2012年04月西安商品房市場(chǎng)月度分析報(bào) 2012-95頁(yè).doc

西安商品房市場(chǎng)月度分析報(bào)告 2012 年 04 月份 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 2012-05 2 目 錄 一、宏觀運(yùn)行背景一、宏觀運(yùn)行背景.2 1.1 政策法規(guī).2 1.2 規(guī)劃建設(shè).3 1.3 熱點(diǎn)動(dòng)態(tài).5 二、土地市場(chǎng)二、土地市場(chǎng).6 2.1 4 月全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)6 2.2 4 月全國(guó)土地市場(chǎng)概況8 2.3 4 月西安土地市場(chǎng)分析9 三、三、2012 年年 4 月西安商品房市場(chǎng)運(yùn)行情況月西安商品房市場(chǎng)運(yùn)行情況.15 3.1 商業(yè)物業(yè)爆發(fā)式銷售增長(zhǎng)乏力 4 月商品房交易量回落 4.87%.17 3.2 西安商品房供應(yīng)環(huán)比下滑 32.21% 仍處高位放量過(guò)程18 3.3 住宅銷售占比回漲 12 個(gè)百分點(diǎn).19 3.4 4 月西安商辦物業(yè)成交悖行 商服物業(yè)銷售形勢(shì)依然嚴(yán)峻.20 四、四、2012 年年 4 月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場(chǎng)情況月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場(chǎng)情況.21 4.1 2012 年 4 月西安普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況.21 4.1.1 市場(chǎng)供應(yīng)4 月住宅供應(yīng)較上年度月均上漲 61.3%.21 4.1.2 市場(chǎng)交易剛需觀望漸融 4 月西安住宅銷量再創(chuàng)新高21 4.1.3 西安住宅均價(jià)高價(jià)成交拉動(dòng)住宅均價(jià)再漲 3.35%23 4.2 2012 年 4 月西安商服用房市場(chǎng)運(yùn)行情況.32 4.2.1 城南區(qū)高價(jià)商鋪成交拉動(dòng)均價(jià)上漲 50.51%.32 4.2.2 4 月西安商業(yè)地產(chǎn)成交乏力 環(huán)比降幅超 7 成32 4.3 2012 年 4 月西安寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行情況.33 4.3.1 寫字樓市場(chǎng)成交漸穩(wěn) 成交均價(jià)環(huán)比微漲 2.7%.33 3 4.3.2 4 月西安寫字樓銷量漲 23.5%.34 4.4 2012 年 4 月西安別墅市場(chǎng)運(yùn)行情況.34 4.4.1 價(jià)格表現(xiàn).34 4.4.2 銷量走勢(shì).35 五、五、2012 年年 4 月西安房地產(chǎn)分城區(qū)運(yùn)行情況月西安房地產(chǎn)分城區(qū)運(yùn)行情況.36 5.1 城南區(qū).36 5.1.1 城南區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況.38 5.1.2 城南區(qū)商辦物業(yè)情況.41 5.1.3 城區(qū)營(yíng)銷情況.42 5.1.4 城區(qū)新盤介紹.44 5.1.5 城區(qū)動(dòng)態(tài).47 5.1.6 典型樓盤介紹.48 5.2 城北區(qū).49 5.2.1 城北區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況.51 5.2.2 城北區(qū)商辦物業(yè)情況.54 5.2.3 城區(qū)營(yíng)銷情況55 5.2.4 城區(qū)新盤簡(jiǎn)介56 5.2.5 區(qū)域熱點(diǎn)分析57 5.2.6 典型樓盤介紹58 5.3 城西區(qū).59 5.3.1 城西區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況.61 5.3.2 城西區(qū)商辦物業(yè)情況.63 5.3.3 城區(qū)營(yíng)銷情況.65 4 5.3.4 城區(qū)新盤簡(jiǎn)介.65 5.3.5 區(qū)域熱點(diǎn)分析.66 5.3.6 典型樓盤介紹.67 5.4 城內(nèi)區(qū).69 5.4.1 城內(nèi)區(qū)域普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況.71 5.4.2 城內(nèi)區(qū)域商服用房.73 5.4.3 本月城內(nèi)區(qū)市場(chǎng)動(dòng)態(tài).75 5.4.4 典型樓盤介紹.76 5.5 高新區(qū).77 5.5.1 高新區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況.79 5.5.2 高新區(qū)商辦物業(yè)情況.81 5.5.3 城區(qū)營(yíng)銷活動(dòng).83 5.5.4 城區(qū)新盤簡(jiǎn)介.83 5.5.5 本月高新區(qū)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)84 5.5.6 典型樓盤介紹85 5.6 城東區(qū).87 5.6.1 城東區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況.89 5.6.2 城東區(qū)商辦物業(yè)情況.91 5.6.3 城區(qū)營(yíng)銷情況.93 5.6.4 城區(qū)新盤簡(jiǎn)介.93 5.6.5 區(qū)域熱點(diǎn)分析.93 5.6.6 典型樓盤分析.95 5 一、宏觀運(yùn)行背景 1.1 政策法規(guī) 時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容及影響 4.13 決不讓房地產(chǎn)調(diào) 控反復(fù) 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議， 分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，會(huì)議部署堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào) 控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。會(huì)議指 出，總的看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面是好的，經(jīng)濟(jì) 增速處于合理區(qū)間;經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備很大潛力，宏 觀調(diào)控政策具有較大回旋余地。會(huì)議對(duì)下一階 段重點(diǎn)工作做了繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、著 力擴(kuò)大內(nèi)需等 9 方面部署，要求鞏固房地產(chǎn)市 場(chǎng)調(diào)控成果，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。 4.14 關(guān)于建立保障 性安居工程統(tǒng)計(jì) 制度的通知 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 為避免地方政府夸大或虛報(bào)保障性安居工程建 設(shè)進(jìn)度，中央政府已經(jīng)由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局牽頭，建 立八部委共同參與的保障性安居工程聯(lián)合統(tǒng)計(jì) 監(jiān)察制度，并已在試行之中。在此之前，國(guó)務(wù) 院辦公廳已將關(guān)于建立保障性安居工程統(tǒng)計(jì) 制度的通知下發(fā)至各地方政府，通知要求地 方統(tǒng)計(jì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、發(fā)改委等相 關(guān)部門，聯(lián)合統(tǒng)計(jì)匯總與保障性安居工程建設(shè) 進(jìn)度、開工情況、資金使用、土地供應(yīng)相關(guān)的 全部數(shù)據(jù)。 6 4.17 保障房用地應(yīng)保 盡保 單獨(dú)報(bào)批 國(guó)土部 國(guó)土資源部 17 日在召開會(huì)議，總結(jié) 2011 年房 地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作并部署 2012 年土地 調(diào)控工作。國(guó)土資源部表示，今年房地產(chǎn)用地 管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程 用地落實(shí)為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，努力 保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行;以促進(jìn)形成住房有效供 應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng) 住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。為 此要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)措施，對(duì)保障性住房用地 應(yīng)保盡保，單獨(dú)報(bào)批，鼓勵(lì)使用存量土地;合理 增加普通商品住房用地供給，及時(shí)編制住房供 地計(jì)劃并向社會(huì)公布;及時(shí)依法依規(guī)查處違約違 規(guī)用地，加大閑置土地處理力度，促進(jìn)已供土 地盡快開發(fā)建設(shè)。 4.19 關(guān)于進(jìn)一步加 強(qiáng)房地產(chǎn)中介服 務(wù)管理的通知 省住建廳、省 物價(jià)局 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，省住建廳、省物 價(jià)局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服 務(wù)管理的通知 ，從今年 6 月起，我省將實(shí)行 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格考試和執(zhí)業(yè)注冊(cè)制度， 不合格的機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。自 2012 年 6 月份起，全省實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié) 理資格考試和執(zhí)業(yè)注冊(cè)制度。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理 3 年(注冊(cè)期)內(nèi)須至少 參加繼續(xù)教育 1 次，以不斷更新從業(yè)人員的房 7 地產(chǎn)業(yè)務(wù)和法律知識(shí)，切實(shí)提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 員業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。2013 年 1 月起，所 有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢機(jī)構(gòu)必須具有兩名以上房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，不合格的機(jī) 構(gòu)不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 4.24 醞釀刺激剛需政 策 調(diào)控大方向 不變 住建部 近日，有消息稱，住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合 相關(guān)部門，將針對(duì)居民購(gòu)買首套住房的優(yōu)惠政 策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立 一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政 策機(jī)制。 4.25 住建部調(diào)研住房 公積金條例修改 使用范圍或擴(kuò)大 住建部 目前全國(guó)多個(gè)二三線城市開始放松公積金提取 和貸款政策，針對(duì)首套房的政策傾向愈加明確。 據(jù)了解，目前住建部正在各地就公積金條例的 修改進(jìn)行全面調(diào)研，公積金使用范圍有望進(jìn)一 步擴(kuò)大。另?yè)?jù)悉，公積金針對(duì)購(gòu)買首套房的扶 持政策目前仍由各地自行制定，住建部暫不會(huì) 對(duì)此出臺(tái)統(tǒng)一政策。 1.2 規(guī)劃建設(shè) 時(shí)間主題內(nèi)容及影響 4.1 西安 500 億打造國(guó) 際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè) 西安國(guó)際港務(wù)區(qū)與臨潼臨潼新房區(qū)合作共建“西安國(guó)際港務(wù)區(qū) 臨潼產(chǎn)業(yè)園”協(xié)議簽署，副市長(zhǎng)韓松、任軍號(hào)出席簽約儀式。 據(jù)悉，該產(chǎn)業(yè)園計(jì)劃總投資超過(guò) 500 億元。西安國(guó)際港務(wù)區(qū)臨 潼產(chǎn)業(yè)園面積約 12 平方公里，計(jì)劃總投資超過(guò) 500 億元。根 8 園 據(jù)兩區(qū)共建西安國(guó)際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園協(xié)議規(guī)定，該產(chǎn)業(yè)園將 以發(fā)展加工制造、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)為主。 4.2 西安北至北京西、 漢口、洛陽(yáng)龍門動(dòng) 車正式運(yùn)行 上午 8 時(shí) 40 分，隨著西安北開往洛陽(yáng)龍門的首趟動(dòng)車組列車 發(fā)出，標(biāo)志著增開的西安北至北京西、漢口、洛陽(yáng)龍門的 3 對(duì) 動(dòng)車組列車正式開始運(yùn)行。 4.8 西安年內(nèi)新增 6000 泊車位 根據(jù)各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)轄區(qū)可利用土地資源的摸底情 況，今年 1 月份，市停車辦向各區(qū)、開發(fā)區(qū)共下達(dá) 6000 個(gè)泊 位的建設(shè)計(jì)劃。其中，碑林、蓮湖、雁塔、未央、新城、經(jīng)開、 浐灞、曲江、城投各 500 個(gè)泊位;高新、航天 600 個(gè)泊位;灞橋 300 個(gè)泊位。各區(qū)共確定項(xiàng)目 28 個(gè)。截至目前，碑林廣豐國(guó) 際(60 個(gè))、鐵路局鐵永坊(560 個(gè))，雁塔省軍區(qū)(超配建 300 個(gè)) ，灞橋紡西街(300 個(gè))等 4 個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開工，其余項(xiàng)目正在進(jìn) 行項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作。 4.6 西安航天基地將建 8.5 萬(wàn)平方米超五 星酒店 4 月 6 日，西安航天基地簽約兩大項(xiàng)目，總投資額 15 億元。 其中，總投資 13 億元人民幣的普宇世尊國(guó)際酒店及普宇廣場(chǎng) 項(xiàng)目，將在航天基地建設(shè)一個(gè)總建筑面積約為 8.5 萬(wàn)平方米、 含 400 間客房的超五星級(jí)酒店，以及總建筑面積約 7 萬(wàn)平方米 的高端商務(wù)寫字樓?？偼顿Y額 2 億元的新型集成大功率 LED 產(chǎn) 業(yè)化項(xiàng)目 1 期，項(xiàng)目全部建成后，預(yù)計(jì)可以年產(chǎn)大功率 LED 燈 具 6 萬(wàn)盞(套)以上。 9 4.7 國(guó)際港務(wù)區(qū)攜手交 大一附院建陸港醫(yī) 院 國(guó)際港務(wù)區(qū)昨日簽約 6 個(gè)項(xiàng)目。其中國(guó)際陸港醫(yī)院項(xiàng)目由國(guó)際 港務(wù)區(qū)管委會(huì)和西安交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院合作，將建 一所集衛(wèi)生、醫(yī)療、教學(xué)、科研、保健、休閑養(yǎng)生為一體的國(guó) 際化三級(jí)甲等綜合醫(yī)院，設(shè)計(jì)床位 1500 張，總投資約 14 億 元人民幣。 4.9 西安投資 13.2 億 建 10 座過(guò)街天橋 和地下通道 西安市委、市政府將“實(shí)施緩堵保暢工程”確定為今年要重點(diǎn) 辦好市民群眾最關(guān)心、最急迫的十件實(shí)事之首。今年將投資 13.2 億元，開建 7 座立交工程，增設(shè) 10 座過(guò)街天橋和地下通 道;實(shí)施 76 項(xiàng)城市干道支路建設(shè)改造，實(shí)施 60 處路段和交叉 口改造;優(yōu)化改造 60 處公交港灣，建設(shè) 40 公里公交專用道。 4.11 西安擬建 99 米“長(zhǎng) 安門“ 將矗立南北 主軸張家堡廣場(chǎng) 西安擬在未央張家堡廣場(chǎng)建設(shè)一座標(biāo)志性雕塑，西安市規(guī)劃局 在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛征集雕塑設(shè)計(jì)方案，經(jīng)多次評(píng)審，最終選定 “長(zhǎng)安長(zhǎng)安新房門”為可實(shí)施方案。 4.17 西安世博園 28 日 盛大開園 重新定 位形成三大展區(qū) 從世園投資集團(tuán)了解到，2012 年 4 月 28 日西安世博園盛大開 園，眾多展園將精彩亮相。安世博園將對(duì)展園進(jìn)行區(qū)域劃分， 包括省內(nèi)園、國(guó)內(nèi)園、國(guó)際園、大師園、創(chuàng)意園、專類園、世 界庭院，為豐富展園內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上對(duì)部分國(guó)內(nèi)和國(guó)際園進(jìn) 行重新定位，形成了民俗文化區(qū)、文化藝術(shù)展示區(qū)、花卉園藝 展覽區(qū)三大區(qū)域。 4.19 西安長(zhǎng)樂(lè)路將拓寬 從西安市及新城區(qū)相關(guān)部門獲悉，長(zhǎng)樂(lè)路綜合改造工程將于近 期啟動(dòng)，目前改造方案正報(bào)市上審批，長(zhǎng)樂(lè)路全線擬拓寬為雙 10 為雙向八車道 預(yù) 計(jì) 10 月底前建成 向 8 車道。改造的范圍從環(huán)城東城東新房路至東三環(huán)，設(shè)計(jì)道 路規(guī)劃紅線寬 50 米(規(guī)劃建筑線之間的寬度)，為雙向 8 車道， 預(yù)計(jì) 10 月底前將完成快車道建設(shè)，屆時(shí)長(zhǎng)樂(lè)路的交通狀況有 望得到根本性的改觀。 1.3 熱點(diǎn)動(dòng)態(tài) 時(shí)間主題內(nèi)容及影響 4.1 西咸新區(qū)涇河新城 首批 30 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng) 目開工 西咸西咸新房新區(qū)涇河新城重點(diǎn)項(xiàng)目集中開工暨秦龍現(xiàn)代生態(tài) 創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園奠基儀式舉行，標(biāo)志著西咸新區(qū)涇河新城打造大西 安北部中心戰(zhàn)略正式進(jìn)入全面實(shí)施階段。2012 年，西咸新區(qū) 涇河新城共規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目 45 個(gè)，總投資額達(dá)到上千億元，計(jì) 劃今年完成固定資產(chǎn)投資約 107 億元，本次以秦龍現(xiàn)代生態(tài)創(chuàng) 意農(nóng)業(yè)園為龍頭的 30 個(gè)重大項(xiàng)目集中開工，涉及核心概念、 基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境民生、文化旅游、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、都市農(nóng)業(yè)七大 領(lǐng)域，總投資約 800 億元，另有 15 個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)開工，6 月 底前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全面動(dòng)工。 4.1 西安 1867 套經(jīng)適 房搖號(hào) 1157 戶 選房家家不落空 日前，1157 戶通過(guò)審核的申購(gòu)家庭在西安市房管局、市糾風(fēng) 辦、漢唐公證處等部門的全程監(jiān)督下進(jìn)行了搖號(hào)，確定了經(jīng)適 房的選房順序。此次，搖號(hào)申購(gòu)的經(jīng)適房是：位于雁塔區(qū)丈八 北路 206 號(hào)的鴻基新城沁園一期(915 號(hào)樓)，以及位于高新 區(qū)科技路西延伸線富裕路與西三環(huán)交界處的金泰怡景花園一期 (1、2、5、6 號(hào)樓)經(jīng)適房項(xiàng)目。 4.1 西安西洽會(huì)已確定 今年西洽會(huì)開幕在即，各項(xiàng)籌備工作正在沖刺之時(shí)。經(jīng)過(guò)各方 共同努力，目前本屆西洽會(huì)各項(xiàng)籌備工作已基本就緒。其中， 11 簽約項(xiàng)目 125 個(gè) 截至目前西安分團(tuán)已確定簽約項(xiàng)目 125 個(gè)，總投資 1562 億元， 邀請(qǐng)客商 1384 人，確定 95 個(gè)展團(tuán)參展，并制訂了安保、交 管、食品安全等方面詳細(xì)預(yù)案。 4.2 西安高新區(qū)引來(lái)單 個(gè)招商項(xiàng)目 300 億 美元大投資 在西安市委常委、西安高新高新新房區(qū)黨工委書記、管委會(huì)主 任趙紅專接掌西安高新區(qū)宏大建設(shè)事業(yè)一周年之際，改革開放 以來(lái)中國(guó)西部地區(qū)引進(jìn)的最大規(guī)模外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 投資 300 億美元的三星電子閃存芯片項(xiàng)目已經(jīng)敲定選址西 安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。這對(duì)于整個(gè)西安市乃至全省的招商引 資工作都具有重要的意義。 4.22 西安今年建設(shè)項(xiàng)目 376 個(gè) 67 個(gè)民生 工程擬投 310 億 市政府辦公廳日前下發(fā)關(guān)于印發(fā)西安市 2012 年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng) 目計(jì)劃的通知 ，今年我市安排重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 376 個(gè)，總投資 9066 億元，年計(jì)劃投資 1100 億元，其中 67 個(gè)民生工程項(xiàng)目 年計(jì)劃投資 310 億元，占年度計(jì)劃總投資的 28.2%，所占比例 為各行業(yè)最高。 二、土地市場(chǎng) 2.1 4 月全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 溫家寶：盡快出臺(tái)預(yù)調(diào)微調(diào)措施 4 月 1 日至 3 日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理溫家寶在廣西欽州，福建泉州、 莆田、福州等地就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研。他還在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江 四省(市)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)。 溫家寶指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況總體是好的，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)雖然有所回落， 但仍然處在合理水平，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。同時(shí)，也要保持清 醒頭腦，增強(qiáng)憂患意識(shí)，密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題，實(shí)行靈活審慎的宏觀政 12 策，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，確保實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。 國(guó)土資源部：加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管 國(guó)土資源部 17 日部署 2012 年房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，充分估計(jì)一些地方 可能松動(dòng)調(diào)控政策等困難，做好今年的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作。 國(guó)土資源部指出，從去年以來(lái)房地產(chǎn)用地供應(yīng)的態(tài)勢(shì)看，土地市場(chǎng)運(yùn)行逐步趨穩(wěn)、景 氣下行：土地供應(yīng)量開始有所回調(diào)；監(jiān)測(cè)地價(jià)和成交價(jià)款大幅回落，市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎；處于 在建狀態(tài)的已供土地?cái)?shù)量充足。2012 年，各地要充分估計(jì)宏觀調(diào)控持續(xù)推進(jìn)可能面臨的 困難：房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿下降，穩(wěn)定供應(yīng)的難度進(jìn)一步增大；閑置、囤地等違法違規(guī)現(xiàn) 象可能增加；保障性安居工程落地任務(wù)仍然比較重；一些地方可能松動(dòng)調(diào)控政策。 國(guó)土資源部表示，今年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程用地 落實(shí)為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；以促進(jìn)形成住房有效供 應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。 2.2 4 月全國(guó)土地市場(chǎng)概況 1、供應(yīng)量：供應(yīng)宗數(shù)同比環(huán)比雙雙出現(xiàn)增加 4 月，全國(guó) 300 個(gè)城市共推出土地 2880 宗，環(huán)比增加 35%，同比增加 6%；推出土 地面積 11300 萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 32%，同比減少 7%，其中住宅類用地（含住宅用地及 包含住宅用地的綜合性用地）753 宗，環(huán)比增加 34%，同比減少 6%；推出土地面積 3401 萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 25%，同比減少 21%。 2、成交量：市場(chǎng)略有復(fù)蘇，成交量較上個(gè)月有所上漲 4 月，全國(guó) 300 個(gè)城市共成交土地 1720 宗，環(huán)比增加 10%，同比減少 25%；成交面 積 6622 萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 1%，同比減少 31%，其中，住宅用地（含住宅用地及包含 住宅用地的綜合用地）413 宗，環(huán)比增加 10%，同比減少 36%；成交面積 1865 萬(wàn)平方米， 環(huán)比增加 9%，同比減少 46%。 13 3、成交價(jià)格：成交樓面價(jià)有所回落 4 月，全國(guó) 300 個(gè)城市成交樓面價(jià)為 794 元/平米，環(huán)比下跌 3%，同比上漲 13%； 其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面價(jià)為 1196 元/平米， 環(huán)比下跌 2%，同比上漲 29%。 4、溢價(jià)率：溢價(jià)率仍處于低位 4 月，全國(guó) 300 個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為 6%，較上月增加了 1 個(gè)百分點(diǎn)，較去年同 期減少 12 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均 溢價(jià)率為 5%，較上個(gè)月減少 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少 13 個(gè)百分點(diǎn)。 2.3 4 月西安土地市場(chǎng)分析 4 月，從全國(guó)到西安，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，相應(yīng)的，西安市住宅銷量同比環(huán)比均出 現(xiàn)上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖并沒(méi)有帶動(dòng)土地市場(chǎng)的回暖，在目前這個(gè)行情下，開發(fā)商拿地 依然謹(jǐn)慎。本月，政府依然保持土地放量，土地供應(yīng)量維持在較高水平，相反，土地成交 市場(chǎng)萎靡，土地流拍率繼續(xù)居高不下。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 4 月份，西安市共掛牌出讓土地 34 宗，出讓面積 110.47 萬(wàn)平米，環(huán)比下滑 20.46%；共成交土地 10 宗，成交面積 34.16 萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑 10.8%。本月，西安市 14 土地市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量雙雙出現(xiàn)下滑；成交金額為 134141 萬(wàn)元，環(huán)比增加 35.95%。 本月成交的 10 宗土地，以商業(yè)和住宅用地為主，而且集中在西安主城區(qū)，所以成交價(jià)格 相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高。 4 月份，成交樓面價(jià)為 1196.87 元/平米，環(huán)比上漲 24.05%。土地成交結(jié)構(gòu)的變化， 拉動(dòng)了成交樓面價(jià)的上升。 1、土地供應(yīng)： 4 月西安市供應(yīng)土地分布圖 從本月西安市供應(yīng)土地分布圖我們可以看出，4 月份，西安市土地供應(yīng)分布比較平均， 幾個(gè)主城區(qū)均有不同數(shù)量的土地供應(yīng)，而本月，表現(xiàn)最明顯的是城西區(qū)，供應(yīng)量明顯增加， 城西由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體比較落后，以前就是一些老的廠房，廠區(qū)，隨著目前西電集團(tuán) 改遷世紀(jì)大道，空余出來(lái)大量土地，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迎來(lái)契機(jī)，而政府有意加快城西 區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，所以推出大量土地。城南區(qū)土地主要集中在曲江一塊，城東集中在國(guó)際港 務(wù)區(qū)，城北集中在鳳城路一帶。主城區(qū)土地市場(chǎng)有限，政府有意加大主城區(qū)周邊區(qū)域的發(fā) 展，大量土地入市，從而帶動(dòng)了一些熱門區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 住宅商業(yè)商住綜合工業(yè) 3 月土地供應(yīng) 19.3613.8935.7469.89 15 4 月土地供應(yīng) 24.348.1559.1418.84 本月，住宅和商住綜合用地供應(yīng)量增加明顯，商業(yè)和工業(yè)用地供應(yīng)量有所減少。其中， 就商住綜合用地占到整月供應(yīng)量的 54%。住宅類用地（包含住宅的）供應(yīng)量增加明顯。主 要原因，本月供應(yīng)的土地集中在熱門區(qū)域，目前該區(qū)域人氣還不旺，居住氛圍比較差，隨 著后期人氣的增加，居住氛圍的提升，才能帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域環(huán)境的發(fā)展。 2、土地成交 4 月份西安市土地成交具體信息 地籍編號(hào)城區(qū) 面積（萬(wàn) 平方米） 用途 樓面價(jià) （元/平米） 容積率不 大于 成交價(jià)（萬(wàn) 元） GW3-（4）-4城東 13.63 工業(yè) 160.532.55470 GW2-(10)-2 城東 3.7 商業(yè) 343.783.754770 GW2-(8)-1 城東 0.93 商業(yè) 467.383.521530 GW2-(18)-3 城東 0.235 商業(yè) 510.642.5300 CA1-16-5-2 長(zhǎng)安 0.98 住宅 744.053.842800 QJ10-11-26-3 城北 1.87 住宅 1164.854.610020 16 QJ10-8-422 城北 6.2 住宅 2177.82454010 QJ10-8-423-1 城北 3.63 住宅 2569.853.532650 QJ10-8-423-2 城北 2.33 住宅 2575.113.521000 HT01-1-28 城南 0.64 住宅 710.273.51591 數(shù)據(jù)來(lái)源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 本月，成交的 10 宗土地主要集中在城北和城東，其中城北全部以住宅用地為主，城 東以商業(yè)用地為主。城北地塊主要集中在鳳城路，城東主要集中在國(guó)際港務(wù)區(qū)，在土地市 場(chǎng)整體低迷的情況下，開發(fā)商對(duì)于一些熱門區(qū)域的地塊情有獨(dú)鐘。 3、4 月西安土地市場(chǎng)特征 1） 、土地市場(chǎng)仍舊處于低位運(yùn)行 本月，西安市共掛牌土地 34 宗，成交 10 宗，成交率還不到 3 成。4 月份，樓市有一 定的回暖，但是這似乎并不能提高開發(fā)商的拿地意愿，樓市的回暖也主要是得益于開發(fā)商 降價(jià)跑量，急于消化庫(kù)存量。土地市場(chǎng)依舊低迷，處于低位運(yùn)行。 2） 、成交的土地主要集中在熱門區(qū)域 成交的 10 宗土地，主要集中在西安國(guó)際港務(wù)區(qū)和鳳城路一帶，隨著西安整體的擴(kuò)張 發(fā)展，政府尤其重視規(guī)劃一些重點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展，這些區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，土 地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，在土地市場(chǎng)整體低迷的情況下，開發(fā)商對(duì)這些區(qū)域的土地還是情有 獨(dú)鐘。 典型地塊分析 1、地塊基本信息 該宗地編號(hào)為 QJ10-8-423-1，該地塊位于鳳城二路以北，太華北路以東，規(guī)劃用地 性質(zhì)為住宅用地；地塊面積為 3.63 萬(wàn)平方米，容積率為 3.5；地塊已經(jīng)掛牌成交，成交時(shí) 間為 2012 年 4 月 20 日，競(jìng)得人為西安龍湖錦城置業(yè)有限公司；最后成交價(jià)格為 32650 17 萬(wàn)元，根據(jù)最后規(guī)劃指標(biāo)和最后成交結(jié)果來(lái)看，最后樓面價(jià)為 2570 元/平米。 土地使用規(guī)劃指標(biāo)要求 宗地編號(hào)土地位置土地面積 性質(zhì)年限容積率 QJ10-8-423-1 鳳城二路以北，太 華北路以東 3.63 萬(wàn)平 方米 住宅70 年 3.5 2、地塊發(fā)展前景分析 城北的發(fā)展現(xiàn)在是有目共睹的，往昔臟，亂，差的北城在近幾年已華麗轉(zhuǎn)身成功，現(xiàn) 如今高樓聳立，一片欣欣向榮的城北，隨著大明宮國(guó)家遺址公園的建設(shè)，火車北客站的建 設(shè)，市政府北遷工作的進(jìn)一步實(shí)施，城北面臨的將會(huì)是更好的房展。 3、地塊 SWOT 分析及應(yīng)對(duì)策略 內(nèi)容應(yīng)對(duì)方式 strengths 地塊位于百花村居住圈，百花村居住圈 內(nèi)的公共配套基本上能夠滿足居民的日 常生活需求，但是從城北整體的發(fā)展來(lái) 看，北城的整體地位在不斷地提高，該 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套隨之也會(huì)得到進(jìn)一步 提升，這樣才能夠與新城北的整體區(qū)域 發(fā)展水平相一致，并且能夠吸引更多的 購(gòu)房者前來(lái)安家置業(yè) 深入研究市場(chǎng)走勢(shì)及銷售動(dòng)向， 充分挖掘客戶特征，定位合理 的業(yè)態(tài)規(guī)劃，建設(shè)中注重小區(qū) 的舒適度和實(shí)用性配套建設(shè)、 協(xié)調(diào)投資和自主的戶型配比， 以迎合區(qū)域居民自主或投資以 及多樣或?qū)Ｒ皇袌?chǎng)需求。 weaknesses 周邊配套有待提升 社區(qū)可以考慮配套一些商業(yè)服 務(wù)，以滿足周邊配套的不足 opportunities 城北的發(fā)展現(xiàn)在是有目共睹的，往昔臟， 亂，差的北城在近幾年已華麗轉(zhuǎn)身成功， 打造符合都市生活節(jié)奏的品質(zhì) 社區(qū)，相對(duì)周邊的在售樓盤， 18 現(xiàn)如今高樓聳立，一片欣欣向榮的城北， 隨著大明宮國(guó)家遺址公園的建設(shè)，火車 北客站的建設(shè)，市政府北遷工作的進(jìn)一 步實(shí)施，城北面臨的將會(huì)是更好的發(fā)展 有差異地打造個(gè)性化，差別化、 品質(zhì)化的樓盤，以博得客戶的 認(rèn)可 threats 目前居住圈在售項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)適用房和城 改房為主，商品房比較少 深入研究長(zhǎng)安區(qū)市場(chǎng)主力客戶 的需求特征，推出適合市場(chǎng)需 求的產(chǎn)品，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；注 意產(chǎn)品本身的品質(zhì)，無(wú)論是規(guī) 劃設(shè)計(jì)還是現(xiàn)代科技的應(yīng)用。 4、地塊的分析預(yù)測(cè)及計(jì)算 1） 、地塊成本分析 根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)研分析，對(duì)于目前西安市普通商品住宅項(xiàng)目 各項(xiàng)成本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)如下： 類別多層小高層中高層高層超高層 土地成本（樓面 地價(jià)） 1000-1400 前期費(fèi)用 80-90 設(shè)計(jì)費(fèi)用 50 建筑安裝工程費(fèi) 600-900900-120014001800-23002200-2500 裝修費(fèi)用 300-2000 政府配套費(fèi) 150 售后服務(wù)費(fèi) 30-35 營(yíng)銷費(fèi) 100-130 財(cái)務(wù)費(fèi)用 90-140 管理費(fèi) 30-50 稅金（營(yíng)業(yè)稅及 附加、土地增值 稅） 不可預(yù)見費(fèi) 按項(xiàng)目的一定比例提取 根據(jù)以上指標(biāo)，最后計(jì)算出待分析地塊總成本為 60230 萬(wàn)元。 19 2） 、土地利潤(rùn)預(yù)測(cè) 目前居住圈內(nèi)房?jī)r(jià)均價(jià)在 6000 元/平米，考慮到政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的不放松，居住 圈房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到了遏制，未來(lái)區(qū)域房?jī)r(jià)還可能有微幅下滑，如果考慮區(qū)域整體規(guī)劃 發(fā)展，一定程度上又要推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，我們保守估計(jì)，在項(xiàng)目建成后還能維持現(xiàn)在的價(jià)格， 不考慮其他因素影響，則項(xiàng)目建成后，銷售總額為 76230 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元） 總收益（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元） 銷售利潤(rùn)率 結(jié)果60230762301600021% 綜上分析，待項(xiàng)目建成以后，銷售利潤(rùn)將達(dá)到 16000 萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率達(dá)到 21%。 三、2012 年 4 月西安商品房市場(chǎng)運(yùn)行情況 2012 年 4 月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售套數(shù)一覽表（單位：套） 車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì) 城北 422035542012332 城東 2415721621614 城南 322114751512237 城內(nèi) 10131134 城西 63391779441 高新 219141272251287 全市 125698430253137945 2012 年 4 月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表（單位：平方米） 車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì) 城北 65122066221695040309.13270393.13 城東 2111168299877721.08172008.08 城南 2397231536.0355525617436.79245538.82 城內(nèi) 6258595852069 城西 179309982111325436542 高新 668861431317818039118028 全市 11867724223.033952767804.131157.87844579.03 2012 年 4 月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積環(huán)比變動(dòng)一覽表 環(huán)比車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì) 城北 -14.43%44.20%-61.58%221.67%30.28% 城東 -42.77%25.51%-98.91%-17.14%-21.56% 城南 -42.16%12.11%-34.93%-40.71%-85.90%5.94% 城內(nèi) -35.72%-69.61%15.47%-58.78% 城西 -52.91%-36.54%-47.30%-10.34%-35.73% 20 高新 -25.01%-28.11%-26.49%-37.14%-29.47% 總計(jì) -31.91%10.82%-74.99%23.58%-70.82%-4.87% 2012 年 4 月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積同比變動(dòng)一覽表 同比車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì) 城北 489.11%55.16%-72.08%232.30%30.56% 城東 463.84%92.59%-60.71%85.00% 城南 238.52%132.21%-60.30%16.33%105.93% 城內(nèi) -87.50%54.24%-62.78% 城西 -88.97%-53.10%46.42%1064.22%-47.38% 高新 -91.71%10.98%91.76%-55.99%-11.61% 總計(jì) 0.02%54.43%-53.93%10.76%34.52% 2012 年 4 月西安普通住宅銷售排行一覽表 排名城區(qū)樓盤名稱 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 1 城北百花家園 55552041.75 2 城南東泰城市之光 32830639.48 3 城北海璟臺(tái)北灣 25524727.73 4 城東中新浐灞半島 A11 區(qū) 15317860.83 5 城南中鐵鉑豐尚都城 16217840.28 6 城南萬(wàn)科金域曲江 12316570.53 7 城東華清學(xué)府城 17716439.68 8 城東新興天第 15115329.45 9 城東海璟印象城 14715262.06 10 城南中海國(guó)際社區(qū)御湖公館 9511483.01 3.1 商業(yè)物業(yè)爆發(fā)式銷售增長(zhǎng)乏力 4 月商品房交易量回落 4.87% 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 4 月份對(duì)全國(guó)各主要城市的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示： 在監(jiān)測(cè)的 40 個(gè)城市中，4 月八成城市成交量環(huán)比下跌，逾五成城市成交價(jià)格回調(diào)，多數(shù)城 市庫(kù)存有所增加。4 月，除北京、青島庫(kù)存量下降外，其余城市庫(kù)存均有不同程度增長(zhǎng)。 南充、廣州、蘇州庫(kù)存增量都超過(guò) 20 萬(wàn)平方米，上海、深圳、廈門、福州則超過(guò) 10 萬(wàn)平 方米。10 個(gè)重點(diǎn)城市中僅杭州成交環(huán)比小幅上漲，其余城市均有不同程度下跌。成交價(jià)格 穩(wěn)中有升，上海、成都環(huán)比分別上漲 14.44%、16.82%，其余城市波動(dòng)不大。 而在西安，在今年以來(lái)首付比例、貸款利率未有明顯政策傾斜的背景下，剛需置業(yè)持 續(xù)放量，4 月住宅市場(chǎng)銷量再現(xiàn)增長(zhǎng)之勢(shì)；同時(shí)市場(chǎng)主體樓盤已連續(xù)兩月呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)之 勢(shì)，在行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)深化影響的背景下，西安置業(yè)者購(gòu)房支出較 2011 年已呈現(xiàn)明顯 21 回落。 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 4 月，西安市商品房銷售面積共 計(jì) 84.46 萬(wàn)平方米，較上月環(huán)比下滑 4.87%，與去年同期相比增長(zhǎng) 41.39%。從分物業(yè)銷 售環(huán)比表現(xiàn)來(lái)看，寫字樓及住宅物業(yè)均有不同程度上揚(yáng)，而作為商業(yè)物業(yè)銷售則呈現(xiàn)明顯 回落。3 月份以華南城為主體的西安商業(yè)物業(yè)銷售猛增至 15.8 萬(wàn)平方米，本月恢復(fù)至 1、2 月市場(chǎng)交易水平，成交面積為 3.95 萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下滑 75%，也成為本月商品 房銷售整體回落的主要影響因素。 22 3.2 西安商品房供應(yīng)環(huán)比下滑 32.21% 仍處高位放量過(guò)程 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心根據(jù)網(wǎng)簽合同備案及樓盤市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示：與 3 月 房企扎堆開盤，搶占西安春季住博會(huì)先機(jī)的“壯景”相比，4 月市場(chǎng)供應(yīng)量略有回落。 2012 年 4 月，西安市商品房新批預(yù)售面積為 172.38 萬(wàn)平方米，盡管環(huán)比下降 32.1%，但 較上年同期仍增長(zhǎng) 38.63%，與上年度月均供應(yīng)量相比超出 40.07%。2012 年西安樓市供 23 應(yīng)總體呈現(xiàn)上漲之勢(shì)，也可以看出在行業(yè)政策走向愈漸清晰的背景下，房企也已逐步放棄 等待政策松動(dòng)的“僥幸”心理。隨著政策調(diào)控深化、剛需置業(yè)松動(dòng)，盡管房企進(jìn)退尤艱， 但等待觀望只能讓趨金的資金鏈更為，房企唯有迎難而上，加大針對(duì)剛需人群的房源供應(yīng) 并輔以低價(jià)推市、讓利并舉，方有發(fā)展之機(jī)。 3.3 住宅銷售占比回漲 12 個(gè)百分點(diǎn) 4 月，趁著西安春季住博會(huì)，樓市促銷大戰(zhàn)“愈演愈烈” 。數(shù)據(jù)顯示，全市住宅銷量較 三月呈現(xiàn)了較大的上漲，而與上月相反的是，商業(yè)物業(yè)銷量迅速下滑。2012 年 4 月，西 24 安住宅市場(chǎng)銷售占比環(huán)比上漲 12.1%，商業(yè)物業(yè)銷售占比環(huán)比減少 13.1%，恢復(fù)至 1、2 月的水平線。 3.4 4 月西安商辦物業(yè)成交悖行 商服物業(yè)銷售形勢(shì)依然嚴(yán)峻 在華南城集中成交結(jié)束后，4 月西安商服物業(yè)的銷量歸于“平淡” ；而從寫字樓市場(chǎng)走 勢(shì)來(lái)看，卻呈現(xiàn)了連續(xù) 4 月的上漲勢(shì)頭。在樓市調(diào)控不放松的形勢(shì)下，房企出現(xiàn)了轉(zhuǎn)型， 而投資人群也將目光鎖定在不限購(gòu)的商辦物業(yè)上。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯 示：2012 年 4 月，西安商服用房成交面積為 3.95 萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑了 73.3%，同比下 滑 54%；寫字樓成交面積為 6.66 萬(wàn)平米，環(huán)比上漲 21.3%，同比上漲 8.8%。 四、2012 年 4 月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場(chǎng)情況 4.1 2012 年 4 月西安普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 4.1.1 市場(chǎng)供應(yīng)4 月住宅供應(yīng)較上年度月均上漲 61.3% 隨著“銀四”以及西安住博會(huì)這一傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，尤其是剛需置業(yè)松動(dòng)的背景 下，房企紛紛推陳出新。西安普通住宅新批預(yù)售 153.05 萬(wàn)平方米，同比上年同期增長(zhǎng) 44.2%，與上年度月均供應(yīng)量比超出 61.3%?？傮w來(lái)看，西安住宅市場(chǎng)供應(yīng)依然處于高位 放量的過(guò)程。 25 4.1.2 市場(chǎng)交易剛需觀望漸融 4 月西安住宅銷量再創(chuàng)新高 在房企低價(jià)換量的刺激下，西安普通住宅交易量再創(chuàng)年度以來(lái)月銷售新高。進(jìn)入 2012 年之后，樓市促銷、打折優(yōu)惠連連開啟，以價(jià)換量的銷售策略成為更多房企的共同 選擇。在“金三銀四” 銷售旺季，房企更是大打促銷牌，紛紛“開閘”爭(zhēng)奪客源。如天 朗西子湖聯(lián)手八百家特推 88 套 52-146 平方米特價(jià)房，抄底 5450 元起、封頂 6500 元； 陸港金海岸推出 90-150 平方米房源并“0 元認(rèn)籌萬(wàn)元優(yōu)惠”活動(dòng)等等。在樓市的多重優(yōu) 惠下，剛需觀望心態(tài)漸融，而選擇“高性價(jià)比”樓盤已經(jīng)成為當(dāng)前以首置剛需為主導(dǎo)下市 場(chǎng)的主流。 800j 觀點(diǎn)：以價(jià)換量依然是房企首選 銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化 1）住宅市場(chǎng)以價(jià)換量已成常態(tài) 隨著傳統(tǒng)的銷售旺季的到來(lái)，樓市促銷大戰(zhàn)也已拉開帷幕，尤其是在西安春季住博會(huì)、 五一小長(zhǎng)假等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房企順勢(shì)推出了多種多樣的優(yōu)惠，贈(zèng)面積、打折、抽獎(jiǎng)、送旅游、 零元首付、電商等，以吸引購(gòu)房者關(guān)注而取得一定成交。剛需松動(dòng)下，低價(jià)走量已成為房 企的共同選擇。 2）首置及改善人群入市抄底之勢(shì)顯化 自從中央明確表示堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松的態(tài)度后，投資、投機(jī)人群已被迫撤離住宅市 26 場(chǎng)；而隨著首套房利率降低、首付比例降低等利好，樓市剛需逐漸松動(dòng)。一方面，首置人 群積極入市；另一方面，首次改善型的置業(yè)者已有入市抄底端倪。從 4 月西安樓市的銷售 情況來(lái)看，除了適合剛需的高性價(jià)比中端房源大力成交之外，品質(zhì)化的高端住宅也呈現(xiàn)放 量之勢(shì)。 3）政策調(diào)控下西安置業(yè)者購(gòu)房支出下降 2.05% 根據(jù)市政府公布的 2011 年西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：2011 年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入 25981 元，相比 2010 年的 22244 元，實(shí)際增長(zhǎng) 10.6%(扣除物價(jià)因素)。 而從去年持續(xù)性的“三限”政策影響下，置業(yè)者購(gòu)房支出水平卻呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。西安 房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2012 年 4 月西安平均單套住宅購(gòu)房款為 70.28 萬(wàn)元，較 2011 年個(gè)人平均單套住宅購(gòu)房支出減少了 2.05%。居民購(gòu)房支出持續(xù)增 長(zhǎng)的背景下，購(gòu)房者置業(yè)成本支出卻呈現(xiàn)出下降之勢(shì)，這一市場(chǎng)表現(xiàn)的背景，是投資、改 善需求受抑回落、首置剛需占據(jù)市場(chǎng)主體，以及房企以價(jià)換量等市場(chǎng)深層次變局下的綜合 反映。 4）商品房各物業(yè)庫(kù)存量持續(xù)高壘 伴隨著今年以來(lái)西安商品房月度供應(yīng)持續(xù)放量，而以剛需為主體的市場(chǎng)交易雖有上揚(yáng)， 銷售增長(zhǎng)速度乏力，使得 4 月份以來(lái)市場(chǎng)各物業(yè)庫(kù)存量再度呈現(xiàn)“壘高”之勢(shì)。其中商品 房整體庫(kù)存量環(huán)比增長(zhǎng) 8.5%，住宅市場(chǎng)增長(zhǎng) 8.2%，而商業(yè)物業(yè)環(huán)比漲幅更達(dá) 10.2%；對(duì) 于已有項(xiàng)目運(yùn)作的房企而言，一方面需要加大供應(yīng)以迎合更多市場(chǎng)置業(yè)者選擇，以刺激銷 售，但另一方面供大于求的格局持續(xù)擴(kuò)大，后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步擴(kuò)大。 住宅辦公樓商業(yè) 4 月末結(jié)轉(zhuǎn)可售量（萬(wàn)） 1284.71127.11384.67 同比 2011 年 4 月末 42.3%29%19.2% 27 月均銷化量（萬(wàn)/月） 51.863.967 同比 2011 年 4 月末 -44.2%-20.5%16.5% 存量去化周期（月） 24.7732.154.95 從上表中可以看出，截至今年 4 月底，住宅、辦公、商業(yè)的庫(kù)存量持續(xù)加大，其中住 宅庫(kù)存同比去年 4 月末增加42.3%，庫(kù)存壓力最大。此外，住宅月均消化量為 51.86 萬(wàn)平米， 同比去年下滑了 44.2%，下滑幅度最大；商業(yè)月均消化量則較去年同比上漲 16.5%。在樓市持 續(xù)調(diào)控下，西安商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值凸顯，市場(chǎng)去化較快。 4.1.3 西安住宅均價(jià) 1、高價(jià)成交拉動(dòng)住宅均價(jià)再漲 3.35% 樓盤市場(chǎng)已現(xiàn)低價(jià)趨穩(wěn)之勢(shì) 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 4 月，西安普通住宅成交均價(jià) 6777 元/平米，環(huán)比上漲 3.35%，同比去年 4 月上漲 2.61%。從成交價(jià)格增長(zhǎng)的原因方面 進(jìn)行分析，本月主要受高價(jià)格樓盤成交比例大幅上漲拉動(dòng)直接相關(guān)，2 月份西安經(jīng)適房比 重占到 23%，而 3、4 月份持續(xù)低于 10%，而高價(jià)項(xiàng)目交易持續(xù)放量，帶動(dòng)整體成交價(jià)格 上揚(yáng)；西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為：隨著年初以來(lái)首置剛需的觀望釋放，帶 動(dòng)樓市交易持續(xù)走高，而改善型需求也已呈現(xiàn)“入市抄底”的端倪，從 4 月高端住宅物業(yè) 如中海國(guó)際社區(qū)御湖公館、御湖一號(hào)、萬(wàn)科金域曲江、金地湖城大境交易量均呈現(xiàn)高位上 揚(yáng)之勢(shì)。 28 但從目前西安樓盤市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，已開始呈現(xiàn)低價(jià)趨穩(wěn)之勢(shì)，從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù) 據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的典型樓盤價(jià)格環(huán)比變動(dòng)分析，海璟臺(tái)北灣、東尚蜂鳥、海璟印象城、天 朗大興郡、中海國(guó)際社區(qū)御湖公館等以剛需為主力的中、高端項(xiàng)目，成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩 個(gè)月平穩(wěn)；而龍湖香醍國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科金域曲江等品質(zhì)住宅價(jià)格卻呈現(xiàn)出不同程度的價(jià)格 上漲。 4 月份西安普通住宅銷售排行一覽表 排名城區(qū)樓盤名稱 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 1 城北百花家園 55552041.75 2 城南東泰城市之光 32830639.48 3 城北海璟臺(tái)北灣 25524727.73 4 城東中新浐灞半島 A11 區(qū) 15317860.83 5 城南中鐵鉑豐尚都城 16217840.28 6 城南萬(wàn)科金域曲江 12316570.53 7 城東華清學(xué)府城 17716439.68 8 城東新興駿景園天第 15115329.45 9 城東海璟印象城 14715262.06 10 城南中海國(guó)際社區(qū)御湖公館 9511483.01 4 月份全市普通住宅成交前十名中，城南、城東區(qū)各占 4 席，城北占有 2 席。本 月城東區(qū)后勁十足，除了華清學(xué)府城、海璟印象城依然延續(xù)了 3 月的良好銷量之后， 中新浐灞半島 A11 區(qū)、新興駿景園天第本月躋身全市前十甲。 2、價(jià)格呈現(xiàn)兩極分化 表明首置剛需及改善型需求的集中入市 29 從本月西安住宅市場(chǎng)的均價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，3500-4000 元/平米成交占比環(huán)比上漲 2.8%， 幅度較大；同時(shí)，7000-7500 元/平米以及大于 100000 元/平米的成交比重也呈現(xiàn)了較為 明顯的上升態(tài)勢(shì)。西安住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)了低價(jià)保障房、高價(jià)高端房的價(jià)格分化，由此可以窺 見以首置剛需及改善型需求的全面入市。 從下圖可以看出，全市普通住宅銷量集中于 6000-6500 元/平米，共成交 1041 套， 占全市普通住宅總銷量的 15%。 3、西安住宅“40 指數(shù)”顯示 4 月西安房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)低位上揚(yáng) 基于目前住宅成交價(jià)格受成交個(gè)案的結(jié)構(gòu)性變化影響，使得西安住宅整體成交價(jià)格與 樓盤個(gè)案的走勢(shì)表現(xiàn)差異較大，為了更為客觀、科學(xué)的評(píng)價(jià)西安房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，在此西安 房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心在早期發(fā)布的 40 指數(shù)進(jìn)行升級(jí)，選擇 40 個(gè)典型樓盤進(jìn)行成交 價(jià)格的連續(xù)監(jiān)測(cè)，40 指數(shù)樓盤選擇標(biāo)準(zhǔn)： 1、城區(qū)覆蓋原則； 2、結(jié)合區(qū)域規(guī)劃傳統(tǒng)區(qū)域及新興板塊覆蓋原則； 3、影響力項(xiàng)目覆蓋原則：全市及城區(qū)影響力項(xiàng)目為主體； 4、外埠及本土品牌企業(yè)項(xiàng)目覆蓋原則； 30 5、產(chǎn)品品質(zhì)覆蓋原則：高端、中低、低端(蓋原則，同一項(xiàng)目階段性產(chǎn)品級(jí)別相同。 “40 指數(shù)”采用房地產(chǎn)價(jià)格及交易量指數(shù)編制方法中的典型樓盤特征指數(shù)法。特征指 數(shù)法的核心思路是：選取城市房地產(chǎn)中的典型樓盤，將異質(zhì)性的住宅分解為眾多同質(zhì)性的 特征，以一簇最具典型性的住宅特征組合成為市場(chǎng)中最具代表性的、同質(zhì)化的標(biāo)準(zhǔn)住宅； 在大樣本量交易數(shù)據(jù)的支持下，利用多元線形回歸形式的特征模型求解該標(biāo)準(zhǔn)住宅在各期 的價(jià)格及量并指數(shù)化，從而以標(biāo)準(zhǔn)住宅的數(shù)量及價(jià)格變化來(lái)代表和反映市場(chǎng)的整體走勢(shì)。 因此，特征價(jià)格法能夠在同質(zhì)可比的基礎(chǔ)上，單純考察供求關(guān)系等市場(chǎng)因素決定的價(jià)格及 交易量變動(dòng)。 以 2011 年 10 月做為環(huán)比基期，對(duì) 2011 年 10 月至 2012 年 4 月的西安住宅“40 指 數(shù)”進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，從指數(shù)環(huán)比情況來(lái)看，盡管前述成交價(jià)格從 2 月至 4 月表現(xiàn)為持續(xù)上揚(yáng)過(guò) 程，但 40 指數(shù)的走勢(shì)線則表現(xiàn)出 1-3 月住宅價(jià)格 40 指數(shù)持續(xù)回落，跌幅分別在 1.2%、1.5%及 3%，而至 4 月指數(shù)呈現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)，表明住宅價(jià)格已呈現(xiàn)低位小幅上揚(yáng)之勢(shì)。 月份指數(shù)指數(shù)環(huán)比變動(dòng) 2011.10 月 100%0.0% 2011.11 月 99.0%-1.0% 2011.12 月 101.9%1.9% 2012.01 月 98.8%-1.2% 2012.02 月 98.5%-1.5% 2012.03 月 97.0%-3.0% 2012.04 月 103.5%3.5% 31 由于受剛性需求釋放、成交相對(duì)前兩個(gè)月較為活躍的影響下，部分性價(jià)比較高的樓盤 降價(jià)打折促銷優(yōu)惠力度減弱、買賣雙方議價(jià)的空間有所縮小，商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)了波 動(dòng)。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)作為市場(chǎng)主體的中檔樓盤價(jià)格進(jìn)行分析，這一 類樓盤已經(jīng)開始普遍呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)，個(gè)別項(xiàng)目已有小幅提價(jià)或推出針對(duì)改善人群為主的高 品質(zhì)高價(jià)房源的跡象，同時(shí)市場(chǎng)部分以中低端項(xiàng)目為主體的項(xiàng)目降價(jià)依舊，目前從市場(chǎng)各 項(xiàng)目?jī)r(jià)格的差異化表現(xiàn)也可以看出樓盤呈現(xiàn)階段性的分化表現(xiàn)，也意味著房?jī)r(jià)進(jìn)入低位調(diào) 整期，從 4 月的 40 指數(shù)反映出的結(jié)果，西安房?jī)r(jià)已有低位上探動(dòng)向。 4.1.4 客群分析 1、年齡分布 25-30 歲剛需人依然主力 50-60 歲改善人群大增 小于 20 20-2525-3030-3535-4040-4545-5050-60 60 以上 2012.03 月 111509140112001006910598511133 2012.04 月 141561162313391067828568683151 占比變動(dòng) 0.47%0.82%3.48%2.18%0.96%-1.29%-0.47%2.70%0.28% 32 從普通住宅購(gòu)買人群年齡分布圖可以看出，4 月，25-30 歲年齡段占比依舊最大，占 23.31%。而隨著本月開發(fā)商優(yōu)惠力度的不斷加大，35 歲以上年齡段購(gòu)房者比例上漲顯著， 其中 50-60 歲年齡段比例漲幅最大，環(huán)比上月上漲 2.7 個(gè)百分比，漲幅最大；另外，35- 40 歲年齡段占比較上月有近 1 個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)；可見，在樓市促銷不斷加大的情況下，西 安房地產(chǎn)改善型人群也積極入市。 剛需占據(jù)絕對(duì)主力 購(gòu)房年齡本月微滑 隨著樓市優(yōu)惠力度的加大，以及政策方面的微傾，剛性需求大力釋放，在本月的成交 比重又有所加大。從本月西安住宅購(gòu)房人群平均年齡走勢(shì)來(lái)看，2012 年 4 月，西安住宅 33 購(gòu)房平均年齡為 36.4 歲，較上月下滑 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，但在改善型人群的積極入市下，與去 年同期相比上漲了 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。 2、客戶來(lái)源本市購(gòu)房人群比重再度回漲 從全市普通住宅購(gòu)房人群來(lái)源分布來(lái)看，2012 年 4 月，本市購(gòu)房人群比例占 89.5