住房制度市場化

住房制度市場化篇一：中國住房制度改革的歷程中國住房制度改革的歷程 1958 到 1978 年前的租房制度 新中國成立之初，我國實施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決，各級政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設投資計劃進行住房建設，住房建設資金的來源 90主要靠政府撥款，少量靠單位自籌。住房建好后，單位以低租金分配給職工居住，住房成為一種福利。應該說，這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。實行住房分配與工資制度掛鉤。國家在職工的工資中扣除一部分用于住宅建設，住宅建成后，國家授權工作單位將住宅作為福利和實物工資分給職工。 1958 年到 1977 年的 20 年里，我國一直實行這一住房制度，但是在這段時間里，我國政府堅持以發(fā)展生產(chǎn)為先，住房基本建設投資規(guī)模逐年削減，因此，住房供給不足也不斷顯現(xiàn)成為嚴重的社會問題。 1978 年1993 年住房實物分配制度改革階段 由于福利分房制度逐漸暴露出的問題以及住房供給不足矛盾的突出，促使我國政府必須尋求解決途徑。1978 年9 月，城市住宅建設會議在京召開，會議傳達了復出一年多的鄧小平的一次談話。鄧小平說， “解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的錢動員出來，國家解決材料，這方面潛力不小?！?1978 年1993 年的 15 年是我國福利分房制度改革不斷探索和發(fā)展的階段，具體可以分為兩個階段： 第一階段是福利分房制度改革探索階段（19781985 年） 。在這一階段里，我國政府進行了公房出售和補貼出售住房試點，為住房制度改革進行了多種形式的嘗試和創(chuàng)新，積累有益的經(jīng)驗。1980 年鄧小平再一次說，“城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋，不但新房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10 年、15 年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整，要聯(lián)系房價調(diào)整房租，使人們考慮到買房合算，對低工資的職工要給予補貼。 ”1980 年 6 月中共中央、國務院在批轉全國基本建設工作會議匯報提綱中正式提出實行住房商品化政策。國家規(guī)定， “準許私人建房、私人買房、準許私人擁有自己的住宅” 。 截至 1985 年底，全國共有 160 個城市和 300 個縣鎮(zhèn)實行了補貼售房，共出售住房 1093 萬平方米。在出售公房的同時，有的地方還實行了住房租金的改革，進行了一些有益的嘗試。主要做法有“按成本計租，定額補貼” ， “超標加租” ，對青年公寓實行“新房新租” 。 第二階段是福利分房制度改革深化階段（1986 年1993 年） 。在之前試點的基礎上，1986 年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。 1986 年 2 月，成立了“國務院住房制度改革領導小組” ，下設辦公室，負責領導和協(xié)調(diào)全國的房改工作。1988年 1 月國務院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議” ，同年 2 月國務院批準印發(fā)了國務院住房制度改革領導小組關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案 ，標志著住房制度改革進入了整體方案設計和全面試點階段。1991 年 6 月，國務院發(fā)出了關于積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)住房制度改革的通知 ，提出分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進房改的思路。同年 10 月召開了全國第二次房改工作會議，確定了租、售、建并舉，以提租為重點， “多提少補”或“小步提租不補貼”的租金改革原則；基本思路是通過提高租金，促進售房，回收資金，促進建房，形成住宅建設、流通的良性循環(huán)。1993 年 11 月，國務院房改領導小組在北京召開了第三次房改工作會議，改變了第二次房改會議確定的思路，代之以“以出售公房為重點，售、租、建并舉”的新方案。 1994 年-1998 年住房實物分配向住房市場化改革的過渡階段 1994 年 7 月 18 日國務院下發(fā)了關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 ，確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求?？偨Y為“三改四建” 。 1998 年7 月 3 日發(fā)布國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知 （國發(fā)199823 號） 。 1998 年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化； 建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系； 發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。 強調(diào)經(jīng)濟適用房占主體地位，還規(guī)定“利潤控制在以下” 目標是左右的居民購買經(jīng)濟適用房 1999 年-XX 年住房市場化全面推行階段 自從199823 號文后，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)國研中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1998 年至 XX 年我國的房地產(chǎn)投資完成額持續(xù)了 7 年的兩位數(shù)的快速增長，7 年的同比增長率分別為 14%、14%、21%、27%、23%、30%和 30%。 XX 年 8 月國發(fā)XX18 號文 將國發(fā)199823 號文提出的“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”改變?yōu)樽尅岸鄶?shù)家庭購買或承租普通商品住房” ，要“增加普通商品住房供應。?采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。?努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。 ”同時將經(jīng)濟適用房的性質(zhì)重新定位為“是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房” 。18 號文的出臺將大多數(shù)家庭的住房推向了市場，實現(xiàn)了我國住房市場化的根本轉變。 XX 年至今房地產(chǎn)調(diào)控階段 國發(fā)XX18 號文實施以后，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，但與此同時由于房價的過快上漲，也引發(fā)了一系列社會問題，百姓住房難問題越來越突出，我國政府開始加強宏觀調(diào)控。 XX 年 3 月 26 日，為了對房價上漲過快的問題“加以全局性控制” ，國務院辦公廳發(fā)出關于切實穩(wěn)定住房價格的通知 ，就穩(wěn)定房價提出八條意見（“國八條” ） ；4 月 27日，溫家寶總理又召開國務院常務會議，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，并提出八項 措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場（即“新國八條” ） ；5 月11 日，七部委又出臺關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見（穩(wěn)定房價的八條措施） ；5 月 31 日，三部委出臺關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 ，限制期房轉賣；10 月 18 日，國家稅務總局下發(fā)關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知 ，強調(diào)要對 20個人所得稅進行一體化征收。XX 年 5 月，國務院又出臺了穩(wěn)定房價，整頓房地產(chǎn)市場秩序的六項措施（即“國六條” ） 。隨后，我國不斷出臺各種調(diào)控措施，進一步緊縮“銀根” 、 “地根” ，但是房地產(chǎn)調(diào)控至今，穩(wěn)定房價的目標尚未達到，以北京、上海、深圳等城市為代表，全國房價總體繼續(xù)上漲。今年 8 月 7 日國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 （24 號文）的出臺引起了社會各界的廣泛關注。24 號文要求進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善配套政策和工作機制。24 號文首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。業(yè)界普遍認為 24 號文標志著政府住宅調(diào)控思路的轉變，其關鍵是要建立多層次住房保障體系建設，加快住房分類供應體制的實施。 篇二：城鎮(zhèn)住房改革的市場化與政府主導分析 5城鎮(zhèn)住房制度改革的市場化與政府主導分析 周仁準 【摘 要】城市住房市場化存在失靈的內(nèi)在缺陷，其形成原因包含城鎮(zhèn)住房公共產(chǎn)品屬性產(chǎn)生的引致投資效應、房地產(chǎn)市場的信息不對稱、市場經(jīng)濟的逐利本性和我國現(xiàn)有稅收制度設計的內(nèi)在缺陷。重新界定政府在住房保障制度的主導性作用是基于社會公平的考量，也是基于政府執(zhí)政合法性的思考。優(yōu)化我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房保障體制建設關鍵在于堅持政府宏觀調(diào)控下的城鎮(zhèn)住房的市場化方向，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控，推進城鎮(zhèn)住房的法制化進程和制定差別化的城鎮(zhèn)住房稅收政策等。 【關鍵詞】住房保障制度、市場化、政府主導 自 1998 年以來，我國的房地產(chǎn)市場化改革在取得驕人成績的同時，也給我國的國民經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展帶來諸多困局。重新反思和檢討我國城鎮(zhèn)住房保障制度的發(fā)展路徑選擇，對于有效激發(fā)市場在房地產(chǎn)市場的資源配置作用，對于正確界定政府在住宅保障建設中的地位與作用具有重要理論意義與現(xiàn)實意義。 1 住房改革市場化失靈原因分析 我國住房的市場化改革在大力調(diào)動市場積極性以改善人們住房條件和拉抬國民經(jīng)濟增長的同時，也存在著買租尋租、泡沫經(jīng)濟與市場失靈等不可回避問題。當前，快速攀升的房價在不斷制造經(jīng)濟泡沫的同時，也粉碎了住房改革市場化萬能的神話。住房改革市場化的局限性不斷凸現(xiàn)，其關鍵就在于住房改革市場化的“失靈” 。住房改革過度依賴市場而導致市場失靈的原因主要有以下三個方面： 城鎮(zhèn)住房公共產(chǎn)品屬性產(chǎn)生的引致投資效應 在我國當前現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟格局中，城鎮(zhèn)的建設占據(jù)了政府財政支出主要份額。每一塊商業(yè)土地的住房開發(fā)都將引致政府相應的道路建設、基礎性教育、醫(yī)療衛(wèi)生、水電通信、社會保障與社會治安等投入，引致相應商業(yè)投資效應。誰購買了商業(yè)住房就享有由政府提供的上述相應公共服務，反之，則不具有享受上述政府提供的公共服務的資格，即使為這個城市建設發(fā)展付出汗水的農(nóng)民工也不例外。由此可見，在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟依然并存的當下，城鎮(zhèn)商業(yè)住房絕非僅僅是一套住宅那么簡單，它還具有社會公共產(chǎn)品的屬性。商業(yè)住宅的公共產(chǎn)品屬性必然會吸引人們對相應住房的投資，甚至投機行為，其中既有本人為理財而實施的投資或投機行為，也有父母為子女今后的求學、就業(yè)和結婚而提前進行的買房行為，上述行為推動和誘發(fā)了城市商品房的價格上漲，最終導致住宅緊張與市場配置失靈。 周仁準：男，安徽肥東人，1970 年 8 月，河海大學馬克思主義學院博士，安徽工業(yè)大學副教授，主要從事宏觀經(jīng)濟發(fā)展與政策研究。 房地產(chǎn)市場的信息不對稱信息對稱是開展市場公平買賣的基礎。為有效消解房地產(chǎn)業(yè)的價格泡沫，促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，我國的輿論界曾數(shù)次發(fā)問，要求房地產(chǎn)商公布其經(jīng)營成本，但房地產(chǎn)商都以保護“商業(yè)秘密”加以拒絕。其實，房地產(chǎn)商不愿公布其經(jīng)營成本，原因主要包括兩點：其一，其經(jīng)營成本中可能包含諸如房地產(chǎn)地皮及其運行中權錢交易的“買租”等不規(guī)范支出，開發(fā)商肯定不會公布這部分成本支出；其二，掌控房地產(chǎn)買賣中的信息優(yōu)勢是獲得商品房買賣中定價權的重要策略，也是房地產(chǎn)商據(jù)以獲得暴利的基礎。此外，房地產(chǎn)商還采取了一系列諸如捂盤惜售、發(fā)布虛假信息和營造“房價必漲”輿論等誤導消費者等信息，以借機炒作謀求暴利。 市場經(jīng)濟的逐利本性 市場經(jīng)濟的本質(zhì)不僅在于通過市場來優(yōu)化資源配置，還具有單純追求經(jīng)濟利潤的價值取向。通過市場化手段來實現(xiàn)住房體制改革的本意是避免行政手段調(diào)配住宅不規(guī)范性，實現(xiàn)住宅資源配置的有效合理。但現(xiàn)實情況卻是：基于“尋租”與“求租”的嚴峻現(xiàn)實，商業(yè)住宅的配置無法完全避免因權力介入的不規(guī)范性，追逐利潤的房地產(chǎn)市場化改革擴大了社會不同階層之間的差別鴻溝，社會底層民眾往往因高啟房價而望房興嘆，無法實現(xiàn)自己住房夢，他們對現(xiàn)有社會政策的不滿也因此激增，這與和諧社會改革訴求相去甚遠，也為持續(xù)快速發(fā)展的國民經(jīng)濟埋下隱患。 稅收制度設計的內(nèi)在缺陷 我國面前涉及房地產(chǎn)的稅種多達十三種，其中以房地產(chǎn)為直接征稅對象的稅種有：城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅六種，以房地產(chǎn)為間接征稅對象的稅種有：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅七個，內(nèi)容涉及土地使用權的取得和房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、流轉和保有等環(huán)節(jié)。由于歷史原因，我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅種主要課征于房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)，重流轉環(huán)節(jié)和輕保有環(huán)節(jié)。這種稅制安排在調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時，容易被房地產(chǎn)商將稅負轉嫁給購房者，也為投機者在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的投機留有了操作空間。 2 新中國建立之后，在高度計劃的經(jīng)濟體制下，我國城鎮(zhèn)居民的住房解決主要采取實物分配的制度。1998 年 7 月，國務院發(fā)出關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知明確規(guī)定“停止住房實物分配”和城市住房市場化改革。自此，市場化改革成為我國城鎮(zhèn)居民住房問題解決的基本方向。但是，十幾年的城鎮(zhèn)住宅市場化改革的經(jīng)驗表明，純粹依賴市場化的方法無法有效解決我國城市化進程中的住宅問題，在將城鎮(zhèn)住房市場化改革作為基本方向的同時，也應理性分析其內(nèi)在可供選擇的其他政策路徑。 有形之手與無形之手并用，推進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 在發(fā)揮市場對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場資源有效配置的基礎上，政府應制定出臺相應配套的宏觀調(diào)控措施。市場對社會資源的微觀配置注重的是經(jīng)濟效益，由此決定了市場在調(diào)動不同的社會主體開展生產(chǎn)與交易積極性的基礎上，雖然有助于（在完全市場背景下）社會資源的充分有效利用，但市場經(jīng)濟也是競爭的經(jīng)濟，殘酷的市場競爭容易擴大社會的貧富差距，使貧者愈貧、富者愈富，不利于社會的長久穩(wěn)定，無助于保持和增加社會消費市場的購買力。市場經(jīng)濟從來不是萬能的，對于涉及國計民生的議題（尤其是當前的城鎮(zhèn)住房建設保障問題） ，政府必須始終站在戰(zhàn)略發(fā)展的高度審視我國的房地產(chǎn)改革的有序推進，政府宏觀調(diào)控強有力的有形之手與市場經(jīng)濟的無形之手應協(xié)調(diào)并用。政府應靈活應用財政政策與貨幣政策等加強對房產(chǎn)市場的調(diào)控，清除房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度制定與執(zhí)行的盲區(qū)，確保我國房地產(chǎn)市場的長期健康有序發(fā)展。加強政府在城鎮(zhèn)住房保障建設的主導作用有利于維護社會公平正義，增強政府執(zhí)政合法性。加快推進政府主導的城鎮(zhèn)住房保障制度建設是關系千家萬戶福祉的民生工程，也是社會主義制度的內(nèi)在要求。我國住房制度改革的歷程表明，單一依賴政府計劃或單位集體來實現(xiàn)“住有所居”的設想，其歷史教訓記憶猶新，同樣，過度依賴市場解決住房的構想也是天真的，其弊端已顯而易見。如果將上述兩種協(xié)調(diào)并用，則在充分調(diào)動微觀主體積極性、主動性與創(chuàng)造性的同時，還可以充分體現(xiàn)政府是全體民眾（尤其是社會弱勢群體）福祉的創(chuàng)造者、捍衛(wèi)者與維護者，增強政府執(zhí)政的合法性。伴隨著市場經(jīng)濟的快速孕育發(fā)展，我國的國民經(jīng)濟在獲得飛速增長的同時，社會階層分化也不斷加劇， “城鄉(xiāng)之間的收入差距則呈現(xiàn)逐漸拉大的趨勢，全國基尼系數(shù)連續(xù)三年闖過警戒線”，直逼的基尼系數(shù)在考驗著國民的心理承受底線，在威脅著社會的穩(wěn)定，也在向政府提出關注社會弱勢群體的警訊。加快推進政府主導的住房保障制度建設，切實關照農(nóng)民工等城市弱勢群體的民生，因為“他們是上學難、看病難、住房難等民生困難的主要承受者，因而有較強的挫折感、不公平感，甚至相對剝奪感”。凸出政府在城鎮(zhèn)住房保障建設中的主動性，維護和諧穩(wěn)定的社會局面，既是政府執(zhí)政合理性的現(xiàn)實需要，也是政府執(zhí)政合法性的內(nèi)在需要。 加快住房保障制度建設與完善的制度化建構與經(jīng)驗積累。我國的改革開放自始至終就是漸進摸索式的發(fā)展戰(zhàn)略， “摸著石頭過河”成為我國特點的生動寫照。我國的房地產(chǎn)業(yè)的改革也不例外。同時也應看到，我國的房地產(chǎn)業(yè)政策隨著房地產(chǎn)業(yè)的震蕩發(fā)展而搖擺不定，時而治理整頓，時而鼓勵加溫，其間積累了豐富的社會治理經(jīng)驗。例如：XX 年提出了“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施” （又稱“國六條” ） ，其政策內(nèi)容涉及住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等方面；XX 年出臺了關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通 知 ，開始對土地增值稅按四級超率累進稅率進行改革；XX 年國務院提出了“出臺擴大內(nèi)需十項措施”的“國十條” ；XX 年國務院為決遏制部分城市房價過快上漲又出臺了“新國十條” 。XX 年新年剛過，以征收房產(chǎn)稅為代表的進一步調(diào)控房地產(chǎn)的重拳再次出擊，上海和重慶作為部分個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點率先。上述政策的制定與執(zhí)行在有效調(diào)控房地產(chǎn)股市場的同時，也為我國今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范化治理積累了經(jīng)驗?；谏鲜鲈颍覈斍暗某鞘芯用褡》勘Ｕ辖ㄔO除了市場化操作之外，還包括廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和公共租賃住房等一系列制度設計，并已取得了可喜成績。其中，廉租房是我國當前住房保障的一項重要制度安排，它采用政府租金補貼或實物配租的方式以解決城鎮(zhèn)居民中的低收入群體的住房困難，是我國住房保 障體系的一個重要組成部分。我國的廉租房制度開始于 1998 年的國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知 。廉租房制度的制定執(zhí)行在部分緩解了我國城市低收入群體的住房難問題的同時，也存在諸多問題，例如，地方政府執(zhí)行的積極性不夠，建設部 XX 年 4 月公布的廉租房政策執(zhí)行情況顯示：在全國 291 個地級以上城市中仍有 70 個城市沒有實施廉租住房制度；廉租房建設的資金來源缺乏保障；廉租房金融缺失和廉租對象甄別困難等。經(jīng)濟適用房是為解決我國城市中低收入家庭住房難而制定執(zhí)行的一種住房制度。我國經(jīng)濟適用房具有經(jīng)濟性和實用性、確定性、保障型和準商品性等鮮明特點。限價房政策出臺于 XX 年，其原意為是“限套型”和“限房價” ，即為限制商品房房價過高而設計的。公共租賃住房政府主導的用于解決面向中低收入家庭、新就業(yè)職工以及部分外來務工人員的住房困難而出臺的一種制度安排。 3 房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展不僅事關千家萬戶的“安居樂業(yè)” ，更事關我國國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。對此，必須清晰準確界定政府在城鎮(zhèn)住房保障體制中的主導地位，堅持城鎮(zhèn)住房市場化發(fā)展導向的同時，還應加強政府的宏觀調(diào)控政策的制定與有效 落實執(zhí)行，堅持經(jīng)濟效率與社會公平的有機結合。當前，應著力加強如下系列工作： 堅持政府宏觀調(diào)控下的城鎮(zhèn)住房的市場化方向 自我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來，已經(jīng)先后經(jīng)歷了四種模式：計劃經(jīng)濟模式（1978 年以前） 、 “計劃主導+市場補充”模式（1981-1998 年） 、市場化模式（1998-XX 年）與“計劃補充+市場主導”模式（自 XX 年至今） 。城鎮(zhèn)住房政策改革以來的三十多年的實踐表明，堅持市場化改革的主方向有助于充分調(diào)動了社會資本市場、勞動力市場等不同主體的積極性與主動性，堅持效率優(yōu)先的住房市場化改革有助于不斷優(yōu)化社會資源的有效配置。 “計劃補充+市場主導”模式應成為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本范式，即堅持政府宏觀調(diào)控下的城鎮(zhèn)住房的市場化改革方向。在堅持“計劃補充+市場主導”范式中，應堅持住房產(chǎn)權的私有化、住房保障的層次化與住房分配的貨幣化改革方向，通過不斷優(yōu)化住房供給方式，最終達到改進人們的安居條件的 目的。堅持政府宏觀調(diào)控下的城鎮(zhèn)住房的市場化方向應努力實現(xiàn)制度創(chuàng)新。我國現(xiàn)有的住房改革還主要集中和局限于城市，廣大的農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)尚處于待開發(fā)狀態(tài)。從單一的城市住房市場建設拓展到廣大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域應成為我國今后住房改革市場化的重要方向。推動我國廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)地域的住宅市場化建設必須在尊重和吸引投資主體合法權益的前提下，開展制度創(chuàng)新，不斷探索以吸引投資為重點、以土地利用優(yōu)化與住宅市場化為基礎的發(fā)展新局面。 加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控，實現(xiàn)我國城鎮(zhèn)住房制度改革的可持續(xù)發(fā)展 在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理制度尚不完善時，住房市場化改革在激勵社會資源積極參與城鎮(zhèn)住房建設的同時，也在不斷推城鎮(zhèn)住房價格的節(jié)節(jié)攀升，高快速攀升的房價成為我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來的一個顯著表征。城鎮(zhèn)住房政策涉及到千家萬戶的安居樂業(yè)，在貧富差距擴大與社會分層不斷加大的改革背景下，完全市場化的城鎮(zhèn)住房制度顯然無法滿足具有差異性的社會各階層需求，尤其是無法滿足收入較低的社會階層的住房需求。相對于增長較慢的居民收入而言，高啟的房價超出城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有收入所提供的購買能力，部分激化了人們對貧富差距日趨擴大社會現(xiàn)狀的不滿。因此，有效實施對我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控，確保房價運行在合理區(qū)間，是我國當前房改的首要問題。加強政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控，實現(xiàn)我國城鎮(zhèn)住房制度改革的可持續(xù)發(fā)展，需要從以下五個方面著手：其一，建立和完善房地產(chǎn)市場的動態(tài)監(jiān)管機制，制定科學合理的城鎮(zhèn)住房評價方法，開展房地產(chǎn)市場發(fā)展的動態(tài)跟蹤與監(jiān)測分析，為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供科學的理論依據(jù)與政策建議；其二，繼續(xù)加強對城鎮(zhèn)住房市場化的監(jiān)督與調(diào)控，為房價平穩(wěn)回落到理性價位創(chuàng)造空間；其三，調(diào)整現(xiàn)有房產(chǎn)稅收政策，抑制房地產(chǎn)市場投機行為；其四，加大現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房市場化建設的政策引導，有效消解城鎮(zhèn)住房的過度需求；其五，增加城鎮(zhèn)住房的有效供給，在發(fā)揮市場對城鎮(zhèn)住房有效供給的同時，積極開展政府主導的城鎮(zhèn)住房保障制度建設，增加政策性城鎮(zhèn)住房供應，切實滿足城鎮(zhèn)居民的住房有效需要。 推進城鎮(zhèn)住房的立法建設 市場經(jīng)濟也是法制經(jīng)濟，在順利推進我國城鎮(zhèn)住房制度改革發(fā)展的過程中，應堅持依法推進，所有的改革措施都應該被納入到法治的范圍內(nèi)。加快推進我國城鎮(zhèn)住房的法制建設是順利推進我國城鎮(zhèn)住房健康有序發(fā)展的基礎。我國現(xiàn)有的關于城鎮(zhèn)住房方面的法律規(guī)范，除了中華人民共和國個人所得稅法與中華人民共和國企業(yè)所得稅法兩部法律是由全國人大頒布之外，其他相關法律法規(guī)規(guī)定基本上都屬于