我國房地產(chǎn)貸款政策變動對市場的影響及對策研究.doc

本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）我國房地產(chǎn)貸款政策變動對市場的影響及對策研究院（系）：管理學(xué)院專業(yè)：工商管理學(xué)生：指導(dǎo)教師：完成日期：摘要近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房價“爆漲”現(xiàn)象，針對這一情況，國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整。房貸政策通過調(diào)整利率、首付款比例、貸款期限等手段影響商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)進(jìn)而影響流向建筑市場和購房者的資金，與房地產(chǎn)開發(fā)商、放貸銀行、購房者有著密切的關(guān)系。同時，房貸政策使貨幣在流動中實現(xiàn)增殖的同時創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)和社會效益，加速了我國城市化進(jìn)程，為推動城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展起到了舉足輕重的作用。長期以來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要依靠銀行信貸資金運(yùn)作。從寬的信貸政策能降低房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入壁壘，利于處于創(chuàng)業(yè)期的房地產(chǎn)開發(fā)商起步，為城市化進(jìn)程提速，但不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。從緊的信貸政策能嚴(yán)控投資與投機(jī)信貸資金的供給，加大開發(fā)商的投資成本，提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入壁壘，避免資質(zhì)不夠條件的企業(yè)混進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)。政府如何通過政策的出臺來影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，政策的實施會遇到什么困難，作為購房者又該如何根據(jù)政策的變化來想出對策合理安排個人的住房貸款值得我們認(rèn)真思考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；房貸政策；影響；對策AbstractInrecentyears,withtherapiddevelopmentofthenationaleconomy,townresidentslivingstandardscontinuestoincrease,peopleonhousingconditionsimprovementneedshigherandhigher,realestateindustryisbecomingapillarofregionaleconomicdevelopmentindustry,followedbysomebigcitiesinthepriceofthesurgingphenomenon,inlightofthissituation,theStateintroducedaseriesofpoliciesontherealestatemarket.Mortgagepolicyinfluencesthemortgagebusinessofcommercialbanksbyadjustinginterestrates,downpaymentrateandtheloanperiod.Ittheninfluencesthefundsofconstructionmarketandthebuyers.Thisiscloselyrelativetotherealestatedeveloper,lendingbanksandhousebuyer.Atthesametime,themortgagepolicymakesintheproliferationofmobileinimplementationatthesametimecreatemoreeconomicandsocialbenefits,acceleratedurbanization,topromotetheeconomicandsocialdevelopmentofthecityhasplayedavitalrole.Foralongtime,Chinasrealestatedevelopmentreliesmainlyonbankcreditfunds.Inawaythatcreditpolicycanreducerealestatedeveloperofentrybarriers,facilitateisstartingoutofrealestatedevelopersstart,tospeedtheprocessofurbanization,butdetrimentaltothehealthoftherealestatebusinesstosustainabledevelopment.Tightcreditpoliciesstrictcontrolinvestmentandspeculationincreasedthesupplyofcreditfundsoftheinvestmentcosts,improvesrealestatedeveloperofentrybarriers,avoidqualificationillEnterprisesnuckintotherealestateindustry.HowcantheGovernmentthroughpoliciestoguidethedevelopmentofrealestatemarket,policyimplementationdifficulties,Asbuyersandhowcanpolicychangesaccordingtocomeupwithsolutionstoarrangeapersonalhousingloandeserveourseriousconsideration.KeyWords：Realestatemarket；Policy；Influence；Solution目錄1緒論1.1研究背景1.2本文的研究思路2房地產(chǎn)貸款的相關(guān)理論概述2.1房地產(chǎn)貸款的相關(guān)概念2.2我國的房地產(chǎn)貸款的發(fā)展現(xiàn)狀2.2.1我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況2.2.2我國房地產(chǎn)貸款政策的發(fā)展?fàn)顩r3我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的成因分析3.1我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的產(chǎn)生背景3.2我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的自身分析3.2.1我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的具體內(nèi)容3.2.2我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的特點(diǎn)3.2.3我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策存在的問題4我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策實施的有效性分析4.1現(xiàn)行的房貸政策實施后對商業(yè)銀行的影響4.2現(xiàn)行的房貸政策實施后對房地產(chǎn)市場的影響4.2.1對房地產(chǎn)市場的供求產(chǎn)生影響4.2.2對一線二線以及三線城市的不同影響4.3現(xiàn)行的房貸政策實施后對購房者的影響5各方應(yīng)對現(xiàn)行房地產(chǎn)貸款政策的措施5.1商業(yè)銀行應(yīng)對現(xiàn)行房貸政策的措施5.1.1完善制度建設(shè)，加強(qiáng)自身的管理控制。5.1.2積極進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，減少對信貸業(yè)務(wù)的依賴。5.1.3銀行可嘗試金融創(chuàng)新，如資產(chǎn)證券化5.2地產(chǎn)商應(yīng)對現(xiàn)行房貸政策的措施5.3購房者應(yīng)對現(xiàn)行房貸政策的措施6結(jié)論參考文獻(xiàn)致謝1緒論1.1研究背景隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場化、貨幣化的程度不斷加深，大力發(fā)展個人住房貸款已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場的催化劑，也是人們提高水平的重要手段。各家商業(yè)銀行都加大了對個人住房貸款支持力度，一項公開資料顯示，截至2002年1月，建行自營性個人住房貸款余額達(dá)到3485億元。但發(fā)展中也將面臨風(fēng)險，尤其是92、93年我國房地產(chǎn)泡沫以及亞洲金融危機(jī)以后，人們對金融風(fēng)險認(rèn)識的更加清楚，如何合理安排個人的住房貸款和房地產(chǎn)政策的不斷出臺已經(jīng)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。近期，國家又連續(xù)出臺新的貸款政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。新政的出臺對房地產(chǎn)市場，銀行和個人會帶來怎樣的影響，我們又該如何應(yīng)對呢？在此背景下，帶著這樣的疑問，在學(xué)習(xí)和借鑒前人研究成果基礎(chǔ)上，結(jié)合自己的研究形成本文。1.2本文的研究思路首先,文章對個人住房貸款進(jìn)行比較系統(tǒng)的解釋和分析,使人們對房地產(chǎn)貸款種類、還款放貸方式等基本內(nèi)容有清楚的認(rèn)識。同時,該部分重點(diǎn)回顧了我國房貸政策發(fā)展的歷程,總結(jié)了發(fā)展過程中存在的問題和不足,深入地研究了我國現(xiàn)階段房貸政策發(fā)展的現(xiàn)狀與問題。其次,對現(xiàn)行的房地產(chǎn)貸款政策的具體內(nèi)容和存在的內(nèi)容進(jìn)行了分析和說明。再次，在對房貸款新政策有比較清楚的認(rèn)識基礎(chǔ)上,從房地產(chǎn)市場、銀行和貸款者個人多個方面對我國現(xiàn)行的房貸款政策實施的有效性進(jìn)行了深入的分析。最后,我國現(xiàn)行的住房貸款政策分析的基礎(chǔ)上,本部分提出了相關(guān)的建議。2房地產(chǎn)貸款的相關(guān)理論概述2.1房地產(chǎn)貸款的相關(guān)概念根據(jù)國內(nèi)首家外商獨(dú)資房地產(chǎn)擔(dān)保公司中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司2009年末發(fā)布的統(tǒng)計，在目前國內(nèi)主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn)，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經(jīng)達(dá)到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下的房產(chǎn)申請房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款以實現(xiàn)盤活不動產(chǎn)的居民人數(shù)也越來越多。“房貸”已經(jīng)成為與居民生活息息相關(guān)的一種消費(fèi)方式。那么接下來，將對房貸的相關(guān)概念進(jìn)行解釋：房貸是所有與房產(chǎn)有關(guān)的、或是以房產(chǎn)為抵押物申請的貸款的總稱。包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款、購置房產(chǎn)時的購房按揭貸款以及以自己名下的房產(chǎn)為抵押物申請的房產(chǎn)抵押消費(fèi)類貸款。房貸的參與方包括提供信貸資金的商業(yè)銀行、最終購置房產(chǎn)的購房人，以及房產(chǎn)的業(yè)主（包括開發(fā)商/二手房的業(yè)主），在申請貸款時，還需要有評估公司、房地產(chǎn)擔(dān)保公司的參與。房貸首付首付就是買房子時第一期付款。買房子時不能全部貸款。要先付一部分，余下的從銀行貸款?，F(xiàn)在的要求是付房款的30%。因為考慮到貸款的還款風(fēng)險，相關(guān)的部門都會要求購房人提供一部分首付，就是預(yù)先由個人支付一部分房款，以證明你有還款能力。貸款方式房屋貸款的方式有三種：分別是商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款商業(yè)性貸款如果購房者申請用來購買住房的貸款