山東省XX義烏小商品市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

山東省青州市義烏小商品市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告山東XX工程咨詢有限公司-1-山東省青州市義烏小商品市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告山東省青州市義烏小商品市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告山東XX工程咨詢有限公司-2-第一章總論1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位1.1.1項(xiàng)目名稱：青州市義烏小商品市場(chǎng)1.1.2項(xiàng)目承辦單位：濰坊市青州尚宸置業(yè)有限公司1.1.3承辦單位基本情況1.2編制依據(jù)1.2.1國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版1.2.2現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料1.2.3青州市城市發(fā)展總體規(guī)劃方案1.3編制工作概況通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的基本概況進(jìn)行調(diào)查了解、實(shí)地考察，并結(jié)合青州市城市發(fā)展總體規(guī)劃要求，根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)研分析。在此基礎(chǔ)上，對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、技術(shù)方案、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等情況進(jìn)行了分析，并據(jù)此編制本報(bào)告。1.4項(xiàng)目定位1.4.1經(jīng)營(yíng)定位青州市區(qū)域性商業(yè)核心,富有城市氣質(zhì)的景觀商業(yè)街區(qū)。山東省青州市義烏小商品市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告山東XX工程咨詢有限公司-3-集“大型品牌”、“時(shí)尚家居”、“餐飲娛樂”、“特色服務(wù)”四大業(yè)態(tài)主題為一體的時(shí)尚商業(yè)街區(qū)。1.4.2檔次定位本項(xiàng)目以先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、科學(xué)完善的配套設(shè)施、高度人性化的管理服務(wù)，在此定位為城區(qū)shoppingmall，集購(gòu)多功能消費(fèi)于一體、多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)于一身的大型現(xiàn)代商業(yè)中心。將建設(shè)成為膠東商埠的重要組成部分和城市商業(yè)新坐標(biāo)。1.4.3客戶目標(biāo)定位以國(guó)內(nèi)外高新科技及名、特、優(yōu)產(chǎn)品銷售商家為主體，吸引青州市及周邊縣市經(jīng)營(yíng)同類產(chǎn)品和創(chuàng)業(yè)者入駐。1.4.4項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)加速青州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人們生活水平，滿足人們消費(fèi)需求，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要，依據(jù)“以人為本，服務(wù)社會(huì)”的的設(shè)計(jì)理念，項(xiàng)目將建成青州市規(guī)模較大，具備完善經(jīng)營(yíng)環(huán)境的商業(yè)中心。既適合商業(yè)娛樂中心發(fā)展又滿足日常所需的要求。并加強(qiáng)能源節(jié)約和環(huán)境可持續(xù)性發(fā)展。1.4.5價(jià)格定位按區(qū)域功能及類別合理定價(jià)，根據(jù)不同條件實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格調(diào)整。1.4.6經(jīng)營(yíng)方式山東省青州市義烏小商品市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告山東XX工程咨詢有限公司-4-依據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，引入知名商業(yè)管理公司，采用國(guó)際先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式。借以繁榮經(jīng)濟(jì)、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、加快資金回籠，提升項(xiàng)目檔次、品位，提高銷售率。1.5項(xiàng)目概況及結(jié)論1.5.1項(xiàng)目概況1.5.1.1建設(shè)理由由于本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在青州市(用地位置：東至工業(yè)路現(xiàn)狀中心線；南至區(qū)間東一街路現(xiàn)狀中心線；西至鐵道路現(xiàn)狀；北至堯王山路現(xiàn)狀中心線)，而項(xiàng)目主要以國(guó)內(nèi)名、特、優(yōu)產(chǎn)品銷售商家與特色小商品為主體，以青州市及周邊縣市經(jīng)營(yíng)同類產(chǎn)品和創(chuàng)業(yè)者為主要目標(biāo)。所以，國(guó)家和青州市的經(jīng)濟(jì)狀況是指導(dǎo)該項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。2007年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回眸：2007年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.7%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)有效地避免了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱。國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)“增長(zhǎng)速度較快、經(jīng)濟(jì)效益較好、價(jià)格漲幅較低、群眾受惠較多”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性增強(qiáng)。初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.7%，加快0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元，增長(zhǎng)5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元，增長(zhǎng)12.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元，增長(zhǎng)10.3%。分季度看，四個(gè)季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別增長(zhǎng)10.4%、11.5%、10.6%和10.4%。山東省青州市義烏小商品市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告山東XX工程咨詢有限公司-5-0%10%20%30%40%第一季度第二季度第三季度第四季度去年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值今年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，增幅回落。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資109870億元，比上年增長(zhǎng)24.0%，回落2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資93472億元，增長(zhǎng)24.5%，回落2.7個(gè)百分點(diǎn)(12月份14160億元，增長(zhǎng)13.8%)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)21.3%。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元比上年增長(zhǎng)10.7%，加快0.3%增長(zhǎng)5%增長(zhǎng)12.5%增長(zhǎng)10.3%山東省青州市義烏小商品市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告山東XX工程咨詢有限公司-6-1820222426比上年增長(zhǎng)%農(nóng)村固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)活躍，增速加快。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額76410億元，比上年增長(zhǎng)13.7%，加快0.8個(gè)百分點(diǎn)(12月份7499億元，增長(zhǎng)14.6%)。其中，城市消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)14.3%；農(nóng)村消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)12.6%。石油及制品類增長(zhǎng)36.2%，汽車類增長(zhǎng)26.3%，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng)24.0%，通訊器材類增長(zhǎng)22.0%。比上年增長(zhǎng),10.6%比上年增長(zhǎng),9.3%比上年增長(zhǎng),26.7%比上年增長(zhǎng),19.4%比上年增長(zhǎng),17.7%比上年增長(zhǎng),16.2%城市消費(fèi)品零售額農(nóng)村消費(fèi)品零售額石油及制品類汽車類建筑及裝潢材料類通訊器材類對(duì)外貿(mào)易快速增長(zhǎng)，外商直接投資有所增加。全年進(jìn)出口總額17607億美元，比上年增長(zhǎng)23.8%，加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。全年實(shí)際使用外商直接投資金額630億美元，比上年增長(zhǎng)4.5%。年末國(guó)家外匯儲(chǔ)備10663億美元，比上年末增加2473億美元。價(jià)格總水平基本穩(wěn)定，山東省青州市義烏小商品市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告山東XX工程咨詢有限公司-7-0%5%10%15%20%25%30%35%進(jìn)出口總額外商直接投資國(guó)家外匯儲(chǔ)備進(jìn)出口總額外商直接投資國(guó)家外匯儲(chǔ)備房?jī)r(jià)漲幅仍然偏高。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲1.5%，漲幅比上年回落0.3個(gè)百分點(diǎn)(12月份上漲2.8%)，城市和農(nóng)村均上漲1.5%。1.5.1.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積約163畝，規(guī)劃建筑面積14萬(wàn)余平方米，其中：商業(yè)配套住宅公寓建筑面積2.2萬(wàn)平方米；賣場(chǎng)建筑面積9萬(wàn)平方米；商業(yè)街建筑面積2.2平方米，地下及公共建筑0.6萬(wàn)平方米。建筑形式：為高層、小高層及