蒼山縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.ppt

1、蒼山縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告,報告提綱,一、蒼山縣概況二、蒼山縣土地市場分析三、蒼山縣房地產(chǎn)市場分析四、總結(jié),一、蒼山縣概況位置概況蒼山縣行政區(qū)劃蒼山縣城市規(guī)劃蒼山縣主要經(jīng)濟資源蒼山縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,位置概況,蒼山縣位于山東省南部，南鄰江蘇，東接臨沂，西通棗莊，北望泰山，處于沿海地區(qū)大開放、黃淮海平原大開發(fā)的交叉地帶。蒼山縣境南北長48公里，東西寬55公里，總面積1800平方公里。,蒼山縣行政區(qū)劃,蒼山縣轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1179個行政村，117萬人。被國家列為優(yōu)質(zhì)大蒜基地縣、商品糧基地縣、優(yōu)質(zhì)小麥基地縣、淡水魚基地縣、瘦肉型生豬基地縣、黃淮海平原農(nóng)業(yè)開發(fā)縣、中德糧援項目縣。被譽為魯南的糧倉和山東南菜

2、園、洋菜園，是蔬菜生產(chǎn)、貯藏、加工、出口基地和蔬菜購銷的集散地。蒼山也是全國有名的“大蒜之鄉(xiāng)”，“牛蒡之鄉(xiāng)”，“魯南南菜園”。,蒼山縣城市規(guī)劃,蒼山縣城市建設總體規(guī)劃布局，現(xiàn)已形成主題城市板塊，有西城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城中商貿(mào)物流區(qū)和東城新區(qū),東城新區(qū),西城經(jīng)濟開發(fā)區(qū),城中商貿(mào)物流區(qū),蒼山縣主要經(jīng)濟資源,大蒜之鄉(xiāng)蒼山大蒜是山東省的著名土特產(chǎn)品，因產(chǎn)地蒼山縣而得名，具有頭大瓣齊、皮薄如紙、潔白似玉、粘辣清香、營養(yǎng)豐富等特點，暢銷日、韓、美歐，在國內(nèi)外享有盛譽。蒼山縣由此而成為國家優(yōu)質(zhì)大蒜生產(chǎn)、出口的基地縣，被譽為大蒜之鄉(xiāng)。旅游資源千年古鎮(zhèn)蘭陵被譽為“天下第一酒都”；境內(nèi)矗立著魯南第一峰抱犢崮,位居沂蒙

3、七十二崮之首，被譽為“天下第一崮”。素有“魯南小泰山”之稱的文封山，蒼松翠柏，怪石嶙峋，“文峰積雪”為古沂蒙八大景之一。郎公寺九蜂環(huán)擁，山靜林幽。會寶湖湖光山色，碧波千頃。礦產(chǎn)資源礦產(chǎn)資源主要有大理石(儲量4.7億立方米)、石膏(儲量1.9億噸)、鐵礦石、石英砂、鋁礬土、煤等40多種，特別是鐵礦石儲量豐富達2億噸。,判斷城市房地產(chǎn)市場發(fā)展階段指標體系,宏觀經(jīng)濟指標,宏觀房地產(chǎn)市場指標,GDP、人均GDP及增長率,住宅消費支出水平,投資指標：房地產(chǎn)投資額、固定資產(chǎn)投資與GDP占比,供求指標：施工與銷售,價格指標：商品房價格變化,可支配收入與消費能力,房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,蒼山縣GDP逐年穩(wěn)步提高，

4、年增長率有緩慢下降趨勢。自05年開始，蒼山縣人均GDP逐漸增長，2010年有所下降為16396元，折合為2605美元。根據(jù)2010年各縣區(qū)GDP情況，2010年蒼山縣各縣區(qū)GDP總量為190.69億元，在臨沂市三區(qū)九縣中位居第五位，在九縣中處于第三位，蒼山縣經(jīng)濟處于上游水平。,蒼山縣經(jīng)濟平穩(wěn)提升，增長幅度有所下降，經(jīng)濟狀況在三區(qū)九縣中處于上游水平。,房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標準表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。2010年蒼山縣人均GDP約2605美元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,2010年蒼山縣的GDP增速雖減緩，但GD

5、P平均增速仍維持在13%以上，房地產(chǎn)整體處于高速發(fā)展階段。蒼山縣的人均GDP為2605美元，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期。,從GDP總量和人均GDP值看，蒼山房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期。,聯(lián)合國糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標準,蒼山縣人均可支配收入自05年開始持續(xù)增長，到2010年已達到18120元。2010年城鎮(zhèn)居民人均消費性支出13319元，同比上年增長15%，增長較快。蒼山恩格爾系數(shù)近年一直維持在較低水平，根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標準，蒼山處于富裕水平。,蒼山縣人均可支配收入和人均消費性支出穩(wěn)步增長，居民購買力強，恩格爾系數(shù)顯示居民生活水品富裕。,注：由于計算恩格爾系數(shù)所需要的縣級食品支出數(shù)據(jù)無官方統(tǒng)計

6、，因此選取臨沂市城鎮(zhèn)居民數(shù)據(jù)為參考。,恩格爾系數(shù)與住房支出的國際標準,蒼山消費性支出占可支配收入的比重維持在0.73，居住消費比重存在較大增長空間。,人均消費性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費習慣和消費愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費愿望強烈，用于儲蓄的收入越少。當前國內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在0.65左右，蒼山該指數(shù)平均達到0.73以上，表明蒼山居民比較傾向于消費。而在消費內(nèi)容中，居住支出占消費性支出比重保持在9%-10%之間，恩格爾系數(shù)占比屬于富裕型，而住房支出比重仍處于溫飽水平，說明住房消費仍有較大上漲空間。,房地產(chǎn)市場指標體系,蒼山縣房地產(chǎn)投資總額增長起伏過大，但2008年后投資呈

7、下降趨勢。09年以來房地產(chǎn)投資額所占GDP比重及固定資產(chǎn)投資額比重呈上升趨勢，但比重仍偏低，市場處于異常狀態(tài)。,近年蒼山縣房地產(chǎn)投資額起伏很大，各指標顯示房地產(chǎn)市場處于異常階段，房地產(chǎn)投資額有待繼續(xù)提升,蒼山縣施工面積2006年到2008年增長迅速，2008年后增長速度放緩，總量平穩(wěn)增長。銷售面積增長速度以2008年到2009年增長最為迅速。施工面積和竣工面積日益趨于穩(wěn)定，2008年至2009年銷售面積迅速增長，需求逐步釋放，有效了消化了以往的房源，施工面積和竣工面積趨于穩(wěn)定。,蒼山縣施工面積和銷售面積穩(wěn)步增長，施工面積和銷售面積日益趨于穩(wěn)定。,自05-09年，蒼山房價增長平穩(wěn)，近兩年房價增長

8、速度較快?？h城西部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，工廠比較多，房價均價2000左右；縣城東多為商貿(mào)區(qū)和新居住區(qū)，配套完善，均價3000左右，個別城市中心樓盤達到4000元/以上。,蒼山縣房價持續(xù)走高，縣城東西兩側(cè)房價單價相差接近1000，總體均價近兩年上漲速度快。,項目分布,蒼山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀結(jié)論：房地產(chǎn)投資額起伏較大，經(jīng)歷08年投資高峰近兩年投資額穩(wěn)步提升，施工銷售面積日趨穩(wěn)定，房價近兩年上漲快，而且縣城東西兩側(cè)均價相差很大，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展期。,GDP總量年平均增長率13%以上，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展；人均GDP2605美元；施工銷售面積穩(wěn)步增長，且日趨穩(wěn)定；房地產(chǎn)投資額所占GDP比重及固定資產(chǎn)投資額經(jīng)歷08

9、年高峰后，近兩年緩慢提升；近兩年房地產(chǎn)價格增長快；,二、蒼山土地市場分析,土地市場供應成交走勢,自2010年開始，蒼山縣土地供應量及成交量增長迅速，2011年供應面積有小幅下降，成交面積微幅上漲，土地市場活躍。,土地市場供應成交結(jié)構(gòu)分析,從土地供應及成交的類型來看，蒼山縣土地交易主要以住宅用地為主，商服用地較少。供應方面：住宅用地小幅下降，商服用地略微上漲；成交方面：住宅用地穩(wěn)步提升，商服用地有小幅下降。,三、蒼山縣房地產(chǎn)市場分析蒼山縣樓盤分布情況建筑形態(tài)、價格、去化分析戶型、面積分析客戶群分析蒼山縣房地產(chǎn)項目個案分析蒼山房地產(chǎn)市場總結(jié),待售項目,在售項目,售罄項目,蒼山縣重點樓盤分布圖,金榕

10、苑,城市花園,平安苑,家天下,銀座花園,金盾花園,水岸華庭,西城福邸,蓮花山城,藍湖名邸,龍鳳御景,幸?；▓@,鑫福源家園,開元名都,開元瑞都,蒼山縣樓盤特點,1.樓盤多集中在縣城東西兩側(cè)，伴隨城市發(fā)展中心東移，城東樓盤聚集。蘭陵埝橋路為城市東西主干道，中興路為南北方向主干道，樓盤重點分布在東西兩側(cè)，政府新行政中心向東搬遷，城市發(fā)展中心東移，城東也將成為樓市發(fā)展的主方向。2.縣城東西兩側(cè)樓盤價格相差懸殊，單價差額接近1000元/，。西部規(guī)劃經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工廠比較多，樓盤數(shù)量不少，但是價格低；東部規(guī)劃商貿(mào)物流和新居住區(qū)，政務金融聚集，樓盤數(shù)量集中，且價格比較高。西部樓盤單價多在2000元/左右，而東部

11、單價達到3000元/，個別城中心住宅項目單價達到4000元/。3.新盤數(shù)量較少，在售項目雖比較多，但規(guī)模小。個別實力開發(fā)商開發(fā)項目距離較近，單個項目規(guī)模小，在售項目共用一個售樓處。整體在售樓盤規(guī)模小，分布零散。4.樓盤品質(zhì)不高，多為滿足居住需求。蒼山樓盤整體品質(zhì)不高，開發(fā)產(chǎn)品多為多層和小高層，以滿足居住即可，高層產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，代表項目有家天下、平安苑和水岸華庭。,建筑形態(tài)、價格、去化分析,蒼山各樓盤在售建筑形態(tài)多為多層和小高層，西部樓盤主要是多層，東部樓盤高層產(chǎn)品多。水岸華庭毗鄰雙水岸，吸引了一部分改善型和投資性客戶，營銷接待水平高，自開盤到現(xiàn)在銷售情況不錯。東西部樓盤價格相差大，西部樓盤均價

12、2000元/，東部均價多在3000元/以上，整體均價3000元/左右。,戶型、面積分析,蒼山各在售樓盤所建戶型多為套三（105-152平米），套二（86平米）和套四（156平米）很少，市場套三供應量最多。,客戶群分析,東部樓盤均價高，置業(yè)人群多為縣城做生意的，從事鐵礦、蔬菜生意的占一部分，另外還有企事業(yè)職員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)人口少，置業(yè)目的多為自住，首套房居多。西部樓盤均價比較低，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口買房居多，多為從事蔬菜大棚生意、以及在縣城的上班族買房。客戶多偏重三室戶型，面積大概在110-140，對兩室及四室的要求很少。,個案分析水岸華庭,個案分析水岸華庭,項目沙盤,項目外觀,規(guī)劃圖,個案分析平安苑,個案分析平安苑,項目沙盤,項目外觀,個案分析金盾花園,個案分析金盾花園,效果圖,項目地圖,個案分析開元名都,個案分析開元名都,規(guī)劃圖,項目沙盤,個案分析西城福邸,個案分析西城福邸,項目鳥瞰圖,小結(jié),1.整體特征樓盤項目大多集中東城新區(qū)和西部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在售項目開發(fā)形式基本同類，外立面色彩單一，縣城東西兩側(cè)樓盤價格懸殊。2.產(chǎn)品特征由于受區(qū)域整體經(jīng)濟、人文因素等制約，蒼山近幾年開發(fā)多以多層為主，建筑形態(tài)多為5+2多層，帶電梯小高層較少，別墅產(chǎn)品市場還處于開始階段，交房標準一般為毛坯房，戶型多為套三（100-150平米）。3