《房地產(chǎn)價格與價值》PPT課件.pptVIP

不動產(chǎn)估價,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 房地產(chǎn)價格的定義； 房地產(chǎn)價格的特征； 房地產(chǎn)價格和價值的種類；,第三章 不動產(chǎn)價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)價格的概念,房地產(chǎn)供求與價格,房地產(chǎn)價格的形成,房地產(chǎn)價格的特征,房地產(chǎn)價格的種類,第三章 不動產(chǎn)價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,第一節(jié) 不動產(chǎn)價格的定義,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,由此可見，房地產(chǎn)價格是指在某個時點(diǎn)上為取得他人房地產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價。 該定義有三層含義： 房地產(chǎn)價格隨市場供求關(guān)系變動，因此房地產(chǎn)價格是指某個時點(diǎn)狀態(tài)下的價格； 不同的房地產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不同價格； 這種代價一般以貨幣形式支付。,第一節(jié) 不動產(chǎn)價格的定義,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,第二節(jié) 不動產(chǎn)價格的形成條件,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,第三節(jié) 不動產(chǎn)價格的定義,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)價格的特征： 房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大 ； 房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 ； 房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金 ； 房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的 ； 房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響 ；,第三節(jié) 不動產(chǎn)價格的定義,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)市場的概念 市場：是商品買賣（交換）的場所，可進(jìn)一步概括為人們之間發(fā)生商品交換關(guān)系的總和。 房地產(chǎn)市場：從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问剑ㄒ患?、二級、三級市場）?第四節(jié) 不動產(chǎn)供求與價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)市場機(jī)制 是市場供給與需求的規(guī)律或規(guī)則，是市場得以秩序而不是混亂的根源。,房地產(chǎn)需求,房地產(chǎn)供給,房地產(chǎn)均衡價格,第四節(jié) 不動產(chǎn)供求與價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)供求與價格之間的關(guān)系 房地產(chǎn)的價格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)；供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。 在理論上可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：全國房地產(chǎn)總的供求狀況；本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；全國本類房地產(chǎn)的供求狀況；本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。,第四節(jié) 不動產(chǎn)供求與價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)需求的概念 指消費(fèi)者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。形成需求有兩個條件：一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者有能力購買。,第四節(jié) 不動產(chǎn)供求與價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,決定房地產(chǎn)需求量的因素 該種房地產(chǎn)的價格水平 ； 消費(fèi)者的收人水平 ； 消費(fèi)者的偏好 ； 相關(guān)物品的價格水平 ； 消費(fèi)者對未來的預(yù)期 ；,第四節(jié) 不動產(chǎn)供求與價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,湯 臣 一 品,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,說明：縱軸表示價格（P），橫軸表示需求量（Q）,P,Q,P,Q,第四節(jié) 不動產(chǎn)供求與價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)供給的概念 房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在某一侍定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。 在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為： 供給量存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+ 其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量,第四節(jié) 不動產(chǎn)供求與價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,決定房地產(chǎn)供給量的因素 某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有： 該種房地產(chǎn)的價格水平； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平； 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。,第四節(jié) 不動產(chǎn)供求與價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,說明：縱軸表示價格（P），橫軸表示供給量（Q）,Q,Q,P,P,第四節(jié) 不動產(chǎn)供求與價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)均衡價格的概念 是房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)市場需求量與市場供給量相等時的價格。,第四節(jié) 不動產(chǎn)供求與價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,按形成形式分 1.成交價格 2.市場價格 3.理論價格 4.公開市場價值 5.清算價格 6.評估價格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,成交價格：指交易雙方實(shí)際成交的價格，是一種事實(shí)或真實(shí)價格。分為：正常成交價格、非正常成交價格。 市場價格：指某特定時期某種房地產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是大量成交價格的統(tǒng)計結(jié)果 理論價格：指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對市場模擬而形成的價格。是均衡價格 公開市場價值：指在競爭和公開市場條件下最可能形成的價格。房地產(chǎn)的競爭和公開市場是指在該市場上交易雙方都是理性的，都掌握足夠的市場信息，有充分的交易時間，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件正常,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,清算價值：不符合公開市場價值的“交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易”或“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”這兩個條件下的價格。 評估價格：指估價人員針對某種估價目的，對某房地產(chǎn)在某時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。又稱：評估價、評估值、評估額、估價結(jié)果。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,按政府對價格干預(yù)程度 市場調(diào)節(jié)價：由經(jīng)營者自主經(jīng)營制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導(dǎo)價：指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。主要有基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格及經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格。 政府定價：指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革中對出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價和成本價。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,基準(zhǔn)地價：指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格； 標(biāo)定地價：指在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，選擇一系列能代表不同用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類用地中相對接近的標(biāo)志性宗地，按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率，考慮微觀區(qū)位和市場行情等而修訂評估的土地使用權(quán)在某一時期的價格；,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房屋重置價：指在估價期日采用當(dāng)時的建筑材料、構(gòu)配件和技術(shù)等，重新建造同類建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房屋所需一切合理必要的費(fèi)用、稅金并加上應(yīng)得利潤，體現(xiàn)當(dāng)時價格水平的貨幣值經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格； 經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格：指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項目和利潤率所確定的價格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項，利潤在3%以下。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,按實(shí)物形態(tài)分類 土地價格：簡稱地價。 根據(jù)土地性質(zhì)和開發(fā)程度分為：生地價格、毛地價格、熟地價格； 建筑物價格：是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。 房地價格：又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，對于同一宗房地產(chǎn)而言，有 房地價格 土地價格 建筑物價格,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,(1)總價格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。 (2)單位價格：土地單價是單位土地面積的土地價格；建筑物單價是單位建筑物面積的建筑物價格；房地單價是單位建筑物面積的房地價格。 (3)樓面地價：一種特殊的土地單價，是按建筑物面積均攤的土地價格。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,根據(jù)價格表示單位分為：總價格、單位價格、樓面地價,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,按不同的經(jīng)濟(jì)行為 (1)買賣價格：是通過市場買賣交易方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)的價格； (2)租賃價格：是房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物 。 真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括；地租；房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；維修費(fèi)；管理 費(fèi)；投資利息；保險費(fèi)；房地產(chǎn)稅(目前屬于這種性質(zhì)的稅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅)；租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；：租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；利潤。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,(3)抵押價值：從理論上講，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。優(yōu)先受償?shù)目铑~包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。在實(shí)際估價中，通常具體為估價作業(yè)期間的某個日期(一般為實(shí)地查勘之日)的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,(4)典價：是在設(shè)立典權(quán)時，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價物。典價往往低于房地產(chǎn)的實(shí)際價值。 (5)保險價值：是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應(yīng)視所投保的險種而定。 (6)課稅價值：是指為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。具體的課稅價值如何，要視稅收政策而定。 (7)征收價值：是政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,按房地產(chǎn)交易付款方式不同 (1)實(shí)際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格 (2)名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,一套建筑面積100m2、單價3000元m2、總價30萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：,(1)要求在成交日期時一次付清。 (2)如在成交時一次付清則給予優(yōu)惠5。 (3)從成交日起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每半年支付10萬元。 (4)約定未來某個日期一次付清，如一年后付清。 (5)以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來1年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,在上述第一種情況下：實(shí)際單價為3000元m2 ，實(shí)際總價為30萬元；不存在名義價格。 在第二種情況下：實(shí)際單價為3 000X(15)2 850(元m2)，實(shí)際總價為28，5萬元；名義單價為3 000元m2 ，名義總價為30萬元。 在第三種情況下：實(shí)際總價為1010(1+5)0.5+10(1+5) 2928(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5)，實(shí)際單價為2 928元m；名義單價為3 000元m2，名義總價為30萬元 在第四種情況下：實(shí)際總價為30(1+5)2857(萬元) (假定年折現(xiàn)率為5)，實(shí)際單價為2 857元m2 ；名義單價為3 000元m2 ，名義總價為30萬元。 在第五種情況下：實(shí)際單價為3 000元m2 ，實(shí)際總價為30萬元；不存在名義價格。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,按房地產(chǎn)的交割時間 (1)現(xiàn)房價格：當(dāng)交易標(biāo)的物為建筑物已建成的房地產(chǎn)時，即為現(xiàn)房價格(含土地價格) ； (2)期房價格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價格。 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是： 期房價格：現(xiàn)房價格 一 預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值,一風(fēng)險補(bǔ)償,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,在商品房出售中出現(xiàn)的一組價格 (1)起價：是指所消售的商品房的最低價格； (2)標(biāo)價：是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價； (3)成交價：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價格； (4)均價：是指所銷售商品房的平均價格，具體有標(biāo)價的平均價格和成交價的平均價格。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,在拍賣中存在保留價（底價）、起拍價、應(yīng)價、成交價 (1)保留價：是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格； (2)起拍價：又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格； (3)應(yīng)價：是競買人對拍賣師報出的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格； (4)成交價：是經(jīng)拍賣師落椎或者以其他公開表示買定的方式確定后的競買人的最高應(yīng)價。,第四節(jié) 不動產(chǎn)價值與價格的種類,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,補(bǔ)地價 補(bǔ)地價：是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補(bǔ)交的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價的情形主要有如下3類： 土地使用者改變土地用途、容積率、建筑