xì)的審批記錄，包括變更申請(qǐng)、評(píng)估報(bào)告、審批意見(jiàn)等文件資料，存檔備查。變更實(shí)施1.變更通知：變更申請(qǐng)經(jīng)審批通過(guò)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)向工程管理部門(mén)、施工單位等相關(guān)部門(mén)下達(dá)變更通知，明確變更內(nèi)容、實(shí)施要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。2.施工配合：工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織施工單位按照變更通知要求實(shí)施變更，確保變更施工符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。在變更實(shí)施過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或需要進(jìn)一步調(diào)整變更內(nèi)容的，應(yīng)及時(shí)與規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)。3.變更監(jiān)督：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)會(huì)同工程管理部門(mén)對(duì)變更實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保變更按照審批要求實(shí)施到位，保證項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度不受影響。施工建設(shè)階段規(guī)劃管理施工放線與驗(yàn)線1.施工放線：工程管理部門(mén)在項(xiàng)目施工前，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)控制點(diǎn)，組織施工單位進(jìn)行施工放線，確定建筑物的位置、軸線、標(biāo)高和基礎(chǔ)輪廓等。2.驗(yàn)線申請(qǐng)：施工放線完成后，工程管理部門(mén)向當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)提交驗(yàn)線申請(qǐng)，申請(qǐng)對(duì)施工放線成果進(jìn)行核驗(yàn)。3.驗(yàn)線組織：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)配合工程管理部門(mén)組織驗(yàn)線工作，協(xié)助規(guī)劃主管部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)。驗(yàn)線合格后方可進(jìn)行基礎(chǔ)施工?；A(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)施工管理1.施工監(jiān)督：工程管理部門(mén)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，對(duì)基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理，確保施工質(zhì)量符合規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)定期到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，及時(shí)解決施工過(guò)程中出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題。2.隱蔽工程驗(yàn)收：對(duì)基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)施工中的隱蔽工程，如地基處理、鋼筋工程、混凝土工程等，在隱蔽前由工程管理部門(mén)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)、施工單位等相關(guān)人員進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行下一道工序施工，并做好隱蔽工程驗(yàn)收記錄。配套設(shè)施施工管理1.配套設(shè)施規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)明確項(xiàng)目配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，包括小區(qū)道路、綠化景觀、停車(chē)位、物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等。2.施工協(xié)調(diào)：工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織配套設(shè)施的施工建設(shè)，協(xié)調(diào)施工單位與其他專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍之間的配合，確保配套設(shè)施施工與主體工程施工同步進(jìn)行，按時(shí)完成。3.驗(yàn)收備案：配套設(shè)施施工完成后，工程管理部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后辦理配套設(shè)施驗(yàn)收備案手續(xù)。規(guī)劃驗(yàn)收管理驗(yàn)收申請(qǐng)1.申請(qǐng)條件：項(xiàng)目竣工后，工程管理部門(mén)組織施工單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行自查自糾，整改完成后認(rèn)為項(xiàng)目已具備規(guī)劃驗(yàn)收條件的，向當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)提交規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)。2.申請(qǐng)資料：規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)應(yīng)提交以下資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖；建設(shè)工程竣工測(cè)量成果報(bào)告；建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)申請(qǐng)表；其他相關(guān)資料。驗(yàn)收組織1.驗(yàn)收準(zhǔn)備：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)根據(jù)規(guī)劃驗(yàn)收要求，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行自查，整理相關(guān)資料，配合工程管理部門(mén)做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作。2.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收：規(guī)劃主管部門(mén)組織相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容包括建筑物的位置、規(guī)模、高度、層數(shù)、外立面、配套設(shè)施等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)和工程管理部門(mén)派人參加現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，協(xié)助解答驗(yàn)收人員提出的問(wèn)題。3.驗(yàn)收意見(jiàn)：規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收