中原2010昆明寫字樓市場及消費者調研報告PDF 47頁

1、 Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009 本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 寫字樓市場及消費者調研報告寫字樓市場及消費者調研報告 昆明中原研究中心 Kun Ming. 01.2010 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 2 Copyright Centaline Group, 2009 寫字樓市場概述1 寫字樓經(jīng)營狀況分析2 寫字樓客戶分析3 寫字樓市場目錄寫字樓市場目錄 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c

2、n ) 海量資料下載 止于至善| 3 Copyright Centaline Group, 2009 寫字樓市場概述Part 1 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 4 Copyright Centaline Group, 2009 寫字樓市場概述 20世紀7080年代，昆明寫字樓建設起步。這一時期的產(chǎn)品以計劃經(jīng)濟體制下的行政辦公 樓為核心，單調、統(tǒng)一的模式奠定了第一代寫字樓產(chǎn)品的總體基調。 到了上世紀90年代，受世博會利好的影響，昆明寫字樓進入了急劇擴張的出貨期。作為以 市場化產(chǎn)品為核心的第二階段發(fā)展期，如火如荼的盲目開發(fā)，孕育出大批良莠不齊的寫字樓

3、項 目，供大于求的市場放量讓寫字樓產(chǎn)品在高度“興奮”后消化不良。 經(jīng)過數(shù)年的沉寂后，市場對寫字樓產(chǎn)品的需求重新顯現(xiàn)。借西部大開發(fā)帶來的機遇，大湄 公河次區(qū)域經(jīng)濟交流合作的加強，昆明這個定位為面向南亞、東南亞的橋頭堡，著力開啟了新 城的建設。招商引資下，一家家外商獨資企業(yè)、中外合資企業(yè)、省外財團的入駐，一個個商業(yè) 園區(qū)、工業(yè)園區(qū)的誕生，積聚數(shù)年的商務辦公需求終于爆發(fā)，高檔化、智能化、國際化、花園 式的寫字樓產(chǎn)品應運而生，而這些元素也成為第三代寫字樓產(chǎn)品的特征。 近兩年來，星都國際總部基地、順城雙塔、俊發(fā)中心、怡泰領域時代、欣都龍城、中央商 務一號、東方首座、南亞之門這些已建和待建項目的亮相，開始

4、填補昆明寫字樓市場高檔 產(chǎn)品的缺口。站在新老交替的分水嶺，第三代寫字樓產(chǎn)品的崛起可謂來勢洶洶：城市綜合體配 建的5A甲級、6E級智能寫字樓、CBD范圍內規(guī)劃的超高層寫字樓、以及新城區(qū)出現(xiàn)的商務花園 寫字樓，配合著城市經(jīng)濟發(fā)展的需求，商務樓宇建設駛入快車道。 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 5 Copyright Centaline Group, 2009 昆明寫字樓發(fā)展歷程 昆明商務市場趨于成熟化 1997年1999年2000年80年代2009年 萌芽期啟動期成熟期 2008年 發(fā)展期 寫字樓定向開發(fā) 初步成雛，硬件配置 逐步專業(yè)化 配套日益成熟，

5、硬件 配置跨入新時代 產(chǎn)品多元化發(fā)展，配套完 善度；商務聚焦度 幻想時代概念時代產(chǎn)品時代資源時代 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 6 Copyright Centaline Group, 2009 昆明寫字樓發(fā)展趨勢 由產(chǎn)品功能向人性化、環(huán)?；l(fā)展趨勢 第一代寫字樓第一代寫字樓 僅滿足基本使用功能 第二代寫字樓第二代寫字樓 從純字樓向商住樓調整 第三代寫字樓第三代寫字樓 產(chǎn)品智能化應用 第四代寫字樓第四代寫字樓 具有5A智能化和初步環(huán) 保理念 護國大廈 美亞大廈 紅塔大廈 南亞之門 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載

6、止于至善| 7 Copyright Centaline Group, 2009 中心區(qū) 聯(lián)盟商圈 世紀城版塊 滇池路、廣福路版塊 北辰商圈 昆明寫字樓發(fā)展趨勢 隨著商圈多元化發(fā)展，市場細分初見端倪 區(qū)域供應分庭抗爭：中心區(qū)、北市區(qū)、南 市區(qū)齊頭并進 本次調研采集寫字樓數(shù)據(jù)共47份： 其中中心區(qū)30份； 南市區(qū)7份 北市區(qū)10份 其中在售或展示期寫字樓15個占 32%，在用商住樓7個占15%。 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 8 Copyright Centaline Group, 2009 目前昆明寫字樓的三種經(jīng)營模式 主要有高端租務、中高端銷售及

7、中低端租務市場 紅塔大廈 志遠大廈 福林廣場 國防大廈 鴻誠廣場石油大廈 建業(yè)大廈 銀海國際公寓 世紀中心 環(huán)球金融 三合商利 建工大廈 云南城投大廈 國裕商務大廈 豐園大廈 移動大廈 順城雙塔 新華大廈 建工大廈 美亞大廈 中央金座 南亞風情第一城 星都國際總部基地奧宸財富廣場 高順銘都 順新時代 華一廣場 南亞之門 世紀廣場 巨龍大廈 昆明寫字樓未來將以高檔租務市場為主 高檔租務：早期的華一廣場、志 遠大廈及近期的俊發(fā)中心等，客 戶多為中大型企業(yè)客戶，檔次高。 中高檔銷售：以匯都國際商務港、 順城雙塔、世紀中心等為代表， 客戶組成較為復雜； 中低端租務：散布廣，分布于各 區(qū)域，供應量大，以

8、中小企業(yè)為 主。 俊發(fā)中心 欣都龍城 金領地 志遠城市 綜合體 和諧世紀 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 9 Copyright Centaline Group, 2009 昆明在售及潛在寫字樓供應情況 寫字樓售價出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，寫字樓價格與住宅相差無幾 世紀中心 俊發(fā)中心 順城雙塔 中央金座 南亞風情第一城 星都國際總部基地奧宸財富廣場 高順銘都 欣都龍城 順新時代 南亞之門 中心區(qū)：順城雙塔、世紀中心、 東方首座等、南亞之門； 北市區(qū)：北辰財富中心、俊發(fā)中 心、金領地、志遠城市綜合體、 和諧世紀； 南市區(qū)：星都國際總部基地、中 央金座、奧宸財富廣

9、場、南亞風 情第一城等； 從售價上看，順城雙塔和俊發(fā)中 心均價都在13000元/平米，而金 領地均價僅7000元/平米，寫字 樓售價出現(xiàn)倒掛倒掛現(xiàn)象。 東方首座 金領地 注：在成熟商務區(qū)寫字樓價格為住宅的2倍，相 反則稱為倒掛 志遠城市 綜合體 和諧世紀 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 10 Copyright Centaline Group, 2009 昆明在用寫字樓主要分布 二手寫字樓沿主干道分布，主要集中在北京路、人民路、青 年路、東風路沿線 紅塔大廈 志遠大廈 福林廣場 國防大廈 頤高數(shù)碼 北辰財富廣場 鴻誠廣場石油大廈 建業(yè)大廈 銀海國際

10、公寓 環(huán)球金融 三合商利 建工大廈 云南城投大廈 國裕商務大廈 豐園大廈 移動大廈 銀座office 新華大廈 建工大廈 美亞大廈 華一廣場 南亞之門 世紀廣場 巨龍大廈 從調查的寫字樓分布 看，二手寫字樓主要 分布在北京路、人民 路、東風路沿線 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 11 Copyright Centaline Group, 2009 小結 昆明寫字樓發(fā)展日益成熟，多元化發(fā)展，配套日益完善； 未來寫字樓向5A智能化、人性化、環(huán)?；l(fā)展趨勢； 商圈多元化帶動寫字樓多元化發(fā)展趨勢，除中心區(qū)外，南市區(qū)和北市 區(qū)是未來寫字樓主要聚集地； 未來寫

11、字樓發(fā)展將以高檔租務市場為主； 一手寫字樓售價處于倒掛現(xiàn)象，寫字樓市場發(fā)展空間大； 二手寫字樓主要集中在北京路、人民路、青年路、東風路等主干道沿 線。 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 12 Copyright Centaline Group, 2009 寫字樓經(jīng)營狀況分析Part 2 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 13 Copyright Centaline Group, 2009 1、昆明寫字樓租金總述 近年來寫字樓租金呈現(xiàn)良性上漲趨勢 近年來寫字樓租金呈良性上漲趨勢 從昆明純寫字樓的市場平均租金水

12、 平來看，2006年昆明市平均租金水 平在35.36元/月，2007年昆明市 平均租金水平為37.97元/月，上 漲率為7.4%；2008年昆明市平均 租金水平為39.76元/月，上漲率 為8.3%。 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 14 Copyright Centaline Group, 2009 1、昆明寫字樓租金總述 主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓進入帶來租金兩極 化發(fā)展趨勢 元/平方米 高端寫字樓進入帶來租金兩極分化 從昆明寫字樓租金分布圖可以看出 目前寫字樓租金主要集中在30-50 元/平方米之間； 其次可以看出80元/

13、平米以上租金仍 占一定比例，主要為俊發(fā)中心、紅 塔大廈、順城雙塔新興寫字樓。 由此可以看出，高端寫字樓的進入 帶來租金兩極化趨勢明顯。 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 15 Copyright Centaline Group, 2009 2、昆明寫字樓出租率 近三年寫字樓需求增加，出租率上漲明顯 近年來寫字樓出租率上漲明顯，空置率低 從出租率來看，2006年市場出租率 平均水平在82.64%，2007年市場 出租率平均水平在86.64%，上漲率 為4.8%；2008年市場出租率平均 水平在89.32%。而部分檔次較高的 寫字樓出租率在90%以上，甚

14、至 100%。 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 16 Copyright Centaline Group, 2009 3、不同區(qū)域下寫字樓租金分析 中心區(qū)租金穩(wěn)定，北市整體租金較高，南市區(qū)參差不齊 從中心區(qū)租金結構圖看，56%樓 盤租金低于40元/平方米，其次 40-50元占24%，80元/平方米以 上占4%。 中心區(qū)：56%租金低于40元/平方米 北市區(qū)寫字樓總量相對較少，但 整體租金偏高，主要由于北市區(qū) 寫字樓發(fā)展相對緩慢，新興寫字 樓拉升整體租金價格。 北市區(qū)：平均租金較高，50%樓盤高 于50元 南市二手寫字樓量較少，檔次 參差不齊，隨著星

15、都國際總部 基地、南亞風情第一城、中央 金座、奧宸財富廣場等寫字樓 入市帶來新一輪租金提升 南市區(qū)：在用寫字樓較少，檔次參差 不齊 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 17 Copyright Centaline Group, 2009 項目名稱檔次評定屬性租金水平（元項目名稱檔次評定屬性租金水平（元/）入駐率入駐時間）入駐率入駐時間 環(huán)球金融大廈高寫字樓75-8080%2006年 文化大廈低商住樓34- 移動大廈中寫字樓5095%- 文貿大廈中寫字樓35- 巨龍大廈中商住樓50- 國防大廈中寫字樓451999年 三合商利寫字樓中寫字樓55-60199

16、9年 豐園大廈中寫字樓401994年 華爾貝大廈低商住樓25-4085%- 順城雙塔高寫字樓90-11070%2009年 世紀廣場低商住樓35-4090% 3、不同區(qū)域下寫字樓租金分析 中心區(qū)寫字樓租金穩(wěn)定，集中在30-50元/平方米 中心區(qū)寫字樓租金分析 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 18 Copyright Centaline Group, 2009 3、不同區(qū)域下寫字樓租金分析 中心區(qū)寫字樓租金穩(wěn)定，集中在30-50元/平方米 項目名稱檔次評定屬性租金水平（元項目名稱檔次評定屬性租金水平（元/）入駐率入駐時間）入駐率入駐時間 華域大廈/國托

17、大廈中寫字樓A35/B40-45 志遠大廈高寫字樓55-6090%2000年 柏聯(lián)廣場高寫字樓60-6595% 福林廣場中商住樓32-3595%2003年 鴻誠廣場中商住樓35-402001年 新華大廈高寫字樓5085%- 建設大廈低寫字樓28-351995年 建工大廈中寫字樓30100% 得勝大廈低寫字樓28-30 金泰大廈低寫字樓3290%2002年 中心區(qū)寫字樓租金分析 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 19 Copyright Centaline Group, 2009 中心區(qū)典型樓盤分析 順城雙塔，售價高達15000元，租金90-110元/

18、平方米 項目名稱順城雙塔 開發(fā)商塞倫地產(chǎn) 地理位置東風西路與三市街交匯 建筑面積50000平方米單層面積約1240平方米 入駐時間2009年8月層高3.6米，凈層高3米 物管費5.8元/平米/月寫字樓棟數(shù)2棟 停車位1860個，合用電梯品牌通力 電梯數(shù)量6部電梯速度2.5米/秒 租金價格90-110元/平米銷售率 售賣方式售為主，租為鋪售價1.3萬元/平米 入駐率70%外立面玻璃幕墻 核心筒中心筒 內部配套及分 布樓層 共26F，內設會議中心、咖啡廳、餐廳 ，另有王府井百貨、銀行、商鋪等 物管公司順城物業(yè)管理 入駐公司一覽分眾傳媒、南磷集團、中國銀行財富管理中心等 來自資料搜索網(wǎng)(w w w

19、.3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 20 Copyright Centaline Group, 2009 中心區(qū)典型樓盤分析 志遠大廈初步體現(xiàn)智能化，目前仍受市場追捧，入駐率超過90% 項目名稱志遠大廈 開發(fā)商志遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置青年路389號 建筑面積約4.6萬平方米單層面積1635 入駐時間2000年層高凈層高3米 物管費3.5元/平米/月寫字樓棟數(shù) 停車位地上30，地下70電梯品牌三菱 電梯數(shù)量4電梯速度2.5米/秒 租金價格55-60元/平米銷售率 售賣方式只租不賣物管公司志遠物業(yè) 入駐率90%外立面貼磚+玻璃幕墻 核心筒單側筒 內部配套及分 布樓層 7-28

20、樓為寫字樓，7樓商務餐廳， 1-6樓 裙樓電玩、品牌衣服專賣、眼鏡店 智能化寬帶、電視、監(jiān)控器90多個 知名公司進駐百威、松下、可口可樂、夏普、香港航空、中石油、平安保險 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 21 Copyright Centaline Group, 2009 中心區(qū)典型樓盤分析 華一廣場，租金40-45元/平米，入駐率高達95% 項目名稱華一廣場 開發(fā)商云南華一投資集團股份有限公司 地理位置青年路387號 建筑面積32364平方米單層面積900平米左右 入駐時間1999年層高凈層高3.3米 物管費3.1元/平方米/月寫字樓棟數(shù)1棟 電

21、梯數(shù)量3電梯品牌三菱 租金價格40-45元/月電梯速度2.5元/平方米 入駐率95%外立面玻璃幕墻 核心筒 內部配套及分 布樓層 15層為裙樓 625層為塔樓 物管公司華一物管 知名客戶進駐搜房網(wǎng)昆明公司、深圳市粵鵬建筑設計有限公司云南分公司 、杭州紙友科技有限公司、飾美家裝飾 、云商日盛期貨經(jīng)紀有限公司、云南金璽達進出口有限公司 、昆明正地商貿有限公司、昆明優(yōu)力威 爾信息系統(tǒng)有限公司、昆明海創(chuàng)科技有限公司、昆明泰尊祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆明新海岸出 國咨詢有限公司、昆明圣地豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、云南圣威商務股份有限公司、華脈物流公司、 云南國豐商務有限公司、云南光越商貿有限公司等 。 來自

22、資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 22 Copyright Centaline Group, 2009 3、不同區(qū)域下寫字樓租金分析 北市區(qū)寫字樓質高量少，租金整體較高 項目名稱檔次評定屬性租金水平（元項目名稱檔次評定屬性租金水平（元/）入駐率入住時間）入駐率入住時間 俊發(fā)中心高寫字樓80-12024%2009年 頤高數(shù)碼中心高寫字樓35-4585%2007年 國際友聯(lián)大廈高寫字樓55-6090%2007年 北辰財富中心高寫字樓60-7095%2007年 銀座office高寫字樓35-4095%2002年 欣都龍城高寫字樓2011年 財智心景高寫字樓20

23、11年 弛宇大廈低寫字樓35-381998年 北市區(qū)寫字樓租金分析 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 23 Copyright Centaline Group, 2009 北市區(qū)典型樓盤分析 銀座office,由商住用地成功轉為寫字樓，并實現(xiàn)高租金高入駐率 項目名稱銀座office 開發(fā)商住佳房地產(chǎn) 地理位置北京路延長線 建筑面積約109500平方米單層面積 入駐時間2002層高凈層高2.8米 物管費2元/平方米/月寫字樓棟數(shù)1棟 電梯數(shù)量2電梯品牌富士通 租金價格35-40電梯速度 入駐率90%外立面貼磚 智能化電話、寬帶及內部局域網(wǎng)、24小時衛(wèi)星

24、電視；噴淋頭 、感應器、消防廣播、火災檢測器 內部配套及分 布樓層 11F，內設會議中心、商務中心、休閑中 心，裙樓配有銀行 物管公司住佳物業(yè) 知名客戶進駐四川省冶金地質堪查院昆明分院、云南寧海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、云南騰邦投資有限公司等 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 24 Copyright Centaline Group, 2009 北市區(qū)典型樓盤分析 俊發(fā)中心為高端租務寫字樓，樹立北市區(qū)租金標桿，但目前入駐 率并不理想 項目名稱俊發(fā)中心 開發(fā)商俊發(fā)地產(chǎn) 地理位置北京路延長線 建筑面積42000平方米單層面積1600平米 入駐時間2009年層高

25、4米 物管費10元/平方米/月寫字樓棟數(shù)1棟 電梯數(shù)量11電梯品牌三菱，觸摸式 租金價格80-120元/平方米電梯速度2.5-4米/秒 停車位350個左右停車費550元/月 入駐率僅三家企業(yè)入駐外立面Low-e玻璃 智能化5A智能化設施，分戶式VRV型智能化中央空調系統(tǒng) 內部配套及分 布樓層 共25F，6-18F出租，18F以上俊發(fā)辦公用 ，內設健身中心、商務中心、商務會所 物管公司第一太平戴維斯物業(yè)顧問 知名客戶進駐俊發(fā)地產(chǎn)、華廈地產(chǎn)、國藥控股云南分公司 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 25 Copyright Centaline Group,

26、2009 南市區(qū)寫字樓租金分析 3、不同區(qū)域下寫字樓租金分析 南市區(qū)在用寫字樓量少，租金價格參差不齊 項目名稱檔次評定屬性租金水平（元項目名稱檔次評定屬性租金水平（元/）入駐率入住時間）入駐率入住時間 紅塔大廈高寫字樓80-9096%2000年 云南城投大廈高寫字樓2008年 順新時代高寫字樓2010年 萬裕國際商務大廈高寫字樓452005年 中央金座高寫字樓 星都國際總部基地高寫字樓28-322009年 奧宸財富廣場高寫字樓2011年 高順銘都高寫字樓2011年 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 26 Copyright Centaline Gro

27、up, 2009 南市區(qū)典型樓盤分析 紅塔大廈依托成熟商圈及完善的配套實現(xiàn)高租金高入駐率 項目名稱紅塔大廈 開發(fā)商云南紅塔集團 地理位置北京路155號 建筑面積單層面積 入駐時間2000年層高凈層高2.4米 物管費含在租金內寫字樓棟數(shù)1棟 電梯數(shù)量5電梯品牌奧的斯 租金價格80-90元/平方米電梯速度 停車位90個停車費400元/月 入駐率95%左右外立面石材+玻璃幕墻 智能化5A智能化 內部配套及分 布樓層 地上共25層，內設員工餐廳，裙樓配套 有銀行 物管公司紅塔物管 知名客戶進駐艾默生、日立中國、華為、TCL、摩托羅拉等知名企業(yè) 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資

28、料下載 止于至善| 27 Copyright Centaline Group, 2009 3、不同區(qū)域下寫字樓租金分析 整體租金市場理性健康，但隨著未來兩年供應量集中釋放，將引 發(fā)新一輪寫字樓革命 小 結 小 結 中心區(qū)中心區(qū)北市區(qū)北市區(qū)南市區(qū)南市區(qū) 中心區(qū)寫字樓量多， 大量早期寫字樓和 商住樓拉低了中心 區(qū)寫字樓租金價格， 但從整體租金及入 駐率看，中心區(qū)寫 字樓市場呈健康理 性增長態(tài)勢 北市區(qū)寫字樓發(fā)展 較晚，主要集中在 北辰商圈和聯(lián)盟商 圈，以俊發(fā)中心和 北辰財富中心及欣 都龍城等為代表， 北市區(qū)寫字樓將成 為片區(qū)高端寫字樓 聚集地 南市區(qū)寫字樓發(fā)展參差 不齊，早期開發(fā)的寫字 樓僅紅塔大

29、廈達到5A智 能化，并實現(xiàn)高租金及 入駐率。隨著星都國際 總部基地、南亞風情第 一城、南亞之門等高端 寫字樓入市，將迎來新 一輪寫字樓變革 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 28 Copyright Centaline Group, 2009 4、不同管理模式下寫字樓租金分析 兩種管理模式租金下并無明顯區(qū)別，主要由于目前客戶對物業(yè) 管理敏感度不高，對顧問式物管缺乏認識 目前市場上大部以直接管理為主，僅少量顧問模式：如俊發(fā)中心，星都國際總部基地； 俊發(fā)中心與順城雙塔相比，在租金上并無特別優(yōu)勢。主要由于目前市場上客戶對物業(yè)管 理敏感度不高。另外除了俊發(fā)之

30、外，其它實現(xiàn)高租價寫字樓無一例外是直管模式。 直接管理直接管理VSVS顧問模式 租金無明顯區(qū)別 顧問模式 租金無明顯區(qū)別 租金：90-110元/平米 物管費：5.8元/平米 入駐率：約75% 租金：80-120元/平米 物管費：10元/平米 入駐率：不到25% 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 29 Copyright Centaline Group, 2009 5、不同硬件配套下寫字樓租金分析 寫字樓電梯配比與租金呈反比，電梯比在7500/1以下最佳 從圖表中可以看出，當電 梯比小于5000：1時，其租 金全部高于50元/平米。當 其電梯比超過70

31、00-7500： 1時，其租金低于50元/平 米。 電梯比與租金呈反比關系 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 30 Copyright Centaline Group, 2009 寫字樓車位比主要集中 200/1-400/1，車位比低于 200/1大多為新建寫字樓， 其租金相對也較高，當車 位比高于400/1其租金相對 較低。 車位比主要集中在200/1-400/1 5、不同硬件配套下寫字樓租金分析 寫字樓車位比與租金呈反比，車位比在200/1以下最佳 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 目前在用寫字樓中大部分為開發(fā)商自

32、己的物管公司，僅少部分新建寫字樓為物業(yè)顧 問+物管模式。 寫字樓名 稱 租金(元/)數(shù)量 電梯 品牌 自身配套外立面智能化及內部硬件配套 環(huán)球金融 大廈 寫字樓名 稱 租金(元/)數(shù)量 電梯 品牌 自身配套外立面智能化及內部硬件配套 環(huán)球金融 大廈 75-803+1 富士 通 裙樓銀行，內設休閑 中心 大理石、 玻璃幕墻 ，簡潔大 氣 噴淋頭、感應器、消防廣播、火災 檢測器；5A智能化辦公體系，閉路 電視系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、巡更管理系 統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、三部車輛專用 電梯等，電話、寬帶 文貿大廈文貿大廈30-352三菱銀行、婚紗涂料 順城雙塔順城雙塔90-1106通力 王府井百貨、銀行、 餐飲等配

33、套齊全 玻璃幕墻5A智能化 世紀廣場世紀廣場35-406三菱會議廳、員工餐廳 貼磚+玻璃 幕墻 華域大廈/ 信托大廈 華域大廈/ 信托大廈 A35，B40-456三菱品牌衣服專賣 貼磚、玻 璃幕墻 志遠大廈志遠大廈55-604三菱 7樓商務餐廳；裙樓設 有電玩、品牌衣服專 賣、眼鏡店 貼磚+玻璃 幕墻，簡 潔現(xiàn)代 5A智能化辦公體系，閉路電視系統(tǒng) 、報警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、車輛 管理系統(tǒng)、三部車輛專用電梯等， 電話、寬帶 美亞大廈美亞大廈30-402三菱票務中心、文具店 貼磚+玻璃 幕墻 新華大廈新華大廈504+1 奧的 斯 書店、銀行雙層外墻 自動報警系統(tǒng)，寬帶，電話網(wǎng)絡系 統(tǒng) 建工大廈建工

34、大廈306三菱 會議中心、休閑中心 ；裙樓設有銀行 石材、墻 磚+局部涂 料 噴淋頭、感應器、消防廣播、火災 檢測器 5、不同硬件配套下寫字樓租金分析、不同硬件配套下寫字樓租金分析 除了車位比與電梯比，智能化、外立面、配套設施等是影響寫字樓租 金重要因素 除了車位比與電梯比，智能化、外立面、配套設施等是影響寫字樓租 金重要因素 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 32 Copyright Centaline Group, 2009 寫字樓名 稱 租金(元/)數(shù)量 電梯 品牌 自身配套外立面智能化及內部硬件配套 俊發(fā)中心 寫字樓名 稱 租金(元/)數(shù)量

35、電梯 品牌 自身配套外立面智能化及內部硬件配套 俊發(fā)中心80-12011 三菱 ，觸 摸式 商務會所、會議中心、 健身休閑中心等 low-e玻璃 5A智能化，分戶式VRV型智能化 中央空調系統(tǒng) 頤高數(shù)碼 中心 頤高數(shù)碼 中心 35-45 3+2/ 2+1 富士 通 休閑中心；裙樓設有銀 行、數(shù)碼廣場、蘇寧電 器 石材 5A智能化，裝有消防保安監(jiān)控自動 化系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、自動噴 淋系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)，并設有智能類 比功能的火災自動報警及自動滅火和 消防聯(lián)動控制。重要部位均設攝像機 ，周邊設置紅外探測監(jiān)視系統(tǒng)，大廈 中控室集中控制。 北辰財富 中心 北辰財富 中心 60-704 富士 通 裙

36、樓商業(yè)玻璃幕墻 5A智能化辦公體系，閉路電視系統(tǒng) 、報警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、車輛管 理系統(tǒng)、三部車輛專用電梯等，電話 、寬帶；噴淋頭、感應器、消防廣播 、火災檢測器； 銀座office銀座office35-402 富士 通 會議中心、商務中心、 休閑中心 貼磚+玻璃 幕墻 噴淋頭、感應器、消防廣播、火災檢 測器；電話、寬帶 紅塔大廈紅塔大廈80-905 奧的 斯 員工餐廳；裙樓設有銀 行 石材+玻璃 幕墻 5A智能化 云南城投 大廈 云南城投 大廈 7三菱 商務中心、休閑中心； 裙樓為主力商場 貼磚+玻璃 幕墻 噴淋頭、感應器、消防廣播、火災檢 測器；電話、寬帶到戶 高順銘都高順銘都40-45

37、 4F裙樓，定位為購物、 娛樂、餐飲、休閑 玻璃幕墻加 外圍鋼架 5A智能化 星都國際 總部 星都國際 總部 28-32 西子 奧的 斯 商務中心銀行、外圍大 學城配套、酒店、餐飲 娛樂 玻璃幕墻5A智能化 5、不同硬件配套下寫字樓租金分析、不同硬件配套下寫字樓租金分析 除了車位比與電梯比，智能化、外立面、配套設施等是影響寫字樓租 金重要因素 除了車位比與電梯比，智能化、外立面、配套設施等是影響寫字樓租 金重要因素 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 33 Copyright Centaline Group, 2009 6、影響寫字樓租金關鍵因素分析

38、地段、交通條件、價位是首要因素，對開發(fā)商品牌及智能化 關注度低，高檔寫字樓發(fā)展空間大 從左表中可以看出，地段、交通條件、 價格是客戶首要選擇因素，其次硬件設 施、物業(yè)管理質量及人氣占比較高 相對而言，客戶對開發(fā)商品牌、智能化 系統(tǒng)關注度較低。 目前昆明市所有寫字樓的整體優(yōu)勢主要 在于地段、交通條件、配套設施和物業(yè) 管理。同時也可以看到，這些選擇入住 寫字樓的因素仍處于對寫字樓最初級的 層次，因此，我們可以看到，在昆明開 發(fā)高檔寫字樓巨大的發(fā)展空間和需求空 間。 影響寫字樓關鍵因素分析 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 34 Copyright Cen

39、taline Group, 2009 小結 昆明寫字樓租金主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓進入帶 來租金兩極化發(fā)展趨勢； 近年來昆明寫字樓入駐率及租金均呈良性長漲趨勢； 中心區(qū)寫字樓市場租金較穩(wěn)定集中在30-50元/平米，北市區(qū)整體租金 較高普遍高于50元/平米，南市區(qū)參差不齊。 寫字樓客戶對物業(yè)管理敏感度低； 地段、交通條件、價格及硬件配套是影響寫字樓租金的關系因素； 硬件配套中車位比在200/1以下為最佳，電梯比在5000/1以下最佳；另 外寫字樓外立面、智能化、配套設施是影響租金的重要因素； 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 35

40、 Copyright Centaline Group, 2009 寫字樓客戶分析Part 3 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 36 Copyright Centaline Group, 2009 1、寫字樓租賃客戶分析 從事行業(yè)：租賃客戶以IT行業(yè)為主，其次為文化廣告類及地產(chǎn)類 寫字樓租賃行業(yè)分布圖 行業(yè)分布以IT為主，其次為文化廣告類 上表反映出客戶以IT、廣告、 貿易行業(yè)最多，其次是電子 和建筑地產(chǎn)類,表明昆明受經(jīng) 濟大環(huán)境的影響下各行業(yè)投 資呈穩(wěn)步上升趨勢。 （注：其中IT包括網(wǎng)絡、科技、信息、通信及電子類行業(yè)） 來自資料搜索網(wǎng)(w w w

41、.3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 37 Copyright Centaline Group, 2009 1、寫字樓租賃客戶分析 行業(yè)性質及規(guī)模：租賃客戶私營企業(yè)為主，55%企業(yè)為小型企業(yè) 寫字樓租賃行業(yè)性質 寫字樓租賃行業(yè)規(guī)模 租用寫字樓客戶中，以私營企業(yè)占 到絕大多數(shù)，占54的比例；其次 是國營企業(yè)和合資企業(yè)，占到37 的比例；對外資企業(yè)吸引力度不夠。 另外，在客戶總量中，小型企業(yè)占有 相當?shù)谋戎?，其次是中、大型企業(yè)， 從客觀反映出進駐昆明的有規(guī)模、實 力的大、中型企業(yè)相對于其他省會城 市較少。 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 3

42、8 Copyright Centaline Group, 2009 寫字樓租賃客戶面積需求 此次調查的樓盤中進駐企業(yè)的辦公面 積基本都在150平方米以下，其租用 面積主要以小型戶型為主流，以小型 企業(yè)為主；介于150-250平米之間， 占19比例，以中型企業(yè)為主；而辦 公面積超過250平方米的企業(yè)比例相 對較少，占總數(shù)量的12左右，這主 要還是與目前昆明市的經(jīng)濟大環(huán)境有 關。 1、寫字樓租賃客戶分析 租賃客戶面積需求：41%租賃客戶面積需求在100平米以下，其次 為100-150平米占28% 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 39 Copyright

43、 Centaline Group, 2009 寫字樓客戶購買目的 2、寫字樓購買客戶分析 75%個人購買客戶用于投資，其次為自用客戶占23% 此次調查被訪業(yè)主多數(shù)在幾年前購買 置業(yè)用于自住，由于昆明市在2006年 后出現(xiàn)眾多景觀品質及居住環(huán)境較好 的樓盤，多數(shù)業(yè)主選擇改善居住環(huán)境， 將之前購置的房屋出售或出租以用來 投資。另外我們發(fā)現(xiàn)個人投資者多以 小戶型面積為主，這不僅是財力的原 因，也是為了規(guī)避風險的原因。 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 40 Copyright Centaline Group, 2009 2、寫字樓購買客戶分析 企業(yè)購買客戶

44、中國企占45%，其次為私企占40% 從圖中可看出，購買寫字樓物業(yè)的客戶中，以國營企業(yè) 居多，占到45的比例，主要原因是國營企業(yè)本身實力 強大且出于資產(chǎn)方面的謹慎考慮而做出的選擇。而且購 買寫字樓物業(yè)的國營企業(yè)大多是大中型企業(yè)，并以大型 知名企業(yè)為主，例如銀行、網(wǎng)通等企業(yè)； 其次是私營企業(yè)，而私營企業(yè)則明顯以中小型規(guī)模的， 主要原因是與中小型企業(yè)成長的速度和獲取的價值有關； 企業(yè)客戶購買最為謹慎的是合資及外資企業(yè)，主要原因 是由于其對中國政策多變的考慮有關； 而企業(yè)購買的面積多為整層購買為主，越是實力強的企 業(yè)購買面積越大，而越是中小型企業(yè)則購買的面積則偏 小，也就是說企業(yè)購買的面積與企業(yè)規(guī)模大

45、小成正比。 同時，我們發(fā)現(xiàn)，多數(shù)入駐企業(yè)均以租用辦公物業(yè)為主， 企業(yè)投資行為很少。 企業(yè)客戶購買分析企業(yè)客戶購買分析 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 41 Copyright Centaline Group, 2009 3、寫字樓客戶關鍵敏感點分析 價格、地段交通及硬件配套物業(yè)檔次是關鍵因素 價格價格 地段位置及交通便利度地段位置及交通便利度 硬件配套、物業(yè)檔次及物管硬件配套、物業(yè)檔次及物管 客戶選擇寫字樓關鍵因素客戶選擇寫字樓關鍵因素 通過調查發(fā)現(xiàn)實力機構多選擇檔次 較高、物管較完善的辦公物業(yè)；中 小機構為提高自身公司形象，選擇 檔次相對低、但功

46、能適用的辦公物 業(yè)； 除交通便捷程度、地段位置是否處 于市中心之外，周邊配套設施和辦 公配套的要求也是選擇辦公場所的 主要參照因素。 價格始終是選擇辦公物業(yè)的重要考 慮因素。 在地段因素不變的情況下，大型企業(yè)首選硬件配套、物業(yè)檔次；而中小企業(yè)在地段因素不變的情況下，大型企業(yè)首選硬件配套、物業(yè)檔次；而中小企業(yè) 則以價格為首要考慮因素則以價格為首要考慮因素 來自資料搜索網(wǎng)(w w w .3722.c n ) 海量資料下載 止于至善| 42 Copyright Centaline Group, 2009 3、寫字樓客戶關鍵敏感點分析 大部分客戶選擇以租為主，寫字樓售價與租金最佳比例為7 寫字樓客戶 價格敏感點 寫字樓客戶 價格敏感點 寫字樓售價與租金比超過7即考慮租 超過90%客戶希望以租為主 在未來的兩到三年，有超過90的 客戶還是希望以租為主，他們認為 寫字樓的價格仍然過高，寫字樓的 售價和年租金之間的比例在7左右 可以接受；低于7，客戶傾向于以 租為主；高于7，達到8或10，客戶 傾向于投資自己的寫字樓。 即可客觀說明昆明寫字樓未來的發(fā) 展還是將從以銷售為主逐漸向以持 有性物業(yè)為主。 以位于昆明中心區(qū)域的新興寫字樓 環(huán)球金融為例，其均價約為6800元 M。年租金約為900元M，兩者 比例在75左右，仍處于客戶希望 以租為主的象限。由于環(huán)球金