廣東金融學(xué)院第1章

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)主講：范忠偉1出勤（10%）期末考試（70%）

考核方式課堂參與及作業(yè)（20%）2教學(xué)目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、理論、評(píng)估方法有較全面而深入的掌握；

通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的討論，使同學(xué)們對(duì)如何對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。本學(xué)期教學(xué)內(nèi)容1、資產(chǎn)評(píng)估方法（第三章）2、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估（第四章）3、機(jī)器設(shè)備評(píng)估（第五章）4、房地產(chǎn)評(píng)估（第六章）5、無形資產(chǎn)評(píng)估（第七章）6、長期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估（第八章）7、企業(yè)價(jià)值評(píng)估（第九章）8、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（第十章）資產(chǎn)評(píng)估案例引入2010年，一宗資產(chǎn)為1.5億元的企業(yè)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改制，需辦理完成如下工作：對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，確認(rèn)凈值，調(diào)整賬務(wù)；土地辦理新的土地使用證；房產(chǎn)辦理新企業(yè)的房產(chǎn)證；采礦權(quán)作為投入資產(chǎn)的價(jià)格確認(rèn)；機(jī)動(dòng)車在改制中作價(jià)入賬；實(shí)物資產(chǎn)作價(jià)后參加保險(xiǎn)。引例：案例背景德國的戴姆勒－奔馳公司和美國的克萊斯勒公司均為世界著名的汽車制造公司，戴姆勒－奔馳的拳頭產(chǎn)品為優(yōu)質(zhì)高價(jià)的豪華車，主要市場在歐洲和北美.

美國克萊斯勒公司的產(chǎn)品幾乎全部集中于大眾車，與戴姆勒－奔馳在產(chǎn)品和市場范圍上正好互補(bǔ)，兩家公司的合并是著眼于長遠(yuǎn)競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略性合并。兩家公司各自的規(guī)模以及在地理位置上分屬歐洲大陸和美洲大陸，使合并的復(fù)雜程度和評(píng)估難度大大提高。背景由于凈資產(chǎn)賬面價(jià)值不能決定持續(xù)經(jīng)營公司的內(nèi)在價(jià)值，而受股票數(shù)量、市場交易情況、投機(jī)性等眾多因素的影響，股票市場價(jià)格具有短期波動(dòng)性，因此在評(píng)估方法的選擇上，賬面價(jià)值法、市場價(jià)格法等均被否定，最終決定采用收益法分別對(duì)兩家公司進(jìn)行評(píng)估，并以此為基礎(chǔ)確定換股比例。

談起資產(chǎn)評(píng)估，人們也許比較陌生。但是提起企業(yè)的股份制改造、兼并、重組等，大家應(yīng)該不陌生，很多人是這一經(jīng)濟(jì)行為的親歷者或見證者，在這些涉及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的過程中，都有資產(chǎn)評(píng)估的身影。資產(chǎn)評(píng)估是朝陽產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，應(yīng)該說，目前這一行業(yè)正處于良好的發(fā)展機(jī)遇期。之所以說是機(jī)遇，是因?yàn)樯鐣?huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的完善，財(cái)產(chǎn)組織方式向產(chǎn)權(quán)主體多元、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流暢的混合所有制方向發(fā)展，為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—兩個(gè)典型案例

某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以成本價(jià)轉(zhuǎn)入上市公司，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤5000萬元，美化報(bào)表為配股創(chuàng)造條件某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以高價(jià)賣給關(guān)聯(lián)公司，年報(bào)因此筆交易每股收益由-0.24元變?yōu)橼A利0.06元。

第一章資產(chǎn)評(píng)估概述四、資本評(píng)估的組織工作三、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則二、資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)與內(nèi)涵一、資產(chǎn)評(píng)估的形成和發(fā)展第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的形成和發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估是伴隨著商品交換的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的形成和發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估大體上經(jīng)過了三個(gè)階段：原始評(píng)估階段：直觀性、非專業(yè)性、無償性

經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段:科學(xué)評(píng)估階段:1981年國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)正式成立，標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估開始成為一個(gè)國際性的行業(yè)。我國真正科學(xué)意義上的資產(chǎn)評(píng)估行為和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代末市場經(jīng)濟(jì)的核心問題是交易：一般商品的交易資產(chǎn)的交易現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)的交易非?；钴S，但只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式存在評(píng)估我國資產(chǎn)評(píng)估的形成與發(fā)展1.自1989年資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生以來，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)迅速增長，特別是1992年至1998年增長最快，2000年以后，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)增速明顯減緩。

這是因?yàn)椋鲜兰o(jì)九十年代，我國國有企業(yè)資產(chǎn)重組、開始改制上市的比較多，相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)也比較多。2000年以后，國有企業(yè)上市節(jié)奏放緩，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)也相應(yīng)減少。傳統(tǒng)業(yè)務(wù)少了以后，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)又沒能開發(fā)足夠多的來源于市場的業(yè)務(wù)，整個(gè)行業(yè)普遍感到競爭加劇，一些機(jī)構(gòu)迫于生存壓力，開始?jí)簝r(jià)競爭。2.中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立于1993年12月。

2000年，根據(jù)國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的要求，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)與中國注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)合并，組成新的中國注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)。2004年，為加強(qiáng)和規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理，經(jīng)財(cái)政部黨組研究決定并報(bào)國務(wù)院同意，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)單獨(dú)設(shè)立。3.評(píng)估業(yè)各自為政，且多頭管理

由政府不同部門管理的評(píng)估行業(yè)涉及：注冊資產(chǎn)評(píng)估師CPV、注冊房地產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師、價(jià)格鑒證師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師和舊機(jī)動(dòng)車評(píng)估師等。第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)與內(nèi)涵

一、資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)P6

一般目的客觀、公正地評(píng)定估算被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)與內(nèi)涵

特定目的P6評(píng)定估算在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資、合作、企業(yè)清算、抵押擔(dān)保、企業(yè)租賃等經(jīng)濟(jì)行為中被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值

。

注：在不同時(shí)期、地點(diǎn)及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型的要求也有差別。

比如我們說一座大橋價(jià)值1000萬元，這個(gè)可能沒有人反對(duì)，因?yàn)檫@座橋的成本就是1000萬元左右；但有人說價(jià)值超過1200萬元，似乎也能成立，因?yàn)橛袡C(jī)構(gòu)測算如果對(duì)通過它的車輛收取過橋費(fèi)的話，20年的收益現(xiàn)值至少1200萬；……思考：一座橋梁的價(jià)值如何評(píng)估？二、資產(chǎn)P111、資產(chǎn)的定義，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。2、資產(chǎn)的基本特征：（1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的如：資產(chǎn)屬于經(jīng)營性租出方，而不屬于經(jīng)營性租入方（2）資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量（3）資產(chǎn)具有能夠帶來未來利益潛在能力 如：壞了的原料，專利到期產(chǎn)權(quán)依據(jù)是指能證明被評(píng)估資產(chǎn)權(quán)屬的依據(jù)，如：（1）《國有土地使用證》（2）《房屋所有權(quán)證》（3）購物發(fā)票3、資產(chǎn)的分類p111、按資產(chǎn)存在形態(tài)2、按是否具有綜合獲利3、按能夠獨(dú)立存在4、按與生產(chǎn)經(jīng)營過程關(guān)系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)整體資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)：能夠獨(dú)立存在的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)：不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)（1）按資產(chǎn)的存在形態(tài)不同可將資產(chǎn)分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)有形資產(chǎn)是指有實(shí)體形態(tài)的看得見的資產(chǎn)，如機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、庫存商品、材料等。無形資產(chǎn)是指那些沒有具體實(shí)物形態(tài)，但在很大程度上影響著企業(yè)生產(chǎn)能力、生產(chǎn)質(zhì)量、企業(yè)效益的資產(chǎn)。主要包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、特許權(quán)、商譽(yù)等。

2009年《中國500最具價(jià)值品牌》前10名排名品牌名稱品牌擁有機(jī)構(gòu)品牌價(jià)值主營行業(yè)1工商銀行中國工商銀行股份有限公司1250.86金融2國家電網(wǎng)國家電網(wǎng)公司1193.65能源3CCTV中國中央電視臺(tái)1085.29傳媒4中國移動(dòng)中國移動(dòng)通信集團(tuán)公司1068.33通信服務(wù)5中國人壽中國人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司824.37金融6中國航天中國航天科技集團(tuán)公司716.28航天7中國中化中國中化集團(tuán)公司693.28石油、化工8中國中鐵中國中鐵股份有限公司687.36建筑9海爾海爾集團(tuán)公司641.13家電10中國銀行中國銀行股份有限公司637.19金融圖一（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力將資產(chǎn)分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)。如一臺(tái)設(shè)備、一棟房屋等。整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。如一家企業(yè)注意兩點(diǎn)。第一點(diǎn)，單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)的概念是相對(duì)的而不是絕對(duì)的。如汽車之于出租車司機(jī)或企業(yè)。第二點(diǎn)，在一些情況下，企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)之和并不一定等于企業(yè)的整體資產(chǎn)。（3）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在將資產(chǎn)分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)可確指資產(chǎn)是指能夠獨(dú)立存在的資產(chǎn)不可確指資產(chǎn)只有商譽(yù)這一項(xiàng)，管理經(jīng)驗(yàn)，地理位置商譽(yù)是企業(yè)基于地理位置優(yōu)越、信譽(yù)良好、管理到位、歷史悠久，勞動(dòng)效率高、經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)先進(jìn)等原因，所獲得的超額收益。（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系不同，可將資產(chǎn)分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資產(chǎn)。如企業(yè)中的機(jī)器設(shè)備、廠房、交通工具等。非經(jīng)營性資產(chǎn)是指不是用來生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)，如辦公用房、辦公設(shè)備等。思考：（紙張是經(jīng)營性資產(chǎn)與否）剝離范圍：如學(xué)校、俱樂部、職工住宅、職工醫(yī)院等非經(jīng)營性資產(chǎn)?！纠肯铝嘘P(guān)于資產(chǎn)基本特征的敘述中，正確的有（）。

A.資產(chǎn)是具有排他性的

B.資產(chǎn)必須是投資者投入或向債權(quán)人借入的

C.資產(chǎn)是能被企業(yè)控制的

D.資產(chǎn)預(yù)期能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的流入

ACD三、資產(chǎn)評(píng)估的定義：p8是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。（1）資產(chǎn)評(píng)估工作是由專門從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員是資產(chǎn)評(píng)估的主體，都必須取得相應(yīng)的資格證書，才能進(jìn)行評(píng)估。（2）資產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估人員依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)和對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)有關(guān)信息全面了解的基礎(chǔ)上做出的價(jià)值判斷資產(chǎn)評(píng)估是件嚴(yán)肅的事情，不能隨意的估算，必須具有科學(xué)的依據(jù)。包括公司法、國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法、各種合同和協(xié)議等等。ｌ、案情簡介：2000年9月，Ｓ廠經(jīng)主管機(jī)關(guān)同意，將企業(yè)所有房屋及機(jī)器設(shè)備賣掉，作為職工安置費(fèi)用。主廠房是一棟五層樓房，1991年建成，造價(jià)91萬余元，加上舊車間、配電房、倉庫等，評(píng)估值134萬元，委托方卻要求只能評(píng)68萬元。２、風(fēng)險(xiǎn)分析：該企業(yè)是地方國有企業(yè)，委托方要求低評(píng)，賤賣會(huì)造成國有資產(chǎn)流失。據(jù)調(diào)查，購買者又是企業(yè)管理者，同時(shí)企業(yè)管理當(dāng)局明顯有逃避銀行債務(wù)的打算。按照財(cái)政部2001年第14號(hào)令公布的《國有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》第十八條的規(guī)定：“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、注冊資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過程中有違法違規(guī)行為的，依法處理”。（3）資產(chǎn)評(píng)估具有明確的目的。

交易、抵押、融資等等。對(duì)于同一項(xiàng)資產(chǎn)而言，評(píng)估目的不同，價(jià)格差異是很大的。資產(chǎn)的抵押價(jià)值一般為交易價(jià)值的80%左右。（4）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。資產(chǎn)評(píng)估的原則是資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范,是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則，評(píng)估人員只有在一定的評(píng)估原則指導(dǎo)下做出的評(píng)估結(jié)果，才具有可信性。（5）資產(chǎn)評(píng)估必須按照一定的程序進(jìn)行。評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序，才能保證評(píng)估質(zhì)量。委托人以虛假資產(chǎn)委托評(píng)估驗(yàn)資的案例ｌ、案情簡介：2001年某公司申請(qǐng)注冊驗(yàn)資，投資人以庫存鋼材170噸作為資本金投入，并出示了某商店出售鋼材的五張發(fā)票，某事務(wù)所財(cái)務(wù)人員讓委托人帶至某鋼材市場的—個(gè)門面看了一眼，說是有170噸鋼材（實(shí)際只有四噸多），并出具了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告。

２、風(fēng)險(xiǎn)分析：委托人以根本不存在的存貨委托評(píng)估，提供的發(fā)票又不是鋼材經(jīng)營商店的發(fā)票（后來工商查證：會(huì)計(jì)師事務(wù)所檔案內(nèi)有發(fā)票復(fù)印件，但原件全部退回某商店蓋了作廢章），實(shí)際是以虛假資產(chǎn)騙取資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告。如果委托人陰謀得逞，很可能憑營業(yè)執(zhí)照在外詐騙或從事其他非法活動(dòng)，將造成不可估量的損失。四、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）、現(xiàn)實(shí)性：

1.1強(qiáng)調(diào)現(xiàn)實(shí)存在

只要求說明資產(chǎn)當(dāng)前狀況，不要求說明為什么形成這種狀況，以及怎樣由過去的狀況發(fā)展成現(xiàn)在的狀況。

例如：寶馬車的強(qiáng)制報(bào)廢年限為12年，用了5年，還能用7年，保養(yǎng)很爛，只能再用4年。

1.2以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)反映未來

基于現(xiàn)在的經(jīng)營狀況預(yù)測未來的經(jīng)營狀況，基于現(xiàn)在的市場條件預(yù)測未來的市場條件。1.3強(qiáng)調(diào)客觀存在

形式上存在而實(shí)際上已消失的，實(shí)際上存在而形式上不存在的，都要按實(shí)際重于形式的原則來判斷。如：壞帳，融資租入，商譽(yù)（二）、市場性

市場性要求：（1）資評(píng)在模擬市場條件下，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)、估價(jià)和報(bào)告，模擬市場條件因?yàn)檫€沒有交易；（2）評(píng)估結(jié)果接受市場直接檢驗(yàn)；（3）評(píng)估資料來源于市場不直接以原始成本價(jià)計(jì)算。例如：原始成本因?yàn)槟撤N原因過高或過低，如：新業(yè)務(wù)員，別人破產(chǎn)時(shí)買的。（三）、預(yù)測性

現(xiàn)實(shí)的評(píng)估價(jià)值必須反應(yīng)資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)價(jià)值評(píng)估價(jià)值不存在。例如：壞了的原料，專利到期。（四）、公正性

技術(shù)公正：比較法估價(jià)要求3個(gè)以上的可比案例。 組織公正：估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)交易雙方?jīng)]有厲害關(guān)系。資評(píng)服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，不服務(wù)于資評(píng)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的需要。（五）、咨詢性

（提問：評(píng)估價(jià)是不是成交價(jià)？）評(píng)估人員只對(duì)評(píng)估結(jié)論的客觀性負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)交易價(jià)格的確定負(fù)責(zé)。評(píng)估結(jié)果只是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個(gè)參考價(jià)值，最終的成交價(jià)格取決于交易雙方在交易過程中的討價(jià)還價(jià)能力。2025/6/28《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》46

資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果要經(jīng)得起市場檢驗(yàn)的論斷,也不可以簡單地解釋為用資產(chǎn)的交易價(jià)格來衡量?

以重慶啤酒股份公司的一次資產(chǎn)并購交易為例:

交易25%的股份,

最具競爭力的兩個(gè)買家:美國百威公司出價(jià)每股12元,英國的紐卡斯?fàn)柟境鰞r(jià)每股10元,

其實(shí)賣低不賣高的背后有著“重啤”自己的考慮?在“重啤”看來,百威公司已經(jīng)在中國收購了武漢?青島和合肥等地的啤酒企業(yè)的股份,能否重視與“重啤”的合作難以判斷,而紐卡斯?fàn)柟緞t是剛剛進(jìn)入中國,就紐卡斯?fàn)柟径?做好與中國的第一個(gè)啤酒合作項(xiàng)目恐怕是可以預(yù)期的?當(dāng)然,“百威”與“紐卡斯?fàn)枴钡某鰞r(jià)也有各自的企圖和考慮?2025/6/28《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》47

假如某評(píng)估機(jī)構(gòu)做“重啤”資產(chǎn)并購的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目,評(píng)估師也只能按“重啤”正常經(jīng)營情況下股權(quán)具有的市場價(jià)值做出判斷,并不一定會(huì)考慮或能夠考慮到百威公司?紐卡斯?fàn)柟净蛘摺爸仄　钡鹊母鞣N戰(zhàn)略性?戰(zhàn)術(shù)性構(gòu)思?就是說即使在較為完善的市場條件下,資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果并不一定能與實(shí)際成交價(jià)格完全一致?五、資產(chǎn)評(píng)估的種類p8

完全評(píng)估限制評(píng)估一般評(píng)估評(píng)估復(fù)合評(píng)估咨詢單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估整體資產(chǎn)評(píng)估按評(píng)估內(nèi)容分類按與準(zhǔn)則的關(guān)系分類按對(duì)象分類（1）按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同一般評(píng)估

一般評(píng)估是指正常情況下的資產(chǎn)評(píng)估。如企業(yè)上市、組建合資企業(yè)、股份制改造、資產(chǎn)抵押貸款等。復(fù)核評(píng)估也叫評(píng)估復(fù)核

指在對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)已經(jīng)出具評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)上，由其他評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)同一被評(píng)估資產(chǎn)獨(dú)立地進(jìn)行評(píng)定和估算并出具報(bào)告的行為和過程。評(píng)估咨詢

評(píng)估咨詢主要不是對(duì)評(píng)估標(biāo)的物價(jià)值的估計(jì)和判斷,它更側(cè)重于評(píng)估標(biāo)的物的利用價(jià)值、利用方式、利用效果的分析和研究,以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等如：利用效果——工業(yè)用地，商業(yè)用地，住宅用地。市場分析——對(duì)供給和需求狀況的調(diào)查。（2）按資產(chǎn)評(píng)估與評(píng)估準(zhǔn)則的關(guān)系不同，資產(chǎn)評(píng)估可具體分為完全評(píng)估和限制評(píng)估。

完全評(píng)估一般是指完全按照評(píng)估準(zhǔn)則的要求進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，未使用準(zhǔn)則中的背離條款。

限制評(píng)估一般是指根據(jù)背離條款,或在允許的前提下未完全按照評(píng)估準(zhǔn)則或規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估,評(píng)估結(jié)果受到某些特殊因素的影響。如：在市場交易頻率低的情況下，比較法評(píng)估要求用5個(gè)可比案例，現(xiàn)實(shí)中只有3個(gè)，就使用了背離條款。資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅是在性質(zhì)上不同，在數(shù)量上也存在較大差異。六、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型p71、從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型。具體包括:繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場價(jià)值和清算價(jià)值等三種。資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值不一定滿足最高最佳使用原則。公開市場價(jià)值即公允價(jià)值，滿足最高最佳使用原則。清算價(jià)值與公開市場價(jià)值相矛盾2、以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式分類

重置成本收益現(xiàn)值現(xiàn)行市價(jià)清算價(jià)格2006年廣本雅閣評(píng)估案例（現(xiàn)行市價(jià)法）一、車輛基本信息：

品

牌：廣汽本田

型

號(hào)：2.4AT

車輛類型：轎車

國產(chǎn)/進(jìn)口：國產(chǎn)

制造廠名稱：廣州本田汽車

VIN號(hào)：

LHGCM462778******

發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)：GBF78FE41****

發(fā)動(dòng)機(jī)型號(hào)：HG7240A

車身顏色：黑色

燃油種類：汽油

排量/功率：2.4L

出廠日期：2006年7月二、手續(xù)、規(guī)費(fèi)情況:

行駛證、機(jī)動(dòng)車登記證書、購置稅證、車船使用稅等手續(xù)齊全原始發(fā)票、綠色環(huán)保標(biāo)志

無保險(xiǎn)理賠記錄

年審保險(xiǎn)至2012年7月。

三、車輛配置：

中控門鎖，導(dǎo)航系統(tǒng)、電動(dòng)門窗、天窗，鋁合金輪轂、中控門鎖、空調(diào)、電子防盜鎖、遙控器電動(dòng)門窗，電動(dòng)后視鏡，液壓助力，ABS，EBD,CD,助力轉(zhuǎn)向，安全帶預(yù)收緊功能、自動(dòng)恒溫空調(diào)、真皮座椅。四、靜態(tài)檢查：

車輛整體外觀完整，整體車輛比較新，車輛的前后車架比較牢固，沒有明顯的碰撞修復(fù)痕跡.車輛內(nèi)部空間充裕，各部分工作正常。發(fā)動(dòng)機(jī)艙內(nèi)整齊，發(fā)動(dòng)機(jī)蓋都沒有動(dòng)過,沒有線路改動(dòng)過的痕跡。輪胎磨損一般,后背箱整潔干凈沒有動(dòng)過的痕跡。打開發(fā)動(dòng)機(jī)艙，內(nèi)部管線沒有更換的痕跡，各部件連接牢固，電動(dòng)門窗、車內(nèi)外照明燈光、儀表顯示、功能控制等均正常有效。五、動(dòng)態(tài)檢查：

車輛啟動(dòng)后發(fā)動(dòng)機(jī)安靜，聲音比較沉穩(wěn)，發(fā)動(dòng)機(jī)狀況良好，駕駛艙內(nèi)比較安靜，空調(diào)啟動(dòng)后動(dòng)力沒有損失的痕跡，空調(diào)工作比較良好。行駛過程中車輛的穩(wěn)定性比較好，轉(zhuǎn)向、加速、剎車等系統(tǒng)工作正常，發(fā)動(dòng)機(jī)始終處在良好的工作狀態(tài)下，輪胎懸掛等工作正常轉(zhuǎn)彎。六、綜合評(píng)定：

該車保值率較高、屬于熱門車型、車行駛里程數(shù)較少、使用性價(jià)比較高、維修保養(yǎng)成本較高、綜上所述、在車輛手續(xù)合法齊全及車況正常的情況下，該車的評(píng)估參考價(jià)為12.5萬元左右。重置價(jià)值（對(duì)應(yīng)成本法）重置成本指資產(chǎn)重新建造或重新制造與現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)同樣功能的資產(chǎn)所需的成本＝完全重置成本－損耗。收益現(xiàn)值（又叫內(nèi)在價(jià)值）（對(duì)應(yīng)收益法）把資產(chǎn)未來的收益折算成現(xiàn)在的價(jià)值?，F(xiàn)行市價(jià)（對(duì)應(yīng)比較法、市場法）現(xiàn)行市價(jià)在公開市場上的現(xiàn)行價(jià)格。強(qiáng)調(diào)在公開市場。清算價(jià)格清算價(jià)格指企業(yè)破產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)變賣資產(chǎn)的價(jià)格。3、以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場條件,可以把資產(chǎn)的價(jià)值類型分為市場價(jià)值和非市場價(jià)值。市場價(jià)值

市場價(jià)值是指在公開市場上，資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，就是在買賣雙方都是自愿的，理性的，地位平等的，所以市場價(jià)值是是充分競爭后形成的價(jià)值是資產(chǎn)最高最佳用途的價(jià)值。市場價(jià)值適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。非市場價(jià)值也稱為市場價(jià)值以外的價(jià)值、其他價(jià)值。凡不符合市場價(jià)值定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類型都屬于非市場價(jià)值。非經(jīng)營性資產(chǎn)（公共設(shè)施、宗教財(cái)產(chǎn)）、非競爭性資源（稀有礦產(chǎn)、水資源、郵電、鐵路）、處于特定地理位置、不存在替代品的資源（深水碼頭、航道、交通樞紐）、不能獨(dú)立存在、不能獨(dú)立轉(zhuǎn)讓的不可確指無形資產(chǎn)（商譽(yù)）、第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)P12交易假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)公開市場假設(shè)交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，它是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)就是假設(shè)待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競爭的公開市場上進(jìn)行交易。

公開市場的含義？公開市場假設(shè)也是資產(chǎn)評(píng)估中使用頻率較高的一種假設(shè)，適用于通用性強(qiáng)，交易頻繁的資產(chǎn)。持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)首先假定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。

持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用；三是移地續(xù)用。例如：在用續(xù)用的情況如企業(yè)整體出售，轉(zhuǎn)用續(xù)用如工業(yè)用地轉(zhuǎn)成商業(yè)用地，移地續(xù)用如單項(xiàng)資產(chǎn)交易。舉例對(duì)一臺(tái)專用機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，如果其處于在用狀態(tài)并可繼續(xù)使用，一般采取重置成本法評(píng)估其處于在用狀態(tài)的重置價(jià)值，包括該設(shè)備的購買價(jià)或制造價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)等。但如果該設(shè)備對(duì)企業(yè)目前不適用，則由于是專用設(shè)備，其他企業(yè)也無法使用，只能將其拆零出售，以現(xiàn)行市價(jià)估價(jià)法評(píng)估其零部件的殘值，并且還需扣除拆零費(fèi)用。兩者的評(píng)估值顯然不同。清算假設(shè)清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。與公開市場假設(shè)相反，清算假設(shè)一般賣者都是非自愿的，賣者沒有足夠的機(jī)會(huì)和時(shí)間讓市場了解信息。買賣雙方的地位也不平等。如：企業(yè)破產(chǎn)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)。

69對(duì)某企業(yè)整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如果其為繼續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，一般采取收益法評(píng)估，假設(shè)評(píng)估值為3000萬元。但如果該企業(yè)因破產(chǎn)被強(qiáng)制清算拍賣，就只能評(píng)估其清算價(jià)格，其價(jià)格肯定大大低于3000萬元。舉例：二、資產(chǎn)評(píng)估的原則1、資產(chǎn)評(píng)估工作原則獨(dú)立性原則科學(xué)性原則客觀公正性原則可行性原則簡易性原則

獨(dú)立性原則資評(píng)機(jī)構(gòu)獨(dú)立，銀行的評(píng)估所，保險(xiǎn)公司的評(píng)估所。工作獨(dú)立，不受委托人及外界的意圖及壓力的影響。賄賂客觀公正原則

資評(píng)以事實(shí)為依據(jù)，不能以情感為依據(jù)。采取換位思考，買賣雙方，抵押雙方?？茖W(xué)性原則

選擇科學(xué)的方法，按照科學(xué)的程序進(jìn)行。主觀評(píng)價(jià)與客觀測算、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析、定性分析與定量分析等方法結(jié)合起來。可行性原則要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員制定切實(shí)可行的評(píng)估方案，并采用合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。例如評(píng)估農(nóng)用地檢驗(yàn)土壤微生物，住宅用地則不要。簡易性原則要求資產(chǎn)評(píng)估工作在達(dá)到相應(yīng)準(zhǔn)確度要求的前提下，盡量使評(píng)估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力和財(cái)力，提高資產(chǎn)評(píng)估的效率。資產(chǎn)評(píng)估的原則2、資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則預(yù)期收益原則

供求原則

貢獻(xiàn)原則

替代原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則1預(yù)期收益原則

資產(chǎn)評(píng)估人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本依據(jù)。資產(chǎn)之所以有價(jià)值是因?yàn)樗転槠鋼碛姓呋蚩刂普邘砦磥斫?jīng)濟(jì)利益。

奧運(yùn)場館附近的地價(jià)2、供求原則：商品的價(jià)格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降，具有規(guī)律性。3、貢獻(xiàn)原則

貢獻(xiàn)原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。如：可口可樂品牌與配方4、替代原則

具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的類似資產(chǎn)，在同一市場上，具有一定的替代性，它們的價(jià)格會(huì)在相互比較、相互競爭、相互牽制中趨向一致。

注意：1類似的資產(chǎn)相比較，商用地與商用地相比，農(nóng)用地與農(nóng)用地相比。2替代比較因素修正。

5、時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)日期資產(chǎn)評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的工作組織一、資產(chǎn)評(píng)估的主體

1、業(yè)務(wù)范圍分為：專項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)專營資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)兼營性質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)2、組織形式分為：合伙制的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有限責(zé)任制的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)83關(guān)于注冊資產(chǎn)評(píng)估師（CPV）CPV考試1995年10月，國家開始實(shí)施注冊資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度截至2010年底，注冊資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試?yán)塾?jì)報(bào)名人數(shù)51萬多人，累計(jì)通過人數(shù)達(dá)到37000多人。報(bào)考條件經(jīng)濟(jì)類、工程類本科學(xué)歷，工作滿3年，其中從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿1年取得經(jīng)濟(jì)類、工程類碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位、研究生班畢業(yè)，工作滿1年；取得經(jīng)濟(jì)類、工程類博士學(xué)位；84關(guān)于注冊資產(chǎn)評(píng)估師（CPV）考試科目：《資產(chǎn)評(píng)估》、《經(jīng)濟(jì)法》、《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》、《機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)》、《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》合格標(biāo)準(zhǔn)：60/100考試管理以3年為一個(gè)周期，參加全部科目考試的人員須在連續(xù)3個(gè)考試年度內(nèi)通過全部科目的考試；參加4個(gè)科目考試的人員須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通過所報(bào)科目的考試。報(bào)名及考試時(shí)間每年4-5月報(bào)名，9月第一個(gè)周末考試自2010年起分2天進(jìn)行，《資產(chǎn)評(píng)估》考試時(shí)間為3個(gè)小時(shí)，其余4科考試時(shí)間均為2個(gè)半小時(shí)。二、我國資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)體系《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》

我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

2025/6/28862001年，財(cái)政部正式頒布實(shí)施了第一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則《資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》；

2004年2月25日，財(cái)政部發(fā)布了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，該準(zhǔn)則屬于業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則的基本準(zhǔn)則；同日，還發(fā)布了《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》。

我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)準(zhǔn)則

資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則各類資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中共同遵守的基本規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則程序性準(zhǔn)則：通過履行一定的專業(yè)程序完成評(píng)估任務(wù)專業(yè)性準(zhǔn)則：規(guī)范不同類別資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行為

資產(chǎn)評(píng)估指南規(guī)范特定評(píng)估目的、特定資產(chǎn)類別評(píng)估業(yè)務(wù)及某些重要事項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見針對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)中的某些具體問題的指導(dǎo)性文件職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則規(guī)范職業(yè)道德方面的基本要求、專業(yè)勝任能力等具體準(zhǔn)則規(guī)范實(shí)踐中與職業(yè)道德有關(guān)的問題和基本準(zhǔn)則中的一些重要內(nèi)容如獨(dú)立性、保密原則等練習(xí)題（單選題）（1）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評(píng)估資產(chǎn)在（）的實(shí)際狀況，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定估算。a、評(píng)估日期b、評(píng)估工作日期c、評(píng)估基準(zhǔn)日d、過去、現(xiàn)在及未來c（2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（）。a、沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認(rèn)的資產(chǎn)b、因不具有綜合獲利能力而無法單獨(dú)出售的資產(chǎn)c、不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)c（3）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（）。a、原先的購買價(jià)格b、生產(chǎn)成本c、預(yù)期效用d