某溫泉別墅項目發(fā)展報告(PPT 52頁).ppt

1、1,第一章 市場情況梳理,一、宏觀市場背景,二、細分市場,三、區(qū)域市場,四、消費者市場,2,西安秦嶺項目發(fā)展報告,3,一、宏觀市場背景（詳見預判報告）,經過我們前期對西安房地產市從宏觀層面到中觀層面以及個盤情況的調查研究，已經清晰的構架出西安市房地發(fā)展的脈絡。在此，通過回顧、梳理、總結，對項目所面臨的市場環(huán)境給出一個發(fā)展線路圖。,西安歷經近兩年的快速發(fā)展之后，吸引了和記黃埔、中海地產、廣州富力以及上海綠地集團的進入，將推動西安房地產包括總量、品質、價格、營銷等多個層面走上一個新的臺階。而這樣外來大鱷進入后的房地產市場迅猛發(fā)展的情況在中國多個二三線城市得到過驗證。這也是我們前期對宏觀市場研究的一

2、個重要觀點。,西安即將迎來或者說已經迎來房地產發(fā)展中期歷程的一個拐點,即便在宏觀調控政策越來越來嚴厲的今天，西安房地產市場也將呈現房價單邊上升的格局,4,二、細分市場（詳見預判報告 需求報告 ）,別墅功能仍然以第一居所為主流，對于第二居所性質的奢侈性消費的市場意識偏淡，依然處于原生及小規(guī)模狀態(tài)。,由于西安市經濟發(fā)展增速慢于其它省市，造成西安房地產市場別墅物業(yè)發(fā)展比較凌亂，別墅功能未得到有效釋放，第一居住功能消費仍占據別墅物業(yè)消費第一目的； 早期第二居所性質別墅物業(yè)（主要指秦嶺北麓區(qū)域），由于歷史和交通的原因，造成區(qū)域市場形象建立嚴重受損，促使第二居所別墅物業(yè)發(fā)展緩慢； 從深訪報告和消費者問卷中

3、可以發(fā)現，中高端客戶對第二居所奢侈性休閑消費還是比較認同，但由于市場上沒有已建成的成功區(qū)域和項目，造成這種消費無法形成趨勢。,5,二、細分市場（詳見預判報告 需求報告 ）,項目作為先行者的重要成員，對于第二居所所能夠帶來的生活方式、消費行為的改變，需要在產品、營銷、管理等層面對目標消費人群進行充分的提示和引導。,由于市場上沒有已建成的較成功的具有第二居所性質的休閑消費房地產項目，所以造成消費者對第二居所的休閑度假物業(yè)功能理解比較簡單； 從深訪報告和消費者問卷中可以看到，高端客戶由于見多識廣，對第二居所的休閑度假物業(yè)功能了解還是比較全面，但并不是很透徹，中高端客戶基本還處于簡單了解層面； 從消費

4、者問卷項目測試中可以看到，預購買本項目別墅物業(yè)的客戶，傾向在第二居所居住休閑時間仍然較短，這跟客戶對其性質和功能了解不全面有著直接的關系。 同時在問卷報告和深訪中可以發(fā)現，中高端客戶在第二居所物業(yè)消費上具備很強的引導可能性。,6,區(qū)域市場 （詳見預判報告）,秦嶺北麓板塊是城市未來最具發(fā)展?jié)摿?、最重要的板塊。,以上結論參見預判報告,7,四、消費者市場 消費者調查報告高端客戶深度訪談報告,對于第二居所這樣的奢侈品，其主力消費對象始終是高端人群。,消費者調查報告中被訪者年齡主要集中在3645歲之間的中年人，這類有錢、有閑、多數有車的消費者都已有置業(yè)經驗，他們會考慮購買郊區(qū)物業(yè)作為第二居所，用來休閑、

5、度假和養(yǎng)老使用； 消費者調查報告顯示，38.1%的受訪者最可能購買項目的獨幢別墅； 消費者調查報告顯示，被訪者投資休閑度假物業(yè)的平均資金為1269841元 ； 同時顯示，被訪者平均每年用于休閑度假的費用從5000元/年到20萬元/年不等，主要集中在5萬元/年和2萬元/年；每年用于休閑度假的平均費用為46317元；,8,四、消費者市場消費者調查報告高端客戶深度訪談報告,對于第二居所這樣的物業(yè)形態(tài)消費還處于萌芽狀態(tài)，消費者市場還沒有形成自覺地判斷標準。,對產品的要求呈現多元化趨勢，自我意識、圈層封閉、眼界開闊是主要特征。,消費者調查報告顯示，被訪者購買郊區(qū)物業(yè)的主要用途是不定期度假、親朋聚會或者是

6、老人常住/養(yǎng)老。 從深訪問卷中可以看到，高端客戶愿意購買自己理想中的第二居所物業(yè)，其消費判斷標準取決于自己的要求，而并不是來至于市場的評價體系； 從深訪問卷中可以看到，被訪問者認可的物業(yè)類型為獨棟 聯(lián)排 花園洋房，其中對獨棟的需求最大，占到五成。 整套住房精裝或者是個性化定制是大多數被訪者希望的交房標準； 社區(qū)內部的生活配套設施、房屋的質量、房屋的建筑風格和社區(qū)安全性是影響被訪者作出購房決定的主要因素；,9,一、別墅發(fā)展史概述,賴特-流水別墅-冬日場景（流水別墅是賴特為卡夫曼家族設計的別墅.在瀑布之上,賴特實現了“方山之宅”(house on the mesa)的夢想,整個構思是大膽的，成為無

7、與倫比的世界最著名的現代建筑。）,中國古代把別墅稱為別業(yè)、別館。其意思就是在家宅以外另建的供游憩用的獨戶住宅。西元300多年，在地中海國家意大利的一個山坡地帶出現了臺階式別墅。而這個時候，正是中國的西晉王朝。很有意思的是，當時洛陽的巨富（照今天看來他也是一個房地產大鱷）石崇，也搞了一個金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍田王維的輞川別業(yè)、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業(yè)和北京的勺園。而西方近代、現代最具特色和最具影響力的別墅有賴特設計的流水別墅，勒柯布西耶設計的薩伏伊別墅等。,10,由于我們研究主要為項目規(guī)劃設計服務，我們還是按照地域風格在本節(jié)當中，將別墅進行一下簡單的分類。 從中國的房

8、地產市場上，別墅的外觀形狀也早已打破地域和國家界限，世界各國的別墅建筑風格在中國的別墅市場上幾乎都有所體現。因此，在中國我們幾乎可以找到全世界各個國家別墅建筑的各種風格類型。雖然，建筑風格的劃分從建筑理論上來說是十分復雜的，但是我們可以采用市場標準來進行分類。按照比較流行的別墅建筑風格大致有：中國傳統(tǒng)的園林式風格（中式別墅）、北美風情風格（美式別墅）、歐陸傳統(tǒng)的貴族風格（歐式別墅）、日式風格（日式別墅）、法式風情風格（法式別墅）、其他多種風格的別墅建筑風格。到目前為止，西安市場上，各種風格的別墅都有。另外還有揉合多種風格一體的別墅類型（中式日式相）等等。另外由于按照功能分類還有獨棟、聯(lián)排、雙拼

9、、疊拼、空中別墅等多種類型。根據以上不同標準，在涉及外立面、園林等方面我們主要以第一類分類為主進行闡述，而涉及戶型、空間構成等方面，我們則按照第二類分類標準進行研究。,二、目前市場上的別墅分類,11,我們這里說的不同類型的別墅空間解構實際上還是結合項目目前容積率條件下存在了不同的四種別墅形態(tài)來進行分析，主要從大的空間設置上來考慮。 我們知道在英文中對應有兩個單詞一個是House，一個是Villa。在歐美，這兩個單詞實際上對應著兩種建筑形態(tài)，一個是別墅（Villa），一個房子（House）。事實上， Villa很大程度上對應的是獨棟別墅，而我們的聯(lián)排、雙拼、疊拼統(tǒng)統(tǒng)都得歸為House。之所以要說

10、一下這個問題的原因是，我們想知道，為什么中國的消費者能夠認同本身屬于House的聯(lián)排、疊拼等等為別墅呢？經過分析來看，不僅僅是因為房地產開發(fā)商宣傳做秀造概念，而是本來應該是House的這幾類產品形態(tài)在一定程度上可以部分達到Villa的功能。才使得這些House能夠從公寓、普通多層當中脫離出來。因此，最大限度地進行從House到Villa的還原，最大限度使這些House具備Villa最明顯的基本特征，也將成為我們進行空間研究的基本課題。,二、別墅空間形態(tài)分類,12,【定義】 獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周

11、圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。但是，我們應該注意的是獨棟別墅仍然不一定能夠成為Villa。,【定義】聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國被叫作“Two family house”，直譯為兩個家庭的別墅。顯然，它仍然屬于HOUSE范疇。,13,雙拼別墅與獨棟這樣一種終極形式的差距最小，但是由于雙拼本身為兩家人的別墅，其私密性依然較獨棟差了一籌。另外在功能方面，只能做到三面采光，因此，舒適度有所下降。但是就人們對于別墅的感覺而言，雙拼別墅還是為大多數中國人所認同的它就是別墅。因此，對于雙拼別墅而言，我們

12、認為其空間特性理應涵蓋獨棟別墅的絕大部分特征。,14,19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現為大進深小面寬，層數一般在3層至5層，而立面式樣則體現為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。,【定義】 又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住

13、宅，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。,很明顯，聯(lián)排別墅的私密性已經大大被降低了。花園面積大幅縮水，不過還好，聯(lián)排依然可以“頂天立地”。另外，由于聯(lián)排增加到了幾個單元，采光面也只剩下兩面了。因此，如何使聯(lián)排別墅的內部空間便得更加有趣，變得符合我們理想中的別墅，需要我們大力氣來完成。,15,三層平面,上海-星辰園-聯(lián)排別墅（面積：約250平米）,星辰園這個聯(lián)排別墅的戶型拋開其他設計不說，但是其中多出的一個夾層就很有特點，雖然它的功能不盡合理，但是，其思路還是非常之得我們借鑒的（突破容積率限制）。這個戶型把1層客廳和空間層高增大了，而夾層部分的建筑面積僅僅只

14、有23平米左右，這是一個不錯的思路。,16,北京某聯(lián)排別墅（面積230平米）,二層平面,三層平面,北京的這個聯(lián)排戶型僅就平面空間構成上就趨于傳統(tǒng)，但是它在一樓到三樓之間搞了一個天井，這個天井的存在，一些次要的空間頓時顯得生動起來。這個思路有點像當年成都的清華坊。,一層平面,顯然，由于聯(lián)排別墅自身的一些弱點，我們在戶型設計方面需要花大力氣來研究一些其他的平面空間來進行彌補。夾層和閣樓都是我們可以考慮的變化空間之一。,17,【定義】 它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎上產生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為

15、四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。,疊拼完全成屬于House應當沒有任何問題。特別是對疊加上層的那一戶，和花園洋房幾乎沒有較大的差別。沒有自己地上的花園（后院），沒有單獨的地面入戶，顯然，其僅就戶型空間構成而言，其別墅的特征大大的降低了。因此，需要不需要疊拚形態(tài)，如果需要，我們的疊拚應該達到一種什么樣的狀態(tài)？都是我們研究的。,18,總的來說，獨棟和雙拼的特征明顯，我們可以較為容易的讓客戶產生區(qū)別多層和普通躍層的新鮮的空間感受。但是對于聯(lián)排和疊拼來講，其戶型設計需要足夠的耐心和創(chuàng)新意識。,19,我們從純粹的使用功能進行結構，目前

16、調查樓盤的戶型功能構成主要有以下幾個方面： 起居復合功能空間（客廳、餐廳、廚房空間） 私密的生活空間（主臥、書房、衛(wèi)?。?獨立的休閑、娛樂（影音、健身、棋牌、收藏） 室外休憩空間（私家花園、露臺） 車輛存放及工具空間（車庫、工具房） 灰空間部分（門庭/溫泉別墅的湯池空間等等）,其中，根據我們研究表明，對于中國這樣剛剛進入別墅時代的少數人來說，傳統(tǒng)意義上的復合功能功能空間、私密生活空間，這類空間不管面積大小，無論如何變化，都是任何一套無論面積大小的住房都提供了的空間。別墅戶型不過是將此類空間放大，功能增加更多，可以更氣派一點。對于別墅而言，真正屬于特有空間的為后面的四個部分的空間。這四部分空間的

17、存在，才使得別墅看上去是那么的誘人。因此，我們研究的重心，將放在后面的四個空間。,三、別墅空間構成細分研究,20,三利宅院08型別墅首層/成都（370.81平米）,在三利宅院別墅戶型之一的首層中。我們看到，就客廳、餐廳之間的關系來講，與普通住宅幾乎沒有差別。只是客廳面積達到了近50個平米。但是，我們注意到的是，客廳餐廳和院子（花園，這里我們認為叫院子比較貼切一些）之間的關系（其中客廳、餐廳的室內標高比院子地平低一些）。可以想象的是，真正是我們參觀者感覺客廳生動不是客廳本身，而是客廳與院子之間的關系，讓我們感覺異常舒服。,21,Mar Menor Golf Resort/villa/西班牙,在這

18、個度假村的VILLA的戶型當中，我們也看到室內空間與室外空間的互動情況，與國內的別墅戶型設計也是大同小異。然而他們的戶外部分的花園設計夠大，同時前后花園讓室內和室外的交流變得更加生動。 不過我們可以發(fā)現餐廳面積很小，這非常有趣。顯然，這些歐洲人度假的時候，他們大多數的時間是在花園里燒烤或者喝咖啡曬太陽，從廚房聯(lián)著那個巨大的花園也可以看出，這也是與國內別墅的一個大區(qū)別。但我們認為這很好，度假的味道十足。,22,因此對于該部分空間而言，我們認為，作為別墅戶型，注重的不應該是這個空間本身。重心還在于與獨有的花園（院子）之間的關系。 最后，統(tǒng)計該類空間（約30個別墅樓盤）的面積的基本數據如下： 客廳：

19、40-60平米 餐廳：15-30平米 廚房：15-25平米 以上面積包括四類別墅形態(tài)平均值的上下區(qū)間，結合項目消費者調查的基礎數據，我們將得到一個適度的面積控制范圍。,23,維也納森林別墅B型三層平面/成都（353.65平米）,我們看到，在面積超過300平米的別墅里，這部分空間從平面上很難給我們更多的感受。因為畢竟對于這部分空間來講，可供挖掘的內涵實在是不多了。但是我們還是要對它的這款戶型平面提出批評，在面積達到了近60平米的主人生活空間里，卻找不到讓人激動的空間比如一個精巧的自由情趣小空間。關于這個空間的存在，看上去較為敏感，但是如果我們看到太平洋很多小島上的別墅里有這類空間的存在，我們也就

20、不會吃驚。雖然目前中國人的觀念依然比較保守，但是并不妨礙在自己的別墅里的私密空間中找到一些另類刺激。所以，在這個空間當中，我們認為更多的應該體現一些曖昧的設計觀。,24,Mar Menor Golf Resort/villa/西班牙,這個戶型與國內的差異同樣明顯，我們看出，歐洲度假總是一大家子 。三間房出來了五個床位。不過他們很喜歡戶外空間倒是非常清楚，主臥并不是很大，但是卻一定要搞一個大露臺。從這張圖可以看出，別墅的主人在一個春光明媚的日子在躺椅上喝著咖啡讀著呼嘯山莊之類的小說一定非常愜意！不過這樣的戶型在國內接受度就不一定高了。,25,易城F型二層平面/成都（294.40平米）,易城的該部

21、分空間戶型平面同樣如此，在超過50平米的空間內同樣不過如此。因此，我們認為，在很大程度上，作為別墅室內空間來講，這部分空間在設計上是同質化的。也就是說，該部分空間雖然有拓展余地，但是，并不見得大部分的西安人甚至大到中國人能夠接受。因此，該部分的設計在很多設計師眼里，只是規(guī)定動作，沒有其他發(fā)揮的可能。這部分空間統(tǒng)計數據如下： 主臥復合功能區(qū)：40-80平米 次臥及其他房間：15-30平米。,26,維也納森林別墅B型架空層平面/成都（253.65）,我們依然以維也納森林別墅的B套型設計為例。我們看到，在這個平面當中，其功能空間內容之豐富，令人側目。雖然與面積有關，但是我們認為，它反映了別墅在室內空

22、間當中的精華所在。也就是普通住宅無法實現和達到的功能。,在這個平面中，我們看到了視聽室、健身房、酒吧、棋牌室多種娛樂功能。當然，這層空間的存在，還可以拓展出很多新的休閑娛樂方式。對于200多平米的別墅而言，雖然面積小了許多，但是這部分的空間無論如何得以保留一部分。,27,三利宅院08型個性空間/成都（370.81平米）,顯然，我們可以看出三利宅院的設計思路不同的地方。這部分個性空間的面積大約為50平米。注重了室外空間的聯(lián)系，同時此空間還充當了部分交通聯(lián)系功能。這與三利宅院注重與院落文化的思想是分不開的。我們認為這種思路，還是有一定的可取之處。,28,易城F型首層平面/成都（294.40平米）,

23、易城的這個首層平面對于這部分空間的設制就不夠明顯。盡管戶型面積小了近100平米。不過，很有意思的是，它設置了一個小小的湯池，這一點從某種程度上彌補了這一缺陷。另外，我們來看看它的三層平面。,29,易城F型3層平面（294.40平米）,在它的三層平面當中，設計有一個碩大的自由空間。這個設計思想貫穿了它的多種戶型，顯然，易城更愿意把這部分空間交給業(yè)主自己安排。我們認為這也是一個很好的創(chuàng)意，也有點像前面那個Mar Menor Golf Resort 的villa。,該部分空間統(tǒng)計總結如下： 獨立休閑娛樂空間：至少包括一種以上的娛樂功能 面積：30-100平米不等。,30,該部分的處理我們不多作說明，

24、在此僅僅舉一個例子。 半山衛(wèi)城這套別墅的車庫為單車庫。但是我們認為有意思的是，這個車庫和保姆房的關系。對于美國人來講，由于很多別墅離城市較遠，所以，這個保姆的工作間如果換成一個普通的工作間，那么就是有著很典型的美國別墅的車位風格。而且這個車位處于半地下，更加符合美國人的習慣。而這個工作間，就會讓我們想起美國人喜歡鼓搗汽車、摩托以及其他多種愛好的工具存放間或者改裝車間。 統(tǒng)計該部分空間情況如下： 車庫數量：30%的以上的別墅有雙車位。這部分別墅類型為獨立別墅。大約90%以上有單車位。僅有不超過10%的別墅為公共停車位。當然，對于疊拼別墅而言，這也是唯一的選擇。,31,這部分空間成為別墅最重要的空

25、間組成，一個沒有私家花園的別墅不可想象。因此，在某種意義上，對于疊拼別墅而言，雖然目前市場上有一定的成交量，但是就我們來看，該類形態(tài)基本上不能進入真正的別墅行列。 我們統(tǒng)計分析發(fā)現，花園面積基本可以分為以下區(qū)間(見表3-2)： 30平米60平米：以聯(lián)排/疊拼最為常見。 60平米100平米：以聯(lián)排/早期獨棟/疊拼/雙拼為常見。 100平米200平米：多見聯(lián)排/雙拼/獨棟 200平米以上：幾乎均為獨棟。,32,維也納森林別墅,在此，我們重點研究的私家花園與室內空間的關系，以及私家花園的開放性與院落之間的關系。 左圖為維也納森林別墅的立面（也是上一部分的那個平面），這只是一個美化效果。但是結合平面圖

26、我們可以看到的是，這個私家花園式半開放的，沒有中式庭院的那種自家后花園.,33,北京-觀唐（中式別墅）,這是北京有名的中式別墅觀唐。從這個角度看，院落感很強。注意，他依然是半開放的。,右圖為武漢的一個中式別墅。這個別墅的院落感就特別強，與歐美類別墅的私家花園給人的感覺完全不一樣。,34,Mar Menor Golf Resort/ Blocks of 4 townhouses,顯然，歐洲的townhouse和國內的聯(lián)排別墅別墅差異就較大了，花園變成了院子，倒是和咱們中式聯(lián)排別墅有點像。而這個室外空間（花園）就很難找到villa感覺了。,35,從目前國內許多別墅包括中式、現代和歐式等各種風格的別

27、墅來看的，這部分空間形態(tài)是比較明確的。傳統(tǒng)中式別墅大多為半開放和封閉形態(tài)，強調私家屬性和自我擁有。而現代風格、西方風格以及所謂的新中式別墅大多以全開放辦開放為主。從前面的圖片中我們可以看到，這種全開放或者半開放的私家花園形成的社區(qū)，對于小區(qū)環(huán)境效果來講是很美觀的。但是就私有性來講，似乎不如觀唐這一類的效果，但是觀塘這一類的封閉式的戶外空間也容易造成小區(qū)公共景觀顯得較為擁擠。因此，對于戶外空間的考慮需要集合別墅的底層平面進行綜合考慮，而不僅僅單獨對花園、院落等進行簡單處理。 從目前西安市場的情況來看，各種集中形態(tài)都有。考慮到我們對前在消費者的調查結果以及項目休閑度假性質，建議項目考慮半開放的，能

28、夠實現私有空間和公共空間的融合、交流的戶外空間形態(tài)。,36,這部分空間也是別墅所獨有的，基本上在普通住宅當中，這部分空間很少存在，大多只存在于建筑的公共空間。就別墅的這部分空間而言，它是室內和室外空間的一個過渡和溝通，這部分空間對于別墅而言有著獨特的意義。從空間的趣味性上來看，這部分空間有著創(chuàng)新的價值。 對于項目的考慮，如果再考慮溫泉入戶的情況下，是有創(chuàng)造好的這類空間形態(tài)的可能。,37,三、建筑材料、結構形態(tài)、色彩等研究,建筑材料和建筑形式的關系雖然看上去互為推動，但是我們知道，建筑材料的發(fā)展為人們因為生活方式的變化而產生的建筑需求提供了基礎，而建筑建筑形式只是這些內涵發(fā)展和變化的一個結果。另

29、外，就色彩而言，區(qū)域審美或民族性的集體審美是復雜多變的。比如，經常說藍色歐羅巴，紅色的美洲大陸，黃色的亞洲等等只是對于民族傳統(tǒng)文化當中色彩方面的一個高度概括。所以，我們認為，建筑色彩學還是以契合目標消費人群的文化背景以及審美觀和產品特性而定。,38,現代建筑材料已經發(fā)展得如此成熟，而目前大眾主流的居住意識無外乎：環(huán)保、節(jié)能。因此也有了純天然等等之類建筑材料一說。即便如此，純天然的一些石材也有可能產生輻射性污染。因此，綠色環(huán)保也只能相對，也不必要拘泥于人工還是自然，只要污染達標，都是合格的建筑材料。當然，這只是對于普通建筑來說。但是對于別墅而言，標準卻需要提高。在目前眾多的樓盤宣傳當中，綠色環(huán)保

30、已經作為普通賣點出現，也成為了別墅的基本要素之一就像電腦的標準配置一般。 關于節(jié)能，從建筑材料而言，有很多較為極端的傾向。比如瑞典的一個實驗性建筑，在平均氣溫不超過10攝氏度的地區(qū)竟然可以不用壁爐，這的確是個奇跡。但是就我們從市場的調度來看，這是只是一個高尚的意識，一個別墅人群應有的品位而已。所以關于建筑材料方面，我們的意見還是在突出綠色、環(huán)保、節(jié)能的綜合考慮下尋求合適的性價比。,39,目前別墅的結構形態(tài)從建筑材料的角度來說，大致有以下三種： 木結構：代表樓盤，北京的西山美墅館（美國預制木構件）等 磚石結構：北京-易郡、北京運河上的院子 混凝土結構：成都-維也納森林（現澆），北京-觀唐等 鋼結

31、構：成都-麓山國際等。 以上結構形態(tài)當中，混凝土結構超過90%以上，顯然，混凝土結構具有合適的性價比。但是，項目如果作為本區(qū)域的標桿性產品，我們建議，局部可以考慮鋼結構和木結構。,40,在我們調查和收集的上百個別墅樓盤的相關資料來看，就別墅色彩以及別墅外觀造型方面，基本上主流以中式，美式，歐式（含法式、北歐、地中海、西班牙式等）為主。其中也有在色彩及造型方面較為另類一點的別墅類型。,北京-易郡-中式（磚石結構）,北京-運河上的院子 （混凝土-磚石結構）,這兩個中式別墅較為另類。為北京民居灰色調子。不知道北京大眾怎么看色彩這么單調這么笨重的別墅,1、中式別墅,41,北京-香山甲第-中式 （混凝土

32、結構）,北京-美廬-中式（混凝土結構）,這兩個中式別墅的色彩豐富許多，朱紅-明黃-褐灰多色調構成，感覺更適合大眾審美。,42,2、美式別墅,北京-楓橋別墅-美式,北京-楓橋別墅-美式,北京-西山美墅館-美式,成都-麓山國際-美式,同樣是美式別墅，色彩差異如此之大，看來色彩與流派關系不大。,顯然，美式風格差異也巨大。麓山國際更像鄉(xiāng)村別墅。西山美墅管則偏現代。,43,3、歐式別墅,歐式別墅風格眾多，但作為大多數中國人來看，并不一定能夠分清楚西班牙風格和奧地利風格有什么不同?？傊际菤W洲人的別墅，這就夠了。,成都-維也納森林-奧地利,北京-財富公館-法式,北京-東方普羅旺斯-法式,北京-瀛海名居-

33、西班牙式,44,第五節(jié) 預售呈現區(qū)及溫泉,45,概 述,關于預售區(qū)的酒店/網球/景觀高爾夫等等綜合性運動設施的綜合體會所，都有著專門的運營商，當然，在本案中也有涉及。本章主要就溫泉文化方面展開分析，并期望能夠與項目實現最佳的融合?，F在的問題是需不需要導入溫泉？如何導入溫泉？ 事實上，在預判報告我們建議導入溫泉，而通過潛在消費者調查報告以及高端客戶深度訪談報告的結果表明，我們的確需要慎重考慮這一問題。當然，前提條件需要貴司對導入溫泉的成本進行測算，如果成本太高，則沒有必要。我們相信即便在沒有溫泉的情況，項目依然能夠成為很好的產品。,46,一、溫泉融入程度,從項目整體的角度上講，項目全面與溫泉融合

34、是必要的。但是考慮到溫泉入戶帶來的種種問題（對戶型面積的要求/使用成本的限制等等），我們建議如下： 1、會所部分可以考慮引入一個公共的溫泉spa 2、獨棟別墅部分可以考慮溫泉入戶，在花園或者在灰空間等地方考慮設計溫泉“湯池”。 以上只是建議，如果單位成本太高，我們認為放棄也很正常。 本章基于以上考慮，對溫泉進行簡單的介紹和研究。,47,溫泉（hot spring），各個國家有自己的定義標準。在日本、韓國、中國臺灣地區(qū)對于溫泉的開發(fā)和利用都有專門的法律溫泉法。由于地質條件的差異，各國對于溫泉的定義沒有統(tǒng)一的標準。整體上來說，歐洲由于緯度較高，各個國家的溫泉標準要比亞洲低緯度的一些國家在溫度方面要

35、低一些。 歐洲很多國家定義溫泉的溫度為20攝氏度，而亞洲多定義在25攝氏度。另外，還有少數國家和組織認為只要高于當地年平均氣溫5攝氏度的都可以叫溫泉。 日本在此方面最為嚴謹，規(guī)定25攝氏度以上，就可以是溫泉。另外還單獨規(guī)定如果低于25攝氏度，只要含有規(guī)定標準的19種礦物元素的其中一種就可以成為溫泉。顯然，日本對于溫泉的理解更多的是在礦物含量方面。 美國的標準是華氏70度（21.1攝氏度）以上，而中國臺灣的溫泉法則定義為25攝氏度，同時還要求礦物含量。顯然，中國臺灣對溫泉的理解更傾向于日本人的理解。 中國大陸目前沒有專門的溫泉法，大多的溫泉采用國家地熱資源地質勘查規(guī)范（GB11615-89）進行

36、對照。根據這個規(guī)范，用于洗浴的溫泉溫度（定義語：溫熱水）應該在40-60攝氏度之間。但是按照其附錄規(guī)定的醫(yī)療熱水的溫度規(guī)定為25攝氏度（定義語：醫(yī)療熱礦水），也分類了19種礦物含量，大致上來看來和日本標準差較為接近。,二、世界溫泉概況,48,根據一些溫泉學者的研究成果，中國、古希臘、日本、羅馬的桑拿、土耳其等國家從古代以來都有自己的溫泉文化。由于日本處于太平洋板塊和亞歐板塊的斷裂帶上，日本成為世界上溫泉最多的國家，也是溫泉文化最豐富的國家。中國臺灣卻是溫泉分布密度最高的地區(qū)。新西蘭則是地熱儲量最大的國家。中國大陸的溫泉有3000多處，目前還在不斷發(fā)現當中。而這些不同的國家形成自己獨特的溫泉文化

37、。比如，中國最早的溫泉記載可以追溯到先秦，那時就稱為“湯”。這個名字到現在仍然為日本、中國臺灣地區(qū)沿用。而新西蘭的毛利人把溫泉看成神的恩賜。日本的溫泉文化顯得更為神圣一些，各種禮節(jié)繁多?，F在一些北美國家如加拿大、美國則人工加熱的溫泉很多，在他們看來，溫泉很簡單，泡著溫泉看報紙聊天和在游泳池里沒多少區(qū)別因為現代醫(yī)學對于泡溫泉的醫(yī)療效果定量的、系統(tǒng)研究結論很少。,49,亞洲的溫泉文化主要以中國大陸、日本、中國臺灣為主要代表?？陀^地說，真正的溫泉文化深厚的國家仍然是日本，而中國大陸雖然溫泉的歷史非常久遠，但是由于一直被作為皇帝達官貴人級的特殊享受。所以關于中國的溫泉文化，更多的是體現在騷人墨客筆下的

38、詩詞當中。由于我們單列日本和中國臺灣地區(qū)闡述，該節(jié)的重心就放在中國古代的溫泉文化方面。 由于東亞、東南亞的文化內核基本上屬于儒家文化，而溫泉有集中在這幾個儒家國家當中，因此發(fā)展出的溫泉文化帶有濃重的儒家色彩。比如西漢天文學家張衡在溫泉賦中寫道：“有病癘兮，溫泉汩焉”?！坝[中域之珍輕，無斯水之神靈于是殊方跋涉，駿奔來臻，天地之德，莫若生兮。帝育臣民，資厥成分。六氣淫錯，有疾癘兮。溫泉汩焉，以流穢兮，除苛，服中正兮。熙哉帝哉，保性命哉。”這段話一方面描述了牌溫泉的盛況，另一方面表現出忠誠于帝王。當然，他還表明溫泉的醫(yī)療價值。 到唐代的時候，白居易一首膾炙人口的長恨歌中“春寒賜沐華清池，溫泉水滑洗凝脂”則把溫泉的氛圍描寫得非常旖旎和香艷。而明代的李時珍則首次將溫泉進行了分類。