成都新會展58畝商業(yè)用地項目建議書

第1頁共17頁成都新會展58畝商業(yè)用地項目建議書地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展部2008年5月第2頁共17頁目錄一、本項目基本情況簡述二、本項目區(qū)域環(huán)境三、可供參考的商業(yè)、寫字樓項目四、該區(qū)域2007年商業(yè)用地土地成交情況匯總五、該商業(yè)項目所面臨的環(huán)境及條件六、規(guī)劃建設(shè)指標測算七、投資分析及所需要關(guān)注的問題第3頁共17頁一、本項目基本情況簡述1、宗地位置（1號宗地）高新區(qū)益州大道以西、德賽二街以南，盛華南路以東2、宗地現(xiàn)狀凈地面積588763畝（合3925087）土地性質(zhì)商業(yè)用地（不兼容住宅）3、規(guī)劃條件容積率30且60；建筑密度30且45，建筑高度（含構(gòu)筑物及設(shè)施）不大于9003米（航空限高絕對海拔高程為579米）第4頁共17頁，綠地率15。4、宗地價格起始價格260萬元/畝（若按55的容積估算，樓面地價約為710元/）5、項目周邊的社區(qū)配套（1）交通地處城南副中心城市主動脈天府大道側(cè)畔，駕車一路暢通，距二環(huán)路立交橋僅10公里，距雙流國際機場12公里，有501、805、809、819、817多路公交直達市區(qū)，緊鄰地鐵一號線出口。（2）醫(yī)院成都市第一人民醫(yī)院新址、成都市急救中心（在建）等（3）商業(yè)距現(xiàn)南沿線商業(yè)中心新會展中心500米。二、本項目區(qū)域環(huán)境隨著成都市市政府的南遷、新會展中心的開發(fā)和使用，南延線將作為成都市未來商務(wù)發(fā)展的主要區(qū)域；該區(qū)域總體上分為三個板塊行政辦公核心區(qū)、會展中心區(qū)、高尚住宅區(qū)。1、CBD商務(wù)辦公區(qū)隨著成都市政府的南遷，從三環(huán)路到繞城高速的人民南路沿線區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥际形磥淼男姓k公核心區(qū)；該區(qū)域以較多體量的行政辦公業(yè)態(tài)為主，以新市政辦公區(qū)輻射開，規(guī)劃為南部新區(qū)CBD商務(wù)辦公中心。截至目前，從紅星路南延線到天府大第5頁共17頁道南部新區(qū)周邊，聚集了高新區(qū)政府、聯(lián)通大廈、高新區(qū)科技孵化園區(qū)、消防指揮中心、森林武警總隊等。成都海關(guān)、三峽總公司、武侯區(qū)政府中心等單位也已經(jīng)或即將進入南部新區(qū)起步區(qū)建設(shè)辦公大樓。城南勢必會成為成都行政辦公的新聚集地。2、會展中心區(qū)該區(qū)域主要以信息服務(wù)、金融服務(wù)、咨詢設(shè)計服務(wù)、廣電傳媒、會展、酒店、政府公共服務(wù)等項目為主，以新會展中心輻射開，現(xiàn)已確定的項目有英國洲際酒店、世紀城假日酒店、天府科技園、天府軟件園、四川廣電大樓，同時也將作為未來科技新城的核心片區(qū)。截止目前看，成都主要的大型活動基本都集中在世紀城會展中心舉辦，其聚集效應(yīng)已開始凸顯。而隨著世紀城會展功能逐漸體現(xiàn)，南部新區(qū)的商業(yè)布局也正在形成。目前南部新區(qū)在建和在規(guī)劃的商業(yè)寫字樓目前已超過200萬平方米，其中大部分為甲級寫字樓。隨著大批國際化企業(yè)以及高新技術(shù)新型企業(yè)的入駐，也隨著諸多在建項目的交付使用，人口的增加必將帶動城南的商業(yè)消費。從長遠觀望，06年至今拍賣的土地中，南部新區(qū)至少有數(shù)十個地塊有兼容商業(yè)或者純商業(yè)規(guī)劃。隨著近期拍賣的商業(yè)地塊越來越多，未來的南部新區(qū)將形成幾個商業(yè)新興的商圈，并改變成都傳統(tǒng)商業(yè)格局。按照目前各地塊的開發(fā)節(jié)奏推算，這種格局可能在未來35年即將形成。3、高尚住宅區(qū)該區(qū)域主要以大型優(yōu)質(zhì)住宅項目為主，以地鐵廣場站輻射開。自2005年以后，該第6頁共17頁區(qū)域內(nèi)開發(fā)商數(shù)量和實力都不斷提升，不管從產(chǎn)品形態(tài)、類型還是開發(fā)商品牌，南部新區(qū)都代表了成都房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平，其住宅開發(fā)呈現(xiàn)了多樣化發(fā)展趨勢，從傳統(tǒng)的多層到小高層、高層電梯公寓，加上別墅洋房等產(chǎn)品類型，其豐富成熟程度，遠非其他新興區(qū)域能比擬。4、知名開發(fā)商營集據(jù)統(tǒng)計，南部新區(qū)07年全年共出讓31宗土地，拍賣成交11宗，掛牌推出20宗，總宗數(shù)和總規(guī)模居成都各區(qū)域之首。其中9宗二類住宅用地被外來實力開發(fā)商拿下，香港嘉里置業(yè)拿下3宗，合景泰富拿下3宗，中海地產(chǎn)拿下2宗，廈門建發(fā)1宗。除廈門建發(fā)外，其余3家均為香港上市地產(chǎn)企業(yè)，資本實力雄厚，加上南部新區(qū)現(xiàn)有開發(fā)商香港新鴻基地產(chǎn)、和黃、華潤置地、深長城、香港新世界等地產(chǎn)巨頭，南部新區(qū)已成為2008年成都房產(chǎn)市場的絕對主角。三、可供參考的商業(yè)、寫字樓項目1、“國航世紀中心“該項目是一個一具有國際水準的商務(wù)寫字中心,該項目不管在用材、設(shè)計規(guī)劃、物業(yè)管理等方面都體現(xiàn)了獨具匠心,以人為本地高品質(zhì)建設(shè)與服務(wù)理念,而每隔5層的觀光空中花園,以及項目外觀的整體玻璃立面設(shè)計均可堪稱成都之首。第7頁共17頁所屬商圈人民南路沿線物業(yè)地址武侯區(qū)人南立交橋人民南路與航空路交匯口環(huán)線位置二至三環(huán)開發(fā)商中國航空集團建設(shè)開發(fā)有限公司售樓處地址航空路一號2樓租/售電話02885356555,02885357798全部為寫字樓，出售價格15000元/；出租價格140元/2、特拉克斯國際廣場比鄰高新區(qū)政府，緊鄰天府大道，巨頭云集的大鱷效應(yīng)。聯(lián)通大樓、成都海關(guān)、川投、國電、三峽總公司、上海華敏、九龍倉、和記黃埔、中天盈，各類商企地產(chǎn)大鱷云集于此，五星級酒店、甲級寫字樓、高檔娛樂會所、高爾夫球場、西餐廳、各國美食、國際城南已經(jīng)初現(xiàn)端倪。特拉克斯國際廣場，城市新中心，6A甲級寫字樓，整個項目設(shè)計規(guī)劃為獨具匠心的雙塔式建筑外形，A、B座之間特有8000城第8頁共17頁市廣場規(guī)劃，成為區(qū)域內(nèi)首個擁有城市廣場及商業(yè)服務(wù)輔樓的甲級辦公物業(yè)，聚集區(qū)域內(nèi)商業(yè)人氣。所屬商圈人民南路沿線建筑類別20層甲級寫字樓物業(yè)地址武侯區(qū)成都人南路天府立交左側(cè)（高新管委會對面）環(huán)線位置二至三環(huán)開發(fā)商特拉克斯海外投資管理（成都）有限責任公司售樓處地址成都人民南路四段威斯頓聯(lián)邦大廈大堂租/售電話02881359600829829822008年6月開盤，目前在銷售咨詢階段；容積率42，無商業(yè)鋪面，寫字樓暫定均價900010000元/；3、ICON高新國際廣場該項目法國高技派空間序列，是建立在21世紀自然科學最新成果之上的高度藝術(shù)建構(gòu)。建筑的基本個體體現(xiàn)在其所具有的三大思維范式上跳棋思維兩敗俱傷第9頁共17頁的象棋時代終結(jié)，多贏共生的跳棋時代到來；信息思維能量思維、物質(zhì)思維和信息思維的三位一體；序變思維量變、序變和質(zhì)變的統(tǒng)一。所屬商圈人民南路沿線物業(yè)地址高新區(qū)天韻路150號環(huán)線位置三至四環(huán)交通狀況26路、93Q；緊鄰地鐵1號線出口開發(fā)商成都高新置業(yè)起價7400元/，08年均價13580元/；4、區(qū)域住宅項目配套商業(yè)情況調(diào)查表本項目所在區(qū)域，除去個別小區(qū)配套商業(yè)外，目前尚無大型的商業(yè)綜合體或?qū)懽謽琼椖夸N售；第10頁共17頁樓盤名稱項目位置價格項目情況開發(fā)商天鵝湖花園雙流縣人民南路南延線天府大道中段底層旺鋪5500元/起部分已交付成都世紀城新國際會展中心有限公司中海蘭庭高新區(qū)大源組團東鄰站華路和天府大道南延線,新會展旁（純住宅，無商鋪）在售中海國際華潤鳳凰城高新區(qū)大源組團東鄰站華路和天府大道南延線,新會展旁（純住宅，無商鋪）在售華潤房產(chǎn)城南名著雙流縣人民南路南延線天府大道南端（商鋪還在規(guī)劃，也未正式發(fā)售，價格不明）尾盤在售四川園丁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鴻閣一號雙流縣區(qū)成都市天府大道南延線東側(cè)（商鋪將在6月下旬正式發(fā)售，目前價格不明）在售四川晉元實業(yè)有限公司利通城南四川佳年華置業(yè)有限責任公司（商鋪還在規(guī)劃，也未正式發(fā)售，價格不明）在售成都利通實業(yè)大城際雙流縣成都城南天府大道人南延線左側(cè)（純住宅，無商鋪）在售四川騰盛實業(yè)有限公司凱華麗景雙流縣人民南路延線（天府大道西側(cè)）60009000元/（共計20余間臨街商鋪，目前基本銷售完畢）尾盤在售成都市華興住宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司水印城雙流縣南延線天府大道四段錦江畔1500018000元/（臨街商鋪，在十字路口處，對面是濱河公園）在售四川遠光實業(yè)有限公司第11頁共17頁時間交易形式宗地位置宗地面積宗地面積（畝）宗地性質(zhì)容積率起始價萬元/畝成交價萬元/畝樓面地價元/競得人2007年5月22日拍賣高新區(qū)建設(shè)村一組、建設(shè)村二組、雙土村二組、雙土村十一組、民樂村十組2972330445850商業(yè)用地30220222111000成都天合房屋開發(fā)有限責任公司高新區(qū)五岔子村一組、雙土村四、五組351087352663160230920230000東方投資高新區(qū)南區(qū)雙土村三、四組226382933957450230900270000蜀都嘉泰置業(yè)2007年9月13日至2007年9月28日掛牌高新區(qū)南區(qū)花蔭村六組、七組、八組3913793587069商業(yè)服務(wù)用地15220620265714按35容積率估算正成投資開發(fā)有限公司南部新區(qū)火車南站片區(qū)32地塊（高新區(qū)原農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場）26736714011353000030000128572蘇寧電器南部新區(qū)火車南站片區(qū)35號地塊（原高新區(qū)紅光村2組、3組）30040844506203000042000315000凱德置地2007年10月17日至2007年11月1日掛牌南部新區(qū)科創(chuàng)中心片區(qū)核心區(qū)13號地塊（高新區(qū)原清和村十組）27813144172商業(yè)用地282100021000112500一航瑞賽置業(yè)第12頁共17頁四、該區(qū)域2007年商業(yè)用地土地成交情況匯總第13頁共17頁根據(jù)07年全年南沿線商業(yè)地塊成交情況可看出，受去年宏觀調(diào)控的影響，該板塊土地成交價格全年波動較大，從210萬920萬不等，與該片區(qū)住宅用地高昂的價格相比，商業(yè)用地整體價格偏低，且受市場影響，作為08年該片區(qū)第一塊公開招拍掛的商業(yè)項目用地，260萬的起價已基本回落至一年前的價格水平；五、該商業(yè)項目所面臨的環(huán)境及條件1、成都2008年4月榮獲“商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境”全國最佳城市投資前景進一步看好；2、在金融政策從緊的大背景下，住宅項目舉步維艱，商業(yè)地產(chǎn)卻在略顯壓抑的市場環(huán)境中蓬勃成長；商業(yè)地產(chǎn)的客戶是集團消費和個人投資消費，住宅類是個人消費和個人投資。集團消費的能力與企業(yè)發(fā)展掛鉤，發(fā)展越好，企業(yè)支付能力就越高，對商業(yè)地產(chǎn)的需求就越多；這幾年投資商業(yè)地產(chǎn)的投資回報越來越高，很多人從投資住宅轉(zhuǎn)向了投資商業(yè)；住宅地產(chǎn)的危機即商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)機。3、地震后或須反思成都城市高密發(fā)展的模式及四大新城的定位，按照成都市發(fā)展規(guī)劃，成都將建設(shè)東部、南部、西部、北部“四大新城”。其中，西部新城定位為“健康休閑城”，以高新區(qū)西區(qū)為核心，包括郫縣、溫江的相關(guān)區(qū)域；北部新城定位為“成都國際商貿(mào)城”，配套發(fā)展物流、會展、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括金牛區(qū)和新都區(qū)的相關(guān)區(qū)域。由于兩“新城”距離龍門山地震帶較近，在本次地震中遭受到的影響較大，成都已經(jīng)不宜向西、向北兩個方向過度延伸發(fā)展，兩“新城”的功能定位和發(fā)展規(guī)模需要重新審視；因此成都向東、向南發(fā)展的步伐會進一步的加快。4、南城商業(yè)在建、待建配套近百萬平方米，目前商業(yè)綜合體及寫字樓嚴重匱乏；在以新世界、雅居樂、麓山國際社區(qū)、深長城、遠大等為代表的大盤開發(fā)中，其第14頁共17頁為社區(qū)及區(qū)域配套的商業(yè)規(guī)模也相當驚人。該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套開發(fā)規(guī)模將突破百萬平方米。但是，因各開發(fā)商為避免前期資金積壓，迄今為止，所開發(fā)的項目大部分為封閉式住宅樓盤；目前該區(qū)域商業(yè)配套已經(jīng)不能滿足區(qū)域需求，高檔商業(yè)綜合體及寫字樓嚴重匱乏；5、據(jù)悉，規(guī)劃部門將對新開發(fā)的項目業(yè)態(tài)進行控制；天府新城將以現(xiàn)代和后現(xiàn)代的建筑風格為主，住宅開發(fā)將以開放式和半開放式住宅樓盤為主，沿元華路、站華路等干道，新項目全部布置商業(yè)寫字樓復合業(yè)態(tài)，避免新增封閉式住宅樓盤，沿街樓盤將采用上層為住宅，下層為酒店等。6、國際城南11個高檔酒店入主高新區(qū)將通過10個國際化載體打造，率先實現(xiàn)天府新城國際化。天府新城規(guī)劃圖上，將建11個國際酒店，包括假日酒店、喬治西頓希爾頓酒店等國際知名的酒店，滿足高端人士到新城投資、考察等。此外，歐盟中心將滿足歐洲人投資的需求，該中心將成為歐洲企業(yè)進入中國市場的橋頭堡；本項目不再適宜做高檔酒店；建議按高檔寫字樓設(shè)計。7、極地海洋館據(jù)悉，海洋館位于天府大道一側(cè)，主要功能包括，數(shù)個自動升降表演舞臺設(shè)施的人造沖浪海洋區(qū)、人造沙灘、木棧道平臺休閑區(qū)、熱帶風情區(qū)、數(shù)百米的人造漂流河道、泳池等。此外，地鐵還將在此設(shè)立站點，并且海洋館內(nèi)還有酒店等。8、規(guī)劃院信息另外，從規(guī)劃院了解到本項目區(qū)域，從元華路以東、天府大道以西；規(guī)劃上已經(jīng)全部調(diào)整為商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施用地，政府準備將其打造為以天府軟件園為依托的集科技推廣、商務(wù)洽談等為一體的高檔商業(yè)場所；控制性規(guī)第15頁共17頁劃還在進一步調(diào)整中。六、規(guī)劃建設(shè)指標測算1、重點基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建筑覆蓋率45；容積率60；航空限高903M；2、建議業(yè)態(tài)14層做商業(yè)裙樓（層高為45423939）；塔樓部作寫字樓或酒店式公寓樓層高為36；3、底層室內(nèi)外高差按03米計算，頂層機房、樓梯間、女兒墻及避雷設(shè)施等合計占用高度3米；因此可修建塔樓層數(shù)為19層；總層數(shù)為41923層。4、裙房部分按最大覆蓋率計算單層面積為392508704509516780平方米；最大商業(yè)裙房建筑面積為67120平方米5、塔樓部分按20覆蓋率計算單層面積為3925087027850平方米最大塔樓建筑面積為149150平方米6、地上建筑面積合計為216270平方米；容積率557、地下室面積估算按每100平方米配05個車位計算，地下車位占80，每個地下車位計算面積按40平方米計算（含設(shè)備用房及非機動車位）；地下室面積（216270/100）05084034600平方米。七、投資分析及所需要關(guān)注的問題第16頁共17頁（一）投資分析1、外環(huán)線外目前沒有能參照的寫字樓項目可以比較；根據(jù)該區(qū)域的發(fā)展趨勢和周邊項目的開發(fā)節(jié)奏可以將“國航世紀中心“，特拉克斯國際廣場，ICON高新國際廣場等三個項目作為參考，取其平均值后作60折減作為寫字樓的測算單價7000元/（本項目計劃2012年銷售）2、商業(yè)裙房參照凱華麗景（60009000元/）、水印城（1500018000元/）兩項目；取其平均值，再加上區(qū)位因素及市值增長預期，測算單價按平均15000/計附表新會展項目收益測算1一、收入單位成本或收益（元/平方米）總額（萬元）1、商業(yè)裙樓70651500095100,6762、寫字樓15101700095100,4223、地下車位887108,870收入合計209,968二、成本總價209,9681、土地成本5888畝270萬元/畝7172115,898開發(fā)成本60,0322、地上建筑成本3,50000