房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律.ppt

2 房地產(chǎn)市場 及其運(yùn)行的一般規(guī)律,2.1房地產(chǎn)市場概述,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究房地產(chǎn)資源配置的一般規(guī)律，這些規(guī)律既包括與一般的資源配置相似的數(shù)量配置規(guī)律，又包括考慮房地產(chǎn)特殊性的空間配置規(guī)律。本章闡述房地產(chǎn)需求、供給的基本特性以及房地產(chǎn)市場達(dá)到數(shù)量均衡的一般規(guī)律。,2.1.1房地產(chǎn)市場的含義 一般而言，市場是指供需雙方見面、買賣雙方交易的場所，同時(shí)又是指交易活動(dòng)的總和。 (1)狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所，如房地產(chǎn)交易所或交易中心； (2)廣義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動(dòng)的總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和。市場興盛或衰落往往以市場交易的活躍程度來衡量。,2.1.2房地產(chǎn)市場體系 房地產(chǎn)市場與其他的商品市場如一般日用品市場、勞動(dòng)力 市場、金融市場等一樣，是一個(gè)完整的市場經(jīng)濟(jì)體系中不可或 缺的部分；同時(shí)，房地產(chǎn)市場又相對(duì)獨(dú)立，有其自身的體系。 房地產(chǎn)市場體系可以從不同的角度劃分。 (1)按市場運(yùn)行層次劃分 按照運(yùn)行層次可分為房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場。 房地產(chǎn)一級(jí)市場是指國家(土地所有者)作為出讓人與土地 受讓人之間形成的土地使用權(quán)出讓市場。在市場化運(yùn)作的條件 下，一級(jí)市場是受讓方“原始”獲得土地使用權(quán)的惟一渠道，其 中，出讓方占據(jù)壟斷地位。,房地產(chǎn)二級(jí)市場是指一級(jí)市場的土地使用權(quán)受讓人，對(duì)土 地開發(fā)和房屋建設(shè)完成之后，作為賣方與房地產(chǎn)買方進(jìn)行交易 而形成的市場。在城市擴(kuò)張和人口快速集聚階段，房地產(chǎn)交易 主要集中在二級(jí)市場。 房地產(chǎn)三級(jí)市場是指在二級(jí)市場取得的房地產(chǎn)再度交易而 形成的市場。 在房地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的區(qū)域，三級(jí)市場的交易活動(dòng)將趕 上、超過二級(jí)市場。在房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)，三級(jí)市 場的交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二級(jí)市場的交易量。,(2)按市場交易客體劃分 按照市場交易客體劃分可分為土地使用權(quán)市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場等。其中還可以進(jìn)一步細(xì)分，比如房地產(chǎn)中介服務(wù)市場又可以分為房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢市場等。 (3)按物業(yè)類型劃分 可以分為住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、寫字樓市場、工業(yè)物業(yè)市場、農(nóng)用物業(yè)市場、休閑娛樂物業(yè)市場等。每一類又可以細(xì)分，如住宅市場可以細(xì)分為普通住宅市場、別墅市場等，工業(yè)物業(yè)市場可以細(xì)分為廠房市場和倉儲(chǔ)市場等。,(4)按照購置目的劃分 可以分為投資市場和自用市場。房地產(chǎn)投資市場的買方是 把房地產(chǎn)作為投資對(duì)象，期待通過房地產(chǎn)的保值、增值獲取出 售、出租收益來達(dá)到盈利目的；房地產(chǎn)自用市場的買方則以自 用為目的，供自己生活、生產(chǎn)使用。由于房地產(chǎn)兼具投資和消 費(fèi)的功能，兩個(gè)市場實(shí)際上密不可分，之所以這樣劃分是為了 便于分析研究。,(5)按照房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)形式劃分 可以分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和使用市場。在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場， 房地產(chǎn)所有權(quán)的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格，即通常所說 的房地產(chǎn)價(jià)格；在房地產(chǎn)使用市場，使用權(quán)的供需關(guān)系決定使 用權(quán)價(jià)格即租金。也即房地產(chǎn)資產(chǎn)市場決定價(jià)格，房地產(chǎn)使用 市場決定租金。因此這兩個(gè)市場簡稱為買賣市場和租賃市場。 房地產(chǎn)使用市場不同于自用市場，是為了分析租金的形成 而建立的一個(gè)合成概念。房地產(chǎn)使用市場的需求方，包括全體 的房地產(chǎn)使用權(quán)占有者租客和業(yè)主、家庭和企業(yè)，即無論 使用者是否擁有該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，無論使用者是家庭還是企業(yè)。 此外還有一些其他的劃分，比如，按照供貨方式，可以劃 分為現(xiàn)房市場、期房市場；按照供求狀況，可以劃分為買方市 場和賣方市場等。,2.1.3房地產(chǎn)市場的功能 房地產(chǎn)市場有如下功能：反映房地產(chǎn)市場的 需求變化，調(diào)節(jié)供需雙方的相互適應(yīng)，為政府制 定調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策提供參考依據(jù)。,2.2房地產(chǎn)需求 2.2.1房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵 房地產(chǎn)需求一般是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者或投資者 在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。這也 稱作房地產(chǎn)的有效需求。如住宅房地產(chǎn)的有效需求，一般是居 民收入、住宅價(jià)格、抵押貸款能力等因素的函數(shù)。通常，在一 個(gè)特定價(jià)格下，消費(fèi)者愿意且能夠購買房地產(chǎn)的數(shù)量，稱為房 地產(chǎn)的需求量。 與房地產(chǎn)有效需求相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)潛在需求是指過去和現(xiàn) 在尚未轉(zhuǎn)化而未來可能轉(zhuǎn)化為實(shí)際購買力的需求，表現(xiàn)為消費(fèi) 者對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)欲望，也稱需求能力。如住宅房地產(chǎn)潛在需 求一般受人口數(shù)量、婚姻狀況、家庭戶數(shù)、居民年齡、性別等 變量的影響，其中，人口數(shù)量是影響住宅需求最主要的因素。,房地產(chǎn)需求按目的劃分有生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求和投資 性需求。生產(chǎn)性需求是指用來滿足工商、服務(wù)等行業(yè)生產(chǎn)和經(jīng) 營場所需要而形成的房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求的主體是 各類企事業(yè)單位以及個(gè)體工商業(yè)者等。房地產(chǎn)消費(fèi)性需求是指 用來滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需求，消費(fèi)性需求的物業(yè)主要 是住宅，其需求主體是家庭。投資性需求又稱保值增值性需求， 是指購置房地產(chǎn)并非為了生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式 加以儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目 的。,2.2.2影響房地產(chǎn)需求的主要因素 影響房地產(chǎn)需求的因素是多方面的，主要有以下因素： (1)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。 房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈正相關(guān)關(guān)系，從橫 向空間來考察，一個(gè)國家、地區(qū)或城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這個(gè)國 家、地區(qū)或城市的房地產(chǎn)需求水平就高一些，反之則需求水平 降低。從時(shí)間序列來考察，一個(gè)國家、地區(qū)或城市哪個(gè)時(shí)期國 民經(jīng)濟(jì)發(fā)展得快，這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)需求水平就高一些，反之 則低一些。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)生變化，必然體現(xiàn)在投資規(guī) 模的變化和消費(fèi)需求的變化兩個(gè)方面，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)生產(chǎn) 性需求和消費(fèi)性需求的變化。,(2)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn)需求量與人口的規(guī)模成正比，人口增長必然需要更 多的住房和生產(chǎn)工作場所。房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)受人口結(jié)構(gòu)如年齡、 性別、職業(yè)等因素左右，不同的人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)有著不同的 需求。兩個(gè)人口規(guī)模相同的區(qū)域由于人口結(jié)構(gòu)差異會(huì)有截然不 同的房地產(chǎn)需求。如高校和中央商務(wù)區(qū)是單身青年集聚的兩個(gè) 區(qū)域，由于收入和消費(fèi)能力的不同，對(duì)住房需求有所不同。高 校周圍需要的是普通單身或合租住房，青年學(xué)生需要獨(dú)立的居 住空間但支付能力較低；中央商務(wù)區(qū)附近則需要高級(jí)單身公寓， 高級(jí)單身白領(lǐng)、灰領(lǐng)有相對(duì)較高的支付能力，需要體現(xiàn)其地位 的獨(dú)立居住空間，居住投資兩相宜。影響住房需求的因素還有 家庭規(guī)模，三口人的核心家庭和四代同堂的大家庭需要的住房 面積和結(jié)構(gòu)有很大不同。生活觀念變化導(dǎo)致的大家庭分化以及 離婚率的上升等因素正使家庭規(guī)模小型化。,(3)房地產(chǎn)價(jià)格收入比。 房地產(chǎn)商品與其他商品一樣，價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的需 求有很大的影響。在正常情況下，價(jià)格與需求量之間存在著反 方向變動(dòng)的趨勢。房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于收入的比值，往往直接決 定需求的有效性，只有當(dāng)價(jià)格收入比在合理的范圍內(nèi)時(shí)，房地 產(chǎn)的潛在需求方能轉(zhuǎn)化為有效需求。 (4)信貸能力。 無論是出于什么目的，房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費(fèi)或投資，對(duì)大多 數(shù)人來講都是一宗大筆的投資，很少有人全部靠存款或自有資 金一次性支付，往往需要信貸支持。獲得信貸的難易程度及成 本高低會(huì)影響房地產(chǎn)的有效需求。近幾年來，個(gè)人占住房購買 者的比例由百分之幾提高到百分之九十幾，很大程度上是由于 鼓勵(lì)購買信貸政策的出臺(tái)與實(shí)施，如貸款對(duì)象的放寬、可貸款 額與房價(jià)比的提高、貸款利率的多次下調(diào)等，提高了信貸能力,(5)消費(fèi)者或投資者的偏好。 消費(fèi)者的偏好表現(xiàn)在愿意把大部分收入花在住房上還是花 在其他方面，愿意租房還是購房，喜歡多層還是高層，市中心 或是城郊；消費(fèi)者的偏好受職業(yè)、生活習(xí)慣、親友觀念等因素 的影響很大。投資者的偏好表現(xiàn)在愿意投資房地產(chǎn)還是投資其 他產(chǎn)業(yè)，是住宅還是商鋪，等等。 (6)對(duì)市場的預(yù)期。 與其他商品一樣，消費(fèi)者或投資者對(duì)市場的預(yù)期會(huì)影響其 對(duì)房地產(chǎn)的需求。一般而言，預(yù)期價(jià)格上漲，當(dāng)期的需求會(huì)上 升；預(yù)期價(jià)格下跌，當(dāng)期的需求會(huì)下降。 (7)政策因素。 稅收、住房制度、產(chǎn)權(quán)制度等也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響。 如購買住房可以享受退稅，住房不再福利分配、個(gè)人擁有房地 產(chǎn)的合法權(quán)利得到保護(hù)等，都會(huì)刺激房地產(chǎn)的需求。若政策取 向相反，則會(huì)抑制房地產(chǎn)的潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化。,2.2.3房地產(chǎn)需求的特性 房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，其需求具有 以下特征： （1）房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性； （2）房地產(chǎn)需求具有層次性； （3）房地產(chǎn)需求具有消費(fèi)與投資的雙重性； （4）房地產(chǎn)需求的可替代性。,2.3房地產(chǎn)供給 2.3.1房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵 房地產(chǎn)供給是指開發(fā)商或房地產(chǎn)持有者在一個(gè)特定 時(shí)期內(nèi)，在每一個(gè)價(jià)格水平上，愿意并且能夠租售的房 地產(chǎn)數(shù)量（稱作房地產(chǎn)的有效供給）。房地產(chǎn)的供給一 般是房地產(chǎn)價(jià)格、開發(fā)成本、房地產(chǎn)存量等因素的函數(shù)。 房地產(chǎn)的供給實(shí)現(xiàn)的兩個(gè)條件： （1）供給意愿：取決于價(jià)格和租金； （2）供給能力：取決于經(jīng)營者的實(shí)力與水平房地產(chǎn)的 供給方包括開發(fā)商和房地產(chǎn)的持有者。,2.3.2影響房地產(chǎn)供給的主要因素 （1）成本價(jià)格比 是一個(gè)衡量獲利能力的指標(biāo)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格高于成本，利 潤率水平高于其他行業(yè)時(shí)，開發(fā)商才有意愿開發(fā)與供給房地產(chǎn)。 一般情況下，只有當(dāng)出售或出租收益高于投人時(shí)，才愿意將其 出售或出租。成本價(jià)格比或利潤率的高低會(huì)影響房地產(chǎn)的供給。 價(jià)格遠(yuǎn)低于成本時(shí)，持有者會(huì)選擇讓其空置。 （2）土地供應(yīng)量 土地是房地產(chǎn)的首要構(gòu)成要素，土地供給的數(shù)量和價(jià)格直 接影響房地產(chǎn)的供給。土地的供給數(shù)量取決于可供使用土地的 總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地利用規(guī)劃。 土地的供應(yīng)量很大程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)量，土地價(jià)格 直接影響開發(fā)成本；而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高低、土地利用規(guī)劃決定 了開發(fā)利用土地的能力和范圍，從而影響房地產(chǎn)的供給。,（3）稅收、信貸政策 稅收是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本的重要因素，在房地產(chǎn)價(jià)格既定、其 他成本不變的情況下，稅收是影響房地產(chǎn)盈利能力的決定因素。信貸是房 地產(chǎn)融資的主要渠道，信貸成本也是主要的開發(fā)成本之一。對(duì)于房地產(chǎn)持 有者而言，交易稅收的降低也會(huì)起到鼓勵(lì)出售、增加供給的作用。因此， 稅收、信貸政策的變化，如稅收優(yōu)惠、稅收減免或延稅、貸款利率的優(yōu)惠 等，可以降低開發(fā)成本，提高開發(fā)經(jīng)營者的盈利水平，吸引更多的社會(huì)資 本從事房地產(chǎn)開發(fā)，因而往往能增加房地產(chǎn)的供給。 （4）對(duì)市場的預(yù)期 房地產(chǎn)的潛在供給者對(duì)市場的預(yù)期包括對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期、通貨 膨脹率的預(yù)期、經(jīng)濟(jì)周期的預(yù)期、國家政策和產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期及對(duì)未來房 地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期等。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，對(duì)未來的預(yù)期就顯得十分重 要。如果預(yù)期的投資回報(bào)率高，開發(fā)商會(huì)增加投資，從而增加未來的供給； 如果房地產(chǎn)持有者惜售，則給定價(jià)格下的供給減少。,2.3.3房地產(chǎn)供給的特性 （1）房地產(chǎn)供給的層次性。 房地產(chǎn)由于其使用年限長、價(jià)值量大，消費(fèi)者不會(huì)輕易舍 棄其所有但不再需要的物業(yè)；房地產(chǎn)又極具投資價(jià)值，投資者 購買、持有然后待機(jī)出售。由于城市發(fā)展由內(nèi)而外的擴(kuò)張規(guī)律， 先開發(fā)的房地產(chǎn)往往占據(jù)較好的區(qū)位，同時(shí)蘊(yùn)含文化和歷史的 沉淀，為消費(fèi)者或投資者所追逐。因此，在一個(gè)完整的房地產(chǎn) 市場體系中，房地產(chǎn)的供給方有兩個(gè)層面：開發(fā)商和非開發(fā)商 存量房的原產(chǎn)權(quán)人。 （2）房地產(chǎn)供給的滯后性。 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長、房地產(chǎn)商品不能實(shí)現(xiàn)異地 調(diào)運(yùn)的原因，房地產(chǎn)供給往往不能及時(shí)隨著需求的變化而變化。 需求減少時(shí)，在建項(xiàng)目往往不能中止，供給量的變化有很大的 慣性；需求增加時(shí)，無法將在建項(xiàng)目提前上市。房地產(chǎn)供給的 這種滯后性給開發(fā)商帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。,（3）房地產(chǎn)供給缺乏彈性。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，所謂房地產(chǎn)供給彈性，就是指供 給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量變 動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反 應(yīng)程度。用公式表示為 式中 E0房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù)； P房地產(chǎn)商品價(jià)格； P房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)量； Q 房地產(chǎn)商品的變動(dòng)量； P 房地產(chǎn)商品的供給量。,房地產(chǎn)供給彈性具體表現(xiàn)為土地總體供給的剛性和房地產(chǎn) 供給的缺乏彈性。土地供給分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩類，自 然供給是指自然界為人類所提供的天然可利用的土地，它是有 限的，相對(duì)穩(wěn)定的，土地的自然供給是沒有彈性的，具有剛性。 土地的經(jīng)濟(jì)供給是指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào) 規(guī)范，可供開發(fā)利用或再開發(fā)利用的土地。土地的經(jīng)濟(jì)供給是 有一定彈性的，隨著經(jīng)濟(jì)、政治、法律等因素的變化而變化， 但由于受自然供給的剛性的限制，以及土地用途轉(zhuǎn)換的相對(duì)困 難性的約束，其彈性也是不足的。房地產(chǎn)供給由于受土地經(jīng)濟(jì) 供給的缺乏彈性的影響，加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，房地 產(chǎn)增量部分供給缺乏彈性，存量部分相對(duì)而言具有彈性。,根據(jù)考察期限的長短，分別做簡要的闡述。 特短期內(nèi)土地、房產(chǎn)供給無彈性。由于特短期內(nèi)土地供 給是剛性的，加之房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和 產(chǎn)品不可能發(fā)生變化，因而土地、房產(chǎn)供給無彈性，即E00。 表示土地、房產(chǎn)供給曲線。當(dāng)價(jià)格低于某一特定水平時(shí)供給消 失，因此S線與0Q沒有相交，存在一段虛線的距離。無論價(jià)格從 P。變化到P1或到P2，供給量總是Q0，因而S線表現(xiàn)為垂直于OQ線。 短期內(nèi)土地供給無彈性，房產(chǎn)供給彈性較小。短期內(nèi)土 地供給不可能發(fā)生變化，因而土地供給無彈性，參見圖11。 房產(chǎn)可以通過要素的增減而改變其供給，但變動(dòng)幅度不會(huì)太大， 因此，房產(chǎn)供給彈性較小，即OE01，如圖12所示，供給曲線 呈現(xiàn)出較為陡峭的形態(tài)。,長期內(nèi)土地、房產(chǎn)供給彈性較大。 長期內(nèi)土地供給量可以變動(dòng)，具有一定的彈性，房產(chǎn)的供 給量變化更明顯，因此供給彈性更大，兩種因素綜合在一起， 使房地產(chǎn)供給富有彈性，即E01。如圖13所示，供給曲線S呈 現(xiàn)較為平緩的形態(tài)。 以上三種情況是房地產(chǎn)供給彈性的一般情況，在特殊的情 況下，也會(huì)發(fā)生一些特殊的現(xiàn)象。例如，當(dāng)房地產(chǎn)需求低迷而 價(jià)格下降時(shí)，開發(fā)商短期內(nèi)將未完成的樓宇預(yù)售，會(huì)造成局部 暫時(shí)的供給量上升，彈性系數(shù)也變?yōu)樨?fù)值，其絕對(duì)值或大或小， 但這只是一種特例。,房地產(chǎn)作為一種商品有其特殊性，導(dǎo)致了房 地產(chǎn)需求和供給的特殊性，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場不 具備一般商品市場的完全競爭性。,2.4房地產(chǎn)市場的特性,2.4.1房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別 房地產(chǎn)需求與供給具有一般商品所不具備的特殊性，那 么，一般商品的市場供求規(guī)律在房地產(chǎn)市場還適用嗎？答案是 肯定的，供求規(guī)律在房地產(chǎn)市場仍然起著相當(dāng)重要的作用。 但是必須認(rèn)識(shí)到，在房地產(chǎn)市場中供求規(guī)律運(yùn)作的方式 有所改變。在一個(gè)完全競爭的市場，供需雙方隨著市場條件的 變化及時(shí)地做出反應(yīng)；在房地產(chǎn)市場，供給不能及時(shí)反映需求 的變化。在短時(shí)間內(nèi)考察，供給是固定的，市場價(jià)格隨著需求 發(fā)生變化，即由需求決定。房地產(chǎn)市場與一般商品市場的不同 具體體現(xiàn)在七個(gè)方面，如表11所列。,與一般商品市場比較，房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)可以歸納如下： （1）影響范圍的區(qū)域性。 房地產(chǎn)市場的區(qū)域性是指房地產(chǎn)市場供求的影響范圍具 有地域性，只能在同一供需圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)供求調(diào)劑。 房地產(chǎn)市場的區(qū)域性是由房地產(chǎn)的位置固定性和異質(zhì)性 所決定的。 房地產(chǎn)位置固定、不可以移動(dòng)，這就決定了當(dāng)某一區(qū) 域的房地產(chǎn)供過于求或供不應(yīng)求時(shí)，不可能與其他區(qū)域進(jìn)行 調(diào)劑來達(dá)到平衡。,2.4.2房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),當(dāng)供過于求時(shí)，由于不可能將建成的房產(chǎn)運(yùn)送到異地市場， 導(dǎo)致本地房產(chǎn)空置或市場價(jià)格下跌； 當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，由于同樣的原因，又加上房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較 長，將導(dǎo)致本地房產(chǎn)價(jià)格的急劇上升。 房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，房地產(chǎn)之間因地域位置不同具有差 異性，而相鄰或鄰近的房地產(chǎn)往往具有一定的可替代性。 因此，同一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)可以形成一個(gè)供給和需求可相互 替代的供需圈，由此形成一個(gè)區(qū)域性的市場。,（2）競爭的不充分性。房地產(chǎn)市場競爭的不充分性是由 房地產(chǎn)供給的壟斷性和交易信息的不充分性導(dǎo)致的。 房地產(chǎn)市場的壟斷性是由房地產(chǎn)資源的稀缺性、位置的固 定性以及房地產(chǎn)交易的分散性等特性造成的。 由于土地稀缺、房地產(chǎn)區(qū)位固定，導(dǎo)致房地產(chǎn)具有惟一 性，同一區(qū)域房地產(chǎn)供給數(shù)量也是有限的，不可能因?yàn)樾枨笤?長而不斷開發(fā)上市。因此，供給方占據(jù)壟斷地位，往往掌握價(jià) 格上的控制權(quán)。 房地產(chǎn)交易的分散性也是導(dǎo)致房地產(chǎn)競爭不充分的原因， 房地產(chǎn)交易分散進(jìn)行，其信息不像證券及其他普通商品一樣易 于獲得或交流，使得買賣雙方難以了解市場行情，導(dǎo)致競爭的 不充分。,（3）供給調(diào)節(jié)的滯后性。 房地產(chǎn)供給調(diào)節(jié)的滯后性是指當(dāng)市場需求發(fā)生變化時(shí)， 房地產(chǎn)的供應(yīng)難以及時(shí)隨之調(diào)節(jié)。 當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目從申請(qǐng)立項(xiàng)到開發(fā)建成， 需要相當(dāng)長時(shí)間才能供應(yīng)市場； 當(dāng)供過于求時(shí)，由于已經(jīng)開發(fā)建成的房地產(chǎn)難以改變用 途，多余的供給需經(jīng)過較長時(shí)間才能被市場所消化。因此， 相對(duì)于需求的變動(dòng)，房地產(chǎn)供求的變動(dòng)總是存在著滯后性。,（4）交易的復(fù)雜性。 房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性指交易手續(xù)繁雜、需要專業(yè)知識(shí)或?qū)?業(yè)人士的服務(wù)。房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性的原因： 房地產(chǎn)交易形式的多樣性； 房地產(chǎn)交易是權(quán)益的交易，而房地產(chǎn)實(shí)物不發(fā)生轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)交易的方式有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、租賃、 抵押及典當(dāng)?shù)?；房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)交易完成的標(biāo)志 是權(quán)益的讓渡，需要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料的查閱、簽訂契約、產(chǎn)權(quán) 過戶或設(shè)定登記等一系列手續(xù)。這些交易的完成需要有一定的專 業(yè)知識(shí)或由中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)，有的還需要有律師、評(píng)估師、 經(jīng)紀(jì)人及管理部門等的參與。,（5）對(duì)金融業(yè)的依賴性。房地產(chǎn)市場對(duì)金融的依賴性是 指房地產(chǎn)市場幾乎離不開金融業(yè)的支持。由于相對(duì)于普通商品 而言，房地產(chǎn)商品的價(jià)值量大、占有時(shí)間長，無論開發(fā)商還是 一般的購房者，都需要金融機(jī)構(gòu)的支持，而金融政策的變化、 利率的變動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響。 （6）易受政府干預(yù)。房地產(chǎn)市場易受政府干預(yù)是指房地 產(chǎn)市場容易受到政府政策變化的影響。一方面，由于房地產(chǎn)是 重要的資源，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定，起著非常重要的作 用，政府會(huì)出于滿足公眾利益的需要，實(shí)時(shí)地進(jìn)行干預(yù)；另一 方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)受土地供給、金融、城市規(guī)劃等政策的 影響，便于政府干預(yù)房地產(chǎn)市場。,房地產(chǎn)市場供求雙方是如何運(yùn)行達(dá)到均衡的？房地產(chǎn)的存 量、開發(fā)建設(shè)量、租金、價(jià)格有怎樣的聯(lián)系?房地產(chǎn)市場又如 何受到各種政策的影響?以下結(jié)合房地產(chǎn)供給的滯后性及房地 產(chǎn)供求調(diào)節(jié)過程的特殊性，就房地產(chǎn)市場的均衡進(jìn)行闡釋。,2.5 房地產(chǎn)市場的均衡,（1）房地產(chǎn)需求上升時(shí) 當(dāng)房地產(chǎn)需求上升時(shí)，將會(huì)有以下結(jié)果： 需求上升導(dǎo)致空置房的消化； 隨著空置房的消化，房地產(chǎn)租金和價(jià)格隨之上漲，吸引 更多的買家進(jìn)入既定供給量的市場； 當(dāng)需求導(dǎo)致房地產(chǎn)租金和價(jià)格持續(xù)上升到某一點(diǎn)時(shí)，投 資者和開發(fā)商因利益驅(qū)動(dòng)開始進(jìn)入開發(fā)建造市場； 如果經(jīng)濟(jì)狀況良好，政局穩(wěn)定，建設(shè)項(xiàng)目陸續(xù)上馬，供 給就會(huì)逐漸上升；,2.5.1房地產(chǎn)供給對(duì)需求的反應(yīng)過程,供給滿足部分需求之后，空置率開始上升； 空置率上升導(dǎo)致租金和房地產(chǎn)價(jià)格下挫，有時(shí)下挫表現(xiàn) 并不直接，如租金打折優(yōu)惠或允諾買方優(yōu)惠的付款條件； 隨著租金和房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下降，價(jià)格和成本的差 額變小，利潤降低。同時(shí)，建設(shè)量上升引致開發(fā)成本上升。開 發(fā)成本上升而銷售價(jià)格下挫，促使利潤快速降低甚至消失。開 發(fā)商停止新項(xiàng)目的啟動(dòng)，甚至中止在建項(xiàng)目。,2.5.1房地產(chǎn)供給對(duì)需求的反應(yīng)過程,（2）房地產(chǎn)需求減少 當(dāng)房地產(chǎn)需求減少時(shí)，將會(huì)出現(xiàn)以下情況： 需求減少導(dǎo)致空置房增加； 空置率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)租金和價(jià)格的下跌； 當(dāng)房地產(chǎn)租金、價(jià)格較低時(shí)，同樣花費(fèi)可以享受較大面 積的房地產(chǎn)，可能會(huì)引起空置房的低價(jià)位消化；或者繼續(xù)空置， 甚至房主被迫放棄、拆除其擁有的房屋。 房地產(chǎn)市場保持這一狀態(tài)，直到需求再次上升。,（1）房地產(chǎn)供求平衡的含義 所謂房地產(chǎn)市場供求平衡， 即供給與需求的均衡態(tài)， 是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià) 格與需求價(jià)格一致，而且 供給數(shù)量與需求數(shù)量相一 致時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。,2.5.2房地產(chǎn)市場的供求平衡,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，如圖14所示，供給曲線S與需求曲線D 的交點(diǎn)E稱為均衡點(diǎn)。在均衡點(diǎn)上，供給與需求處于均衡態(tài)。 圖1-4上均衡點(diǎn)E所對(duì)應(yīng)的0N稱為均衡價(jià)格，E點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的OM稱 為均衡需求或供給量。 （2）房地產(chǎn)供求平衡的基本原理 需求量和供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場供求平衡的影響 在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，所謂需求量和供給量的變動(dòng)是指在影響需求 和供給的其他因素不變時(shí)，商品本身價(jià)格的變動(dòng)所引起的需求 量和供給量的變動(dòng)，在圖上表現(xiàn)為沿同一條曲線的移動(dòng)。如圖 1-4所示，當(dāng)市場價(jià)格低于均衡價(jià)格，為0N。時(shí)，其對(duì)應(yīng)的需 求量為OM2，供給量為OM1，顯然OM2OM1，即供不應(yīng)求，市場價(jià) 格必然上升，一直上升到0N時(shí)，供給量與需求量相等，達(dá)到均 衡態(tài)。市場價(jià)格高于均衡價(jià)格時(shí)的原理與此一樣。,需求和供給變動(dòng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場供求平衡的影響。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上需求和供給的變動(dòng)與上述的需求量和供給量的變 動(dòng)是有區(qū)別的，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，需求和供給的變動(dòng)是 指當(dāng)商品本身的價(jià)格不變時(shí)，其他因素的變動(dòng)所引起的需求量 和供給量的變動(dòng)，表現(xiàn)為整個(gè)曲線的平移。如圖1-5所示，當(dāng) 需求減少，需求曲線從D。移到D1。 假定供給曲線S。不變，那么供給和需求的均衡點(diǎn)就會(huì)移 動(dòng)到E。點(diǎn)，在圖上表現(xiàn)為新的均衡態(tài)，這時(shí)均衡價(jià)格低于初 始價(jià)格。假定需求不變，供給增加，供給曲線右移到S1，均衡 點(diǎn)移至E2，此時(shí)均衡價(jià)格比初始時(shí)降低了，均衡數(shù)量比初始時(shí) 增加了。,房地產(chǎn)市場供求平衡原理的要義。主要包括四個(gè)方面： 1)均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相 互變化的結(jié)果。 2)均衡態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供給價(jià)格和需求價(jià)格相 一致，而且包括供給數(shù)量和需求數(shù)量相一致，二者缺一不可。 而且這兩個(gè)要素之間又是相互聯(lián)系、相互影響的。 3)在理論分析時(shí)，通常把房地產(chǎn)供給量或需求量作為 房地產(chǎn)價(jià)格的函數(shù)。但在實(shí)際運(yùn)作中，情況復(fù)雜得多，供給 量或需求量不但受多種因素影響，而且反過來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格 產(chǎn)生重大制約作用，通常所說的供不應(yīng)求價(jià)格上升，供過于 求價(jià)格下跌就是這個(gè)道理。,4)供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致，在微觀層次上，表示某 特定市場、某特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當(dāng)，供求結(jié)構(gòu)吻 合。在宏觀層次上，表示一個(gè)城市或一個(gè)國家的房地產(chǎn)總供 給數(shù)量與總需求數(shù)量相一致。,( 3)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)供求平衡原理的現(xiàn)實(shí)意義 由房地產(chǎn)供求平衡原理可知，房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實(shí)質(zhì) 就是房地產(chǎn)商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)問題。因此，房地產(chǎn)市場的供求平 衡，是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本問題，也是房地產(chǎn)市場運(yùn)行所追 求的重要目標(biāo)。 由于房地產(chǎn)供求雙方是動(dòng)態(tài)變化著的，故供求雙方的非均 衡態(tài)是絕對(duì)的、無條件的，而它們的均衡態(tài)是相對(duì)的、有條件 的。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)供求平衡原理具有現(xiàn)實(shí)意義。 在微觀層次上，房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場供給和需求 的變動(dòng)，重視其均衡態(tài)的狀況，及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計(jì)劃； 在宏觀層次上，國家應(yīng)該運(yùn)用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟(jì)杠 桿，刺激或抑制供給或需求，引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的 方向平移，從而達(dá)到一個(gè)新的均衡態(tài)。,(4)房地產(chǎn)市場供求失衡的三種狀態(tài) 所謂房地產(chǎn)市場的供求失衡狀態(tài)，即供給與需求的非均衡狀 態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù) 量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩對(duì)都不一致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。 總量性供不應(yīng)求狀態(tài)。通常把處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的 房地產(chǎn)市場稱為賣方市場。這是住房投資不足、實(shí)行低租金或低 價(jià)格管制情況下必然形成的房地產(chǎn)供求格局。 所謂低租金制是指國家和單位出租給城市居民的公有住房收 取的租金遠(yuǎn)低于住宅實(shí)際成本的一種住宅收費(fèi)制度。以1980年為 例，我國的住房租售價(jià)格比為1：145，遠(yuǎn)比國際一般的住房年租 售比1:8小。假如其他條件不變，低租金下造成的供不應(yīng)求情況 如圖1-6所示，即住房價(jià)格(租金)0N1遠(yuǎn)低于均衡值ON，其供需缺 口為M2 M1，表現(xiàn)為供不應(yīng)求。,由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下實(shí)行價(jià)格管制，使得價(jià)格規(guī)律，即供 不應(yīng)求會(huì)引起租金或價(jià)格上漲的規(guī)律，不能起調(diào)節(jié)供求關(guān)系的 作用，而價(jià)格外其他因素仍會(huì)影響供求，于是總量供不應(yīng)求的 矛盾越來越嚴(yán)重。如圖16所示，根據(jù)歷史實(shí)際情況，住房的 供給量只有小幅度增加，供給曲線從S。移至S1。由于居民收入 提高、人口增加等因素作用，需求有了較大的增加，需求曲線 從D。移至D1，若價(jià)格不變?nèi)詾?N1，則此價(jià)格對(duì)應(yīng)的需求量0M3 明顯地大于供給量0M4；，從而有M4 M3M2M1,可見供不應(yīng)求的狀 況愈益嚴(yán)重，使得居民的居住狀況愈益困難，在改革前的1978 年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅為3.6m。，低于1949年的 4.5m。,總量性供過于求狀態(tài)。 通常把處于總量性供過于求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場稱為買方市 場。這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)體制下，微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目 擴(kuò)大投資、宏觀經(jīng)濟(jì)層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時(shí)期和地區(qū)。我國在 20世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)過熱，使得90年代末我國房地產(chǎn)市場存 在總量性供過于求的情況。1995年年底，全國商品房積壓5 031萬m2；1996年年底，增加到6 624萬m2 ；到1998年年底， 進(jìn)一步增加到8 000萬m2 ，其中，住房積壓占80。,假如其他條件不變，總量性供過于求的狀態(tài)如圖37所示， 當(dāng)市場價(jià)格大大高于其均衡價(jià)格時(shí)，即ON1ON，其對(duì)應(yīng)的需求 量就會(huì)小于供給量，即0M1M4M2。表示供過于求的情況比原先更嚴(yán)重。,結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)。 結(jié)構(gòu)性供求失衡有供過于求和供不應(yīng)求兩種情況。結(jié)構(gòu)性 供過于求一般是由于供給方的投資決策失誤造成的。例如有些 城市房地產(chǎn)開發(fā)高檔辦公房、商業(yè)娛樂用房過多，住宅比重太 ??；住宅開發(fā)中高檔別墅太多，而普通住房太少等。這時(shí)，雖 然總量上沒有產(chǎn)生供過于求，但由于供求結(jié)構(gòu)失衡，仍有一部 分供給表現(xiàn)為“積壓”，住房價(jià)格遠(yuǎn)高于大部分中低收人家庭的 承受能力。 2000年以來的住房市場即表現(xiàn)出這類失衡的跡象，如高檔 住房極低的“亮燈率”或入住率，低檔商品房的供不應(yīng)求,甚至 出現(xiàn)了售樓處通宵排隊(duì)的景象。,3.5.2是靜態(tài)條件下的供求調(diào)節(jié)過程，即在其他條件不變， 當(dāng)需求發(fā)生變動(dòng)時(shí)的供給是如何調(diào)節(jié)從而達(dá)到均衡的。美國學(xué) 者Dennis DiPasquale和william Cwheaton提出的四象限模型， 通過對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和使用市場相互作用過程的解剖，更為 全面直觀地刻畫了這一過程。,2.5.3房地產(chǎn)市場均衡的四象限模型,(1)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和使用市場 在市場其他條件給定的情況下，房地產(chǎn)資產(chǎn)(所有權(quán))價(jià)格 是由房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供給和需求雙方相互作用決定的。如有 多少住宅等待出售、有多少需求量決定了住宅的價(jià)格； 同樣，有多少商鋪掛牌待售和有多少買家需要購買決定了 商鋪的價(jià)格。也即房地產(chǎn)所有權(quán)的供需關(guān)系決定房地產(chǎn)所有權(quán) 價(jià)格簡稱房地產(chǎn)價(jià)格。同樣，在房地產(chǎn)使用市場，使用權(quán)的 供需關(guān)系決定使用權(quán)價(jià)格即租金。值得注意的是租賃市場租金 的決定不是由通常意義上的房東和房客決定的，而是由房地產(chǎn) 使用權(quán)需求量即全體房地產(chǎn)使用人(包括房主或房客)的需求數(shù) 量和全體可供使用的房地產(chǎn)數(shù)量所決定的。,(2)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和使用市場的關(guān)系 上面分析的是其他條件不變，資產(chǎn)市場和租金市場相對(duì)獨(dú) 立的情況。實(shí)際上，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和使用市場之間有密不可 分的關(guān)系，共同興衰起伏。兩個(gè)市場之間有如下兩個(gè)連接點(diǎn)。 租金。房地產(chǎn)的收益水平，是誘發(fā)房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的一 個(gè)極其重要的因素。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上對(duì)所有權(quán)房的需求，主 要是由房地產(chǎn)使用市場的租金水平?jīng)Q定的，因?yàn)橥顿Y者購買房 產(chǎn)時(shí)，是將其視作為當(dāng)前或未來的現(xiàn)金流，租金的變化自然會(huì) 影響到資產(chǎn)市場上對(duì)所有權(quán)的需求。 新開發(fā)建設(shè)量。兩個(gè)市場均受房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況的影 響，當(dāng)開發(fā)量增加時(shí)，資產(chǎn)市場的供給量增加，價(jià)格下跌，使 用市場的租金也會(huì)下跌，見圖3-8所示的四象限模型。,(3)四象限模型闡釋 圖1-8中，右半部分第一、第四象限代表使用市場，左半部 分第二、第三象限代表資產(chǎn)市場，二者通過縱坐標(biāo)租金R和開 發(fā)量C相聯(lián)系。橫坐標(biāo)分別是價(jià)格P和房地產(chǎn)存量S。 第一象限演示的是房地產(chǎn)使用市場，其中，橫坐標(biāo)為房地 產(chǎn)使用權(quán)的存量S，縱坐標(biāo)為房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格即租金R，租 賃需求曲線dd。供給和需求一定的情況下，租金水平R隨之確定。,第二象限演示的是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，其中，橫坐標(biāo)為房地 產(chǎn)所有權(quán)的買賣價(jià)格P，斜線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率i， 是投資者希望通過擁有房地產(chǎn)得到的收益率。在這里，資本化 率是根據(jù)投資者的預(yù)期給定，一般受長期利率、租金的預(yù)期上 漲率、出租經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)以及國家房地產(chǎn)政策的影響。由第一象 限的租金水平以及預(yù)期的資本化率，可以確定房地產(chǎn)相應(yīng)的投 資價(jià)格P=Ri，這樣第二象限就確定了房地產(chǎn)價(jià)格P。,第三象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的另一部分，反映了新建房地 產(chǎn)的數(shù)量是如何確定的。斜線，(c)反映的是房地產(chǎn)的開發(fā)成 本，圖中假設(shè)開發(fā)成本P與開發(fā)量c成正比，所以是一條向左下 方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標(biāo)數(shù)額，代表了啟動(dòng)開發(fā) 所需的最少資金量。將資產(chǎn)市場確定的價(jià)格投影到成本曲線， 得出相應(yīng)的開發(fā)量，此時(shí)開發(fā)成本等于價(jià)格。 當(dāng)開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需的開發(fā)量時(shí)，開發(fā)商獲得超額 利潤；反之，則無利可圖。,第四象限是使用市場的另一部分，反映了開發(fā)量如何轉(zhuǎn)化 成使用市場的存量S。在一定的時(shí)期內(nèi)，存量的變化 S等于新 開發(fā)量C減去拆除量dS，即 S=C-dS，d為拆除率或折舊率。由 原點(diǎn)出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關(guān)系，斜線上任意一點(diǎn) 對(duì)應(yīng)的開發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以 保證存量維持不變，即 S=0，CdS。 這樣，在這個(gè)四象限模型中，從某一存量開始，由使用市 場決定租金，租金在資產(chǎn)市場決定價(jià)格，價(jià)格再?zèng)Q定開發(fā)量， 開發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。當(dāng)存量的終值和起始值保持相同時(shí)， 資產(chǎn)市場和使用市場達(dá)到均衡。當(dāng)存量的終值和起始值不同時(shí)， 圖中的變量如租金、價(jià)格、開發(fā)量、存量都沒有達(dá)到完全均衡。 如果起始值大于終值，則租金、價(jià)格、建設(shè)量必須上升以達(dá)到 均衡；如起始值小于終值，則租金、價(jià)格、建設(shè)量必然下跌以 達(dá)到均衡。,采用四象限模型分析時(shí)，要將資產(chǎn)市場和使用市場相對(duì)獨(dú) 立，即考慮使用和獲取投資性收益相對(duì)獨(dú)立，而實(shí)際上使用和 投資收益密不可分，如業(yè)主使用自有的房地產(chǎn)。隨之而來的問 題是，業(yè)主使用自己的房地產(chǎn)時(shí)，上述模型是否適用呢?在這 種情況下，四象限模型依然有效。只不過使用市場和資產(chǎn)市場 二為一，資產(chǎn)價(jià)格和租金的形成由相同的市場參與者業(yè)主使 用者決定。以業(yè)主自用的住房市場為例，住房的使用需求依賴 于住戶數(shù)量、收入和擁有住宅的年度成本，這種年度成本就是 租金。住戶數(shù)量上升導(dǎo)致使用需求上升，需求曲線外移，在供 給不變的情況下，租金必然隨之上升。,在第二象限內(nèi)租金轉(zhuǎn)換為家庭實(shí)際愿意支付的購買價(jià)格， 相同租金對(duì)應(yīng)的價(jià)格高低還會(huì)受到利率影響。這樣，對(duì)于業(yè)主 自用的房地產(chǎn)，他們的決策同時(shí)決定了租金和價(jià)格。然而，自 用業(yè)主在決策時(shí)，與出租物業(yè)的業(yè)主受相同的經(jīng)濟(jì)情況和資產(chǎn) 市場條件影響，因此，他們的投資動(dòng)機(jī)與后者相同。一旦形成 新的房地產(chǎn)價(jià)格，其他兩個(gè)象限內(nèi)的開發(fā)量、存量就會(huì)相應(yīng)地 發(fā)生變化，最終達(dá)到新的均衡。 需要指出的是，四象限模型有一定的局限性，描述的是資 產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，不適合用于分析房地產(chǎn)市場的 短期動(dòng)態(tài)變化，其缺陷是不能跟蹤分析市場實(shí)現(xiàn)均衡的瞬間變 化。,（4）四象限模型的運(yùn)用 運(yùn)用四象限模型，可以分析宏觀經(jīng)濟(jì)因素變化對(duì)房地產(chǎn)市 場的影響。如長期利率的上下變動(dòng)，會(huì)影響房地產(chǎn)資產(chǎn)需求； 短期信貸能力或地方法規(guī)的變化會(huì)影響開發(fā)成本。這些因素對(duì) 房地產(chǎn)市場的影響結(jié)果各不相同，可以用四象限模型直觀地進(jìn) 行分析。無論哪一種情況，一般都可以歸結(jié)為曲線dd、ii和cc 的變動(dòng)。分析時(shí)先找出哪一個(gè)象限首先受影響，然后追蹤分析 對(duì)其他象限的影響，最終達(dá)到新的平衡。這是相對(duì)靜態(tài)的分析 方法。 經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)使用需求 當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長時(shí)，生產(chǎn)擴(kuò)大、收入提高。在當(dāng)前的租金水平 下，需求上升，第一象限內(nèi)的使用需求曲線向右上方平移。如,果此時(shí)供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上升。提高后的租金會(huì)導(dǎo)致第二象限內(nèi)價(jià)格的提高，引發(fā)第三象限內(nèi)開發(fā)量的上升，最后導(dǎo)致第四象限內(nèi)存量的增大。 如圖l9所示，新的市場均衡為虛線構(gòu)成的矩形，它較 原先的均衡矩形各個(gè)方向都有了擴(kuò)張。此時(shí)，房地產(chǎn)市場上 的租金、價(jià)格、開發(fā)量和存量都有了不同程度的增長。這種 增長并不一定是等比例的，新平衡矩形的形狀取決于dd，ii， cc各條曲線的斜率。例如，假設(shè)開發(fā)量相對(duì)于價(jià)格來說富有 彈性，曲線cc趨向于垂直，那么房地產(chǎn)市場的租金和價(jià)格可 能只有少許的增長，而開發(fā)量和存量會(huì)有很大的增長。 經(jīng)濟(jì)增長會(huì)導(dǎo)致上述所有變量的增大；反之，經(jīng)濟(jì)不景 氣或衰退，則會(huì)導(dǎo)致所有變量的減少。,長期利率和厲地產(chǎn)資產(chǎn)需求 如果房地產(chǎn)資產(chǎn)需求發(fā)生變化，其對(duì)房地產(chǎn)市場的綜合影 響，與房地產(chǎn)使用需求變化時(shí)對(duì)市場的綜合影響相比有很大區(qū) 別。導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)需求變化的主要因素有長期利率的變化和 投資風(fēng)險(xiǎn)的變化。比如，當(dāng)其他行業(yè)的投資回報(bào)上升(下降)時(shí)， 房地產(chǎn)的當(dāng)前收益水平相對(duì)降低(提高)，投資者會(huì)撤離(進(jìn)入) 房地產(chǎn)市場；又如，房地產(chǎn)投資的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)增大(降低)時(shí)，相 對(duì)于其他投資行業(yè)，房地產(chǎn)當(dāng)前的收益水平就不足以(足以)吸 引投資進(jìn)入。此外，政府對(duì)房地產(chǎn)投資的政策，如稅收政策、 折舊規(guī)定等，也會(huì)極大地影響房地產(chǎn)資產(chǎn)需求。,下文分析長期利率下調(diào)、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)降低或稅收政策優(yōu)惠時(shí) 的情形。在這些情況下，投資者會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)投資回報(bào)率的 預(yù)期，也即要求的房地產(chǎn)資本化率下降圖1-10中的曲線ii繞 原點(diǎn)朝逆時(shí)針方向轉(zhuǎn)動(dòng)。在相同的租金水平下，就會(huì)使房地產(chǎn) 價(jià)格上升；價(jià)格上升引發(fā)開發(fā)量的增加，最終導(dǎo)致存量的增加 和租金的下降，從而達(dá)到新的平衡。達(dá)到新平衡時(shí)，要求租金 起始值和終值相等。如圖1-10所示，新平衡矩形較原平衡矩形 下移。 如果長期利率上調(diào)，投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期增大，稅收政策不利， 則曲線ii發(fā)生順時(shí)針方向轉(zhuǎn)動(dòng)，導(dǎo)致價(jià)格下跌。,短期信貸、開發(fā)成本和增量供給 影響房地產(chǎn)市場的另一個(gè)外因是新開發(fā)量的變化，這種變 化的誘因是多方面的。例如，短期信貸利率的升高，開發(fā)融資 難度的增加等。此時(shí)，在給定的房地產(chǎn)價(jià)格下，房地產(chǎn)新開發(fā) 量就會(huì)減少。同樣，城市規(guī)劃或建筑法規(guī)的控制、拆遷費(fèi)用等 成本的上升，也會(huì)降低新開發(fā)項(xiàng)目的獲利能力。這些負(fù)面的影 響導(dǎo)致第三象限的曲