社會(huì)其它相關(guān)論文-如何建設(shè)我國房地產(chǎn)的信用體系.doc

社會(huì)其它相關(guān)論文-如何建設(shè)我國房地產(chǎn)的信用體系論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信用體系建議論文摘要：我國房地產(chǎn)信用體系正處在初級(jí)建設(shè)階段，借鑒美國信用制度建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國房地產(chǎn)信用體系的建立有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。文章介紹了美國信用體系的構(gòu)成和主要特點(diǎn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的實(shí)際，對(duì)加快我國房地產(chǎn)信用體系建設(shè)提出了具體的建議。信用是市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，信用體系在防范金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序、提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率等方面發(fā)揮著重要的作用。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家都建立了與其市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的信用體系，美國作為世界上最發(fā)達(dá)的征信國家，代表著一種比較完善的信用體系模式。目前我國房地產(chǎn)信用體系正處在初級(jí)建設(shè)階段，研究、借鑒發(fā)達(dá)國家信用制度對(duì)我國房地產(chǎn)信用體系的建設(shè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、美國模式的結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)1、模式結(jié)構(gòu)美國社會(huì)信用體系由健全的信用管理體系、信用管理的法律體系和市場化的各類信用服務(wù)公司組成，國家信用管理體系明確界定了政府管理部門的基本職能，國家對(duì)信用管理主要監(jiān)督和執(zhí)法部門分為兩類：一類是銀行系統(tǒng)，包括財(cái)政部貨幣監(jiān)理辦公室、聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)；一類是非很行系統(tǒng)，包括聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)、國家信用聯(lián)盟辦公室和儲(chǔ)蓄監(jiān)督局。美國主要集中在上世紀(jì)60年代對(duì)信用管理進(jìn)行全面的立法，涉及信用產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、使用全過程，已經(jīng)形成完善的信用管理法律框架。公正、獨(dú)立和市場化的征信服務(wù)業(yè)：由資本市場、商業(yè)市場、消費(fèi)者信用評(píng)估機(jī)構(gòu)三部分組成，把各種與信用有關(guān)的信息加工成信用產(chǎn)品，形成高知識(shí)含量、高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。經(jīng)過百年的市場競爭，信用服務(wù)企業(yè)已高度集中，形成了穆迪公司、鄧白氏集團(tuán)公司幾個(gè)市場化運(yùn)作主體。2、主要特點(diǎn)作為最發(fā)達(dá)的征信國家，美國擁有完備的社會(huì)信用體系，主要特點(diǎn)(1)完善的法律保障，促進(jìn)公開政務(wù)信息信用制度在美國已有百年的發(fā)展史，通過20世紀(jì)6080年代對(duì)信用管理體系全面的立法建設(shè)，現(xiàn)已形成信用管理完整的法律體系。從法律角度界定了國家秘密、企業(yè)商業(yè)秘密、消費(fèi)者個(gè)人隱私和信息公開的基本關(guān)系，在信息自由法、聯(lián)邦咨詢委員會(huì)法、陽光下的聯(lián)邦政府法三部法律規(guī)范下，建立了信息公開制度。為建立信用體系政府提供了豐厚的政務(wù)資源。大量公開政務(wù)信息，增強(qiáng)了社會(huì)的透明度，保證了信用數(shù)據(jù)的收集與信用產(chǎn)品生產(chǎn)。(2)信用服務(wù)業(yè)市場化的運(yùn)作模式美國的信用服務(wù)業(yè)形成了獨(dú)立、客觀、公正的市場化運(yùn)作模式。信用服務(wù)機(jī)構(gòu)是市場化運(yùn)作的公司，處于優(yōu)勝劣汰的市場競爭環(huán)境，政府通過立法對(duì)征信機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。該模式滿足了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，對(duì)促進(jìn)信用信息的收集、更新與信用產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售發(fā)揮了不可替代的作用。(3)完善的監(jiān)督管理機(jī)制采用政府和行業(yè)協(xié)會(huì)相結(jié)合的監(jiān)管體系，聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)是信用管理行業(yè)的主要監(jiān)管部門，司法部、財(cái)政部貨幣監(jiān)理局和聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)在監(jiān)管方面也發(fā)揮著重要作用。同時(shí)資信評(píng)級(jí)、征信、個(gè)人資信都建有相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)，作為企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)聯(lián)系的紐帶和行業(yè)自律管理部門。(4)市場主體信用意識(shí)及對(duì)信用產(chǎn)品巨大市場需求在美國不論是企業(yè)還是個(gè)人，都有很強(qiáng)的信用觀念，信用記錄差的企業(yè)和個(gè)人在生產(chǎn)、生活等多方面會(huì)受到極大制約。為了有效防范信用風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一般不愿與沒有資信記錄的客戶交往，個(gè)人也十分注重自身的信用狀況。美國政府十分重視信用產(chǎn)品的市場需求，在法律中做出明確規(guī)定，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也提出有關(guān)的要求，使絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)主體把信用評(píng)級(jí)和評(píng)級(jí)結(jié)果運(yùn)用作為一種自覺行動(dòng)，為信用體系的健康發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的市場空間。(5)對(duì)失信者完備的懲戒制度美國信用制度的重要組成部分是對(duì)失信者的懲戒。把失信者的失信行為擴(kuò)大為失信方與全社會(huì)的矛盾，而且失信記錄依照法律規(guī)定要保留多年。懲戒制度包括經(jīng)濟(jì)處罰、勞動(dòng)處罰和司法配合，對(duì)各類失信行為的懲戒都有明確的規(guī)定，使失信者付出昂貴的失信成本，對(duì)不法奸商或失信者具有強(qiáng)大的威脅和震撼力。促使企業(yè)和個(gè)人自覺培育和維護(hù)自身信用，形成誠信和守法的良好習(xí)慣。二、加快我國房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的思考近年來，涉及房地產(chǎn)相關(guān)的質(zhì)量、價(jià)格、廣告、計(jì)量、物業(yè)管理等投訴以每年20的速度遞增，2004年全國消協(xié)組織共受理商品房投訴達(dá)2.053萬件，而解決率居倒數(shù)第一。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，一方面面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也出現(xiàn)了嚴(yán)重的誠信危機(jī)，因此加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè)迫在眉睫。1、加強(qiáng)房地產(chǎn)法律建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)信用法律框架從國外經(jīng)驗(yàn)來看，信用管理法律體系是信用體系健康規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)，建立信用法律體系作為信用建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，為信用體系的建立和發(fā)展提供了制度保證。建立房地產(chǎn)信用體系首先是建立相應(yīng)的法律體系，在這方面我國仍然是空白。當(dāng)前立法建設(shè)重點(diǎn)是從行業(yè)管理的角度界定好國家機(jī)密與政務(wù)公開、商業(yè)秘密與企業(yè)信息、個(gè)人隱私與個(gè)人信息基本關(guān)系，著手制定房地產(chǎn)政務(wù)信息公開法規(guī)、企業(yè)商業(yè)秘密法規(guī)、個(gè)人隱私權(quán)法規(guī)、消費(fèi)信用保護(hù)法規(guī)、房地產(chǎn)信用報(bào)告法規(guī)，然后抓緊修改其它相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建房地產(chǎn)信用體系的法律框架。在此基礎(chǔ)上出臺(tái)信用管理方面的規(guī)章制度，并通過立法建立房地產(chǎn)監(jiān)管部門與其他相關(guān)部門的交流和協(xié)調(diào)機(jī)制，以促進(jìn)信用建設(shè)的規(guī)范發(fā)展。2、建立失信懲戒和守信激勵(lì)機(jī)制。強(qiáng)化房地產(chǎn)信用體系建設(shè)建立房地產(chǎn)信用體系，要形成誠信經(jīng)營的社會(huì)環(huán)境，必須使失信成本大于守信成本。因此，必須建立強(qiáng)有力的懲戒機(jī)制，綜合運(yùn)用道德、行政、經(jīng)濟(jì)和法律等手段來嚴(yán)懲失信行為。在道德上，房地產(chǎn)監(jiān)管部門將其失信記錄向社會(huì)公布、廣泛傳播，在社會(huì)生活中讓失信者一處失信處處受罰。在行政上，采取記錄、警告、處罰、資質(zhì)降級(jí)、取消市場準(zhǔn)入、依法追究責(zé)任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保留多年，使失信者在一定期限內(nèi)付出沉重的代價(jià)。在經(jīng)濟(jì)上，要加大經(jīng)濟(jì)處罰力度，使失信成本大大超過預(yù)期收益。在法律上，建立和完善對(duì)失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵(lì)并重的原則，對(duì)誠信企業(yè)政府管理部門在競標(biāo)摘牌、市場準(zhǔn)入、資質(zhì)升級(jí)等方面優(yōu)先考慮；在定期性檢查、審驗(yàn)、年審時(shí)，給予以免檢或免審；在市場經(jīng)營活動(dòng)中優(yōu)先提供相關(guān)服務(wù)、在評(píng)比表彰中予以優(yōu)先推薦，并通過媒體宣傳擴(kuò)大影響。3、強(qiáng)化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞平臺(tái)誠信缺失的重要原因之一是信息不對(duì)稱，降低房地產(chǎn)市場的信息不對(duì)稱是房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的關(guān)鍵。因此，強(qiáng)化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息和政府政務(wù)信息，應(yīng)在指定媒體上定期如實(shí)披露，建立與社會(huì)公眾溝通的信息平臺(tái)，保證房地產(chǎn)信息傳遞。要充分利用現(xiàn)代通信技術(shù)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢，以房地產(chǎn)電子政務(wù)系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，形成覆蓋全行業(yè)并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各級(jí)建設(shè)行政主管部門、協(xié)會(huì)網(wǎng)站的互通，構(gòu)成房地產(chǎn)信息傳遞網(wǎng)絡(luò)，形成房地產(chǎn)信息與社會(huì)溝通的平臺(tái)。4、大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。建立房地產(chǎn)行業(yè)的自律機(jī)制市場經(jīng)濟(jì)條件下，行業(yè)協(xié)會(huì)是協(xié)調(diào)和平衡市場主體利益、提高資源配置效率的重要組織機(jī)構(gòu)，更多的是組織、協(xié)調(diào)、引領(lǐng)行業(yè)自律發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制和管理體制改革的不斷深入，政府要積極扶持、指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)行使行業(yè)規(guī)范管理的職能，使協(xié)會(huì)既能反映企業(yè)的要求，又具有規(guī)范行業(yè)成員行為的作用。我國房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系的建立和完善，即要解決當(dāng)前突出問題，又要考慮長遠(yuǎn)的制度