商業(yè)計劃書數據更改版(民宿6.12).doc

鎮(zhèn)江影劇院影劇院城市精品酒店商業(yè)計劃書 Business Plan 目錄第一章 項目總論3第二章 產品與服務42.1城市精品酒店住宿與客房42.2小型會議服務62.3酒店配備餐廳6第三章 連鎖酒店與特色主題民宿市場分析73.1市場定位分析73.2住宿價格分析表83.3 酒店一站式服務定制193.3前期投入及裝修資金分析203.5精品酒店投資回報分析表21第四章 營銷策略224.1 項目組織結構234.2營銷推廣策略分析23關于酒店營運的一些想法1. 運營模式：“回到過去”主題式城市精品酒店運營（1） 特色房型：榻榻米商務房、和式主房、鮮花電影房等（2） 服務精細化：“茶點”、“伴手禮”、“一鍵泊車”等2. 酒店功能性服務體現：（1） 養(yǎng)生精品睡眠服務：養(yǎng)生茶、養(yǎng)生枕、養(yǎng)生餐等（2） 屋頂花園式就餐及會議服務（3） 復古影院餐廳配套服務3. 針對本地及外地來客一站式定制化服務（1） 量體裁衣計劃（包含接送、飲食、旅游等全程安排服務）（2） 一對一管家式服務（一鍵叫餐、一鍵泊車等一對一式服務）第一章 項目總論一、項目概述1.項目名稱影劇院 城市精品酒店2.項目定位復古影劇院特色主題城市精品酒店客戶專屬定制一站式服務城市精品酒店塑造為品讀舊時劇院文脈的窗口打造小資城市基調，市民城市情懷3.項目建筑規(guī)模及現狀酒店用地1088平方米，共三層。其中，一層新建布草間、接待廳、值班間、行李房，二層為主題客房、三層除部分客房外還新建了早餐間以及屋頂花園。現需對舊建筑進行墻體拆除以及部分新建和改造，工程總進度需 月。4. 文化古城市政地標配套東大院（老市政府）文化街區(qū)改造項目有著58年歷史文化積淀的老市政府地塊，改造修繕后總建筑面積3.1萬平方米。目前項目招商進度已達80%，大統華超市、中移鐵通、民生銀行、市民卡公司等已陸續(xù)進駐。未來東大院將打造為以文化創(chuàng)意、科技孵化、銀行證券、品牌餐飲、教育培訓等為中心的創(chuàng)意文化街區(qū)。影劇院城市精品酒店的建設也將成為市政改造項目的良好配套，不僅包括外立墻體設計以及整個運營調性都與“東大院”濃濃的年代感和書卷味相得益彰。第二章 產品與服務2.1城市精品酒店住宿與客房酒店以復古特色主題為標準建成，客房面積共1088，將提供客房總數 21 間，其中大床房標準型客房： 17 套，雙人標準型客房： 4 ,可同時滿足 60 余人同時入住。每一種不同風格客房都流露出對賓客細致入微的體貼，房間陳設古樸、別致、韻味，廊間屋宇搭配不同的花飾配舊電影，享受精致級服務。 這里遠離城市喧囂，在家庭瑣碎以及公務繁瑣中擁有舒適的睡眠，可以褪去一天的勞頓和倦意，在城市中享受一片自然隱市。影劇院城市精品酒店營造完美的睡眠環(huán)境給予每一位在此下榻的尊貴客人舒適級體驗。我們同時也準備了打開時光記憶的舊電影令每一位客人疲憊的身體得到良好的放松，返璞歸真，快速進入夢鄉(xiāng)。無論是商務出行還是休閑旅游，選擇入住影劇院城市精品酒店，都會給你不一樣的住宿生活體驗。1.“一枕日紅”養(yǎng)生舒適睡眠服務我們根椐客人不同的喜好提供不同種類的養(yǎng)生枕頭可供選擇，為來自不同地區(qū)不同睡眠習慣的客人提供更細致的服務。除了每間客房的床墊都經過專業(yè)人士精心挑選，軟硬適度外，還配備了如羽絨枕、養(yǎng)生護頸枕、中藥蕎麥皮枕等八種類型枕頭可供選則。2.“一芹之微”精致伴手禮相送顧客每次入住之后，在辦理退房手續(xù)時都會送上酒店定制伴手禮一份，為即將出行的客人帶來一份驚喜與絲絲暖意。所有這一切，都將為顧客的旅途住宿留下了美好的回憶。3.“一鍵泊車”免費泊車服務針對自駕客戶，開展一鍵免費泊車服務，一定程度上也緩解了酒店停車難的問題。2.2小型會議服務（由屋頂花園與餐廳場所兼顧）酒店三樓的屋頂花園，建筑面積 以及影劇院改造餐廳，建筑面積 ，除作為日常餐飲場所外，也可衍生為會議場所，滿足不同小型會議模式需要。應各類會議需求，配備了電腦設備、音響設備、光控設備等可提供公司小中型會議項目或企業(yè)外出探討會議等場地服務。2.3酒店配備餐廳1、影劇院改造復古餐廳（假設可運行）餐廳位于影劇院一樓前廳南側，建筑面積 330 ，與酒店一條小道之隔，可同時容納88人就餐，可兼顧酒店餐飲服務，其中酒店早餐可提供叫鈴服務，一鍵送餐。顧客在享受完咖啡餐點的悠閑后可選擇于影劇院看上一部老劇，與復古情調相得益彰。2、茶吧茶吧位于酒店1層東側，每一位到廳的客人我們都將為其斟上一杯養(yǎng)生茶，在這里吃茶品茗，談天說地，細細感受茶文化。茶吧里有種遠離凡塵的清雅，享受片刻愜意，暫時遠離喧囂與忙碌。3、屋頂花園位于三層屋頂的陽光花園餐廳，面積 ，這里獨具特色，匠心獨運，顧客在就餐的同時能融入這老城府大院的情懷之中。清晨可在這里享受愜意的早餐，晚間可在這里，三五好友把酒言歡。無論公事私事，陽光餐廳受外界打擾小，為顧客提供一個安靜、舒適的環(huán)境。第三章 連鎖酒店與特色主題民宿市場分析3.1市場定位分析1、連鎖酒店市場定位有別于主題精品酒店的特色定位，合適的價位和全面的服務是連鎖酒店宗旨。連鎖酒店的定位為清潔，快捷，安全，方便，時尚，舒適，人性化的住宿服務來滿足一般大眾需求。酒店的目標客戶是中小企業(yè)的商務散客，社會中等收入休閑旅游者年輕人，長期駐外商務人士，其他異地有需求的消費者和企業(yè)白領，貼合一般大眾的消費能力和水平。2、城市精品酒店市場定位走特色化路線，價格以及服務都要高于普通連鎖酒店，精品酒店定位為愜意休閑生活之所，更多特色體現在作為販賣當地一種文化生活的載體，針對不同住宿人群設計不同住宿主題。抑或多么符合用戶需求，都需要一種文化作為底蘊并需要一個專業(yè)的平臺來進行運營、推廣。目前鎮(zhèn)江地區(qū)精品酒店項目稀缺，影劇院作為一種文化傳承，加之文廣全媒體公信力，為酒店建立提供了良好平臺。3.2住宿價格分析表1、周邊連鎖酒店價格（價格數據來源于攜程網）價格（元）品牌標準大床房標準雙床間商務大床房商務標準間如家快捷酒店127127135137京城飯店161161288168錦江之星149146205180速8快捷酒店108129169137格林豪泰161138157166漢庭快捷酒店170168180199怡萊酒店1321231401512、鎮(zhèn)江精品客棧酒店價格西津客棧房型價格雅居雙人床388帷幔景致房488雅居大床房3833、南京及浙江部分精品酒店價格（1）南京秦淮人家主題酒店房型床型早餐無線房價普通單間大床雙早免費520秦淮雅致河景房大床雙早免費572普通標間雙床雙早免費639商務單間大床雙早免費644商務套房大床雙早免費799河景特色套間大床雙早免費1166街景豪華單間大床雙早免費789（2） 南京離線小院房型床型早餐無線房價東豆川大床雙早免費649素可泰大床雙早免費649富良野大床雙早免費749珀塔蘭大床雙早免費849（3）南京花跡酒店房型床型早餐寬帶房價花街大床雙早免費768花間大床雙早免費960花景大床雙早免費1060花院套房大床雙早免費1560花院雙床無早免費1999（4） 杭州吳山居房型床型早餐寬帶房價品茗大床房大床房無早免費399雅致大床房大床房雙早免費589懷臼大床房大床房無早/雙早免費609/659雅致雙床房雙床房雙早免費639頂層套房多床無早免費986（5） 杭州野有蔓草精品酒店房型床型早餐寬帶房價梅見大床無早免費389茗紫大床無早免費479席茶雙床榻榻米雙床無早免費498淺草大床榻榻米大床無早免費605桂雨豪華山景房大床無早免費969蔓草露臺山景房大床雙早免費1275間鶯露臺家庭房大床雙早免費649（6） 杭州九色縵精品酒店房型床型早餐無線房價海棠大床無早免費449玄墨大床無早免費449朱丹大床無早免費559丁香大床無早免費759櫻草（閣樓）大床無早免費449（7）杭州山舍主題酒店房型床型早餐無線房價簡約榻榻米大床雙早免費510溫馨大床房大床雙早免費607山景大床房大床雙早免費709精致榻榻米大床雙早免費704觀景大床房大床雙早免費820露臺榻榻米大床雙早免費920（8）杭州木和堂尚品精品客棧房型床型早餐無線房價B區(qū)紫來大床雙早免費349B區(qū)石屋大床雙早免費379A區(qū)斷橋殘雪大床雙早免費390A區(qū)蘇堤春晚雙床雙早免費499C區(qū)云棲竹徑雙床雙早免費620B區(qū)黃龍?zhí)追看蟠搽p早免費779*4、總結：劇院城市精品酒店定價數據來源分析（如下表）（1）各類型酒店不同房型估算均價表（表一）酒店類型標準大床房標準雙人間主題房（特色、商務等）精品房大眾連鎖酒店144141162208鎮(zhèn)江精品客棧383388428488南京精品酒店584694746824浙江精品酒店553641768991鎮(zhèn)江已有精品客棧價格定位在300-400左右 南京已有精品酒店價格定位在600-800左右 浙江已有精品酒店價格定位在500-700左右有無早餐（雙人份），定價區(qū)別在38-60元左右優(yōu)惠套餐為：預定5間以上，立減20-30元左右/間 長住10晚以上，立減30-40元左右/間 1+2套餐（一晚+旅游景點2張票）（2）鎮(zhèn)江影劇院精品酒店預估定價表如下（表二）床型早餐寬帶房價標準大床房雙早無線免費418標準雙人床房雙早無線免費428懷舊主題房雙早無線免費468電影鮮花主題房雙早無線免費488和式商務房雙早無線免費448備注：每一周推出兩間288一口特價房（含雙早） 預定5間以上，立減17元/間 長住10晚以上，立減24元/間 優(yōu)惠套餐： 預定標準雙人房一晚+送鎮(zhèn)江*旅游景點門票兩張 或遇大型演出季時送演出套票一組（3張）3. 3酒店一站式服務定制量體裁衣計劃（按房價15%20%收取服務費）（1）針對外地來客：（可根據不同客戶要求做相應調整（2） 針對本地顧客：一鍵叫餐服務（餐飲定制：根據顧客口味喜好定制美食餐飲）本地客戶接待外地來客可適用量體裁衣計劃3.4前期投入及裝修資金分析（硬裝、軟裝）1.連鎖酒店投入資金品牌規(guī)模要求前期項目投資總額備注如家快捷建筑面積30006000至少595萬元調研面積3000平米左右錦江之星建筑面積5000750萬1250萬元莫泰168120個以上的房間約8001000萬元速860200個房間，建筑面積300010000300538萬元間（以100間房，每間房改造費用35萬元計算，加上38萬元加盟費）格林豪泰80150個房間，建筑面積大約在400060009001100萬元2.影劇院城市精品酒店（假設總投入300萬）（1）硬裝（占比20%）：主材費用、施工費用（地面、墻體、水電安裝、直接工程費用、管理費用）等，共計預算 54.4 萬。（2）軟裝（占比35%）：主題裝飾、家具擺件等，共計預算 95.2 萬（3）照明（占比10%）：預算 27.2 萬（4）設備（占比25%）：預算 68 萬（5）其他（占比10%）： 預算 27.2 萬（可變動費用）（6）設計費：預算28 萬3.5精品酒店投資回報分析表（入住率按70%，標價按428元計算）項目主要費用（萬元/年）年均銷售收入21間客房70428元360天=226.5年均經營毛利率（假設）55（已包含占比47.7%營運成本）裝潢維修費（10年攤消）（54.4+95.2+27.2）萬/10年17.7萬元/年設備購置費（按5年攤銷）68萬/5年13.6萬元/年營業(yè)利潤226.655%17.713.693.3營業(yè)所得稅金93.32523.3稅后利潤93.323.3萬元70萬元年投資利潤率70/256.527.3項目單位數量天/月金額（萬元）一人員成本人員成本費用按每年5萬/人共計（8人）人員成本費用預算共計：40萬/年固定成本總經辦客房部財務部餐飲部變動成本以下費用按70%入住率計算項目單位（元）數量天/月金額（萬元）備注二洗滌費用48元/份2136525.7變動成本易耗品16.5元/份213658.8拖鞋、鞋擦、垃圾袋、衛(wèi)生紙、牙具、梳子、房卡套等水費5.5元/噸213651.5水費價，按每天每間房消耗0.5噸水電費1.1元/度213655.9電費價，每天每間房消耗10度電電話費120元/間21122.1一般100間客房（含通訊補助）月均電話費1.2萬左右，管理費用100001212交通費、招待費、網絡維護、招聘、廣告、印刷、促銷等其他開支100001212公共用水用電、清潔工具及耗材、辦公耗材、工裝、勞保用品、物業(yè)管理等所有成本合計108占營運總收入47.7%第4章 營銷策略4.1 項目組織結構4.2營銷推廣策略分析1. 宣傳重點產品特點化（1） 私人化定制服務（2） 一對一管家服務（3）