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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建全流程,代鵬 陳文斌 熊楚風(fēng),總體流程圖,總體流程圖,一、土地的一級(jí)開發(fā)階段,1.1一級(jí)開發(fā)方式,一、土地的一級(jí)開發(fā)階段,1.2涉及的政府職能部門 國土局 發(fā)改委(負(fù)責(zé)立項(xiàng)核準(zhǔn)) 建委(控制一級(jí)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等) 規(guī)劃委(批復(fù)土地規(guī)劃意見書),二、國有土地使用權(quán)的獲得,2.1 土地使用權(quán)獲得方式 土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,二、土地所有權(quán)審批步驟,二、土地出讓金的繳納,二、土地使用許可證的辦理,三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理,三、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)(重慶市),項(xiàng)目建議書,由項(xiàng)目建議書編寫立項(xiàng)申請(qǐng) 10萬平以上報(bào)市發(fā)改委,以下報(bào)區(qū)發(fā)改委 立項(xiàng)申請(qǐng)?jiān)?份 國土公示材
2、料復(fù)印件1份 單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份 開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件1份 若有聯(lián)建單位需提供聯(lián)建協(xié)議,及聯(lián)建單位執(zhí)照 向發(fā)改委申請(qǐng)下達(dá)年度計(jì)劃、批文及固定資產(chǎn)投資許可證。,四、建筑施工許可證辦理,具體操作程序,招投標(biāo) 工程擔(dān)保 合同審查 項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)審查 窗口受理 質(zhì)量監(jiān)督、企業(yè)管理審查、安全監(jiān)督 費(fèi)用交納 許可審批 窗口結(jié)辦,五、項(xiàng)目在建與預(yù)售許可證的辦理,條件: 中國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定投入開發(fā)資金占總投資25%以上即可申請(qǐng)。 但不少城市規(guī)定,高層建筑必須完成2/3才可以獲得商品房預(yù)售許可證。 各城市不一樣,5.1 項(xiàng)目地名與門牌申報(bào),地名申報(bào)獲得土地后就可以操作。 門牌申報(bào)則要到建筑標(biāo)高0.00以上
3、后進(jìn)行申報(bào)。 主管部門:規(guī)劃委,5.2項(xiàng)目在建工程抵押(天津),主管部門:相關(guān)的管理部門 在建工程抵押給銀行后,應(yīng)進(jìn)行抵押登記,償還貸款后,也要進(jìn)行注銷登記。,5.3物業(yè)備案及物價(jià)審批,物業(yè)備案,在業(yè)主委員會(huì)成立之前,前期物業(yè)管理部門要進(jìn)行備案。 主管部門:市房管局物業(yè)管理處 物價(jià)審批,主要針對(duì)經(jīng)適房和危改項(xiàng)目等由政府對(duì)售價(jià)進(jìn)行控制的項(xiàng)目。 主管部門:物價(jià)局房地產(chǎn)管理處,5.4預(yù)售備案和預(yù)售抵押登記,預(yù)售備案:預(yù)售的房子要登記,不能再賣了消費(fèi)者要是反悔就要去取消登記。 主管部門:土地房屋權(quán)屬登記中心(重慶) 抵押登記:若購房者通過抵押貸款形式購房,則要去相關(guān)管理部門進(jìn)行預(yù)售抵押登記。 主管部門
4、:土地房屋權(quán)屬登記中心(重慶),5.5 預(yù)售許可證的辦理,主管部門:主城區(qū)由市國土房管局辦理;其中,經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園由國土房管分局(所)受理并初審后送市國土房管局審批。其他區(qū)縣(自治縣、市)由當(dāng)?shù)貐^(qū)縣國土房管局(房管局)辦理。 需提交預(yù)售方案包括:基本情況,建設(shè)進(jìn)度,預(yù)售套數(shù),分?jǐn)偳闆r等。,六、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與辦理產(chǎn)權(quán)證,6.1驗(yàn)收前水電氣報(bào)裝 6.2竣工驗(yàn)收 6.3竣工備案及交付使用備案 6.4房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證的辦理,6.1驗(yàn)收前水電氣的報(bào)裝,相關(guān)單位:相關(guān)電力公司,自來水公司,天然氣公司。 遞交材料后雙方研究供應(yīng)方案,現(xiàn)場(chǎng)施工,驗(yàn)收,試驗(yàn)。,6.2竣工驗(yàn)收,項(xiàng)目竣工后,要組織相關(guān)的政府管理部門進(jìn)行驗(yàn)收。 先進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收,再進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 專項(xiàng)驗(yàn)收:消防,民防,衛(wèi)生,環(huán)保,規(guī)劃,交通,園林,防雷等。 六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收材料。,6.3竣工備案及交付使用備案,主管單位:建設(shè)委員會(huì) 當(dāng)竣工驗(yàn)收通過后,就可以申請(qǐng)商品房交付使用許可證了。在一些操作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某鞘?,只有獲
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