高院會議紀要

2011年山東省高院會議紀要一、關(guān)于物權(quán)糾紛案件二、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件三、關(guān)于建設(shè)工程施工合同糾紛案件四、關(guān)于農(nóng)村土地承包糾紛案件五、關(guān)于民間借貸糾紛案件六、關(guān)于侵權(quán)糾紛案件七、關(guān)于婚姻家庭糾紛案件八、關(guān)于勞動爭議糾紛案件九、關(guān)于民事訴訟程序問題 2011年山東省高院會議紀要山東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作 會議紀要的通知（2011年11月30日魯高法2011297號）全省各中級人民法院、濟南鐵路運輸中級法院、青島海事法院、山東法官培訓(xùn)學(xué)院、本院各部門： 2011年8月31日至9月1日，全省民事審判工作會議在濟南召開。各中院分管民事審判工作的副院長、與省法院民一庭審判業(yè)務(wù)對口的民庭庭長，省法院民事審判工作基層聯(lián)系點法院院長以及濟南軍區(qū)軍事法院的負責(zé)同志參加了會議。省法院院長周玉華發(fā)表了重要講話，省法院副院長劉愛卿出席會議并講話。這次會議是在我國社會主義市場經(jīng)濟制度確立和中國特色社會主義法律體系形成的新形勢下召開的。會議傳達貫徹了全國民事審判工作會議精神、第二十三次全省法院工作會議精神，對加強今后一個時期全省民事審判工作進行了全面安排和部署，明確提出在新形勢下，要牢固樹立社會主義法治理念，更好地落實“為大局服務(wù)、為人民司法”工作主題，更加充分發(fā)揮民事審判職能作用，為全面實施“十二五”規(guī)劃、全面建設(shè)小康社會提供有力的司法保障。與會人員經(jīng)過認真討論，就當(dāng)前民事審判工作中存在的一些疑難問題和民事法律政策的適用問題達成了基本共識?，F(xiàn)就有關(guān)問題紀要如下，供全省各級人民法院參考。 一、關(guān)于物權(quán)糾紛案件 會議認為，物權(quán)法是規(guī)范社會主義基本經(jīng)濟制度和社會主義市場經(jīng)濟秩序的基本民事法律，對于確認物的歸屬，明確所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)容，保障各類市場主體平等法律地位和財產(chǎn)權(quán)利，具有不可替代的作用。當(dāng)前，針對后金融危機的影響，我國加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和實施宏觀調(diào)控政策，注重保護各類市場主體的財產(chǎn)權(quán)利和發(fā)揮其創(chuàng)造社會財富的積極性，但經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，必然使民事主體的靜態(tài)財產(chǎn)權(quán)利處于動態(tài)變化中，由此相應(yīng)地引發(fā)物權(quán)糾紛案件。人民法院在審理物權(quán)糾紛案件中，要及時關(guān)切經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化對各類物權(quán)關(guān)系的影響，根據(jù)黨和國家的經(jīng)濟發(fā)展大局調(diào)整審判思路，確定審判原則，確保物權(quán)糾紛案件審判工作符合“為大局服務(wù)”的主題要求。在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下，要特別注重對物權(quán)的平等保護，平等保護原則既反映了我國經(jīng)濟制度的現(xiàn)實要求，又符合我國民法平等保護的基本原則，對國家、集體和個人財產(chǎn)權(quán)進行平等保護是市場經(jīng)濟內(nèi)在要求在法律上的具體體現(xiàn)，是維護我國社會主義基本經(jīng)濟制度的現(xiàn)實需要。要注重充分發(fā)揮司法的物權(quán)確認功能，既要準確把握物權(quán)登記的制度功能，嚴格貫徹物權(quán)公示和公信制度，又要根據(jù)案件類型充分發(fā)揮司法的物權(quán)確認功能，合理確定物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。在一房多賣的案件中，要分別根據(jù)登記、占有、價款交付以及合同成立的時間等確定房屋所有權(quán)的歸屬。在房屋拆遷補償糾紛中，要重視拆遷補償權(quán)利的特殊性，合理解決與其他民事權(quán)利的沖突。要合理協(xié)調(diào)物權(quán)關(guān)系和合同關(guān)系，正確認識物權(quán)變動與合同效力的不同功能，貫徹落實好不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，從維護市場交易安全出發(fā)，一般不宜輕易否定物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，切實保護守約一方的合法權(quán)益，維護市場經(jīng)濟條件下交易的基本規(guī)則。對于當(dāng)前司法實踐中比較典型的共有物單方處分、一物多賣等合同效力，在依法認定合同有效的同時，要通過違約責(zé)任等制度實現(xiàn)當(dāng)事人之間利益的平衡。 (一)關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的情形如何處理的問題 根據(jù)物權(quán)法第17條的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是不動產(chǎn)物權(quán)的外在表現(xiàn)形式，是確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的基本依據(jù)，對不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬具有推定的證據(jù)效力，在沒有充分反駁證據(jù)的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書確定不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人，但實踐中不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人與實際權(quán)利人不符的情形比較普遍。如果一方當(dāng)事人認為不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人有錯誤，向法院起訴對該不動產(chǎn)物權(quán)請求確認歸屬的，有義務(wù)提供證據(jù)加以證明，如證據(jù)足以證明不動產(chǎn)物權(quán)的實際權(quán)利人的，應(yīng)依法確定訟爭不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人。 (二)關(guān)于人民法院生效法律文書與不動產(chǎn)登記的關(guān)系 依據(jù)物權(quán)法第28條的規(guī)定，人民法院作出的生效法律文書可以直接引起物權(quán)變動，無需進行不動產(chǎn)登記而變動物權(quán)。換言之，人民法院作出的法律文書生效之時，即應(yīng)認定不動產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，生效法律文書確定的不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人可以持該法律文書辦理不動產(chǎn)物權(quán)的變更登記手續(xù)，登記機關(guān)是否辦理不動產(chǎn)變更登記手續(xù)，均不影響不動產(chǎn)物權(quán)的變動。 (三)關(guān)于部分共有人擅自處分共同共有房屋的處理問題 根據(jù)物權(quán)法第97條的規(guī)定，處分共有房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二以上份額的共有人或者全體共同共有人同意。該規(guī)定據(jù)此確定了按份共有和共同共有兩種共有財產(chǎn)的處分規(guī)則，即按份共有采取“多數(shù)決”的處分原則，而共同共有則采取“一致決”的處分原則。質(zhì)言之，部分共有人未經(jīng)全體共有人的同意不得擅自處分共同共有的房屋，否則處分行為應(yīng)屬無效。但部分共有人處分共同共有房屋涉及到第三人利益保護問題，應(yīng)根據(jù)物權(quán)法、合同法的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合處分行為的不同情形加以處理：部分共有人與第三人就共同共有房屋的處分僅意思表示一致并達成協(xié)議，尚未發(fā)生物權(quán)變動的，此協(xié)議應(yīng)為效力待定的合同；部分共有人與第三人處分共同共有房屋符合物權(quán)法第106條規(guī)定，其他共有人主張追回房屋的，不予支持。 (四)關(guān)于典當(dāng)?shù)姆尚再|(zhì)問題 典當(dāng)權(quán)在我國傳統(tǒng)民法理論中視為一種用益物權(quán)，是財產(chǎn)所有權(quán)人將自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)抵押給典當(dāng)權(quán)人，獲取相應(yīng)的財物或者款項，并約定在一定期限內(nèi)回贖。典權(quán)是以不動產(chǎn)標(biāo)的物設(shè)定的物權(quán)，而當(dāng)權(quán)是以動產(chǎn)標(biāo)的物設(shè)定的物權(quán)。依據(jù)物權(quán)法第5條物權(quán)法定的原則，物權(quán)法沒有將典當(dāng)權(quán)規(guī)定為一種用益物權(quán)，因此，財產(chǎn)所有權(quán)人或者使用權(quán)人將財產(chǎn)抵押給典當(dāng)企業(yè)獲取借款所簽訂的典當(dāng)合同，具有抵押借款合同的性質(zhì)，屬于債權(quán)的范疇，應(yīng)適用合同法的相關(guān)規(guī)定處理。 (五)關(guān)于相鄰關(guān)系中妨害建筑物采光、日照的認定標(biāo)準問題 依據(jù)物權(quán)法第89條的規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。據(jù)此規(guī)定，認定相鄰關(guān)系中妨害建筑物采光、日照的主要依據(jù)是國家頒布的有關(guān)工程建設(shè)規(guī)范，目前，涉及建筑物采光、日照標(biāo)準的主要工程建設(shè)規(guī)范有：2001年7月31日建設(shè)部發(fā)布的建筑采光設(shè)計標(biāo)準、2002年8月30日建設(shè)部發(fā)布的工程建設(shè)標(biāo)準強制性條文(房屋建筑部分)、2002年3月11日建設(shè)部發(fā)布的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、2005年11月30日建設(shè)部發(fā)布的住宅建筑規(guī)范。省及各中院轄區(qū)的地市頒布的工程建設(shè)規(guī)范中高于國家規(guī)定的采光、日照標(biāo)準的，可以參照適用。 (六)關(guān)于物業(yè)服務(wù)中發(fā)生的機動車損害或者人身傷害如何處理問題 業(yè)主將機動車輛停放在住宅小區(qū)內(nèi)，發(fā)生機動車輛丟失或者毀損的，應(yīng)按照業(yè)主或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中有關(guān)機動車輛服務(wù)管理的約定確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任；業(yè)主或者業(yè)主委員會沒有與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂機動車輛服務(wù)管理協(xié)議的，機動車輛發(fā)生丟失或者毀損的，可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同約定中所承擔(dān)的安全保障義務(wù)，結(jié)合其過錯程度、物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準等因素確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯導(dǎo)致住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施等物件造成業(yè)主財產(chǎn)或者人身損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或者財產(chǎn)損害的，受害人請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行相應(yīng)職責(zé)或者履行職責(zé)是否存在過錯確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相應(yīng)賠償責(zé)任。 (七)關(guān)于違法建筑的認定和處理問題 依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，違法建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。根據(jù)物權(quán)法第30條的規(guī)定，因合法建造房屋等事實行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。違法建筑因建設(shè)行為的違法性，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，建造人對違法建筑也不享有物權(quán)權(quán)益，因此，因違法建筑的歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭議的，人民法院不予受理，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門申請解決。當(dāng)事人之間以違法建筑為標(biāo)的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭議，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，并依法確認以違法建筑為標(biāo)的物的買賣、租賃合同無效。 違法建筑是夫妻共同財產(chǎn)的，離婚時，婚姻當(dāng)事人請求分割違法建筑的，原則上不予支持，但對違法建筑產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。 (八)關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議中的民行交叉問題 不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議中的民行交叉問題，是指當(dāng)事人對不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬據(jù)以成立的具體行政行為的合法性存在爭議而引發(fā)的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬確認爭議與不動產(chǎn)登記行為相互交織的糾紛，主要表現(xiàn)為民事糾紛與具體行政行為相關(guān)聯(lián)。民事訴訟與行政訴訟所審理的對象不同，民事訴訟主要是對不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬進行實質(zhì)性審查，并據(jù)實作出確認權(quán)利歸屬的判決。至于不動產(chǎn)物權(quán)的登記行為是否真實合法，不屬于民事訴訟的審理范圍。 (九)關(guān)于業(yè)主委員會的訴權(quán)范圍問題 依據(jù)物權(quán)法和國務(wù)院物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法有權(quán)維護住宅小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，在住宅小區(qū)業(yè)主的共同利益遭受損害時，有權(quán)代表全體業(yè)主向人民法院提起訴訟，即業(yè)主委員會具有民事主體和訴訟主體資格。依據(jù)物權(quán)法第78條、第83條的規(guī)定，業(yè)主委員會的訴權(quán)范圍僅限于住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的共有權(quán)和共同管理權(quán)遭受損害的情形，業(yè)主的專有權(quán)受到侵害，應(yīng)由業(yè)主主張權(quán)利。 二、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件 會議認為，近年來，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，我國加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，先后采取了緊縮銀根、提高商品房首付比例、限制按揭貸款和控制購房數(shù)量等調(diào)控政策。這是黨和國家應(yīng)對國際金融危機的影響，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大戰(zhàn)略決策，也是人民法院房地產(chǎn)糾紛案件審判工作面臨的全局大局。全省各級人民法院要深刻認識當(dāng)前形勢下做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的重要意義，準確把握宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生的客觀變化，在法律和國家政策規(guī)定的框架內(nèi)，妥善審理好各類房地產(chǎn)案件，為國家宏觀調(diào)控政策的實施提供司法保障。會議認為，對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施中發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛，要依法受理、妥善處理，對目前部分法院采取的因房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛案件不受理、受理后不審理等作法要認真糾正，防止矛盾激化；對于因國家信貸政策變化導(dǎo)致買受人喪失履約能力、因限購措施導(dǎo)致合同無法履行的情形，應(yīng)依據(jù)合同法的規(guī)定和合同的約定，依法變更或者解除合同，并根據(jù)案件的具體情況，輔之以返還原物、折價補償和賠償損失等，切實保護當(dāng)事人合法權(quán)益；對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”而引發(fā)的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。在國際金融危機影響尚未完全消退、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不斷強化的背景下，應(yīng)當(dāng)準確把握宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)市場的客觀變化，依法保護守法履約行為，制裁違約行為，保護消費者合法權(quán)益；依法規(guī)制房地產(chǎn)開發(fā)行為，制裁哄抬房價、捂盤惜售、欺詐消費者等違法行為。要充分發(fā)揮人民法院權(quán)利保障和糾紛終結(jié)的審判職能作用，注重運用原則性與靈活性相結(jié)合、社會效果與法律效果相結(jié)合、調(diào)解與判決相結(jié)合的方法，妥善化解房地產(chǎn)市場中發(fā)生的矛盾糾紛，促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。要加強對當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)糾紛案件審判工作中新情況、新問題的調(diào)查研究，密切關(guān)切國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響以及可能引發(fā)的糾紛案件，及時提出應(yīng)對的司法對策。 (一)關(guān)于以協(xié)議方式簽訂的土地使用權(quán)出讓合同的效力問題 依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)的方式，也可以采取雙方協(xié)議的方式。根據(jù)這一規(guī)定，協(xié)議是土地使用權(quán)出讓的一種法定方式。2002年7月1日，國土資源部發(fā)布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第11條規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開的方式出讓，禁止以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地。物權(quán)法第137條第2款也作了相似的規(guī)定。國土資源部的規(guī)定屬于國家政策的范疇。根據(jù)上述規(guī)定，結(jié)合最高人民法院有關(guān)會議精神，2002年7月1日之后，凡是以協(xié)議方式簽訂的經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)依法認定為無效，但7月1日之前已經(jīng)政府有關(guān)部門前置審批或者簽訂土地使用權(quán)出讓合同的除外。 (二)關(guān)于集體土地以租代征合同的效力問題 所謂以租代征，是指土地使用者與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接簽訂土地租賃合同，以承租的方式占有使用農(nóng)村集體土地進行開發(fā)建設(shè)。以租代征是名為租賃，實為征收的違法行為，違反了我國土地管理法的強制性規(guī)定，除符合土地管理法第63條規(guī)定的情形外，應(yīng)依法認定土地租賃合同無效。 (三)未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋買賣合同的效力問題城市房地產(chǎn)管理法第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應(yīng)依法認定有效，如果第三人主張房屋所有權(quán)導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。 (四)關(guān)于因信貸政策變化導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的處理問題 國家為遏制房地產(chǎn)價格的過快上漲，先后采取一系列宏觀調(diào)控政策，其中以提高商品房款首付比例和貸款利率為主要內(nèi)容的信貸政策的變化對商品房買賣合同的履行影響比較大。對于買受人以按揭貸款方式支付購房款的商品房買賣合同履行中，如買受人有證據(jù)舉證證明確因信貸政策的變化而不能辦理合同約定的按揭貸款，且雙方對付款方式無法協(xié)商變更，而請求解除商品房買賣合同的，可予以支持。但合同有明確約定的除外。 (五)關(guān)于因限購政策導(dǎo)致商品房買賣不能發(fā)生物權(quán)效力的處理問題 為控制房地產(chǎn)價格的過快上漲，許多地方人民政府根據(jù)2010年4月17日國務(wù)院頒布的關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知(國發(fā)201010號)的規(guī)定，出臺了相應(yīng)的限購政策，對購房人購買房屋的套數(shù)進行限制，因此，在審理商品房買賣合同糾紛案件中應(yīng)當(dāng)注意對限購政策的適用。商品房買賣合同簽訂后，對于房屋買受人有證據(jù)證明確因限購政策的實施無法辦理房屋所有權(quán)變更登記的，而請求與出賣人解除合同的，可予以支持，但合同有明確約定的除外。 地方人民政府沒有出臺相應(yīng)限購政策的，房屋買受人不得以限購政策的實施為由請求解除合同。 (六)關(guān)于房屋交付條件中驗收合格的理解與適用問題 依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第27條和國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第17條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。根據(jù)上述規(guī)定，驗收合格是房屋出賣人將房屋交付給買受人的法定條件，但對驗收合格的標(biāo)準，司法實踐中認識不盡相同。根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T提出竣工驗收申請，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、環(huán)保等有關(guān)單位進行驗收，因此，商品房交付時的驗收合格應(yīng)以有關(guān)行政主管部門完成綜合驗收為標(biāo)準。因為，房屋的驗收合格，除要求房屋的質(zhì)量符合國家規(guī)定的強制性安全標(biāo)準或者合同約定的標(biāo)準外，還需要滿足買受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出賣人交付的房屋應(yīng)是完成了工程竣工驗收、消防、配套設(shè)施、綠化、環(huán)保等綜合驗收。 (七)未取得商品房預(yù)售許可證明的商品房認購書的效力問題 依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣人預(yù)售商品房必須取得商品房預(yù)售許可證明，未取得預(yù)售許可證明的商品房買賣合同應(yīng)依法認定為無效。商品房認購書是一種預(yù)約合同，是雙方當(dāng)事人為將來簽訂作為本約合同的商品房買賣合同所作出的一種承諾，并非正式的商品房預(yù)售行為。由于商品房認購書并非商品房買賣合同，故出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，不影響商品房認購書的法律效力。但依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第5條的規(guī)定，如商品房認購書已經(jīng)具備了商品房買賣合同的實質(zhì)性內(nèi)容，此種情形下，商品房認購書不應(yīng)當(dāng)認定為預(yù)約合同，而是商品房買賣合同，出賣人未取得預(yù)售許可證明的，該商品房認購書應(yīng)依法認定無效。 (八)關(guān)于商品房買賣合同解除后的損失賠償問題 依據(jù)合同法第97、113條的規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人有權(quán)要求賠償損失。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。商品房買賣合同因一方違約被解除的，守約方有權(quán)要求違約方賠償因合同解除造成的損失，損失的范圍包括積極損失和可得利益損失。如因出賣人的原因?qū)е潞贤獬?，買受人請求出賣人賠償損失的范圍是糾紛發(fā)生時訟爭房屋的現(xiàn)實價值與合同約定價格之間的差價。 (九)關(guān)于出租人出租抵押房屋合同的效力認定問題 在房屋上設(shè)定抵押權(quán)后，能否進行出租，我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有明確規(guī)定，一般認為，房屋被抵押后，抵押權(quán)實現(xiàn)之前，出租人將抵押房屋租賃給承租人使用不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且不影響房屋的正常使用，完全可以實現(xiàn)簽訂租賃合同的目的，應(yīng)當(dāng)認定出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同是有效的，但出租人負有對租賃物的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，如出租人未履行該義務(wù)，承租人有權(quán)行使合同解除權(quán)，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。 (十)關(guān)于房屋買賣中“黑白合同”的認定問題 房地產(chǎn)交易中，有些當(dāng)事人為規(guī)避國家稅收法律和稅收監(jiān)管，出賣人和買受人通常簽訂兩份價格不同的買賣合同，其中用一份價格較低的合同到有關(guān)行政主管部門備案，另一份價格較高的合同為真實的交易價格并實際履行的合同。出賣人與買受人簽訂兩份價格不一致的房屋買賣合同，應(yīng)以雙方實際履行的合同確定各自的權(quán)利義務(wù)。 (十一)關(guān)于以房抵債合同的效力問題 在房地產(chǎn)開發(fā)或者建設(shè)工程施工中，由于無力支付開發(fā)費用或者工程價款，開發(fā)商以已經(jīng)建成或者在建的房屋抵償所欠的債務(wù)。以房抵債的協(xié)議既是當(dāng)事人之間履行債務(wù)的一種方式，也是雙方就如何履行原債務(wù)達成的新協(xié)議，只要該協(xié)議不具有合同法第52條規(guī)定的無效合同的情形，應(yīng)依法認定有效，雙方應(yīng)誠信履行協(xié)議。抵債的房屋是否辦理所有權(quán)變更手續(xù)不影響以房抵債協(xié)議的效力。 三、關(guān)于建設(shè)工程施工合同糾紛案件 會議認為，建筑業(yè)是我國國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著國民經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，基本建設(shè)投資規(guī)模的不斷擴大，特別是房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)熱漲，拉動建筑市場和建筑行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的繁榮景象。建筑業(yè)基礎(chǔ)龐大、從業(yè)人員眾多，是典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)的發(fā)展吸納了大量的進城務(wù)工的富余農(nóng)民工就業(yè)，同時也拉動了建筑材料、機械設(shè)備制造等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使建筑業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的新的增長點。在建筑市場和建筑業(yè)快速發(fā)展的同時，也暴露出許多突出問題，可以說，建筑行業(yè)與其他行業(yè)相比，違法違規(guī)的現(xiàn)象更普遍，如建筑市場的管理不規(guī)范導(dǎo)致的借用資質(zhì)、轉(zhuǎn)包和違法分包建設(shè)工程等行業(yè)通病普遍存在；建設(shè)資金的投資不到位以及墊資施工導(dǎo)致的工程價款拖欠惡性循環(huán)；建設(shè)工程竣工驗收程序和標(biāo)準的不規(guī)范造成大量的未經(jīng)驗收的工程交付使用；建筑施工隊伍監(jiān)管的混亂導(dǎo)致建設(shè)工程質(zhì)量低劣，嚴重危害人民群眾的生命安全等。這些問題嚴重擾亂了建筑市場的正常秩序，破壞了建筑市場主體之間的公平競爭環(huán)境，阻礙了建筑行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。近年來，國家采取了一系列綜合整治措施，整頓和規(guī)范建筑市場秩序，加強對建筑市場的監(jiān)管，建筑市場中存在的突出問題得到顯著改善。從司法審判的角度看，隨著國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，相應(yīng)地波及到建筑市場及相關(guān)行業(yè)，造成建設(shè)工程領(lǐng)域中的糾紛案件不斷增多，案件審理難度不斷加大，且呈現(xiàn)出涉獵主體多、法律關(guān)系復(fù)雜、專業(yè)技術(shù)性較強、法律適用難度增大的發(fā)展趨向。面臨經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，人民法院要堅持“為大局服務(wù)，為人民司法”的工作主題，堅持保障發(fā)展與促進規(guī)范并重，維護誠信與提高效率并重，確保質(zhì)量與實現(xiàn)公平并重，切實做好建設(shè)工程施工合同糾紛案件的審判工作。在司法實踐中，要堅持規(guī)范和引導(dǎo)建筑市場健康發(fā)展的原則，堅持確保建設(shè)工程質(zhì)量的原則，堅持依法維護進城務(wù)工農(nóng)民工合法權(quán)益的原則，積極穩(wěn)妥地化解建設(shè)工程領(lǐng)域的矛盾糾紛，為規(guī)范建筑市場，促進建筑業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮應(yīng)有的職能作用。 (一)關(guān)于項目經(jīng)理的法律地位問題 根據(jù)建設(shè)部建筑施工企業(yè)項目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法第2條的規(guī)定，建筑施工企業(yè)項目經(jīng)理是指受企業(yè)法定代表人委托對工程項目施工過程全面負責(zé)的項目管理者，是建筑施工企業(yè)法定代表人在工程項目上的代表人。按照建設(shè)部、國家工商行政管理總局制定的建設(shè)工程施工合同(示范文本)(GF一199902011)第15款的規(guī)定，項目經(jīng)理是指承包人在專用條款中指定的負責(zé)施工管理和合同履行的代表。根據(jù)上述規(guī)定，在法律層面上，項目經(jīng)理是建設(shè)工程承包人在履行建設(shè)工程施工合同中的全權(quán)代理人，項目經(jīng)理部是承包人履行建設(shè)工程施工合同的肢解責(zé)任部門，不屬于承包人的分支機構(gòu)，不具有獨立的法人資格，也無需辦理工商登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。在建設(shè)工程施工中，項目經(jīng)理的行為視為承包人的行為，項目經(jīng)理在建設(shè)工程施工中與發(fā)包人、分包人或者實際施工人發(fā)生的爭議，應(yīng)當(dāng)由承包人作為訴訟主體并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 (二)關(guān)于“黑白合同”認定的有關(guān)問題 對不屬于招標(biāo)投標(biāo)法第3條規(guī)定的強制招標(biāo)的建設(shè)工程所簽訂的建設(shè)工程施工合同，是否適用最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第21條的規(guī)定，即是否存在著“黑白合同”的問題。不論是自愿招標(biāo)發(fā)包還是強制招標(biāo)發(fā)包的建設(shè)工程，只要按照招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，通過招投標(biāo)方式簽訂的建設(shè)工程施工合同，就應(yīng)當(dāng)符合法律的規(guī)定，發(fā)包人和承包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)中標(biāo)通知書簽訂建設(shè)工程施工合同，不得另行簽訂與中標(biāo)合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的合同，即“黑白合同”。 建設(shè)單位直接發(fā)包的工程，即建設(shè)工程無需招標(biāo)的，但當(dāng)事人雙方自愿將簽訂的建設(shè)工程施工合同到建設(shè)行政主管部門備案的，此后又簽訂與備案合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的合同，此種情形不適用“黑白合同”的認定規(guī)則。 關(guān)于“黑白合同”的法律效力問題，最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第21條并未對“黑白合同”的效力作出評判，只是規(guī)定將“白合同”作為結(jié)算工程價款的依據(jù)，因此，在審判實踐中不宜對“黑白合同”的法律效力進行認定。 依據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法第46條和最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同案件適用法律的解釋第21條的規(guī)定，招標(biāo)人和中標(biāo)人按照中標(biāo)文件簽訂建設(shè)工程施工合同后，中標(biāo)人單方出具讓利承諾書，承諾對建設(shè)工程予以讓利，實質(zhì)上變更了中標(biāo)合同中的價格條款，構(gòu)成對中標(biāo)價格的實質(zhì)性背離，故屬于“黑合同”的性質(zhì)，因其違反了招標(biāo)投標(biāo)法的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定讓利承諾書無效。 (三)關(guān)于固定價格合同未履行完畢而解除的，工程價款如何結(jié)算的問題根據(jù)建設(shè)部建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法第12條規(guī)定，建設(shè)工程合同價可以采用固定價、可調(diào)價和成本加酬金三種形式。建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布的建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法第8條的規(guī)定，固定價格又分為固定總價和固定單價兩種形式。最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第22條對于固定價格合同已經(jīng)完全履行完畢情形下的工程價款結(jié)算問題作了明確規(guī)定，而對固定價格合同未履行完畢情形下的工程價款結(jié)算問題未明確。對于建設(shè)工程施工合同約定按固定單價結(jié)算的，則應(yīng)根據(jù)固定單價核算出已完工程的實際工程量，據(jù)實結(jié)算工程價款；如果建設(shè)工程施工合同約定按固定總價結(jié)算，則按照實際施工部分的工程量占全部的工程量的比例，再按照合同約定的固定價格計算出已完部分工程價款。 (四)關(guān)于建設(shè)工程施工合同無效情形下發(fā)包人能否請求參照合同約定支付工程價款的問題依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第2條的規(guī)定，建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持。 該規(guī)定確立了合同無效情形下的工程價款結(jié)算與建設(shè)工程的質(zhì)量直接掛鉤的基本原則。對于合同無效情形下經(jīng)竣工驗收合格的建設(shè)工程，發(fā)包人能否請求參照合同約定進行工程價款結(jié)算，司法解釋未規(guī)定，會議認為，建設(shè)工程施工合同雖然依法確認無效，但只要建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，按照權(quán)利義務(wù)相一致的原則，發(fā)包人亦有權(quán)請求參照合同約定支付工程價款。 (五)關(guān)于固定價格合同在履行中能否適用情勢變更原則的問題 建設(shè)工程施工合同約定工程價款實行固定價格結(jié)算，在合同履行中，發(fā)生建筑材料價格或者人工費用過快上漲，當(dāng)事人能否請求適用情勢變更原則變更合同價款或者解除合同。如果建筑材料價格或者人工費用的上漲沒有超出固定價格合同約定的風(fēng)險范圍，當(dāng)事人請求適用情勢變更原則調(diào)整合同價款的，不予支持；如果建筑材料價格或者人工費用的上漲超出了固定價格合同約定的風(fēng)險范圍，發(fā)生異常變動的情形，如繼續(xù)履行固定價格合同將導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)嚴重失衡或者顯失公平的，則屬于發(fā)生了當(dāng)事人雙方簽約時無法預(yù)見的客觀情況，當(dāng)事人請求適用情勢變更原則調(diào)整合同價款或者解除合同的，可以依照最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)第26條和最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見的相關(guān)規(guī)定，予以支持， (六)關(guān)于實際施工人的訴訟地位和發(fā)包人責(zé)任的性質(zhì)問題 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第26條規(guī)定的實際施工人，是指工程轉(zhuǎn)包合同的轉(zhuǎn)承包人、違法分包合同的承包人、借用資質(zhì)(資質(zhì)掛靠)的承包人。司法實務(wù)中應(yīng)當(dāng)嚴格實際施工人的認定標(biāo)準，不得隨意擴大實際施工人的適用范圍。實際施工人可以是法人、其他組織、個人合伙，也可以是自然人(俗稱“包工頭”)，但從事建筑業(yè)勞務(wù)作業(yè)的農(nóng)民工不屬于實際施工人。 依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第26條的規(guī)定，實際施工人直接起訴發(fā)包人請求支付欠付工程價款的，為查明案件事實，應(yīng)當(dāng)追加轉(zhuǎn)包人、違法分包人為共同被告；實際施工人直接起訴轉(zhuǎn)包人或者違法分包人請求支付工程價款的，不得追加發(fā)包人為訴訟當(dāng)事人。 依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第26條的規(guī)定，實際施工人起訴發(fā)包人請求支付欠付工程價款的，發(fā)包人在欠付工程價款的范圍內(nèi)對實際施工人承擔(dān)直接支付欠付工程價款的責(zé)任，發(fā)包人與轉(zhuǎn)包人或者違法分包人承擔(dān)支付工程價款的連帶責(zé)任沒有法律依據(jù)。 (七)關(guān)于質(zhì)量保修金返還時間的確定問題 建設(shè)工程質(zhì)量保修金是發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程施工合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在保修期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷進行維修的資金。其主要功能在于擔(dān)保建設(shè)工程竣工驗收并交付使用后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷問題。與質(zhì)量保修金相聯(lián)系的是質(zhì)量保證金。依據(jù)建設(shè)部建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法的規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量保證金(保修金)是發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。從上述規(guī)定來看，建設(shè)工程質(zhì)量保修金和保證金屬于相同性質(zhì)的費用，功能也是相同的。由于質(zhì)量保修金對應(yīng)的是質(zhì)量保修期，而質(zhì)量保證金對應(yīng)的是缺陷責(zé)任期，導(dǎo)致司法實務(wù)中對于保修金或者保證金的返還時間發(fā)生爭議。會議認為，質(zhì)量保修期與缺陷責(zé)任期是兩個不同的概念，質(zhì)量保修期是指建設(shè)工程在正常使用條件下的法定最低保修期限，在此期限內(nèi)承包人對建設(shè)工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題負有保修義務(wù)。而缺陷責(zé)任期是指質(zhì)量保證金的預(yù)留期限，最長為2年，缺陷責(zé)任期滿，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)將保證金返還給承包人。因二者期限不同，質(zhì)量保修期長于缺陷責(zé)任期。因此，當(dāng)事人對質(zhì)量保修金返還期限有約定的，從其約定；沒有約定或約定不明的，缺陷責(zé)任期滿后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)將質(zhì)量保修金返還給承包人，即發(fā)包人應(yīng)當(dāng)自接受建設(shè)工程之日起2年內(nèi)將質(zhì)量保修金返還給承包人。 (八)關(guān)于建設(shè)工程施工合同約定的工程質(zhì)量標(biāo)準與國家強制性標(biāo)準不一致的處理問題建設(shè)工程質(zhì)量關(guān)系到人民群眾生命財產(chǎn)安全，關(guān)系到國家利益和社會公共安全。因此，國家對建設(shè)工程質(zhì)量要求十分嚴格，建筑法、合同法在立法上均對建設(shè)工程質(zhì)量作出明確規(guī)定，并確定了建設(shè)工程質(zhì)量的強制性國家標(biāo)準。但建設(shè)工程質(zhì)量作為建設(shè)工程施工合同的核心內(nèi)容，是建設(shè)工程施工合同履行過程中糾紛頻發(fā)、爭議激烈的問題。因此，對于建設(shè)工程質(zhì)量爭議，必須堅持質(zhì)量第一的審判原則，依法通過司法手段確保建設(shè)工程質(zhì)量符合國家規(guī)定的強制性安全標(biāo)準。當(dāng)事人在建設(shè)工程施工合同中約定的建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準低于國家頒布的建設(shè)工程質(zhì)量強制性標(biāo)準的，該約定無效，建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量缺陷的，承包人應(yīng)當(dāng)按照國家強制性標(biāo)準承擔(dān)修理或者返工、改建等責(zé)任；對于當(dāng)事人約定的建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準高于國家規(guī)定的強制性安全標(biāo)準的，如約定獲得“魯班獎”等，應(yīng)當(dāng)認定該約定有效，承包人的工程質(zhì)量不符合合同約定質(zhì)量標(biāo)準的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，但合同另有約定的除外。 (九)質(zhì)量保修期間質(zhì)量缺陷的責(zé)任承擔(dān)問題 建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量缺陷的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但施工單位承擔(dān)保修責(zé)任與建設(shè)工程質(zhì)量缺陷責(zé)任不是同一概念，施工單位負有保修責(zé)任并不意味著承擔(dān)建設(shè)工程的質(zhì)量缺陷責(zé)任。對于在建設(shè)工程保修期間出現(xiàn)的質(zhì)量問題，雖由施工單位負責(zé)保修，但保修所發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)由造成質(zhì)量缺陷的責(zé)任方負擔(dān)。實務(wù)中，對于保修期間的質(zhì)量責(zé)任劃分和損失承擔(dān)原則根據(jù)以下情形確定：(1)施工單位未按國家有關(guān)工程建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準和設(shè)計要求施工，造成質(zhì)量缺陷的，應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。(2)屬于勘察、設(shè)計方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負責(zé)返修，費用由建設(shè)單位支付，建設(shè)單位可向勘察、設(shè)計單位追償。(3)因建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位負責(zé)采購的，由施工單位承擔(dān)民事責(zé)任；屬于建設(shè)單位負責(zé)采購的，但施工單位提出異議而建設(shè)單位堅持使用的，由建設(shè)單位承擔(dān)民事責(zé)任，如果施工單位沒有驗收或者驗收不合格仍然使用的，由建設(shè)單位與施工單位共同承擔(dān)責(zé)任。(4)因建設(shè)單位或者建筑物所有人使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷，由建設(shè)單位或者建筑物所有人自行負責(zé)。(5)因自然事故、社會事件等不可抗力造成的質(zhì)量事故，由建筑物的所有人或者使用人承擔(dān)責(zé)任。(6)對發(fā)包人提出的違反法律法規(guī)和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準，降低工程質(zhì)量的要求，承包人不予拒絕而進行施工的，由建設(shè)單位與施工單位共同承擔(dān)責(zé)任。 (十)關(guān)于建設(shè)工程施工合同中約定以政府文件作為工程價款結(jié)算依據(jù)，現(xiàn)政府文件被撤銷或者失效的情形如何處理的問題 當(dāng)事人雙方在建設(shè)工程施工合同中約定以地方人民政府的文件作為工程價款的結(jié)算標(biāo)準和依據(jù)的，該政府文件已經(jīng)構(gòu)成合同的內(nèi)容，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法認定約定有效。在建設(shè)工程施工合同履行中，如果合同所依據(jù)的政府文件被撤銷或者失效，但該政府文件已經(jīng)轉(zhuǎn)化為合同約定，仍應(yīng)按照政府文件的規(guī)定作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。當(dāng)?shù)厝嗣裾雠_新的文件對原文件的規(guī)定進行調(diào)整和修改的，除當(dāng)事人另有約定的外，仍應(yīng)以原政府文件的規(guī)定作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。四、關(guān)于農(nóng)村土地承包糾紛案件會議認為，農(nóng)村土地問題是事關(guān)廣大農(nóng)民社會保障、農(nóng)村社會穩(wěn)定、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重大問題。近年來，黨和國家站在全局的高度陸續(xù)出臺了一系列加大農(nóng)業(yè)投入、擴大農(nóng)村內(nèi)需、促進農(nóng)民增收的政策措施，調(diào)動了廣大農(nóng)民群眾發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性，農(nóng)村經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)向好的發(fā)展形勢。穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系是黨的農(nóng)村政策的基石，是保障農(nóng)民權(quán)益、促進農(nóng)業(yè)發(fā)展和保持農(nóng)村穩(wěn)定的制度基礎(chǔ)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等土地權(quán)利是廣大農(nóng)民安身立命的根基，關(guān)系到廣大農(nóng)民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)等基本人權(quán)，也關(guān)系到我國政權(quán)的穩(wěn)固。保護和穩(wěn)定農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)是保障農(nóng)民安居樂業(yè)、維護農(nóng)村社會穩(wěn)定和促進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。因此，全省各級人民法院一定要站在政治和全局的高度，深刻認識當(dāng)前形勢下妥善化解農(nóng)村土地承包糾紛的重要意義，牢固樹立為大局服務(wù)，為人民司法的意識，充分發(fā)揮好人民法院權(quán)利確認、公權(quán)制約和糾紛終結(jié)的職能作用，認真做好農(nóng)村土地承包糾紛案件的審判工作，確保黨和國家有關(guān)“三農(nóng)”政策措施的正確落實，切實維護廣大農(nóng)民最現(xiàn)實、最直接的土地權(quán)益。在審理農(nóng)村土地承包糾紛案件中，要特別注意的是，農(nóng)民依法享有長期而穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)，法定承包期內(nèi)，任何組織和個人不得干預(yù)農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得違法調(diào)整和收回承包地，不得違背農(nóng)民意愿強行流轉(zhuǎn)承包地，不得非法侵占農(nóng)民承包地。(一)關(guān)于以其他方式承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)和法律適用問題依據(jù)物權(quán)法和農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，農(nóng)村土地承包有家庭承包和其他方式承包兩種情形，兩種承包方式均可以創(chuàng)設(shè)用益物權(quán)，即土地承包經(jīng)營權(quán)。家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包合同生效時設(shè)立，無需進行登記。對于以其他方式承包農(nóng)村土地取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，不涉及集體經(jīng)濟組織成員的資格問題，其土地承包合同不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)的效力，而是屬于一般的債權(quán)合同，承包人的承包經(jīng)營權(quán)遭受侵害的，承包人只能基于合同行使債權(quán)請求權(quán)主張權(quán)利，發(fā)包人收回承包地的，視為解除土地承包合同的行為。依據(jù)農(nóng)村土地承包法第49條的規(guī)定，以其他方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)的，該權(quán)利具有物權(quán)性質(zhì)，因此，以其他方式承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)依法登記不發(fā)生物權(quán)效力。(二)關(guān)于村民小組是否具有訴訟主體資格的問題依據(jù)物權(quán)法第60條、土地管理法第10條、農(nóng)村土地承包法第12條的規(guī)定，土地分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。換言之，農(nóng)村集體土地由村內(nèi)的村民小組管理的，可以由村民小組作為土地承包合同的發(fā)包方，因履行土地承包合同或者行使土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生糾紛的，村民小組可以作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟。(三)關(guān)于集體經(jīng)濟組織在土地延包或者依法調(diào)整承包地重新發(fā)包后，喪失承包地的農(nóng)戶請求返還的處理問題依據(jù)物權(quán)法、農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。承包地在土地二輪承包或者被集體經(jīng)濟組織依法調(diào)整、收回后重新發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的其他承包農(nóng)戶，并簽訂土地承包合同的，應(yīng)當(dāng)依法認定承包農(nóng)戶合法取得相應(yīng)承包地的土地承包經(jīng)營權(quán)。原承包人要求返還原承包地發(fā)生的糾紛，屬于最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第1條規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)取得糾紛，此類糾紛不屬于人民法院民事案件的受理范圍，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門申請解決。(四)關(guān)于發(fā)包方違法侵占、收回、調(diào)整家庭承包地的情形下，承包方請求返還承包地是否適用訴訟時效的問題以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)存續(xù)期間，發(fā)生發(fā)包方違法侵占、收回、調(diào)整承包方承包地的情形下，承包方請求發(fā)包方返還違法侵占、收回、調(diào)整承包地的請求權(quán)，是基于物權(quán)發(fā)生的返還原物請求權(quán)，此種請求權(quán)屬于物權(quán)請求權(quán)的范疇，不受訴訟時效的限制，承包方請求返還承包地的，應(yīng)當(dāng)予以支持。(五)關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的效力問題土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是指具有物權(quán)屬性的土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換、入股和抵押，而以其他方式承包農(nóng)村土地，未經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)所發(fā)生的流轉(zhuǎn)，屬于合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。依據(jù)農(nóng)村土地承包法第37條和最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第13條的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意。承包人未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。根據(jù)上述規(guī)定，結(jié)合農(nóng)村土地承包法第41條的規(guī)定，發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的法定理由是承包方不具有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源。換言之，只要承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源，發(fā)包人無法定理由不同意或者拖延表態(tài)，都不影響土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。農(nóng)村土地承包法規(guī)定的“經(jīng)發(fā)包方同意”，應(yīng)理解為明示同意。土地承包經(jīng)營權(quán)采取出租、轉(zhuǎn)包方式流轉(zhuǎn)的，土地承包經(jīng)營權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，承包地被征收的，享有土地補償權(quán)利的主體仍是土地承包經(jīng)營權(quán)人，而非承租人或者接受轉(zhuǎn)包的承包方。(六)承包人未按承包合同約定種植特定農(nóng)作物的，發(fā)包方是否有權(quán)請求解除合同的問題為了發(fā)展地方經(jīng)濟，形成規(guī)?；N植效益，有的承包合同中約定承包方只能種植某種農(nóng)作物，否則發(fā)包方有權(quán)解除承包合同。由于該約定限制了承包方的經(jīng)營自主權(quán)，所以實踐中對于如何認定該約定的效力存在爭議。會議認為，不同承包經(jīng)營方式的功能存在重大差異，因此對于上述約定的處理原則也應(yīng)有所不同。家庭承包方式下簽訂的承包合同，土地承包經(jīng)營權(quán)具有社會保障功能，承包方對于經(jīng)營承包地具有自主權(quán)，因此，對于家庭方式承包簽訂的土地承包合同中，發(fā)包方以未按約定種植指定農(nóng)作物為由請求解除合同的，不予支持；對于其他方式承包簽訂的土地承包合同中，發(fā)包方在合同中約定承包方未種植指定農(nóng)作物時享有解除權(quán)的約定有效，發(fā)包方以此請求解除承包合同的，原則上應(yīng)予支持。五、關(guān)于民間借貸糾紛案件會議認為，隨著我國宏觀調(diào)控政策不斷實施，國家對金融政策進行了調(diào)整，銀行貸款的規(guī)模不斷收縮。在現(xiàn)行金融政策的制約下，中小企業(yè)、個體工商戶以及農(nóng)戶信用貸款難的矛盾不斷凸顯，嚴重影響了中小企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動，由此民間借貸市場異?；钴S，對經(jīng)濟和社會的發(fā)展的影響不斷加深。民間借貸在一定程度上緩解了中小企業(yè)和“三農(nóng)”的資金困難，有利于促進多層次信貸市場的形成和發(fā)展，但是民間借貸市場的自發(fā)性、自主性和不規(guī)范性，使其潛在的風(fēng)險無法防控，不僅引發(fā)了大量的民事糾紛，而且容易滋生非法融資甚至洗錢犯罪等現(xiàn)象，影響了社會的和諧穩(wěn)定。近一個時期，民間借貸市場呈現(xiàn)出借貸規(guī)模擴大化、借貸用途多樣化、借貸利息高額化的鮮明特點，與此相應(yīng)反映到訴訟中的民間借貸糾紛和矛盾亦呈現(xiàn)出數(shù)量多、增長快、難度大的發(fā)展態(tài)勢，民間借貸案件逐漸成為民事審判工作中波及范圍廣、敏感程度高、案結(jié)事了難的糾紛案件類型。審理民間借貸糾紛案件，人民法院要充分發(fā)揮權(quán)利保障和糾紛終結(jié)的審判職能作用，積極踐行“為大局服務(wù)，為人民司法”的工作主題，服務(wù)和服從于國家宏觀調(diào)控金融市場的大局，嚴格按照法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，積極穩(wěn)妥地審理好涉及民間借貸的糾紛案件，為規(guī)范和引導(dǎo)民間借貸行為，防范和化解民間借貸金融市場風(fēng)險，促進民間金融市場的健康發(fā)展提供有力的司法保障。(一)關(guān)于民間借貸的范圍問題依據(jù)最高人民法院民事案件案由規(guī)定的規(guī)定，民間借貸糾紛屬于借款合同糾紛。根據(jù)合同法的規(guī)定，民間借貸與其他借款合同之間的區(qū)別主要體現(xiàn)在借貸主體的差異。通常理解的借款合同關(guān)系主要是指國家依法批準的金融企業(yè)與借款人之間發(fā)生的資金借用關(guān)系，而民間借貸法律關(guān)系主要是自然人之間、自然人與非金融企業(yè)以及其他經(jīng)濟組織之間發(fā)生的資金借用關(guān)系。就民間借貸合同的標(biāo)的物而言，一般限于貨幣借用，不包括有價證券的借用。(二)關(guān)于民間借貸的生效條件問題正確認定民間借貸的生效條件是審理此類糾紛案件的前提和基礎(chǔ)，是規(guī)范民間借貸行為、推動民間借貸市場合法有序發(fā)展的保障。對于民間借貸合同的生效條件，現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定，根據(jù)合同法第210條的規(guī)定，自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時生效。原則上應(yīng)認為民間借貸合同為實踐性合同，即民間借貸合同以出借人和借款人之間達成貨幣借用合意，并以出借人實際給付借款為生效條件。出借人與借款人之間僅達成借款合意，而未實際給付借款標(biāo)的物的，可以認定合同成立而未生效，借款人不承擔(dān)償還借款的責(zé)任。(三)關(guān)于民間借貸糾紛的舉證責(zé)任分配以及證據(jù)審查和采信問題 審理民間借貸糾紛案件的難點在于證據(jù)審查和認定難，實踐中對于民間借貸糾紛案件中的證據(jù)，應(yīng)從各證據(jù)與案件事實之間的關(guān)聯(lián)程度以及各證據(jù)之間的邏輯聯(lián)系等方面進行綜合審查判斷。 民間借貸的出借人行使債權(quán)請求權(quán)，要求借款人償還借款本息的，應(yīng)對是否存在借貸關(guān)系、借貸內(nèi)容以及是否已將款項交付借款人等事實承擔(dān)舉證責(zé)任；借款人主張已經(jīng)償還借款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)償還借款的舉證責(zé)任。對于出借人提供的“借據(jù)”等書證，應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)證據(jù)(包括借貸金額的多少、支付憑證、支付能力、交易習(xí)慣、當(dāng)事人之間的關(guān)系等)認定是否存在民間借貸關(guān)系。 (四)關(guān)于民間借貸糾紛中利息、違約金爭議的處理問題 民間借貸的利息是指從借款人借款之日至還款之日之間產(chǎn)生的利益，而民間借貸的違約金是指借款人逾期償還借款本金應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。對于民間借貸合同明確約定借貸利息的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付利息，但借貸利率不得違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定；對于支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息；出借人與借款人在民間借貸合同中既約定利息又約定逾期付款違約金的，最終收取的利息和違約金的總額不得超過中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍。原則上應(yīng)以民間借貸書證上記載的借款金額為本金，當(dāng)事人約定利息預(yù)先扣除或者有證據(jù)證明實際扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實際出借金額認定本金。(五)關(guān)于個人借貸單位使用的民間借貸處理問題對單位工作人員為本單位的生產(chǎn)經(jīng)營需要，以自己名義與出借人發(fā)生資金借用行為而發(fā)生民間借貸糾紛，應(yīng)首先審查借貸法律行為是否符合合同法第49條規(guī)定的表見代理，其次審查借款的實際用途和實際借款人。如果借款人的資金借用行為構(gòu)成表見代理，且借款由單位實際使用，應(yīng)當(dāng)認定單位為實際借款人，由單位承擔(dān)償還借款的責(zé)任；如果借款人的行為不構(gòu)成表見代理，且出借人并不明知借款人是履行單位的職務(wù)行為、有充分理由認為其是在同借款人個人發(fā)生借貸關(guān)系時，即使出借人與借款人的單位實質(zhì)上存在借貸關(guān)系，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，支持出借人向借款人主張權(quán)利。(六)關(guān)于民間借貸的訴訟時效問題依據(jù)合同法第206條的規(guī)定，民間借貸合同中沒有約定借款日期和還款期限的，出借人可以隨時請求借款人償還借款，借款人也可以隨時償還。出借人沒有提出還款請求，借款人也未主動償還借款的，為保護出借人的合法權(quán)益，原則上適用民法通則第137條規(guī)定的20年最長訴訟時效。六、關(guān)于侵權(quán)糾紛案件會議認為，近年以來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和生活形態(tài)的日趨豐富，民事主體維護自身權(quán)益的意