店面的選址ppt課件.ppt

店面的選址,一 店面選址的重要性,案例分析 家樂福選址的案例剖析 （請各小組進行討論該案例中選址的運用了哪些方法),二 店面選址的原則,原則一：方便顧客購物 (1)交通便利 (2)靠近人群聚集的場所 (3)人口居住稠密區(qū)或機關(guān)單位集中的地區(qū) (4)符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段。,原則三：有利于獲取最大的經(jīng)濟效益 衡量商店位置選擇優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營能否取得好的經(jīng)濟效益。因此，地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營，才能保證量佳經(jīng)濟效益的取得。,三 店面選址的策略,1、地理位置細(xì)分策略 地理位置細(xì)分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理條件進行細(xì)微分析后，對商店位置做出選擇的策略。,(1)商店選址與路面、地勢的關(guān)系。 商店地面應(yīng)與道路處在一個水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。 商店位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商店的人口、門面、階梯、招牌的設(shè)計等，一定要方便顧客，并引人注目。,(2)商店選址與地形的關(guān)系 1、方位情況 以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。,2、走向情況 走向是指商店所選位置顧客流動的方向 商店在選擇地理位置進口時就應(yīng)以右為上。如商店所在地的道路如果是東西走向的，而客流又主要從東邊來時，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動時，則以東南路口為最佳。,3、交叉路口情況 交叉路口一般是指十字路口和三岔路口 選擇十字路口： 要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對每側(cè)的交通流向及流量進行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商店的最佳位置和店面的朝向,選擇三岔路口： 最好將商店設(shè)在三岔路口的正面，這樣店面最顯眼 選擇丁字路口： 將商店設(shè)在路口的“轉(zhuǎn)角“處，效果更佳,“拐角效應(yīng)“ 優(yōu)點：可以增加櫥窗陳列的面積。兩條街道的往來人流匯集于此，有較多的過路行人光顧；可以通過兩個以上的入口以緩和人流的擁擠。 (由于商店位置面臨兩條街，選擇哪一面作為自己商店的正門)一般的做法:選擇交通流量大的街道作為商店的正門，即店面；而交通流量小的街道一面則作為側(cè)門。,2.潛在商業(yè)價值評估策略 潛在商業(yè)價值評估是指對擬選開業(yè)的商店位置的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評價。 評估的內(nèi)容： 所選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價值 是否靠近大型機關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。 未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度。,是否有“集約效應(yīng)“ 即商店建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使商店面對多個競爭對手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。 “成行成市“的商業(yè)街，也是商店選擇位置需重點考慮的目標(biāo)。,3、出奇制勝策略 商店選址時既需要進行科學(xué)的考察分析，同時又應(yīng)該將它看成一種藝術(shù) 捕捉市場商機，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來選擇商店位置，常常會得到意想不到的收獲。,4、配合所選行業(yè) 營業(yè)地點的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)都有不同的特點和消費對象 一定要根據(jù)不同的經(jīng)營行業(yè)和項目來確定最佳的開店地點如:,車站附近：小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、飾品店、共享電話亭、物品寄存處等； 文教區(qū)：書店、文具用品店、鮮花禮品店、飾品店、洗衣房、錄像廳、照相館等； 居民住宅小區(qū)：米店、雜貨店、發(fā)廊、報刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪、飾品店等；,三類地段店面：洗車行、摩托車修理行、汽配商店、廢品回收站、化工建材商行等。 要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關(guān)鍵是根據(jù)行業(yè)來選擇。,5、專家咨詢策略 對于較大型商業(yè)的投資來說，商店位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。為避免重大損失，經(jīng)營者應(yīng)請有關(guān)專家進行咨詢，對所選擇的商店位置進行調(diào)查研究和系統(tǒng)分析,四 店面選址的調(diào)查,1、案例分析 杜先生的素菜館,2、選址調(diào)查的內(nèi)容 選址調(diào)查的要點包括人口數(shù)、職業(yè)、年齡層次調(diào)查，該商店基本設(shè)施及競爭店調(diào)查，該商店周圍消費習(xí)性、生活習(xí)慣調(diào)查、流動人口調(diào)查、商圈未來發(fā)展調(diào)查等幾個方面。,（1）家庭狀況 家庭狀況是影響消費需求的基本因素。 家庭特點包括：收入狀況、家庭結(jié)構(gòu)、家庭成員的年齡等。如每戶家庭的平均收入和家庭收入的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。而所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。,年輕人家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化 三口之家的家庭(有一個獨生子女)，其消費需求則幾乎是以孩子為核心的，重點投資于兒童食品、玩具等 老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等,（2）人口密度 一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴大。 計算方法： 計算人口密度，可通過計算白天人口來實現(xiàn)，即戶籍中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。,白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校等地。 對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)在分析其消費需求特點的基礎(chǔ)上進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。 人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。,(3) 潛在顧客的數(shù)量 你在選擇店址時必須了解當(dāng)?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口增長情況、人口年齡結(jié)構(gòu)等。 要了解過往行人的年齡和性別，比如有些過路者是兒童，則他們可能是快餐店的顧客，但不會是服裝店的顧客；其次要了解行人來往的尖峰時間和稀少時間；再次要了解行人來往的目的及停留的時間。,(4) 行人去向 來往的客流量不可否認(rèn)是一個重要因素。但是，這些往來顧客的去向也應(yīng)是一個非常值得研究的問題。 店前經(jīng)過的行人，有去百貨店買東西的，有去戲院看戲的，開店的時候，應(yīng)該根據(jù)人們?nèi)ハ虻牟町?，選擇適當(dāng)?shù)牡曛贰?(5) 交通地理條件 一般的開店地點，都會考慮上、下班路線，特別是住宅區(qū)。幾乎百分之九十的行業(yè)，都比較適合開在下班路線上。 “漏斗理論(巷道內(nèi)的黃金店面) 指的就是同一個街口，有數(shù)家三角窗商店，消費者通常會在回家的路程中順道消費。因此，位于干道轉(zhuǎn)進巷弄的第一家商店，會像漏斗一樣，最先吸引消費者入店。理想的黃金地點，應(yīng)該是下班路線右邊的地點。,(6) 購買力 家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，附近人口收人水平對店址地理條件有決定性的影響 商店在選擇店址時，應(yīng)以處于青年和中年顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先店址為佳。 案例：長沙西郊的購買力調(diào)查,（7）競爭程度 同行業(yè)在惡性競爭，那勢必會影響商店的經(jīng)濟效益，除非新設(shè)的商店有特殊的經(jīng)營風(fēng)格、能力或不尋常的商品來源，否則很難成功。 有些行業(yè)因同行都集中在一起，反而會形成一條別具特色的商業(yè)街。 你在選擇經(jīng)營地點時，要詳細(xì)了解在該地點附近有多少類似的商店?這些商店的規(guī)模、裝修、商品品種、價格及待客態(tài)度如何?自己的加入將是增加競爭，還是互相有利等等。,(8) 八年內(nèi)有何變化 店址的選擇要搞清楚城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃。 經(jīng)營者必須從長考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點的選擇。,五 有關(guān)的概念,1、商圈的定義 商圈”即以店鋪坐落點為圓心，向外延伸某一距離，以此距離為半徑構(gòu)成的一個圓形消費圈。交通條件、地形和地域風(fēng)光、顧客各層的活動特點和顧客的收入狀況都是決定商圈好壞的因素。 。,2、確定商圈的意義： 通過商圈調(diào)查，可以預(yù)估店面座落地點，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費水準(zhǔn)、流動人口量、營業(yè)額；通過實地評估，就店鋪地理位置的便利性、人的動線與流量、車的動線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點是否適合開店，這樣才不致因為盲從而貿(mào)然開店，得不償失。,3、商圈的分類 （1）一般的分類： 成熟的中央商務(wù)圈:第一類是城市的核心商業(yè)區(qū)域，無論是本市人還是外地人都會去 成型的商圈:一般是區(qū)域性的商務(wù)辦公樓或開發(fā)區(qū)，來購物的一般是生活節(jié)奏較快、追逐時尚潮流的年輕人. 社區(qū)型商圈:的主要消費人群則是社區(qū)周邊居住的消費者。,（2）商圈以區(qū)域大小的分類 鄰近中心型: 其商困的設(shè)定大約在半徑200500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。 地區(qū)中心型: 其商團的設(shè)定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。 大地區(qū)中心型: 此為地區(qū)中心更廣的商圈。 副都市型: 通常指公共汽車路線集結(jié)的地方，可以轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會地 都市型: 商圈可涵蓋的范圍，可能是整個都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來自四面八方。,(3) 商圈的設(shè)定： 徒步為主的商圈: 徒步為主的商圈，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約300米，以走得到且快速方便為主。 車輛動線為主體的商圈: 例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設(shè)置于郊外或下斑路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動車輛所需的商品。,商圈的特性（以開設(shè)便利店為基礎(chǔ)） 1住宅區(qū) 住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)10佃戶左右，如以1戶4人來計算，則人數(shù)將達(dá)4000人左右。 2教育區(qū) 教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢，消費層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補習(xí)班，補習(xí)班的集中區(qū)將更理想。 3辦公區(qū) 辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一二干人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。,4商業(yè)區(qū) 業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種商店聚集之處。 5娛樂區(qū) 娛樂區(qū)指以休聞消費為主的商圈，通常玩樂之后，需要補充體力。,六 租鋪的策略,1、 接手轉(zhuǎn)租店的注意事項： (1)在和轉(zhuǎn)租人談判時，不要輕易相信轉(zhuǎn)租人生意之外的理由，貿(mào)然接手轉(zhuǎn)租店是極危險的。不管轉(zhuǎn)租人所說的轉(zhuǎn)租理由是什么，你都應(yīng)設(shè)想他們是因為經(jīng)營失敗而轉(zhuǎn)讓的。 (2)找出導(dǎo)致他們經(jīng)營失敗的原因，是行業(yè)原因，還是經(jīng)營失策等等。通過實際調(diào)查分析實質(zhì)性的答案（自己觀察，走訪他原來的員工、附近居民及同行）,(3)如果你要整體接手積壓貨物較多的店，最好核實一下存貨的具體價值。這些存貨肯定已不具有原來的價值，甚至可能是一文不值的“死貨“，不要以為轉(zhuǎn)租方大降價你就占了便宜。存貨太多，既使流動資金減少，還有可能全部砸在你的手里。到時候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。 (4)如果你確定已經(jīng)找到原因，不管你改不改變原有的經(jīng)營行業(yè)，你都必須在經(jīng)營上重新定位。,（5） 杜絕二手房東 在租店面的時候，盡可能找到店面的原始所有人簽約；因為經(jīng)過層層轉(zhuǎn)手的店面，無論在費用上還是以后的續(xù)約問題，都會有較大的隱患。 （6）慎租過堂店 所謂過堂店是指店面門口部分直達(dá)門尾，形成一個通道的店面；這樣的店面往往會補充顧客認(rèn)為是一個通道，而忽視了店內(nèi)陳列的貨品；另外，過往的行人太多，不僅影響了正常顧客的選購，還給營業(yè)員介紹貨品帶來比較大的干擾，影響營業(yè)業(yè)績；再次，容易造成貨品的丟失，造成營業(yè)外損失。,（7）不要貪圖便宜的房租 如果原店主開出明顯低于正常市價的房租，那么你也要小心了，或許是店面的產(chǎn)權(quán)，或者店面的債務(wù)有問題，不宜就是短期內(nèi)拆遷的可能性也要考慮。,2、 租鋪談判的注意事項 （1）店面情況調(diào)查 在租買店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查了解，以免上當(dāng)受騙。 （2）房東背景調(diào)查 （3）房租價位談判,（4）在談判中，繳付房租的方式很重要 3種方式：繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付、一次性付清 有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續(xù)租，往往要按一定的比率逐年遞增。最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租時，就不會損失保證金。 調(diào)查好政府規(guī)劃與政策，預(yù)計好這個店面以后的發(fā)展?jié)摿τ凶銐虻馁Y金，同時也看好這個店面，你可以一次性將房租付清。,（5）其他條件 注意附加條件如:支付押金 黃金地段的店面押金通常很高說服房東免付押金保證資金的高效流通 衡量一家鋪面值不值主要看其性能價值比,3、避免租賃合同陷阱 必備的條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無法繼續(xù)經(jīng)營時，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現(xiàn)戰(zhàn)爭、地震、臺風(fēng)、雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、改路、擴路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損達(dá)三個月以上。,訂立商鋪租賃合同還須特別注意以下幾點法律問題： (1)承租人的主體資格 商鋪作為不動產(chǎn)，其出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過共有人書面同意。,(2)租賃物的用途 租賃商鋪必須確認(rèn)房)租賃物的用途。租賃商屋用途為商業(yè)用房。否則，無法辦理營業(yè)執(zhí)照。 (3)租賃期限 根據(jù)合同法214條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。 (4)轉(zhuǎn)租 因商鋪經(jīng)營風(fēng)險較大，故在經(jīng)營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題