鄂爾多斯市維邦•金融廣場(chǎng)C座、D座、S-B座建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 鄂爾多斯市維邦 金融廣場(chǎng) C 座、 D 座、 建設(shè)項(xiàng)目 第一章 總 論 1. 1 項(xiàng)目背景 目名稱(chēng)、建設(shè)單位、項(xiàng)目擬建地點(diǎn) (1)項(xiàng)目名稱(chēng) 鄂爾多斯市維邦 金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 建設(shè)項(xiàng)目 (2)項(xiàng)目建設(shè)單位 內(nèi)蒙古維邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 (3)項(xiàng)目擬建地點(diǎn) “維邦 座、 D 座、 ”位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街， 西 臨 中央 路， 南臨維邦 座、F 座、 、 東 臨 維邦 座 。 制依據(jù) （ 1）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)關(guān)于建設(shè)項(xiàng) 目可行性研究實(shí)行管理辦法、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)、投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； （ 2） 內(nèi)蒙古維邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 的委托及要求； （ 3）國(guó)家省有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定。 (4) 鄂爾多斯市東勝區(qū)規(guī)劃局東勝鐵西區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。 （ 5） 建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 2 制原則 （ 1）堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，確定合理的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)模。 （ 2） 遵循 “ 合并辦公，歸口集中，合理配置，減少浪費(fèi)，整合資源，提高效益“的原則。 （ 3）環(huán)境保護(hù)方面按國(guó)家規(guī) 定和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，堅(jiān)持生產(chǎn)項(xiàng)目與環(huán)保項(xiàng)目“同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)竣工”的原則，采取各種有效的措施減少或消除污染，符合環(huán)保要求。 （ 4）在編制中嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方的有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的法律和規(guī)定，做到公正、客觀、科學(xué)地反應(yīng)項(xiàng)目的實(shí)際情況。 作范圍 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料由 內(nèi)蒙古維邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 提供，本可行性研究的工作范圍是：對(duì)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行調(diào)查分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，投資估算，效益分析等。本報(bào)告的編制本著科學(xué)、客觀、公正、實(shí)事求是的原則及認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)要素進(jìn)行全面的調(diào)查、測(cè)算、分析，從而得出 準(zhǔn)確的研究結(jié)論，為有關(guān)部門(mén)的決策提供科學(xué)依據(jù)。 目建設(shè)的必要性 （ 1）企業(yè)辦公需求 近年，東勝區(qū)雖一幢幢高樓拔地而起，也不乏有些高檔寫(xiě)字樓的建設(shè)，但由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的活躍，周?chē)笃髽I(yè)集團(tuán)的迅速集聚和發(fā)展，涌現(xiàn)出一大批個(gè)體私營(yíng)老板和外地經(jīng)商者的私營(yíng)企業(yè)，這批私營(yíng)企業(yè)他們對(duì)目前東勝區(qū)的這種寫(xiě)字樓的辦公條件不滿意，均想尋求一處外部環(huán)境優(yōu) 3 雅，結(jié)構(gòu)品位高檔舒適，物業(yè)管理健全、先進(jìn)，保安、清潔到位的工作環(huán)境。 為了適應(yīng)東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要以及一批新興企業(yè)的辦公需求，和人們對(duì)文化生活、精神生活的需求， 維邦 房地產(chǎn)公司 根據(jù)東勝區(qū)的城市整體規(guī)劃，申請(qǐng)政府同意，決定投資開(kāi)發(fā)建設(shè) 維邦 金融廣場(chǎng) C 座、 （ 2）、全面建設(shè)小康社會(huì)的需要 黨的十六大提出，到 2020 年我國(guó)全面進(jìn)入小康社會(huì)。自治區(qū)黨委要求鄂爾多斯市充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，與呼市包頭構(gòu)成自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個(gè)“火車(chē)頭”。鄂爾多斯市提出到 2010 年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要指標(biāo)在 2000 年的基礎(chǔ)上翻兩番，率先全面建設(shè)小康社會(huì)，成為國(guó)家西部地區(qū)發(fā)達(dá)的城市之一。按照這一目標(biāo)，東勝將來(lái)作為鄂爾多斯市的商貿(mào)、工業(yè)、科技、經(jīng)濟(jì)中心，超前構(gòu)筑城市發(fā)展框架和經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體是 必然的。因此，這將必須導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的重大變化。在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，二、三產(chǎn)業(yè)逐漸加大，但是目前全市生產(chǎn)發(fā)展滯后， 2008 年 三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 整為 次產(chǎn)業(yè)對(duì) 長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 落后于全國(guó)平均水平，這種結(jié)構(gòu)性矛盾的產(chǎn)生，一個(gè)重要的原因就是中心城市東勝的城市規(guī)模不夠，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后；東勝的城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施、人居環(huán)境對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已形成一定的影響。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)正是實(shí)質(zhì)性響應(yīng)了 區(qū)政府之工作重點(diǎn)，隨著 4 東勝經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其必將不斷吸引一批又一批新的企業(yè)落地，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，從而形成強(qiáng)大的輻射和集聚能力。大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口、外來(lái)從業(yè)人員將進(jìn)入城市，推動(dòng)城市化進(jìn)程，城市發(fā)展為二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更加廣闊的市場(chǎng)空間。 隨著全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的加快，新企業(yè)的急劇增加，人門(mén)對(duì)辦公環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目是符合城市發(fā)展的需要，由此帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)小康。 (3)城市發(fā)展需求 在新的時(shí)期，鄂爾多斯形成一場(chǎng)正在發(fā)生中的“能源風(fēng)暴”。利用鄂爾多斯的能源優(yōu)勢(shì)，全市經(jīng)濟(jì)連續(xù) 16 年保持兩位 數(shù)高增長(zhǎng)，其中“十五”時(shí)期共實(shí)現(xiàn) 元，年均增長(zhǎng)速度 共實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 均增長(zhǎng) 完成固定資產(chǎn)投資 926 億元，是 2000 年以前總和的 。 初步核算， 2008 年地區(qū)生產(chǎn)總值 (到 元，同比增長(zhǎng) 其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元，同比增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元，同比增長(zhǎng) 元，同比增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元，同比增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn) 業(yè)比例由上年的 次產(chǎn)業(yè)對(duì) 長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 東勝區(qū)委政府近年來(lái)牢固樹(shù)立“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)”的理念，也為適應(yīng)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的需求 ,拉大城市框架、擴(kuò)展城市空間。 5 （ 4）塑造 維邦 地產(chǎn)形象，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) 進(jìn)一步打造“ 維邦 地產(chǎn)”品牌：“ 維邦金融廣場(chǎng) ”項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)使“ 維邦 地產(chǎn)”品牌具有很高的知名度。 勝新區(qū) 簡(jiǎn)介 東勝新區(qū)是東勝區(qū)委、政府按照“拉大、補(bǔ)欠、崛起”的發(fā)展思路，以市場(chǎng)化運(yùn)作、企 業(yè)化經(jīng)營(yíng)、規(guī)范化管理的模式開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)代化城市新區(qū)。新區(qū)東起包神鐵路，西臨 210高速，南至布日都鎮(zhèn)區(qū)南部，規(guī)劃總面積 42平方公里，分三期建設(shè)。 新區(qū)首期區(qū)域地處包神鐵路、萬(wàn)正路、 109 國(guó)道環(huán)抱之中，規(guī)劃面積10平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 15萬(wàn)人。自 2003年啟動(dòng)建設(shè)以來(lái)，該區(qū)域已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資約 260 億元，建成鄂托克西街、鄂爾多斯西街、迎賓路等主次干道及支路 31 條、總長(zhǎng)超過(guò) 50 公里；建成東勝公園、西山公園 2 處大型公共綠地，建成萬(wàn)正東輔路綠化帶、鄂西街綠化帶、迎賓路綠化帶等等道路綠化帶 10余處，累計(jì)新增綠地 面積超過(guò) 100萬(wàn)平方米；建成學(xué)校、醫(yī)院、配水廠、變電站等公共基礎(chǔ)設(shè)施 20余處，各類(lèi)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)項(xiàng)目 60余處，總建筑面積超過(guò) 400萬(wàn)平方米。 作為城市核心區(qū)戰(zhàn)略的點(diǎn)睛之筆，從 2007 年開(kāi)始，新區(qū)以“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工”為理念，啟動(dòng)了二期區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)。新區(qū)二期東起萬(wàn)正路、西至包茂高速、北臨包神鐵路、南至 109國(guó)道，規(guī)劃總面積 10 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 10 萬(wàn)人，設(shè)計(jì)道路全長(zhǎng)超過(guò) 52 公里，設(shè)計(jì)綠化率達(dá) 35。在城市規(guī)劃上，我們聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)一流的中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院，按照地形和等高線對(duì)二期區(qū) 域進(jìn)行了系統(tǒng)、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以小高層為主、高層和多層為點(diǎn)綴，突出強(qiáng)調(diào)城市與自然相互融合，最大 6 限度突出原生態(tài)地域特色，形成了“隨坡就勢(shì)、路隨山轉(zhuǎn)、高低起伏、錯(cuò)落有致、生長(zhǎng)于山林之間”的獨(dú)特城市風(fēng)格。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，我們特別強(qiáng)調(diào)民族性和時(shí)代性相統(tǒng)一的設(shè)計(jì)理念，形成了一批地域風(fēng)格突出的優(yōu)秀建筑設(shè)計(jì)，為將二期區(qū)域打造成為地域特色鮮明、民族氣息濃重、文化底蘊(yùn)深厚的現(xiàn)代化特色城市新區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。該區(qū)域啟動(dòng)兩年來(lái)，已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 30多億元，建成中央路、越山路、景山路、景致路、西貿(mào)路等主次干道 15條、全長(zhǎng)超過(guò) 35公里，基本形成了四通八達(dá)的城市路網(wǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目也在紛紛落地當(dāng)中。 在迅速推進(jìn)一二期建設(shè)的同時(shí)，新區(qū)三期 22 平方公里區(qū)域規(guī)劃建設(shè)也在有條不紊的推進(jìn)當(dāng)中。新區(qū)三期北起 109國(guó)道，南至布日都鎮(zhèn)區(qū)南，西起包茂高速，東至包神鐵路，按照“一軸、一心、三廊、多組團(tuán)”模式進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以貫穿片區(qū)東西的昆獨(dú)侖溝為中軸，以片區(qū)東側(cè)原有的大片林地為核心，引導(dǎo)片區(qū)內(nèi)建筑由南向北自然生長(zhǎng)，形成相對(duì)獨(dú)立且功能互補(bǔ)的七個(gè)組團(tuán)，三條依托現(xiàn)有林帶設(shè)計(jì)的生態(tài)廊道與主軸線貫穿相通，緊扣生態(tài)宜居型城市主題，形成具有濃郁草原風(fēng)格的城市“綠肺”。 2009年，按照區(qū)委、政府的統(tǒng)一部署，東勝新區(qū)將以“完善一期、推進(jìn)二期、啟動(dòng)三期”為思路，啟動(dòng)建設(shè)各類(lèi)項(xiàng)目 60 個(gè)（一期范圍 28 個(gè)，二期范圍 29 個(gè)，三期范圍 3 個(gè)；政府投資項(xiàng)目 13 個(gè)，企業(yè)投資項(xiàng)目 46個(gè)；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 7個(gè)，綠化項(xiàng)目 8個(gè)，公益設(shè)施及房地產(chǎn)項(xiàng)目 45 個(gè)），概算固定資產(chǎn)總投資約 67 億元，其中，政府投資約 19 億元，企業(yè)投資約48億元。到目前為止，上述項(xiàng)目中， 25個(gè)項(xiàng)目（其中，新建項(xiàng)目 15個(gè)）已陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 元；未開(kāi)工的項(xiàng)目中，13 個(gè)項(xiàng)目已具備啟動(dòng)條件， 6 個(gè)項(xiàng)目方案已獲得 通過(guò)，正在辦理施工相關(guān) 7 手續(xù)的尚有 16個(gè)項(xiàng)目。 道路方面，鄂爾多斯西街拓寬改造西段工程及二期規(guī)劃九路已開(kāi)工，公鐵立交 5號(hào)橋施工隊(duì)伍已進(jìn)場(chǎng)，三期北片區(qū) 10平方公里區(qū)域主次干道已基本完成前期工作，將于 5月啟動(dòng)建設(shè)。 綠化及公園、廣場(chǎng)方面，母親公園、三角洲生態(tài)公園、圣燈公園、萬(wàn)正路西綠化帶、 109國(guó)道綠化、二期主次干道綠化土方工程已全部完成，已栽植各類(lèi)喬木近 5萬(wàn)株，灌木 4000多平方米，給水、灌溉等附屬設(shè)施也在同步施工當(dāng)中；青銅文化廣場(chǎng)地上部分已全面完工，即將開(kāi)始土方回填。 房地產(chǎn)項(xiàng)目方面，萬(wàn)正廣場(chǎng)、天 佐新城國(guó)際中心、方圓一廈、盛威五星級(jí)酒店、總部經(jīng)濟(jì)大廈、聯(lián)邦服務(wù)中心等 10處在建項(xiàng)目已全面恢復(fù)施工，新建項(xiàng)目中，宏源一品商住區(qū)、伊化博源辦公樓、萬(wàn)正商務(wù)辦公樓、大興龍匯苑小區(qū)、名仕花園二期 6 個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)建設(shè)，其余項(xiàng)目正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，將于 5、 6月陸續(xù)啟動(dòng)建設(shè) 新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改造的不斷推進(jìn)，使東勝城區(qū)面積由 20 平方公里拓展到了 140 平方公里，人均居住面積由 22 平方米擴(kuò)大到了 50 平方米，人均道路面積由不足 10 平方米擴(kuò)展到了 30 平方米，城市框架不斷拉大，城市空間日漸擴(kuò)展，城市功能逐步完善，城市面貌日新月異，一 座 “服務(wù)內(nèi)蒙古、連接晉陜寧”的現(xiàn)代化、數(shù)字化區(qū)域中心城市正在鄂爾多斯高原上冉冉升起。 1 4 內(nèi)蒙古維邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司簡(jiǎn)介 內(nèi)蒙古維邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司于 2009年 3月 9日由原鄂爾多斯市新大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司更名成立，公司成立于 2006 年 7月14日，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，房屋租賃。擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 二 級(jí)資 8 質(zhì)，是內(nèi)蒙古新大地集團(tuán)的下屬企業(yè)，是鄂爾多斯市實(shí)力較強(qiáng)、品牌知名度較好的房地產(chǎn)企業(yè)之一。 公司下設(shè)綜合部、財(cái)務(wù)部、計(jì)劃部、供應(yīng)部、銷(xiāo)售部、工程部六個(gè)職能部門(mén)，擁有一支較高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，其中 97%的員工擁有大專(zhuān)及大專(zhuān)以上學(xué)歷。公司成立以來(lái)，積極吸納國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念，鼎新革舊，形成了較為系統(tǒng)的公司管理制度和較為規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)。 公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有： “新大地 奧林花園”位于鄂爾多斯市東勝區(qū)大橋路 37號(hào)街坊，總占地面積 149023平方米，總建筑面積 337000 平方米，小區(qū)以綠色、運(yùn)動(dòng)、和諧主題，通過(guò)先進(jìn)、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)真正意義上的綠色社區(qū)，將運(yùn)動(dòng)與生活完美融合打造交流互動(dòng)的新型社區(qū)，展示最人性化的居住尺度，引領(lǐng)鄂爾多斯居住理念。市場(chǎng)定位為鄂爾多斯市東勝區(qū)首個(gè) 2A 級(jí)高檔社區(qū)。該項(xiàng)目 采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，建成后節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)可達(dá) 50%，這個(gè)項(xiàng)目是全市節(jié)能減排工作在建筑使用中第一個(gè)通過(guò)審批的項(xiàng)目，已作為可再生能源建筑應(yīng)用示范工程參加了第四屆國(guó)際智能、綠色建筑和建筑節(jié)能新技術(shù)和產(chǎn)品博覽會(huì)。 新大地奧林系列產(chǎn)品 新大地奧林康園、家園、雅園位于鄂爾多斯市伊金霍落旗阿勒騰席熱鎮(zhèn)越山路以東，橫十路以西，濱河路以南阿鎮(zhèn)高層住宅區(qū)的 K 、 C、 G 地塊，建筑面積分別為 98000平方米、 249500平方米、 245100 平方米，綠化率分別為 容積率分別為 新大地奧林系列產(chǎn)品以“建設(shè)成為二十一世紀(jì)健康、時(shí)尚、溫馨的生活樣板，成為康巴什和阿鎮(zhèn)新區(qū)一道亮麗的 9 城市風(fēng)景線”為理念 ,在體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性、文化性的同時(shí)注重整體規(guī)模與公共配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)；綠化與自然環(huán)境系統(tǒng)；道路網(wǎng)絡(luò)與交通設(shè)施系統(tǒng)；地區(qū)空間形態(tài)與城市景觀系統(tǒng)的完善和整合。營(yíng)造一個(gè)充滿“陽(yáng)光、綠意、舒適、健康、希望”的生態(tài)花園式居住區(qū)。該系列產(chǎn)品現(xiàn)正在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，計(jì)劃于 2010年 5 月開(kāi)工建設(shè)。 公司致力于建設(shè)管理科學(xué)、運(yùn)行規(guī)范、受人尊敬的現(xiàn)代企業(yè)的愿景，發(fā)揚(yáng)超越自我，精益求精的精神。公司根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和 自身實(shí)力，科學(xué)、客觀地確定了企業(yè)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，即在現(xiàn)階段和今后兩三年的時(shí)間里，公司的區(qū)域戰(zhàn)略是內(nèi)蒙古自治區(qū)西部地區(qū)較發(fā)達(dá)的二線城市，以鄂爾多斯市東勝區(qū)為核心，兼顧巴彥淖爾市臨河區(qū)、烏蘭察布市集寧區(qū)兩地，輻射鄂爾多斯市發(fā)達(dá)旗區(qū)。發(fā)展目標(biāo)是打造本區(qū)域引領(lǐng)市場(chǎng)的行業(yè)龍頭企業(yè) ,并通過(guò) 3的努力，使奧林系列產(chǎn)品成為自治區(qū)一流的品牌，公司成為自治區(qū)知名房地產(chǎn)企業(yè)。 邦 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 況 “維邦 于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，交通便利，四周環(huán)路，北臨鄂托克西街，南臨廣場(chǎng)街 ，東臨西貿(mào)路，西臨中央路，地處鐵西區(qū)中心位置，地形相對(duì)復(fù)雜，南北高差達(dá) 11 米，且呈東高西低狀。凈用地面積為 平方米。建筑面積約 平方米。共10 座高層建筑，其中 A 座為超高層（ 158 米）。裙房 5 座，單體多層建筑 2 座， ，功能設(shè)置有辦公、公寓、商業(yè)、會(huì)所、餐飲、休閑娛樂(lè)等。地下一層安排停車(chē)庫(kù)，職工餐廳；地下二層為設(shè)備機(jī)房及人防。 路與交通 10 1、道路 “ 一縱兩橫 ” 的內(nèi)部道路與周邊城市道路相連，并形成區(qū)內(nèi)環(huán)路，區(qū)別于城市交通干道，而服務(wù)內(nèi)部功能，流線清晰，通行便捷。方便人流集散 距離，道路斷面設(shè)計(jì)充分考慮機(jī)動(dòng)車(chē)發(fā)展需要及人行要求，機(jī)動(dòng)車(chē)道寬 14 米，人行道寬 4 米。 內(nèi)部設(shè)休閑步行街，布置景觀小品，活躍場(chǎng)所氛圍，并作為各功能單元的連接紐帶，并保持 人性化的尺度特征 。 2、停車(chē)設(shè)計(jì) 地下停車(chē)，地面停車(chē)同時(shí)考慮，地下停車(chē) 1681 輛，地上停車(chē) 1263輛。地面均采用嵌草磚停車(chē)場(chǎng)。 觀設(shè)計(jì) 1、 維邦 . 金融廣場(chǎng) 綠化布置努力改善金融中心的生態(tài)環(huán)境，為使用者提供更多的新鮮空氣和舒適的小氣候； 2、采用集中與分散，點(diǎn)、線、面結(jié)合的手法，形成由行道樹(shù)、嵌草磚停車(chē)場(chǎng)，場(chǎng)地邊角綠地組成 綠化系統(tǒng)。 體設(shè)計(jì) 1、群體空間設(shè)計(jì) 筑群體布局綜合考慮土地的充分利用、環(huán)境質(zhì)量的提高，兼顧采光、節(jié)能，人的感受，并充分考慮對(duì)城市天際線和街景的貢獻(xiàn)。利用地形高差，局部做錯(cuò)層處理，豐富空間形式，同時(shí)減少工程土方造價(jià)。 團(tuán)分區(qū)兼顧形態(tài)及業(yè)態(tài)。分為高層金融辦公區(qū)公寓和多層中心商業(yè)區(qū)。 層金融商業(yè)辦公區(qū)：高層金融商業(yè)辦公區(qū)呈周邊半圍合線性排列，功能空間相對(duì)獨(dú)立，形體有序，視野開(kāi)闊。為使用者提供良好的工作環(huán)境。 11 層中心商業(yè)區(qū)：區(qū)內(nèi)成片布置，通過(guò)道路廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)有機(jī)連接，空間形式豐富，商業(yè)氣氛濃郁。 層區(qū)與高層區(qū)高低錯(cuò)落，空間形成對(duì)比，同時(shí)應(yīng)用 廣場(chǎng)道路 ，有機(jī)聯(lián)結(jié)。 2、單體設(shè)計(jì) 依據(jù)功能安排，動(dòng)靜有別，相容相背，各就其位，彼此有機(jī)聯(lián)系，互不相擾。地上地下，綜合利用。單體簡(jiǎn)介如下： 12 3、立面設(shè)計(jì) 面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，通過(guò)簡(jiǎn)潔的豎向線條和橫向線條的運(yùn)用及局部變化，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。在強(qiáng)調(diào)單體特色的同時(shí)與金融商業(yè)區(qū)形成良好的呼應(yīng)，從而提升地塊品質(zhì)。 筑色彩設(shè)計(jì)及材 料設(shè)計(jì)： A 座 地上 41 層，地下 2 層， 地 上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車(chē)庫(kù) 設(shè)備機(jī)房 C 座 地上 23 層，地下 2 層， 地 上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車(chē)庫(kù)及人防 B 座 地上 25 層，地下 2 層， 地上 寫(xiě)字樓，地下設(shè)車(chē)庫(kù)及人防 D 座 地上 26 層，地下 2 層， 地 上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車(chē)庫(kù)及 設(shè)備機(jī)房 地上 4 層，地下 2 層， 1，地下設(shè)車(chē)庫(kù) 地上 4 層，地下 2 層， 1商業(yè)，地下設(shè)車(chē)庫(kù) K 座 地上 24 層，地下 2 層， 1辦公 ;以上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車(chē)庫(kù) G 座 地上 20 層，地下 2 層， 1上為公寓，地下設(shè)車(chē)庫(kù)及人防 地上 4 層，地下 1 層，地 上辦公，地下設(shè)車(chē)庫(kù) H 座 地上 22 層，地下 2 層， 1上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車(chē)庫(kù)及 設(shè)備機(jī)房 E 座 地上 25 層，地下 2 層， 1上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車(chē)庫(kù)及人防 地上 4 層，地下 1 層，地上商業(yè) ， 地下設(shè)車(chē)庫(kù)及人防 F 座 地上 24 層，地下 2 層， 1上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車(chē)庫(kù) 及設(shè)備機(jī)房 地上 5 層，地下 1 層，地上商業(yè) ，職工宿舍， 地下設(shè)車(chē)庫(kù) 地上 5 層，地下 1 層，地上商業(yè) ，職工宿舍， 地下設(shè)車(chē)庫(kù) 地上 4 層，地下 2 層， 1商業(yè)，地下設(shè)車(chē)庫(kù) L 座 地上 18 層，地下 2 層， 地 上為寫(xiě)字樓，地下設(shè)車(chē)庫(kù)及人防 13 建筑色彩以深色調(diào)為主，力求外觀色彩凝重，典雅。給人以實(shí)力雄厚，穩(wěn)重力量之感。 外裝飾材料選擇以外墻干掛地磚和鋁合金幕墻板為主，一方面保持建筑外裝飾耐久性，另一方面進(jìn)一步體現(xiàn)建筑的時(shí)代性，實(shí)力性和高貴性。打造鄂爾多斯國(guó)際金融中心，塑造地標(biāo)性建筑群 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 凈用地面積： 總建筑面積： 地上建筑面積： 平方米 地下建筑面積： 平方米 建筑密度 ： 容 積 率 ： 綠 地 率 ： 36% 機(jī)動(dòng)車(chē)泊位：地上 1341輛 （地下） 1681輛 目概況 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) “維邦 座 、 D 座 、 位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街，西臨中央路，南臨維邦 座、F 座、 、 東臨 維邦 座 ， 地處鐵西區(qū)中心位置。規(guī)劃 用地面積為 26006 平方米。 建設(shè)規(guī)模 本報(bào)告設(shè)計(jì) 鄂爾多斯市 維邦金融廣場(chǎng) C 座 、 D 座 、 ,C 座 總建筑面積為 37343 平方米 ， 建筑面積為 42689 平方米 ， 總建筑 14 面積為 10252 平方米，地下 總建筑面積為 14260 平方米， 合計(jì) 104544 平方米。 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目估算總投 資 61818萬(wàn)元。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 26006 2 總建筑面積 平方米 104544 3 C 座 建筑面積 平方米 37343 4 D 座 建筑面積 平方米 42689 5 建筑面積 平方米 10252 6 地下建筑面積 平方米 14260 7 容積率 8 綠地率 % 9 C 座 綜合樓建筑層數(shù) 層 25 其中 : 地上 層 23 地下 層 2 10 D 座 綜合樓建筑層數(shù) 層 28 其中 : 地上 層 26 地下 層 2 15 11 綜合樓建筑層數(shù) 層 6 其中 : 地上 層 4 地下 層 2 12 機(jī)動(dòng)車(chē)泊位 輛 569 其中 ：地上 輛 272 地 下 輛 297 13 總 投 資 萬(wàn)元 61818 14 資金來(lái)源 企業(yè)自籌 萬(wàn)元 銀行貸款 萬(wàn)元 第二章 市場(chǎng)分析 爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀 近年來(lái)，隨著我市城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，商品寫(xiě)字樓成交活躍，價(jià)格快速上升的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)了鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 16 場(chǎng)狀況： 從鐵西區(qū)和天驕路的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)看，我市的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)分為四個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，一是高端及大戶型住宅市場(chǎng)，從 2005 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)變?yōu)?2006 年 7 月左右的 供求穩(wěn)定、持幣觀望、價(jià)格平穩(wěn)，到 2007 年上半年，房?jī)r(jià)在一個(gè)階段保持相對(duì)平穩(wěn)上漲的水平；二是中低端中小戶型住宅市場(chǎng)，就目前的狀況來(lái)看，嚴(yán)重供應(yīng)不足，價(jià)格受二級(jí)市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格的影響，價(jià)格比高端大戶型產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)低，但需求量很大；三是底商市場(chǎng)，底商市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求，受政府規(guī)劃的影響，住宅區(qū)內(nèi)底商供應(yīng)不足，使得住宅區(qū)生活便利性變低，開(kāi)發(fā)商也無(wú)法用更多的底商價(jià)格來(lái)沖低住宅價(jià)格；四是大體量商業(yè)市場(chǎng)，從 2006 年開(kāi)始，這一領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)量驟然增加，到 2007年底，會(huì)有較大量的商業(yè)樓盤(pán)竣工交付使用。目前基本較平穩(wěn)， 租售情況 基本穩(wěn)定。隨著政府開(kāi)發(fā)建設(shè)康巴什新區(qū)、招商引資、引進(jìn)產(chǎn)業(yè)步伐的快慢，這一領(lǐng)域的市場(chǎng)也將是同步的反應(yīng)，長(zhǎng)期來(lái)看是向好的趨勢(shì)，前景樂(lè)觀。但如果政府招商及引進(jìn)工作不能穩(wěn)定順利的發(fā)展，這一市場(chǎng)將有較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)的升級(jí)，供求的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟化、敏感化?，F(xiàn)有市場(chǎng)已不是早期市場(chǎng)那樣單一的銷(xiāo)售產(chǎn)品，和單一的將產(chǎn)品進(jìn)行出售，而是很系統(tǒng)的進(jìn)行早期的調(diào)研、定位、品質(zhì)、推廣、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)服務(wù)。 發(fā)狀況 1、開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大 17 隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè) 是越來(lái)越多，截止 2006 年底 ,全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 202 家 ,其中二級(jí)資質(zhì) 20家 ,三級(jí)資質(zhì) 48家，四級(jí)資質(zhì) 43 家，暫定資質(zhì) 91家。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除 20 家二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)外，絕大部企業(yè)開(kāi)發(fā)能力與開(kāi)發(fā)經(jīng)歷均較低，不具備完成大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的條件。從 91 家暫定企業(yè)占的比例來(lái)看，我市房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度管理松散、條件寬松、一哄而上，這就不可避免地造成開(kāi)發(fā)品質(zhì)下降、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)混亂、融資實(shí)力差異較大、金融風(fēng)險(xiǎn)加大、行業(yè)規(guī)范性欠缺。雖然規(guī)模擴(kuò)大了，但品質(zhì)等諸多不良因素出現(xiàn)了，給我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成不利 影響。所以提高本地及外地企業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，需政府來(lái)集中規(guī)范，對(duì)不具備開(kāi)發(fā)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)整頓清理，規(guī)范其以股份形式加入開(kāi)發(fā)條件成熟的企業(yè)，使其間接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。 2、投資增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 我市房地產(chǎn)投資增速較快， 2007 年，全市房地產(chǎn)完成投資 元，同比增長(zhǎng) 109，全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)最快的是 2005、 2006 年和 2007年，增長(zhǎng)速度都超過(guò)了 100%，分別達(dá)到 170%、 137%,109，并且投資都超過(guò)了 10 億以上。 高于全市固定資產(chǎn)投資增速，這是一個(gè)政策趨勢(shì)，城市建設(shè)步伐加快、城鎮(zhèn)化率的提高，使得 房地產(chǎn)業(yè)成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)并促進(jìn)了其它各產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，今后仍然會(huì)保持持續(xù)快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。作為政府要正確引導(dǎo)其健康發(fā)展，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)慎重進(jìn)行項(xiàng)目的調(diào)研、論證與策劃，根據(jù)市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，防止盲 18 目上項(xiàng)目，一哄而上，造成不必要的損失。 3、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、竣工面積和銷(xiāo)售面積迅猛增加 2007年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)到 比增長(zhǎng) 32，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最快的是 2005、 2006 年和 2007 年，分別比上一年增加了 平方米、 平方米和 平方米。 2007 年，全市房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到 204 萬(wàn)平方米。 2007 年全市銷(xiāo)售面積達(dá)到 平方米，增長(zhǎng)最快的 2005 年、 2006 年和 2007 年，銷(xiāo)售面積都過(guò)了 100萬(wàn)平方米。 4、投資開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生著變化 2005、 2006年和 2007 年 住宅開(kāi)發(fā)投資占較高比重，商業(yè)、寫(xiě)字 樓比重較低，這說(shuō)明，鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)屬于滿足自給自足的內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)為主。2008年和 2009年 隨著外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)、旅游、酒店、寫(xiě)字樓地產(chǎn)投資比重逐步增加。 住宅投資開(kāi)發(fā)中，高端產(chǎn)品投資相對(duì)需求市場(chǎng)中中低檔 80 130資比例較高，開(kāi) 發(fā)市場(chǎng)上中低檔產(chǎn)品供應(yīng)比例嚴(yán)重失調(diào)，需加大中低檔產(chǎn)品開(kāi)發(fā)力度。 5、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益良好 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于暫時(shí)的供不應(yīng)求狀態(tài)，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好，除個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)由于宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮造成資金鏈斷裂， 19 個(gè)別項(xiàng)目停頓外，其它大部分企業(yè)能夠良性運(yùn)行。二級(jí)市場(chǎng)也交投活躍，得到了提高和發(fā)展。 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務(wù)得到一定發(fā)展 隨著鄂爾多斯幾家大開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，其相應(yīng)的物業(yè)管理公司，都在規(guī)范中運(yùn)營(yíng)，引進(jìn)和學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)理念和方法，使本地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平有了很大提高，有的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng) 通過(guò)摸索與學(xué)習(xí)，與發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理水平差距甚小，并且建立了與發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的溝通機(jī)制。 中介服務(wù)尤其是外地的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，憑借其在發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，在我市得到快速發(fā)展。本地中介機(jī)構(gòu) 也在逐漸 發(fā)展壯大。 7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化提高 從 2004 年開(kāi)始，特別是 2005 年，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都重視開(kāi)發(fā)前期的項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品及市場(chǎng)定位，與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的、專(zhuān)業(yè)的、精細(xì)的、規(guī)范的分析論證，并在后期的營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售服務(wù)方面，體現(xiàn)出相當(dāng)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)水平。個(gè)別實(shí) 力雄厚的企業(yè)已經(jīng)建立了自己的策劃研究機(jī)構(gòu)，形成了從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等一系列專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的運(yùn)營(yíng)體系，具備了城市大片區(qū)投資開(kāi)發(fā)的實(shí)力和能力。 策環(huán)境狀況 20 1、鄂爾多斯新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會(huì)大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2、中部地區(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育“四個(gè)中等”的崛起，是繼“珠三角”、“長(zhǎng)三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢(shì)，給鄂爾多斯發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，也給鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)勃勃生機(jī) 。 3、產(chǎn)品深加工、提高附加值是鄂爾多斯提高資源利用效益，增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的政策，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。 4、內(nèi)蒙古呼、包、鄂“金三角”，作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略，將鄂爾多斯建設(shè)成為呼、包規(guī)模的中等城市，實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局，無(wú)疑會(huì)使內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到空前壯大。鄂爾多斯發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。 5、宏觀調(diào)控政策，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開(kāi)發(fā)實(shí)力和能力的企業(yè)面臨危機(jī)，但對(duì)有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)健 康發(fā)展，才會(huì)有房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 6、鄂爾多斯外向型開(kāi)放政策，我市的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃在逐步實(shí)施，隨著政府戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多更好的發(fā)展機(jī)遇。 7、招商引資優(yōu)惠政策。我市招商引資的優(yōu)惠政策，會(huì)吸引外部資金、外部企業(yè)的進(jìn)駐，將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長(zhǎng)，拉動(dòng)消費(fèi)需求，從 21 住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商務(wù)等均會(huì)得到大力發(fā)展，這就會(huì)給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)空前的機(jī)遇。 2 2 東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤(pán)銷(xiāo)售情況 1、 東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤(pán) 鐵西區(qū)板塊： 鐵西區(qū)作為本市的新開(kāi)發(fā)片區(qū)，新一輪開(kāi) 發(fā)以商業(yè)為主，包括商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)。 鐵西區(qū)新區(qū)項(xiàng)目主要圍繞在新車(chē)站周?chē)?，包括天佐新城、方圓一廈、萬(wàn)正廣場(chǎng)等項(xiàng)目。 目前只有天佐新城處于在售階段，其他項(xiàng)目均捂盤(pán)未售。 舊城區(qū)板塊： 舊城區(qū)板塊今年無(wú)新入市的典型大盤(pán)，原項(xiàng)目的售價(jià)未作調(diào)整，億利城市華庭及中央花園已基本退出市場(chǎng)，億利城濱河灣已經(jīng)入市，只有住宅進(jìn)入了銷(xiāo)售階段但銷(xiāo)售情況一般；三江國(guó)際目前開(kāi)始留號(hào)，但價(jià)格一直未公開(kāi)。 天驕路板塊： 天驕南路板塊沒(méi)有新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，幾個(gè)已入市的項(xiàng)目包括創(chuàng)世紀(jì)、正東金地、恒利國(guó)際、大橫酈景、帝景峰會(huì)等項(xiàng)目?jī)r(jià)格也都未做 調(diào)整。 2、供應(yīng)分析 今年市場(chǎng)供應(yīng)與去年比較沒(méi)有發(fā)生太大的變化，依然以寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)、住宅為主。這主要與 09 年來(lái)沒(méi)有新入市項(xiàng)目有關(guān)。 08 年的金融危機(jī)也給東勝房地產(chǎn)帶來(lái)了一定 的 震蕩，開(kāi)發(fā)商目前入市都非常謹(jǐn)慎，因此很多樓盤(pán)長(zhǎng)期來(lái)一直沒(méi)有公布銷(xiāo)售價(jià)格，但隨著 3 月以來(lái)各售樓部來(lái)訪客戶 逐漸 增加。 3、成交分析 22 進(jìn)入 09 年 3 月份以來(lái)，市場(chǎng)需求量有了明顯的增加，各售樓部來(lái)訪客戶較年初相比均有較大的放量。但由于許多樓盤(pán)價(jià)格未正式公布因此成交僅限于開(kāi)放項(xiàng)目，即便如此，各售樓部的成交量較去年也都有了大幅的提高 。 4、熱點(diǎn)樓盤(pán) 隨著億利城市華庭、恒信中央花園退出市場(chǎng)的舞臺(tái)，今年的熱點(diǎn)樓盤(pán)集中在正東金地、億利城濱河灣和三江國(guó)際身上，正東金地推售寫(xiě)字樓和公寓產(chǎn)品，銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)了一部分，目前正通過(guò)各種渠道加推，同時(shí)通過(guò)人為的營(yíng)造熱銷(xiāo)局面來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)；創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目在住宅順利銷(xiāo)售完畢之后，重點(diǎn)推出公寓項(xiàng)目，面積從 40 100 平米，目前正處于銷(xiāo)售階段，但情況一般。 5、重點(diǎn)在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 業(yè)態(tài) 價(jià)格 備注 三江國(guó)際 福格家具路北 住宅 /商業(yè) 商業(yè)預(yù)計(jì)價(jià)格 25000元。 鳳凰城 舊汽車(chē)站路 北 住宅 /商業(yè) 商業(yè)一層 32000 億利、濱河灣 原中藥廠 住宅 /底商 住宅 4538 元，底商 23 價(jià)格未定 天佐新城 新汽車(chē)站南 商場(chǎng) /底商 /寫(xiě)字樓 /公寓 商業(yè)一層35000，寫(xiě)字樓 6180元起價(jià) . 內(nèi)部商業(yè)樓一二層均價(jià) 16000. 帝景峰會(huì) 天驕南路 酒店 公寓 寫(xiě)字樓 住宅起價(jià) 4950元 /平米 ,公寓均價(jià) 6900元/平米 。 鑫牛大廈 鄂爾多斯西街 寫(xiě)字樓 /商業(yè)/酒店 商 業(yè) 一 二 層 均 價(jià)20000 安廈家園 天驕北路 住宅、寫(xiě)字樓、酒店、公寓 商業(yè)一托三 20000，寫(xiě)字樓 起 價(jià) 6888元 /平米 創(chuàng) 世紀(jì) 鄂爾多斯西街與天驕路交匯處 底商 寫(xiě)字樓 高層 小高層 住宅 5200元 /平米均價(jià) ,公寓均價(jià)6000 元 /平米，最高價(jià) 6200元 /平米 。 伊 泰 華 府（萬(wàn)博廣場(chǎng)） 天驕北路、伊泰集團(tuán)南側(cè) 住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓 寫(xiě)字樓 均價(jià)8000元 /平米， 正東金地 鄂爾多斯大街與天驕路交匯處 星級(jí)酒店、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、底商、 寫(xiě)字樓 均價(jià)8000 元 /平米，商業(yè)一托 二 28000 元 /平 24 米 。 大磊馨視界 鄂爾多斯市天驕 南 路 寫(xiě)字樓 均價(jià) 7300元 /平米，商業(yè)一托 三16000元 /平米 。 恒利國(guó)際廣場(chǎng) 鄂爾多斯 市東勝區(qū)天驕南路 商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓 寫(xiě)字樓 起 價(jià)6182 元 /平米，商業(yè)20000元 /平米 。 橫東大廈 鄂爾多斯市東勝區(qū)天驕南路 寫(xiě)字樓 起 價(jià)7200 元 /平米，商業(yè)16000元 /平米 。 爾多斯房地產(chǎn)業(yè)面臨的城市狀況 （一）優(yōu)勢(shì) (S) 1、國(guó)際市場(chǎng)能源緊缺，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。 2、城市規(guī)劃建設(shè)政策導(dǎo)向趨好，一市三區(qū)規(guī)模，市場(chǎng)容量急劇攀升。 3、原有房地產(chǎn)市場(chǎng)落后，為新興市場(chǎng)留下較大發(fā)展空間。 （二）劣勢(shì)（ W） 1、水資源匱乏，抑制城市經(jīng)濟(jì)及人口發(fā)展。 25 2、地處偏遠(yuǎn)，居住 的自然環(huán)境相對(duì)較差，流動(dòng)人口較少。 3、經(jīng)濟(jì)體制單一，整體市場(chǎng)未形成有效的經(jīng)濟(jì)支撐，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)。 4、人口有限，無(wú)法支撐大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，無(wú)法消化大體量開(kāi)發(fā)帶來(lái)的壓力。 （三）機(jī)遇（ O） 1、國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)能源型城市強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。 2、國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略、西部大開(kāi)發(fā)政策帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 3、投資拉動(dòng)，城市自身發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張。 4、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，市場(chǎng)需求較大。 5、呼、包二市的發(fā)展，對(duì)鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。 （四）威脅（ T） 1、單一經(jīng)濟(jì)，后勁不足，需大力引進(jìn)外來(lái)資本、外 來(lái)企業(yè)、擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，尤其是第一產(chǎn)業(yè)。 2、周邊發(fā)展，對(duì)本地區(qū)發(fā)展先揚(yáng)后抑，受呼、包二市商業(yè)圈的制約。 3、城市發(fā)展政策導(dǎo)向潛在失誤存在的可能。 爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議 26 1、城市發(fā)展劣勢(shì)與威脅 通過(guò)以上城市 分析，不難看出存在的問(wèn)題和不足，政府應(yīng)從招商引資、產(chǎn)業(yè)調(diào)控、城市運(yùn)營(yíng)方面下大力氣，召集專(zhuān)家學(xué)者，進(jìn)行廣泛聽(tīng)證、論證，成立強(qiáng)有力的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)組織實(shí)施，方能解決相應(yīng)問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)面臨的潛在困難將會(huì)迎刃而解。 2、價(jià)格持續(xù)上漲問(wèn)題 目前我市甚至全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上 漲原因很多，一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及品質(zhì)提高原因引起的每年平均 5 6%的正常上漲，二是綜合因素形成的上漲，但筆者認(rèn)為，后者上漲中，一個(gè)更重要原因是各種因素引起的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量不足問(wèn)題。土地資源利用、規(guī)劃審批效率、政府稅費(fèi)、配套設(shè)施接入困難與成本的浪費(fèi)、融資渠道和成本、拆遷安置問(wèn)題等，均使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商苦不堪言，他們?cè)诜績(jī)r(jià)過(guò)高的譴責(zé)中，為好多相關(guān)因素背著黑鍋，他們開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需付出堅(jiān)韌而高超的運(yùn)作代價(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)平均利潤(rùn)水平相對(duì)其它行業(yè)較高，但不能忽視的是，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金、技術(shù)、勞動(dòng)等高度密集型的產(chǎn)業(yè)，尤其是資金的高度密 集，產(chǎn)生了較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)收益的普遍原理，絕大多數(shù)謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商，收益水平是自律的、合理的，當(dāng)然不包括個(gè)別短期的投機(jī)型開(kāi)發(fā)商。解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，需從供應(yīng)入手，解決供應(yīng)問(wèn)題應(yīng)從解決開(kāi)發(fā)鏈條上的困難和問(wèn)題入手方能切中要害，事半功倍。 3、土地資源問(wèn)題 27 土地資源的合理利用問(wèn)題，要防止片面追求拉大城市格局，容積率和層高的過(guò)渡限制，浪費(fèi)有限的土地資源、造成土地效益利用不足、增加分?jǐn)偟耐恋爻杀?、遺患后代。土地在招牌掛時(shí)就應(yīng)標(biāo)明相應(yīng)的建設(shè)指標(biāo)，競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商方能綜合測(cè)算其土地的合理價(jià)格，消除秋后算帳、消費(fèi)者受苦的 問(wèn)題。 4、融資渠道 政府多協(xié)助企業(yè)開(kāi)拓多方的融資渠道，企業(yè)應(yīng)積極地與各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)接觸，探索自己固定穩(wěn)定的融資方式與渠道，保證開(kāi)發(fā)資金的合理流動(dòng)。 5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)征地拆遷問(wèn)題 我市房地產(chǎn)征地拆遷工作基本成熟，政府支持力度較大，采取市場(chǎng)評(píng)估與政府指導(dǎo)價(jià)相結(jié)合的方式，是有效的辦法。但產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加并促進(jìn)就業(yè)，用長(zhǎng)久的謀生之策取代部分拆遷現(xiàn)金安置補(bǔ)償，是更利于被拆遷方、更利于開(kāi)發(fā)商的事。 6、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息問(wèn)題 目前，我市房地產(chǎn)業(yè)信息方面需加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)建立健全信息渠道，借助現(xiàn)代信息手段，完成全市房地產(chǎn) 信息的收集、采集、歸納、整理、公布等，并與相關(guān)地區(qū)互為溝通，方便政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者各方的資源共享與交流，及時(shí)了解我市及周邊房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)狀況和市場(chǎng)狀況，增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目研究論證的信息來(lái)源渠道，減少開(kāi)發(fā)失誤與風(fēng)險(xiǎn)。 28 7、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范問(wèn)題 房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范需在準(zhǔn)入制度、過(guò)程監(jiān)控、市場(chǎng)退出機(jī)制上制度化，有專(zhuān)門(mén)的制度建設(shè)機(jī)構(gòu)、有專(zhuān)門(mén)的制度監(jiān)督機(jī)構(gòu)、有專(zhuān)門(mén)的信息采集發(fā)布機(jī)構(gòu)，專(zhuān)業(yè)化、制度化、日?；?。 8、住房消費(fèi)金融支持力度問(wèn)題 住宅消費(fèi)是最大的消費(fèi)開(kāi)支，改善并增強(qiáng)住宅消費(fèi)信貸供應(yīng)量、增加供應(yīng)品種、出臺(tái) 多種還貸方式，會(huì)有力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)增加對(duì)客戶信用級(jí)別的調(diào)查了解、信用檔案的建立，建立專(zhuān)門(mén)的資信機(jī)構(gòu)，支持有足夠資信的消費(fèi)者融資消費(fèi)，鼓勵(lì)并促進(jìn)消費(fèi)、降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。 場(chǎng)分析 宅 住宅市場(chǎng)中，高端產(chǎn)品市場(chǎng)仍有較大需求，但受政策調(diào)控影響大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。約有 60%的消費(fèi)者屬于中低檔消費(fèi)，所以中低檔產(chǎn)品市場(chǎng)需求較大，但中低檔產(chǎn)品目前的供給嚴(yán)重不足， 90 130 的戶型銷(xiāo)售較火，有的出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)現(xiàn)象。 隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快、人口的不斷增加，鄂爾多斯住宅市場(chǎng)會(huì)在未來(lái) 3 5年保持良好的發(fā)展形勢(shì)。之后能否有良好表現(xiàn)，關(guān)鍵看政府招商引資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富、調(diào)整、升級(jí)了。很易理解， 29 一個(gè)就業(yè) 5 10萬(wàn)人的大型企業(yè)投產(chǎn)，就會(huì)自然形成并帶動(dòng)一個(gè) 10 40萬(wàn)人口的城區(qū)。反之，一個(gè)能容納 10 40萬(wàn)人口的城區(qū)規(guī)劃，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支承或產(chǎn)業(yè)支承不夠，那就危險(xiǎn)。 建 商業(yè)樓盤(pán)（小型底商及五層以下的不計(jì)）開(kāi)發(fā)的形態(tài)已經(jīng)很豐富，在檔次及規(guī)模上已經(jīng)突破了原有規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，向先進(jìn)城市的發(fā)展及功能配置靠近 ,市場(chǎng)細(xì)分及規(guī)模策略很明顯。各開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目定位均突出兩個(gè)特點(diǎn)：一是設(shè)法創(chuàng)地區(qū)之最，成為人們關(guān) 注的焦點(diǎn)，增加項(xiàng)目本身的知名度和吸引力；二是在功能及業(yè)態(tài)上提升檔次和人性設(shè)計(jì)，改變舊商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的不足，以增加對(duì)消費(fèi)者的吸引力，給人以全新的視覺(jué)和消費(fèi)觀念，引導(dǎo)休閑體驗(yàn)式消費(fèi)理念，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)換代。 體分析 商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，尤其是寫(xiě)字樓、酒店、旅游業(yè)、商業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的外向性、開(kāi)放程度密切相關(guān)。政府招商引資的力度及結(jié)果，極大地影響商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前景。如果通過(guò)政府招商引資，鄂爾多斯能夠有數(shù)個(gè)大中型第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)密集型廠礦企業(yè)落戶，支承起約 10人口的就業(yè)，吸引外來(lái)從業(yè) 人口及中小企業(yè)不斷進(jìn)入，帶動(dòng)并促進(jìn)本地中小企業(yè)發(fā)展壯大，實(shí)現(xiàn)本地及外來(lái)人口的廣泛就業(yè)，那么商業(yè)及住宅地產(chǎn)，將會(huì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久的良好發(fā)展形勢(shì)。沒(méi)有城市整體的集聚力，沒(méi)有第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與帶動(dòng)，沒(méi)有廣泛的就業(yè)和人口增加，作為 30 第三產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，同其它第三產(chǎn)業(yè)一樣，不會(huì)得到長(zhǎng)足發(fā)展。人口是鄂爾多斯目前發(fā)展的一個(gè)重要制約因素，人口來(lái)自就業(yè)，就業(yè)來(lái)自產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)來(lái)自城市的發(fā)展?jié)摿εc政策。那么鄂爾多斯的城市發(fā)展?jié)摿σ驯粐?guó)內(nèi)區(qū)內(nèi)廣泛認(rèn)同，政策也不斷出臺(tái)，但廣泛地引進(jìn)大中型企業(yè)及投資者，是一個(gè)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)。特別是重點(diǎn)引進(jìn)生產(chǎn)制 造類(lèi)第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)，會(huì)大大促進(jìn)鄂爾多斯其它產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展與繁榮，形成良性互動(dòng)的良好局面。 字樓 市場(chǎng)需求分析 近年來(lái)，鄂爾多斯市作為國(guó)家重要的能源基地，工業(yè)發(fā)展迅猛，綜合效益顯著。進(jìn)入“八五”后期以來(lái)，鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭，工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度連續(xù) 7 年位居自治區(qū)之首， 均增長(zhǎng)速度在 20以上，隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，鄂爾多斯市資源優(yōu)勢(shì)，與國(guó)內(nèi)實(shí)力較強(qiáng)的八家大型電力企業(yè)及中科信、久泰、新汶、新奧等企業(yè)集團(tuán)簽定了煤電、煤轉(zhuǎn)甲醇、二甲醚等一批重大項(xiàng)目協(xié)議；伊化集團(tuán)甲醇、蒙西神華集團(tuán)搗固焦 項(xiàng)目、長(zhǎng)呼天然氣輸氣項(xiàng)目、星光集團(tuán)雙氰胺、三維公司鐵合金、新華公司結(jié)晶硅等項(xiàng)目。達(dá)電三期，鄂爾多斯集團(tuán)硅電聯(lián)產(chǎn)，黑岱溝露天礦擴(kuò)建、補(bǔ)連塔煤礦技改，神華 (馬家塔 )煤化油項(xiàng)目，一批國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目在鄂爾多斯市陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，并且境內(nèi)交通、通訊基礎(chǔ)設(shè)施完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，被稱(chēng)為“中國(guó)西部之光”。 東勝區(qū)擁有毛紡、煤炭、化工、建材、電力、機(jī)械、電子、皮革、釀造、地毯、造紙、五金、房地產(chǎn)等 2000 家企業(yè)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)資料顯示，東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市第 25位，經(jīng)濟(jì)活力居 31 全國(guó)第二位。 近年，東勝雖一幢幢高 樓拔地而起，也不乏有些高檔寫(xiě)字樓的建設(shè)，但由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的活躍，周?chē)笃髽I(yè)集團(tuán)的迅速集聚和發(fā)展，涌現(xiàn)出一大批企事業(yè)單位沒(méi)有寫(xiě)字樓可租，或他們對(duì)目前的這種寫(xiě)字樓的辦公條件不滿意，均想尋求一處外部環(huán)境優(yōu)雅，結(jié)構(gòu)品位高檔舒適，物業(yè)管理健全、先進(jìn)，保安、清潔到位的工作環(huán)境。為了適應(yīng)東勝經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要以及一批新興企業(yè)的辦公需求，和人們對(duì)文化生活、精神生活的需求，也為了 進(jìn)一步完善 東勝 區(qū)的城市功能 ，內(nèi)蒙古維邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司，根據(jù)東勝區(qū)的城市整體規(guī)劃，申請(qǐng)政府同意，決定本企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)鄂爾多斯市維邦 座 、 D 座 、 結(jié) 鄂爾多斯城市建設(shè)發(fā)展前景非常廣闊，鄂爾多斯城市發(fā)展戰(zhàn)略是長(zhǎng)遠(yuǎn)的宏偉的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是美好的， 3 5 年內(nèi)是房地產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需的過(guò)程。之后，房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，取決于外向型經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下，城市產(chǎn)業(yè)的壯大、就業(yè)的增加、人口的增長(zhǎng)、消費(fèi)的增長(zhǎng)與升級(jí)。 32 第三章 場(chǎng)址和項(xiàng)目建設(shè)條件 場(chǎng)址 場(chǎng)址位置 “維邦 座 、 D 座 、 ” 位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街，西臨中央路，南臨維邦 場(chǎng) E 座、F 座、 、 東臨 維邦 座 。 場(chǎng)地現(xiàn)狀 場(chǎng)地 東面和北面為城市 道路 ，西面為 移動(dòng)公司 項(xiàng)目用地 ，南面為 維 33 邦 、 。 場(chǎng)地 地勢(shì)平整，無(wú)拆遷， 市政水、電、 暖 、燃?xì)饩尤氡镜貕K。交通便利、環(huán)境幽靜、利于采光，適宜總體規(guī)劃。場(chǎng)地規(guī)劃總用地面積 26006平方米 。 劃要求 根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)及鄂爾多斯市城市規(guī)劃管理部門(mén)的相關(guān)規(guī)劃，本地段的主要用地性質(zhì)為 辦公及 配套服務(wù)設(shè)施。 然環(huán)境 質(zhì)地貌 1、構(gòu)造 東勝區(qū)地處鄂爾多斯地臺(tái)向斜北 部的伊陜斜坡上，北鄰烏蘭格爾隆起。總體構(gòu)造形態(tài)為一南向西傾斜的緩傾單斜層。地質(zhì)傾角一般為 3 5度。基地為太古界古老變質(zhì)巖系。元古代和下古代處于隆起狀態(tài)，從上古代的中晚石炭紀(jì)開(kāi)始接受沉積，沉積覆蓋層包括華力系構(gòu)造層、印支構(gòu)造層、燕山構(gòu)造層和喜山構(gòu)造層。 2、地貌 東勝區(qū)的地勢(shì)西高東低。最高點(diǎn)在西部巴音敖包鄉(xiāng)布日嘎斯泰村，海拔 1615 米，最低點(diǎn)在東部塔拉壕鄉(xiāng)紅泥