第十六章+城市房地產(chǎn)管理法律制度.ppt

1、第十六章 城市房地產(chǎn)管理法律制度,第一節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法概述,一、城市房地產(chǎn) 第2條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。,二、城市房地產(chǎn)管理 第7條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。 縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確

2、定。 三、城市房地產(chǎn)管理法,第二節(jié) 城市房地產(chǎn)的開發(fā)及其用地管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和管理原則 （一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和管理原則 （二）房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)當(dāng)貫徹的原則 1、嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 2、堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 3、堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則 4、依法征收及補償原則 第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。,二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理 第30條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)

3、營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （1）有自己的名稱和組織機構(gòu)； （2）有固定的經(jīng)營場所； （3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； （4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。,三、房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)出讓與劃撥 （一）土地使用權(quán)出讓的概念 （二）土地使用權(quán)出讓的方式 1、拍賣出讓 2、招標(biāo)出讓 3、雙方協(xié)議出讓 第13條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅

4、用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 第14條土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。,（三）土地使用權(quán)出讓的法律管制 1、禁止城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地使用權(quán)的有償出讓 第9條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 2、土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃 第10條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。,3、土地使用權(quán)出讓必須擬訂年度出讓土地使用權(quán)

5、總面積方案 第11條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。 4、土地使用權(quán)出讓必須依照法定程序制訂 第12條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。 5、限制土地使用權(quán)的最高年限 第14條土

6、地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。,（四）土地使用權(quán)的終止與續(xù)期 1、土地使用權(quán)終止 （1）使用期屆滿 第22條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。,（2）根據(jù)社會公共利益的需要提前收回 第20條國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情

7、況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。 （3）因逾期開發(fā)而被無償收回 第26條以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 （4）土地滅失 第21條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。,（五）土地使用權(quán)劃撥 第2

8、4條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （1）國家機關(guān)用地和軍事用地； （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,第三節(jié) 城市房地產(chǎn)交易管理,一、房地產(chǎn)交易管理的概念 二、房地產(chǎn)的價格管理 （一）房地產(chǎn)價格管理的概念 （二）房地產(chǎn)價格評估的管理與評估基準(zhǔn)價格 第34條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。 房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。 （三）房地產(chǎn)成交

9、價格申報制度 第35條國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。,三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其管理 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本條件 第32條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 第39條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其

10、他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。,第40條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓,（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止事由 第38條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符

11、合本法第39條規(guī)定的條件的； （2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （3）依法收回土地使用權(quán)的； （4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （5）權(quán)屬有爭議的； （6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。,（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及受讓方的土地使用權(quán)年限 第43條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 （六）對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受讓人改變土地用途的處理 第44條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用

12、權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 （七）商品房預(yù)售管理,四、房地產(chǎn)抵押及其管理 （一）房地產(chǎn)抵押的概念與范圍 1、房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán) 第32條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 第48條第1款依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 第52條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增

13、的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。,2、以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán) 第48條第2款以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 3、其他地上定著物 （二）管理原則,五、房屋租賃及其管理 （一）房屋租賃的備案登記制度 第54條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。 （二）住宅用房租賃 第55條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。 （三）房屋

14、租賃中國家劃撥土地使用權(quán)收益的保護 第56條以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。,六、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的管理 第57條房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等。 第58條房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （1）有自己的名稱和組織機構(gòu)； （2）有固定的服務(wù)場所； （3）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費； （4）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員； （5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 第59條國家實行

15、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。,第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理,一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的概念 二、國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記 第60條國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 （一）國有土地使用權(quán)登記 （二）房屋所有權(quán)登記 第61條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。 （三）房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記,三、房地產(chǎn)的

16、變更登記和抵押登記 （一）房地產(chǎn)變更登記 第61條第3款 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 （二）房地產(chǎn)抵押登記 第62條房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。 因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。,第五節(jié) 違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任,一、違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任的概念 二、違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任的主要情形,28.甲

17、公司與乙銀行簽訂借款合同，約定甲公司以其所有的A大廈及其土地使用權(quán)為抵押物，貸款5000萬元。雙方辦理抵押手續(xù)后，乙銀行發(fā)放了貸款。甲公司后又在A大廈項目所在地塊上增建了一幢商務(wù)配樓，尚未竣工。甲公司因另案被法院判決支付巨額債務(wù)，無法償還乙銀行的貸款。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，下列哪一選項是正確的? A.商務(wù)配樓使用了乙銀行擁有抵押權(quán)的土地，當(dāng)然成為抵押物的一部分 B.商務(wù)配樓是在建工程，不得抵押、拍賣、轉(zhuǎn)讓 C.乙銀行請求法院拍賣抵押物時，可以請求法院只拍賣A大廈和整個項目地塊的土地使用權(quán)，而不拍賣商務(wù)配樓的房屋所有權(quán) D.乙銀行可以請求法院將A大廈和商務(wù)配樓以及整個項目地塊的土地使用權(quán)一

18、同拍賣，但無權(quán)就商務(wù)配樓拍賣所得價款優(yōu)先受償,答案：D 解析：城市房地產(chǎn)管理法第52條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。本題中，甲公司在與乙銀行的抵押合同成立后，新增的商務(wù)配樓雖然可以與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但是無權(quán)就商務(wù)配樓的拍賣所得優(yōu)先受償。所以本題應(yīng)選D項。,76.關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時適用的房地產(chǎn)管理法特殊規(guī)定，下列哪些表述是正確的?() A.應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 B.有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，可以決定由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，也可以允許其不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) C.辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金 D.不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)