物業(yè)管理招投標(biāo)與合同.pptVIP

,掌握招投標(biāo)的類型及方式 掌握物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)施程序 掌握物業(yè)管理招投標(biāo)文件的組成 掌握物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內(nèi)容,第三章 物業(yè)管理招投標(biāo)與合同,第一節(jié) 物業(yè)管理市場與委托,一、物業(yè)管理市場的含義 二、物業(yè)管理市場的構(gòu)成 三、物業(yè)管理市場中的委托與代理關(guān)系,一、物業(yè)管理市場的含義,廣義的物業(yè)管理市場是指提供（出售）和購買物業(yè)管理服務(wù)這種無形商品的場所和由此而引起的交換關(guān)系的總和。 狹義的物業(yè)管理市場指物業(yè)管理勞務(wù)商品交換的場所。,一、物業(yè)管理市場的含義,物業(yè)管理市場包括三層含義： (1)市場交換的商品是物業(yè)管理服務(wù)。 (2)市場交換關(guān)系的主體是業(yè)主和物業(yè)公司 (3)物業(yè)管理市場的基本規(guī)律是價值規(guī)律和競爭規(guī)律。,二、物業(yè)管理市場的構(gòu)成,1、市場主體 業(yè)主 開發(fā)建設(shè)單位 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 供給主體、受托方 中介組織 提供輔助性服務(wù) 行業(yè)協(xié)會 自律性組織 政府管理者 2、市場客體 3、市場機(jī)制 價格機(jī)制、供求機(jī)制、競爭機(jī)制,需求主體、委托方,物業(yè)管理服務(wù),三、物業(yè)管理市場中的委托與代理關(guān)系,物業(yè)管理是一種委托代理關(guān)系。 委托代理是指代理人依據(jù)被代理人的委托，以被代理人的名義實(shí)施的民事法律行為。 委托代理關(guān)系的特征可以概括為：代理人在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)行使代理權(quán)，實(shí)施代理行為；委托人的利益依賴于代理人的行為；代理人以委托人的名義實(shí)施行為，但其行為的法律后果要有由委托人承擔(dān)。,三、物業(yè)管理市場中的委托與代理關(guān)系,在委托與代理關(guān)系中，其主體包括代理人、被代理人和第三人（相對人）。 代理人物業(yè)服務(wù)企業(yè) 被代理人業(yè)主或業(yè)主大會 相對人則有兩類： 各類相關(guān)的專業(yè)公司， 分散業(yè)主(相對于業(yè)主大會)和承租人 物業(yè)管理服務(wù)的委托代理關(guān)系，是通過物業(yè)管理市場的招標(biāo)和投標(biāo)，并通過簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同來實(shí)現(xiàn)的。,第二節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo),一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念 二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型 三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序 四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念,（一）物業(yè)管理招標(biāo),物業(yè)管理招標(biāo)，是指物業(yè)管理招標(biāo)人為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理公司，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件并向社會公開，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由多家物業(yè)管理公司競投，從中選擇確定適宜的物業(yè)管理公司并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的過程。,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念,（一）物業(yè)管理招標(biāo),物業(yè)管理招標(biāo)，是指物業(yè)管理招標(biāo)人為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理公司，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件并向社會公開，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由多家物業(yè)管理公司競投，從中選擇確定適宜的物業(yè)管理公司并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的過程。,依法提出招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）。 一般，同一物業(yè)投入使用前后招標(biāo)人會發(fā)生變化，如建設(shè)期間和正式成立業(yè)主大會尚未招聘物業(yè)管理公司之前由開發(fā)建設(shè)單位作為招標(biāo)人；成立業(yè)主大會后由業(yè)主大會委托業(yè)主委員會辦理招標(biāo)事宜。 物業(yè)管理招標(biāo)人的權(quán)利,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念,物業(yè)管理招標(biāo)人的權(quán)利： 物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。作為招標(biāo)人，享有下列權(quán)利： 編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動； 選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人； 根據(jù)評標(biāo)原則決定評標(biāo)、定標(biāo)方法； 選定中標(biāo)人； 依法享有的其他權(quán)利。,在具體招標(biāo)過程進(jìn)行時，招標(biāo)人可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動，也可以也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念,（二）物業(yè)管理投標(biāo),物業(yè)管理投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件中要求的投標(biāo)人根據(jù)公布的招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理?xiàng)l件和水平，編制投標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動的整個過程。 其中，投標(biāo)人是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加物業(yè)管理投標(biāo)競爭的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)和獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司。,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念,（三）物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)該遵循的原則 公開原則 公平原則 公正原則 合理原則,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念,（三）物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)該遵循的原則 公開原則 公平原則 公正原則 合理原則,所謂公開原則是指招標(biāo)投標(biāo)活動中，嚴(yán)格按照程序公開進(jìn)行。如果物業(yè)管理招標(biāo)定為公開招標(biāo)，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會，在報刊、電臺、電視臺上公開登出招標(biāo)公告，把物業(yè)管理招標(biāo)的要求與條件公開告訴一切想?yún)⑴c投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念,（三）物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)該遵循的原則 公開原則 公平原則 公正原則 合理原則,所謂公平原則是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件是一致的。即所有參加者必須在相同的基礎(chǔ)上，在同一的條件下進(jìn)行投標(biāo)。,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念,（三）物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)該遵循的原則 公開原則 公平原則 公正原則 合理原則,所謂公正性原則是指在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的整個過程中要體現(xiàn)公正性，而不能產(chǎn)生厚此薄彼的情況。特別在評標(biāo)、決標(biāo)過程中，一定要采用科學(xué)方法，按照平等的原則，進(jìn)行實(shí)事求是的分析、打分。,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念,（三）物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)該遵循的原則 公開原則 公平原則 公正原則 合理原則,所謂合理性原則是指在最后定標(biāo)選擇投標(biāo)單位、確定服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)價格時，必須合理準(zhǔn)確，不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報價，也不能脫離實(shí)際市場情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。,一、物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)概念,（四）物業(yè)管理招投標(biāo)適用的法律法規(guī) 中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法（1999.8） 物業(yè)管理?xiàng)l例(2003.8) 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法（2003.6）,二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型,1、按照物業(yè)管理招標(biāo)的方法劃分 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 2、按照物業(yè)管理招標(biāo)的形式劃分 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo),二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型,1、按照物業(yè)管理招標(biāo)的方法劃分 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 2、按照物業(yè)管理招標(biāo)的形式劃分 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo),它是招標(biāo)人自己編制招標(biāo)文件，自己操作招標(biāo)全過程的一種方式。要求：招標(biāo)人必須有招標(biāo)資質(zhì)。,二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型,1、按照物業(yè)管理招標(biāo)的方法劃分 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 2、按照物業(yè)管理招標(biāo)的形式劃分 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo),即招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式。,二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型,1、按照物業(yè)管理招標(biāo)的方法劃分 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 2、按照物業(yè)管理招標(biāo)的形式劃分 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo),招標(biāo)人通過報紙、電視及其他新聞渠道，公開發(fā)布招標(biāo)信息，邀請愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。 優(yōu)點(diǎn)：充分競爭 缺點(diǎn)：招標(biāo)時間長、成本較高,二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型,1、按照物業(yè)管理招標(biāo)的方法劃分 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 2、按照物業(yè)管理招標(biāo)的形式劃分 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo),由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的有管理能力的若干物業(yè)管理企業(yè)（一般邀請不超過10家，通常在38家之間）發(fā)出邀請書，讓它們各自報價和分別議標(biāo)，最后授標(biāo)的招標(biāo)方式。 優(yōu)點(diǎn)：可以保證投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)有的資質(zhì)條件和管理經(jīng)驗(yàn)，信譽(yù)可靠； 缺點(diǎn)：招標(biāo)范圍有限，有可能漏掉一些好的企業(yè)參與投標(biāo)。,二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型,1、按照物業(yè)管理招標(biāo)的方法劃分 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 2、按照物業(yè)管理招標(biāo)的形式劃分 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo),招標(biāo)單位直接邀請其認(rèn)為資信可靠和能力相適應(yīng)的一家或幾家物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，與它們分別協(xié)商談判，確定物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)，最后達(dá)成協(xié)議的招標(biāo)方式。這實(shí)際上是一種合同談判的方式。 優(yōu)點(diǎn)：可以節(jié)省時間和招標(biāo)費(fèi)用，雙方容易達(dá)成協(xié)議。,二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型,物業(yè)管理?xiàng)l例第24條規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于3人或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。,2001年9月17日，深圳景洲大廈業(yè)主開全國先河，由業(yè)主自主投票表決，更換了原來由開發(fā)商指定的物管公司，這就是聞名全國的 “景洲事件”。業(yè)委會更換管理不到位、服務(wù)有問題的物業(yè)公司，是一個行業(yè)發(fā)展成熟的標(biāo)志之一。更換管家的“景州事件”，標(biāo)志著業(yè)主維權(quán)的大幕已經(jīng)拉開。 整個2001年，鄒家健一直是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。由于其所居住的景洲大廈原物業(yè)管理公司出現(xiàn)很多的問題，屢次反映總得不到解決。忍無可忍的業(yè)主們推舉鄒家健為業(yè)主委員會主任，通過各種渠道反映問題，同時通過向社會招標(biāo)公開“選管家”。在此之前，深圳市的商品房開發(fā)時，絕大部分物業(yè)管理公司都是在業(yè)主入住之前進(jìn)駐，業(yè)主沒有挑選物業(yè)管理公司的先例?！熬爸奘录痹谡麄€中國房地產(chǎn)、物業(yè)管理界引起了軒然大波，首開深圳市商品房業(yè)主通過招標(biāo)自主選擇管理公司的先例。2001年9月17日，深圳南光物業(yè)正式入駐福田區(qū)景洲大廈。由“景洲事件”帶來的沖擊波很快引發(fā)了南天一花園、學(xué)府花園等更換管理公司等一系列事件。2001年至2002年，深圳又給整個物業(yè)管理行業(yè)提供了新的思路。,物業(yè)管 理招標(biāo),招標(biāo)的方式,招標(biāo)的一般程序（關(guān)鍵環(huán)節(jié)）,招標(biāo)書,范例：錦秋家園物業(yè)管理招標(biāo)公告,公開招標(biāo),邀請招標(biāo),協(xié)議招標(biāo),開發(fā)商或業(yè)主大會,物業(yè)管理招標(biāo)具體如何進(jìn)行？ （招標(biāo)的程序是什么？）,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,招標(biāo)單位在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。其主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個活動；編制招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)；與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,招標(biāo)文件包括：招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)書、投標(biāo)單、投標(biāo)企業(yè)資格審查表、投標(biāo)須知、招標(biāo)章程、招標(biāo)項(xiàng)目說明書、物業(yè)管理合同等。,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,資格預(yù)審的程序： （1）發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蚪?jīng)營資質(zhì)預(yù)審邀請書 發(fā)布經(jīng)營資質(zhì)預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法：在招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行經(jīng)營資質(zhì)預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買經(jīng)營資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時間；在報紙上另行刊登經(jīng)營資質(zhì)審查通告。 （2）出售資格預(yù)審文件 (3)評審 資格預(yù)審的內(nèi)容: （1）申請人的基本情況 （2）申請人的財務(wù)狀況 （3）申請人的業(yè)績,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,招標(biāo)單位應(yīng)在招標(biāo)通告（廣告）規(guī)定的時間內(nèi)，向符合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書，并根據(jù)實(shí)際情況，盡可能地向它們提供有關(guān)的設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等等，以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標(biāo)書。,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,投標(biāo)單位在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時，可能會向招標(biāo)單位提出一些問題，要求招標(biāo)單位給予澄清或解釋。招標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)具體情況，盡快安排有關(guān)工作人員，在指定的時間和地點(diǎn)召開標(biāo)前會議，或安排投標(biāo)單位到實(shí)地去勘察物業(yè)現(xiàn)場，由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)對投標(biāo)單位提出的問題予以解答或澄清。,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,招標(biāo)單位要按招標(biāo)文件中規(guī)定的時間、地點(diǎn)在有效期內(nèi)接收投標(biāo)單位的投標(biāo)文件。經(jīng)審查，如認(rèn)為收到的文件各項(xiàng)手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定，即可收存起來。,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,招標(biāo)單位開標(biāo)的時間、地點(diǎn)都要在招標(biāo)文件中明確規(guī)定，并應(yīng)按規(guī)定的時間和地點(diǎn)，公開召開物業(yè)管理招標(biāo)開標(biāo)答辯會，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機(jī)構(gòu)參加。,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,招標(biāo)單位應(yīng)在確定投標(biāo)有效的前提下，逐一對投標(biāo)書、現(xiàn)場答辯和招標(biāo)書規(guī)定的其他要素進(jìn)行比較和評價。評定投標(biāo)書的標(biāo)準(zhǔn)要盡可能量化，列出各項(xiàng)因素比較一覽表，排列名次，最后確定中標(biāo)單位。,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,確定中標(biāo)企業(yè)后，招標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書，同時也應(yīng)將未中標(biāo)單位的投標(biāo)保證函退還投標(biāo)單位。,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,招標(biāo)單位在通知投標(biāo)單位中標(biāo)時，應(yīng)同時邀請中標(biāo)單位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同。如果投標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標(biāo)單位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,對招標(biāo)活動進(jìn)行總結(jié)，結(jié)算招標(biāo)的有關(guān)費(fèi)用，對招標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。,物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,準(zhǔn)備 階段,招標(biāo) 過程,收尾 階段,物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序,1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2編制招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)消息 4投標(biāo)單位的資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等 6召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑 7接受和收存投標(biāo)書 8組織開標(biāo)答辯會 9進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位 10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同 12招標(biāo)結(jié)束,準(zhǔn)備 階段,招標(biāo) 過程,收尾 階段,招標(biāo)書編 制是關(guān)鍵,錦秋家園招標(biāo)公告,錦秋家園物業(yè)管理招標(biāo)公告 一、項(xiàng)目介紹： 地理位置： 錦秋家園住宅小區(qū)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村核心區(qū)知春路以南，學(xué)院路以西，東鄰薊門元大都遺址公園，西鄰大運(yùn)村。是澳洲著名建筑師菲利普.考克斯先生在中國的第一個住宅杰作。 錦秋家園住宅小區(qū)的四至范圍：東至錦秋家園東紅線；西至錦秋西路；南至錦秋家園南紅線；北至錦秋國際大廈用地南紅線?？傉嫉孛娣e34890，總建筑面積：129400，全部為住宅。（不含地下車庫、地下會所及地二人防） 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)的類型：高層、小高層乙類住宅。建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。小區(qū)共有住宅樓9棟，其中高層建筑4棟（1、3、7、9#樓），板式小高層建筑5棟（2、4、5、6、8#樓），現(xiàn)有戶數(shù)987戶。綜合容積率4.20，綠化率31.8%，綠化用地11100。 地下會所、地下車庫目前均由開發(fā)商管理，不在本次招標(biāo)范圍之內(nèi)。,二、招標(biāo)人：北京市海淀區(qū)羅莊北里錦秋家園業(yè)主委員會 三、招標(biāo)組織單位：中招國際招標(biāo)公司 四、招標(biāo)內(nèi)容：錦秋家園住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)（招標(biāo)編號：TC06K353） 五、招標(biāo)方式：公開招標(biāo)。 六、物業(yè)服務(wù)合同簽定方式：三年（第一次簽一年，達(dá)標(biāo)后第二次簽兩年）。 七、競標(biāo)企業(yè)應(yīng)具備的基本條件： （請投標(biāo)人在報名當(dāng)日攜以下條件的相關(guān)證明材料的原件及復(fù)印件） 1、具有本項(xiàng)目要求的服務(wù)或?qū)嵤┠芰Φ膰鴥?nèi)具有獨(dú)立法人的專業(yè)企業(yè)； 2、具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力； 3、具有良好的商業(yè)信譽(yù)和健全的財務(wù)會計制度； 4、具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力；,5、具有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄； 6、參加此項(xiàng)投標(biāo)活動前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有違法記錄； 7、物業(yè)管理二級以上資質(zhì)（利用其他法人機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的投標(biāo)人不予接受），注冊資金人民幣500萬元（含）以上（有效期內(nèi)）； 8、獨(dú)立在管項(xiàng)目建筑總面積在100萬平米以上，單項(xiàng)在管住宅項(xiàng)目建筑面積10萬平米以上的物業(yè)管理企業(yè)； 八、預(yù)計報名截止時間：2006年6月6日17：00前。 九、招標(biāo)文件購買時間：2006年6月9日17：00前。 十、報名地點(diǎn)，招標(biāo)文件購買地點(diǎn)：北京市海淀區(qū)皂君廟14號院9號樓，504室。 電話：01062108063 聯(lián)系人：涂小冬 中招國際招標(biāo)公司 二六年五月,四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成,1、投標(biāo)邀請書 2、投標(biāo)人須知 3、技術(shù)規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成,1、投標(biāo)邀請書 2、投標(biāo)人須知 3、技術(shù)規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,投標(biāo)邀請書與招標(biāo)公告的目的大致相同，即提供必要的信息，從而使?jié)撛谕稑?biāo)人獲悉物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)信息后，決定是否參加投標(biāo)。,四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成,1、投標(biāo)邀請書 2、投標(biāo)人須知 3、技術(shù)規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,投標(biāo)人須知是為整個招標(biāo)投標(biāo)的過程制定的規(guī)則，是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主委員會、開發(fā)商或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件。其內(nèi)容包括： (1)總則。 (2)招標(biāo)文件說明。 (3)投標(biāo)書的編寫。 (4)投標(biāo)文件的遞交。 (5)開標(biāo)和評標(biāo)。 (6)授予合同。,四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成,1、投標(biāo)邀請書 2、投標(biāo)人須知 3、技術(shù)規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求所用的規(guī)范的文件，屬于重要的招標(biāo)文件之一。技術(shù)規(guī)范通常以表格的形式列出，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖樣等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)。,四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成,1、投標(biāo)邀請書 2、投標(biāo)人須知 3、技術(shù)規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,即物業(yè)管理服務(wù)合同，合同條款分為通用條款和特殊性條款。在合同條款中，特殊性條款優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。,四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成,1、投標(biāo)邀請書 2、投標(biāo)人須知 3、技術(shù)規(guī)范和要求 4、合同條款 5、附件,附件是對招標(biāo)文件主體部分文字說明的補(bǔ)充，包括以下主要內(nèi)容： (1)附表。 (2)物業(yè)說明書。 (3)附圖。,物業(yè)管 理投標(biāo),范例：利佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投標(biāo)書,投標(biāo)的一般程序（關(guān)鍵環(huán)節(jié)）,投標(biāo)書,物業(yè)管理公司,物業(yè)管理投標(biāo)具體如何進(jìn)行？ （投標(biāo)的程序是什么？）,第三節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo),一、物業(yè)管理投標(biāo)人及其必備條件 二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作 三、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序 四、物業(yè)管理投標(biāo)策略,一、物業(yè)管理投標(biāo)人及其必備條件,（一）物業(yè)管理投標(biāo)人 （二）物業(yè)管理投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備的條件,招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書發(fā)出后，所有對招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書感興趣的并有可能參加投標(biāo)的人稱為潛在投標(biāo)人。那些響應(yīng)招標(biāo)并購買招標(biāo)文件，參加投標(biāo)的潛在投標(biāo)人稱為投標(biāo)人。,一、物業(yè)管理投標(biāo)人及其必備條件,（一）物業(yè)管理投標(biāo)人 （二）物業(yè)管理投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備的條件,1.依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 2.應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，能夠滿足招標(biāo)文件的需要。,案例討論：某停車場租賃及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投標(biāo)人資格爭議,案例評析,二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作,（一）獲取物業(yè)管理招標(biāo)信息 （二）分析收集的信息，進(jìn)行投標(biāo)可行性研究 （三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審,獲得招標(biāo)信息和有關(guān)資料的主要渠道有： 通過報紙雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介刊載的招標(biāo)廣告或公告來發(fā)現(xiàn)投標(biāo)目標(biāo)，這是獲得公開招標(biāo)信息的主要方式； 搞好公共關(guān)系，經(jīng)常派業(yè)務(wù)人員深入各個建設(shè)單位和部門，廣泛聯(lián)系，收集信息； 通過政府有關(guān)部門，如發(fā)改委、房地產(chǎn)行政管理部門、行業(yè)協(xié)會等單位獲得信息； 取得老客戶的信任，從而承接后續(xù)物業(yè)或接受邀請而獲得信息； 通過咨詢公司等代理機(jī)構(gòu)獲得信息； 通過業(yè)務(wù)往來的單位和人員以及社會知名人士的介紹得到信息。,二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作,（一）獲取物業(yè)管理招標(biāo)信息 （二）分析收集的信息，進(jìn)行投標(biāo)可行性研究 （三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審,1招標(biāo)物業(yè)的條件 2投標(biāo)競爭形勢 3投標(biāo)條件及迫切性 主要是考慮：（1）可利用的資源和其他有利條件；（2）投標(biāo)人當(dāng)前的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況和投標(biāo)的積極性。 4本企業(yè)投標(biāo)該物業(yè)的優(yōu)勢 主要考慮：是否需要較少的前期費(fèi)用；是否具有技術(shù)、服務(wù)、價格等的優(yōu)勢；類似物業(yè)項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)及信譽(yù)；項(xiàng)目的社會效益；與招標(biāo)人的關(guān)系是否良好。,二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作,（一）獲取物業(yè)管理招標(biāo)信息 （二）分析收集的信息，進(jìn)行投標(biāo)可行性研究 （三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審,投標(biāo)機(jī)構(gòu)通常由以下三方面的專業(yè)人員組成： 1綜合性經(jīng)營管理人員 2專業(yè)工程技術(shù)人員 3商務(wù)性的經(jīng)濟(jì)、財務(wù)人員,附件1-1資格預(yù)審表（投標(biāo)請求） 投標(biāo)項(xiàng)目名稱： 申請人（蓋章）： 1填表須知 1.1申請人須回答所有問題，如果擬組建聯(lián)合體，所有成員對全部問題均應(yīng)回答。 1.2本表填妥后寄給招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，申請人自留一份存檔備查。 1.3如果投標(biāo)人所提供的信息嚴(yán)重歪曲事實(shí)，或者投標(biāo)人實(shí)質(zhì)上不符合投標(biāo)資格，即使已購買招標(biāo)競賽文件、已繳費(fèi)、已提交投標(biāo)文件，招標(biāo)人可以隨時取消其投標(biāo)或中標(biāo)資格，招標(biāo)人對投標(biāo)人的一切損失不負(fù)任何責(zé)任。 2申請人 2.1法人營業(yè)執(zhí)照編號： 2.2注冊地址/郵政編碼： 2.3法定代表人： 2.4電話號碼/傳真號碼： 2.5投標(biāo)事務(wù)負(fù)責(zé)人/手機(jī)： 2.6就近的辦事處、分支機(jī)構(gòu)的電話/地址： 2.7電子郵箱： 3聯(lián)合體和分包商 3.1聯(lián)合體牽頭人名稱（如果有）： 3.2聯(lián)合體各成員的名稱（蓋章）/電話號碼/分工職責(zé)： (a) (b) (c) 3.3各分包商的名稱/電話號碼/分包項(xiàng)目： (a) (b),4.申請人的資質(zhì),5.關(guān)鍵人員配備,6.申請人的業(yè)績經(jīng)驗(yàn),7申請人簡介 7.1申請人成立時間和簡介（宜300字以內(nèi)）： 7.2申請人在本項(xiàng)目所在地的經(jīng)歷（宜200字以內(nèi)）： 7.3申請人完成本項(xiàng)目所獨(dú)有的有利條件（宜200字以內(nèi)）： 7.4申請人認(rèn)為評估其資格有關(guān)的任何資料。,二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作,（一）獲取物業(yè)管理招標(biāo)信息 （二）分析收集的信息，進(jìn)行投標(biāo)可行性研究 （三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審,資格預(yù)審表的內(nèi)容一般包括： 投標(biāo)人身份證明、組織機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)范圍表； 投標(biāo)人在以往若干年內(nèi)從事過的類似物業(yè)管理經(jīng)歷（經(jīng)驗(yàn)）表； 投標(biāo)人的財務(wù)能力說明表； 投標(biāo)人各類人員表以及擬派往該物業(yè)的主要技術(shù)、管理人員表； 投標(biāo)人所擁有的設(shè)備以及為擬投標(biāo)物業(yè)所投入的設(shè)備表； 項(xiàng)目分包及分包人表； 申請人或聯(lián)合體參加人目前涉及的訴訟情況； 與本物業(yè)管理資格預(yù)審有關(guān)的其他資料。,三、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序,購買分析招標(biāo)文件,編制標(biāo)書,辦理投標(biāo)保函或保證金,考察物業(yè)現(xiàn)場和參加標(biāo)前會議,封送投標(biāo)文件,參加開標(biāo)會議和現(xiàn)場答辯,合同簽訂,提供履約保證金保函,三、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序,（一）購買并研究物業(yè)管理招標(biāo)文件 1研究招標(biāo)文件條款 2研究評標(biāo)辦法 3研究合同條款,三、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序,（二）考察物業(yè)現(xiàn)場和參加標(biāo)前會議 1考察物業(yè)現(xiàn)場 2參加標(biāo)前會議,三、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序,考察物業(yè)現(xiàn)場： （1）工程質(zhì)量與配套建設(shè)情況 （2）物業(yè)的基本情況 （3）業(yè)主的基本情況 （4）市場調(diào)查 （5）分包情況 （6）與本物業(yè)管理投標(biāo)有關(guān)的其他因素,原物業(yè)管理公司管理的狀況，物業(yè)周邊的情況，有無管理房和營業(yè)場所。,是否能夠?qū)I(yè)分包，分包的條件能否確定，必要時可進(jìn)行分包的詢價。,了解物業(yè)的檔次、所在區(qū)域、總面積和使用功能,三、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序,（三）編制標(biāo)書 1測算工作量 2制定管理服務(wù)方案 3進(jìn)行投標(biāo)報價決策 4正確編寫標(biāo)書,三、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序,（四）辦理投標(biāo)保函或保證金 投標(biāo)保函是指在投標(biāo)中，招標(biāo)人為防止中標(biāo)者不簽定合同而使其遭受損失，要求投標(biāo)人提供的銀行保函，以保證投標(biāo)人履行招標(biāo)文件所規(guī)定的義務(wù)： 1、在標(biāo)書規(guī)定的期限內(nèi)，投標(biāo)人投標(biāo)后，不得修改原報價、不得中途撤標(biāo)； 2、投標(biāo)人中標(biāo)后，必須與招標(biāo)人簽定合同并在規(guī)定的時間內(nèi)提供銀行的履約保函。若投標(biāo)人未履行上述義務(wù)，則擔(dān)保銀行在受益人提出索賠時，須按保函規(guī)定履行賠款義務(wù)。,三、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序,（五）提供履約保證金保函 履約保函：是銀行應(yīng)申請人的要求，向收益人開立的保證申請人履約某項(xiàng)合同項(xiàng)下義務(wù)的書面保證文件。 適用范圍非常廣泛，可用于任何項(xiàng)目中對當(dāng)事人履行合同義務(wù)提供擔(dān)保的情況，常見用于工程承包、物資采購等項(xiàng)目。 在工程承包、物資采購等項(xiàng)目中，業(yè)主或買方為避免承包方或供貨方不履行合同義務(wù)而給自身造成損失，通常都要求承包方或供貨方繳納履約保證金，以制約對方行為。履約保函是現(xiàn)金保證金的一種良好的替代形式。,三、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序,（六）參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯。 投標(biāo)物業(yè)管理單位在接到開標(biāo)通知或等到開標(biāo)日期時，應(yīng)主動在規(guī)定的時間內(nèi)，到開標(biāo)地點(diǎn)參加開標(biāo)會議。同時，答辯人要做好答辯的思想和資料準(zhǔn)備，答辯時要積極、流暢地應(yīng)對招標(biāo)單位的詢問，在有限的時間內(nèi)把本單位的基本情況、參加投標(biāo)的意圖、投標(biāo)的措施、投標(biāo)的想法等告之于招標(biāo)單位，以獲得一個良好的印象分或答辯分，為成功中標(biāo)打下基礎(chǔ)。,三、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序,（七）中標(biāo)及簽訂物業(yè)管理合同 物業(yè)管理企業(yè)在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)，辦妥履約保證書和各項(xiàng)保證手續(xù)，以便送交招標(biāo)單位，及時與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同。同時，投標(biāo)單位還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實(shí)施物業(yè)管理的有關(guān)問題。,編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項(xiàng),（1）確保填寫無遺漏，無空缺。 （2）不得任意修改填寫內(nèi)容 （3）填寫方式規(guī)范 （4）不得改變標(biāo)書格式 （5）計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。 （6）報價合理。 （7）包裝整潔美觀。 （8）報價方式規(guī)范。 （9） 嚴(yán)守秘密，公平競爭。,四、物業(yè)管理投標(biāo)策略,1.攻勢策略 2.守勢策略 3.低成本策略 4.差異策略,攻勢策略是一種主動進(jìn)攻性的策略。通過高于平均水平的投標(biāo)報價、 談判中強(qiáng)調(diào)突出自己的雄厚實(shí)力和優(yōu)勢等來爭取中標(biāo)。采用這種策略投標(biāo)的公司往往對投標(biāo)物業(yè)與業(yè)主的檔次已經(jīng)充分了解，并擁有大量的類似物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，并且有絕對的競爭優(yōu)勢。,四、物業(yè)管理投標(biāo)策略,1.攻勢策略 2.守勢策略 3.低成本策略 4.差異策略,盡可能地突出自己的自身特殊優(yōu)勢， 避免在自身弱點(diǎn)上與其他投標(biāo)公司發(fā)生正面沖突。他們可以盡可能地與其他投標(biāo)公司接觸，獲取更多信息，找出其他競爭者的弱點(diǎn)，伺機(jī)出動，以獲取勝利。,四、物業(yè)管理投標(biāo)策略,1.攻勢策略 2.守勢策略 3.低成本策略 4.差異策略,低成本策略是指投標(biāo)公司在制定標(biāo)價時，盡可能地壓低報價以爭取中標(biāo)的策略。 實(shí)力雄厚的大公司占領(lǐng)市場或小公司進(jìn)入市場時用。,四、物業(yè)管理投標(biāo)策略,1.攻勢策略 2.守勢策略 3.低成本策略 4.差異策略,投標(biāo)的物業(yè)公司根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)和自己公司的特點(diǎn)， 在管理服務(wù)的方式方法上提出自己與眾不同的構(gòu)思，頗具創(chuàng)意，與其他競爭對手形成差異，以獲取勝利的策略。,案例分析,江蘇省南京市龍江小區(qū)有10幢教師公寓要通過招投標(biāo)的方式尋找物業(yè)管理企業(yè)，有12家物業(yè)公司購買了招標(biāo)書, 準(zhǔn)備投標(biāo) 。 物業(yè)概況：江蘇省南京市龍江小區(qū)2004年底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成，委托管理期限為3年。 招標(biāo)書中明確提出評判各投標(biāo)單位的總分為100分，其中物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)價為50分，標(biāo)書為30分，答辯與企業(yè)信譽(yù)各占10分。 請分析:(1)這12家投標(biāo)單位應(yīng)采取什么樣的投標(biāo)策略?其中最關(guān)鍵的因素是什么? (2)這樣的招標(biāo)存在哪些問題?,投 標(biāo) 書 利佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 對文化宮運(yùn)河明珠前期物業(yè)管理招標(biāo)文件，經(jīng)我方仔細(xì)研究，現(xiàn)決定物業(yè)管理費(fèi)用總報價（人民幣）1983197.06元；大寫壹佰玖拾捌萬叁仟壹佰玖拾柒元零陸分。物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：高層住宅1.20商用房1.00元m2月。 1、我方愿意遵照招標(biāo)文件條款、技術(shù)要求等一切實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行競標(biāo)并響應(yīng)。 2、我方投標(biāo)文件正本一份，副本六份。 3、本投標(biāo)件有效期為開標(biāo)后60天。在此期間，本投標(biāo)文件將始終對我方具有約束力，并可隨時被接受。如果中標(biāo)，本次招標(biāo)文件和投標(biāo)文件含承諾書將作為買賣合同的附件。 4、我方向招標(biāo)人提供任何與本次有關(guān)的其他資料。 5、我方愿意履行自己在招標(biāo)文件中承諾和責(zé)任。 6、我方愿遵守招標(biāo)文件中對投標(biāo)者的所有規(guī)定。 7、其他說明：,投標(biāo)人全稱： 市麗源商貿(mào)有限公司蓋章 法定代表人簽字和蓋章： 職務(wù)： 經(jīng)理： 日期： 地址：淮海東路號區(qū)排室郵編：223001 電話： 傳真：,招標(biāo) 發(fā)標(biāo) 議標(biāo),投標(biāo) 標(biāo)底 送標(biāo),開標(biāo) 評標(biāo) 中標(biāo),簽訂物業(yè)管理合同,對比總結(jié),第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 （一）物業(yè)服務(wù)合同的概念 （二）物業(yè)服務(wù)合同的特征 （三）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 （四）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與終止,（一）物業(yè)管理合同的概念 物業(yè)管理合同是房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的，由物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的合同。 物業(yè)管理合同有兩種情況： 一是新建物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同； 二是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。,前期物業(yè)管理合同 物業(yè)管理?xiàng)l例第2l條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理物業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同”。 合同甲方：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者公房出售單位 合同乙方：物業(yè)服務(wù)企業(yè) 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。,物業(yè)管理合同 物業(yè)管理?xiàng)l例第31條第1款規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同”。 合同甲方：業(yè)主委員會 合同乙方：物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在同等條件下，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選聘物業(yè)原來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該合同一經(jīng)簽訂生效，前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議即將自行終止。,（二）物業(yè)管理合同的特征 1.物業(yè)管理企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會的名義和費(fèi)用處理物業(yè)管理事務(wù)。 2.物業(yè)管理合同是有償?shù)摹?3.物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。 4.物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的。 5.物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。 物業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時成立，故為諾成性合同；合同的雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。,（三）物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容： （1）合同雙方當(dāng)事人的名稱、住所； （2）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目； （3）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)； （4）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)； （5）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用； （6）物業(yè)管理服務(wù)的期限； （7）違約責(zé)任； （8）合同終止和解除的約定； （9）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。,物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括： （1）物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新； （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用、管理、維修和更新； （3）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)； （4）保潔服務(wù)； （5）保安服務(wù)； （6）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的賬務(wù)管理； （7）物業(yè)檔案資料保管。 物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項(xiàng)，還可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)： （1）業(yè)主或使用人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新； （2）業(yè)主大會授權(quán)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。,物業(yè)管理合同中約定的違約責(zé)任主要有以下幾個方面。 1. 物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任： （1）物業(yè)管理企業(yè)沒有達(dá)到合同約定或法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理要求，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)限期整改或一并要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失；逾期仍未達(dá)到要求，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同，并要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。 （2）物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主方面（包括業(yè)主委員會和單個的業(yè)主、非業(yè)主使用人）可以要求物業(yè)管理企業(yè)清退。 （3）物業(yè)管理企業(yè)使用或保管的業(yè)主財產(chǎn)不當(dāng)，給業(yè)主造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 （4）物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由，提前終止合同的，應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主的損失。,2.業(yè)主方面的違約責(zé)任： （1）業(yè)主無法定理由，沒有依照合同支付物業(yè)管理費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)用及其滯納金，業(yè)主委員會也應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定，負(fù)責(zé)催交或以其他合同約定的方式償付。 （2）業(yè)主委員會沒有按合同約定歸集并向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料的，如果因此給物業(yè)管理帶來不利的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任，如果因此給物業(yè)管理企業(yè)帶來其他損失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。,物業(yè)管理服務(wù)合同 第一章 總 則 第一條 本合同當(dāng)事人 委托方（以下簡稱甲方）： 名 稱： 主 任： 地 址： 聯(lián)系電話： 受托方（以下簡稱乙方）： 企業(yè)名稱： 法定代表人： 注冊地址： 聯(lián)系電話： 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將 （物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。 第二條 物業(yè)基本狀況 物業(yè)名稱： 物業(yè)類型： 座落位置： 區(qū)（市）縣 路（街道） 號 四 至：東 南 西 北 占地面積： 平方米 建筑面積： 平方米 委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。 第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人；甲方應(yīng)當(dāng)要求本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主公約履行本合同中相應(yīng)義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并遵守本物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度。,第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng) 第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、 。 第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、 。 第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、 。 第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、 。 第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、 。,第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、 。 第十條 交通與車輛停放秩序的管理、 。 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。 第十一條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、 。 前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。 第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、 。 第十三條 根據(jù)業(yè)主委員會的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動。 第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。 第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報告規(guī)勸、制止、 等措施。 第十六條 其它委托事項(xiàng) 1、 ； 2、 ； 3、 。,第三章 委托管理期限 第十七條 委托管理期限為 年（不超過3年）。自 年 月 日 時起至 年 月 日 時止。 第四章 雙方權(quán)利義務(wù) 第十八條 甲方權(quán)利義務(wù) 1、代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益；經(jīng)常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時將這些反饋給乙方；協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人、乙方之間的關(guān)系； 2、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主、使用人按時交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用； 3、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案； 4、檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理方案的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況； 5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、維修養(yǎng)護(hù)計劃和財務(wù)預(yù)算及決算報告； 6、審批物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；審查乙方提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書面報告； 7、在合同生效之日起 內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ；,8、在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積物業(yè)管理用房，由乙方按下列第 項(xiàng)執(zhí)行； 1無償使用； 2按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ； 9、與乙方辦理物業(yè)管理驗(yàn)收手續(xù)時，應(yīng)向乙方移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方移交； 10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題： （1） ；