2010年北海市中南明珠項目市場研判及營銷策劃報告167P.doc

北海市中南明珠項目市場研判及營銷策劃報告北海市中南明珠項目市場研判及營銷策劃報告編撰小組成員名單組 長： 陳慧玲副 組 長： 胡 婷 譚冬婷 鄭 樅 市調成員： 許 斌 吳濱濱 葉國芳 梁建軍 沈國榮 宮小杰 王明榮 蘭貴鳳 策劃成員： 葉耀根 文 近 葉 翔 蘭爾川 農(nóng) 鍵 王明榮 高 力 韋 云 執(zhí) 筆： 韋向宇 李榮華數(shù)據(jù)核對： 馮 愷 陸小卓目 錄第一篇區(qū)域市場宏觀環(huán)境分析第一篇之北海市人口數(shù)據(jù)分析第一篇之近年來北海市地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)分析第一篇之近年來北海市財政收入數(shù)據(jù)分析第一篇之近年來北海市固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)分析第一篇之近年來北海市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)分析第一篇之近年來北海市規(guī)模以上工業(yè)增加值數(shù)據(jù)分析第一篇之近年來北海市社會消費品零售額數(shù)據(jù)分析第一篇之近年來北海市城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)分析第一篇之近年來北海市農(nóng)村居民可支配收入數(shù)據(jù)分析第一篇之近年來北海市外貿(mào)進出口金額數(shù)據(jù)分析第一篇之區(qū)域市場宏觀環(huán)境分析導論第二篇北海市房地產(chǎn)市場宏觀調查第二篇之北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析第二篇之北海市房地產(chǎn)市場開工項目數(shù)量分析第二篇之北海市房地產(chǎn)市場新開工面積數(shù)據(jù)分析第二篇之北海市房地產(chǎn)市場竣工房地產(chǎn)項目數(shù)量分析第二篇之北海市房地產(chǎn)市場竣工房地產(chǎn)面積數(shù)據(jù)分析第二篇之北海市房地產(chǎn)市場土地交易數(shù)量數(shù)據(jù)分析第二篇之北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積數(shù)據(jù)分析第二篇之北海市房地產(chǎn)市場價格情況調查分析第二篇之北海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀描述分析第二篇之現(xiàn)階段北海市房地產(chǎn)市場供應量分析第二篇之現(xiàn)階段北海市房地產(chǎn)市場價格特征分析第二篇之北海市房地產(chǎn)市場宏觀調查導論第三篇三維視角視北海市房地產(chǎn)市場前景第三篇之從北海市人均gdp視角分析房地產(chǎn)前景第三篇之從北海市經(jīng)濟總量視角分析房地產(chǎn)前景第三篇之從北海市人口規(guī)劃視角分析房地產(chǎn)前景第三篇之從北海市產(chǎn)業(yè)規(guī)模分析房地產(chǎn)前景第三篇之北海市房地產(chǎn)市場走勢分析導論第四篇北海市住宅戶型發(fā)展趨勢分析第四篇之北海市住宅戶型發(fā)展歷史第四篇之2房+小書房將成為住宅市場的主流第四篇之城區(qū)內的大戶型住宅將逐漸背離市場第五篇北海市居民市場調查問卷調查及分析第五篇之序言第五篇之戶籍調查及比例第五篇之職業(yè)調查及比例第五篇之潛在客層家庭月收入狀況調查及比例第五篇之潛在客層購房目的調查及比例第五篇之潛在客層最高承受住房單價調查及比例第五篇之潛在客層購房考慮因素調查分析及比例第五篇之潛在客層對小區(qū)配套的需求分析第五篇之潛在客層對物業(yè)類型的需求分析第五篇之潛在客層希望購買物業(yè)面積調查分析第五篇之潛在客層希望的付款方式調查分析第五篇之北海市居民調查問卷調查分析導論第六篇本項目所在的北海西區(qū)發(fā)展前景調查分析第六篇之本項目所在的北海西區(qū)發(fā)展前景調查第六篇之本項目所在的北海西區(qū)發(fā)展前景調查分析導論第七篇同區(qū)域重點類比項目調查分析第七篇之君臨西海岸項目調查分析第七篇之海灣茗城項目調查分析第七篇之穗豐金灣項目調查分析第七篇之北國之春項目調查分析第七篇之同和水岸香堤項目調查分析第七篇之來訪客戶匯總表第七篇之北海市重點類比項目調查分析導論第八篇本項目swot分析第八篇之本項目優(yōu)勢分析（strength）第八篇之本項目劣勢分析（weakness）第八篇之本項目機會點分析（opportunity）第八篇之本項目威脅點分析（threaten）第八篇之本項目對策建議第八篇之本項目綜合評述第八篇之本項目核心價值系統(tǒng)第九篇本項目客戶定位分析第九篇之本項目住宅物業(yè)客戶定位第九篇之本項目客戶特征第十篇本項目定位及主推廣告語建議第十篇之片言第十篇之本項目在市場上的形象第十篇之本項目定位的原則第十篇之本項目形象定位建議第十篇之本項目主推廣告語建議第十篇之本項目品牌形象寫真第十篇之本項目組團劃分建議第十篇之本項目的核心表現(xiàn)第十一篇本項目商業(yè)物業(yè)定位及銷售方式建議第十一篇之費者對購買特色商品的驅車時間靈敏度調查分析第十一篇之消費者對參加特色休閑運動的驅車時間靈敏度調查分析第十一篇之消費者對享受特色美食的驅車時間靈敏度調查分析第十一篇之消費者對普通商業(yè)業(yè)態(tài)的驅車時間靈敏度調查分析第十一篇之本項目商業(yè)物業(yè)整體定位建議第十一篇之本項目商業(yè)物業(yè)總體業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之本項目特色購物業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之本項目特色休閑娛樂業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之本項目特色運動及保健場所業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之本項目大眾化商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之本項目大眾化餐飲業(yè)業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之本項目a類商鋪的銷售手段建議第十一篇之本項目a類以外商鋪的銷售手段建議之一第十一篇之本項目a類以外商鋪的銷售手段建議之二第十一篇之本項目a類以外商鋪的銷售手段建議之三第十一篇之本項目商業(yè)物業(yè)租賃優(yōu)惠政策建議第十一篇之本項目商業(yè)物業(yè)8種分割銷售方式建議第十一篇之本項目商業(yè)物業(yè)優(yōu)勢點綜合分析第十二篇本項目住宅物業(yè)異地營銷推廣方式建議第十二篇之與東北地區(qū)、西北地區(qū)及廣西主流媒體建立聯(lián)合炒作帶動銷售第十二篇之與東北地區(qū)、西北地區(qū)及廣西各商會組織聯(lián)合銷售本項目第十二篇之與東北地區(qū)、西北地區(qū)及廣西各品牌汽車銷售商聯(lián)合銷售本項目第十二篇之本項目異地銷售客戶策略第十二篇之本項目異地銷售價格策略第十三篇本項目核心價值分析與構建第十三篇之本項目發(fā)展的背景第十三篇之本項目資源整合分析第十三篇之潛在客層置業(yè)的要素排列第十三篇之本項目核心價值構建第十三篇之本項目與競爭對手比較示意圖第十三篇之本項目銷售難點突破第十三篇之本項目營銷中心包裝構想第十三篇之本項目樣板房包裝構想第十三篇之本項目參觀路線包裝構想第十三篇之本項目市場氛圍包裝構想第十三篇之本項目各階段銷售工作重點第十三篇之本項目銷售方式建議第十三篇之本項目銷售手段建議第十三篇之本項目促銷方式建議第十三篇之本項目如何方便消費者購買第十三篇之本項目如何與消費者溝通第十三篇之本項目如何與認識消費者第十三篇之本項目營銷環(huán)境的應用第十三篇之本項目關系營銷的運用第十四篇本項目銷售策略建議第十四篇之本項目銷售難點突破第十四篇之本項目營銷中心包裝構想第十四篇之本項目樣板房包裝構想第十四篇之本項目參觀路線包裝構想第十四篇之本項目市場氛圍包裝構想第十四篇之本項目各階段銷售工作重點第十四篇之本項目銷售方式建議第十四篇之本項目銷售手段建議第十四篇之本項目促銷方式建議第十四篇之本項目如何方便消費者購買第十四篇之本項目如何與消費者溝通第十四篇之本項目如何與認識消費者第十四篇之本項目營銷環(huán)境的應用第十四篇之本項目關系營銷的運用第十五篇本項目整合推廣策略建議第十五篇之本項目廣告戰(zhàn)略目標第十五篇之本項目營銷推廣思路第十五篇之本項目雙線推廣思路第十五篇之本項目雙線推廣思路第十五篇之本項目整合推廣執(zhí)行思路第十五篇之本項目媒體選擇指導思想第十五篇之本項目媒介選擇建議第十五篇之本項目廣告服務跟進建議第十五篇本項目物業(yè)管理服務建議第十六篇之本項目物業(yè)管理服務總體綱要第十六篇之本項目物業(yè)管理基本服務項目建議第十六篇之本項目物業(yè)管理收費服務項目建議 前言 自我公司與北海中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接洽之后，我公司立即調派了包括策劃小組和市調小組在內的十多位同事組成專業(yè)調研陣容，對整個北海市的房地產(chǎn)市場行情進行了詳細的調查，并以調研的結果為依托，進行了多項專題調查分析，為本報告的撰寫提供了堅實的事實基礎和數(shù)據(jù)支撐。在上述調查分析的基礎上，策劃小組經(jīng)過認真的總結歸納，最終整理撰寫成本報告。 本份報告的撰寫，主要是以本項目的成功開發(fā)作為前提，在報告的撰寫過程中，時刻注意以本項目作為分析和預測的中心，盡可能詳實的紀錄調查過程中得到的數(shù)據(jù)，也盡可能使報告的針對性和實用性都相當?shù)膹姟Ｎ夜鞠Ｍ?，通過北海市中南明珠項目市場研判及營銷策劃報告的撰寫，可以有效地為北海中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本項目的開發(fā)提供數(shù)據(jù)和理論上的參考。我公司在此衷心祝愿中南明珠項目的開發(fā)工作取得圓滿成功！ 戰(zhàn)略策劃觀點 隨著北海銀灘西區(qū)沙灘高爾夫俱樂部、游艇帆船俱樂部、國際會展中心、海洋文化公園、冠頭山莊國賓館等項目的開發(fā)建設，本項目地塊將會成為北海市最耀眼的地段，發(fā)展前景看好。我們認為，在本項目在開發(fā)過程中，最為重要的是保證資金安全和實現(xiàn)價值最大化。本報告試圖從市場、產(chǎn)品、包裝、營銷等諸多方面對項目進行初步的研討和評判，以便為貴公司高層進行項目決策時提供詳實可靠的數(shù)據(jù)分析、真實可行的營銷方案。第一篇區(qū)域市場宏觀環(huán)境分析 北海市人口數(shù)據(jù)分析 北海市人口數(shù)據(jù)分析北海人口總數(shù)：152.06萬人流動人口總數(shù)：40.05萬人所占比例100.00%26.34%分析：2009年末北海市的固定人口總數(shù)約為150.06萬人，而流動人口總數(shù)高達40.05萬人，北海市的流動人口呈現(xiàn)跳躍式增長。由此可見，占據(jù)廣西泛北部灣經(jīng)濟區(qū)核心位置的北海市，其發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋?近年來北海市地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)分析 近年來北海市地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)分析2008年全年：281.37億元2009年全年：332.30億元同比增幅：16.24%同比增幅：18.10%分析：2009年全年北海市的地區(qū)生產(chǎn)總值高達332.30億元，同比增幅高達18.10%，增幅水平排全區(qū)第二名。我們保守預計，北海市2010年全年北海市的地區(qū)生產(chǎn)總值將會超過350億元。 近年來北海市財政收入數(shù)據(jù)分析 近年來北海市財政收入數(shù)據(jù)分析2008年全年：29.07億元2009年全年：35.22億元同比增幅：19.19%同比增幅：21.14%分析：2009年全年北海市的財政收入高達35.22億元，同比增幅高達21.14%，增幅排全區(qū)第一位。我們保守預計，北海市2010年全年的財政收入將會超過40億元。 近年來北海市固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)分析 近年來北海市固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)分析2008年全年：272.01億元2009年全年：409.48億元同比增幅：28.19%同比增幅：50.54%分析：2009年全年北海市的固定資產(chǎn)投資高達409.48億元，同比增幅高達50.54%，增幅排全區(qū)第九位。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預計，北海市2010年全年的固定資產(chǎn)投資將會超過450億元。 近年來北海市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)分析 近年來北海市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)分析2008年全年：258.78億元2009年全年：331.52億元同比增幅：21.36%同比增幅：28.11%分析：2009年全年北海市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值為331.52億元，同比增幅高達28.11%，在廣西各大城市中處于較為領先的位置。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預計，北海市2010年全年規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值將會超過400億元。 近年來北海市規(guī)模以上工業(yè)增加值數(shù)據(jù)分析 近年來北海市規(guī)模以上工業(yè)增加值數(shù)據(jù)分析2008年全年：79.30億元2009年全年：103.56億元同比增幅：25.07%同比增幅：30.60%分析：2009年全年北海市規(guī)模以上工業(yè)增加值為103.56億元，同比增幅高達30.60%，在廣西各大城市中處于較為領先的位置。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預計，北海市2010年全年規(guī)模以上工業(yè)增加值將會超過120億元。 近年來北海市社會消費品零售額數(shù)據(jù)分析 近年來北海市社會消費品零售額數(shù)據(jù)分析2008年全年：78.45億元2009年全年：92.70億元同比增幅：16.16%同比增幅：18.17%分析：2009年全年北海市社會消費品零售額為92.70億元，同比增幅高達18.17%，在廣西各大城市中處于較為領先的位置。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預計，北海市2010年全年社會消費品零售額將會接近120億元。 近年來北海市城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)分析 近年來北海市城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)分析2008年全年：14990元2009年全年：15446元同比增幅：6.69%同比增幅：3.04%分析：2009年全年北海市城鎮(zhèn)居民可支配收入為15446元，同比增幅為3.04%，在廣西各大城市中處于相對領先的位置。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預計，北海市2010年全年北海市城鎮(zhèn)居民可支配收入將會超過16000元。 近年來北海市農(nóng)村居民可支配收入數(shù)據(jù)分析 近年來北海市農(nóng)村居民可支配收入數(shù)據(jù)分析2008年全年：4358元2009年全年：4740元同比增幅：8.19%同比增幅：8.77%分析：2009年全年北海市農(nóng)村居民可支配收入為4740元，同比增幅為8.77%，在廣西各大城市中處于相對領先的位置。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預計，北海市2010年全年北海市農(nóng)村居民可支配收入將會超過5000元。 近年來北海市外貿(mào)進出口金額數(shù)據(jù)分析 近年來北海市外貿(mào)進出口金額數(shù)據(jù)分析2008年全年：58327美元2009年全年：54330美元同比增幅：8.58%同比增幅：-7.16%分析：2009年全年北海市外貌進出口金額為54330美元，同比回落7.16%。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預計，北海市2010年全年北海市外貌進出口金額會超過6000美元。 區(qū)域市場宏觀環(huán)境分析導論 北海市城市建設進程加快；北海市作為廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的橋頭堡，優(yōu)勢逐漸凸顯；北海市民的消費水平逐年提高；中國第四經(jīng)濟圈雛形基本形成；國家北部灣政策利好，將促進北海市經(jīng)濟迅速發(fā)展；北海市內需、外需明顯增強；北海市區(qū)域優(yōu)勢明顯，已經(jīng)得到眾多投資者的關注，全國各地投資者已經(jīng)奔向北海市；北海市城市框架逐步擴張；北部灣經(jīng)濟圈及旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)律促進北海市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；北部灣海外貿(mào)易逐漸頻繁，規(guī)模提升；北海市工業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)引入海內外眾多實力商家；北海市的現(xiàn)代化和專業(yè)化程度足以令北海人為之自豪；城市定位為海濱工業(yè)旅游城市，北海市的城市框架及影響力逐漸擴大。 從總體上看，近年來北海市經(jīng)濟社會發(fā)展承接了近幾年的良好的發(fā)展勢頭。重大項目得到了較好的推進，園區(qū)經(jīng)濟、旅游業(yè)、服務業(yè)、農(nóng)業(yè)、外向型經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，城市面貌得到了較大的改觀，以上因素將會帶動北海市當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但北海市的經(jīng)濟社會發(fā)展中依然存在一定矛盾和阻力：一是經(jīng)濟發(fā)展總體水平不夠高，經(jīng)濟發(fā)展方式正由粗放型向科技型過度。二是農(nóng)業(yè)基礎仍然比較薄弱，抵御自然災害的能力有待進一步提高。三是現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃制約及籌融資問題影響了一批重大項目的推進。四是以港口、鐵路為重點的交通基礎設施建設滯后，制約著經(jīng)濟發(fā)展。五是民生領域仍有不少亟待解決的問題。因此我們必須清醒地意識到，本項目的開發(fā)在面臨大好契機的同時與風險并存。第二篇北海市房地產(chǎn)市場宏觀調查 北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析 2004年至2009年北海市房地產(chǎn)投資情況分析（億元）2004年：4.742005年：8.862006年：10.792007年：13.562008年：28.052009年：47.98分析：自2004年至2009年，北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年成倍增長的態(tài)勢。2010年4月以來，國家對二次購房客戶的打擊力度有所加大，以二次購房客戶為主的北海市頗受影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地延緩了開發(fā)步驟，我們初步預計，2010年全年北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍會有小幅度增長，但同比增幅會有一定程度的回落。 北海市房地產(chǎn)市場開工項目數(shù)量分析 2004年至2009年北海市房地產(chǎn)項目開工數(shù)量分析（個）2004年：312005年：962006年：542007年：842008年：862009年：129分析： 2004年至2009年，北海市房地產(chǎn)市場開工項目個數(shù)由31個/年增加到129個/年，年均開工項目數(shù)量較大，年均增長比例較高。盡管2010年4月以來國家對二次購房客戶的打擊力度有所加大，但是北海市市政府對庫存的土地時間要求較為嚴格，基于此，我們初預計，2010年北海市房地產(chǎn)市場的開工樓盤數(shù)量較之上年仍然有一定程度的提升。 北海市房地產(chǎn)市場新開工面積數(shù)據(jù)分析 2004年至2009年北海市房地產(chǎn)市場新開工面積數(shù)據(jù)分析（萬平方米）2004年：89.482005年：165.602006年：99.882007年：130.672008年：165.392009年：217.68分析：2004年至2009年，北海市房地產(chǎn)市場開工面積波浪式增加態(tài)勢，開工面積由89.48萬/年增加到217.68萬/年，年均開工面積較大。受2010年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地縮小了年度開發(fā)體量，我們初步預計，2010年北海市房地產(chǎn)開工面積較之上年會有一定程度的回落。 北海市房地產(chǎn)市場竣工房地產(chǎn)項目數(shù)量分析 2004年至2009年北海市房地產(chǎn)市場新竣工房地產(chǎn)項目數(shù)量分析（個）2004年：312005年：622006年：542007年：622008年：982009年：109分析：2004年至2009年，北海市房地產(chǎn)竣工項目呈逐年增加的態(tài)勢，竣工房地產(chǎn)數(shù)量由31個/年增長至109個/年。受2010年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地延緩了工程進度，我們初步預計，2010年北海市竣工房地產(chǎn)項目較之上年會有一定程度的回落。 北海市房地產(chǎn)市場竣工房地產(chǎn)面積數(shù)據(jù)分析 2004年至2009年北海市房地產(chǎn)市場新竣工面積數(shù)據(jù)分析（萬平方米）2004年：21.772005年：28.782006年：55.142007年：51.572008年：88.192009年102.25分析：2004年至2009年，北海市房地產(chǎn)市場竣工面積逐年增加態(tài)勢，新竣工面積由21.77/年增長至102.25/年。受2010年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地延緩了工程進度，我們初步預計，2010年北海市房地產(chǎn)市場新竣工面積較之上年會有一定程度的回落。 北海市房地產(chǎn)市場土地交易數(shù)量數(shù)據(jù)分析 2004年至2009年北海市房地產(chǎn)市場土地交易數(shù)量分析（宗）2004年：422005年：722006年：772007年：932008年：1562009年：165分析：從土地交易的宗數(shù)上看，2004年至2009年期間，北海市房地產(chǎn)市場土地交易宗數(shù)由42宗/年增加至165宗/年，土地交易宗數(shù)增長幅度較大。受2010年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，我們初步預計，2010年全年北海市房地產(chǎn)市場土地交易宗數(shù)會有一定程度的回落。 北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積數(shù)據(jù)分析 2004年至2009年北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積分析（畝）2004年：1169.982005年：1855.952006年：1718.362007年：1907.082008年：3758.792009年：4392.79分析：從土地交易的面積上看，2004年至2009年期間，北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積由1169.98畝/年增加至4392.79畝/年，土地交易面積增長幅度較大。受2010年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，我們初步預計，2010年全年北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積會有一定程度的回落。 北海市房地產(chǎn)市場價格情況調查分析 從北海市房地產(chǎn)市場的價格情況看，北海房地產(chǎn)市場價格可以用大起大落而后大起之勢來形容其價格變化的過程，具體分析，其價格情況主要經(jīng)歷了以下過程： 2007年10月份，新建商品住宅價格已由2000年的700-1000元/上漲到3000元/左右，年均漲幅穩(wěn)定在極高。進入2007年10月份后北海房地產(chǎn)市場交易量驟減，交易量不景氣的狀況延續(xù)到2008年月中旬以前。從2008年月下旬起國務院批準實施廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，北海市房地產(chǎn)市場突然復蘇，出現(xiàn)了令人驚愕的井噴現(xiàn)象，交易量和房價雙雙快速上升，良好發(fā)展規(guī)律態(tài)勢一直延續(xù)到2008年的5月份。 2008年6月份北海市商品住宅銷售量出現(xiàn)大幅下滑的現(xiàn)象，成交量僅為380套，成交面積僅為5.4萬平方米。經(jīng)過分析認為原因有兩個方面：一方面受國際金融危機及國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場新政策出臺的影響，購房者觀望意識漸濃，引起當月銷售成交量的減縮。另一方面，在連續(xù)3、4、5三個月的穩(wěn)定銷量后，市場供需雙方均有明顯消化。 2008年7月份北海市商品房成交登記總套數(shù)為800套，面積11.32萬平方，成交面積較之上月增長了2.1倍。經(jīng)分析認為原因有兩個方面： 一是北部灣經(jīng)濟區(qū)成立之后的3、4、5月份，北海房地產(chǎn)市場銷售一片火爆，大量認購在這三個月發(fā)生。一些內部認購的樓盤尚未達到銷售條件，客戶只是交了定金。而7月份各樓盤拿到預售證后立即催促客戶換簽合同，造成2008年7月份成交量和簽約量大幅上升；二是2008年7月開盤銷售的幾個樓盤定價比較謹慎，以略低價格入市，贏得了不少客戶的青睞。 2008年8月份北海市商品房交易全線縮水，商品住宅交易485套，比上月減少315套，成交面積6.48萬平方米，較上月減少4.84萬平方米，二手房交易、房屋抵押貸款數(shù)量也分別比上月減少42套、226套。交易量的大幅下滑的原因有兩個方面：一方面全國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨緩的形勢下，北海頗受影響。另一方面開發(fā)商延緩了商品房上市的時間，導致交易量減少。 2008年9月份及10月份北海房地產(chǎn)市場也掀起一個小小的高潮。9月份及10月份是房地產(chǎn)地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的銷售旺季，眾多樓盤紛紛扎堆開盤、加推、開展形式多樣的促銷活動及公關活動，但金九銀十似乎并沒有為北海房地產(chǎn)市場銷售帶來明顯起色，在各樓盤推出的購房優(yōu)惠政策誘惑下，雖促成部分原持幣待購的客戶實現(xiàn)購買，銷售量也較8月份有所增加，但與上半年的3、4、5月份相比仍有較大差距。 2008年11月份及12月份北海房地產(chǎn)市場依然不景氣。云南路的樓盤在迎元旦下調了140元/平方米，實際銷售時再給予9.5折扣的優(yōu)惠。北海市區(qū)東部另一個樓盤，迎元旦降價高達800元/平方米，但成交量依然寥寥無幾。如同全國房地產(chǎn)市場，此時唯有依靠高額的讓利才能贏得小部分潛在意向客戶的青睞 2009年16月北海房地產(chǎn)市場迎來了小陽春。在北海市房地產(chǎn)信息交易中心進行產(chǎn)權轉移登記的面積有近90萬平方米、簽約登記面積近70萬平方米、新建商品房備案登記面積有近60萬平方米。據(jù)我公