物業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn).ppt

sdxj管理有限公司,物業(yè)管理概論,一、物業(yè)管理的起源發(fā)展,19世紀(jì)60年代 英國（奧克維婭.希爾） 19世紀(jì)80年代 歐美 20世紀(jì)80年代 中國 1981年 3月10日 深圳市物業(yè)管理公司成立 1993年6月30日 深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立 2000年 中國物業(yè)管理協(xié)會成立 2003年6月8日 物業(yè)管理條例頒布并于9月1日實施 2007年3月 物權(quán)法頒布 2009年 山東省物業(yè)管理條例頒布5月1日實施,二、名詞解釋,(1)物業(yè)：,廣義的,狹義的,物業(yè)的分類（使用功能）：居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)、其他物業(yè),(2)業(yè)主：房屋的所有權(quán)人,(3)業(yè)主大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治自律組織,(4)業(yè)主委員會：由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),(5)物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物業(yè)管理的對象是物業(yè)；物業(yè)管理的服務(wù)對象是人(業(yè)主） 性質(zhì)：予經(jīng)營與管理于服務(wù)之中的第三產(chǎn)業(yè) 目的：發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使物業(yè)保值增值，營造整潔、文明、安全、舒適的生活工作環(huán)境。,三、物業(yè)管理的環(huán)節(jié),（1）早期介入 （2）前期物業(yè)管理 （3）物業(yè)管理,早期介入,前期物業(yè)管理,物業(yè)管理,物業(yè)公司正式接管驗收,全體業(yè)主召開業(yè)主大會（成立業(yè)主委員會） 選聘物業(yè)管理公司,市場調(diào)研,前期研究,方案策劃,前期介入,接管驗收,入伙辦理,日常物業(yè)管理,策劃階段,前期準(zhǔn)備,啟動階段,物業(yè)管理方案、物業(yè)公司選擇、早期介入,成立管理處,迎接業(yè)主,項目 立項,項目 策劃,營銷 策劃,規(guī)劃 設(shè)計,策劃 銷售,施工 管理,竣 工 驗 收,接 管 驗 收,集中 入住,物業(yè)管理產(chǎn)品線,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品線,早期介入,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段 （項目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等）參與的管理活動 從物業(yè)管理運行的角度提出有益的建設(shè)性意見 作用：為后期的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，是避免日后管理混亂的前提與基礎(chǔ),前期物業(yè)管理,在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理公司實施的物業(yè)服務(wù)。 時間：從物業(yè)的接管驗收開始到業(yè)主委員會正式成立 （1）接管驗收：資料、實體 （2）入伙管理 （3）裝修管理 （4）日常管理：綜合服務(wù)、系統(tǒng)協(xié)調(diào),物業(yè)管理,由業(yè)主大會或業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理公司實施的物業(yè)管理。,四、物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容,（1）常規(guī)性的公共服務(wù) （2）開展多種經(jīng)營活動 （3）公眾代辦性服務(wù) （4）特約服務(wù),1、房屋建筑主體的管理 2、房屋設(shè)備設(shè)施的管理 3、環(huán)境衛(wèi)生管理 4、綠化管理 5、秩序維護 6、消防管理 7、車輛道路管理 8、裝飾裝修管理,整潔有序、安全可控、清新寧靜、方便快捷、情感濃郁,建筑物區(qū)分所有權(quán),概念：區(qū)分所有權(quán)人對建筑物的專有部分享有的專有所有權(quán)；與對建筑物所享有公用部分的持分權(quán)；以及基于建筑物共同事物產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。（三位一體復(fù)合性物權(quán)） （1）專用部分的專有所有權(quán)（占主導(dǎo)地位） （2）共用部分的持分權(quán) （3）成員權(quán),專有所有權(quán),概念：區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（ *對獨立專門使用的建筑空間所擁有的所有權(quán)） 標(biāo)準(zhǔn)：構(gòu)造上的獨立性；利用上的獨立性 專有部分的范圍： 專有所有權(quán)的內(nèi)容：所有權(quán)；相鄰使用權(quán)；應(yīng)承擔(dān)的義務(wù),共有所有權(quán),概念：區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物共用部分所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 特征：從屬性；不可分割性；多重性 共用部分的范圍：法定的（構(gòu)造、使用并無獨立性的部分）；約定的（雖有獨立性，但已所有權(quán)人的規(guī)約而成的共用部分）,共用部分的范圍：,1、建筑物基本構(gòu)造部分 2、建筑物的共用部分及其附屬物 3、建筑物所占地基的使用權(quán) 4、配套相關(guān)的場地、道路、公共設(shè)施、公益性場所、地下共有物、,相鄰權(quán),相鄰權(quán)：指不動產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時所享有的權(quán)利。 相鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人在行使自己的所有權(quán)或使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)以不損害其他相鄰人的合法權(quán)益為原則。如果因權(quán)利的行使，給相鄰人的人身或財產(chǎn)造成危害的，相鄰人有權(quán)要求停止侵害、消除危險和賠償損失。在處理相鄰關(guān)系時，相鄰各方應(yīng)該本著有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，互諒互讓，協(xié)商解決。協(xié)商不成，可以請求人民法院依法解決。,相鄰權(quán)基本內(nèi)容,（1）對相鄰不動產(chǎn)為特定使用的權(quán)利 即為自己不動產(chǎn)的使用便宜有必需或必要時，在相鄰不動產(chǎn)上所為的特定使用，如鄰地通行、鋪設(shè)管道等，其中包括在此基礎(chǔ)上依約定等方式形成的地役權(quán)內(nèi)容，主要體現(xiàn)在積極地役權(quán)方面，在這兩大法系其內(nèi)涵是一樣的，即“供役地人必須允許在其土地上為特定行為，如通行、取水等。 （2）限制相鄰不動產(chǎn)使用人對其不動產(chǎn)為特定行為的權(quán)利 即當(dāng)相鄰不動產(chǎn)使用人對其不動產(chǎn)的使用造成對鄰人的妨害（包括危險）時，其鄰人有權(quán)予以排除?！懊馐芟噜彶粍赢a(chǎn)的妨害”是不動產(chǎn)所有權(quán)的當(dāng)然內(nèi)容。兩大法系中的消極地役權(quán)也是該權(quán)利的體現(xiàn)，即“擁有供役地的那些人，被禁止在他的土地上的為一些合法的行為，因為這將會影響需役地?！崩缭凇捌胀ǚǖ脑缙?，土地所有者對光線、空氣和視野所享有的權(quán)利是不能被相鄰?fù)恋氐慕ㄎ锓恋摹薄?相鄰權(quán)是從屬于相鄰?fù)恋氐囊环N權(quán)利，事實狀態(tài)的存在決定了權(quán)利的歸屬。相鄰權(quán)的主體以不動產(chǎn)使用者為限，不限于相鄰不動產(chǎn)所有權(quán)人。因為相鄰關(guān)系是為調(diào)整土地或建物利用關(guān)系所設(shè)定的，所有不動產(chǎn)使用者都自然是相鄰關(guān)系的主體，包括土地使用權(quán)人、典權(quán)人、租賃人等。在英美法系“私的妨害”中，提起訴訟的主體也不局限于不動產(chǎn)所有權(quán)人，“承租人也有這種利益，而且所有權(quán)人或承租人的家庭成員根據(jù)他們享有的土地使用和收益的實際利益也可提起訴訟?！?相關(guān)法律條文,物權(quán)法第七章 相鄰關(guān)系第八十四條 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。 第八十五條 法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。 第八十六條 不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。 對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。 第八十七條 不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。,第八十八條 不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。 第九十條 不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物