房地產(chǎn)估價師制度與政策講義5

1、一、內(nèi)容提要1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓2、閑置土地的處理二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對我國建設(shè)用地使用權(quán)出讓、閑置土地的處理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章的考試要求包括：1掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念；2掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃、方式和年限；3了解建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理；4掌握閑置土地的認定；5熟悉閑置土地的處置方式；6熟悉征收土地閑置費；7熟悉無償收回土地使用權(quán)。三、內(nèi)容輔導(dǎo)：第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡稱土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出

2、讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。土地使用權(quán)出讓的含義一般包括以下內(nèi)容：(1) 歸屬于土地一級市場。土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)。(2)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地擁有占有、使用、收益、處分權(quán)；土地使用權(quán)可以進入市場，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓。(5)土地使

3、用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。例題1：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的單位和個人，在土地使用期限內(nèi)，對土地擁有( )。（2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題）A所有權(quán) B使用權(quán) C占有權(quán) D收益權(quán) E處分權(quán)答案：BCDE解析：經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，在土地使用期內(nèi)沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地擁有使用、占有、收益、處分權(quán)。例題2：下列關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的表述中，錯誤的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)A國有土地使用權(quán)出讓市場是土地一級市場B國有土地使用權(quán)可以由國家、單位進行出讓C集體土

4、地不經(jīng)征用不得出讓D國有土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書答案：B解析：土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)。例題3：下列關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的表述中，不正確的是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)A國有土地使用權(quán)出讓的主體是國家B國有土地使用權(quán)出讓體現(xiàn)的是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系C國有土地使用權(quán)出讓體現(xiàn)的是國家以社會管理者的身份與土地使用者之間的行政法律關(guān)系D國有土地使用權(quán)出讓方與受讓方必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同答案：C解析：土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土

5、地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。例題4：土地使用權(quán)出讓金由( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)A轉(zhuǎn)讓方繳納 B受讓方繳納C轉(zhuǎn)讓方和受讓方各繳納一半 D轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商繳納答案：B解析：土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。例題5：按照法律規(guī)定，( )可以出讓國有土地使用權(quán)。(2001年房地產(chǎn)估價師制度試題)A. 國家 B擁有國有土地使用權(quán)的事業(yè)單位C. 擁有國有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè) D擁有國有土地使用權(quán)的個人答案：A解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡稱土地使用權(quán)出讓，

6、是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。例題6：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓，應(yīng)具備的法定條件是( )。(2000年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)試題)A由國家先行征收 B先轉(zhuǎn)讓給國家C經(jīng)集體土地所有者同意 D經(jīng)集體經(jīng)濟組織23以上的成員同意答案：A解析：集體土地不經(jīng)征收不得出讓。二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃、方式和年限(一)出讓計劃的擬定和批準權(quán)限土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，根據(jù)省級人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。擬定和實施主體：出讓的每幅地塊、面積、年限

7、和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務(wù)院的規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。(二)建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的法律依據(jù)主要包括以下4 個方面：1、物權(quán)法規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。2、城市房地產(chǎn)管理法第十三條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式

8、。3、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。4、2002年7月招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第11號)增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。11號令規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。除此之外其他用途的土地供應(yīng)計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標拍賣或者掛牌方式出讓。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。2007年9月招標拍賣掛牌

9、出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第39號)第四條第一款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”，進一步明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。招標、拍賣、掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；確定中標人、競得人的標準和方法；投標、競買保證金；其他需要公告的事項。招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設(shè)用地使

10、用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信的原則。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。對符合招標、拍賣、掛牌公告規(guī)定條件的申請人，出讓人應(yīng)當(dāng)通知其參加招標、拍賣、掛牌活動。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價。標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應(yīng)當(dāng)實行集體決策。招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。例題1：工業(yè)生產(chǎn)用地和普通商品住宅用地，應(yīng)當(dāng)以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。( ) （2010年試題）答案：解析

11、：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。例題2：商業(yè)用地不能采取( )方式出讓。（2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題）A招標 B拍賣 C掛牌 D協(xié)議答案：D解析：招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。例題3：工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)A招標方式 B掛牌方式 C劃撥方式 D協(xié)議方式答案：C解析：下列建設(shè)用地可由有批準權(quán)的人民政府依法批準劃撥；(1)國家機關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基

12、礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。例題4：按照有關(guān)規(guī)定，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓的有( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)A商業(yè)用地 B旅游用地C娛樂用地 D商品住宅用地E廉租住房用地答案：ABCD解析：招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。例題5：下列項目用地必須辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)A“鳥巢”場館建設(shè)用地 B國家大劇院建設(shè)用地C地方政協(xié)辦公用地 D上市公司辦

13、公用地答案：D解析：招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。例題6：我國當(dāng)前國有土地使用權(quán)出讓的主要方式有( )。（2009年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)試題）A協(xié)議 B招標 C拍賣 D掛牌 E授權(quán)經(jīng)營答案：ABCD解析：國家授權(quán)經(jīng)營是國家將土地使用權(quán)授權(quán)給國家控股公司經(jīng)營，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司，對授權(quán)經(jīng)營的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處置權(quán)。例題7：國家規(guī)定，商品住宅用地必須采?。?方式出讓。(2005年房地產(chǎn)估價師制度試題)A抽簽 B招標 C拍賣

14、 D協(xié)議 E掛牌出讓答案：BCE解析：招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第39號)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。1招標出讓方式招標出讓是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。適用范圍：需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。特征：發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ耐稑巳?，最符合條件者中標。投標、開標依照

15、下列程序進行：(1)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。標書投入標箱后，不可撤回。投標人應(yīng)當(dāng)對標書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。(2)出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標箱，點算標書。投標人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標活動。投標人不少于三人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。(3)評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是

16、澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標小組應(yīng)當(dāng)按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。(4)招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據(jù)開標結(jié)果，確定中標人。中標條件：對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應(yīng)當(dāng)確定為中標人。2拍賣出讓方式拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓是按規(guī)定時間、地點，利用公開場合由政府的代表者土地行政主管部門主持拍賣(

17、指定)地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫底價，諸多競報者輪番報價，最后一般出最高價者取得土地使用權(quán)。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。適用范圍：適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。特征：發(fā)布拍賣公告，公開競價，最高應(yīng)價者取得土地使用權(quán)。拍賣會依照下列程序進行：(1)主持人點算競買人；(2)主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關(guān)事項

18、；(3)主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；(4)主持人報出起叫價；(5)競買人舉牌應(yīng)價或者報價；(6)主持人確認該應(yīng)價或者報價后繼續(xù)競價；(7)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價或者報價而沒有再應(yīng)價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交；(8)主持人宣布最高應(yīng)價或者報價者為競得人。3掛牌出讓方式掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌時間不少于10個工作日，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。特征：發(fā)布掛牌公告，接受報價申請并更新掛牌價格，以掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定。掛牌依照下列程序進行：(1) 掛牌公布。在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；(2)符合條件的競買人