房地產(chǎn)估價試題A

1、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院2007 年第一學(xué)期期末考試房地產(chǎn)估價教程試卷（A卷）教學(xué)點：班級：學(xué)號：姓名：成績：（本試卷共五大題，總分100 分，考試時間2 小時）一、判斷題（對的打，錯的打。每小題2 分，共 20 分）1、 橋梁、道路、水庫大壩均屬于房地產(chǎn)。2、 電梯、給排水、電氣照明等均屬于建筑附著物。3、 在房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。4、 在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。5、 任何一個估價項目都有估價目的。6、 房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。7、 招標(biāo)費是建筑物價格的構(gòu)成部分之一。8、 征用價格屬于公平市場價格。9、 在建筑物折舊中

2、，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。10、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整二、單項選擇題（每小題2 分，共 20 分）。1、土地的經(jīng)濟(jì)地理位置具有（）。A、不可位移性B、壟斷性C、可變性D、多樣性2、下列不屬于房地產(chǎn)估價工作原則的是（）A、獨立性B、客觀性C、替代性D、科學(xué)性3、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上由于（）。A、土地總量有限B、規(guī)劃限制C、房地產(chǎn)不可移動D、價值量大4、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性、A、獨一無二和供給有限B、獨一無二和價值最大C、流動性差和價值最大D、不可移動和用途多樣5、反應(yīng)宗地地價水平（）

3、指標(biāo)更具有說服力、A、建筑總價格/ 土地總面積B 、土地總價格/ 土地總面積D、 房地總價格 / 土地總面積D 、土地總價格 / 建筑總面積6、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年限為（）年。A、 50B 、 70C 、 60D、 407、基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。A、最低價格B、最高價格C 、平均價格D 、成交價格8、列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）。A、 交通擁擠B、建筑技術(shù)減少C 、城市規(guī)劃改變D 、自然環(huán)境惡化9、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括（）。A、大氣環(huán)境B、聲覺環(huán)境C 、衛(wèi)生環(huán)境D 、治安環(huán)境10、價系數(shù)修正法所要修正的因素是（）。A、地理位置和交通條件B、個別因素和

4、市場轉(zhuǎn)讓條件B、 容積率和覆蓋率D、特別利害關(guān)系和特殊動機(jī)三、多項選擇題（每小題3 分，共 21 分）1、影響地價的一般因素有（）A、 行政因素 B 、區(qū)域因素C 、社會因素D 、經(jīng)濟(jì)因素E 、人口因素2、評估建筑物需考慮的因素包括（）A、 產(chǎn)權(quán) B 、用途 C 、建筑結(jié)構(gòu)D 、建成時間 E、裝修質(zhì)量和水平3、下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有（）A、 標(biāo)準(zhǔn)廠房 B 、房地產(chǎn)開發(fā)用地C 、行政辦公樓D 、寫字樓 E、在建工程4、計算建筑期利息需考慮的參數(shù)是（）。A、 實際工期 B 、平均投入資金額C 、貸款利率D 、額定工期5、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)

5、經(jīng)營期為（）。A、開發(fā)期 +經(jīng)營期B 、開發(fā)期 +運營期C 、開發(fā)期 +經(jīng)營期前期建造起D、開發(fā)期 +運營期前期建造期E、前期 +建造期 +經(jīng)營期6、 成本法特別適用那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估計，這類房地產(chǎn)主要包括（）A、圖書館B、鋼鐵廠C 、空置的寫字樓D 、單純的建筑物E 、加油站7、長期趨勢法運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是（）A、特爾非法B、時間序列分析法C 、回歸分析法D 、經(jīng)驗分析法四、簡答（共25 分）1、簡述土地的資產(chǎn)的特性。(10 分 )2、簡述市場法評估的操作步驟.(10分)3、請解釋成新率的定義(5 分 )五、 計算與分析題14 分1、待估建筑物賬面原值10

6、0 萬元，竣工于1990年底。假定1990年的價格指數(shù)為100%，1991-1995年的價格指數(shù)每年比上年增長的幅度分別是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，試求1995 年底待估建筑物的重置成本。答案：一、判斷題（對的打，錯的打。每小題2 分，共 20 分）1、 錯2、 對3、 對4、 錯5、 錯6、 對7、 對8、 錯9、 錯10、錯四、 單項選擇題（每小題2 分，共 20 分）1、 C、 A、 C、 B5、 D6、 D7、 D8、 B9、 D10、 B多項選擇題（每小題3 分，共 21 分）1 ACDE2、 ABCDE3、 ABD4、 BCD5、 ABE6ABD7、 BC四、簡答1、（ 1）非勞動產(chǎn)品與勞動產(chǎn)品的二重性（ 2）土地價格的二重性（ 3）不可移動性（ 4）保值增值性2、（ 1）收集交易實例（ 2）選取可比交易實例（ 3）建立價格可比基礎(chǔ)（ 4）進(jìn)行交易情況修正（ 5）進(jìn)行交易日期修正（ 6）進(jìn)行區(qū)域因素修正（ 7）進(jìn)行個別因數(shù)修正（ 8）綜合修正（ 9）確定比準(zhǔn)價格3、已使用的建筑物折算獲得新的概率比例，表示新舊的程度成新率