鄂爾多斯市維邦•金融廣場C座、D座、S-B座建設項目可行性研究報告

1 鄂爾多斯市維邦 金融廣場 C 座、 D 座、 建設項目 第一章 總 論 1. 1 項目背景 目名稱、建設單位、項目擬建地點 (1)項目名稱 鄂爾多斯市維邦 金融廣場 C 座 、 D 座 、 建設項目 (2)項目建設單位 內蒙古維邦房地產開發(fā)股份有限公司 (3)項目擬建地點 “維邦 座、 D 座、 ”位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街， 西 臨 中央 路， 南臨維邦 座、F 座、 、 東 臨 維邦 座 。 制依據(jù) （ 1）國家發(fā)展改革委員會關于建設項 目可行性研究實行管理辦法、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)、投資項目可行性研究指南（試用版）； （ 2） 內蒙古維邦房地產開發(fā)股份有限公司 的委托及要求； （ 3）國家省有關法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定。 (4) 鄂爾多斯市東勝區(qū)規(guī)劃局東勝鐵西區(qū)控制性詳細規(guī)劃。 （ 5） 建設部房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 2 制原則 （ 1）堅持統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，確定合理的發(fā)展目標和規(guī)模。 （ 2） 遵循 “ 合并辦公，歸口集中，合理配置，減少浪費，整合資源，提高效益“的原則。 （ 3）環(huán)境保護方面按國家規(guī) 定和標準設計，堅持生產項目與環(huán)保項目“同時設計、同時施工、同時竣工”的原則，采取各種有效的措施減少或消除污染，符合環(huán)保要求。 （ 4）在編制中嚴格執(zhí)行國家和地方的有關項目建設的法律和規(guī)定，做到公正、客觀、科學地反應項目的實際情況。 作范圍 項目基礎資料由 內蒙古維邦房地產開發(fā)股份有限公司 提供，本可行性研究的工作范圍是：對項目基本情況進行調查分析，規(guī)劃設計方案，投資估算，效益分析等。本報告的編制本著科學、客觀、公正、實事求是的原則及認真負責的態(tài)度，對項目的各個要素進行全面的調查、測算、分析，從而得出 準確的研究結論，為有關部門的決策提供科學依據(jù)。 目建設的必要性 （ 1）企業(yè)辦公需求 近年，東勝區(qū)雖一幢幢高樓拔地而起，也不乏有些高檔寫字樓的建設，但由于地區(qū)經(jīng)濟的活躍，周圍大企業(yè)集團的迅速集聚和發(fā)展，涌現(xiàn)出一大批個體私營老板和外地經(jīng)商者的私營企業(yè)，這批私營企業(yè)他們對目前東勝區(qū)的這種寫字樓的辦公條件不滿意，均想尋求一處外部環(huán)境優(yōu) 3 雅，結構品位高檔舒適，物業(yè)管理健全、先進，保安、清潔到位的工作環(huán)境。 為了適應東勝區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要以及一批新興企業(yè)的辦公需求，和人們對文化生活、精神生活的需求， 維邦 房地產公司 根據(jù)東勝區(qū)的城市整體規(guī)劃，申請政府同意，決定投資開發(fā)建設 維邦 金融廣場 C 座、 （ 2）、全面建設小康社會的需要 黨的十六大提出，到 2020 年我國全面進入小康社會。自治區(qū)黨委要求鄂爾多斯市充分發(fā)揮優(yōu)勢，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，與呼市包頭構成自治區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的三個“火車頭”。鄂爾多斯市提出到 2010 年全市國民經(jīng)濟發(fā)展的主要指標在 2000 年的基礎上翻兩番，率先全面建設小康社會，成為國家西部地區(qū)發(fā)達的城市之一。按照這一目標，東勝將來作為鄂爾多斯市的商貿、工業(yè)、科技、經(jīng)濟中心，超前構筑城市發(fā)展框架和經(jīng)濟發(fā)展載體是 必然的。因此，這將必須導致經(jīng)濟結構和社會結構的重大變化。在經(jīng)濟快速增長的同時，二、三產業(yè)逐漸加大，但是目前全市生產發(fā)展滯后， 2008 年 三次產業(yè)比例由上年的 整為 次產業(yè)對 長的貢獻率分別為 落后于全國平均水平，這種結構性矛盾的產生，一個重要的原因就是中心城市東勝的城市規(guī)模不夠，配置資源集聚，生產要素能力不足，城市化水平滯后；東勝的城市功能、基礎設施、人居環(huán)境對經(jīng)濟的發(fā)展已形成一定的影響。本項目的開發(fā)正是實質性響應了 區(qū)政府之工作重點，隨著 4 東勝經(jīng)濟的發(fā)展，其必將不斷吸引一批又一批新的企業(yè)落地，城市規(guī)模不斷擴大，從而形成強大的輻射和集聚能力。大多數(shù)農業(yè)人口、外來從業(yè)人員將進入城市，推動城市化進程，城市發(fā)展為二、三產業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更加廣闊的市場空間。 隨著全面建設小康社會進程的加快，新企業(yè)的急劇增加，人門對辦公環(huán)境等方面的要求也越來越高，開發(fā)本項目是符合城市發(fā)展的需要，由此帶動全市經(jīng)濟發(fā)展，早日實現(xiàn)小康。 (3)城市發(fā)展需求 在新的時期，鄂爾多斯形成一場正在發(fā)生中的“能源風暴”。利用鄂爾多斯的能源優(yōu)勢，全市經(jīng)濟連續(xù) 16 年保持兩位 數(shù)高增長，其中“十五”時期共實現(xiàn) 元，年均增長速度 共實現(xiàn)財政收入 均增長 完成固定資產投資 926 億元，是 2000 年以前總和的 。 初步核算， 2008 年地區(qū)生產總值 (到 元，同比增長 其中，第一產業(yè)實現(xiàn)增加值 元，同比增長 第二產業(yè)實現(xiàn)增加值 元，同比增長 元，同比增長 第三產業(yè)實現(xiàn)增加值 元，同比增長 經(jīng)濟結構繼續(xù)優(yōu)化，三次產 業(yè)比例由上年的 次產業(yè)對 長的貢獻率分別為 東勝區(qū)委政府近年來牢固樹立“抓城市建設就是抓經(jīng)濟建設”的理念，也為適應鄂爾多斯經(jīng)濟快速增長的需求 ,拉大城市框架、擴展城市空間。 5 （ 4）塑造 維邦 地產形象，創(chuàng)造新的利潤增長點 進一步打造“ 維邦 地產”品牌：“ 維邦金融廣場 ”項目的成功開發(fā)使“ 維邦 地產”品牌具有很高的知名度。 勝新區(qū) 簡介 東勝新區(qū)是東勝區(qū)委、政府按照“拉大、補欠、崛起”的發(fā)展思路，以市場化運作、企 業(yè)化經(jīng)營、規(guī)范化管理的模式開發(fā)建設的現(xiàn)代化城市新區(qū)。新區(qū)東起包神鐵路，西臨 210高速，南至布日都鎮(zhèn)區(qū)南部，規(guī)劃總面積 42平方公里，分三期建設。 新區(qū)首期區(qū)域地處包神鐵路、萬正路、 109 國道環(huán)抱之中，規(guī)劃面積10平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 15萬人。自 2003年啟動建設以來，該區(qū)域已累計完成固定資產投資約 260 億元，建成鄂托克西街、鄂爾多斯西街、迎賓路等主次干道及支路 31 條、總長超過 50 公里；建成東勝公園、西山公園 2 處大型公共綠地，建成萬正東輔路綠化帶、鄂西街綠化帶、迎賓路綠化帶等等道路綠化帶 10余處，累計新增綠地 面積超過 100萬平方米；建成學校、醫(yī)院、配水廠、變電站等公共基礎設施 20余處，各類商業(yè)服務業(yè)設施及住宅小區(qū)項目 60余處，總建筑面積超過 400萬平方米。 作為城市核心區(qū)戰(zhàn)略的點睛之筆，從 2007 年開始，新區(qū)以“高起點規(guī)劃、高標準設計、高質量施工”為理念，啟動了二期區(qū)域的開發(fā)建設。新區(qū)二期東起萬正路、西至包茂高速、北臨包神鐵路、南至 109國道，規(guī)劃總面積 10 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 10 萬人，設計道路全長超過 52 公里，設計綠化率達 35。在城市規(guī)劃上，我們聘請了國內一流的中國建筑設計研究院，按照地形和等高線對二期區(qū) 域進行了系統(tǒng)、科學的規(guī)劃設計，以小高層為主、高層和多層為點綴，突出強調城市與自然相互融合，最大 6 限度突出原生態(tài)地域特色，形成了“隨坡就勢、路隨山轉、高低起伏、錯落有致、生長于山林之間”的獨特城市風格。在項目設計上，我們特別強調民族性和時代性相統(tǒng)一的設計理念，形成了一批地域風格突出的優(yōu)秀建筑設計，為將二期區(qū)域打造成為地域特色鮮明、民族氣息濃重、文化底蘊深厚的現(xiàn)代化特色城市新區(qū)奠定了堅實的基礎。該區(qū)域啟動兩年來，已累計完成固定資產投資 30多億元，建成中央路、越山路、景山路、景致路、西貿路等主次干道 15條、全長超過 35公里，基本形成了四通八達的城市路網(wǎng)，房地產項目也在紛紛落地當中。 在迅速推進一二期建設的同時，新區(qū)三期 22 平方公里區(qū)域規(guī)劃建設也在有條不紊的推進當中。新區(qū)三期北起 109國道，南至布日都鎮(zhèn)區(qū)南，西起包茂高速，東至包神鐵路，按照“一軸、一心、三廊、多組團”模式進行規(guī)劃設計，以貫穿片區(qū)東西的昆獨侖溝為中軸，以片區(qū)東側原有的大片林地為核心，引導片區(qū)內建筑由南向北自然生長，形成相對獨立且功能互補的七個組團，三條依托現(xiàn)有林帶設計的生態(tài)廊道與主軸線貫穿相通，緊扣生態(tài)宜居型城市主題，形成具有濃郁草原風格的城市“綠肺”。 2009年，按照區(qū)委、政府的統(tǒng)一部署，東勝新區(qū)將以“完善一期、推進二期、啟動三期”為思路，啟動建設各類項目 60 個（一期范圍 28 個，二期范圍 29 個，三期范圍 3 個；政府投資項目 13 個，企業(yè)投資項目 46個；基礎設施項目 7個，綠化項目 8個，公益設施及房地產項目 45 個），概算固定資產總投資約 67 億元，其中，政府投資約 19 億元，企業(yè)投資約48億元。到目前為止，上述項目中， 25個項目（其中，新建項目 15個）已陸續(xù)開工建設，已累計完成固定資產投資 元；未開工的項目中，13 個項目已具備啟動條件， 6 個項目方案已獲得 通過，正在辦理施工相關 7 手續(xù)的尚有 16個項目。 道路方面，鄂爾多斯西街拓寬改造西段工程及二期規(guī)劃九路已開工，公鐵立交 5號橋施工隊伍已進場，三期北片區(qū) 10平方公里區(qū)域主次干道已基本完成前期工作，將于 5月啟動建設。 綠化及公園、廣場方面，母親公園、三角洲生態(tài)公園、圣燈公園、萬正路西綠化帶、 109國道綠化、二期主次干道綠化土方工程已全部完成，已栽植各類喬木近 5萬株，灌木 4000多平方米，給水、灌溉等附屬設施也在同步施工當中；青銅文化廣場地上部分已全面完工，即將開始土方回填。 房地產項目方面，萬正廣場、天 佐新城國際中心、方圓一廈、盛威五星級酒店、總部經(jīng)濟大廈、聯(lián)邦服務中心等 10處在建項目已全面恢復施工，新建項目中，宏源一品商住區(qū)、伊化博源辦公樓、萬正商務辦公樓、大興龍匯苑小區(qū)、名仕花園二期 6 個項目已啟動建設，其余項目正在進行前期準備工作，將于 5、 6月陸續(xù)啟動建設 新區(qū)建設和舊區(qū)改造的不斷推進，使東勝城區(qū)面積由 20 平方公里拓展到了 140 平方公里，人均居住面積由 22 平方米擴大到了 50 平方米，人均道路面積由不足 10 平方米擴展到了 30 平方米，城市框架不斷拉大，城市空間日漸擴展，城市功能逐步完善，城市面貌日新月異，一 座 “服務內蒙古、連接晉陜寧”的現(xiàn)代化、數(shù)字化區(qū)域中心城市正在鄂爾多斯高原上冉冉升起。 1 4 內蒙古維邦房地產開發(fā)股份有限公司簡介 內蒙古維邦房地產開發(fā)股份有限公司于 2009年 3月 9日由原鄂爾多斯市新大地房地產開發(fā)有限責任公司更名成立，公司成立于 2006 年 7月14日，主營房地產開發(fā)、經(jīng)營，房屋租賃。擁有房地產開發(fā)企業(yè) 二 級資 8 質，是內蒙古新大地集團的下屬企業(yè)，是鄂爾多斯市實力較強、品牌知名度較好的房地產企業(yè)之一。 公司下設綜合部、財務部、計劃部、供應部、銷售部、工程部六個職能部門，擁有一支較高素質的員工隊伍，其中 97%的員工擁有大專及大專以上學歷。公司成立以來，積極吸納國內外先進經(jīng)營理念，鼎新革舊，形成了較為系統(tǒng)的公司管理制度和較為規(guī)范的法人治理結構。 公司開發(fā)的項目有： “新大地 奧林花園”位于鄂爾多斯市東勝區(qū)大橋路 37號街坊，總占地面積 149023平方米，總建筑面積 337000 平方米，小區(qū)以綠色、運動、和諧主題，通過先進、科學的規(guī)劃設計理念，實現(xiàn)真正意義上的綠色社區(qū)，將運動與生活完美融合打造交流互動的新型社區(qū)，展示最人性化的居住尺度，引領鄂爾多斯居住理念。市場定位為鄂爾多斯市東勝區(qū)首個 2A 級高檔社區(qū)。該項目 采用太陽能熱水系統(tǒng)，建成后節(jié)能標準可達 50%，這個項目是全市節(jié)能減排工作在建筑使用中第一個通過審批的項目，已作為可再生能源建筑應用示范工程參加了第四屆國際智能、綠色建筑和建筑節(jié)能新技術和產品博覽會。 新大地奧林系列產品 新大地奧林康園、家園、雅園位于鄂爾多斯市伊金霍落旗阿勒騰席熱鎮(zhèn)越山路以東，橫十路以西，濱河路以南阿鎮(zhèn)高層住宅區(qū)的 K 、 C、 G 地塊，建筑面積分別為 98000平方米、 249500平方米、 245100 平方米，綠化率分別為 容積率分別為 新大地奧林系列產品以“建設成為二十一世紀健康、時尚、溫馨的生活樣板，成為康巴什和阿鎮(zhèn)新區(qū)一道亮麗的 9 城市風景線”為理念 ,在體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟性、文化性的同時注重整體規(guī)模與公共配套服務設施系統(tǒng)；綠化與自然環(huán)境系統(tǒng)；道路網(wǎng)絡與交通設施系統(tǒng)；地區(qū)空間形態(tài)與城市景觀系統(tǒng)的完善和整合。營造一個充滿“陽光、綠意、舒適、健康、希望”的生態(tài)花園式居住區(qū)。該系列產品現(xiàn)正在規(guī)劃設計之中，計劃于 2010年 5 月開工建設。 公司致力于建設管理科學、運行規(guī)范、受人尊敬的現(xiàn)代企業(yè)的愿景，發(fā)揚超越自我，精益求精的精神。公司根據(jù)市場環(huán)境和 自身實力，科學、客觀地確定了企業(yè)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，即在現(xiàn)階段和今后兩三年的時間里，公司的區(qū)域戰(zhàn)略是內蒙古自治區(qū)西部地區(qū)較發(fā)達的二線城市，以鄂爾多斯市東勝區(qū)為核心，兼顧巴彥淖爾市臨河區(qū)、烏蘭察布市集寧區(qū)兩地，輻射鄂爾多斯市發(fā)達旗區(qū)。發(fā)展目標是打造本區(qū)域引領市場的行業(yè)龍頭企業(yè) ,并通過 3的努力，使奧林系列產品成為自治區(qū)一流的品牌，公司成為自治區(qū)知名房地產企業(yè)。 邦 項目簡介 況 “維邦 于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，交通便利，四周環(huán)路，北臨鄂托克西街，南臨廣場街 ，東臨西貿路，西臨中央路，地處鐵西區(qū)中心位置，地形相對復雜，南北高差達 11 米，且呈東高西低狀。凈用地面積為 平方米。建筑面積約 平方米。共10 座高層建筑，其中 A 座為超高層（ 158 米）。裙房 5 座，單體多層建筑 2 座， ，功能設置有辦公、公寓、商業(yè)、會所、餐飲、休閑娛樂等。地下一層安排停車庫，職工餐廳；地下二層為設備機房及人防。 路與交通 10 1、道路 “ 一縱兩橫 ” 的內部道路與周邊城市道路相連，并形成區(qū)內環(huán)路，區(qū)別于城市交通干道，而服務內部功能，流線清晰，通行便捷。方便人流集散 距離，道路斷面設計充分考慮機動車發(fā)展需要及人行要求，機動車道寬 14 米，人行道寬 4 米。 內部設休閑步行街，布置景觀小品，活躍場所氛圍，并作為各功能單元的連接紐帶，并保持 人性化的尺度特征 。 2、停車設計 地下停車，地面停車同時考慮，地下停車 1681 輛，地上停車 1263輛。地面均采用嵌草磚停車場。 觀設計 1、 維邦 . 金融廣場 綠化布置努力改善金融中心的生態(tài)環(huán)境，為使用者提供更多的新鮮空氣和舒適的小氣候； 2、采用集中與分散，點、線、面結合的手法，形成由行道樹、嵌草磚停車場，場地邊角綠地組成 綠化系統(tǒng)。 體設計 1、群體空間設計 筑群體布局綜合考慮土地的充分利用、環(huán)境質量的提高，兼顧采光、節(jié)能，人的感受，并充分考慮對城市天際線和街景的貢獻。利用地形高差，局部做錯層處理，豐富空間形式，同時減少工程土方造價。 團分區(qū)兼顧形態(tài)及業(yè)態(tài)。分為高層金融辦公區(qū)公寓和多層中心商業(yè)區(qū)。 層金融商業(yè)辦公區(qū)：高層金融商業(yè)辦公區(qū)呈周邊半圍合線性排列，功能空間相對獨立，形體有序，視野開闊。為使用者提供良好的工作環(huán)境。 11 層中心商業(yè)區(qū)：區(qū)內成片布置，通過道路廣場節(jié)點有機連接，空間形式豐富，商業(yè)氣氛濃郁。 層區(qū)與高層區(qū)高低錯落，空間形成對比，同時應用 廣場道路 ，有機聯(lián)結。 2、單體設計 依據(jù)功能安排，動靜有別，相容相背，各就其位，彼此有機聯(lián)系，互不相擾。地上地下，綜合利用。單體簡介如下： 12 3、立面設計 面設計采用現(xiàn)代簡約風格，通過簡潔的豎向線條和橫向線條的運用及局部變化，形成強烈的視覺沖擊。在強調單體特色的同時與金融商業(yè)區(qū)形成良好的呼應，從而提升地塊品質。 筑色彩設計及材 料設計： A 座 地上 41 層，地下 2 層， 地 上為寫字樓，地下設車庫 設備機房 C 座 地上 23 層，地下 2 層， 地 上為寫字樓，地下設車庫及人防 B 座 地上 25 層，地下 2 層， 地上 寫字樓，地下設車庫及人防 D 座 地上 26 層，地下 2 層， 地 上為寫字樓，地下設車庫及 設備機房 地上 4 層，地下 2 層， 1，地下設車庫 地上 4 層，地下 2 層， 1商業(yè)，地下設車庫 K 座 地上 24 層，地下 2 層， 1辦公 ;以上為寫字樓，地下設車庫 G 座 地上 20 層，地下 2 層， 1上為公寓，地下設車庫及人防 地上 4 層，地下 1 層，地 上辦公，地下設車庫 H 座 地上 22 層，地下 2 層， 1上為寫字樓，地下設車庫及 設備機房 E 座 地上 25 層，地下 2 層， 1上為寫字樓，地下設車庫及人防 地上 4 層，地下 1 層，地上商業(yè) ， 地下設車庫及人防 F 座 地上 24 層，地下 2 層， 1上為寫字樓，地下設車庫 及設備機房 地上 5 層，地下 1 層，地上商業(yè) ，職工宿舍， 地下設車庫 地上 5 層，地下 1 層，地上商業(yè) ，職工宿舍， 地下設車庫 地上 4 層，地下 2 層， 1商業(yè)，地下設車庫 L 座 地上 18 層，地下 2 層， 地 上為寫字樓，地下設車庫及人防 13 建筑色彩以深色調為主，力求外觀色彩凝重，典雅。給人以實力雄厚，穩(wěn)重力量之感。 外裝飾材料選擇以外墻干掛地磚和鋁合金幕墻板為主，一方面保持建筑外裝飾耐久性，另一方面進一步體現(xiàn)建筑的時代性，實力性和高貴性。打造鄂爾多斯國際金融中心，塑造地標性建筑群 要經(jīng)濟技術指標： 凈用地面積： 總建筑面積： 地上建筑面積： 平方米 地下建筑面積： 平方米 建筑密度 ： 容 積 率 ： 綠 地 率 ： 36% 機動車泊位：地上 1341輛 （地下） 1681輛 目概況 項目擬建地點 “維邦 座 、 D 座 、 位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街，西臨中央路，南臨維邦 座、F 座、 、 東臨 維邦 座 ， 地處鐵西區(qū)中心位置。規(guī)劃 用地面積為 26006 平方米。 建設規(guī)模 本報告設計 鄂爾多斯市 維邦金融廣場 C 座 、 D 座 、 ,C 座 總建筑面積為 37343 平方米 ， 建筑面積為 42689 平方米 ， 總建筑 14 面積為 10252 平方米，地下 總建筑面積為 14260 平方米， 合計 104544 平方米。 項目總投資 本項目估算總投 資 61818萬元。 要技術經(jīng)濟指標 主要技術經(jīng)濟指標 序號 名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 26006 2 總建筑面積 平方米 104544 3 C 座 建筑面積 平方米 37343 4 D 座 建筑面積 平方米 42689 5 建筑面積 平方米 10252 6 地下建筑面積 平方米 14260 7 容積率 8 綠地率 % 9 C 座 綜合樓建筑層數(shù) 層 25 其中 : 地上 層 23 地下 層 2 10 D 座 綜合樓建筑層數(shù) 層 28 其中 : 地上 層 26 地下 層 2 15 11 綜合樓建筑層數(shù) 層 6 其中 : 地上 層 4 地下 層 2 12 機動車泊位 輛 569 其中 ：地上 輛 272 地 下 輛 297 13 總 投 資 萬元 61818 14 資金來源 企業(yè)自籌 萬元 銀行貸款 萬元 第二章 市場分析 爾多斯市房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，隨著我市城市建設步伐的加快，房地產市場呈現(xiàn)出投資高速增長，市場需求持續(xù)旺盛，商品寫字樓成交活躍，價格快速上升的良好發(fā)展態(tài)勢，促進了鄂爾多斯市經(jīng)濟的快速發(fā)展。 16 場狀況： 從鐵西區(qū)和天驕路的房地產開發(fā)來看，我市的整個房地產市場應分為四個市場進行分析，一是高端及大戶型住宅市場，從 2005 年房地產市場的供不應求，轉變?yōu)?2006 年 7 月左右的 供求穩(wěn)定、持幣觀望、價格平穩(wěn)，到 2007 年上半年，房價在一個階段保持相對平穩(wěn)上漲的水平；二是中低端中小戶型住宅市場，就目前的狀況來看，嚴重供應不足，價格受二級市場二手房價格的影響，價格比高端大戶型產品價格相對低，但需求量很大；三是底商市場，底商市場仍然供不應求，受政府規(guī)劃的影響，住宅區(qū)內底商供應不足，使得住宅區(qū)生活便利性變低，開發(fā)商也無法用更多的底商價格來沖低住宅價格；四是大體量商業(yè)市場，從 2006 年開始，這一領域的開發(fā)量驟然增加，到 2007年底，會有較大量的商業(yè)樓盤竣工交付使用。目前基本較平穩(wěn)， 租售情況 基本穩(wěn)定。隨著政府開發(fā)建設康巴什新區(qū)、招商引資、引進產業(yè)步伐的快慢，這一領域的市場也將是同步的反應，長期來看是向好的趨勢，前景樂觀。但如果政府招商及引進工作不能穩(wěn)定順利的發(fā)展，這一市場將有較大的開發(fā)風險。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，消費的升級，供求的變化，房地產市場更加成熟化、敏感化?，F(xiàn)有市場已不是早期市場那樣單一的銷售產品，和單一的將產品進行出售，而是很系統(tǒng)的進行早期的調研、定位、品質、推廣、銷售、運營管理、物業(yè)服務。 發(fā)狀況 1、開發(fā)企業(yè)規(guī)模不斷擴大 17 隨著我市房地產市場的日益繁榮，從事房地產開發(fā)的企業(yè) 是越來越多，截止 2006 年底 ,全市共有房地產開發(fā)企業(yè) 202 家 ,其中二級資質 20家 ,三級資質 48家，四級資質 43 家，暫定資質 91家。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市房地產開發(fā)企業(yè)除 20 家二級以上資質企業(yè)外，絕大部企業(yè)開發(fā)能力與開發(fā)經(jīng)歷均較低，不具備完成大型項目開發(fā)的條件。從 91 家暫定企業(yè)占的比例來看，我市房地產準入制度管理松散、條件寬松、一哄而上，這就不可避免地造成開發(fā)品質下降、開發(fā)市場混亂、融資實力差異較大、金融風險加大、行業(yè)規(guī)范性欠缺。雖然規(guī)模擴大了，但品質等諸多不良因素出現(xiàn)了，給我市房地產業(yè)的健康發(fā)展造成不利 影響。所以提高本地及外地企業(yè)的準入門檻，需政府來集中規(guī)范，對不具備開發(fā)條件的房地產企業(yè)，應整頓清理，規(guī)范其以股份形式加入開發(fā)條件成熟的企業(yè)，使其間接進入房地產開發(fā)行業(yè)。 2、投資增長勢頭強勁 我市房地產投資增速較快， 2007 年，全市房地產完成投資 元，同比增長 109，全市房地產投資增長最快的是 2005、 2006 年和 2007年，增長速度都超過了 100%，分別達到 170%、 137%,109，并且投資都超過了 10 億以上。 高于全市固定資產投資增速，這是一個政策趨勢，城市建設步伐加快、城鎮(zhèn)化率的提高，使得 房地產業(yè)成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，帶動并促進了其它各產業(yè)的快速發(fā)展，今后仍然會保持持續(xù)快速的發(fā)展態(tài)勢。作為政府要正確引導其健康發(fā)展，作為開發(fā)企業(yè)應慎重進行項目的調研、論證與策劃，根據(jù)市場需求開發(fā)項目，防止盲 18 目上項目，一哄而上，造成不必要的損失。 3、 房地產開發(fā)規(guī)模、竣工面積和銷售面積迅猛增加 2007年，全市房地產開發(fā)規(guī)模達到 比增長 32，全市房地產開發(fā)最快的是 2005、 2006 年和 2007 年，分別比上一年增加了 平方米、 平方米和 平方米。 2007 年，全市房地產竣工面積達到 204 萬平方米。 2007 年全市銷售面積達到 平方米，增長最快的 2005 年、 2006 年和 2007 年，銷售面積都過了 100萬平方米。 4、投資開發(fā)結構發(fā)生著變化 2005、 2006年和 2007 年 住宅開發(fā)投資占較高比重，商業(yè)、寫字 樓比重較低，這說明，鄂爾多斯經(jīng)濟屬于滿足自給自足的內向型經(jīng)濟為主。2008年和 2009年 隨著外向型經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)、旅游、酒店、寫字樓地產投資比重逐步增加。 住宅投資開發(fā)中，高端產品投資相對需求市場中中低檔 80 130資比例較高，開 發(fā)市場上中低檔產品供應比例嚴重失調，需加大中低檔產品開發(fā)力度。 5、房地產企業(yè)經(jīng)營效益良好 目前房地產市場處于暫時的供不應求狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，除個別開發(fā)企業(yè)由于宏觀調控，銀行信貸緊縮造成資金鏈斷裂， 19 個別項目停頓外，其它大部分企業(yè)能夠良性運行。二級市場也交投活躍，得到了提高和發(fā)展。 6、房地產物業(yè)管理、中介服務得到一定發(fā)展 隨著鄂爾多斯幾家大開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，其相應的物業(yè)管理公司，都在規(guī)范中運營，引進和學習發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理的先進理念和方法，使本地區(qū)物業(yè)管理服務水平有了很大提高，有的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng) 通過摸索與學習，與發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理水平差距甚小，并且建立了與發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理的溝通機制。 中介服務尤其是外地的策劃機構、規(guī)劃設計機構、營銷機構、咨詢機構、培訓機構，憑借其在發(fā)達地區(qū)的成功經(jīng)驗，在我市得到快速發(fā)展。本地中介機構 也在逐漸 發(fā)展壯大。 7、項目開發(fā)專業(yè)化、精細化、規(guī)范化提高 從 2004 年開始，特別是 2005 年，多數(shù)開發(fā)企業(yè)都重視開發(fā)前期的項目策劃、產品及市場定位，與中介服務機構合作，進行項目開發(fā)系統(tǒng)的、專業(yè)的、精細的、規(guī)范的分析論證，并在后期的營銷策劃、銷售服務方面，體現(xiàn)出相當專業(yè)的服務水平。個別實 力雄厚的企業(yè)已經(jīng)建立了自己的策劃研究機構，形成了從市場調研、項目策劃、項目開發(fā)管理、營銷策劃、銷售服務、物業(yè)服務、商業(yè)運營管理等一系列專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的運營體系，具備了城市大片區(qū)投資開發(fā)的實力和能力。 策環(huán)境狀況 20 1、鄂爾多斯新城市建設、城鎮(zhèn)化政策，會大力促進房地產業(yè)的發(fā)展。 2、中部地區(qū)、中等城市、中產階層、中等教育“四個中等”的崛起，是繼“珠三角”、“長三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟圈熱后，全國經(jīng)濟輻射性發(fā)展的必然趨勢，給鄂爾多斯發(fā)展帶來前所未有的機遇，也給鄂爾多斯房地產業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機 。 3、產品深加工、提高附加值是鄂爾多斯提高資源利用效益，增加經(jīng)濟效益的富有遠見卓識的政策，給相關產業(yè)鏈的發(fā)展帶來機遇，為房地產開發(fā)帶來更多機會。 4、內蒙古呼、包、鄂“金三角”，作為內蒙古自治區(qū)的一項重要發(fā)展戰(zhàn)略，將鄂爾多斯建設成為呼、包規(guī)模的中等城市，實現(xiàn)三足鼎立的格局，無疑會使內蒙古的經(jīng)濟實力得到空前壯大。鄂爾多斯發(fā)展成中等城市的目標是明確的，房地產業(yè)的前景是光明的。 5、宏觀調控政策，國家對房地產業(yè)的宏觀調控政策，使不具開發(fā)實力和能力的企業(yè)面臨危機，但對有實力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產業(yè)市場健 康發(fā)展，才會有房地產業(yè)的長遠發(fā)展。 6、鄂爾多斯外向型開放政策，我市的長遠戰(zhàn)略規(guī)劃在逐步實施，隨著政府戰(zhàn)略規(guī)劃的實現(xiàn)，會給房地產業(yè)帶來更多更好的發(fā)展機遇。 7、招商引資優(yōu)惠政策。我市招商引資的優(yōu)惠政策，會吸引外部資金、外部企業(yè)的進駐，將有力地促進就業(yè)與人口的增長，拉動消費需求，從 21 住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓、文化藝術、商業(yè)服務、旅游、交通、商務等均會得到大力發(fā)展，這就會給房地產的發(fā)展帶來空前的機遇。 2 2 東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤銷售情況 1、 東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤 鐵西區(qū)板塊： 鐵西區(qū)作為本市的新開發(fā)片區(qū)，新一輪開 發(fā)以商業(yè)為主，包括商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)。 鐵西區(qū)新區(qū)項目主要圍繞在新車站周圍，包括天佐新城、方圓一廈、萬正廣場等項目。 目前只有天佐新城處于在售階段，其他項目均捂盤未售。 舊城區(qū)板塊： 舊城區(qū)板塊今年無新入市的典型大盤，原項目的售價未作調整，億利城市華庭及中央花園已基本退出市場，億利城濱河灣已經(jīng)入市，只有住宅進入了銷售階段但銷售情況一般；三江國際目前開始留號，但價格一直未公開。 天驕路板塊： 天驕南路板塊沒有新開盤項目，幾個已入市的項目包括創(chuàng)世紀、正東金地、恒利國際、大橫酈景、帝景峰會等項目價格也都未做 調整。 2、供應分析 今年市場供應與去年比較沒有發(fā)生太大的變化，依然以寫字樓、公寓、商業(yè)、住宅為主。這主要與 09 年來沒有新入市項目有關。 08 年的金融危機也給東勝房地產帶來了一定 的 震蕩，開發(fā)商目前入市都非常謹慎，因此很多樓盤長期來一直沒有公布銷售價格，但隨著 3 月以來各售樓部來訪客戶 逐漸 增加。 3、成交分析 22 進入 09 年 3 月份以來，市場需求量有了明顯的增加，各售樓部來訪客戶較年初相比均有較大的放量。但由于許多樓盤價格未正式公布因此成交僅限于開放項目，即便如此，各售樓部的成交量較去年也都有了大幅的提高 。 4、熱點樓盤 隨著億利城市華庭、恒信中央花園退出市場的舞臺，今年的熱點樓盤集中在正東金地、億利城濱河灣和三江國際身上，正東金地推售寫字樓和公寓產品，銷售實現(xiàn)了一部分，目前正通過各種渠道加推，同時通過人為的營造熱銷局面來引導消費；創(chuàng)世紀項目在住宅順利銷售完畢之后，重點推出公寓項目，面積從 40 100 平米，目前正處于銷售階段，但情況一般。 5、重點在售樓盤銷售情況一覽表 項目名稱 位置 業(yè)態(tài) 價格 備注 三江國際 福格家具路北 住宅 /商業(yè) 商業(yè)預計價格 25000元。 鳳凰城 舊汽車站路 北 住宅 /商業(yè) 商業(yè)一層 32000 億利、濱河灣 原中藥廠 住宅 /底商 住宅 4538 元，底商 23 價格未定 天佐新城 新汽車站南 商場 /底商 /寫字樓 /公寓 商業(yè)一層35000，寫字樓 6180元起價 . 內部商業(yè)樓一二層均價 16000. 帝景峰會 天驕南路 酒店 公寓 寫字樓 住宅起價 4950元 /平米 ,公寓均價 6900元/平米 。 鑫牛大廈 鄂爾多斯西街 寫字樓 /商業(yè)/酒店 商 業(yè) 一 二 層 均 價20000 安廈家園 天驕北路 住宅、寫字樓、酒店、公寓 商業(yè)一托三 20000，寫字樓 起 價 6888元 /平米 創(chuàng) 世紀 鄂爾多斯西街與天驕路交匯處 底商 寫字樓 高層 小高層 住宅 5200元 /平米均價 ,公寓均價6000 元 /平米，最高價 6200元 /平米 。 伊 泰 華 府（萬博廣場） 天驕北路、伊泰集團南側 住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓 寫字樓 均價8000元 /平米， 正東金地 鄂爾多斯大街與天驕路交匯處 星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、底商、 寫字樓 均價8000 元 /平米，商業(yè)一托 二 28000 元 /平 24 米 。 大磊馨視界 鄂爾多斯市天驕 南 路 寫字樓 均價 7300元 /平米，商業(yè)一托 三16000元 /平米 。 恒利國際廣場 鄂爾多斯 市東勝區(qū)天驕南路 商業(yè)、寫字樓、公寓 寫字樓 起 價6182 元 /平米，商業(yè)20000元 /平米 。 橫東大廈 鄂爾多斯市東勝區(qū)天驕南路 寫字樓 起 價7200 元 /平米，商業(yè)16000元 /平米 。 爾多斯房地產業(yè)面臨的城市狀況 （一）優(yōu)勢 (S) 1、國際市場能源緊缺，國內經(jīng)濟高速發(fā)展，帶動本地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展。 2、城市規(guī)劃建設政策導向趨好，一市三區(qū)規(guī)模，市場容量急劇攀升。 3、原有房地產市場落后，為新興市場留下較大發(fā)展空間。 （二）劣勢（ W） 1、水資源匱乏，抑制城市經(jīng)濟及人口發(fā)展。 25 2、地處偏遠，居住 的自然環(huán)境相對較差，流動人口較少。 3、經(jīng)濟體制單一，整體市場未形成有效的經(jīng)濟支撐，尤其是工業(yè)經(jīng)濟欠發(fā)達。 4、人口有限，無法支撐大型商業(yè)機構的進駐，無法消化大體量開發(fā)帶來的壓力。 （三）機遇（ O） 1、國際經(jīng)濟發(fā)展帶動能源型城市強勢發(fā)展。 2、國家區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展策略、西部大開發(fā)政策帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 3、投資拉動，城市自身發(fā)展帶動房地產市場擴張。 4、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較快，市場需求較大。 5、呼、包二市的發(fā)展，對鄂爾多斯市經(jīng)濟的發(fā)展具有促進作用。 （四）威脅（ T） 1、單一經(jīng)濟，后勁不足，需大力引進外來資本、外 來企業(yè)、擴大產業(yè)發(fā)展領域，尤其是第一產業(yè)。 2、周邊發(fā)展，對本地區(qū)發(fā)展先揚后抑，受呼、包二市商業(yè)圈的制約。 3、城市發(fā)展政策導向潛在失誤存在的可能。 爾多斯房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策建議 26 1、城市發(fā)展劣勢與威脅 通過以上城市 分析，不難看出存在的問題和不足，政府應從招商引資、產業(yè)調控、城市運營方面下大力氣，召集專家學者，進行廣泛聽證、論證，成立強有力的專門機構組織實施，方能解決相應問題，房地產業(yè)面臨的潛在困難將會迎刃而解。 2、價格持續(xù)上漲問題 目前我市甚至全國房地產價格持續(xù)上 漲原因很多，一是經(jīng)濟增長及品質提高原因引起的每年平均 5 6%的正常上漲，二是綜合因素形成的上漲，但筆者認為，后者上漲中，一個更重要原因是各種因素引起的開發(fā)供應量不足問題。土地資源利用、規(guī)劃審批效率、政府稅費、配套設施接入困難與成本的浪費、融資渠道和成本、拆遷安置問題等，均使房地產開發(fā)商苦不堪言，他們在房價過高的譴責中，為好多相關因素背著黑鍋，他們開發(fā)項目需付出堅韌而高超的運作代價。房地產業(yè)的行業(yè)平均利潤水平相對其它行業(yè)較高，但不能忽視的是，房地產業(yè)是一個資金、技術、勞動等高度密集型的產業(yè)，尤其是資金的高度密 集，產生了較高的投資風險，按照風險收益的普遍原理，絕大多數(shù)謀求長遠發(fā)展的開發(fā)商，收益水平是自律的、合理的，當然不包括個別短期的投機型開發(fā)商。解決房價問題，需從供應入手，解決供應問題應從解決開發(fā)鏈條上的困難和問題入手方能切中要害，事半功倍。 3、土地資源問題 27 土地資源的合理利用問題，要防止片面追求拉大城市格局，容積率和層高的過渡限制，浪費有限的土地資源、造成土地效益利用不足、增加分攤的土地成本、遺患后代。土地在招牌掛時就應標明相應的建設指標，競拍的開發(fā)商方能綜合測算其土地的合理價格，消除秋后算帳、消費者受苦的 問題。 4、融資渠道 政府多協(xié)助企業(yè)開拓多方的融資渠道，企業(yè)應積極地與各類金融機構接觸，探索自己固定穩(wěn)定的融資方式與渠道，保證開發(fā)資金的合理流動。 5、房地產開發(fā)征地拆遷問題 我市房地產征地拆遷工作基本成熟，政府支持力度較大，采取市場評估與政府指導價相結合的方式，是有效的辦法。但產業(yè)的發(fā)展，增加并促進就業(yè)，用長久的謀生之策取代部分拆遷現(xiàn)金安置補償，是更利于被拆遷方、更利于開發(fā)商的事。 6、房地產市場信息問題 目前，我市房地產業(yè)信息方面需加強，房地產市場應建立健全信息渠道，借助現(xiàn)代信息手段，完成全市房地產 信息的收集、采集、歸納、整理、公布等，并與相關地區(qū)互為溝通，方便政府、開發(fā)商、消費者各方的資源共享與交流，及時了解我市及周邊房地產業(yè)開發(fā)狀況和市場狀況，增加開發(fā)項目研究論證的信息來源渠道，減少開發(fā)失誤與風險。 28 7、房地產市場規(guī)范問題 房地產市場的規(guī)范需在準入制度、過程監(jiān)控、市場退出機制上制度化，有專門的制度建設機構、有專門的制度監(jiān)督機構、有專門的信息采集發(fā)布機構，專業(yè)化、制度化、日?；?。 8、住房消費金融支持力度問題 住宅消費是最大的消費開支，改善并增強住宅消費信貸供應量、增加供應品種、出臺 多種還貸方式，會有力促進房地產業(yè)的發(fā)展。金融機構應增加對客戶信用級別的調查了解、信用檔案的建立，建立專門的資信機構，支持有足夠資信的消費者融資消費，鼓勵并促進消費、降低信貸風險。 場分析 宅 住宅市場中，高端產品市場仍有較大需求，但受政策調控影響大，開發(fā)風險較大。約有 60%的消費者屬于中低檔消費，所以中低檔產品市場需求較大，但中低檔產品目前的供給嚴重不足， 90 130 的戶型銷售較火，有的出現(xiàn)排隊搶購現(xiàn)象。 隨著城市經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設步伐的加快、人口的不斷增加，鄂爾多斯住宅市場會在未來 3 5年保持良好的發(fā)展形勢。之后能否有良好表現(xiàn)，關鍵看政府招商引資、產業(yè)結構豐富、調整、升級了。很易理解， 29 一個就業(yè) 5 10萬人的大型企業(yè)投產，就會自然形成并帶動一個 10 40萬人口的城區(qū)。反之，一個能容納 10 40萬人口的城區(qū)規(guī)劃，沒有產業(yè)支承或產業(yè)支承不夠，那就危險。 建 商業(yè)樓盤（小型底商及五層以下的不計）開發(fā)的形態(tài)已經(jīng)很豐富，在檔次及規(guī)模上已經(jīng)突破了原有規(guī)劃設計的標準，向先進城市的發(fā)展及功能配置靠近 ,市場細分及規(guī)模策略很明顯。各開發(fā)商及項目定位均突出兩個特點：一是設法創(chuàng)地區(qū)之最，成為人們關 注的焦點，增加項目本身的知名度和吸引力；二是在功能及業(yè)態(tài)上提升檔次和人性設計，改變舊商業(yè)規(guī)劃設計的不足，以增加對消費者的吸引力，給人以全新的視覺和消費觀念，引導休閑體驗式消費理念，實現(xiàn)商業(yè)地產的升級換代。 體分析 商業(yè)項目開發(fā)，尤其是寫字樓、酒店、旅游業(yè)、商業(yè)購物中心的開發(fā)和經(jīng)營，與地區(qū)經(jīng)濟的外向性、開放程度密切相關。政府招商引資的力度及結果，極大地影響商業(yè)項目開發(fā)的前景。如果通過政府招商引資，鄂爾多斯能夠有數(shù)個大中型第二產業(yè)的勞動密集型廠礦企業(yè)落戶，支承起約 10人口的就業(yè)，吸引外來從業(yè) 人口及中小企業(yè)不斷進入，帶動并促進本地中小企業(yè)發(fā)展壯大，實現(xiàn)本地及外來人口的廣泛就業(yè)，那么商業(yè)及住宅地產，將會實現(xiàn)長久的良好發(fā)展形勢。沒有城市整體的集聚力，沒有第二產業(yè)的發(fā)展與帶動，沒有廣泛的就業(yè)和人口增加，作為 30 第三產業(yè)之一的房地產業(yè)，同其它第三產業(yè)一樣，不會得到長足發(fā)展。人口是鄂爾多斯目前發(fā)展的一個重要制約因素，人口來自就業(yè)，就業(yè)來自產業(yè)，產業(yè)來自城市的發(fā)展?jié)摿εc政策。那么鄂爾多斯的城市發(fā)展?jié)摿σ驯粐鴥葏^(qū)內廣泛認同，政策也不斷出臺，但廣泛地引進大中型企業(yè)及投資者，是一個長期艱巨的任務。特別是重點引進生產制 造類第二產業(yè)企業(yè)，會大大促進鄂爾多斯其它產業(yè)的長久發(fā)展與繁榮，形成良性互動的良好局面。 字樓 市場需求分析 近年來，鄂爾多斯市作為國家重要的能源基地，工業(yè)發(fā)展迅猛，綜合效益顯著。進入“八五”后期以來，鄂爾多斯市經(jīng)濟呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，工業(yè)經(jīng)濟增長速度連續(xù) 7 年位居自治區(qū)之首， 均增長速度在 20以上，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，鄂爾多斯市資源優(yōu)勢，與國內實力較強的八家大型電力企業(yè)及中科信、久泰、新汶、新奧等企業(yè)集團簽定了煤電、煤轉甲醇、二甲醚等一批重大項目協(xié)議；伊化集團甲醇、蒙西神華集團搗固焦 項目、長呼天然氣輸氣項目、星光集團雙氰胺、三維公司鐵合金、新華公司結晶硅等項目。達電三期，鄂爾多斯集團硅電聯(lián)產，黑岱溝露天礦擴建、補連塔煤礦技改，神華 (馬家塔 )煤化油項目，一批國家重點項目在鄂爾多斯市陸續(xù)開工建設，并且境內交通、通訊基礎設施完善，經(jīng)濟發(fā)展前景良好，被稱為“中國西部之光”。 東勝區(qū)擁有毛紡、煤炭、化工、建材、電力、機械、電子、皮革、釀造、地毯、造紙、五金、房地產等 2000 家企業(yè)，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的有關資料顯示，東勝區(qū)經(jīng)濟增長率居全國百強縣市第 25位，經(jīng)濟活力居 31 全國第二位。 近年，東勝雖一幢幢高 樓拔地而起，也不乏有些高檔寫字樓的建設，但由于地區(qū)經(jīng)濟的活躍，周圍大企業(yè)集團的迅速集聚和發(fā)展，涌現(xiàn)出一大批企事業(yè)單位沒有寫字樓可租，或他們對目前的這種寫字樓的辦公條件不滿意，均想尋求一處外部環(huán)境優(yōu)雅，結構品位高檔舒適，物業(yè)管理健全、先進，保安、清潔到位的工作環(huán)境。為了適應東勝經(jīng)濟發(fā)展的需要以及一批新興企業(yè)的辦公需求，和人們對文化生活、精神生活的需求，也為了 進一步完善 東勝 區(qū)的城市功能 ，內蒙古維邦房地產開發(fā)股份有限公司，根據(jù)東勝區(qū)的城市整體規(guī)劃，申請政府同意，決定本企業(yè)投資開發(fā)建設鄂爾多斯市維邦 座 、 D 座 、 結 鄂爾多斯城市建設發(fā)展前景非常廣闊，鄂爾多斯城市發(fā)展戰(zhàn)略是長遠的宏偉的。房地產業(yè)的發(fā)展前景是美好的， 3 5 年內是房地產業(yè)解決內需的過程。之后，房地產業(yè)的長期發(fā)展，取決于外向型經(jīng)濟運行下，城市產業(yè)的壯大、就業(yè)的增加、人口的增長、消費的增長與升級。 32 第三章 場址和項目建設條件 場址 場址位置 “維邦 座 、 D 座 、 ” 位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街，西臨中央路，南臨維邦 場 E 座、F 座、 、 東臨 維邦 座 。 場地現(xiàn)狀 場地 東面和北面為城市 道路 ，西面為 移動公司 項目用地 ，南面為 維 33 邦 、 。 場地 地勢平整，無拆遷， 市政水、電、 暖 、燃氣均接入本地塊。交通便利、環(huán)境幽靜、利于采光，適宜總體規(guī)劃。場地規(guī)劃總用地面積 26006平方米 。 劃要求 根據(jù)國家相關法規(guī)及鄂爾多斯市城市規(guī)劃管理部門的相關規(guī)劃，本地段的主要用地性質為 辦公及 配套服務設施。 然環(huán)境 質地貌 1、構造 東勝區(qū)地處鄂爾多斯地臺向斜北 部的伊陜斜坡上，北鄰烏蘭格爾隆起?？傮w構造形態(tài)為一南向西傾斜的緩傾單斜層。地質傾角一般為 3 5度。基地為太古界古老變質巖系。元古代和下古代處于隆起狀態(tài)，從上古代的中晚石炭紀開始接受沉積，沉積覆蓋層包括華力系構造層、印支構造層、燕山構造層和喜山構造層。 2、地貌 東勝區(qū)的地勢西高東低。最高點在西部巴音敖包鄉(xiāng)布日嘎斯泰村，海拔 1615 米，最低點在東部塔拉壕鄉(xiāng)紅泥