設(shè)備管理_物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理

物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實踐經(jīng)驗兩個有機的組成部分。為了實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，必須學習和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)備的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進的設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。 一、設(shè)備管理的重要性 現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于座落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝璜，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)備的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運行狀況。隨著經(jīng)濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設(shè)備的需求和依賴程度越來越高，設(shè)備的作用也越來越突出。事實上，設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。 （一）關(guān)系到聲譽和生存 作為企業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，企業(yè)被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認，丟掉市場，喪失生存的根本條件。 （二）關(guān)系到服務(wù)的成本和企業(yè)資金的合理利用 設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。 加強維護保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。 樹立經(jīng)濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規(guī)范的管理來減少日常機物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費用開支，使設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟的運行狀態(tài)。 隨著現(xiàn)代化設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟管理的一系列環(huán)節(jié)是否達到最佳水平。 （三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護 若設(shè)備的可靠性低，管理不善，在運行中發(fā)生意外，不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，同時也使國家和企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失，也給家庭帶來不幸。 若設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標，就會污染環(huán)境、危害人類和生物的生存，成為社會公害。 因此，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)備和人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設(shè)備管理的重要課題。 物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進步，而先進的設(shè)備管理是企業(yè)技術(shù)進步的根本保證。 二、設(shè)備管理要達到的基本目標 良好的設(shè)備管理要做到： （一）建立先進的設(shè)備管理體制 1、按物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模、考慮用設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度和設(shè)備集中程度、管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設(shè)置設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進性。 2、設(shè)備管理負責人必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例；必須熟悉設(shè)備的技術(shù)理論知識，必須具有一定的業(yè)務(wù)能力。 3、加強設(shè)備管理體系的人員培訓(xùn)教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平，對管理人員實行崗位責任培訓(xùn)，對操作人員實行使用維護培訓(xùn)，對檢修人員實行技能培訓(xùn)，并把各項培訓(xùn)工作列入設(shè)備管理工作計劃中。 （二）建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度 規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理規(guī)章制度應(yīng)主要有以下幾種： 1、設(shè)備管理崗位責任制度。 2、設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度。 3、設(shè)備運行和維護保養(yǎng)制度。 4、設(shè)備檢修制度。 5、固定資產(chǎn)管理制度。 6、培訓(xùn)教育制度。 7、特殊設(shè)備管理及應(yīng)急制度。 8、各類機房、變配電房的出入登記制度等。 （三）做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作 基礎(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作的根本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。利用現(xiàn)代手段，運用計算機進行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，活化其作用。 設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括： 1、設(shè)備的原始檔案：基本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價格；質(zhì)量合格證書；使用安裝說明書；驗收資料；安裝調(diào)試及驗收記錄；出廠、安裝、使用的日期。 2、設(shè)備卡片及設(shè)備臺帳。 設(shè)備卡片將所有設(shè)備按系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片，設(shè)備卡片上登記設(shè)備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設(shè)備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。 按編號將設(shè)備卡片匯集進行統(tǒng)一登記，形成一本企業(yè)的設(shè)備臺帳，從而反映全部設(shè)備的基本情況，給設(shè)備管理工作提供方便。 3、設(shè)備技術(shù)登記簿 設(shè)備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設(shè)計、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報廢，均應(yīng)有比較詳細的記載。 每臺設(shè)備建立一本設(shè)備技術(shù)登記簿，它是設(shè)備的檔案材料。設(shè)備技術(shù)登錄簿中有： 設(shè)備概況：即設(shè)備臺帳上的資料；設(shè)計參數(shù)和條件、技術(shù)標準及簡圖；設(shè)備運行狀況；備品配件；設(shè)備維護保養(yǎng)和檢修情況；設(shè)備大中修記錄（包括時間、費用、人員）；潤滑卡；設(shè)備事故記錄；更新改造及移裝記錄；報廢記錄。 設(shè)備技術(shù)登錄應(yīng)及時準確齊全，應(yīng)反映該臺設(shè)備的真實情況，用于指導(dǎo)實際工作。 4、設(shè)備系統(tǒng)資料。 物業(yè)設(shè)備都是組成系統(tǒng)才發(fā)揮作用的。例如中央空調(diào)系統(tǒng)由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)備組成，任何一種設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，系統(tǒng)都不能正常制冷。 因此，除了設(shè)備單機資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)的資料包括： 竣工圖：在施工時原則上應(yīng)該按施工圖施工，但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的地方在施工圖上隨時表注或記錄下來，尤其是管道及閥門安裝的規(guī)格、位置、標高及走向等。如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。 施工結(jié)束，把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實際情況，這就是竣工圖?？⒐D應(yīng)由資料室及管理設(shè)備部門保管。 系統(tǒng)圖：竣工圖是整個物業(yè)或整個層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯，非常復(fù)雜，不熟悉的人員一時也很難查閱清楚，系統(tǒng)圖就是把各系統(tǒng)分割成若干子系統(tǒng)（也稱分系統(tǒng)），子系統(tǒng)中可以用文字對系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)原理、運作過程及一些重要部件的具體位置等作比較詳細的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統(tǒng)圖也是對員工培訓(xùn)教育的一種行之有效的參考教材。 （四）設(shè)備管理目標 管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標。設(shè)備的使用維護及檢修是設(shè)備管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設(shè)備管理的好壞。如果一臺設(shè)備能正確使用，精心維護保養(yǎng)，定期檢查修理，就能保持設(shè)備的完好，延長設(shè)備的使用壽命；相反，如果使用不當，就會降低設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)備的使用壽命，嚴重時還會引起設(shè)備事故，造成設(shè)備的損壞或報廢。 1、設(shè)備的有效利用率： 根據(jù)統(tǒng)計，設(shè)備事故大多是由于操作使用不當而造成的。由于操作使用不當，沒有正確的維護保養(yǎng)，設(shè)備必然容易陳舊老化，設(shè)備的故障及檢修也逐步趨向頻繁，花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的時間也越來越多，設(shè)備有效工作時間越來越少，設(shè)備停機或無效工作時間來越多，勢必會大大降低設(shè)備的有效利用率。但是不能任意削減必要的維護保養(yǎng)時間來提高有效利用率，也不能任意加大設(shè)備的運載能力，使設(shè)備長時期超負荷運行，這樣“拼設(shè)備”勢必加劇設(shè)備的損壞直至報廢。 2、設(shè)備的完好率： 設(shè)備的完好與否是通過檢查來評定的。行業(yè)的不同、企業(yè)的不同，評定的標準也不同。一般的完好標準為： 零部件完整齊全、符合質(zhì)量要求及安全要求； 設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、性能良好、功能達到規(guī)定要求； 設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全； 設(shè)備整潔，無跑冒滴漏現(xiàn)象； 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。 評定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對問題進行整改，經(jīng)過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設(shè)備。 如果經(jīng)過維修，仍無法達到完好的設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報廢處理，不能使其長期處于不完好狀態(tài)。 （五）加強培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合 越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應(yīng)注意對員工的培訓(xùn)、教育。 專職設(shè)備管理人員應(yīng)成為具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務(wù)水平的人才。但是單純依靠少數(shù)專職設(shè)備管理人員來管好企業(yè)的所有設(shè)備是不可能的，還應(yīng)該發(fā)動企業(yè)全體員工自覺執(zhí)行各項規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備。因此，對操作使用設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育，要求操作使用人員懂設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設(shè)備、愛護設(shè)備。最后應(yīng)該做到操作人員會檢修設(shè)備、維修人員會操作設(shè)備，并要求只有取得了國家考核頒布的技術(shù)資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。 三、實現(xiàn)設(shè)備管理目標的影響因素 （一）現(xiàn)代化設(shè)備帶來的新問題 現(xiàn)代化設(shè)備在各類物業(yè)管理企業(yè)的大量使用，使物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中產(chǎn)生了許多前所未有的新情況，給設(shè)備管理工作帶來了一系列的新問題。 1、現(xiàn)代化設(shè)備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟效益，但同時也導(dǎo)致了一系列嚴重的后果：故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴重污染環(huán)境和能源資源消耗大等。 2、設(shè)備的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重設(shè)備與設(shè)備管理的經(jīng)濟效果。 3、現(xiàn)代化設(shè)備技術(shù)綜合性強，全過程環(huán)節(jié)多，且相互影響、相互制約。因此，必須進行系統(tǒng)管理，確保服務(wù)體系的優(yōu)化運轉(zhuǎn)。 4、使用現(xiàn)代化設(shè)備，崗位分工較細，經(jīng)常是單工序操作，設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人的感官能力難以適應(yīng)。因此，要求加強人機關(guān)系的研究，以保證人與設(shè)備的協(xié)調(diào)。 （二）傳統(tǒng)設(shè)備管理方式的局限性 面對使用現(xiàn)代化設(shè)備所帶來的一系列新情況、新問題，傳統(tǒng)的維修型設(shè)備管理方式越來越暴露出它的局限性。 1、傳統(tǒng)設(shè)備的大量工作集中在維修階段，而較少注意設(shè)備全過程的管理。設(shè)備維修的目的是為保障服務(wù)的單一設(shè)備修復(fù)，本質(zhì)是靜態(tài)管理；在科技迅速發(fā)展的情況下，只能是“復(fù)制古董”。因此，不能適應(yīng)對現(xiàn)代化設(shè)備進行系統(tǒng)管理的要求。 2、傳統(tǒng)設(shè)備管理不能保證各環(huán)節(jié)之間的有機聯(lián)系。制造與使用分家，前半生管理與后半生管理脫節(jié)。因此，不利于有效解決使用現(xiàn)代化設(shè)備所帶來的新問題。 3、傳統(tǒng)設(shè)備管理在技術(shù)、經(jīng)濟、組織三者關(guān)系方面，側(cè)重技術(shù)管理，忽視經(jīng)濟管理，同時對組織管理工作不夠重視。 4、傳統(tǒng)設(shè)備管理仍然停留在單純配角服務(wù)的階段。在企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)營為中心的情況下，不能為貫徹企業(yè)的經(jīng)營方針目標及時提供技術(shù)、經(jīng)濟保證。 5、傳統(tǒng)設(shè)備管理只注重設(shè)備管理機構(gòu)和專業(yè)人員的參加，沒有把同設(shè)備有關(guān)的部門、人員組織協(xié)調(diào)起來，缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)。 由于傳統(tǒng)設(shè)備管理存在局限性，它己不能適應(yīng)和滿足在科學技術(shù)和商品經(jīng)濟迅速發(fā)展形勢下，管理好現(xiàn)代化設(shè)備的客觀要求。 四、設(shè)備管理的內(nèi)容 （一）設(shè)備管理的范圍 設(shè)備在其整個壽命周期中都處于運動狀態(tài)，分別表現(xiàn)為物質(zhì)運動和價值運動兩種狀態(tài)。設(shè)備的物質(zhì)運動是指設(shè)備在使用過程中，由于物理的和化學的作用而產(chǎn)生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復(fù)、改造和更換，甚至報廢處理。設(shè)備的價值運動是指設(shè)備在制造產(chǎn)品過程中的資金轉(zhuǎn)化，即將設(shè)備原有價值和維持費用通過提取折舊和記入服務(wù)費用，逐步轉(zhuǎn)移到服務(wù)的成本中去，從而導(dǎo)致設(shè)備凈值不斷下降的過程。兩種形態(tài)形成設(shè)備的兩種管理：技術(shù)管理和經(jīng)濟管理。它們分別受技術(shù)規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的支配。因此設(shè)備綜合管理的范圍不僅包括技術(shù)管理，而且包括經(jīng)濟管理。 設(shè)備的整個壽命周期一般又分為前半生和后半生兩個階段。研究、設(shè)計、試制至制造稱為設(shè)備的前半生；選購、安裝、使用、維護、修理、改造、更新至報廢稱為設(shè)備的后半生。因此，設(shè)備綜合管理的范圍不僅包括前半生管理，而且包括后半生管理。但是，在目前條件下，設(shè)備的前后半生管理多數(shù)分屬制造廠家和用戶兩個單位，因此，物業(yè)管理企業(yè)很難知曉和管理設(shè)備的前半生。但是，隨著時代的發(fā)展，國家技術(shù)標準和制造規(guī)范的不斷完善，以及物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理人員素質(zhì)的提高，最終會實現(xiàn)設(shè)備管理貫穿于設(shè)備一生的目標。 設(shè)備的后半生管理，習慣上又分為設(shè)備投產(chǎn)使用前的前期管理和使用后的后期管理兩個階段。前期管理抓從規(guī)劃到投產(chǎn)這一階段的全部工作，物業(yè)管理企業(yè)早期介入前期管理工作，這將為后期管理工作和向業(yè)主（用戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)打下良好基礎(chǔ)。后期管理工作抓從設(shè)備運行到報廢這一階段的全部工作。它是物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理工作的重點。 （二）設(shè)備管理的具體內(nèi)容 設(shè)備管理圍繞設(shè)備的兩種運動狀態(tài)和整個壽命周期，具體開展以下各項工作。 （1）組織管理包括設(shè)備管理工作目標的確定和展開，組織機構(gòu)的建立及人員培訓(xùn)，各項規(guī)章制度的制定、貫徹和實施。 （2）設(shè)備前期管理包括設(shè)備的規(guī)劃、選型、采購、定貨、安裝、調(diào)試、使用初期管理及信息反饋等。 （3）設(shè)備固定資產(chǎn)管理包括設(shè)備資產(chǎn)的驗收、編號、移裝、調(diào)撥、租借、封存、報廢以及設(shè)備檔案、資料管理等。 （4）設(shè)備使用與維護管理包括設(shè)備使用制度、操作維護規(guī)程的制定，日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及潤滑管理等。 （5）設(shè)備修理管理包括設(shè)備修理計劃的編制和實施，修理工藝的設(shè)計和新技術(shù)的采用，修前技術(shù)、生產(chǎn)準備，修理技術(shù)文件、工作定額的制定以及備品配件管理等。 （6）設(shè)備狀態(tài)管理包括設(shè)備技術(shù)狀態(tài)完好標準的制定，設(shè)備的日常檢查、定期檢查和狀態(tài)監(jiān)測、診斷，設(shè)備的故障和事故管理等。 （7）設(shè)備技術(shù)改造與更新管理包括技術(shù)改造、更新項目的確定和計劃的編制、改造、更新的組織和實施。 （8）動力設(shè)備（管網(wǎng)）管理包括安全運行、維護檢查和供能管網(wǎng)管理等。 （9）設(shè)備經(jīng)濟管理包括設(shè)備投資、固定資產(chǎn)折舊、修理費用、改造更新資金管理等。 （10）設(shè)備信息系統(tǒng)管理包括信息系統(tǒng)的建立，信息的分類和處理，計算機化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化在設(shè)備管理中的應(yīng)用等。 五、做好設(shè)備管理現(xiàn)代化工作應(yīng)具備的基本條件 目前，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理工作，有許多不能令人滿意的地方，歸根結(jié)底是設(shè)備管理思想、組織建設(shè)和制度建設(shè)及專業(yè)人才培養(yǎng)跟不上時代發(fā)展的步伐，成為制約我國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。積極應(yīng)用科學技術(shù)成果，對設(shè)備有效地進行綜合管理，充分發(fā)揮設(shè)備效能，達到設(shè)備管理現(xiàn)代化是物業(yè)管理企業(yè)解決制約其發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。因此，領(lǐng)導(dǎo)必須重視，盡快完善本企業(yè)的設(shè)備管理體制、組織建設(shè)和制度建設(shè)，為進一步實現(xiàn)設(shè)備管理現(xiàn)代化開辟道路。 （一）樹立現(xiàn)代化的科學管理思想 設(shè)備管理現(xiàn)代化首先是管理思想的現(xiàn)代化，即樹立設(shè)備綜合管理的思想，明確設(shè)備管理在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要地位，使它與企業(yè)管理系統(tǒng)的各個方面