上海徐家匯商圈市場研究分析暨宜山路站地鐵商業(yè)項目定位報告（上）.ppt

1、,上海宜山路站地鐵商業(yè)項目定位報告,（上）,目錄,定位報告邏輯圖示,備注：1.一、二部分是以市場研究為基礎判斷出項目的商業(yè)價值。2.可比案例研究是對本案定位方向有指導意義。3.定位部分有充分的定位理由和依據,一市場研究,二價值判斷,三項目定位,四財務分析,五規(guī)劃建議,六開發(fā)策略,財務測算,經營檔次定位,主題概念定位,業(yè)態(tài)業(yè)種組合配置,經營區(qū)域劃分,開發(fā)策略目標,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局規(guī)劃,九號線宜山路站,興力達,七建,家飾佳,三號線宜山路站,科拉勝,宜山路,徐虹北路,中山西路,凱旋路,田,筑園,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,PART1區(qū)

2、域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現狀宜山路商業(yè)格局,業(yè)態(tài)功能,本項目,以宜山路、凱旋路、文定路和徐虹北路兩側形成了建材商業(yè)街形態(tài)，成為宜山路建材街的核心。主要形態(tài)為建材商廈和沿街商鋪，高中低檔品牌齊全，人流量較大。,四條主要建材商業(yè)街,蒲匯塘路和中山西路有一定體量的住宅底商，商業(yè)業(yè)態(tài)針對社區(qū)小餐飲小休閑為主。中山西路與宜山路路口位置針對周邊寫字樓客群設置了部分中型快餐和正餐。,二條社區(qū)商業(yè)街,區(qū)域內現有大量辦公商務，未來仍將有30萬m2左右商務辦公物業(yè)投入使用。,辦公商務集中,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現狀宜山路商業(yè)格局,PART1區(qū)域商業(yè)市場解

3、讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現狀商業(yè)形態(tài),區(qū)域零售以建材家居為主。其中，大型建材家居零售密集分布于宜山路和文定路，小型建材分布于古宜路、徐虹北路和凱旋路，共有建材企業(yè)200余戶，營業(yè)面積30萬。另外有少量便利店、書店、服飾等店鋪。未來，光啟城購物中心的開業(yè)將豐富商圈內零售業(yè)態(tài)，填補市場空白。,區(qū)域餐飲零散分布于古宜路、徐虹北路、蒲匯塘路和凱旋路，業(yè)態(tài)以便捷性社區(qū)快餐、正餐為主，商家數量較少。特色休閑食品零售等嚴重缺乏。,業(yè)態(tài)組合界定：建材家居零售+餐飲，組合單一宜山路商圈現有業(yè)態(tài)組合單一；受制于建筑形式，區(qū)域內餐飲、零售、美容等業(yè)態(tài)檔次均屬低端，中高檔零售、特色餐飲、休閑餐飲、休閑食品零售等業(yè)態(tài)嚴重缺乏。

4、商業(yè)業(yè)態(tài)現狀與宜山路商圈的商業(yè)地位存在較大落差，也限制了宜山路商圈能級的升級。,文定路,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現狀宜山路商業(yè)業(yè)態(tài),家居建材檔次齊全、布局混亂,商圈內家居建材既有高檔的漢斯格雅、博洛尼等品牌，有美標、ToTo等中檔品牌，也有低檔沿街建材家居零售，雖能滿足不同層次的消費者需求，但由于高中低檔品牌混雜于“一室”，致使購物體驗欠佳。同時，由于裝修時間較長，建材商場內燈光、墻柱等均已老化，未來改造難度較大。,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現狀檔次定位,本項目,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,宜山路,凱旋路,古宜路,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展

5、現狀商業(yè)租金,單位：,未來發(fā)展走勢研判通過區(qū)域建設開發(fā)數據了解，區(qū)域遠景規(guī)劃新增商用建筑面積30萬，近期可投入使用的商業(yè)物業(yè)為光啟城，商業(yè)體量高達12萬，將極大豐富商圈內的商業(yè)業(yè)態(tài)，帶動區(qū)域內的零售業(yè)發(fā)展。,單位：,宜山路商業(yè)已開始向綜合性轉變，綜合性較高的購物中心即將投入使用。,12萬單體體量較大，但相對于區(qū)域內零售商業(yè)的匱乏，該體量不存在激烈的市場競爭。,類型,規(guī)模,定位,檔次,一站式、綜合性、時尚現代、品質生活等，旨在提升區(qū)域內消費環(huán)境的品質、消費內容的豐富。,定位中高檔，與現有商戶形成強烈反差。依靠環(huán)境、品質、品牌凝聚消費力。,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現狀未來供應預估,

6、區(qū)域現有商用物業(yè)供應量約30萬，其中98.5%為建材家居類零售。,未來商用物業(yè)增量約為30萬，其中商業(yè)面積集中于光啟城，約12萬，彌補區(qū)域零售的不足。,商用物業(yè)供應,主要分布于宜山路站周邊“田”字核心，形成最具規(guī)模的建材家居商業(yè)中心。,繼續(xù)在”田”字區(qū)域擴容，形成宜山路核心消費圈。,位置,主要以建材商廈+傳統(tǒng)沿街商業(yè)的組合形式為主，檔次中低。零售、餐飲極度缺乏。,規(guī)劃提至新興CBD高度，一站式休閑購物中心、綜合體成主流方向，檔次定位中高檔。,類型-定位-檔次-業(yè)態(tài),沿街商鋪面積5-30左右，租金7-20元/天，出租率幾乎為100%。,租金整體趨勢將穩(wěn)中有升，根據市場供求變化自行調整。,租金-出

7、租狀況,光啟城投入使用后，區(qū)域內零售餐飲、休閑娛樂商業(yè)面積將增加至12.5萬，目前較弱的生活服務型商業(yè)將得到擴容。屆時，商圈內居民、白領等的生活消費將回歸至本商圈，由此形成的商業(yè)氛圍將對本項目產生促進作用。區(qū)域內商鋪以小面積分割商鋪為主，50-100及以上中等規(guī)模商鋪供應較少。小商鋪租金總額較低，受到商戶青睞，出租率較高。,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)市場總結,區(qū)域消費需求市場特征,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,15,項目周邊社區(qū)共約43萬，按人均30計，項目周邊居住人口約1.5萬。項目周邊寫字樓集中，通過宜山路地鐵均可方便抵達。區(qū)域內主要消費客群為社區(qū)居民與企業(yè)白領，考慮到地鐵快速輸運

8、人員流動的特點，本項目的主流消費者為通過地鐵上下班的企業(yè)白領。,本項目,寫字樓,住宅,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域住宅辦公消費者分析,備注：輻射半徑以項目周邊500米范圍為準。,本次消費者調查共計發(fā)放79張調查問卷。集中調查本項目周邊客群，研究消費者構成，消費習慣，消費需求與特征，并加以總結分析，為項目定位提供依據。,消費者結構,居住地分布結構：75%為本市居民，25%是新上海人。消費者職業(yè)分布：企業(yè)白領56%、學生20%、工人11%、私營業(yè)主10%。消費者收入分布：月收入1500-3000元與3000-5000元區(qū)間合計占比63%，形成主體消費群。上述數據證明，項目區(qū)域內的主要消費者是本

9、市居民。消費者職業(yè)比例以企業(yè)白領為主，而消費者收入也集中于平均分布在1500-3000與3000-5000這一中等及偏上收入水平。,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征,年齡分布：18-25歲占比58%，26歲-35歲占比27%。文化程度情況：本科以上所占比例最高，達79%。大專占11%。整體文化程度較高。數據表明：在項目區(qū)域內1825歲為主要消費年齡段，在這個年齡段中，以初入職場的企業(yè)員工為主。26歲35歲年齡段以企業(yè)白領為主，相對消費力較強。,消費者結構,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征,消費者線路選擇,線路選擇：樣本中乘坐一號線的消費者最多，達到19.4%，其

10、次是2號線與4號線，各占比約15%。消費者最喜歡的地鐵商業(yè)是人民廣場，占比達到37%，其次是徐家匯和中山公園，各占比19%。根據上圖數據，人民廣場地下商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、體量龐大，且是一、二、八三條連接人口密集區(qū)的高強度地鐵線的換乘樞紐，成為消費者的首選消費地。宜山路站是三、四、九號線三線換乘站，培育期后商業(yè)潛力較大。,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征消費者消費目的地特征,消費者購物時間選擇,每周消費時間頻率：37%消費者每周消費時間為1天。綜合地鐵人流呈年輕化、職業(yè)化態(tài)勢，可以發(fā)現，項目區(qū)域內消費者消費頻率屬于較高水平，地鐵消費已屬日常化、習慣性行為。項目業(yè)態(tài)規(guī)劃應對日常消費品有所

11、側重。,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征消費者消費消費頻次特征,消費者外出方式選擇,外出消費陪伴者：52%的消費者為上下班或工作時間消費，28%與家人同行，12%與戀人同行（此題為多選）。消費出行方式：82%的消費者以地鐵出行，51%的消費者以公交車出行，29%的消費者以出租車出行（此題為多選）。根據上圖數據顯示，項目區(qū)域內消費者的出行方式中地鐵交通占據絕對主力，從消費陪伴者分析圖看，以上下班途中及工作時間的日常消費比重最高，而以家人為核心的家庭式消費和以戀人為核心的約會式消費均占據一定的比例。以上下班和工作時間為主的消費具有典型的年輕化消費的特征，通常消費金額低、頻次高、類型

12、多樣。,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征消費者消費習慣特征,消費者外出消費內容選擇,外出消費內容：40%在上次外出消費中涉及了餐飲類消費,32%有購物類消費，20%有休閑娛樂類消費。（本題為多選）外出消費金額：35%的消費者單次消費金額處于200-499元之間。根據上圖數據顯示，項目區(qū)域內消費者具有一定的消費力，同時對于餐飲、購物消費有較為旺盛的需求。,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征消費者消費習慣特征,消費者消費能力特征,單次購物消費金額：50-99元范圍占比最高，為29%；200-499元占比23%，500元以上占21%。單次餐飲消費金額：50-99元范圍占

13、比最高，為37%；49元以下及100-199元范圍次之，各占26%。單次休閑消費金額：50-99元最高、占比36%，49元以下及100-199元各占比25%。結論：項目區(qū)域內商業(yè)能級較低，消費外流嚴重。餐飲、購物和休閑娛樂的消費檔次均較低，尤以餐飲最低。,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征消費者消費能力特征,缺供應,低滿足,中滿足,高滿足,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域消費品類本地供應量與滿足度,家居、零售餐飲業(yè)態(tài),結論一：市場終端目標群體確立,項目周邊主要消費群體集中在1835歲。,采集樣本中消費者主要構成中，企業(yè)白領占比56%。,項目周邊小型住宅區(qū)較為集中，新開發(fā)社區(qū)較少。

14、,消費觀念前衛(wèi)，擁有一定消費能力。,項目周邊有大量寫字樓，白領人群集中。居民擁有較強消費力。整體消費特征趨向于年輕化。,項目體量較小，遠距離輻射力有限。,項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)單一，以建材為主，區(qū)域內消費者民生類需求不能得到滿足。,居民&白領,結論二：市場容量空缺需求確立,樣本調查顯示：消費者對快餐、西餐需求較大。,消費者行為習慣,樣本調查顯示：消費者對銀行、文體用品需求較大。,適合本項目消費者需求前三位均為食品餐飲零售業(yè)態(tài)。,消費者需求,樣本消費者最喜歡的地鐵商業(yè)是人民廣場。,由于缺乏零售、餐飲業(yè)態(tài)，導致相關類型消費外流，在區(qū)域內的消費水平不高。,餐飲娛樂休閑周花費時間為1至3次，消費意識較強。,

15、PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,消費需求市場特征總結,區(qū)域商業(yè)發(fā)展需求空間,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,26,商業(yè)能級,項目周邊寫字樓集中，中小規(guī)模社區(qū)分布于項目東西向和北向，項目商業(yè)能級覆蓋范圍應定位為500米范圍內企業(yè)白領與社區(qū)客群，并可擴展至區(qū)域內建材家居消費者。,服務功能,增加便攜式餐飲、食品零售、及相關休閑業(yè)態(tài)比重，豐富家居功能，補充缺失購物業(yè)態(tài)、打造便捷性地鐵購物空間。,品牌檔次,適度引進知名品牌，塑造項目形象，注重各業(yè)態(tài)業(yè)種品牌的落地可行性和市場實際的可消化能力。,規(guī)模規(guī)劃,提升物業(yè)硬件與配置合理的業(yè)態(tài)業(yè)種比例，設計合理的人流動線。,商業(yè)發(fā)展空間,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,總結一：

16、關于商業(yè)性質地位,總結二：關于業(yè)態(tài)業(yè)種組合,總結三：關于商業(yè)目標客群,PART1區(qū)域商業(yè)市場解讀,PART2項目商業(yè)價值判斷,項目資源價值判斷,PART2項目商業(yè)價值判斷,30,田字商圈,PART2項目商業(yè)價值判斷,宏觀區(qū)位條件解析,31,未來,北：凱旋路兩側老居民區(qū)，過宜山路南側以建材家居類商場居多。,北/南：三號線小商鋪所在位置及左側派出所位置調整后，地上商業(yè)部分的整體形象將有較大提升。,北,南,南：沿街店鋪、餐飲和建材，滿足區(qū)域內企業(yè)白領消費和社區(qū)居民日常生活所需服務，是商圈內成熟的社區(qū)商業(yè)街之一。,現狀,規(guī)劃,項目位置,PART2項目商業(yè)價值判斷,微觀區(qū)位條件解析（3號線宜山路站項目四

17、至）,32,東：宜山路，七建、興力達等建材商廈。宜山路兩側清一色為建材商廈，餐飲、休閑服務等配套商業(yè)缺乏，僅配置便利店作為補充。,東/西：現有建材商廈變動空間較小，在建的光啟城綜合體將使宜山路的業(yè)態(tài)趨向豐富。,西：古宜路、徐虹北路，西岸創(chuàng)意園、宜嘉苑住宅樓及沿街商鋪。沿街商鋪以建材為主、輔以餐飲、服飾和美容等休閑服務。,現狀,規(guī)劃,PART2項目商業(yè)價值判斷,微觀區(qū)位條件解析（9號線宜山路站項目四至）,客群資源：,商業(yè)資源：,硬件條件：九號線項目位于地下一層，是9號線的進出站通道及3、4、9號線的輔助換乘通道，有穩(wěn)定的客流。3號線地上商業(yè)部分，是3號線旅客出入的必經之路，商業(yè)展示面與聚客性俱佳

18、。,宜山路建材商業(yè)街區(qū)在全市范圍內具有市場號召力，商業(yè)氛圍濃重。是消費者潛意識里的建材家居第一商業(yè)消費區(qū)域。,周邊寫字樓集中，企業(yè)白領客群較大；項目輻射范圍社區(qū)密集，家庭消費潛力大；宜山路站作為樞紐型地鐵站，每日有大量的換乘客群，影響力巨大。,PART2項目商業(yè)價值判斷,資源條件解析,34,項目周邊道路條件簡析：區(qū)域內有一條主干道（中山西路）、一條次干道（宜山路）、三條支馬路（徐虹北路、蒲匯塘路、文定路）。黑圈所指是正在改建中的地鐵3、4、9號線三線換乘的通道。主干道：中山西路作為城市主要過境型道路，交通流量較大，小型車輛所占比例較高，是本項目外區(qū)域客流主要來源之一。次干道：宜山路貫穿南丹路、

19、中山西路、虹橋路，繼而到達徐家匯，是本項目客流的主要進入通道。支路：徐虹北路、凱旋路、蒲匯塘路、文定路作為項目外部的人行支路，道路承載能力低，是項目社區(qū)型消費客群的主要人流導入通道。地鐵：9號線1、3號出口是地下項目的主要人流來源之一；2號口通往家飾佳，目前未開通；3號線宜山路站客流相對集中。,我們的觀點：2個項目都有穩(wěn)定的地鐵作為消費支撐，但由于地上地下所處位置與換乘通道的因素，將對2個項目的人流動線布置、業(yè)態(tài)布局等方面提出較大挑戰(zhàn)。,PART2項目商業(yè)價值判斷,交通條件解析,9號線宜山路站地下商業(yè)部分,3號線宜山路站地上商業(yè)部分,35,標志,多重功能,第二空間,“樞紐型地鐵站，3、4、9號

20、線地鐵換乘、企業(yè)白領為主的大客流”等因素，標示著本項目將成為區(qū)域內的重要休閑消費目的地。,坐落于區(qū)域核心，其商業(yè)、等都將成為白領、社區(qū)居民追求品質生活、休閑減壓的第二空間。,填補區(qū)域市場空白，匯聚品質餐飲、休閑零售、生活配套等多元化商業(yè)功能，締造地鐵消費體驗新主張。,PART2項目商業(yè)價值判斷,物業(yè)條件指向,36,體量規(guī)模較小，開發(fā)強度低。競爭光啟城12萬方商業(yè)，規(guī)劃設置相當數量餐飲、零售業(yè)態(tài)，帶動區(qū)域內市場養(yǎng)成。機會現狀商業(yè)業(yè)態(tài)單一，高客流所需餐飲、食品零售等需求大，快速餐飲、特色零售業(yè)態(tài)發(fā)展契機較好。,市場條件匯總,地鐵便捷性、通達性。人流建材家居消費者、寫字樓白領、附近眾多小區(qū)帶來穩(wěn)定的

21、消費群。商業(yè)現有商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，消費需求有外延。,項目條件評估,項目市場條件評估,PART2項目商業(yè)價值判斷,地塊商業(yè)價值判斷,PART2項目商業(yè)價值判斷,地塊商業(yè)價值判斷,整體開發(fā)思路及SWOT分析,PART2項目商業(yè)價值判斷,39,思考一：與商圈核心業(yè)態(tài)同步，以精品家飾強化所在區(qū)域的商業(yè)形象，利用商圈的客流量鎖定目的性客群。,3號線地上商業(yè)發(fā)展引擎思考,思考二：充分利用KFC多年形成的聚客效應，挖掘周邊年輕的白領消費群的消費力價值，導入品牌快餐、休閑餐飲等業(yè)態(tài)。,PART2項目商業(yè)價值判斷,SWOT,O,W,T,S,項目位于是3號線出站站廳，客流量穩(wěn)定且乘客的消費需求、消費能力較高。項目

22、所處宜山路建材一條街具有全市號召力，流動性偶發(fā)客流量可觀，且單次停留時間較長，由建材延伸的消費內容涵蓋餐飲、家居家飾、軟裝等，是本項目的直接消費群。,項目總商業(yè)面積僅388.9，在商家集聚規(guī)模上劣勢。項目臨凱旋路一側被4號線的出入站口遮擋，視線通透性受到一定影響。,項目區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)稀缺，且物業(yè)條件差，經營檔次不高，。項目所在區(qū)域規(guī)劃為上海新興CBD，商務商貿擴容30萬方，餐飲需求擴大。項目所在區(qū)域以建材、家居為主，家飾、軟裝設計展示等業(yè)態(tài)較少。,伴隨宜山路CBD開發(fā)建設進程的推進，商圈商業(yè)定位與商業(yè)能級逐步調整，項目面臨的商業(yè)環(huán)境存在不確定性。光啟城體量較大，業(yè)態(tài)與本項目存在部分重合，將分流部

23、分消費者。,優(yōu)勢：,機遇：,風險：,劣勢：,3號線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢分析,PART2項目商業(yè)價值判斷,結合地鐵與區(qū)位優(yōu)勢，抓住周邊居民消費和地鐵快速消費，引進快餐類業(yè)態(tài)。提升商家品牌檔次，與KFC一起，形成集聚優(yōu)勢和市場號召力。,增長性戰(zhàn)略SO,扭轉性戰(zhàn)略WO,項目體量較小，采用無分割或大分割方式，引入中等面積和大面積商戶，形成項目的商業(yè)聚焦點，增強消費者記憶度。,在項目體量較小前提下，優(yōu)先發(fā)展區(qū)域稀缺的品牌快餐、家飾、軟裝設計展示等業(yè)態(tài)，擴大商業(yè)覆蓋范圍。針對區(qū)域內業(yè)態(tài)整體現狀較為發(fā)達但業(yè)種明顯單一的餐飲業(yè)態(tài)進行差異化定位，引進差異化業(yè)種，吸引細分客群。,補缺性戰(zhàn)略ST,防御性戰(zhàn)略WT,充

24、分利用地鐵交通樞紐的人流集中優(yōu)勢，優(yōu)化商業(yè)和營銷展示，擴商業(yè)可視度并增強商業(yè)便利性。借助商家品牌，整合多方資源，強化項目在周邊區(qū)域的地位。,應對策略,O,W,T,S,3號線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢分析,PART2項目商業(yè)價值判斷,思考一：針對項目快速輸送人流的特點，以便攜式餐飲、特色食品等，鎖定占地鐵人流主體的白領客群。,9號線地下商業(yè)發(fā)展引擎思考,思考二：利用項目直通家飾佳建材商廈的獨特通道，設置家居、飾品、軟裝的展示、設計空間，作為地面及周邊建材商業(yè)的延伸，吸引地上消費者向下移動，擴大項目的輻射人群，與宜山路商圈形成聯動。,思考三：項目周邊寫字樓密集、企業(yè)白領較多，針對白領普遍存在的工作壓力大

25、、社交活動頻繁等生活狀態(tài)，設置特色書屋、精品超市等業(yè)態(tài)，延長客群的消費時間。,PART2項目商業(yè)價值判斷,項目營業(yè)面積僅1000左右，在商家集聚規(guī)模上未來可能會收到光啟城的沖擊。項目城狹長狀，中間被立柱切割，容易形成消費者視覺疲勞，不利于動線設計。換乘通道位于左右兩端，中段必經人流較少，造成項目對中間鋪位的客源問題較為嚴重。,項目區(qū)域周邊休閑餐飲、食品零售業(yè)態(tài)業(yè)種稀缺，且物業(yè)條件較差，經營檔次不高。項目周邊區(qū)域白領商務型、休閑性餐飲購物需求旺盛,但周邊餐飲業(yè)態(tài)數量有限，可選范圍狹小，存在空白區(qū)域。,光啟城規(guī)劃與九號線出口直接連通，且業(yè)態(tài)豐富，品牌齊全，項目人流將被分流。伴隨宜山路CBD開發(fā)建設

26、進程的推進，商圈商業(yè)定位與商業(yè)能級逐步調整，項目面臨的商業(yè)環(huán)境存在不確定性。,項目客流量穩(wěn)定，乘客以年輕的白領居多，消費能力較高。項目周邊居民和寫字樓集中，有穩(wěn)定的社區(qū)消費群和企業(yè)白領消費群。項目由申通地鐵投資并統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運營管理，企業(yè)品牌形象優(yōu)良，經營優(yōu)勢明顯。,優(yōu)勢,劣勢,風險,機遇,9號線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢分析,PART2項目商業(yè)價值判斷,結合地鐵與區(qū)位資源優(yōu)勢，抓住現有區(qū)域相對缺失且符合年輕人群和地鐵快速消費特征的的休閑快餐類業(yè)態(tài)，吸引目標人群。利用運作主體與前期運籌優(yōu)勢，建立區(qū)域領先的優(yōu)勢業(yè)態(tài)，爭奪商業(yè)品牌與消費者認知資源。,在項目體量較小前提下，優(yōu)先發(fā)展區(qū)域稀缺的便攜式外帶

27、餐飲、食品零售等消費品類，擴大商業(yè)覆蓋范圍。傳播措施上，注重對周邊寫字樓白領的引導，重點吸引青年白領消費群。,充分利用地鐵交通樞紐的人流集中優(yōu)勢，通過科學的動線規(guī)劃擴大商業(yè)可視度并增強商業(yè)便利性，提升人流停留率力求商業(yè)價值最大化。借助企業(yè)品牌，整合多方資源，通過高調的定位概念，搶占區(qū)域商業(yè)的制高點。,針對整體區(qū)域休閑餐飲業(yè)態(tài)嚴重缺失的現狀，著力于區(qū)域補缺，導入具有高度目的性、聚客力的便攜式餐飲業(yè)態(tài)（電加熱或冷藏類），填補區(qū)域市場空缺。針對區(qū)域內業(yè)態(tài)整體較為發(fā)達但業(yè)種明顯單一的現狀進行差異化定位，吸引細分客群。,9號線地上商業(yè)SWOT應對策略,PART2項目商業(yè)價值判斷,PART3項目商業(yè)功能定

28、位研究,地下鐵商業(yè)案例研究,PART3項目商業(yè)功能定位研究,徐家匯站美羅城五番街中山公園站地下商業(yè)北新涇站宜嘉坊地下商業(yè)七寶站匯寶廣場地下商業(yè),47,徐家匯的美羅城在開業(yè)10多年后，曾經火爆的大食代由地下一層搬到了6樓，原來風味小吃和游藝的地下一層，成功轉型為充滿時尚氣息的20多家日本時尚品牌專賣店的“五番街”。這條全新日本街的出現是徐家匯商圈整體提升改造計劃的一部分。徐家匯商圈正在啟動“階梯式調整”計劃，美羅城、港匯廣場、匯金百貨等企業(yè)都在其列。,項目名稱：五番街發(fā)展商：匯美房產開業(yè)時間：2010年8月位置：徐家匯美羅城建筑面積：約3000類型：日式時尚休閑街樓層：地下一層目標客群：18至3

29、5歲商鋪數目：30余間出租率：98%,項目簡介,項目來源,五番街項目概況,PART3項目商業(yè)功能定位研究,地鐵:1號線徐家匯站（3號出口）公交:20多條巴士線路（肇嘉浜路）徐家匯地下行人通道分別連接肇嘉浜路、漕溪北路、華山路、虹橋路地鐵站、出入口分別與東方商廈、港匯廣場、美羅城太平洋、六百等幾大商廈地下層相連。行人可從地鐵出口直接進入五番街，交通動線上十分便捷。,徐家匯商圈的位置為項目創(chuàng)造了龐大的人流條件，借助于路面交通與軌道交通的結合，加上地下連接通道，使消費者極為便利地往來項目與周邊商廈之間，形成了巨大的商機。,交通動線,地鐵出入口,地下通道,五番街,PART3項目商業(yè)功能定位研究,充分利

30、用地鐵出入口和地下通道的連接，將地鐵消費群直接導入到項目本身，大大提升了顧客流量。鋸齒型門面，有效解決直線通道視覺單一的效果，在局部可形成裝飾亮點，營造個性化的空間感。與主樓通過中庭環(huán)形連接，制造出特大的空間感，以利于人流匯聚場內。,客流導入,PART3項目商業(yè)功能定位研究,諸多日本老字號及連鎖品牌，注重時尚和實用的結合無印良品MUJI，這家突出的特點是貨品新多而全，重點是還有很多護膚品NanasGreenTea七葉和茶，是日本最大的抹茶餐飲連鎖，五番街是其在中國的首家店，以打造健康潮流的抹茶專營店為理念，多款風行于日本的特色美食、京都宇治抹茶在日本盛傳的最好抹茶。都恩客創(chuàng)于1905年，是日本

31、真正的百年老字號，店內做面包所用的材料都是日本運過來的，主打是法式面包和麻薯面包，味道十分地道獨特。,經營特點,PART3項目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,PART3項目商業(yè)功能定位研究,中山公園站地下商業(yè),2號線中山公園站周邊是龍之夢購物中心和眾多甲級辦公樓，借力于和地鐵3、4號線站換乘樞紐作用，以及周邊區(qū)域環(huán)境支撐，這里逐步發(fā)展為區(qū)域級的城市副中心商圈。中山公園站地下通道出入口有8個，其中，很多通道都和周邊商廈相銜接，逐步發(fā)展成為具有地鐵特色的地下商業(yè)部分，其中，最有代表性的是龍之夢地下、上海小馬路這兩段。,1,2,3,4,5,6,地鐵通道商業(yè),龍之夢,聯通大廈,兆豐廣場,多媒體生活廣場,玫

32、瑰坊,園林天下,7,巴黎春天,地鐵出口,1,2,3,4,5,6,7,上海小馬路,龍之夢B1,PART3項目商業(yè)功能定位研究,龍之夢地下相連通道,2號線中山公園站地下2號出口與龍之夢地下一層相連處，共計約有20多家經營商戶，其中零售商戶比重約為75%，速食、西點甜品類商戶約占20%，其他類占5。由于直接與地鐵站臺出入口連接，人氣旺盛。,2號口龍之夢相連地鐵商業(yè),PART3項目商業(yè)功能定位研究,上海小馬路,基本概況：地鐵2號線通道內商業(yè)，由于與玫瑰坊相連，這部分商業(yè)經營業(yè)態(tài)定位為中高檔零售服飾街；已入駐200家左右的商家中主要以服裝、配飾為主，但在連接地鐵通道的主要入口處設置速食快餐類，有麻辣燙、

33、鮮扎果汁、中式米粉等，數量所占整個商業(yè)街比重約6。,PART3項目商業(yè)功能定位研究,北新涇站-宜嘉坊,PART3項目商業(yè)功能定位研究,特點歸納,PART3項目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,借鑒一：,借鑒二：,借鑒三：,PART3項目商業(yè)功能定位研究,匯寶購物廣場項目概況,PART3項目商業(yè)功能定位研究,地下一層業(yè)態(tài)布局,泡泡塘,匯寶購物廣場地下一層經營業(yè)態(tài)以生活類零售及速食餐飲為主，以滿足地鐵出行快速消費的需求特征，其定位主要包括了外帶食品、特色餐飲和小商品。,阿明食品,一伍一拾,丸來玩趣,中國茶葉,一品軒,美式眼鏡,五糧液,天喔一佳,香特莉,來伊份,浪漫小鎮(zhèn),歐伊喜,PART3項目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,借鑒一：,借鑒二：,PART3項目商業(yè)功能定位研究,9號線宜山路站商業(yè)整體定位