小產(chǎn)權房相關論文整理

1、最新資料推薦如何處置小產(chǎn)權房，國家有關部委之前一直未有明朗的政策和表態(tài)。直到2007 年 7 月12 日，國家土地副總督察甘藏春在新聞發(fā)布會上表示:于農(nóng)村集體建設用地的流轉問題，國土資源部自 1999 年開始，就在全國不同地方開展了農(nóng)村集體所有建設用地使用權流轉的試驗、試點，現(xiàn)在正在不斷地總結經(jīng)驗，在適當?shù)臅r機再提交國家立法機構，通過立法來解決。于是人們對國土資源部說法的解讀為:在農(nóng)村建設用地上面蓋起來的“小產(chǎn)權房” ，有可能未來通過修改土地管理等法律，以合法的形式予以確認。2008年底，關于處置小產(chǎn)權房的報告由國土資源部上報到了國務院。報告明確了對小產(chǎn)權房處理的三個原則:一、新發(fā)生的小產(chǎn)權房

2、一定要嚴肅查處; 二、歷史形成的，要根據(jù)情況妥善處理;三、禁止開發(fā)商通過開發(fā)小產(chǎn)權房獲取利潤。 實際上， 對如何處置小產(chǎn)權房，國土資源部曾在2007 年 12 月有過松動， 稱對于一些已經(jīng)形成一定規(guī)模、符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權房，可以考慮讓其補齊手續(xù)后轉為合法。后感覺時機不成熟，國土資源部隔日公開表態(tài)，稱“符合規(guī)劃的小產(chǎn)權房可轉為合法”的說法不成立。2009年 9 月 1 日，國土資源部一紙關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知，再次叫停各類小產(chǎn)權房。前不久， 國土資源部負責人在2010 年國土資源工作會議上，提出了 2010 年要提出一個解決“小產(chǎn)權房”問題的辦法。這是2006 年以

3、來，國土部在屢次表態(tài)“小產(chǎn)權房”違法后，第一次提出要對“小產(chǎn)權房”問題給出一個明確的處理辦法。值得注意的是，今年的“中央一號文件” 內(nèi)容在基于城鎮(zhèn)化背景下是鼓勵和支持農(nóng)民建房的，農(nóng)民建房和“小產(chǎn)權房”有重合之處，在“小產(chǎn)權房”處理意見出臺之前，鼓勵有宅基地證的農(nóng)民建房，是對“小產(chǎn)權房”需求的“疏導“之策。在此背景下，對既成事實的小產(chǎn)權房不能糾結于應該“強拆”還是“轉正”這一處置思路，否則，不僅對已購房者、開發(fā)商、村集體組織、村民以及地方政府的利益影響頗大， 而且會造成嚴重的社會穩(wěn)定問題。因此，在處置過程中， 不能簡單采取拆除的方式來處置，應當對占用不同類型用地的小產(chǎn)權房進行區(qū)別對待。我國小產(chǎn)權

4、房處置面臨的現(xiàn)實困境及理性選擇.pdf二、制度化解決中國土地問題的根本途徑 : 建立權利與義務平衡的土地管理制度體系按照新制度主義的觀點，合理的制度安排是一種能夠使各方合理利益得到帕累托改進的制度安排，唯其如此，才能實現(xiàn)制度均衡。 4因此，要制度化地解決中國土地問題，必須滿足如下要求 : 即建立國家、集體、個人合理利益均得到平衡和實現(xiàn)的機制，從制度上消除土地利用上“囚徒困境博弈”的利益誘因。目前，對于農(nóng)村集體土地制度改革，概括起來，主要有如下幾種主張: ( 1)取消集體土地所有權，實行農(nóng)村土地私有化，賦予農(nóng)村土地完整的財產(chǎn)權利，農(nóng)村土地權利變更( 包括征地 ) ，需按私有財產(chǎn)和市場經(jīng)濟規(guī)則進行

5、5 ;( 2) 取消集體土地所有權，實行農(nóng)村土地國有化，賦予農(nóng)民長期穩(wěn)定的土地使用權6; ( 3) 保留和完善集體土地所有制，賦予集體土地更充分的物權，包括管理權、處分權、流轉權、收益權等7; ( 4) 實行國家、集體和農(nóng)民私人三種所有制并存 8; ( 5)擱置土地所有權的爭議，將重點放在土地的用益物權方面，更好地保障農(nóng)村集體土地的財產(chǎn)權利9; ( 6) 提高征地拆遷補償標準， 按市場價格進行賠償，征地必須基于公共利益目的，等等。這些主張，都有一個共同的特點，即不否認土地的收益權利，雖然實現(xiàn)權利的路徑各有不同。這些主張可以概括為純粹“權利視角”。而在實際工作中， 一些地方政府無視權益人的權利，

6、低價強制征地拆遷， 這類做法可以稱為“行政義務視角”。三、權利義務平衡的土地管理體系的具體制度安排1最新資料推薦( 一 ) 健全土地權利體系，通過產(chǎn)權限制地方政府征地沖動1 進一步明晰和完善農(nóng)村集體土地所有制。 可以建立農(nóng)村集體土地的按份共有制度或者合有制度 10，農(nóng)村集體的每個成員均平等地擁有對集體土地的處置權，集體土地權利的變更，均由農(nóng)民集體共同決定，避免農(nóng)村基層組織擅自處置集體土地。2 農(nóng)村集體建設用地 ( 即具有開發(fā)建設權的土地，含合法的宅基地 ) 與城市建設用地擁有同樣的財產(chǎn)權利， 實行同地同權同義務， 消除城鄉(xiāng)建設用地的二元分割， 農(nóng)民集體可以依據(jù)法律規(guī)定按市場價格轉讓自己的建設用

7、地， 農(nóng)民集體享有排他性的土地使用權、 收益權和處分權等。3 完善農(nóng)村集體土地的民主管理制度，健全集體所有權的實現(xiàn)機制。 一是建立農(nóng)村集體土地權益處置的民主決策體制，由全體土地所有人集體決定土地的使用和權益改變，沒有全體村民三分之二的多數(shù)通過，土地權益不得發(fā)生轉移或變更; 二是由全體土地權益人決定土地收益的使用和分配 ; 三是土地交易、收益分配的過程全部公開，議程由全體村民討論決定。農(nóng)村集體土地的民主管理，可以避免土地產(chǎn)權虛位的問題，應該成為未來完善中國農(nóng)村村民自治制度最核心的內(nèi)容之一。(二 ) 健全土地義務體系，防止坐地暴富，維護政府和全社會的利益(三 ) 建立土地開發(fā)權及其交易制度，建立不

8、同地域保護耕地的利益動機1 土地開發(fā)權的設立2 完善農(nóng)村宅基地的流轉機制3 建立全國性的土地開發(fā)權( 建設用地 ) 交易市場( 四 ) 推進土地供應和管理制度改革( 五 ) 權利與義務平衡的制度體系，也可為解決小產(chǎn)權房和拆遷問題奠定制度基礎(對于每一點，文中有詳細闡釋)如何制度化解決當前中國土地問題_對土地管理制度改革目標模式的探討.pdf 四、和諧視閾下妥善處置小產(chǎn)權房的路徑選擇（一）根據(jù)不同利益主體采取不同處置措施基于利益的考量，在處置小產(chǎn)權房的具體方式上，地方政府多是采取以拆除的方式來解決。地方政府之所以采取這種簡單的拆除方式來解決，主要原因在于自20世紀 90 年代以來，土地出讓金和各

9、種相關稅費早已成為地方政府財政收入的主要來源，小產(chǎn)權房的突然出現(xiàn)，使他們失去了獲取這些收益的可能，對小產(chǎn)權房進行拆除的目的就是為了確保集體土地增值收益不流入村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的手中。但對于農(nóng)村集體土地的所有權人而言，眼看著屬于自己的土地增值如此迅猛， 在大產(chǎn)權房體系下的收益分配鏈中被忽視的村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，即使市、縣政府對小產(chǎn)權房采取拆除的方式處置，他們?nèi)詴M織村民再搶建小產(chǎn)權房。在市、縣政府開發(fā)集體土地之前搶先開發(fā)，已經(jīng)成為讓集體土地增值收益向下分配的唯一選擇。顯然，在這個利益重構的分配格局中，簡單的不加區(qū)分對已成事實的小產(chǎn)權房進行強制拆除，不僅無助于小產(chǎn)權房問題的最終解決，而且可能激化社會矛

10、盾，危及社會穩(wěn)定。由于小產(chǎn)權房存在有著深刻的歷史和現(xiàn)實利益因素，小產(chǎn)權房的處置問題必須妥善加以解決，因為如何妥善處置這關系到不同主體利益的得失及社會的穩(wěn)定。在具體處置過程中，政府對小產(chǎn)權房絕不能一拆了之，而應根據(jù)不同利益主體采取不同措施。對違法建造小產(chǎn)權房者應依法追究其責任。 因為從 1999年到 2010 年，黨中央、 國務院三令五申，明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。 但是一些地方借新2最新資料推薦農(nóng)村建設之機， 通過在集體土地上違法建造小產(chǎn)權房， 不僅違反土地管理法律， 違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，也是違反相關政策的。可以肯定地說，對于違法建造“

11、小產(chǎn)權房”的行為， 法律和政策是十分明確的，依法追究其責任，可以有效杜絕小產(chǎn)權房違法建造現(xiàn)象的蔓延。 對于購買小產(chǎn)權房的業(yè)主而言，在一定程度上給予補償具有其合理性。因為面對日益高漲的房價， 地方政府不僅不能給城市中低收入群體提供足夠的經(jīng)濟實用房、廉租房和限價房，而且還在背后助推城市房地產(chǎn)價格特別是住房價格的不合理上漲，對小產(chǎn)權房建設的蔓延負有不可推卸的責任。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)在一定程度上滿足了城市中低收入者的購房需求，同時也在一定程度上平抑了房價，小產(chǎn)權房的存在有一定的合理性。因此，在處置過程中就應該采取以“疏導”為主的方式，在一定程度上對購買小產(chǎn)權房的業(yè)主給予補償。（二）根據(jù)小產(chǎn)權房占用不同的土

12、地類型采取不同處置措施小產(chǎn)權房除占用農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設用地這部分性質(zhì)土地之外，還不同程度地存在占用耕地和基本農(nóng)田的現(xiàn)象。當前國家對耕地和基本農(nóng)田保護的嚴厲政策沒有絲毫動搖，為了維護我國的糧食安全， 耕地和基本農(nóng)田不容侵犯；對于農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建設用地上的小產(chǎn)權房，在處置時兼顧各方利益的前提下，對不同情況的小產(chǎn)權房進行區(qū)別對待。其一，對在宅基地和農(nóng)村集體建設用地上所建的小產(chǎn)權房，經(jīng)過補辦相關手續(xù)后， 確認其存在或交易的合法性。 小產(chǎn)權房交易合法與否的根源其實是集體建設用地使用權和宅基地使用權的流轉合法與否問題。 到目前為止， 我國國家級的立法對農(nóng)村集體建設用地使用權的流轉持否定態(tài)度。 但是，

13、與國家立法的明令禁止形成鮮明對比的是，現(xiàn)實中把農(nóng)民集體所有土地用于建設用途并變相流轉的行為卻在我國各省區(qū)進行得如火如荼。于是，在現(xiàn)實中催生的大量游走于立法邊緣的將集體所有土地非法用于建設并變相流轉的行為，將相關立法置于一個非常尷尬的境地。因此，在事實上和法律上承認農(nóng)民和集體組織對集體建設用地使用權享有流轉權和收益權，是推動實現(xiàn)農(nóng)村與城市的公平發(fā)展，進一步打破城鄉(xiāng)二元結構的關鍵。對于宅基地使用權的流轉，從某種意義上來說，現(xiàn)行立法實際上并不禁止宅基地使用權的流轉，只是禁止宅基地使用權的單獨流轉。當前所要解決的問題是，對在農(nóng)村集體建設用地和宅基地上所建的小產(chǎn)權房權利變動而一并發(fā)生的集體建設用地使用權

14、和宅基地使用權的流轉作出明確的法律規(guī)定，將其納入法律調(diào)整與規(guī)范的范疇。其二， 對在耕地或基本農(nóng)田上所建的小產(chǎn)權房，能夠拆除的予以拆除；不能拆除的，可由政府收回轉化為經(jīng)濟實用房或廉租房。對耕地和基本農(nóng)田的保護， 我國制定了非常嚴格的保護措施， 這是不容侵占的。 對于在耕地或基本農(nóng)田上所建的小產(chǎn)權房，能夠拆除的應當堅決予以拆除， 以恢復耕地或基本農(nóng)田的用途。因為拆除所造成購房者的損失，有證據(jù)證明購房者在購買時不知道小產(chǎn)權房所占的是耕地或基本農(nóng)田的，可責令由開發(fā)商和村集體組織賠償，對知情的購房者， 由購房者與開發(fā)商、 村集體組織共同承擔損失。對于不能拆除的小產(chǎn)權房，可由政府收回轉化為經(jīng)濟實用房或廉租

15、房，但開發(fā)商與村集體所獲取的利潤應當予以收繳。和諧視閾下我國小產(chǎn)權房處置陷入困境的癥結及路徑選擇.pdf 專家認為， 若要合法又合理，試點清理大致有兩個折中之法。一是購房者可以通過支付“轉化費”將“小產(chǎn)權房” “轉正”，從而使“小產(chǎn)權房”擁有合法的商品住房身份，而政府也能從中獲得部分收益。 另外一個辦法就提當函過內(nèi)部流程轉換， 地方政府購買 “小產(chǎn)權房”使其合法化， 最終沖抵保障性住房的建設任務。 但存在一個問題， 由于購買商品需求資金量比較大， 有可能使當前地方政府的債務雪上加霜，導致地方政府在解決債務問題上更加依賴土地財政。3最新資料推薦日前南京 3 個“小產(chǎn)權房”小區(qū)在補交相關土地出讓金之后，相繼宣布“轉正” 。對于第二種辦法， 在 1 月份召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作會議上就已露端倪一一刊主建部批準部分地方政府在集體土地上試點建設保障房，政府也可通過購買合適的普通商品房來增加保障房