蒼山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.ppt

1、蒼山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,報(bào)告提綱,一、蒼山縣概況二、蒼山縣土地市場(chǎng)分析三、蒼山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析四、總結(jié),一、蒼山縣概況位置概況蒼山縣行政區(qū)劃蒼山縣城市規(guī)劃蒼山縣主要經(jīng)濟(jì)資源蒼山縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,位置概況,蒼山縣位于山東省南部，南鄰江蘇，東接臨沂，西通棗莊，北望泰山，處于沿海地區(qū)大開放、黃淮海平原大開發(fā)的交叉地帶。蒼山縣境南北長(zhǎng)48公里，東西寬55公里，總面積1800平方公里。,蒼山縣行政區(qū)劃,蒼山縣轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1179個(gè)行政村，117萬人。被國(guó)家列為優(yōu)質(zhì)大蒜基地縣、商品糧基地縣、優(yōu)質(zhì)小麥基地縣、淡水魚基地縣、瘦肉型生豬基地縣、黃淮海平原農(nóng)業(yè)開發(fā)縣、中德糧援項(xiàng)目縣。被譽(yù)為魯南的糧倉和山東南菜

2、園、洋菜園，是蔬菜生產(chǎn)、貯藏、加工、出口基地和蔬菜購銷的集散地。蒼山也是全國(guó)有名的“大蒜之鄉(xiāng)”，“牛蒡之鄉(xiāng)”，“魯南南菜園”。,蒼山縣城市規(guī)劃,蒼山縣城市建設(shè)總體規(guī)劃布局，現(xiàn)已形成主題城市板塊，有西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城中商貿(mào)物流區(qū)和東城新區(qū),東城新區(qū),西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),城中商貿(mào)物流區(qū),蒼山縣主要經(jīng)濟(jì)資源,大蒜之鄉(xiāng)蒼山大蒜是山東省的著名土特產(chǎn)品，因產(chǎn)地蒼山縣而得名，具有頭大瓣齊、皮薄如紙、潔白似玉、粘辣清香、營(yíng)養(yǎng)豐富等特點(diǎn)，暢銷日、韓、美歐，在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)。蒼山縣由此而成為國(guó)家優(yōu)質(zhì)大蒜生產(chǎn)、出口的基地縣，被譽(yù)為大蒜之鄉(xiāng)。旅游資源千年古鎮(zhèn)蘭陵被譽(yù)為“天下第一酒都”；境內(nèi)矗立著魯南第一峰抱犢崮,位居沂蒙

3、七十二崮之首，被譽(yù)為“天下第一崮”。素有“魯南小泰山”之稱的文封山，蒼松翠柏，怪石嶙峋，“文峰積雪”為古沂蒙八大景之一。郎公寺九蜂環(huán)擁，山靜林幽。會(huì)寶湖湖光山色，碧波千頃。礦產(chǎn)資源礦產(chǎn)資源主要有大理石(儲(chǔ)量4.7億立方米)、石膏(儲(chǔ)量1.9億噸)、鐵礦石、石英砂、鋁礬土、煤等40多種，特別是鐵礦石儲(chǔ)量豐富達(dá)2億噸。,判斷城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段指標(biāo)體系,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo),GDP、人均GDP及增長(zhǎng)率,住宅消費(fèi)支出水平,投資指標(biāo)：房地產(chǎn)投資額、固定資產(chǎn)投資與GDP占比,供求指標(biāo)：施工與銷售,價(jià)格指標(biāo)：商品房?jī)r(jià)格變化,可支配收入與消費(fèi)能力,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,蒼山縣GDP逐年穩(wěn)步提高，

4、年增長(zhǎng)率有緩慢下降趨勢(shì)。自05年開始，蒼山縣人均GDP逐漸增長(zhǎng)，2010年有所下降為16396元，折合為2605美元。根據(jù)2010年各縣區(qū)GDP情況，2010年蒼山縣各縣區(qū)GDP總量為190.69億元，在臨沂市三區(qū)九縣中位居第五位，在九縣中處于第三位，蒼山縣經(jīng)濟(jì)處于上游水平。,蒼山縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)提升，增長(zhǎng)幅度有所下降，經(jīng)濟(jì)狀況在三區(qū)九縣中處于上游水平。,房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。2010年蒼山縣人均GDP約2605美元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,2010年蒼山縣的GDP增速雖減緩，但GD

5、P平均增速仍維持在13%以上，房地產(chǎn)整體處于高速發(fā)展階段。蒼山縣的人均GDP為2605美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期。,從GDP總量和人均GDP值看，蒼山房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期。,聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn),蒼山縣人均可支配收入自05年開始持續(xù)增長(zhǎng)，到2010年已達(dá)到18120元。2010年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出13319元，同比上年增長(zhǎng)15%，增長(zhǎng)較快。蒼山恩格爾系數(shù)近年一直維持在較低水平，根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，蒼山處于富裕水平。,蒼山縣人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民購買力強(qiáng)，恩格爾系數(shù)顯示居民生活水品富裕。,注：由于計(jì)算恩格爾系數(shù)所需要的縣級(jí)食品支出數(shù)據(jù)無官方統(tǒng)計(jì)

6、，因此選取臨沂市城鎮(zhèn)居民數(shù)據(jù)為參考。,恩格爾系數(shù)與住房支出的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),蒼山消費(fèi)性支出占可支配收入的比重維持在0.73，居住消費(fèi)比重存在較大增長(zhǎng)空間。,人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費(fèi)愿望強(qiáng)烈，用于儲(chǔ)蓄的收入越少。當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在0.65左右，蒼山該指數(shù)平均達(dá)到0.73以上，表明蒼山居民比較傾向于消費(fèi)。而在消費(fèi)內(nèi)容中，居住支出占消費(fèi)性支出比重保持在9%-10%之間，恩格爾系數(shù)占比屬于富裕型，而住房支出比重仍處于溫飽水平，說明住房消費(fèi)仍有較大上漲空間。,房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)體系,蒼山縣房地產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)起伏過大，但2008年后投資呈

7、下降趨勢(shì)。09年以來房地產(chǎn)投資額所占GDP比重及固定資產(chǎn)投資額比重呈上升趨勢(shì)，但比重仍偏低，市場(chǎng)處于異常狀態(tài)。,近年蒼山縣房地產(chǎn)投資額起伏很大，各指標(biāo)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)處于異常階段，房地產(chǎn)投資額有待繼續(xù)提升,蒼山縣施工面積2006年到2008年增長(zhǎng)迅速，2008年后增長(zhǎng)速度放緩，總量平穩(wěn)增長(zhǎng)。銷售面積增長(zhǎng)速度以2008年到2009年增長(zhǎng)最為迅速。施工面積和竣工面積日益趨于穩(wěn)定，2008年至2009年銷售面積迅速增長(zhǎng)，需求逐步釋放，有效了消化了以往的房源，施工面積和竣工面積趨于穩(wěn)定。,蒼山縣施工面積和銷售面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，施工面積和銷售面積日益趨于穩(wěn)定。,自05-09年，蒼山房?jī)r(jià)增長(zhǎng)平穩(wěn)，近兩年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)

8、速度較快?？h城西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，工廠比較多，房?jī)r(jià)均價(jià)2000左右；縣城東多為商貿(mào)區(qū)和新居住區(qū)，配套完善，均價(jià)3000左右，個(gè)別城市中心樓盤達(dá)到4000元/以上。,蒼山縣房?jī)r(jià)持續(xù)走高，縣城東西兩側(cè)房?jī)r(jià)單價(jià)相差接近1000，總體均價(jià)近兩年上漲速度快。,項(xiàng)目分布,蒼山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀結(jié)論：房地產(chǎn)投資額起伏較大，經(jīng)歷08年投資高峰近兩年投資額穩(wěn)步提升，施工銷售面積日趨穩(wěn)定，房?jī)r(jià)近兩年上漲快，而且縣城東西兩側(cè)均價(jià)相差很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。,GDP總量年平均增長(zhǎng)率13%以上，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展；人均GDP2605美元；施工銷售面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，且日趨穩(wěn)定；房地產(chǎn)投資額所占GDP比重及固定資產(chǎn)投資額經(jīng)歷08

9、年高峰后，近兩年緩慢提升；近兩年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)快；,二、蒼山土地市場(chǎng)分析,土地市場(chǎng)供應(yīng)成交走勢(shì),自2010年開始，蒼山縣土地供應(yīng)量及成交量增長(zhǎng)迅速，2011年供應(yīng)面積有小幅下降，成交面積微幅上漲，土地市場(chǎng)活躍。,土地市場(chǎng)供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)分析,從土地供應(yīng)及成交的類型來看，蒼山縣土地交易主要以住宅用地為主，商服用地較少。供應(yīng)方面：住宅用地小幅下降，商服用地略微上漲；成交方面：住宅用地穩(wěn)步提升，商服用地有小幅下降。,三、蒼山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析蒼山縣樓盤分布情況建筑形態(tài)、價(jià)格、去化分析戶型、面積分析客戶群分析蒼山縣房地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析蒼山房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),待售項(xiàng)目,在售項(xiàng)目,售罄項(xiàng)目,蒼山縣重點(diǎn)樓盤分布圖,金榕

10、苑,城市花園,平安苑,家天下,銀座花園,金盾花園,水岸華庭,西城福邸,蓮花山城,藍(lán)湖名邸,龍鳳御景,幸福花園,鑫福源家園,開元名都,開元瑞都,蒼山縣樓盤特點(diǎn),1.樓盤多集中在縣城東西兩側(cè)，伴隨城市發(fā)展中心東移，城東樓盤聚集。蘭陵埝橋路為城市東西主干道，中興路為南北方向主干道，樓盤重點(diǎn)分布在東西兩側(cè)，政府新行政中心向東搬遷，城市發(fā)展中心東移，城東也將成為樓市發(fā)展的主方向。2.縣城東西兩側(cè)樓盤價(jià)格相差懸殊，單價(jià)差額接近1000元/，。西部規(guī)劃經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工廠比較多，樓盤數(shù)量不少，但是價(jià)格低；東部規(guī)劃商貿(mào)物流和新居住區(qū)，政務(wù)金融聚集，樓盤數(shù)量集中，且價(jià)格比較高。西部樓盤單價(jià)多在2000元/左右，而東部

11、單價(jià)達(dá)到3000元/，個(gè)別城中心住宅項(xiàng)目單價(jià)達(dá)到4000元/。3.新盤數(shù)量較少，在售項(xiàng)目雖比較多，但規(guī)模小。個(gè)別實(shí)力開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目距離較近，單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模小，在售項(xiàng)目共用一個(gè)售樓處。整體在售樓盤規(guī)模小，分布零散。4.樓盤品質(zhì)不高，多為滿足居住需求。蒼山樓盤整體品質(zhì)不高，開發(fā)產(chǎn)品多為多層和小高層，以滿足居住即可，高層產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，代表項(xiàng)目有家天下、平安苑和水岸華庭。,建筑形態(tài)、價(jià)格、去化分析,蒼山各樓盤在售建筑形態(tài)多為多層和小高層，西部樓盤主要是多層，東部樓盤高層產(chǎn)品多。水岸華庭毗鄰雙水岸，吸引了一部分改善型和投資性客戶，營(yíng)銷接待水平高，自開盤到現(xiàn)在銷售情況不錯(cuò)。東西部樓盤價(jià)格相差大，西部樓盤均價(jià)

12、2000元/，東部均價(jià)多在3000元/以上，整體均價(jià)3000元/左右。,戶型、面積分析,蒼山各在售樓盤所建戶型多為套三（105-152平米），套二（86平米）和套四（156平米）很少，市場(chǎng)套三供應(yīng)量最多。,客戶群分析,東部樓盤均價(jià)高，置業(yè)人群多為縣城做生意的，從事鐵礦、蔬菜生意的占一部分，另外還有企事業(yè)職員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)人口少，置業(yè)目的多為自住，首套房居多。西部樓盤均價(jià)比較低，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口買房居多，多為從事蔬菜大棚生意、以及在縣城的上班族買房?？蛻舳嗥厝覒粜?，面積大概在110-140，對(duì)兩室及四室的要求很少。,個(gè)案分析水岸華庭,個(gè)案分析水岸華庭,項(xiàng)目沙盤,項(xiàng)目外觀,規(guī)劃圖,個(gè)案分析平安苑,個(gè)案分析平安苑,項(xiàng)目沙盤,項(xiàng)目外觀,個(gè)案分析金盾花園,個(gè)案分析金盾花園,效果圖,項(xiàng)目地圖,個(gè)案分析開元名都,個(gè)案分析開元名都,規(guī)劃圖,項(xiàng)目沙盤,個(gè)案分析西城福邸,個(gè)案分析西城福邸,項(xiàng)目鳥瞰圖,小結(jié),1.整體特征樓盤項(xiàng)目大多集中東城新區(qū)和西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在售項(xiàng)目開發(fā)形式基本同類，外立面色彩單一，縣城東西兩側(cè)樓盤價(jià)格懸殊。2.產(chǎn)品特征由于受區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)、人文因素等制約，蒼山近幾年開發(fā)多以多層為主，建筑形態(tài)多為5+2多層，帶電梯小高層較少，別墅產(chǎn)品市場(chǎng)還處于開始階段，交房標(biāo)準(zhǔn)一般為毛坯房，戶型多為套三（100-150平米）。3