2010南昌市十字南街商業(yè)定位報(bào)告--打造一段生活中的歷史50P.ppt

南昌市十字南街商業(yè)定位報(bào)告 -打造一段生活中的歷史,無錫博觀 2010年12月,【理解南昌商業(yè)】,以八一廣場為核心，自然存在的八一廣場中山路核心商圈,【理解南昌商業(yè)】,政府打造、地鐵引擎下的 紅谷灘、京東兩大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),【理解南昌商業(yè)】,零散分布于全市， 民間打造的商業(yè)設(shè)施,【理解南昌商業(yè)】,政府打造、地鐵引擎下的 紅谷灘、京東兩大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),以八一廣場為核心，自然存在的八一廣場中山路核心商圈,零散分布于全市， 民間打造的商業(yè)設(shè)施,南昌居民只認(rèn)可中山路商圈，對(duì)消費(fèi)人群的影響很難在短時(shí)間內(nèi)改變，不認(rèn)可民間商業(yè)。,大型商業(yè)項(xiàng)目：百貨大樓、百盛、萬達(dá)廣場、麗華、萬壽宮、東方電腦城等。 簡介：南昌最早最傳統(tǒng)最大最成熟的中心商圈，交通便利，人流巨多。,八一廣場,南昌人購物首選地,其它商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營狀況,中心商業(yè)負(fù)荷過重，隨著人口劇增，城市化進(jìn)程加快。,南昌單核結(jié)構(gòu)的商業(yè)中心，已滿足不了更高層次的人民生活需求。,中部省會(huì)城市比較,這樣的城市規(guī)模，僅有一個(gè)中心商圈，是不匹配的,城市的商業(yè)中心必須，從單核向多核衍變,西面紅谷灘、東面京東商圈必然成型；北面受制于贛江，新商圈可能出現(xiàn)在城市南面。,【理解商業(yè)態(tài)勢(shì)】,八一廣場，城市商業(yè)主中心,紅谷灘、京東商圈，城市商業(yè)副中心,我們，該如何定位?,紅谷灘,京東商圈,與城市發(fā)展相匹配的商圈 尚未形成,商業(yè)格局,北面受制于贛江，無發(fā)展空間,板塊引擎一：十字街西側(cè)，撫河南路旁規(guī)劃菲律賓sm大型商業(yè),板塊屬性,沃爾瑪,洪城 大市場,繩金塔,洪城路,建設(shè)路,項(xiàng)目 地塊,sm 大型 商業(yè),十字街,我們具有形成 商業(yè)副中心的潛力,板塊引擎二：地鐵三號(hào)線十字街站。,板塊引擎三：周邊云集了沃爾瑪、家樂福、洪城大市場等大商場,十字街的前世今生 豫章驛道，一條街裝滿傳奇故事,行走在古今之間，由多條路段合并而成。 曾經(jīng)的交通要道，出南昌城陸路往南方必經(jīng)此地。 曾是南昌繁華商業(yè)街，蘊(yùn)含著獨(dú)特人文內(nèi)涵。 長期以來，發(fā)展滯后、房屋年久失修，已成為南昌市低洼危舊房集聚區(qū)域。 居民大都安土重遷，不大愿意搬家，市政改造拆遷2271戶，85%的人愿意就地安置 。,人文屬性,十字街 作為南昌古城的交通要道， 曾被譽(yù)為 南昌第一街， 繁華昌盛，名躁一時(shí)。,南昌最大的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 十字街棚戶區(qū)改造工程,地塊開發(fā)能級(jí)（初步判斷）,b a,a+b：一級(jí)，a地塊臨近地鐵出入口， 可利用跨接天橋帶動(dòng)b地塊商業(yè)發(fā)展， 以新型商業(yè)為主 。,d：二級(jí)，臨近南關(guān)口，與繩金塔首尾 相應(yīng)，展現(xiàn)老街風(fēng)韻，打造城市新名片， 重現(xiàn)南昌第一街之輝煌。,d,e：三級(jí)，產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟(jì)酒店，自主經(jīng)營， 旅游性商業(yè)為主。,e,c,c：四級(jí)，商業(yè)內(nèi)街，滿足項(xiàng)目住戶及周 邊消費(fèi)人群、辦公人員的日常生活基本 需求，業(yè)態(tài)以便利店、銀行、餐飲等為主。,策略總綱,城市再造 文化再造 商圈再造,老城區(qū)改造，拆舊房、建新房，滿足2627戶回遷人員,全面結(jié)合十字街文化傳統(tǒng)，顛覆性規(guī)劃、再現(xiàn)街區(qū)繁華勝景,繁榮片區(qū)商業(yè)，建設(shè)集購物、餐飲、休閑、居住為一體的商業(yè)中心,城市再造,房屋改造滿足居民回遷需求，改善居住環(huán)境。,舊城改造工程,人口疏散安置愿遷出居民，降低人口密度。,功能完善滿足更高層次的人民生活需求。,能級(jí)提升舊城改造、地鐵開通改變?cè)芯用窠Y(jié)構(gòu)，帶動(dòng)并提升區(qū)域消費(fèi)能力。,文化再造,拆破還舊，古基再造,建設(shè)路路口： 臨南關(guān)口，打造青云譜區(qū)的古文化及商業(yè)街步行街，與繩金塔及仿古街相呼應(yīng)，適合做商業(yè)入口。,文化再造,步行街內(nèi)街店鋪 仿古設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格為中式，布置傳統(tǒng)飯店、古玩店、茶館、銀樓、畫廊、工藝品商店等。 如有南昌老字號(hào)品牌進(jìn)駐最好。,拆破還舊，古基再造,文化再造,拆破還舊，古基再造,步行街內(nèi)街景觀小品 雕塑裝點(diǎn)建休閑廣場，設(shè)計(jì)一系列當(dāng)時(shí)的民俗人物銅雕塑，展現(xiàn)南昌的歷史人文、地理特色。,文化再造,步行街內(nèi)街古基再造 重現(xiàn)歷史文化風(fēng)貌，古跡原址重建。 推薦景點(diǎn)：歐家井、鐵樹坡、南關(guān)口、藥王廟、古徐孺子祠堂、白社壇等歷史遺跡。,拆破還舊，古基再造,古基再造 + 社區(qū)商業(yè)配套 + 旅游商業(yè),城市再造,滿足居民生活，豐富城市介面,十字南街臨街商鋪- 串聯(lián)步行街與新型商業(yè),商圈再造,打造地鐵上蓋商業(yè)綜合體，提升區(qū)域商業(yè)能級(jí),社區(qū)商業(yè)配套 + 旅游商業(yè) + 新型商圈商業(yè),有助于恢復(fù)老城南片區(qū)商業(yè)活力，商圈繁榮指日可待,文化歷史沉淀 南昌人心目中的記憶 老街巷標(biāo)本 品牌名片 市政改造重點(diǎn) 商業(yè)、文化基礎(chǔ) 繁華 人文 未來,十字街，南昌人的過去、現(xiàn)在、未來,價(jià)值構(gòu)建,重現(xiàn) 南昌 第一街,推廣定位,推廣目標(biāo),打造南昌城市新名片 重現(xiàn)一段生活著的歷史,案例分析,1、南京水游城,占地面積：26770平方米 總建筑面積：167333平方米 商場建筑面積：100000平方米 總投資：15億元,地點(diǎn)：夫子廟商圈與新街口商圈的交匯處,新街口就是南京人購物的代名詞。,夫子廟年均超過四千萬游客， 傳統(tǒng)重要商圈之一。,商業(yè)定位： 以流動(dòng)的水為主體，營造一個(gè)集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。 包括若干主力店及次主力店，業(yè)態(tài)以時(shí)尚、新潮為主打；影院定位為目前一線影院標(biāo)準(zhǔn)；餐飲包括大型宴會(huì)廳，大型特色餐飲，地方風(fēng)味,建筑形態(tài)： 由一條景觀運(yùn)河隔開，形成開放式格局。 陽光、空氣、水流、綠色植物等元素被自然地引入城中， 設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，處處體現(xiàn)了開放式購物公園的先進(jìn)理念，為消費(fèi)者提供一站愉悅的購物環(huán)境。,經(jīng)驗(yàn)借鑒,項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)聯(lián)合國際基金進(jìn)行投資開發(fā),規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)聚集人氣是規(guī)劃的關(guān)鍵,招商的經(jīng)驗(yàn)了解市場是招商關(guān)鍵,合經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)國外顧問+自組經(jīng)營,持續(xù)品牌推廣引導(dǎo)新的生活、消費(fèi)方式,經(jīng)營模式靈活的經(jīng)營合作模式利于商家進(jìn)駐,創(chuàng)新商家組合去主力店，增功能店,水游城，新型商業(yè)中心的成功，得益于夫子廟商圈的大量人流,上海-田子坊,田子坊藏身于上海繁華鬧市的泰康路210弄，是直接在里弄民居基礎(chǔ)上發(fā)展出來的 一個(gè)創(chuàng)意集市。 舊時(shí)老弄堂，現(xiàn)叫田子坊。,中國最佳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 1998年 著名畫家陳逸飛、爾冬強(qiáng)、王家俊等藝術(shù)家先后入駐 2004年 率先開展上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展軟課題研究 編制了田子坊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)概念規(guī)劃 舉辦了上海首次創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇 2005年 被上海市經(jīng)委首批命名為十八個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一 在上海十大最具影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)排名第一 2006年 23家企業(yè)共同發(fā)起的“田子坊知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)聯(lián)盟”成立 被評(píng)為2006年中國最佳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊 國際公認(rèn)的創(chuàng)意形態(tài) 文化產(chǎn)業(yè)的高端鏈條 藝術(shù)家工作的生態(tài)社區(qū) 上海特質(zhì)的藝術(shù)消費(fèi)區(qū),上海-田子坊：城市記憶+創(chuàng)意精神=創(chuàng)造性的磁場,33,田子坊是保存上海歷史風(fēng)貌和石庫門里弄生活的一塊“活化石”，具有歷史深度。在保護(hù)歷史建筑的同時(shí)，挖掘其本質(zhì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，在贏得利益的同時(shí)打造城市文化名片，“名、利” 兼得。,田子坊是上海近現(xiàn)代傳統(tǒng)社區(qū)發(fā)展的一個(gè)縮影 田子坊反映了近現(xiàn)代江南農(nóng)村社區(qū)到法租界華洋混住社區(qū)及里弄工廠社區(qū)的發(fā)展脈絡(luò)。 空間格局的歷史演進(jìn)出盧灣區(qū)生活與文化的積淀過程，呈現(xiàn)出不同的特征、風(fēng)貌，是海派文化兼容并蓄特質(zhì)的空間意向表達(dá)。,田子坊,田子坊的成功要素：,田子坊通過建筑與商業(yè)的融合，體現(xiàn)出上海海派文化氣息，同時(shí)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的嫁接，將文人、藝術(shù)家引入其中，打造城市中文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地標(biāo),原汁原味老上海建筑比較完整地保留了老上海石庫門陳舊建筑的弄堂風(fēng)情。,與居民生活區(qū)交融在一起 很難定義田子坊。說是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，仍然有老百姓居?。徽f是藝術(shù)區(qū)，混雜著餐廳酒吧。老百姓仍在居住的田子坊很有人情味。,鳥籠、燈籠、籬笆墻和褲衩,秦磚漢瓦今難覓,藝術(shù)大師親力打造比較完整地保留了老上海石庫門陳舊建筑的弄堂風(fēng)情。,創(chuàng)意社區(qū)田子坊無論是招牌還是商品，每家店鋪都極力展現(xiàn)只屬于自己的風(fēng)格，目的就是為了突出“唯一”的特性。,啟示一，田子坊改變了我們現(xiàn)有的傳統(tǒng)舊城改造模式。,經(jīng)驗(yàn)借鑒,啟示二，田子坊改變了我們現(xiàn)有的利益分配模式。,啟示三，田子坊實(shí)現(xiàn)了歷史文化傳承與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的完美結(jié)合。,取其魂，不要仿其形,操作平臺(tái)搭建,操作平臺(tái)思考 本案的操作平臺(tái)并非高檔社區(qū)、住宅， 而應(yīng)當(dāng)是一個(gè)多元化的操作平臺(tái),“南昌十字街項(xiàng)目專家團(tuán)”,國際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),南昌政府,無錫博觀,文化人,公關(guān)公司,十字街,政府 資源提供者,發(fā)展商 天睿博觀 城市運(yùn)營商，資源整合者,國際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) 概念發(fā)想與實(shí)施者,項(xiàng)目 操作 平臺(tái),文化人 城市文脈鏈接,十字街 歷史延續(xù),從這個(gè)意義上來看 十字街項(xiàng)目不只是一種單純的開發(fā)行為 而是 一種城市運(yùn)營 一種政府行為 一種文化現(xiàn)象 一個(gè)城市話題 一次國際化的構(gòu)想與實(shí)踐,“十字街”的資源整合 三箭齊發(fā),以專家、文化界人士為主，吸收少量市民代表組建歷史文化委員會(huì)，負(fù)責(zé)十字街歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)、維修及研究、評(píng)估等專業(yè)性工作。,全球招聘、邀請(qǐng)國內(nèi)外知名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)編制十字街空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。,找魂,求才,炒作,邀請(qǐng)政府部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)以及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，一起共同解讀十字街板塊發(fā)展，強(qiáng)力營造輿論焦點(diǎn)。,文化界人士建議,國際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建議,活動(dòng)形式建議,文化界人士建議 陶滿德 男，1957年5月出生，上海市人，現(xiàn)任城建學(xué)院院長、教授、碩士生導(dǎo)師。全國優(yōu)秀房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師、香港注冊(cè)測(cè)量師。承擔(dān)和完成了國家級(jí)、省級(jí)多項(xiàng)課題，發(fā)表學(xué)術(shù)論文20余篇。主要講授“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”、“工程經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“投資項(xiàng)目評(píng)估學(xué)”等專業(yè)主干課程。在教學(xué)中注重理論與實(shí)踐相結(jié)合。房地產(chǎn)名嘴。 宗九奇 男，當(dāng)代學(xué)者，南昌人。著名古建筑師、史學(xué)家、詩人、書法家。作為楚調(diào)“唐音”吟詠的傳人，其吟詠古詩詞的調(diào)式、旋律、節(jié)奏之美，堪稱一絕。曾任滕王閣重建總指揮，滕王閣文史室主任等職。江西省文史館館員、江西省社會(huì)科學(xué)院特約研究員、江西詩詞學(xué)會(huì)理事、江西古籍整理領(lǐng)導(dǎo)小組成員。 姚赯 男，1963年出生于南昌，碩士研究生畢業(yè)，師從已故著名學(xué)者陳從周教授?，F(xiàn)為南昌大學(xué)建筑系副教授、碩士生導(dǎo)師、國家一級(jí)注冊(cè)建筑師。長期研究聚落遺產(chǎn)特別是江西地方傳統(tǒng)建筑及其保護(hù)，已發(fā)表論文論著20余篇。主持完成上清古鎮(zhèn)歷史風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃、江西省歷史文化名村名鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃編制與實(shí)施辦法研究等多項(xiàng)科研課題，是省內(nèi)著名的建筑、規(guī)劃和歷史遺產(chǎn)保護(hù)專家。作為我國首批注冊(cè)建筑師之一，也從事建筑設(shè)計(jì)，作品包括南昌大學(xué)前湖校區(qū)教學(xué)主樓等。,候選名人熊邦云 ，著名辭賦家、著名詩歌批評(píng)家。 肖永亮 ，世界動(dòng)畫界的精英，著名數(shù)字媒體專家。 孫海浪 ，八大山人作者，南昌晚報(bào)記者、編輯。,國際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建議 李祖原 臺(tái)灣著名建筑師。1938年生于廣東，國立臺(tái)灣師范大學(xué)附屬高級(jí)中學(xué)畢業(yè)，國立成功