房地產項目工程策劃報告

1 房地產項目工程策劃報告 項目概況 目位置及周邊環(huán)境 此處插入項目區(qū)位圖 本項目地塊位于 *市 *區(qū) *路，具體區(qū)位如上圖所示。 地塊 *側道路為 *路，該道路可作為首期項目施工進出工地的主要通道之一。 地塊 *側道路為 *路，是本項目的次入口，該道路也是今后本項目施工期間進出工地的主要通道之一。 地塊東側是高鐵，帶來便利交通的同時也為小區(qū)帶來較大的環(huán)境噪音，望引起有關領導的重視并加以妥善解決。 目概況 本項目 廣佛地鐵 海 八 路 南 海 大 道 桂 瀾 路 2 項目總占地面積為 *萬平方米，建筑密度 *，容積率 *，總建筑面積為 *萬 平方米 ,由 *棟高層建筑組成，最大建筑高度 *米，其中地上部分 *萬平方米 ,地下部分 *萬平方米，商業(yè)部分 *萬平方米，配套設施包括 *學校、幼兒園等。 此處插入項目的效果圖 小區(qū)主入口設在東側燈湖西路，次入口設在小區(qū)南側的海七路，整個項目地下室均為一層。詳見附件一：項目分區(qū)及水電接駁點圖。 主要設計面積指標為： 用地面積 平方米 商 業(yè) 平方米 地上容積率面積 平方米 配 套 平方米 住 宅 平方米 地下室 萬平方米 幼兒園 平方米 規(guī)劃車位數 個 本項目地塊于 *年 *月 *日從 *市土地交易中心處掛牌競得，位于 *市新城區(qū)，周邊配套設施完善，交通便利，建成后將成為該市規(guī)模最大的住宅小區(qū)。 政配套 給水：項目地塊 *側臨 *路有 的給水管可接駁，可以滿足生產及生活用水需要。 3 排水：項目地塊西側、南側正式道路的人行道上均有雨水及污水排水井，可用于小區(qū)的雨、污水排放接駁。 臨電：地塊西北距離約 *米的變電站可作用項目臨時用電的接駁點。 此處附圖，在總平面上標明給排水、臨電接駁點的位置 質狀況 項目地塊部分原為 *地質，地形平整開闊 ，根據地質勘察報告，巖（土）層自上而下為：（此處根據地勘報告詳細填寫） 填土 淤泥質粘土、淤泥質砂土、粉質粘土、粉砂、細砂、中砂、礫砂 殘積土 強風化泥質粉砂巖 中風化泥質粉砂巖 微風化泥質粉砂巖 項目組織架構 織架構 此處插入項目組織架構圖（此處根據項目公司的實際情況編寫） 總經理 副總經理（工程） 副總經理（設計） 副總經理（成本） 副總經理（人力） 項目部 1 項目部 2 設計部 成本部 人力行政部 開發(fā)部 財務管理部 位職責（需要重新描述） 項目經理工程師、文員等崗位職責 員配置圖 階段 類別 建設初期 建設期 建設后期 備注 基礎階段 地下室階段 結構階段 裝修階段 項目工程經理 1 1 1 1 1 1 項目工程副經理 1 1 1 1 1 1 土建工程師 1 2 2 4 4 1 機電工程師 1 1 2 2 1 裝修工程師 1 1 市政工程師 1 1 景觀工程師 1 1 項目文員 1 1 1 1 1 合計 3 7 7 12 13 7 說明：（以下為舉例，項目根據實際情況填寫人員實際配置情況） 設四名土建工程師，每個土建工程師負責一個片區(qū)， 2#樓、售樓部、開放區(qū)為一個片區(qū)， 4#、 6#、 8#樓為一個片區(qū) ， 10#、 12#、 14#樓為一個片區(qū)，地庫為一個片區(qū)。地庫階段及建設后期根據現場工作量情況人數作相應調整。 專業(yè)各 1 人，負責整個一期工程的機電工程。 及廚師、保安、清潔工等后勤人員。類 別 階 段 項目分期情況及銷售賣場要求 目分期情況 項目全期共 *棟高層住宅，計 *#、 *#等共 *棟，全期滿鋪一層地下室。項目西側為配套商業(yè)，配套設施包括學校（幼兒園），建筑面積 *平方米。 根據項目體量及營銷要求，項目共分 *期開發(fā)，一期為南側自東向西的 *棟高層及附屬的裙樓商業(yè)和幼兒園 ，包括塔樓以北的大部分地庫。二期為南側一期西邊的 *棟高層，共 *棟塔樓及其附屬的商業(yè)和地庫。三期為二期西側的共 *棟高層及其附屬的商業(yè)和地庫。 具體分布詳見附件一：項目分期及水電接駁圖。 各期面積詳見下表（單位：平方米） 一期 二期 三期 住宅部分 地下室 商鋪 幼兒園 合計 各期的開發(fā)進度為：第一期于 *年 *月開工，第二期計劃開工日期 *年 *月、第三期計劃開工日期 *年 *月、第四期計劃開工日期 *年 *月。如遇市場情況有重大變化時開發(fā)周期將作相應調整。 售賣場要求 由于本項目體量較大，資金成本壓力較大，項目應盡快對外銷售，盡早實現資金回籠。而且本項目定位為區(qū)域高端項目，因此相應地在對外銷售時現場應能提供出最好的賣場條件來支持、配合營銷。 根據上述情況及經營銷售部關于賣場的建議，提出以下相關要求： 項目一期計劃于 *年 *月正式開售。 銷售時配套的售樓區(qū)及小區(qū)主入口、一期范圍內的中心園區(qū)全部完成，中心園林區(qū)包括商務休閑中心、游泳池及周邊區(qū)域。 盡早完成售樓中心裝修并投入使用。 結合產品差異，盡早完成樣板房的施工和精裝，保證展示效果，具體銷售通道擬定為銷售中心小區(qū)主入口 中心園林區(qū)各棟樣板房。 此處需要 附樣板展示區(qū)的總平面圖（含銷售中心和樣板房的位置） 4 項目工程施工的重點和難點 金成本壓力較大，項目開售要求前提 項目資金壓力較大，因此早一天對外銷售將早一天減輕資金成本壓力。根據公司要求本項目一期工程需于 2014 年 *月正式對外銷售，進度壓力極大。 由于主體施工進度，特別是地上結構的施工進度可壓縮的幅度較小，而主要可壓縮的施工工期集中在土建進場前的土方開挖及邊坡支護工程和樁基工程方面，如能控制好工序搭接并及時插入施工，可使土建進場時間大大提前，此項工作應作為本工程之重 點控制內容。 基坑邊坡支護工程和樁基工程應對設計方案進行合理優(yōu)化，應在確保工程質量和安全的前提下盡量采用施工方法相對簡單的設計方案。 主體施工中地下結構施工階段有一定的壓縮空間，需重點控制。 項目前期的設計進度及合約招標進度是確保項目能早日開工的前提，項目部應重點關注，必須密切跟進設計及合約招標進度。 售賣場要求較高，對施工總平面布置影響較大 同時在多棟設置樣板房，樣板房及開放區(qū)施工量大，進度壓力大；銷售中心到樣板房的距離較長，對施工區(qū)場地及總平面布置影響較大。 銷售賣場對外開放時，為達到較理想的賣場環(huán)境 ，需要將中心園林區(qū)域、小區(qū)主入口、各樣板房所在樓棟的首層大堂、參觀通道即自小區(qū)主入口至各樣板房首層大堂全部完善。上述要求對現場的場地布置和施工帶來很大影響。同時為達到此目的，地庫結構、賣場土方回填、市政管網、園林綠化的開始施工時間較以往項目大大提前。相應地設計及合約分判工作也提前，尤其是設計壓力將大大增加。 板房設置的樓層為達到較好的景觀效果，擬提前施工，結構及樣板房施工進度壓力均較大。 目自身特點體現在工程施工方面的困難和難點。 期體量大 一期工程總建筑面積超過 *萬平方米，地上高層住宅及附屬商業(yè)建 筑面積超過*萬平方米，地下滿鋪地庫，建筑面積約 *萬平方米，工程體量相當大。相應將存在以下難度： 總平面面積大，雖然主樓主體施工材料堆場有優(yōu)勢，但離塔吊較遠端的地庫區(qū)域的施工平面布置及安排存在一定困難。 現場工作內容多，工作量大，施工任務繁重。 工序較多 、分包單位多，需解決好各工種之間的工序交接和工序穿插，解決好各分包之間的溝通協(xié)調，現場管理及協(xié)調工作量較大。 施工單位需投入的資源及成本較大，特別是周轉材料的投入較大，因投入不足而影響工程進展的機率將大大增加，同時管理方面的資源相應也需增加，而可選擇的合格施工單位范圍縮小，合約成本控制難度增加。 質情況復雜，高層施工難度較大 項目由 *棟高層建筑組成，地質情況復雜，地基處理難度高，高層建筑施工存在以下困難： 由于累計誤差次數增加，結構垂直度控制要求更加嚴格。 工序交接面和交叉點增加，施工組織及協(xié)調難度加大 ，所以更需要重點做好施工流水的組織，以節(jié)省工期。 垂直機械運輸負荷和難度加大，需提前做好垂直機械的布置及選型，施工過程中做好垂直機械的使用協(xié)調，不得因垂直機械問題而使材料運輸成為關鍵工序。 供水、消防等相關機電安裝工程要求有所增加，設備選型也有特殊要求，施工安裝難度有所增加。 鋪地庫 項目均為一層滿鋪地庫，各期地庫連成一個整體，地庫總建筑面積超過 *萬平方米，一期地庫面積近 *萬平方米，在各期中面積最大。施工方面相應存在以下難度： 開挖工程量及基坑支護工程量較一層地庫成倍增加。 基坑開挖深度增大，開挖深 度約 8 米，為深基坑，基坑支護方案必須經過當地政府部門專家?guī)斓膶＜以u審通過。 開挖時無法一次到底，必須分層開挖，開挖難度及工期明顯增加。 基坑支護方案復雜，投入遠大于一層地庫，且支護施工難度及工期大大增加。 本區(qū)域地下水豐富，水位較高，而開挖深度較深，地下水壓力較大，容易造成地庫滲漏。 地庫結構施工量增加，工期增加。 地庫施工階段必須留設坡道，由于坡道長度增加，對樁基及地庫結構施工帶來一定影響，必須提前合理規(guī)劃。 一期地庫面積大，需分片區(qū)施工，后澆帶數量增加，增加了滲漏隱患。 質情況不理想 本項目地塊內普遍 有較厚的淤泥質土層、砂層分布，其中東南角即一期塔樓范圍砂層深度約 18 米，遠超過開挖深度?；鶐r中全風化泥質粉砂巖、強風化泥質粉砂巖及中風化泥質粉砂巖夾、互層現象較密集。由于上述不利地質情況，對基坑開挖及支護工程、樁基工程帶來一定施工難度： 淤泥質（砂）土開挖時難度較大，分層開挖時必須設磚渣便道，且泥尾堆放點相對較少，勢必對開挖進度有較大影響。而地下水位埋深較淺，淤泥（砂）土富含地下水，開挖時必須采取有效的降水措施。 淤泥質土層、砂層不利于基坑支護，常規(guī)支護方法需進行有效止水，并設支護樁及錨索，施工周期較長，對 總工期有較不利影響。 東南角砂層較厚造成基坑止水困難，普通攪拌樁無法達到要求，需增加旋噴樁來解決攪拌樁長度過長出現的分叉現象，施工難度、工期和成本均增加。 基巖存在軟弱夾層，樁長可能會較長，為判別持力層情況往往先需做一樁一孔甚至一樁多孔的超前鉆，超前鉆施工將制約基礎工程的開工。 由于樁長較長，樁基抽芯檢測時間也相應增長，而當地樁基檢測工作為當地檢測站獨家壟斷，其抽芯檢測設備嚴重不足，抽芯檢測將對總工期造成較不利的影響。 工期間應考慮的其它因素。 季施工問題 該地區(qū)雨季持續(xù)時間長，雨量充沛，按照發(fā)展計劃， 本工程土方開挖及邊坡支護工程、樁基工程，主樓的主體施工、外墻施工及地庫頂板施工均處于該地區(qū)的雨季。這兩個雨季的施工內容都是直接關系到總工期能否有效控制的關鍵工序，而且此部分施工內容都是很容易受雨季影響的工序，因此能否做好雨季施工措施對項目來說非常關鍵。 對于 2014 年雨季的土方開挖及邊坡支護工程、樁基工程施工階段，重點要做好： 基坑內及基坑邊的抽排水，及時排清積水。 加強邊坡觀測，注意基坑安全問題。 雨季施工的用電安全問題。 雨季基坑內機械設備的安全問題。 合理安排搶工，遇天氣情況較好時應進行加班或搶工。 對于 2014 年雨季的外墻施工及銷售賣場的市政園林施工階段，重點要做好： 做好防雨措施，特別是結構砼工程及塔樓外墻施工，遇雨天應做好覆蓋，園林飾面施工也需做好防雨措施。 應合理安排搶工，遇天氣情況較好時應加班及搶工。 同樣需做好雨季施工的用電安全。 室外市政施工時應做好排水措施，特別是在首層排水管網沒有正式形成之前應提前考慮。 工環(huán)境污染及對場外安全的影響問題 項目地處新中心城區(qū)，且東、西、南側均為市區(qū)正式道路，工程施工時需注意減少對市政道路造成污染，避免因此造成政府有關部門的處罰或停工。本工程超高層住宅 靠近市政路邊，容易造成高空墜物等場外安全問題，同時銷售賣場開放范圍較大，應做好賣場的安全問題。針對上述情況，應做好： 施工大門應規(guī)范設置洗車槽及洗車設備，進出車輛應沖洗干凈，不得污染市政道路，同時應做好工地入口附近市政道路的清掃工作。 施工用水必須經沉淀池三級沉淀后方可排入市政排水井，生活污水需經化糞池沉淀后方可排入市政污水井。 施工現場及辦公、生活區(qū)應做好清掃保潔工作，垃圾及時外運。 塔樓近市政道路及銷售參觀道路處必須在外架上規(guī)范設置安全挑棚，市政人行道上方如有可能最好應搭設安全防護棚。 工噪音擾民及夜 間施工問題 一期工程施工時應注意施工擾民問題，而部分施工內容又必須連續(xù)作業(yè)，如樁基施工、大體積砼澆筑等。所以應注意做好以下相關安排： 合理安排砼的澆筑時間，以減少對周邊的干擾，非大體積砼應白天進行澆筑，晚上 10 點以后不得進行砼澆筑。 大體積砼澆筑也應合理安排，盡量縮短夜間澆砼的作業(yè)時間，或盡量利用周末學校非上課時間施工。 對必須連續(xù)作業(yè)的樁基施工及大體積砼澆筑等施工，應提前向政府有關部門申請夜間施工證，平時也應做好與周邊關系的溝通協(xié)調工作，提前知會以減少投訴。 節(jié)對工程施工的影響 根據中國國情，春節(jié)期間對 現場正常施工的影響至少一個月，如果組織不好其影響時間甚至更長。根據項目發(fā)展計劃， 2014 年春節(jié)正是現場結構施工、銷售區(qū)賣場結構施工和創(chuàng)造后續(xù)施工條件的關鍵時期，由于直接關系到項目能否按時對外進行銷售，應重點做好布置和安排，關鍵工種工人應留守，以減少春節(jié)期間對施工造成的不利影響。 總平面管理 公區(qū)及生活區(qū)布置 由于地塊西側為規(guī)劃綠化隔離帶，寬度為 30 米，且西南角場地較大，原考慮將項目部辦公區(qū)設置于項目地塊的西南角，設置于此可兼顧全區(qū)施工，不需二次搬遷。但由于地庫內排水渠箱的遷移位置擬定從此位置通過，辦公區(qū)需 進行移位。后綜合考慮將辦公區(qū)移至三期地塊內，沿 *路布置，避開后續(xù)渠箱整改的安全距離及三期基坑止水攪拌樁施工距離。布置于此在三期施工時需進行搬遷，但離現場臨水臨電均較方便，排水也較容易，不會影響一、二期施工，也不影響施工單位生活區(qū)的設置。施工單位辦公區(qū)可順我司辦公區(qū)向北布置在三期地塊內。 項目部辦公區(qū)采用兩層活動板房，廁所采用磚混結構。辦公區(qū)污水經化糞池經沉淀后排入南海大道邊的市政污水井內。 地塊內五勝河改道至地塊北側后，新河道以北有 10 米寬綠化帶，總長度超過600 米，可將施工單位生活區(qū)布置在新河道的北側， 考慮沿河道布置一排兩層活動板房，廚房及廁所分設于中間部位，污水經化糞池沉淀處理后排入地下排水渠箱。該生活區(qū)按兩至三個總包單位進行分片設置，為二期施工時預留場地。 施工單位生活區(qū)設置于項目 *側，與整個施工區(qū)完全隔開，即方便管理也有利于現場的安全文明形象。生活區(qū)大門由土建總包單位自行設置，但需符合憶利的形象要求。 時水電及雨、污水排放設置 時用水設置 根據項目分期情況及場地周邊市政給水管網的分布情況綜合考慮，在東側 *路一期與四期交界處的圍墻內側設置一給水管口，該給水管口在四區(qū)范圍內。管口后端可自行接駁， 可用于一期及四期施工，還可用于售樓區(qū)及施工單位生活區(qū)使用。 另外沿海七路的給水管，在地塊西南角處圍墻內側設置一取水口，該接駁點可用于一、二、三期施工，還可用于現場辦公區(qū)使用。 上述給水管布置已基本綜合考慮了全期的使用情況，且與自來水公司初步溝通，上述給水管口同時用作小區(qū)日后的正式用水管口，避免了日后的遷移及報停。 時用電設置 工程臨時用電經與供電部門溝通可自項目附近的變壓器接駁。根據本工程的用電量及后期工程的施工情況綜合考慮，本工程共設置三臺 500臨時變壓器。其中一臺設置于項目 *期用地內，為臺 式變壓器，本臺變壓器一期正式入伙后不必進行拆除，可用于日后各期的工程施工。同時該變壓器還可用于售樓部及施工單位生活區(qū)的供電。 在南側 *路一期中部位置的圍墻邊設置兩臺變壓器，一臺為箱變一臺為臺式變壓器，設置于幼兒園操場范圍內，避免對施工造成不利影響。此設置位置距一期主要的用電設備較近，電纜較短，變損較少。 由于考慮到地下渠箱整改的影響變壓器無法布置于二期地塊范圍，二期施工時如幼兒園不進行移交則還可兼顧二期施工，如幼兒園操場需進行移交，此兩臺變壓器需提前進行搬遷。 上述三臺臨時變壓器盡量利用公司其它項目已有的 變壓器資源，可拆過來直接使用或經改裝后使用。 、污水排放 地塊東側、南側、西側的市政道路人行道中均有雨、污水市政管井布置，可用于工程的雨、污水排放。 場地雨水及施工用水經三級沉淀池后方可排入市政雨水井。施工大門處洗車槽單獨設置沉砂池。 辦公區(qū)及生活區(qū)污水經化糞池沉淀后排入市政污水井或地下排水渠箱。 基坑底及基坑坡頂四周均設置排水溝，基坑底還需設置排水井，排水井匯總至三級沉砂池，經沉淀后排入市政雨水井。沉砂池及化糞池容量必須滿足要求，可采用磚砌結構。 一期地庫與二期及四期交界處，在二期及四期地庫底板未施工前 ，此位置的基坑底排水溝及排水井必須進行保留，以解決二期及四期基坑排水問題，基坑內排水溝及排水井設置要考慮長久使用。排水井及排水溝必須采用磚砌并采用水泥砂漿抹面，容量需滿足使用要求。 建單位分區(qū) 工程根據體量及平面分布情況建議分為兩個土建總包單位。第一單位施工東南角共 *棟塔樓（ #、 #、 #樓）及附屬的商業(yè)、幼兒園和地庫。第二單位施工另外 *棟塔樓（ #、 #、 #樓）及附屬的商業(yè)和地庫。具體劃分情況見附件二：總包范圍及單位工程劃分。 分成兩個單位有以下好處：施工單位投入的資源可大大減少，減輕了施工單位的資金壓力；可 選擇的合格單位數量增加，減少了分判風險；可要求單位一次性配齊一層地庫量的周轉材料，日后可用于塔樓模板更換和裙樓商業(yè)；兩個單位之間可進行良性競爭，有利于現場的質量及進度管理。 分成兩個單位的壞處是：兩個單位需分開設置施工場地和道路，大門和洗車槽有條件時也應分開，施工平面布置及施工組織增大了難度。另外兩個單位之間存在摩擦及矛盾的風險，增大了單位之間的協(xié)調工作量和工作難度。 根據現場平面布局及場地情況，在 #樓和 #樓之間的 *側 *路圍墻處開一個一期主施工大門（幼兒園和南側商鋪后建），由兩個總包單位共用。由于該大門位 置處無法留設下基坑坡道，因此在土方及支護工程、樁基施工階段所起作用有限，待土建單位進場后再進行設置。要求大門寬 *米，大門口兩個總包單位分別設一個洗車槽和沉砂池，門口處臨時道路寬 *米，自門口向東西兩方向的臨時道路寬 4 米，由兩家總包單位分別設置。兩家總包單位沿各自承包范圍內的圍墻邊分別設置材料堆場、鋼筋加工場、砼泵機位等場地布置。該布置既可解決兩家總包單位的施工需要，互相之間干擾又小，有利于現場的施工和協(xié)調。 由于地庫面積較大，根據營銷要求，開放前需完成中心園區(qū)并與賣場、樣板房一同展示，因此裙樓地庫的結構進度非 常關鍵，直接關系到后續(xù)的中心園區(qū)市政園林施工和對外展示時間。為確保裙樓地庫結構的施工進度，要求兩家總包單位在地庫施工階段，塔樓與裙樓地庫的勞動力和周轉材料全部分開進行獨立組織，塔樓施工優(yōu)先保證，裙樓地庫可進行分段分塊施工，周轉材料配備量不少于其承包范圍內的一層裙樓地庫的材料量。 工順序安排 土方開挖、樁基礎及地庫施工階段，必須優(yōu)先保證塔樓工作面，自東南角 #樓向西一直至 #樓方向推進，有一棟完整塔樓具備工作面的情況下就插入下道工序施工。如東南角 2#樓一旦開挖完成就開始樁基施工，樁基施工及檢測一完成就進行土建 施工。在工作面創(chuàng)造上，先塔樓后地庫，分批移交工作面，一有工作面就插入施工，早日形成施工流水。塔樓與地庫的勞動力和周轉材料分別獨立，優(yōu)先保證塔樓的施工進度，以早日達到銷售形象進度。見附件三：基坑開挖及樁基施工順序示意圖。 從土方開挖及基坑支護階段起就重點考慮為下道工序創(chuàng)造工作面的問題，自東南角沿支護施工工作面邊向西向北開挖支護施工的工作面，在此工作面內側再挖設寬度約 2 米深度在 3 米以上的深溝進行降水，因表面雜填土層最約 ，地下水位深約 2 米，最好能挖至含水飽和的砂層，則降水效果較好。沿一期場地的原始地面沿東 西方向設 3磚渣運輸通道，并設 4深約 3 米左右的降水深溝。降水溝內的水抽排完后開始開挖水溝底以上的通道內面層土方，該通道土方完成后，將降水溝繼續(xù)向下一層深度開挖，其它降水溝及挖土通道施工順序類似。 必須先降水后開挖，待降水溝內水排干后才能挖降水溝邊的挖土通道處的土方。分層進行開挖，單個挖土通道的上一層土方挖完后，再墊挖土通道處磚渣后向下挖深降水溝，完成降水后再開挖下一層土方，直至土方開挖至要求標高。 邊坡支護工程先施工止水攪拌樁再施工支護灌注樁，最后施工錨索和護坡面。各施工內容可進行流水施工。施工順 序自東南角開始向北向西兩個方向流水推進。邊坡支護與土方之間需進行配合施工，邊坡支護工作面挖出后就可開始支護施工，但該段支護工作未完成前不能進行支護相臨位置的工作面以下的土方開挖，與支護工作面不相鄰位置的土方開挖受影響較小，有條件時可連續(xù)開挖。 #塔樓一旦具備工作面就開始塔樓樁基施工。塔樓工作面自東向西分批交出，每棟塔樓完整工作面出來后就開始該塔樓的樁基施工。裙樓地庫自東向西、自南向北分批交出，每交出一塊場地就開始該區(qū)域裙樓地庫的樁基施工。 向樁基移交工作面時需注意提前考慮下基坑坡道的留設，否則無法及時開始樁 基施工。 #塔樓北側基坑坡道在移交 #樓工作面時必須完成。 基施工時每個單位工程應統(tǒng)一安排、均衡施工，以確保同一個單位工程的樁基可一同檢測。不同單位工程樁基可按工作面移交的先后順序施工，單個單位工程內進行流水，要求樁基施工單位配備足夠的樁基設備，現場用電量已按樁基施工高峰期用電量進行考慮，可滿足要求。 地庫施工階段優(yōu)先保證塔樓部分的結構施工，此部分勞動力為固定班組，僅施工塔樓部分的結構，以確保塔樓可早日達到形象進度以滿足銷售條件。另一部分勞動力專門施工裙樓地庫，地庫施工時優(yōu)先施工塔樓以南的地庫以便可早日進行基 坑回填，以確?；影踩皠?chuàng)造更多的施工場地。北側地庫考慮到材料運輸問題應分批分塊施工，自南向北施工。（具體詳附件二：總包范圍及單位工程劃分） 各棟塔樓與周邊地庫結構施工時應將各自的勞動力和周轉材料完全分開，優(yōu)先保證塔樓的結構進度，以保證早日達到銷售形象進度。由于地庫的面積較大，施工內容較多，施工周期也較長，要求地庫砌筑抹灰及砼地坪等土建施工勞動力也與塔樓完全分開，地庫的安裝勞動力也與塔樓完全分開。 各棟塔樓結構至 10 層時開始樓層的室內砌筑工作，砌筑樓層完成兩層頂磚時開始二次配管及抹灰工作。樓層各個部位的砌筑 和抹灰工作不允許出現任何甩項，且應優(yōu)先保證衛(wèi)生間和水電管井的施工，因其工序較多且涉及向安裝單位移交工作面，優(yōu)先施工可保證整個工程綜合施工的順利展開。確保在塔樓結構封頂后的45 天內完成室內的砌筑抹灰和衛(wèi)生間工作，完成三分之一樓層的室內找平層、窗邊收口及樓梯間踏步，具備向精裝修單位移交工作面的條件，精裝修可進場正式開展施工。 筑抹灰的綜合施工階段，土建和安裝單位必須時刻關注后序工作面的移交問題，一是同一單位內部不同工序的移交，二是不同單位之間工作面的移交，兩者都很重要、缺一不可。各單位不但要按時完成自身工作向 后續(xù)單位進行書面移交，后序單位也要關注前面單位的進展情況，催促其按時完成并移交，遇異常情況第一時間向項目工程部主管工程師反應，確保各工序能順利開展，形成有效流水。如砌筑階段土建單位自身的準備工作較多，放線、砼反坎澆筑、排水管結構吊洞、墻體拉結筋及構造柱鋼筋等，在每個樓層砌筑前必須及時先完成各項準備工作然后才能開始砌筑，砌筑完成后必須第一時間完成墻面灰餅、一米線、樓層場地清理，并立即向安裝單位移交進行二次配管施工等，具體不再一一細述。 砌筑完成 10 個樓層時必須開始外墻打點及抹灰，外墻打點完成時鋁窗、欄桿單位必 須進場量尺寸并加工，以確保整個外墻的施工進度。外墻抹灰及貼磚必須分四段、不少于兩個班組進行施工， 15 層以下為一段第一個班組最先進場， 30 層第二段由第二個班組進場，女兒墻至 30 層為第三段可單獨組織班組或安排由第一個班組兼顧施工，屋面構架為第四段由第二個班組兼顧施工。注意各個施工段一旦具備施工條件施工班組就必須及時進場開始施工。女兒墻至 30 層的第三段工作面和屋面構架的第四段工作面如與底下施工段共用班組時，要求此工作面一出來，不管底下工作面是否已全部完成，必須將全部班組人員調至此工作面開始施工，以確保外架 可早日開始拆除。在第三、四工作面未出來時，第一、二工作面如進度較快，可繼續(xù)進行貼磚、窗邊收口等工作，甚至可完成該施工段的全部外墻施工工作，以加快整個外墻的施工進度。整個外墻施工階段必須確保鋁窗和欄桿的施工進度，不得影響外墻施工進度。 結構封頂后結構班組不得離場，必須繼續(xù)開展屋面構架結構施工，為后續(xù)構架的砌筑、抹灰、貼磚等工作提供條件，以確保兩個月時間完成整個構架的結構及裝飾，并完成外架拆除。 主體封頂后及時進行電梯井道的清理工作，確保一個月內電梯單位可進場開始安裝。電梯單位應提前進場，和土建單位進行井道移交 后，土建單位拆除井道內架體交由電梯單位重新搭架。 吊及人貨梯布置 本工程根據塔樓的數量及平面分布情況，同時考慮到外架采用滿堂架的因素，其外架材料吊運量較大，所以共設置六臺塔吊，其中東南角的 #塔樓設置一臺塔吊臂長不少于 55 米， #樓各設一臺塔吊、在北側地庫部分另設兩臺塔吊，以覆蓋整個北側地庫范圍，加快地庫部分施工進度，此五臺塔吊臂長均不少于 50 米，上述各塔吊端部起吊重量不少于 ，可選用 更高型號。北側地庫兩臺塔吊在地庫頂板結構完成后可進行拆除。 本工程由于垂直運輸量大，因此每棟主樓必須布置一 臺雙籠高速電梯，每籠要求必須可裝下不少于四臺斗車。 人貨梯位置布置在客廳陽臺推拉門位置，不布置于臥室或拐角窗的位置，以避免后期收尾工程量大。 由于本工程北側中心園林要求對外銷售時施工完成并對外展示，為避免對展示區(qū)造成不利影響，且不影響樣板房參觀通道，因此所有的塔吊人貨梯均布置于塔樓南側。 塔吊布置時不得穿過地庫設備房，以免影響消防驗收等工作。塔吊位置必須考慮拆卸時可卸下大臂并能運出場。塔吊附墻不得穿過門窗進入室內。 塔吊、人貨梯的裝拆時間必須經我司確認，不得過早拆除以影響現場正常施工。人貨梯的拆除時間原則上 在外架全部拆除完成，室內電梯已投入使用，且精裝修單位濕作業(yè)材料已全部運至樓層，樓層垃圾已基本運下方可拆除。塔吊配合人貨梯拆除完成后方可拆除，以提高人貨梯的拆除進度。 材料運輸是高層施工的一個關鍵，人貨梯司機數量配備以滿足現場的材料運輸為原則，高峰期時應 24 小時運行，以確保粗裝修及精裝修材料的運輸和垃圾下運，不得出現任何因人貨梯運輸問題而影響施工的情況，否則將對土建總包單位進行重罰。 時道路組織 場內臨時道路需結合各施工階段進行布置，布置時綜合考慮鋼筋加工場、材料堆場、砼泵位置等，并優(yōu)先布置鋼筋加工場位置。 （具體詳見附件四、五：地庫結構階段平面布置圖、地上施工階段總平面布置圖）。 坑外首層場地的臨時道路布置應盡可能不需二次改道，做法要求必須進行硬化處理。下基坑坡道及基坑內臨時道路可采用磚渣臨時道路，兩者相互結合。首層施工場地砼臨時道路的設置要求包含在土建總包合同范圍內。 首層場地臨時道路應盡量與工程的永久消防道路定位相結合，臨時道路完成面標高應低于消防路標高約 200。不能與消防道路相結合的臨時道路，工程尾期需破除時，破除工作需包含在土建總包合同范圍內由土建總包單位進行處理。 首層地庫頂板上必須設臨時道路，行 駛鋼筋運輸車及砼罐車等重型車輛時，必須在地庫頂板上進行結構加強并進行回頂。根據本工程情況需在塔樓南面地庫頂板設置一條臨時施工道路。上述結構加固及回頂工作由土建總包單位承擔，需包含在合同范圍內。 方開挖及基坑支護、樁基施工階段平面布置 由于一、二期開發(fā)間隔時間短，從節(jié)約成本的角度出發(fā)，一、二期基坑一起進行開挖，在施工順序安排上先完成一期范圍，后完成二期范圍。為考慮整個基坑的邊坡止水及成本角度考慮，整個地塊地庫周邊的止水攪拌樁與一期一起施工。 基坑內周邊需設置排水溝及降水井，以利于二期、四期基坑暴露階段的場地 降水及排水，該排水溝及降水井由于使用時間較長，需采用磚砌并進行抹面處理。 基坑上口周邊設置正式排水溝及降水井，采用磚砌及抹面處理。此處排水措施在一期市政排水系統(tǒng)未投入使用前必須一直進行保留，以解決場地排水問題。 本階段施工道路及場地布置主要是解決好施工順序和安排的問題，以及下坡道位置的留設，具體位置應結合后續(xù)工程施工及項目總體計劃綜合考慮。 開挖時要考慮與支護密切配合施工，兩者之間不得互相影響，形成有效流水。并要求第一時間提供東南角 #塔樓的樁基施工工作面，留設好 #塔樓樁基施工的坡道。自東向西提供其它塔樓工作 面，地庫部分自西向東、自南向北提供工作面。 樁基施工平面布置需考慮部分塔樓完成后優(yōu)先進行樁基檢測的路線，及最后完成的樁基檢測出去的道路不影響已完成檢測棟號的土建施工的通道問題。 此階段的道路組織以基坑上的臨時砼道路與基坑底磚渣路相結合，基坑上的臨時砼道路要綜合考慮土建總包道路和場地布置問題進行設置。 東側燈湖西路和南側西面兩處施工大門處設置洗車槽?；由吓R時道路采用砼道路，寬度為 4 米， 200 厚，由施工單位進行設置。東側及西南角均設置下基坑坡道，并在基坑內設置環(huán)形磚渣臨時施工通道，以利于樁基施工及檢 測。坡道位置設置時即要考慮最早的 #塔樓可交付土建單位進場開工，又要考慮整個基坑內最后一片場地樁基檢測完成后設置退場問題，還要考慮方便后續(xù)二期和四期的樁基施工。 此階段需進行塔吊位布置及塔吊樁及塔吊基礎的施工，土建單位需提前進場，完成塔吊基礎，在塔樓樁基檢測完成后的第一時間就安裝塔吊。 塔吊必須盡早投入使用，可配合土建的樁承臺磚胎模及底板墊層施工。 庫施工階段平面布置 在樁基施工階段末期， #塔樓樁基開始檢測前土建單位就進場進行施工準備及場地布置。 由于場地的地質情況不理想及深基坑安全問題，根據基坑設計要求， 南側及東側基坑邊部分場地可做為鋼筋加工場及材料堆場，近圍墻邊可設置鋼筋堆場和鋼筋加工場，鋼筋堆載高度不得超過 80需沿圍墻邊每 30m 距離間隔布置，臨時施工道路布置在鋼筋加工場的內側。在施工道路的內側再設置模板、木方等周轉材料堆場。 由土建單位在南側 #樓和 #樓間圍墻處開設一扇 *米寬主施工大門，并設置好洗車槽，如選擇兩家總包單位則設雙洗車槽，大門及洗車槽處主入口施工道路為 *米寬，大門兩邊設保安亭，并設置好大門往東西兩方向的臨時道路，路寬 4 米，臨時道路均采用不低于 砼澆筑，厚度不少于 200。沿圍墻邊設 鋼筋加工場和鋼筋堆場，周轉材料堆場可設置于道路北側基坑邊安全范圍以內。 鋼筋加工場及主要的材料堆場應進行硬化，采用 100 厚 進行硬化，以利于安全文明施工，鋼筋堆場需設置隔離墩對不同的鋼筋型號進行分隔。 為確?；影踩^重的鋼筋運輸車最好在地庫未回填前不得進入基坑邊臨時道路，而采取在圍墻外市政道路上采取汽車吊或塔吊直接吊入圍墻內鋼筋堆場。 沿基坑邊 6 米范圍內不得設置任何材料堆場，為保證基坑安全，要求土建總包單位在該 6 米線處設置鋼管護欄進行圍護。 坑內的臨時施工道路為磚渣道路，在樁基施工階段就進行設置 ，沿塔樓北側布置，與坡道相連后與首層場地臨時道路相連。 地庫階段施工時優(yōu)先保證塔樓的施工，此部分固定班組及材料只做塔樓部分。裙樓地庫部分先做南側地庫以創(chuàng)造條件實現南側基坑早日回填。塔樓以北范圍的地庫，考慮到材料運輸及施工道路應自南向北施工，塔吊無法吊運到的范圍采用斗車等進行人工搬運，或采用汽車吊吊運。 具體詳見附件四：地庫結構階段平面布置圖。 體及裝修施工階段平面布置 地庫頂板及外墻結構完成養(yǎng)護后第一時間施工防水及保護層，以利于早日進行基坑回填及北側中心園區(qū)土方回填。后澆帶處影響防水及回填施工時采取磚砌擋 墻進行分隔，以避免對大面回填造成影響。 東側及南側基坑邊回填完成后可用于施工的場地增大，更有利于施工場地布置。 此階段基坑周邊的場地和道路由于在地庫施工階段已完成主要設置不需作大的調整。但考慮到粗裝修階段的材料運輸，需在塔樓以南的地庫頂板處設置施工道路，該施工道路位置與后續(xù)永久消防道路相結合進行設置，在地庫結構頂板上進行結構加強并進行結構回頂，結構板加強的計算需符合設計要求。結構板的加強及地庫結構回頂費用均由土建總包單位承擔，包含在合同范圍內。 塔樓南側地庫頂板上的臨時道路沿塔樓南側布置，將材料堆場及人貨梯 連成一線。砂漿攪拌場地、砂和水泥堆場盡量設置于頂板上施工道路的北側，砌體材料及裝修材料堆場盡量設置于施工道路的南側。 塔樓南側地庫頂板處的土方回填在結構施工完成后，主要的結構周轉材料運出場地后再進行，由于該處園林綠化內容較少且不影響開放區(qū)的展示，在工期允許的情況下，可在土建粗裝修完成的尾期、精裝修開始的前期再進行回填?；靥顣r由于涉及到局部材料堆場轉場，因此需分塊進行回填。 塔樓南側回填時塔吊及人貨梯周邊需砌筑擋墻進行分隔，塔樓及人貨梯周邊應優(yōu)先進行回填，以利于市政管道及消防道路的施工，為后續(xù)園林綠化施工創(chuàng)造 條件。 具體詳見附件五：地上施工階段總平面布置。 內土方平衡 本工程暫不考慮場內土方平衡，主要存在以下原因： 一期開挖面積大，而二期與一期的開發(fā)時間間隔一年，二期挖土時一期還不具備回填條件。三期開發(fā)時一期已回填完成，時間上也無法配合，但可考慮用于二期回填。 一、二期開挖間隔時間短，而四期場地需用作二期施工時的臨時通道，只能考慮在三期臨時堆放回填用土，但場地地質情況復雜，淤泥質土、砂層較厚，不適合臨時大量堆放回填用土，以免對基坑安全產生不利影響。 該區(qū)域全年都有土方開挖工程，所以土建單位有較多的場外土方回 填資源，且單價合理，與場內堆土后回填差價不大。 手架搭設方式 本項目塔樓可采用的常規(guī)外架形式有爬架和懸挑滿堂架。 爬架的優(yōu)點是鋼管及架板用量少，結構施工時外架時間較節(jié)省，外立面的文明施工形象好，爬升及下架均不需塔吊吊運，塔吊吊運量少且可較早拆除，塔吊費用相對較省。 滿堂架的優(yōu)點是工藝相對簡單且成熟，更為有利的是外立面施工可提前插入，正常情況下如組織得當在主體封頂后兩個月左右外立面施工可大面積完成，因此下架時進度較快。精裝修可提前插入施工，總工期較短。 爬架的缺點是外架施工工藝相對較復雜，對專業(yè)隊伍的要求較 高，爬升及落架的過程存在較大的安全隱患，需嚴格按規(guī)程操作，對施工單位的管理能力要求較高。更為主要的是外立面大部分施工內容均依賴爬架，外立面砌體施工時存在安全及質量隱患，外墻抹灰貼磚及門窗邊收口等工序無法前期插入，造成爬架下架時進度比滿堂架慢，且外立面施工時由于工序較多而時間又緊，容易出現收口不理想等質量隱患，同時任何一道工序出現滯后時將無法落架，對外立面進度影響較大，各工序間互相制約協(xié)調難度較大。另外由于爬架層外立面施工時人員及材料均較集中，該層爬架未下架前精裝修無法開展施工，因此對精裝修工程的工期影響較大 。 堂架的缺點是鋼管、架板等外架材料用量巨大，且均需塔吊吊運，塔吊也需在外架基本拆除完成后方可拆除。滿堂架需進行多次工字鋼懸挑，懸挑施工對結構施工進度有一定影響，且拆除時涉及到修補等內容費時較多，還容易出現外墻滲漏隱患。 爬架的外架綜合單價較滿堂架低約三分之一，但考慮到外立面需增加安全防護費用，與滿堂架的費用實際差距并不大。 由于首層園林綠化需提前完成并對外展示，另首層入口處大堂應設有門樓，因此外架應在門樓上方樓層進行懸挑，以利首層場地施工及門樓外立面施工，首層展示時完成門樓外立面施工并拆除懸挑工字鋼以下 外架。 地降排水 由于一、二期開發(fā)間隔時間短，為節(jié)約成本，一、二期工程土方采取同時開挖的方法。一期工程與二期相臨，因此存在一期正在施工時二期仍未開始施工，甚至一期交樓入伙時二期仍未開工，因此需解決一期基坑的降排水問題。 施工階段的基坑降排水由施工的責任單位承擔，如土方開挖階段由土方單位自行解決降排水問題，但排水溝及降水井的設置需滿足設計要求。 存在多個施工單位交接工作面時，降排水問題采取分期移交的辦法。土方單位在整個一期工程工作面未全部移交給樁基單位時，由于分區(qū)之間未設排水溝，所以無法分區(qū)移交。整個一期工 作面全部移交樁基單位后，基坑的降排水應一并移交給樁基單位。樁基單位向土建單位移交工作面時，降排水的移交同上述要求。 在一、二期之間設排水溝進行分隔，一、二期基坑全部完成后，一期土建單位進場且一期工作面已全部移交土建單位后，整個一、二期基坑的降排水全部交由土建總包單位承擔，直至二期樁基單位進場后二期基坑降排水移交給二期樁基單位。 二期范圍移交后，一期土建總包單位嚴禁將水抽排至二期范圍內，否則無法區(qū)分職責。 降排水的費用進行包干，由各單位自行考慮，包含在合同范圍內。 期與二期之間的臨時圍閉 期工程與二期相臨 ，土方回填階段就應作好首層的臨時圍閉工作，既利于土方的回填又能與二期和四期隔離開，在交樓入伙時不受后期施工的影響。要求圍閉工作包含在一期土建總包合同范圍內，采用 180 灰砂磚墻，墻高在園林綠化完成面標高以上 ，一期內側進行抹灰并刮白，二期、四期側不需抹灰。 地庫與二期、四期相臨處也需做好臨時圍閉，也包含在一期土建總包合同范圍內，采用 180 磚墻砌筑，可不需抹灰。 二期、四期施工時需拆除一期的臨時圍閉時，拆除工作包含在后續(xù)施工單位責任范圍內。 首層場地臨時圍閉的拆除包含在園林單位范圍內，由其拆除并外運出場， 總價包干，包含在合同范圍內。 地庫圍墻拆除包含在后續(xù)土建總包單位的合同范圍內，由其拆除并外運出場，總價包干，包含在合同范圍內。 進度管理 體進度控制目標 要求確保按時完成上報集團的項目發(fā)展計劃目標，開盤及竣工入伙時間要求確保有 2 至 3 個月的提前量。 本工程上報集團的項目發(fā)展計劃為： 開工 開盤 竣工驗收 交樓入伙 工進度計劃 具體詳見附件七：一期工程施工進度計劃。 工控制的主要節(jié)點及目標 土方開挖及邊坡支護工程： 50 天內交出 2#塔樓的樁基施工工作面， 60 天內交出 4、 6、 8#塔樓的樁基施 工工作面， 70 天內交出 10、 12、 14#塔樓的樁基施工工作面， 80 天內交出全部一期施工范圍的工作面， 150 天內完成全部施工內容。 樁基工程：自接收工作面起算， 90 天內完成 2#塔樓樁基施工及檢測， 130 天內完成其它全部施工內容及檢測。 主體結構工程：自接收工作面起算， 60 天內地庫封頂， 210 天內達到銷售結構形象進度， 280 天內 44F 結構封頂。 主體封頂后 60 天完成屋面構架結構及裝飾并完成構架外架拆除。 構架外架拆除后 90 天內完成全部外架拆除。 全部外架拆除后 45 天內完成塔吊及人貨梯拆除。 主體封頂后 45 天完成 室內全部砌筑、抹灰、衛(wèi)生間蓋板、三分之一樓層的木地板找平層及窗邊收口，具備精裝修工作面移交的條件。 精裝修單位進場后 160 天內完成濕作業(yè)全部內容，干作業(yè)及時插入施工。要求進場后 200 天內完成全部內容的大面施工，進入質量整改階段。 90 天完成質量整改和清潔開荒具備交樓入伙條件。 地庫封頂后 60 天內移交地庫安裝工作面， 200 天完成地庫大面完裝工作。 規(guī)工序控制時間要求及工序插入時間：（根據公司要求填寫） 標準層結構六天一層，要求不得甩下任何飄板和線條。 體包括頂磚三天一層。 抹灰兩天半一層。 標準層二次（含水 和電）配管兩天一層。 地庫頂板結構完成養(yǎng)護后就立即分塊施工防水及保護層，以利后續(xù)的場地布置及土方回填。 結構至地上十層時開始墻體砌筑，墻體砌筑完成三層時開始二次配管和內墻抹灰。 砌筑至十五層時開始外墻打點抹灰，外墻分兩段至三段施工，主體封頂后 45 天內外墻抹灰大面已全部完成，二分之一樓層外墻貼磚已完成。 外墻打點開始之前 20 天鋁窗、欄桿單位進場，進行備料，打點開始后立即量尺寸下單。 樓層結構拆模并清理完成后開始安裝衛(wèi)生間豎向排水管，結構吊洞緊隨其后，以確保樓層砌磚時衛(wèi)生間包管能一次到位。 結構至五層時安裝施工 人貨梯，確保在結構至 10 層時驗收通過并投入使用。 結構封頂后 30 天內移交電梯安裝工作面，電梯安裝進場后 90 天內室內電梯具備驗收及使用條件。 鍵工序的進度保證措施 土方開挖及基坑支護：自東南角開始施工，開挖與支護相互密切配合施工形成流水。攪拌樁機數量充足，分段流水施工。支護樁要求采用旋挖機施工以提高工效，設備數量配足，分段同時施工。以確保按時分片移交工作面并按時完成全部施工。 樁基礎施工：有一棟塔樓具備工作面時就立即進場施工，要求采用旋挖機施工以提高工效。分片移交工作面，優(yōu)先移交東南角 #主樓的工作面，其它部 位先塔樓后地庫，土建單位可流水作業(yè)。 樁基檢測由于必須由當地建設局下屬的檢測站進行檢測，且由于其檢測力量有限，因此檢測工期在樁基工程的關鍵線路上，要求各單位工程的檢測工作必須形成有效流水，避免檢測設備多次進出場而影響工期。 庫結構施工：分兩家土建總包單位以減少周轉材料的一次性投入?，F場有一棟塔樓具備工作面時就立即進場施工，先塔樓后裙樓地庫。塔樓部位的材料和人員固定只施工塔樓部分，地庫封頂后一直向上施工，以早日達到銷售條件。裙樓地庫另外組織材料和班組施工，要求每個總包單位一次性投入單層地庫模板及支撐材料，地庫 裙樓可分段流水施工，先施工南側，北側自南向北流水。 標準層結構施工：要求確保四天一層，將每道工序分解固定工作時間，根據時間要