房地產(chǎn)競(jìng)品分析.ppt

1、怡海星城,項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，2013年售三期的高層與二期的公寓,項(xiàng)目基本信息,高層,公寓,營(yíng)銷推廣-活動(dòng),推售策略分析：老帶新和學(xué)校資源是其王牌 怡海星城在市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有發(fā)聲，項(xiàng)目的客戶來(lái)源主要依賴?yán)蠋?。最近一次推售?012年9月初，開(kāi)盤期間盡銷達(dá)300多套。據(jù)內(nèi)部反饋，其老帶新的比例超過(guò)80%。而老帶新最看重的就是其主打的學(xué)校資源。,怡海星城的核心賣點(diǎn)： 目前均價(jià)4200元/平米左右，低于周邊市場(chǎng)的價(jià)格。 社區(qū)內(nèi)教育配套極為完善，從幼兒園到高中一應(yīng)俱全。 中央供暖設(shè)計(jì)。 近200萬(wàn)平米大社區(qū)，內(nèi)部配套較為齊全 怡海星城劣勢(shì)分析： 從交通來(lái)看：位于三環(huán)以外的暮云片區(qū)，交通極其不便。 從配套來(lái)

2、看：周邊無(wú)成熟商業(yè)社區(qū)，最近的友阿奧特萊斯商圈相距將近4公里。 從產(chǎn)品來(lái)看：項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)缺點(diǎn)明顯，空間設(shè)計(jì)不合理，產(chǎn)品不注重細(xì)節(jié)。 從園林來(lái)看：園林設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，后期維護(hù)缺失，導(dǎo)致整體展示面較差。,項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析,位于中意路之西側(cè),共推出住宅和公寓2033套，已去化2011套，去化率為98.91%。,中信新城,項(xiàng)目基本信息,價(jià)格走勢(shì)圖,推售節(jié)點(diǎn),中心文化廣場(chǎng)（中信星城.青年社區(qū)）為二期產(chǎn)品，分四批推出，主要以80-90住宅為主，均價(jià)4027元/。,三期營(yíng)銷推廣,活動(dòng)推廣,活動(dòng)推廣力度大，影響范圍廣。,中信新城業(yè)主答謝活動(dòng),中信新城元宵燈謎會(huì),中信會(huì)VIP酒會(huì),項(xiàng)目小結(jié),2013年5月底，產(chǎn)品主要是

3、高層,以3980元的超低起價(jià)入市，轟動(dòng)全城,麗發(fā)新城,項(xiàng)目基本信息,項(xiàng)目目前一期，首次開(kāi)盤5月底，8月18日加推，開(kāi)盤勁銷449套去化90%以上，整體去化,近期推售情況,營(yíng)銷推廣,項(xiàng)目小結(jié),熱銷產(chǎn)品80-90戶型去化較好 項(xiàng)目處于前期，熱銷戶型為80-90，低價(jià)入市，去化均較好。,價(jià)格評(píng)價(jià)產(chǎn)品性價(jià)比高 項(xiàng)目處于前期，開(kāi)盤低價(jià)入市，整體性價(jià)比較高。,產(chǎn)品評(píng)價(jià)產(chǎn)品整體較成功 目前產(chǎn)品面積段較集中，一期針對(duì)的客戶源較集中，項(xiàng)目開(kāi)盤僅幾個(gè)月，銷量也較為理想。,客戶評(píng)價(jià)客戶以剛需型客戶為主 項(xiàng)目主要針對(duì)剛需客戶，少量大面積戶型面向改善型客戶外，重點(diǎn)針對(duì)剛需客戶。,項(xiàng)目為2000畝超級(jí)大盤，一期占地6.8

4、萬(wàn)，建筑面積31.3萬(wàn)，由15棟28層高層組成，共1934套。,幸福莊園,項(xiàng)目基本信息,高層,現(xiàn)推1.6萬(wàn)平酒店整棟銷售，均價(jià)6000，同時(shí)103-139的競(jìng)品三房、四房以及福園9號(hào)正在推，起價(jià)3998元/。,近期推售情況,福園1#,基本為硬性廣告，活動(dòng)推廣少。,形象展示,項(xiàng)目小結(jié),熱銷產(chǎn)品80-90平住宅去化100% 住宅面積段80-140平，整體去化達(dá)92.97%；商業(yè)整體去化50.58%，大面積的去化差。,價(jià)格評(píng)價(jià)整體價(jià)格一般 住宅均價(jià)4000元/，商業(yè)均價(jià)1.5萬(wàn)/，在改地區(qū)價(jià)格一般。,產(chǎn)品評(píng)價(jià)產(chǎn)品整體一般 產(chǎn)品位于長(zhǎng)株潭中心區(qū)，價(jià)格不高，但各種配套不完善，升值潛力不高。,客戶評(píng)價(jià)客戶

5、以剛需型為主 主推中等戶型，項(xiàng)目整體價(jià)一般，客戶以剛需型為主。,項(xiàng)目以全部開(kāi)售，去化率較低,金房奧斯卡,項(xiàng)目基本信息,高層,近期推售情況,項(xiàng)目推盤情況,近期主要銷售中大面積的房源，但去化率為50%左右，滯銷嚴(yán)重,形象展示,硬性廣告為主，活動(dòng)安排較少,項(xiàng)目小結(jié),熱銷產(chǎn)品小面積戶型去化較好 項(xiàng)目銷售面積為30-130戶型段，70-80戶型去化最好。,價(jià)格評(píng)價(jià)價(jià)格較為適中， 位于市中心商業(yè)區(qū)，相比周邊樓盤6748元/的價(jià)格較為適中,產(chǎn)品評(píng)價(jià)產(chǎn)品多樣化 項(xiàng)目有公寓，住宅，商鋪。產(chǎn)品不單一，多選擇。,客戶評(píng)價(jià)剛需型和改善型 客戶以剛需型為主，改善型為輔，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。,項(xiàng)目定位為城市綜合體，物業(yè)形態(tài)為高層

6、,小區(qū)容積率2.67。,鑫遠(yuǎn)和城,項(xiàng)目基本信息,高層,公寓,一批已售罄，二批30-300三地鐵口新品在售，5538元/起，芙蓉路地鐵口3377鉆石美寓5750元/起，認(rèn)購(gòu)減200元/。,近期推售情況,項(xiàng)目推盤情況,14#,營(yíng)銷推廣,大氣的營(yíng)銷大廳，優(yōu)雅華麗的樣板間；硬性廣告，攝影活動(dòng)。,形象展示,項(xiàng)目小結(jié),熱銷產(chǎn)品中段面積戶型去化最好 項(xiàng)目銷售面積為30-300戶型段，89.44戶型去化最好。,價(jià)格評(píng)價(jià)價(jià)格較為實(shí)惠 約5800元/均價(jià)的住宅產(chǎn)品在區(qū)域來(lái)說(shuō)價(jià)格屬于中等水平，價(jià)格相對(duì)較為實(shí)惠。,產(chǎn)品評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體突出 項(xiàng)目整體形象較為大氣，各種配套也較為完善。,客戶評(píng)價(jià)長(zhǎng)沙各個(gè)地區(qū)來(lái)訪均有 剛需型客

7、戶居多。,項(xiàng)目位于省府核心板塊，地鐵口60萬(wàn)平米社區(qū)，毗鄰韶山路及芙蓉路，中建芙蓉和苑南面,中建芙蓉嘉苑,項(xiàng)目信息,5#,推售情況,主推27號(hào)棟，主推117-147湖景精裝豪宅，均價(jià)7700元/平米,全款96折，按揭98折大折扣優(yōu)惠,2013年10月27號(hào)主推5號(hào)棟（4、5、7、9、13層）， 30-60精裝公寓，均價(jià)7300元/平米；首付5萬(wàn)起，VIP認(rèn)籌交3000元，享開(kāi)盤房款總價(jià)減10000元優(yōu)惠，最高可享89折，折扣優(yōu)惠力度大。,廣告與形象,項(xiàng)目廣告投放種類豐富，線上線下雙向發(fā)力，以專場(chǎng)發(fā)布會(huì)等多種活動(dòng)形式吸引關(guān)注,項(xiàng)目小結(jié),熱銷產(chǎn)品30主推戶型去化相對(duì)較好 項(xiàng)目銷售情況一般，住宅總?cè)?/p>

8、化率36.2%，住宅主推30-60精裝公寓。,價(jià)格評(píng)價(jià)精裝小戶型折扣優(yōu)惠力度大 均價(jià)7300元/平米；首付5萬(wàn)起，VIP認(rèn)籌交3000元，享開(kāi)盤房款總價(jià)減10000元優(yōu)惠，最高享89折，折扣優(yōu)惠力度大。,產(chǎn)品評(píng)價(jià)浪漫法式建筑，歐式園林景觀，地鐵口學(xué)位公寓 30-60單間或兩房公寓，5號(hào)棟4、5、7、9、13層，正地鐵口學(xué)位公寓，點(diǎn)式建筑5T21H公攤面積小但每層居住戶數(shù)較多，降低居住舒適度。,客戶評(píng)價(jià)配備齊全、大氣舒適 該項(xiàng)目景觀及周邊配套資源豐富，地理位置好，交通方便，環(huán)境舒適。,別墅競(jìng)品項(xiàng)目,項(xiàng)目定位為長(zhǎng)沙別墅升級(jí)換代之作，網(wǎng)簽推售房源（126套）,均價(jià)約10000元/，2013年10至1

9、1月樓盤整改中,基本處于封盤狀態(tài) 。,盧浮原著,項(xiàng)目基本信息,推售節(jié)點(diǎn),2012年11月28日首推223-250別墅，1.3萬(wàn)/平米起，銷售節(jié)點(diǎn)折扣力度較大,2012年11月18日首次開(kāi)盤，項(xiàng)目網(wǎng)簽整體去化率為73%，近期在推房源為270-280平米聯(lián)排別墅，可享97折，按揭98折。,推售情況,營(yíng)銷推廣,2013年05月08日 “關(guān)愛(ài)生命盧浮傳情”活動(dòng),2012年11月4日 法國(guó)加萊市-湖南互訪考察活動(dòng),活動(dòng)推廣,項(xiàng)目活動(dòng)多圍繞中法文化交流活動(dòng)，借此宣傳本盤純法蘭西風(fēng)格,2012年11月9日 盧浮原著:中法商務(wù)交流沙龍酒會(huì),項(xiàng)目小結(jié),熱銷產(chǎn)品250-300戶型 項(xiàng)目主推250-300戶型，去化

10、率91.26%，推貨面積區(qū)間250-500 ，300-500 去化率為0。,價(jià)格評(píng)價(jià)整體價(jià)格較低 均價(jià)在10000/左右，比周邊項(xiàng)目略低。,產(chǎn)品評(píng)價(jià)產(chǎn)品整體一般 別墅建筑面積：78823平方米；建筑密度為29.87%，建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：法式風(fēng)格；墅立面間距為14米；產(chǎn)品配套不夠完善，區(qū)域地價(jià)升值比較慢，價(jià)格較高。,客戶評(píng)價(jià)客戶以改善型為主 客戶來(lái)源較廣，以暮云片區(qū)及周邊區(qū)域?yàn)橹?，多為改善型客戶，投資型較少。,郡原美村,項(xiàng)目基本信息,2013年推售的產(chǎn)品有130-140的高層，170-330的別墅,共推出170套，去化39套，去化率為22.94%,近期推售情況,營(yíng)銷推廣,主要針對(duì)高端女性客戶群體提出

11、廣告訴求,項(xiàng)目小結(jié),熱銷產(chǎn)品別墅產(chǎn)品熱銷 別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售罄，公寓80-90面積段去化較好,價(jià)格評(píng)價(jià)價(jià)位合理 別墅均價(jià)9420，公寓均價(jià)7480，在長(zhǎng)沙區(qū)域別墅價(jià)格屬于中等水平。,產(chǎn)品評(píng)價(jià)內(nèi)部配套較好 景觀資源豐富，項(xiàng)目自身配套較好，但周邊配套較差，影響項(xiàng)目的品質(zhì)感,客戶評(píng)價(jià)精英階層客戶 客戶主要為企業(yè)高管、政府官員、大學(xué)教授等高學(xué)歷、高收入人群,項(xiàng)目規(guī)劃3期，目前是一期，為高檔住宅和別墅；去化一般，別墅滯銷嚴(yán)重,云海灣雍景臺(tái),項(xiàng)目基本信息,本 案,一期推貨高檔住宅371套，別墅67套；截至2013年4月18日，高檔住宅還剩155套，別墅64套；高檔住宅均價(jià)8600元/平米，別墅18000元/平米,推售情況,項(xiàng)目推盤情況,項(xiàng)目一期,營(yíng)銷中心的活動(dòng)布局和廣告等設(shè)施，均圍繞尊貴舒適生活的主題展開(kāi),形象展示,項(xiàng)目小結(jié),熱銷產(chǎn)品大面積住宅戶型去化較好 住宅項(xiàng)目銷售面積為300以上戶型段，去化率為84.26%。,價(jià)格評(píng)價(jià)價(jià)格偏高 8600元/均價(jià)的住宅產(chǎn)品和均價(jià)18000元/的別墅在區(qū)域來(lái)說(shuō)價(jià)格屬于較高水平，價(jià)格頗高。,產(chǎn)品評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體良好 項(xiàng)