北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2011

1、,2011年1月北京樓市分析,宏觀市場(chǎng)背景分析 宏觀政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng)分析 市場(chǎng)特征概述 土地成交 商品房市場(chǎng)分析 市場(chǎng)特征概述 整體市場(chǎng)供應(yīng) 整體市場(chǎng)成交 銷售排行榜 重點(diǎn)新盤(pán) 存量房市場(chǎng)分析 市場(chǎng)特征概述 成交 市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)與展望,總 目 錄,目 錄,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法,關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 ,政策內(nèi)容 2011年1月27日，中華人民共和國(guó)財(cái)政部及國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 （財(cái)稅201112號(hào) ）。 規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款

2、后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 康正視點(diǎn) 是國(guó)務(wù)院會(huì)議精神”國(guó)八條”中“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”決定的配套政策，通過(guò)提高轉(zhuǎn)讓成本的手段，抑制房地產(chǎn)過(guò)熱、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 營(yíng)業(yè)稅直接針對(duì)二手房而間接影響一手房，因此一手商品房交易的影響相對(duì)溫和。 同時(shí)，我們也可以看出相對(duì)于2010房?jī)r(jià)的巨大升幅，由營(yíng)業(yè)稅所帶來(lái)的成本比重相對(duì)較小，本政策的影響力有限。,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法 ,政策內(nèi)容 2011年1月20日，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、 人力資源和社會(huì)保障部發(fā)布了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部第8

3、號(hào)令 ）。 圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同行為、交易資金監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為等六方面做出了具體規(guī)定 強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究。 康正視點(diǎn) 是中國(guó)第一個(gè)專門(mén)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門(mén)規(guī)章 ，有利于對(duì)整個(gè)行業(yè)的監(jiān)控和管理。 辦法要求對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，以及由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。將有效的規(guī)避中介的“陰陽(yáng)合同”、挪用交易資金等違法違規(guī)行為。 此次經(jīng)紀(jì)管理辦法的出臺(tái)有利于加強(qiáng)調(diào)控的落實(shí)，避免出現(xiàn)部分政策的執(zhí)行力度弱影響調(diào)控效果的問(wèn)題。,目 錄,1月，共

4、成交23塊土地，居住用地4宗，工業(yè)用地11宗，商業(yè)金融用地3宗，綜合用地5宗。出讓建設(shè)用地面積110.61萬(wàn)，環(huán)比上月下降了75.66%，同比下降了39.6%；規(guī)劃建筑面積為187.26萬(wàn) ，環(huán)比上月下降了78.46 %，同比下降了33.68%；樓面地價(jià)3263元/ 。,本月成交總價(jià)最高的地塊是中國(guó)華電工程（集團(tuán)）有限公司以10.28億元獲得的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊1516-19地塊C2商業(yè)金融項(xiàng)目用地 。 成交樓面地價(jià)最高的是明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獲得的大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號(hào)地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建、托幼用地，樓面地價(jià)為7600元/ 。,2010年1月-2

5、011年1月土地總體成交走勢(shì),市場(chǎng)特征概述,宅用地成交占比回落,住宅用地成交4宗，占總體成交宗數(shù)的17.39%，土地出讓面積25.58萬(wàn) ，規(guī)劃建筑面積為54.67萬(wàn) 。 住宅用地成交面積大幅回落，占比環(huán)比下降了34.97個(gè)百分點(diǎn)。 土地成交以工業(yè)用地為主，一共成交11宗，土地出讓面積56.24萬(wàn) ，占總成交面積的50.84%。,1月土地成交總覽,住,數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心,1月新增供應(yīng)地塊的區(qū)域分布十分集中 。集中放量的區(qū)域集中在：房山區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)，其中大興區(qū)（包括開(kāi)發(fā)區(qū)）成交面積占比最大，共成7宗土地，土地面積38.16萬(wàn)，約占總出讓面積的34.5%。 城八區(qū)僅有豐臺(tái)區(qū)成交了三

6、宗商業(yè)金融用地，土地面積11.29萬(wàn)，約占總出讓面積的10.21% 。 各區(qū)中工業(yè)用地出讓比例高，其中成交土地面積占比第二、第五的房山區(qū)和平谷區(qū)成交地塊均為工業(yè)用地。,地供應(yīng)集中三大新城,1月土地成交行政區(qū)縣分布,土,1月份，正值上一年度土地供應(yīng)工作收尾和新年假期將近之時(shí)，北京土地市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)冷，供應(yīng)量、成交量較上月降幅明顯。 在政策調(diào)控下，1月住宅土地出讓采用“限地價(jià)競(jìng)租賃房面積”的掛牌方式出讓的土地顯然已經(jīng)占據(jù)主流 ，開(kāi)發(fā)商獲得土地不再單純的依靠?jī)r(jià)高者得，而是靠配建政策性住房面積的大小，預(yù)示著北京土地招拍掛制度整體改革與完善。,康正視點(diǎn),目 錄,1月商品房市場(chǎng)供應(yīng)量大幅下降，成交套數(shù)下降一成

7、，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)一成。 未簽約住宅市場(chǎng)存量回落，存量套數(shù)再次跌至十萬(wàn)套之內(nèi)，環(huán)比下降7.69%。,2010年1月至今北京市商品房月度供銷存對(duì)比,市場(chǎng)特征概述,1月，北京市建委共批準(zhǔn)預(yù)售證10張，總批準(zhǔn)預(yù)售面積34.98萬(wàn) ，環(huán)比下降88.85%，同比下降75.1%。 住宅供應(yīng)面積大幅下降，批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積為30.88萬(wàn) ，環(huán)比下降82.8%，同比下降74.73% 。,年度批準(zhǔn)預(yù)售住宅月度供應(yīng)情況對(duì)比,市場(chǎng)供應(yīng),量,住宅供應(yīng)大幅回落，供應(yīng)面積環(huán)比下降92.88%。 保障性住宅供應(yīng)下降四成，環(huán)比下降41.17% 1月僅有一個(gè)非住宅項(xiàng)目入市，受入市項(xiàng)目減少影響，辦公及商業(yè)類商品房環(huán)比有較大幅度下降

8、，分別下降超九成。,1月不同類型物業(yè)新增供應(yīng)變化比較,住宅,1月僅有四個(gè)區(qū)縣有住宅供應(yīng)，整體供應(yīng)住宅面積排名：西城區(qū)（6.1萬(wàn)）房山區(qū)（2.23萬(wàn)）海淀區(qū)（1.58萬(wàn)）大興區(qū)（0.38萬(wàn) ）； 1月份供應(yīng)的主力區(qū)域西城區(qū)，供應(yīng)住宅503套，共6.1萬(wàn)，占總體供應(yīng)面積的59.28%； 大興區(qū)僅有1個(gè)項(xiàng)目獲預(yù)售許可證，供應(yīng)住宅48套，供應(yīng)面積環(huán)比下降了96.39%。,區(qū)域,1月各行政區(qū)域商品住宅供應(yīng)面積對(duì)比,與上月相比，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上價(jià)格區(qū)間的商品住宅供應(yīng)面積最大為7.47萬(wàn) ，占比72.59%，但環(huán)比上月下降98.12%； 在各預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)區(qū)間中，3萬(wàn)元/平方米以上的商品住宅供

9、應(yīng)面積占比增幅最大， 上漲了46.4個(gè)百分點(diǎn)；,價(jià),1月各價(jià)格區(qū)間上市商品住宅月供應(yīng)面積對(duì)比,由于開(kāi)盤(pán)量銳減，1月成交量大幅縮水，共簽約11544套住宅，較12月下降26.81%，同比上漲51.42%。其中，期房成交量為9557套住宅，較12月下降30.11% ，同比上漲56.72%；現(xiàn)房全月成交套數(shù)1987套，相對(duì)于12月下降了5.25%。,市場(chǎng)成交,2010年與2011年月度住宅網(wǎng)簽對(duì)比圖,量,成交排行榜,1 月 商 品 住 宅 成 交 金 額 排 行,1月 商 品 住 宅 成 交 套 數(shù) 排 行,排行榜顯示： 本月成交金額榜單上多為城區(qū)售價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的高檔商品住宅項(xiàng)目，如富力十號(hào)、上東8號(hào)

10、等項(xiàng)目； 房山區(qū)中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島占據(jù)商品住宅成交套數(shù)、面積、金額三榜的首位；,成交排行榜,1月 商 品 住 宅 成 交 面 積 排 行,1月獲批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目中重點(diǎn)新盤(pán)主要有琥珀中心、果嶺華舍、戛納35號(hào)等。 1月純新住宅項(xiàng)目供應(yīng)套數(shù)最高最大是海淀區(qū)的駿華閣項(xiàng)目，共計(jì)供應(yīng)住宅148套，總供應(yīng)面積1.37萬(wàn)。 非住宅供應(yīng)面積最大是昌平區(qū)的琥珀中心，共計(jì)供應(yīng)商業(yè)辦公類用房423套，供應(yīng)面積2.63萬(wàn),重點(diǎn)新盤(pán),基本概況,項(xiàng)目地址：海淀區(qū)花園北路35號(hào) 開(kāi)發(fā)商：北京肆維基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)公司 總建筑面積：11萬(wàn)平方米 建筑類型：板塔結(jié)合 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年1月18日 交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2011年6月 開(kāi)盤(pán)均

11、價(jià)：4.1萬(wàn)元/ 主力戶型：精裝35-160 的一居至三居 1月銷售成績(jī)：179套，面積4.23萬(wàn)，成交金額134260萬(wàn)元。,戛 納 35 號(hào),項(xiàng)目位于海淀區(qū)花園北路，臨近三環(huán)及四環(huán)，地鐵10號(hào)線途經(jīng)，交通甚便捷。 戶型面積多樣，35平米大開(kāi)間、64-73平米一居、75-136平米二居、102-160平米三居，可滿足各類需求。 周邊配套設(shè)施齊備，得天獨(dú)厚，既有元大都城垣遺址公園、小月河水景公園等自然景觀資源，同時(shí)又有北京航空航天大學(xué)、電影學(xué)院、北醫(yī)附中、陶行知小學(xué)等人文教育資源。,樓盤(pán)特色,基本概況,項(xiàng)目地址：朝陽(yáng)芳園南里9號(hào)院 開(kāi)發(fā)商：北京太平洋城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 總建筑面積：4.35萬(wàn)平方

12、米 建筑類型：板樓、塔板結(jié)合 本期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年1月 本期交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2013年初 開(kāi)盤(pán)均價(jià)：4萬(wàn)元/ 主力戶型:150-220二至三居 1月銷售成績(jī)：93套，面積萬(wàn)，成交金額萬(wàn)元。,上 東 8 號(hào),項(xiàng)目地處麗都商圈，臨近東北四環(huán)及機(jī)場(chǎng)高速，擁有便捷的交通路網(wǎng)。 社區(qū)內(nèi)外高品質(zhì)景觀資源：項(xiàng)目南鄰壩河，西側(cè)為四德公園，項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)計(jì)純歐式園林景觀，薄水、疊水，等設(shè)計(jì)使社區(qū)內(nèi)外水景形成呼應(yīng)。 本期銷售的南北兩棟樓，南樓主力戶型為120-388的二至四居；北樓為52-75一居，全部精裝交房，滿足不同購(gòu)買(mǎi)需求。,樓盤(pán)特色,由于去年年底在預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)期引發(fā)的開(kāi)發(fā)商“入市潮”，透支了市場(chǎng)供應(yīng)，使得商

13、品房市場(chǎng)在1月份呈現(xiàn)出“斷供荒”，1月市場(chǎng)上僅有5個(gè)期房住宅項(xiàng)目合計(jì)不足千套住宅的新增供應(yīng)，供應(yīng)不足直接壓低了成交。 隨著國(guó)八條出臺(tái)，其限購(gòu)、提高首付等措施無(wú)論是對(duì)實(shí)際成交還是對(duì)心理預(yù)期層面都產(chǎn)生了一定的影響，使得市場(chǎng)需求熱度減退。,康正視點(diǎn),目 錄,康正視點(diǎn),存量房（住宅）簽約量小幅上漲6.58%； 1月，朝陽(yáng)、海淀、昌平三區(qū)仍是成交大戶，除門(mén)頭溝、平谷成交量較11月下降外，其他區(qū)縣成交量均有所上升； 120-140 面積戶型成交比重上升最大； 60萬(wàn)元以下的存量房（住宅）占比增幅最大。,2010與2011年存量房（住宅）網(wǎng)簽對(duì)比,市場(chǎng)特征概述,2011年1月北京存量房簽約共25089套，2

14、61.08萬(wàn) ，環(huán)比上月分別上漲5.49%和7.19%。 存量房（住宅）簽約量持續(xù)回升，共成交23478套，簽約面積共計(jì)217.49萬(wàn)。住宅成交套數(shù)環(huán)比上漲6.58%，同比則上漲83.91%。成交面積環(huán)比上漲4.42%，同比上漲85.92%。 1月，日均成交量小幅上漲。北京存量房（住宅）日均簽約757套，環(huán)比12月日均簽約711套上漲了6.58%。日均簽約面積為7.02萬(wàn)，環(huán)比12月日均簽約面積6.71萬(wàn)上漲了4.62%。,量,1月，各行政區(qū)存量房網(wǎng)上簽約面積最多的為朝陽(yáng)、 海淀 、昌平、豐臺(tái)和通州，其中，簽約面積最大的行政區(qū)仍為朝陽(yáng)區(qū)，共簽約7140套，簽約面積72.86萬(wàn)平方米，占總簽約面

15、積的28.46%，占比較上月上升了0.69個(gè)百分點(diǎn)。 從變化幅度來(lái)看順義區(qū)降幅最大，成交套數(shù)環(huán)比下降10.22%，占比較上月下降了0.69個(gè)百分點(diǎn)。 套數(shù)占比增幅最大為密云縣，成交套數(shù)環(huán)比上漲了21.92%，占比較上月增加了0.34個(gè)百分點(diǎn)， 。,區(qū)域,各行政區(qū)域存量房網(wǎng)簽對(duì)比,面積,1月，北京市存量房簽約套數(shù)所占比重最大的仍然是60以下超小戶型，占總簽約套數(shù)的25.66%，可見(jiàn)目前剛需仍是二手房的主要需求。 從變化幅度來(lái)看，只有100 以下各檔位戶型成交比重均有所下降，下降0.91個(gè)百分點(diǎn) 100 以上各檔位戶型成交比重面積戶型成交比重均有所上漲，其中上漲幅度最大的是120-140的戶型，占

16、比上漲0.73個(gè)百分點(diǎn)。,1月，居于成交主導(dǎo)地位的仍然是90萬(wàn)以下價(jià)格區(qū)間的存量房，占總成交比重的63.53%，較上月上漲1.13個(gè)百分點(diǎn)。 從變化幅度上看，60萬(wàn)以上各價(jià)格區(qū)間的存量房成交比重有所下降，其中，下降幅度最大的是60-90萬(wàn)價(jià)格區(qū)間的存量房，下降0.38個(gè)百分點(diǎn)。,價(jià)格,前十名經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共簽約11163套，占1月總簽約量的44.49%，其中鏈家地產(chǎn)成交量仍最大，成交套數(shù)5203套，占1月簽約總量的20.74%。 前十名機(jī)構(gòu)簽約中，簽約量漲幅最大的是瑞合嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，簽約量環(huán)比上漲了1125.0%。,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),1月經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存量房網(wǎng)上簽約套數(shù)排名（前十）,從1月的數(shù)據(jù)來(lái)看，存量房均呈現(xiàn)出環(huán)比上漲的走勢(shì)，創(chuàng)下2010年4月調(diào)控以來(lái)的成交新高。這主要是由于： 商品房供應(yīng)缺乏