儋州市那大城區(qū)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 儋州市那大城區(qū)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目 第一章 項(xiàng)目總論 目概況 儋州市那大城區(qū)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目 儋州市城市建設(shè)投資有限公司 儋州市那大城區(qū) 本項(xiàng)目共收儲(chǔ)土地 3宗，園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498畝；一宗北靠市人民廣場(chǎng)，面積 654畝；站前地區(qū)一宗，面積 910畝；一共收儲(chǔ)面積 2062畝。主要建設(shè)內(nèi)容包括：（ 1） 2062畝土地征用與安置；（ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（“五通一平”）：道路、給水、排水、電力、 通信、場(chǎng)地平整。 本項(xiàng)目開發(fā)總投資額為人民幣 耕地占用稅 地開墾費(fèi) 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 業(yè)管理費(fèi) 可預(yù)見費(fèi) 2 務(wù)費(fèi)用 研報(bào)告編制依據(jù) 1、 中華人民共和國(guó)土地管理法； 2、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例； 3、 國(guó)家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理暫行辦法； 4、 土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金管理暫行辦法； 5、 儋州市土地利用總體規(guī)劃； 6、 儋州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃及 2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要； 7、 國(guó)家和地方制定的其它與土地開發(fā)整理相關(guān)的法律和規(guī)章； 8、 儋州 市城市 （主城區(qū)） 總體規(guī)劃； 9、國(guó)家和海南省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定額； 10、 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 。 行性研究報(bào)告結(jié)論及建議 要結(jié)論 城市土地儲(chǔ)備制度是近幾年城市土地制度改革的一項(xiàng)創(chuàng)新，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)。目前，土地儲(chǔ)備制度已成為許多城市政府調(diào)控城市土地市場(chǎng)的主要工具，儲(chǔ)備土地也成為各地以招標(biāo)拍賣掛牌方式供 應(yīng)土地的主要來(lái)源，亦是 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 。本項(xiàng)目的建設(shè)提高儋州市政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)土地資源的優(yōu)化 3 配置，為城市建設(shè)提供建設(shè)用地和建設(shè)資金保障。 本項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家及海南省的產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目的選址也符合 儋州 市城市規(guī)劃的要求。周邊環(huán)境優(yōu)越，社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施配套齊全。項(xiàng)目的建設(shè)亦改善 儋州市 的投資環(huán)境、增加地方財(cái)政收入，促進(jìn)儋州市房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀效益方面都產(chǎn)生積極的作用。 經(jīng)財(cái)務(wù)分析表明： 全部投資內(nèi)部收益率為 (含建設(shè)期 )，項(xiàng)目盈 利能力強(qiáng)。盈虧平衡點(diǎn)為 說(shuō)明該項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 。 綜上所述，本研究的結(jié)論為，項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃要求，市場(chǎng)前景好，建設(shè)條件具備； 具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和生態(tài)效益。 議 1、此項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家和海南省為拉動(dòng)內(nèi)需、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有關(guān)政策。因此，建議有關(guān)部門在資金和政策等方面給予大力扶持，并且協(xié)調(diào)好土地、規(guī)劃、建設(shè)各方面的條件，以使項(xiàng)目早日實(shí)施，發(fā)揮作用。 2、建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)積極而有效的管理手段，控制投資，規(guī)避投資方面的風(fēng)險(xiǎn)。 3、建設(shè)單位應(yīng)從項(xiàng)目 的建設(shè)期起，就應(yīng)開展廣告宣傳工作，擴(kuò)大知名度，以降低和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證儲(chǔ)備用地的銷售價(jià)格和銷售率，創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 4 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 目背景 衡量一個(gè)區(qū)域城市化水平的指標(biāo)主要有兩個(gè)：一是人口指標(biāo)，即城市人口占總?cè)丝诘谋戎兀涣硪粋€(gè)是用地指標(biāo)，即非城市用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐谋嚷?，這也是城市化反映在土地利用上的一個(gè)顯著的指標(biāo)。土地作為人類生存發(fā)展的基礎(chǔ)和源泉 ，土地是有限和稀缺的，我國(guó)正處在城市化的快速發(fā)展時(shí)期，土地供求關(guān)系之間矛盾日益突出，而在企業(yè)自行招商和存量土地分散進(jìn)入市場(chǎng)的 情況下，城市土地市場(chǎng)存在著土地供應(yīng)總量失控、土地價(jià)格扭曲、尋租活動(dòng)盛行等問(wèn)題，因此，通過(guò)土地儲(chǔ)備實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控，提高城市土地資源配置效率 ，有利于推進(jìn)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相互協(xié)調(diào)的城市化建設(shè)，有利于區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。 市化建設(shè)中土地利用的依據(jù)分析 我國(guó)土地管理法明確規(guī)定， “城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有 ”；“城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有 ”； “國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用 ”。 “任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必 須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè) 5 建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外 ”； “農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè) ”。以上法律規(guī)定表明，在當(dāng)前的用地政策規(guī)范中，集體土地是不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的。因此，在城市化過(guò)程中，城市有限的土地難以滿足需求的情況下，城市建設(shè)用地（包括居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、交通用地、綠化用地等）必須首先通過(guò)政府征用，變集體土地為國(guó)有土地后，以有償轉(zhuǎn)讓土地使 用權(quán)的方式提供給單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)。 地政策和方式在實(shí)際中存在的問(wèn)題 1、用地合理規(guī)劃問(wèn)題 由于缺乏對(duì)城市化建設(shè)的科學(xué)認(rèn)識(shí)，長(zhǎng)期缺乏統(tǒng)一合理科學(xué)的用地規(guī)劃，而供地和征地政策的雙軌制，又在征地和供地之間制造了一個(gè)利益空間，客觀上形成了 “土地征占越多、財(cái)政利益越大 ”的激勵(lì)機(jī)制，結(jié)果造成多征多占土地的現(xiàn)象急劇上升，城市大量向外擴(kuò)張和重復(fù)建設(shè)大型園區(qū)的 “圈地 ”現(xiàn)象日益增多，導(dǎo)致了大量土地閑置，大大降低了農(nóng)村土地的利用率。 2、征地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)問(wèn)題 第一，在征地補(bǔ)償范圍上，我國(guó)土地管理法中明確規(guī)定 了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即 “征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。第二、在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，按照目前國(guó)家及各省市的有關(guān)規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，根據(jù)地類的不同最高為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的十二倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人 6 口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算，并規(guī)定了安置補(bǔ)償費(fèi)的最低標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該說(shuō)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在原來(lái)的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平，農(nóng)民在獲得征地補(bǔ)償和拆遷補(bǔ)償后，仍然難以維持現(xiàn)有生活水平，從而產(chǎn)生對(duì)城市化的抵觸情緒，一定程度上阻礙了城市化的建設(shè)。 3、征地補(bǔ)償分配和土地收益分配問(wèn)題 部分省市按照當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾項(xiàng)l例、征償和被征地農(nóng)民基本生活保障試點(diǎn)辦法等規(guī)定，初步建立了被征地農(nóng)民基本生活保障基金制度，即把大部分土地補(bǔ)償費(fèi)和全部的安置補(bǔ)助費(fèi)均劃入同級(jí)財(cái)政在銀行設(shè)立的被征地農(nóng)民基本生活保障基金財(cái)政專戶，剩余的土地補(bǔ)償費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于公益性事業(yè)及歷史遺留的被征地農(nóng)民的生活問(wèn)題，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民所有。這一規(guī) 定解決了以往補(bǔ)償分配不規(guī)范、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與征地補(bǔ)償分配、各村對(duì)留用部分使用方式不一等負(fù)面問(wèn)題，但在實(shí)際操作中仍存在著一些具體問(wèn)題。此外，土地征用后的出讓收益分配沒(méi)有明確的規(guī)定，城市化建設(shè)的財(cái)政資金投入和確保農(nóng)民利益還缺乏必要的政策依據(jù)。 4、被征地農(nóng)民的后續(xù)保障問(wèn)題 在我國(guó)，集體土地對(duì)于農(nóng)民而言，不僅是生產(chǎn)資料，還是保障資料，農(nóng)民的土地有三重功能：使用權(quán)功能、就業(yè)和發(fā)展功能、社會(huì)保障功能。土地征用是對(duì)土地使用權(quán)和所有權(quán)永久性的剝奪，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，失去生活的可靠來(lái)源和保障。按照目 7 前新安置政 策和基本生活保障政策，雖然農(nóng)民可獲得一定的基本生活保障，但其社會(huì)保險(xiǎn)還未能真正與城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)制度相接軌，其每月的生活補(bǔ)助費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市最低生活保障水平，而大多數(shù)農(nóng)村人口文化程度低，技能缺乏，就業(yè)觀念落后，其求職和就業(yè)能力較低。征地后，如果沒(méi)有合適的生計(jì)，將成為城市中的新貧困人群。 善城市化進(jìn)程中用地和失地農(nóng)民保障制度的政策 1、合理規(guī)劃，采取科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的土地資源利用政策 在城市化進(jìn)程中，需要我們通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制合理利用土地，做到既最大限度地滿足社會(huì)物質(zhì)生產(chǎn)和生活對(duì)土地的需求，促進(jìn)土地合理布局 ，實(shí)現(xiàn)土地供需平衡；同時(shí)又要保護(hù)耕地，保護(hù)一切土地資源，防止污染，保護(hù)土地利用生態(tài)系統(tǒng)，并提高其功能，給人們帶來(lái)良好的環(huán)境效益。因此，城市化建設(shè)中的土地利用要重視但不能過(guò)于偏重耕地保護(hù)，要促進(jìn)和保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展但不能盲目發(fā)展，力求重點(diǎn)是要做好以下幾項(xiàng)工作： （ 1）樹立科學(xué)可持續(xù)發(fā)展觀，加強(qiáng)規(guī)劃編制工作 首先，要編制科學(xué)合理的綜合性國(guó)土規(guī)劃，包括生產(chǎn)力布局、空間布局、國(guó)土整治等內(nèi)容的國(guó)土規(guī)劃，使土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃相銜接和協(xié)調(diào)。其次，要健全完善土地利用規(guī)劃。在綜合規(guī)劃的指導(dǎo)下，開展土地資源調(diào)查和評(píng)估，科學(xué)制定 土地利用計(jì)劃，并以規(guī)劃為依據(jù)，實(shí)施土地用途管制。 （ 2）分類指導(dǎo)，因地制宜地實(shí)施土地調(diào)控和管理 一是對(duì)于集聚效應(yīng)高的中心城區(qū)和城鎮(zhèn)的發(fā)展、城中村和中心城 8 區(qū)城郊結(jié)合部的改造開發(fā)以及重點(diǎn)培育和發(fā)展的中心城市，要進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，提高集聚輻射和規(guī)模效應(yīng)，在國(guó)土管理部門的調(diào)控下，加大跨年度耕地占補(bǔ)平衡和全省內(nèi)異地平衡力度。二是對(duì)于為公共利益如進(jìn)行道路建設(shè)、綠化建設(shè)需要使用集體土地的，要盡快批準(zhǔn)征地手續(xù)，以免造成農(nóng)民安置補(bǔ)償落后、損害農(nóng)民利益的后果。三是對(duì)于耕作基礎(chǔ)好、成片上規(guī)模的耕地以及基本農(nóng)田，要嚴(yán)格控制征地審 批，以維護(hù)我國(guó)的耕地保護(hù)和糧食安全問(wèn)題。四是要盡快建立和完善城市土地的市場(chǎng)化配置機(jī)制和城市土地價(jià)格的市場(chǎng)化形成機(jī)制，挖潛存量土地，建立健全土地儲(chǔ)備制度，合理調(diào)控土地市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量。五是要開展地籍調(diào)查，明確土地產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行土地登記，在各級(jí)政府、土地所有者和使用者之間合理分配土地收益。 （ 3）加強(qiáng)管理，探索農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新機(jī)制 我國(guó)法律未正式提出農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但九屆全國(guó)人大四次會(huì)議曾指出：在長(zhǎng)期穩(wěn)定土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)有條件的地區(qū)積極探索土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革。在當(dāng)前的用地形勢(shì)下，在政府尚未能 全部對(duì)農(nóng)民實(shí)施社會(huì)保障的情況下，可以考慮允許集體經(jīng)濟(jì)組織保留的非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，集體土地所有者可以自己的身份，將建設(shè)用地予以出租或作價(jià)入股，農(nóng)民可收取租金或參與收益分配。在這一過(guò)程中，關(guān)鍵是要加強(qiáng)監(jiān)督和管理土地的用途，控制非農(nóng)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓過(guò)程，建立合法的利益分配機(jī)制。在條件成熟時(shí)，可允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民宅基地流轉(zhuǎn)，建立城鄉(xiāng)土地置換機(jī)制，通過(guò)給農(nóng)民一定的利益來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需要的土地空間。 9 2、完善政策，解決失地農(nóng)民利益保障問(wèn)題 失地農(nóng)民的利益保障是城市化過(guò)程中存在的重要問(wèn)題，城市化建設(shè)不能犧牲農(nóng) 民的利益，但也不能過(guò)多地提高建設(shè)成本，而是要根據(jù)城市自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力合理推進(jìn)城市化進(jìn)程，做到既能保障失地農(nóng)民的合理利益，解決他們 “離得開（土地）、進(jìn)得去（城市）、（在城市中）留得住 ”的問(wèn)題，又能保證城市的可持續(xù)發(fā)展。 （ 1）繼續(xù)完善征地補(bǔ)償政策 應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況解決好以下問(wèn)題：一是要繼續(xù)完善有關(guān)征地立法工作較為薄弱的征地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置等的規(guī)定，使之更明確、更具體、可操作更強(qiáng)。二是要在征地補(bǔ)償上嘗試新的辦法，可考慮直接借助于市場(chǎng)交易機(jī)制，按照市場(chǎng)形成的集體建設(shè)用地價(jià)格來(lái)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而提高農(nóng)民的生活和水平， 使他們廣泛參與、分享工業(yè)文明和城市文明。三是要嚴(yán)格依法行政，遵守法定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序，增加政策的透明度和公平公開程度。 （ 2）健全農(nóng)民社會(huì)保險(xiǎn)和基本生活保障制度 在城市化過(guò)程中，失地農(nóng)民的利益保障應(yīng)當(dāng)包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、最低生活保障等基本內(nèi)容。首先是要在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，擴(kuò)大城市社會(huì)保險(xiǎn)的適用范圍，實(shí)現(xiàn)城市和農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)的接軌，提高失地農(nóng)民的社會(huì)保障水平。其中， “社會(huì)統(tǒng)籌賬戶 ”部分繳納的費(fèi)用應(yīng)從征地補(bǔ)償金里一次性支付。 “個(gè)人賬戶 ”部分則由失地農(nóng)民和雇傭部門共同建立。其次是要實(shí)行失地農(nóng)民的城市最低生活保障。 （ 3）完善就業(yè)保障機(jī)制，促進(jìn)失地農(nóng)民非農(nóng)就業(yè) 10 一是要強(qiáng)化職業(yè)教育和職業(yè)培訓(xùn)，建立人員培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)不同的年齡和文化層次，提高失地農(nóng)民的職業(yè)技能。二是要打破城鄉(xiāng)二元就業(yè)體制，取消就業(yè)中城鄉(xiāng)戶籍歧視，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一就業(yè)。三是要積極為失地農(nóng)民開拓就業(yè)途徑，如組織勞務(wù)輸出、發(fā)展勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè)等。 州 市城市建設(shè)現(xiàn)狀及其規(guī)劃發(fā)展情況 儋州市位于海南島西北部，西和北瀕臨北部灣，東鄰臨高和澄邁，南至東南靠瓊中和白沙，西南與昌江接壤。陸地面積 3265 平方公里 ,人口 人，轄 17 個(gè)鎮(zhèn)， 262 個(gè)村（居）委 會(huì)，境內(nèi)有 10 個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)，市政府駐那大鎮(zhèn)。其是海南西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、交通、通信和文化中心，地處西部工業(yè)走廊核心區(qū)，位于境內(nèi)的洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是海南經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)，中國(guó)熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院、華南熱帶農(nóng)業(yè)大學(xué)設(shè)在市內(nèi)。市內(nèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)日臻完善 平方米，排水、給水、電力、電信、燃?xì)夤芫W(wǎng)、消防等；交通便利，環(huán)島西線高速公路粵海鐵路西環(huán)線貫穿境內(nèi)。 改革開放以來(lái)，富有開拓進(jìn)取精神的儋州人，不斷解放思想，實(shí)事求是，與時(shí)俱進(jìn)，努力開創(chuàng)儋州發(fā)展新局面，全市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)建設(shè)取得了令人矚目 的成就，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，先后獲得 了 “ 全國(guó)農(nóng)業(yè)百?gòu)?qiáng)市 ” 、 “ 全國(guó)衛(wèi)生城市 ” 、 “ 全國(guó)文明示范市 ” 、“ 全國(guó)城市環(huán)境綜合治理優(yōu)秀市 ” 、 “ 中國(guó)優(yōu)秀旅城市 ” 、 “ 全國(guó)詩(shī)詞之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國(guó)楹聯(lián)之鄉(xiāng) ” 和 “ 全國(guó)民間藝術(shù)之鄉(xiāng) ” 、 “ 全國(guó)園林綠化先進(jìn)市 ” 等榮譽(yù)稱號(hào)。 2008 年在全球經(jīng)濟(jì)衰退的背景下，儋州全 11 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為平穩(wěn)，全市生產(chǎn)總值完成 元，比上年增長(zhǎng) 其中：第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為 元，增長(zhǎng) 增幅同比上升 二產(chǎn)業(yè)總值 元，減少 工業(yè)增加值 元 ,減少 ， 增幅同比下降 百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)總值為 長(zhǎng) 增幅同比上升 百分點(diǎn)。地方財(cái)政一般預(yù)算收入 元，增長(zhǎng) 鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11263 元，農(nóng)民人均純收入 4524 元，增長(zhǎng) “十一五”時(shí)期是海南發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，是壯大支柱產(chǎn)業(yè)、夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、增加經(jīng)濟(jì)總量、提升綜合實(shí)力、凸顯體制創(chuàng)新特色、樹立開放新形象、構(gòu)建和諧海南的關(guān)鍵時(shí)期；也是儋州向中等城市邁進(jìn)、構(gòu)建瓊西經(jīng)濟(jì)文化中心、實(shí)現(xiàn)跨躍式發(fā)展的重要階段。儋州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五 年規(guī)劃綱要提出了今后 5 年我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展思路、指導(dǎo)原則、戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展重點(diǎn)，明確了“十一五”時(shí)期儋州的功能定位、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和扶持政策。“十一五”時(shí)期儋州市將面臨有利的發(fā)展環(huán)境。中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū) (10+1)的建設(shè)、泛珠三角“ 9+2”區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)合，有利于儋州吸引外資、參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的合作與分工；海南實(shí)施“南北帶動(dòng)，兩翼推進(jìn)，發(fā)展周邊，扶持中間”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略思路及洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大項(xiàng)目的建設(shè)，為儋州加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新的機(jī)遇和空間；隨著海南省西部工業(yè)走廊建設(shè)和城市化進(jìn)程的加快，西環(huán)鐵路貨運(yùn)、客運(yùn)相繼運(yùn)營(yíng)，儋州 作為瓊西中心城市、重要交通樞紐和西部商品集散地的地位日益凸顯，為儋州加快發(fā)展旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)提供機(jī)遇；借助中國(guó)熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué) 12 院、華南熱帶農(nóng)業(yè)大學(xué)的科教實(shí)力，依托“海南儋州 (國(guó)家 )農(nóng)業(yè)科技園區(qū)”平臺(tái)，提升熱帶農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，為發(fā)展本地高新技術(shù)農(nóng)業(yè)提供技術(shù)和人才資源保障。依托那大市區(qū)、洋浦港口、西線鐵路，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，構(gòu)建“一線五區(qū)”的工業(yè)布局總體框架，逐步形成具有區(qū)域特色、層次分明、梯度推進(jìn)的格局。發(fā)揮儋州瓊西中心城市的效應(yīng)，培育與發(fā)展城市新區(qū)，完善城市功能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮。加速熱農(nóng)院校、蘭洋、西聯(lián)、 南豐的交通、水電建設(shè)，增強(qiáng)它們與那大城區(qū)的聯(lián)結(jié)，作為那大的城鎮(zhèn)延伸點(diǎn)，形成以那大 (含“熱農(nóng)院校”、蘭洋、西聯(lián) )為中心，包括和慶、大成、南豐 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，蘭洋、西聯(lián)、西流、西培、西華、西慶 6 個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的集鎮(zhèn)群。以發(fā)展高新技術(shù)工業(yè)、食品工業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、商貿(mào)、農(nóng)業(yè)科技教育為主的綜合性區(qū)域，建設(shè)成為全市的政治、文化、商貿(mào)中心區(qū)。 本項(xiàng)目就是在這樣的環(huán)境背景下提出建設(shè)的。 目 建設(shè)的必要性 快城市建設(shè)，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇 黨的十六大報(bào)告提出， “有條件的地方可以發(fā)展得更快一些 ”。 儋州 市作為海 南省 西 部地區(qū)最大市縣之一，是 西部地區(qū) 經(jīng)濟(jì) 、交通、通信和文化中心，地處西部工業(yè)走廊核心區(qū)，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于其境內(nèi)， 可謂是海南省有條件建設(shè)發(fā)展得更快些的地方。城市發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)表明，加快城市化進(jìn)程，不僅是擴(kuò)大消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效途徑，也是提高人民收入，改善生活質(zhì)量的重要舉措；加快城市 13 化進(jìn)程，增強(qiáng)中心城市的內(nèi)聚力和輻射力，擴(kuò)大城區(qū)人口規(guī)模和地域規(guī)模，大幅度提高 儋州 市的城市化水平。 快城市建設(shè)，擴(kuò)大對(duì)外開放的現(xiàn)實(shí)需要 “未雨綢繆、超前謀劃 ”是一個(gè)城市城市化建設(shè)規(guī)劃發(fā)展必須具備的戰(zhàn)略手段。城市作 為接受經(jīng)濟(jì)輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要載體，更應(yīng)超前應(yīng)對(duì)，加快建設(shè)。如果我們不加快推進(jìn)城市建設(shè)，在基礎(chǔ)條件上落后于周邊地區(qū)，就會(huì)影響與先進(jìn)地區(qū)、先進(jìn)省份乃至國(guó)際化都市、區(qū)域接軌進(jìn)程，就會(huì)在激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中陷入被動(dòng)。因此必須完善城市基礎(chǔ)設(shè)施及其配套建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，擴(kuò)大對(duì)外開放，讓當(dāng)?shù)嘏c外界充分接觸，信息順暢交通。 快城市建設(shè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措 城市發(fā)展史告訴我們，城市的發(fā)展不僅僅是城區(qū)范圍的發(fā)展，而且是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭和重點(diǎn)。在新的形勢(shì)下，哪個(gè)地區(qū)城市的改革力度大、發(fā)展快， 哪個(gè)地區(qū)城市的集聚、輻射功能就強(qiáng)，對(duì)內(nèi)凝聚力和對(duì)外吸引力就大，對(duì)本地區(qū)改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的導(dǎo)向作用和帶動(dòng)作用就顯著。事實(shí)表明，沒(méi)有城市建設(shè)的快速推進(jìn)，就不可能有經(jīng)濟(jì)的高位起跳。只有不斷地推進(jìn)城市建設(shè)，不斷地放大城市功能，才能集聚更多的人氣，才能帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。我們必須順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)城市化進(jìn)程，奮力刷新城市面貌，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以在日趨激烈的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)，搶得先機(jī)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。 14 快城市建設(shè)，提升城市形象，營(yíng)造一流投資環(huán)境的必然要求 城市化水平體現(xiàn)了一 個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，體現(xiàn)了一個(gè)地區(qū)的外在形象，也體現(xiàn)了一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境。人民生活是否殷實(shí)，居住環(huán)境是否適宜，創(chuàng)業(yè)氛圍是否濃烈，人氣商機(jī)是否旺盛，投資經(jīng)商是否安全，都通過(guò)城市這一窗口得以展示。城市化不是簡(jiǎn)單意義上的人口向城市集中，而是生產(chǎn)、生活方式的城市化，體現(xiàn)著社會(huì)較高的發(fā)展水平。城市作為人民群眾生產(chǎn)和生產(chǎn)的中心，發(fā)揮著集聚和配置功能，使人口向城市集中，企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，人群向舒適的環(huán)境集中。城市建設(shè)，就是解決城區(qū)功能布局不盡合理、定位不盡科學(xué)、人居環(huán)境不盡理想等問(wèn)題，努力使整個(gè)城市的環(huán)境得到重構(gòu)，形象得 到重塑。通過(guò)加快城市建設(shè)步伐，以不斷完善城市綜合服務(wù)功能，創(chuàng)造一個(gè)投資者安心、放心、舒心的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，真正把 儋州 市建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、人盡其才、物盡其用、地盡其利的最適宜創(chuàng)業(yè)的 現(xiàn)代化 城市。 因此，為了營(yíng)造 儋州 市一流的人居和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，全力打造嶄新的城市形象，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展，瓊海市各級(jí)政府、社會(huì)有識(shí)之士應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì)，面向新世紀(jì)、迎接新挑戰(zhàn)、謀求新發(fā)展。全力推進(jìn)瓊海市城市化進(jìn)程步伐。 綜上所述，本 項(xiàng)目建設(shè)是適時(shí)的，也是必要的。 15 第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 場(chǎng)分析 儋州作為海南西 部中心城市，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，扎實(shí)推進(jìn)城市建設(shè)，不斷完善城市功能和農(nóng)村發(fā)展條件，切實(shí)把儋州打造成為獨(dú)具魅力的 “ 綠城 ” 、 “ 水城 ” 、 “ 文化之城 ” 。 按儋州市“十一五”發(fā)展總體規(guī)劃要求，實(shí)現(xiàn)其總目標(biāo)，需實(shí)現(xiàn)下面具體各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)： 1、培育和發(fā)展西部旅游經(jīng)濟(jì)、輻射帶動(dòng)西部其它地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展。加大旅游宣傳促銷力度，積極參加國(guó)內(nèi)各種旅游產(chǎn)品展覽會(huì)和交易會(huì)，充分利用各種新聞媒體，大力宣傳儋州旅游資源，優(yōu)化旅游營(yíng)銷策略，培育有儋州特色的度假休閑旅游市場(chǎng)，突出“生態(tài)旅游”、“科普文化旅游”、“觀景旅游”等特色，建設(shè)高水平旅游 精品景區(qū)，打造儋州旅游品牌，建設(shè)“最佳中國(guó)旅游城市”。到 2010 年，全市接待國(guó)內(nèi)外游客 56 萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng) 9%，旅游營(yíng)業(yè)收入 3 億元，年均增長(zhǎng) 2進(jìn)一步加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和特色旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，優(yōu)化儋州南部旅游景點(diǎn)，開發(fā)北部旅游資源。“十一五”期間要形成南區(qū)、北區(qū)兩個(gè)版塊旅游線路，即以那大為中心，蘭洋溫泉、那大夜景、松濤水庫(kù)、熱帶植物園（儋州國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園觀光區(qū)）、石花水洞、蓮 16 花嶺國(guó)家森林公園、花果山旅游等景點(diǎn)為南區(qū)；以東坡書院、中和古城為中心，鷺鷥天堂、千年古鹽田、光村銀灘渡假休閑和峨蔓濱海旅游等 為北區(qū)；建設(shè)五星級(jí)和四星級(jí)賓館、酒店各 2 家、 1高爾夫球場(chǎng)。 3發(fā)揮旅游業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，推動(dòng)餐飲、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代物流、交通運(yùn)輸、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展教育培訓(xùn)、文化娛樂(lè)、體育健身、醫(yī)療保健和休閑服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。培育發(fā)展技術(shù)服務(wù)、法律服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)，提高中介服務(wù)業(yè)專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化程度，為各類市場(chǎng)主體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 4積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。以優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善供給、規(guī)范交易為重點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控，在那大東南面規(guī)劃發(fā)展中低檔居住商品房區(qū)域；東北面及“熱 農(nóng)院?！敝苓厼橹懈邫n居住商品房區(qū)域；西北面為商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域。白馬井、東成、木棠、雅星（八一）等重點(diǎn)鎮(zhèn)劃出適當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)房地產(chǎn)。加強(qiáng)對(duì)大型商貿(mào)設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃，加快火車站物流中心區(qū)的建設(shè)速度；統(tǒng)籌各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和商業(yè)餐飲網(wǎng)點(diǎn)布局，形成功能明確、特色突出、布局集中、經(jīng)營(yíng)規(guī)范的步行街、美食街等。 5加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)小城鎮(zhèn)建設(shè)和移民搬遷，引導(dǎo)更多的農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)，擴(kuò)大農(nóng)民就業(yè)空間，拓寬農(nóng)民增收渠道，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚集、市場(chǎng)擴(kuò)大的良性互動(dòng)機(jī)制，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村 人口、促進(jìn)非農(nóng)就業(yè)、 17 帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展。 2010 年，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 43 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比例達(dá)到 45%。 從 上述 諸多方面發(fā)展的情況來(lái)看， 儋州 的城鎮(zhèn)化水平要從目前的水平 提高到 2010 年 53%， 實(shí)現(xiàn)“十一五”總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)， 還需要加大 儋州 市 那大 鎮(zhèn)主城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大建設(shè)、儲(chǔ)備城市建設(shè)用地，加大招商引資力度，吸納優(yōu)秀人才，提高城市人口比重，繼續(xù)加快推進(jìn) 儋州 市城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐。 那大 城區(qū)是 儋州 市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是該市甚至海南島 西北部 區(qū)域農(nóng)副產(chǎn)品集散地和商貿(mào)重鎮(zhèn)，是海南省旅游 西 線重要的中間休憩節(jié)點(diǎn)，其可謂是集區(qū)位 優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)以及交通等優(yōu)勢(shì)等一體的海南省主要城市之一。但其建成區(qū)規(guī)模較小，人口不多，要與市委市政府提出的實(shí)施 儋州 城市化建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合，要與城市總體規(guī)劃相銜接，就必須把符合城市規(guī)劃用地的非城市建設(shè)用地通過(guò)合法手段轉(zhuǎn)換為城市建設(shè)用地，并搞好其交通、給排水、電力通訊、通氣消防等基礎(chǔ)設(shè)施及其配套設(shè)施建設(shè)。給外來(lái)者營(yíng)造方便、舒適、良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，給人們創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善的居住環(huán)境。 目前，擬建項(xiàng)目土地利用類型為耕地、園地、林地和養(yǎng)殖水面等農(nóng)用地以及已屬于建設(shè)用地的村莊用地。為了順應(yīng)城市建設(shè) 發(fā)展需要，必須把規(guī)劃范圍內(nèi)土地利用類型轉(zhuǎn)換其用地性質(zhì)，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)換為高利用價(jià)值的城市建設(shè)用地，已是建設(shè)用地的土地利用類型將其轉(zhuǎn)換為更高價(jià)值的建設(shè)用地。 18 設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目主要是把農(nóng)用地和村莊用地建設(shè)成為高利用價(jià)植的城市建設(shè)用地。建成后， 儋州 市 那大 主城區(qū)將增加 集 居住、商貿(mào) 和文體 等用途于一體的城市建設(shè)用地，面積達(dá) 2062畝。 建設(shè)內(nèi)容地塊區(qū)域道路工程（城市次干道、支路）、室外給排水工程（給水管、雨水管、污水管）、電力工程（含道路照明）、電信工程 以及區(qū)內(nèi)建（構(gòu)）物拆除、區(qū)內(nèi)場(chǎng)地 地塊平整 工程等。 19 第 四 章 項(xiàng)目選址及其建設(shè)條件 目 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目共收儲(chǔ)土地 3 宗，園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場(chǎng)，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲(chǔ)面積 2062 畝。 詳見有關(guān)圖件。 目 建設(shè)條件 然條件 1、地形、地貌及地震情況 儋州市地勢(shì)由東南向西北傾斜，丘陵占 77%，平原占 23%。平原為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。境內(nèi)有大小山嶺 160 座，多在東南部，南部的紗帽嶺海拔 752 m，是境 內(nèi)最高點(diǎn)。儋州市境內(nèi)分布的大斷裂主要有王五 文教大斷裂、從化 陽(yáng)江斷裂和儋州 萬(wàn)寧斷裂，具有發(fā)生中強(qiáng)以上地震活動(dòng)的背景， 1999 年發(fā)生的萬(wàn)寧近海 地震就位于儋州 萬(wàn)寧斷裂上。境內(nèi)未發(fā)生過(guò) 3級(jí)以上地震活動(dòng)，陸地地震活動(dòng)較少。根據(jù)海南省地震烈度區(qū)劃圖（ 1990），儋州市地震基本烈度為度。 2、氣象 項(xiàng)目所在區(qū)域 靠近 “ 西北部丘陵半濕潤(rùn)、輕冷害、輕風(fēng)害氣候區(qū) ” 。多年平均氣溫 內(nèi)平均氣溫最高月份為 6、 7 月，可達(dá) 低月份為 1 月， 平均 溫度 為 170C，歷年絕對(duì)高溫 對(duì)低 20 溫 平均降雨量 濕季分明， 510 月為雨季，雨季月降雨量平均在 100上，雨季降雨量占全年總降雨量的85%左右。 11 月至翌年 4 月為旱季，其間降雨量?jī)H占全年總降雨量的15%左右；常年風(fēng)力 23 級(jí)， 48 月 吹 偏南風(fēng)為主， 9 月至翌年 3 月多為東北風(fēng)，臺(tái)風(fēng)影響 為 全省 較 少、 較 輕 地區(qū) 。 3、工程地質(zhì)條件 從地質(zhì)構(gòu)造上看，儋州市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西部。受地質(zhì)構(gòu)造控制，以王五 文教斷裂為界，分為南北兩個(gè)不同的區(qū)域：北區(qū)為地勢(shì)低緩的平原，地表為第四紀(jì)火山巖和沖 洪積、海積地層覆蓋， 南區(qū)地貌單元主要由古生代淺變質(zhì)巖和花崗巖等基巖組成。項(xiàng)目所在為南區(qū)，為花崗巖等基巖，適于本工程建設(shè)。 目所在地區(qū)的基本情況 1、儋州市概況 儋州市位于海南島西北部，地理坐標(biāo)為北緯 19 11 52，東經(jīng) 108 56 46，東鄰臨高、澄邁兩縣。東南與瓊中縣相連，南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨北部灣 ,與越南民主共和國(guó)北部和廣西壯族自治區(qū)隔海相望。面積 3269 平方公里，約占全省面積的 10%。人口 665542 人，轄 21 個(gè)鎮(zhèn) 5 個(gè)鄉(xiāng)， 225個(gè)管理區(qū)， 1508 個(gè)自然村。境內(nèi) 有 10 個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)和中外聞名的洋埔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。市政府駐那大鎮(zhèn)、距?？谑?139 公里、三亞市 284 公里。海榆西線公路橫貫市境，境內(nèi)有支線公路 235 條，通車?yán)锍踢_(dá) 1574公里，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通車，每天有班車直達(dá)廣州和省內(nèi)各市縣。是海南 21 省西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心和交通樞紐，為國(guó)家及高新技術(shù)密集區(qū)。市境內(nèi)有著名的中國(guó)熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院和華南熱帶農(nóng)業(yè)大學(xué)，簡(jiǎn)稱“兩院”，有特區(qū)中的特區(qū) 洋埔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 悠久的歷史給儋州市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡，如漢代伏波井、中和古鎮(zhèn)、東坡書院等。尤其是北宋大文學(xué)家蘇東坡謫居儋州三年間 ，講學(xué)明道，使儋州教化日興， “ 書聲瑯瑯，弦歌四起 ” 。海內(nèi)外名士接踵而來(lái)，從師東坡。儋州在此時(shí)成為了全島文化的中心，也培養(yǎng)了民眾尊師重教的傳統(tǒng)。蘇東坡北歸九年后，儋人符確成為海南第一個(gè)進(jìn)士。此后，儋州人才輩出，名聲遠(yuǎn)播，在海南歷史上曾發(fā)生過(guò)深遠(yuǎn)的影響。 儋州民風(fēng)淳厚粗獷，古風(fēng)猶存。在蘇東坡帶來(lái)的良好的文化氛圍影響下，這里的人民愛好吟詩(shī)作對(duì)，使儋州素有 “ 詩(shī)鄉(xiāng)歌海 ” 之稱，有許多民間詩(shī)社。 儋州山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源。儋州市的森林資源居全省首位，擁有森林面積 1 萬(wàn)公頃。珍稀樹種資源更是首屈一指，僅華南熱 作兩院植物園就保存有上千個(gè)珍貴樹種。儋州著名的旅游景點(diǎn)的東坡書院、熱帶植物園、藍(lán)洋溫泉、光村銀灘，還有一批待開發(fā)的旅游資源。儋州方言繁雜，有客家話、粵語(yǔ)、軍話、村話、臨高話、黎話等方言，反映了海南移民的特色，也展現(xiàn)了與東部迥異的民俗風(fēng)情。 近年來(lái)，儋州市曾被評(píng)為 “ 全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市 ” 、“ 全國(guó)衛(wèi)生城市 ” 、 “ 全國(guó)文明示范市 ” 。 2、資源狀況 22 儋州既有豐富的自然資源，又有良好的投資環(huán)境。水源豐富，年降雨量一千八百到二千毫米，境內(nèi)的松濤水庫(kù)容量三十一點(diǎn)九億立方米，水利灌溉條件好；礦產(chǎn)資源豐富，蘊(yùn)藏豐富且可 開采的石英砂、花崗巖、玄武巖、重晶石等十多種礦產(chǎn)；土地肥沃寬闊，氣溫和，年均氣溫 ,受臺(tái)風(fēng)影響少而輕 ,適宜種植各種熱帶水果、名貴花卉及南藥等中藥材，具備發(fā)展熱帶高效農(nóng)業(yè)的優(yōu)越條件；海岸線長(zhǎng)二百二十五公里，港灣眾多，淺海和灘涂面積達(dá)三十萬(wàn)畝，水質(zhì)好，海水養(yǎng)殖和海洋捕撈前景廣闊；旅游資源得天獨(dú)厚，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物東坡書院及蘭洋溫泉、兩院熱帶植物園、“八一”通天園、蓮花山觀音洞、松濤水庫(kù)、蘭洋溫泉國(guó)家森林公園已成為或逐漸成為海南的旅游熱門景點(diǎn)。 3、基礎(chǔ)設(shè)施 交通運(yùn)輸 ： 擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速 公路、粵海鐵路（在 儋州 市設(shè)有那大、八一兩個(gè)站）貫穿境內(nèi)，交通發(fā)達(dá)，已形成水陸交通網(wǎng)絡(luò)，是海南西部的交通樞紐和連接內(nèi)陸、通往東南亞地區(qū)的橋梁。 城市建設(shè)設(shè)施 ： 擁有設(shè)計(jì)能力為日供水 20 萬(wàn)噸的自來(lái)水廠，現(xiàn)已啟動(dòng)運(yùn)營(yíng) 10 萬(wàn)噸生產(chǎn)線，完全可以滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活需要。城市供氣管網(wǎng)已經(jīng)開通，年供氣量可達(dá) 立方米。 電力 ： 儋州電力建設(shè)超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。電網(wǎng)覆蓋儋州、東方、昌江、白沙、臨高等 5 個(gè)市縣，可滿足大工業(yè)開發(fā)建設(shè)用電的需要。 23 通信 ： 通信便捷。全市通信網(wǎng)絡(luò)遍及各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前，全市交換機(jī)容量達(dá) 門，移動(dòng)電話用戶 6 萬(wàn)戶，并已開通網(wǎng)絡(luò)寬帶。 投資環(huán)境寬松 ， 服務(wù)周到有效 。 市政府致力于投資軟環(huán)境的建設(shè)，努力 “ 創(chuàng)建學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)，轉(zhuǎn)變政府職能，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，提高行政效率，提高服務(wù)質(zhì)量 ” 。牢固樹立 “ 企業(yè)好、政府就好；全心全意為人民服務(wù)，全心全意為企業(yè)服務(wù)；把企業(yè)的事當(dāng)作自己的事來(lái)辦，讓投資者發(fā)財(cái)，求儋州發(fā)展 ” 的理念。市政府承諾為企業(yè)提供安定和諧的社會(huì)秩序、快捷便利的辦事渠道、周到有效的協(xié)調(diào)服務(wù)、整潔優(yōu)美的周邊環(huán)境、公平公正的競(jìng)爭(zhēng)條件。成立了市行政服務(wù)監(jiān)督中心，集中政府二十多個(gè)職能部門聯(lián)合辦公，為投資者提供 “ 一站 式 ” 方便快捷的服務(wù)；對(duì)項(xiàng)目籌建、在建及生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中遇到的各種困難和問(wèn)題全程跟蹤協(xié)調(diào)服務(wù)，切實(shí)為投資者排憂解難，真正以儋州人的誠(chéng)心熱心換來(lái)投資者的稱心放心 。 24 第五章 建設(shè)方案 案綜述 儋州 市經(jīng)營(yíng)城市意識(shí)日益加強(qiáng)，市政府將牢牢把住掌控土地這一第一生產(chǎn)資料， 大力挖掘存量土地潛力，強(qiáng)力推進(jìn)城市更新改造，加大重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備整備力度，優(yōu)先推動(dòng)對(duì)全市發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的重點(diǎn)地區(qū)的土地整備工作，對(duì)居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)以及公共配套和交通市政設(shè)施項(xiàng)目中用地條件不成熟的地塊，提前開 展土地整備工作。 通過(guò)加大投入，搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；按照規(guī)劃策劃項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)土地，促進(jìn)土地升值，獲取利益，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 本項(xiàng)目擬在那大城區(qū)收儲(chǔ)土地 2062 畝 ，將收購(gòu)集中起來(lái)的土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)，通過(guò)拆遷、平整、歸并整理和基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，形成可供出讓和出租的 “熟地 ”。根據(jù)社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃，有計(jì)劃地將儲(chǔ)備土地出讓和出租，具體方案為 2009 年出讓500 畝、 2010 年出讓 300 畝、 2011 年 各出讓 200 畝、 2016年出讓 262 畝，出讓方式上采用市場(chǎng)化程度較高的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式 。 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建設(shè) 內(nèi)容為地塊區(qū)域道路工程（城市次干道、支路）、室外給排水工程（給水管、雨水管、污水管）、電力工程（含道路照明）、電信工程 以及區(qū)內(nèi)建（構(gòu)）物拆除、 區(qū)內(nèi)場(chǎng)地 土地平整 工程等。 25 目開發(fā)建設(shè)的基本要求 擬建項(xiàng)目區(qū) 占地 2062 畝， 其建設(shè)的 目的在于把原來(lái)位于城區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)的園地、林地等農(nóng)用地 以及少部分村莊用地 開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)換成為城鎮(zhèn)建設(shè)用地 ，成為體育用地、居住用地、市場(chǎng)用地和商業(yè)金融和城市道路用地 。因此，綜合考慮 儋 州 市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向，以及 儋州 市生態(tài)環(huán)境需要等要求，結(jié)合 儋州 市城市總體規(guī)劃 ，對(duì)該地塊建設(shè)內(nèi)容以及 規(guī)模 加以控制。 地供應(yīng)方案 為最大限度實(shí)現(xiàn) 儋州 市土地價(jià)值，確保 儋州 市城市發(fā)展資金持續(xù)穩(wěn)定， 儋州 市政府根據(jù)當(dāng)年項(xiàng)目建設(shè)資本金、土地儲(chǔ)備資金及貸款還本付息的需要擬定土地出讓計(jì)劃。根據(jù) 那大 城區(qū) 3 個(gè)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)進(jìn)程，土地出讓同步（或滯后）于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)程。具體土地出讓時(shí)序如下： 具體方案為 2009 年出讓 500 畝、 2010 年出讓 300畝、 2011 年 各出讓 200 畝、 2016 年出讓 262 畝。 土地出讓價(jià)格予以 那大 城區(qū) 現(xiàn)有 土地出讓價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮未來(lái)十年是 那大 市加快城 市發(fā)展的主要時(shí)期，預(yù)測(cè)前六年土地出讓價(jià)格每年遞增 10%，第七年之后土地出讓價(jià)格保持不變。 26 第六章 環(huán)境保護(hù) 目地址與環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目共收儲(chǔ)土地 3 宗，分別位于那大鎮(zhèn)園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場(chǎng)，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲(chǔ)面積 2062畝。 項(xiàng)目各宗地塊周邊無(wú)工業(yè)污染，總體環(huán)境條件良好，大氣質(zhì)量?jī)?yōu)良?？諝赓|(zhì)量達(dá)到環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1996 的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。噪聲達(dá)到城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) I 類標(biāo)準(zhǔn)。 目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 1、 平整和挖填方時(shí)，所產(chǎn)生的粉塵，機(jī)械作業(yè)時(shí)的噪聲，廢氣對(duì)周圍環(huán)境的污染與影響 。包括：土地平整、道路、工程管線（給水、排污、電力、電信、消防）等鋪設(shè)。 2、 開挖與填方對(duì)生態(tài)環(huán)境，自然植被的破壞與影響； 3、 填方、取土、棄土對(duì)農(nóng)業(yè)資源、土壤耕作條件的影響； 4、 工地廢棄物對(duì)城區(qū)交通、環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌的影響； 5、 取土、石沙、礫料對(duì)坡面植被、河道流向及水環(huán)境的污染與影響。 27 境保護(hù)治理方案 1、 區(qū)域噪聲控制指標(biāo) ： 噪聲的取值范圍：晝 60 夜 55、 施工中應(yīng)盡可能選擇低噪聲施工機(jī)械及施工方法，并做好施工機(jī)械的保養(yǎng)和維護(hù)，使其運(yùn)行良好，降低噪聲。 3、夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應(yīng)在開工前報(bào)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準(zhǔn)，并公告居民，以便取得諒解。 4、施工場(chǎng)地如施工營(yíng)地、料場(chǎng)、材料預(yù)制場(chǎng)地的位置要遠(yuǎn)離居民生活區(qū)，避免物料運(yùn)輸、裝卸產(chǎn)生的噪聲對(duì)周邊環(huán)境敏感點(diǎn)的攏動(dòng)。要求上述場(chǎng)地必須布設(shè)在周邊 200m 范圍內(nèi)無(wú)居民區(qū)。 5、施工場(chǎng)地、施工道路的揚(yáng)塵可用灑水和清掃措施予以抑止。另 外，運(yùn)輸材料時(shí)最好被覆，避免敞開式運(yùn)輸；石灰、吵等堆場(chǎng)盡可能不要露 天堆放，如不得不敞開堆放，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行灑水、提高表面含水率，也能起到抑塵的效果。 6、施工中產(chǎn)生的建筑垃圾、棄土石、施工營(yíng)地生活垃圾需定點(diǎn)堆放，及時(shí)清理，不得隨意占用未征土地。對(duì)于挖方中熟土，盡量可作為道路綠化用土，暫時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)奈恢枚逊牛逊艜r(shí)須加蓋塑料蓬布，避免雨中沖刷帶來(lái)的水土流失，同時(shí)保持土壤的養(yǎng)分。運(yùn)輸、施工機(jī)械油污應(yīng)集中處理，揩擦有油污的廢棄物不得隨意丟棄，應(yīng)集中收集，運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)處理。 7、 區(qū)域 平整 成后，環(huán)境衛(wèi)生 、給排水、供電等 設(shè)施，要做到合理布置、力求美觀、隱蔽和園林化 ，便于以后實(shí)體建筑物的 建設(shè) 。 項(xiàng) 28 目平整時(shí)所設(shè)置的暫時(shí)性 公共廁所和垃圾收集場(chǎng) 應(yīng) 與周圍建筑物的間距應(yīng)符合相關(guān)衛(wèi)生間距的要求城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（ 有關(guān)規(guī)定。 8、 在 平整地塊 區(qū) 臨界處 應(yīng)保證足夠的綠地或林地，調(diào)節(jié)和改善城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。綠化控制指標(biāo)，按 儋州 市城市總體規(guī)劃實(shí)施。 境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目 建設(shè) 只對(duì)土地進(jìn)行平整及基礎(chǔ)設(shè)施工程，建設(shè)施工 期對(duì)周邊環(huán)境影響較小 ， 不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成 較大 污染， 運(yùn)營(yíng)時(shí)亦 可持續(xù)保持生態(tài)平衡發(fā)展。 29 第七章 工程招標(biāo) 標(biāo)原則 所有工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等 均應(yīng)采取公開招標(biāo)，其原則是：委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底，標(biāo)底絕對(duì)保密；投標(biāo)單位要有相應(yīng)的資質(zhì)，而且防止資質(zhì)高的投標(biāo)，交給資質(zhì)低的單位施工現(xiàn)象；評(píng)標(biāo)活動(dòng)遵循公平、科學(xué)、擇優(yōu)的原則；采取 “政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理 ”的原則，委托具有信譽(yù)的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、進(jìn)度和支付管理。 標(biāo)范圍 工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、水電設(shè)備和主要建材采購(gòu)。 標(biāo)組織形式 標(biāo)組織形式 由招標(biāo)單位 儋州 市 城市建設(shè)投資有限公司組織 建設(shè)項(xiàng)目組負(fù)責(zé)組建，委托招標(biāo)。 成評(píng)標(biāo)委員會(huì) 1、 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由 五人組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標(biāo)結(jié)果確定前保密。 2、 評(píng)標(biāo)專家的條件： （ 1） 從事相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域工作滿八年，且具有高級(jí)職稱。 30 （ 2） 熟悉有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律法規(guī)，具有與招標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 （ 3） 能認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)和廉潔的履行職責(zé)。 （ 4） 遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。 標(biāo)方式 向社會(huì)公開招標(biāo)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人。招標(biāo)人所設(shè)標(biāo)底，在評(píng)標(biāo)時(shí)作參考。 31 第八章 機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員 織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目 建設(shè)期間應(yīng)在 儋州市城市建設(shè)投資有限公司 的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。成立一個(gè)項(xiàng)目管理小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中的決策、指揮、協(xié)調(diào)和管理等工作。 項(xiàng)目承建單位可通過(guò)招標(biāo)方式選取。 本著精干、節(jié)約、高效的原則，基本勞動(dòng)定員定為 3 人（不占編制），由 儋州市城市建設(shè)投資有限公司 抽調(diào)擔(dān)任。項(xiàng)目實(shí)施階段可以增加專業(yè)技術(shù)人員 2，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施 的監(jiān)督 與管理。 設(shè)管理 為加強(qiáng)項(xiàng)目的建設(shè)管理，建議建設(shè)單位采用如下管理辦法： 織一支精干高效的管理隊(duì)伍 項(xiàng)目采用業(yè)主負(fù)責(zé)制，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)配備相應(yīng)的基本工具，各管理部 門協(xié)同配合，使管理機(jī)構(gòu)良好運(yùn)轉(zhuǎn)。 用 “政府監(jiān)督，社會(huì)監(jiān)理 ”原則，切實(shí)實(shí)行招投標(biāo)辦法，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等應(yīng)采取公開招標(biāo)的辦法，委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底，具有相應(yīng)資質(zhì)的單位參加招標(biāo)，以公正、客觀的原則選擇相應(yīng)單位中標(biāo)。工程必須采用 “政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理 ”的原則，委托具有相應(yīng)資質(zhì)并具有信譽(yù)的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理。 32 強(qiáng)投資管理 工程款應(yīng)由業(yè)主實(shí)行專款專用，財(cái)務(wù)人員要把本項(xiàng)目的收支單獨(dú)列帳，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，以批復(fù)的概算作為控制依據(jù)。 強(qiáng)組織與計(jì)劃 在施工過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)組織與計(jì)劃工作。施工單位要加強(qiáng)施工組織設(shè)計(jì)，充分考慮季節(jié)等不利因素對(duì)工程的影響，減少工程對(duì)周圍環(huán)境的破壞，工程施工應(yīng)參加建筑保險(xiǎn)，降低工程的風(fēng)險(xiǎn)。 強(qiáng)質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理 監(jiān)理單位應(yīng)本著 “嚴(yán)格監(jiān)理，公正科學(xué)，熱情服務(wù)，一絲不茍 ”的監(jiān)理原則，對(duì)本工程的質(zhì)量進(jìn)度、支付進(jìn)行全面監(jiān)理。各分項(xiàng)工程必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。要樹立 “百年大計(jì)，質(zhì)量第一 ”的原則，避免趕工期，趕進(jìn)度等增加質(zhì)量隱患。精心設(shè)計(jì)，精心施工，精心管理，創(chuàng)造良好的工程形象。 33 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況及本項(xiàng)目所在地區(qū)類似項(xiàng)目開發(fā)期估算，本項(xiàng)目計(jì)算期定為 8 年，其中：第 1 3 年為建設(shè)期，第 2 8 年為經(jīng)營(yíng)期 ，詳見下表 。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度見下表 ： 表 9 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 年 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 實(shí)施準(zhǔn)備 征地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 土地出讓 34 第十章 投資估算與資金籌措 資估算 1、 本項(xiàng)目 的 投資估算 是根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求，并參照有關(guān)工程資料及現(xiàn)行的基本費(fèi)用定額進(jìn)行編制的。 2、土地征地成本是 根據(jù)目前 儋州 市土地儲(chǔ)備平均成本（主要包括 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 等） 進(jìn)行估算，詳見土地開發(fā)分年度資金投入計(jì)劃表 。 3、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（五通一平）按現(xiàn)有類似工程單位成本進(jìn)行估算，并按每年 5%遞增，詳見項(xiàng)目土地“五通一平”的開發(fā)成本 。 4、 企業(yè)管理費(fèi)按征地安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)之和的 2%估算 。 5、 不可 預(yù)見費(fèi)按以上各項(xiàng)費(fèi)用之和的 3%估算 。 6、 銀行貸款利息為年利率 各年財(cái)務(wù)費(fèi)用詳見還款計(jì)劃及利息計(jì)算表。 本項(xiàng)目開發(fā)總投資額為人民幣 中 耕地占用稅 地開墾費(fèi) 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 業(yè)管理費(fèi) 務(wù)費(fèi)用 詳見建設(shè)投資